Toelichting 2024-05-15

Bestemmingsplan herontwikkeling Aa-Brugstraat 19 – Veldstraat Heeswijk-Dinther

Colofon Bestemmingsplan Aa-Brugstraat 19 – Veldstraat ong, Heeswijk-Dinther Rapportnummer: Status: Vastgesteld Datum: 15 mei 2024 Projectlocatie Aa-Brugstraat 19 Veldstraat ong. Heeswijk-Dinther Opdrachtnemer Elings Correspondentieadres: Projectleiding Elings

Inhoud HOOFDSTUK 1 Inleiding ......................................................................................................................... 1 1.1

Aanleiding ................................................................................................................................... 1

1.2

Doel ............................................................................................................................................ 1

1.3

Plangebied .................................................................................................................................. 2

1.4

Leeswijzer ............................................................................................................................. 5

1.5

Vigerend bestemmingsplan ....................................................................................................... 6

HOOFDSTUK 2 Gebieds- en projectprofiel .......................................................................................... 12 2.1

Inleiding ................................................................................................................................... 12

2.2

Gebiedsprofiel vanuit historisch perspectief ............................................................................ 12

2.3

Ontwikkelingsperspectief Heeswijk-Dinther en omgeving ....................................................... 17

2.4

Projectprofiel ............................................................................................................................ 19

2.5

Beeldkwaliteit, stedenbouw, landschap en kwaliteitsverbetering ............................................ 21

2.5.1

Inleiding ...................................................................................................................................... 21

2.5.2

Opgave per locatie ..................................................................................................................... 21

2.5.3

Analyse....................................................................................................................................... 22

2.5.4

Inpassing .................................................................................................................................... 24

2.5.5

Beeldkwaliteit ............................................................................................................................. 25

2.5.6

Berekening kwaliteitsverbetering ................................................................................................ 26

HOOFDSTUK 3 Beleidskader ............................................................................................................... 31 3.1

Inleiding ................................................................................................................................... 31

3.2

Rijksbeleid ............................................................................................................................... 31

3.2.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte ...................................................................................... 31

3.2.2

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) .............................................................................................. 33

3.2.3

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) ................................................................. 34

3.2.4

Ladder voor duurzame verstedelijking ........................................................................................ 34

3.3

Provinciaal beleid .................................................................................................................... 35

3.3.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant ................................................................................................. 35

3.3.2

Structuurvisie Ruimtelijke Ordening Noord-Brabant .................................................................. 35

3.3.3

Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant .......................................................................... 38

3.3.4

Maatwerkbepaling omgevingskwaliteit ....................................................................................... 44

3.4

Gemeentelijk beleid ................................................................................................................. 45

3.4.1

Structuurvisie Bernheze ............................................................................................................. 45

3.4.2

Woonvisie 2022-2026 ................................................................................................................. 48

3.4.3

Beleidsregel “Ruimte voor Ruimte gemeente Bernheze 2021”. .................................................. 48

3.4.4

Gebiedsvisie “Bebouwingsconcentraties Bernheze”. ................................................................. 49

3.4.5

Kwaliteitsverbetering Bernheze .................................................................................................. 50

HOOFDSTUK 4 Omgevingsaspecten ................................................................................................... 52 4.1

Milieu ....................................................................................................................................... 52

4.1.1

4.2

M.e.r. plicht ................................................................................................................................. 52

Flora en Fauna ........................................................................................................................ 53

4.2.1

Gebiedsbescherming ................................................................................................................. 53

4.2.2

Soortenbescherming .................................................................................................................. 54

4.3

Water ....................................................................................................................................... 56

4.3.1

Waterrelevant beleid .................................................................................................................. 57

4.3.2

Regionaal Water en Bodem Programma (2022-2027) ............................................................... 58

4.3.3

Verhardingsopgave .................................................................................................................... 60

4.3.4

Maatgevend berging ................................................................................................................... 60

4.4

Bodem ..................................................................................................................................... 61

4.5

(Ondergrondse) infrastructuur ................................................................................................. 64

4.6

Bedrijven en milieuzonering .................................................................................................... 65

4.7

Geurhinder ............................................................................................................................... 67

4.8

Akoestiek ................................................................................................................................. 71

4.9

Luchtkwaliteit ........................................................................................................................... 73

4.10

Archeologie en cultuurhistorie ............................................................................................. 76

4.11

Externe veiligheid ................................................................................................................ 81

4.12

Gezondheid ......................................................................................................................... 88

4.13

Gewasbeschermingsmiddelen ............................................................................................ 91

4.14

Hoogspanningslijnen ........................................................................................................... 94

4.15

Verkeer en parkeren ........................................................................................................... 95

HOOFDSTUK 5 Uitvoerbaarheid........................................................................................................... 96 5.1

Economische uitvoerbaarheid ................................................................................................. 96

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ........................................................................................... 96

BIJLAGEN Bijlage I -

Landschappelijke inpassing Veldstraat

Bijlage II Bijlage III -

Berekening kwaliteitsverbetering Flora en fauna quickscan

Bijlage IV Bijlage V -

Waterparagraaf Verkennend bodemonderzoek

Bijlage VI -

Notitie geurhinder en veehouderij

Bijlage VII Bijlage VIII -

Akoestisch onderzoek Archeologie

Bijlage IX Bijlage X -

Stikstofdepositie Bewijsstukken Ruimte-voor-Ruimtetitel

Bijlage XI –

Zienswijze provincie Noord-Brabant

HOOFDSTUK 1.1

1 Inleiding

Aanleiding De initiatiefnemer exploiteerde een agrarisch bedrijf dat is gevestigd aan Aa-Brugstraat 19 te Heeswijk-Dinther. Het agrarisch bedrijf bestaat uit een vleesstierentak, akkerbouwtak en fruitteelttak (kersen). De ondernemer is inmiddels op leeftijd en wil graag stoppen met zijn agrarisch bedrijf. Omdat de ondernemer geen opvolger in de familie heeft voor het agrarisch bedrijf, is de ondernemer op zoek gegaan naar alternatieven voor de toekomst. De ondernemer heeft met zijn gezin, adviseurs, gemeente en provincie een proces doorlopen waarbij is gekeken welke mogelijkheden er zijn, wanneer er meerdere doelen en wensen worden gecombineerd. Het resultaat hiervan is dat er een mogelijkheid ontstaat om voor zijn twee kinderen, ieder een woning te realiseren in ruil voor de sloop en sanering van het bedrijf én de aanleg van natuur in het beekdal van de Aa. De woningen kunnen gerealiseerd worden aan de Veldstraat te Heeswijk-Dinther, een bebouwingsconcentratie die een uitloper vormt van de kern Heeswijk-Dinther en die op een hoger gelegen deel in het landschap is gelegen. De kwaliteitsverbetering is een natuurlijke, landschappelijke en recreatieve winst die plaatsvindt in het laaggelegen beekdal van de Aa. Op die manier worden maatschappelijke belangen aan persoonlijke opgaven gekoppeld. Het project krijgt daardoor draagkracht en wordt realistisch en haalbaar.

Deze ontwikkeling is besproken met de gemeente en voorgelegd aan het college van B&W. Op 6 april 2022 heeft het college van B&W van de gemeente Bernheze een positief principebesluit genomen ten aanzien van deze ontwikkeling. Het gemeentebestuur heeft daarmee aangegeven dat ze de procedure wil faciliteren voor deze ontwikkeling en het uitgewerkt plan wil voorleggen aan de gemeenteraad ter vaststelling. Onderliggend document betreft het bestemmingsplan ten aanzien van deze ontwikkeling. Met de ruimtelijke onderbouwing wordt het plan toegelicht en onderbouwd en gemotiveerd waarom met deze ontwikkeling sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Met deze onderbouwing kan de gemeente de procedure in gang zetten.

1.2

Doel Met dit bestemmingsplan wordt de procedure doorlopen aan Veldstraat ong. de mogelijkheid te creëren om twee woningen te realiseren in ruil voor de beëindiging, sanering en sloop van het agrarisch bedrijf gelegen op de locatie Aa-Brugstraat 19 en de ontwikkeling van de huiskavel en direct aangrenzende gronden naar natuur. Ter plaatse wordt de bedrijfswoning omgezet naar een burgerwoning met behoud van een bijgebouw met een maximum omvang van 200 m².

1

1.3

Plangebied Het plangebied is gelegen in het buitengebied van Heeswijk-Dinther (gemeente Bernheze) en bestaat uit twee locaties, namelijk: - Aa Brugstraat 19 te Heeswijk-Dinther en - Veldstraat ong. te Heeswijk-Dinther De locatie Aa Burgstraat 19 heeft een totale oppervlakte 34.270 m² en bestaat uit de volgende kadastrale percelen: - Gemeente Heeswijk-Dinther, sectie E, nummer 406 (oppervlakte 8.920 m²); - Gemeente Heeswijk-Dinther, sectie E, nummer 759 (oppervlakte 22.740 m²); - Gemeente Heeswijk-Dinther, sectie E, nummer 758 (oppervlakte 2.610 m²). - Gemeente Heeswijk-Dinther, sectie E, nummer 2804 (gedeeltelijk, oppervlakte 3.500 m²) Een groot gedeelte daarvan heeft de initiatiefnemer verkocht aan het waterschap ten behoeve van de ontwikkeling van natuur en landschap. Het plangebied is daarom beperkt tot het bouwvlak in combinatie met de kadastrale situatie die in eigendom blijft van de initiatiefnemer. Het plangebied aan Aa Brugstraat 19 heeft een oppervlakte van 15.299 m², ongeveer de helft van het gebied waarop de ontwikkeling van toepassing is. In figuur 1 zijn de gronden weergegeven die ingezet worden voor de ontwikkeling. In figuur 2 is het plangebied voor de locatie Aa Brugstraat 19 indicatief weergegeven. De locatie Veldstraat ong.

heeft een totale oppervlakte van en bestaat uit de volgende kadastrale percelen: - Gemeente Heeswijk-Dinther, sectie E, nummer 3157 (oppervlakte 1.975 m²); - Gemeente Heeswijk-Dinther, sectie E, nummer 3156 (oppervlakte 1.790 m²). In figuur 3 is het plangebied Veldstraat ong. indicatief weergegeven. Het plangebied aan Veldstraat ong. heeft een oppervlakte van 3.765 m².

2

Figuur 1 gronden die onderdeel zijn van de ontwikkeling

3

Figuur 2 Plangebied (indicatief), locatie Aa Brugstraat 19 te Heeswijk-Dinther

4

Figuur 3 Plangebied, locatie Veldstraat ongenummerd Heeswijk-Dinther

1.4

Leeswijzer De toelichting van deze ruimtelijke onderbouwing bestaat uit zes hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 het projectprofiel waarin de huidige situatie van de planlocatie worden beschreven. Hoofdstuk 3 betreft de gewenste ontwikkeling en de landschappelijke inpassing. Hierdoor wordt een goed beeld verkregen met betrekking tot de beoogde wijziging. In hoofdstuk 4 wordt de ontwikkeling getoetst aan het beleidskader op Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk niveau. In hoofdstuk 5 worden vervolgens de omgevingsaspecten van de planlocatie beschreven en is getoetst of er al dan niet belemmeringen zijn te verwachten ten aanzien van onderhavige

5

ontwikkeling. Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan getoetst.

1.5

Vigerend bestemmingsplan Ter plaatse van het plangebied, locatie Aa Brugstraat 19 en locatie Veldstraat ongenummerd gelden de volgende bestemmingsplannen: - Bestemmingsplan Buitengebied Bernheze, onherroepelijk vastgesteld op 8 oktober 2014; - Bestemmingsplan BPL Teeltondersteunende voorzieningen gemeente Bernheze, onherroepelijk vastgesteld 13 december 2018; - Bestemmingsplan Vrijkomende Agrarische bebouwing Bernheze 2018, onherroepelijk vastgesteld op 18 april 2019; - Bestemmingsplan Herziening vrijkomende Agrarische bebouwing Bernheze 2018, vastgesteld op 10 december 2020. Plandeel Aa-Brugstraat 19 Ter plaatse van de locatie Aa Brugstraat 19 gelden de volgende bestemmingen (zie figuur 4): - Agrarisch met waarden – landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden; - Waarde – archeologie 2 (gedeeltelijk); - Bouwvlak (gedeeltelijk); - Functieaanduiding – intensieve veehouderij (ter plaatse van het bouwvlak); - Maatvoering, aantal bedrijfswoningen: 1 (ter plaatse van het bouwvlak: - Gebiedsaanduiding – behoud en herstel watersystemen (gedeeltelijk); - Gebiedsaanduiding – groenblauwe mantel; - Gebiedsaanduiding – reconstructiewetzone – extensiveringsgebied; - Wro-zone – ecologische verbindingszone (gedeeltelijk); - Wro-zone – natuurontwikkelingsgebied (gedeeltelijk).

6

Figuur 4 Uitsnede verbeelding behorende bij het bestemmingsplan Buitengebied Bernheze

De voor agrarisch met waarden – landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. het behoud, bescherming en/of herstel van de aanwezige landschappelijke en ecologische waarden; b. behoud, herstel en ontwikkeling van de aanwezige droge en natte natuurwaarden, waaronder beekherstel; c. behoud, herstel en ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden; d. behoud van landschapselementen; e. instandhouding van de typerende geologie/ geomorfologie; f. agrarisch grondgebruik; g. de uitoefening van het agrarisch bedrijf, meer in het bijzonder: 1. een intensief veehouderijbedrijf, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'intensieve veehouderij' (functietype 'agrarisch bedrijf'); h. nevenactiviteiten bij een agrarisch bedrijf en aan huis gebonden beroep in de bestaande aard en omvang; i. het behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de ecologische en landschappelijke waarden en kenmerken ter plaatse van de aanduiding 'groenblauwe mantel'; j. de verwezenlijking en het behoud, beheer en herstel van watersystemen ter plaatse van de aanduiding 'behoud/ herstel watersysteem';

7

k.

natuurontwikkeling ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone natuurontwikkelingsgebied'; l. water en waterhuishoudkundige doeleinden; m. groenvoorzieningen; n. extensieve dagrecreatie; o. doeleinden van openbaar nut; p. tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen zijn zowel ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' als daar buiten toegestaan. Buiten de aanduiding 'bouwvlak' is dit echter uitsluitend toegestaan door middel van een omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwregels of een omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden; Bebouwing is binnen het bouwvlak toegestaan. Plandeel Veldstraat Ter plaatse van de locatie Veldstraat ongenummerd gelden de volgende bestemmingen (zie figuur 5): - Agrarisch met waarden – landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden; - Waarde – archeologie 2 (gedeeltelijk); - Waarde – archeologie 3 (gedeeltelijk); - Gebiedsaanduiding – reconstructiewetzone – extensiveringsgebied; - Wro-zone – woonwerkontwikkelingsgebied;

Figuur 5 Uitsnede verbeelding behorende bij het bestemmingsplan buitengebied Bernheze, locatie Veldstraat ong.

8

Analyse bestemmingsplan Het toevoegen van woningen aan Veldstraat is conform het bestemmingsplan niet toegestaan. Om woningen te realiseren is een buitenplanse procedure noodzakelijk. De beëindiging van een agrarische bedrijf en de omzetting naar de bestemming wonen is mogelijk via een wijzigingsbevoegdheid dat in het bestemmingsplan is opgenomen (artikel 5.9.1 onder f). in de wijzigingsbevoegdheid zijn de volgende voorwaarden opgenomen: Het functietype 'agrarisch bedrijf', 'agrarisch verwant bedrijf' of het functietype 'bedrijf', wijzigen in het functietype 'wonen', onder de voorwaarden dat: a. ter plaatse alle bedrijfsactiviteiten zijn beëindigd; de bedrijfsactiviteiten ten aanzien van de intensieve veehouderij zijn beëindigd, de akkerbouwactiviteiten blijven gehandhaafd in hobbymatige vorm. Aan deze voorwaarde wordt niet geheel voldaan. b.

géén sprake is van een duurzame locatie intensieve veehouderij; In de begripsbepalingen van het bestemmingsplan is dit begrip als volgt gedefinieerd: “een bestaand agrarisch bouwvlak met een zodanige ligging dat het zowel vanuit milieuoogpunt (ammoniak, stank en dergelijke), gezondheid, als vanuit ruimtelijk oogpunt (natuur, landschap en dergelijke) verantwoord is om ter plaatse uit te breiden.” Gezien de ligging van het bedrijf ten opzichte van natuur en landschapswaarden en de kern Heeswijk-Dinther en de beperkte oppervlakte van het bouwvlak (7.900 m²) wordt geconcludeerd dat geen sprake is van een duurzame locatie intensieve veehouderij. Aan deze voorwaarde wordt voldaan. c.

het aantal woningen niet toeneemt, met uitzondering van de gronden met de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - mengvoeder/ transportbedrijf/ en opslag/ groothandel/ detailhandel/ verkoop vuurwerk' waar na wijziging maximaal 6 woningen zijn toegestaan; Deze voorwaarde is niet van toepassing op deze locatie van het plangebied. d. sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat; In hoofdstuk 4 en alle bijlagen is aangetoond is dat sprake is van een acceptabel woonen leefklimaat. Aan deze voorwaarde wordt voldaan. e. uit een ingesteld bodemonderzoek is gebleken dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik; Voor deze locatie van het plangebied is een bodemonderzoek uitgevoerd welke beschreven is in paragraaf 4.1.2 en bijlage V bij deze ruimtelijke onderbouwing. Geconcludeerd is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de functie wonen. Aan deze voorwaarde wordt voldaan. f.

de regels in artikelen 5.2.7 (bouwregels, zie kader) en 29.2 (zie kader 2) in acht genomen worden; De huidige woning voldoet aan de bouwregels en blijft gehandhaafd. Eén van de bedrijfsgebouwen (gebouw nummer 4 in figuur 11) is recent voorzien van zonnepanelen. De zonnepanelen hebben een levensduur van 25 jaar en daardoor is met de gemeente overeengekomen dat dit gebouw gehandhaafd kan blijven onder het

9

overgangsrecht. Dat betekent wel dat de mogelijkheid om nieuwe bijgebouwen te realiseren op het toekomstig woonvlak voorzien is van een voorwaardelijke verplichting. Dit kan alleen als bedrijfsgebouw nummer 4 wordt gesloopt. Hiermee is ook direct een publiekrechtelijke constructie gemaakt en is de sloop voor de toekomst gewaarborgd. In bestemmingsplan Vrijkomende agrarische bebouwing Bernheze 2018 is opgenomen dat er een mogelijkheid is om een bijgebouw te kunnen behouden/realiseren met een maximum omvang van 500 m². Hierbij geldt als voorwaarde dat 75% van de bestaande bebouwing dient te worden gesloopt. In de huidige situatie is 1.116 m² aan bebouwing, minimaal 75% (799,5 m²) dient te worden gesloopt, waardoor een mogelijkheid ontstaat om 266,5 m² te behouden. Die mogelijkheid wordt opgenomen voor de woonbestemming, mits de bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. De nieuwe situatie is derhalve in lijn met de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. 5.2.7 wonen Voor de bouwwerken ten dienste van de woonfunctie (functietype 'wonen') gelden de volgende eisen: a. woningen, inclusief aangebouwde bijgebouwen: goothoogte

max. 6 m.

bouwhoogte

max. 10 m.

inhoud

maximaal 750 m³ ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - ruimte voor ruimte' max. 1.000 m³ en ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - beperkte inhoudsmaat' max. 350 m³

afstand tot bestemming Verkeer

min. 15 m.

afstand tot perceelsgrens

zijdelingse min. 5 m.

afstand bijgebouwen voorgevelrooilijn b.

tot min. 2 m.

vrijstaande bijgebouwen bij de woning:

goothoogte

max. 3 m.

bouwhoogte

max. 6 m.

afstand tot perceelsgrens

zijdelingse min. 5 m.

gezamenlijke bijgebouwen

oppervlakte max. 100 m², ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - afwijkende maatvoering' max. 200 m²

afstand tot woning

min. 3 m. en max. 20 m.

afstand tot voorgevelrooilijn

min. 2 m.

c.

bouwwerken, geen gebouwen zijnde: bouwhoogte

erfafscheidingen

max. 2 m., vóór de voorgevelrooilijn max. 1 m.

carport/overkapping

max. 3 m.

gezamenlijke oppervlakte

aantal

max. 30 m²

max. 2

overige bouwwerken, geen gebouwen max. 3 m. zijnde d.

kleinschalige kampeerterreinen zijn toegestaan tot maximaal 15 kampeerplaatsen.

29.2 Algemene sloopregeling 29.2.1 Algemeen Burgemeester en wethouders kunnen, conform het bepaalde in de artikelen 3.9.1, 5.9.1, 6.9.1 of 7.9.1 het plan wijzigen en de functietypen 'agrarisch bedrijf' en 'bedrijf' wijzigen in het functietype 'wonen', onder de voorwaarden dat:

10

a.

b.

bestaande bedrijfsgebouwen worden gesloopt, waarbij geldt dat 100 m² als bijgebouw bij de woning is toegestaan, met dien verstande dat wanneer de bestaande oppervlakte aan bedrijfsgebouwen meer bedraagt dan 100 m² ten hoogste 25% van deze meerdere oppervlakte behouden of vervangen mag worden tot een maximale gezamenlijke oppervlakte van 200 m²; de gebouwen niet betrokken zijn geweest bij de ruimte-voor-ruimte-regeling, Regeling Beëindiging Veehouderijtakken of een andere regeling waarvoor een sloopvergoeding wordt ontvangen.

29.2.2 Specifieke bevoegdheid De onder 29.2.1 bedoelde sloop van bestaande gebouwen, mag ook inhouden de sloop van bestaande gebouwen elders in het plangebied, met dien verstande dat de bestemming van het bouwperceel waar gesloopt wordt, gewijzigd wordt in de gebiedsbestemming, danwel het functietype 'wonen' met inachtneming van de wijzigingsbevoegdheid. 29.2.3 Aanvullend afwegingskader Deze wijzigingsbevoegdheid is niet van toepassing op gebouwen, die weliswaar bestaan op het tijdstip van de inwerkingtreding van dit plan, doch zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

g. sprake is van een goede ruimtelijke uitstraling; Het plan is getoetst en akkoord bevonden door de gemeente op het gebied van stedenbouw en landschap en heeft geconcludeerd dat sprake is van een goede ruimtelijke uitstraling. Aan deze voorwaarde wordt voldaan. h. een planschade verhaalovereenkomst met de gemeente wordt aangegaan; Met de gemeente zal een anterieure overeenkomst worden aangegaan, waarin ook afspraken zijn gemaakt over eventuele planschade. i.

op gronden gelegen ter plaatse van de aanduiding 'groenblauwe mantel' de wijziging uitsluitend is toegestaan, indien een positieve bijdrage wordt geleverd aan de bescherming en ontwikkeling van de onderkende ecologische, hydrologische en landschappelijke waarden en kenmerken; Een groot deel van de gronden wordt ingericht en omgezet naar natuur. Aan deze voorwaarde wordt voldaan. j.

de wijziging gepaard gaat met een aantoonbare en uitvoerbare fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap, of cultuurhistorie of van extensieve recreatieve mogelijkheden van het plangebied; Een groot deel van de gronden wordt ingericht en omgezet naar natuur. Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Omdat niet geheel kan worden voldaan aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid en het bestemmingsplan het niet toestaat om nieuwe woningen te realiseren is een buitenplanse procedure noodzakelijk.

11

HOOFDSTUK

2 Gebieds- en projectprofiel

2.1

Inleiding In dit hoofdstuk is een beschrijving gegeven van de huidige situatie van het plangebied en de omgeving waarin het zich bevindt.

2.2

Gebiedsprofiel vanuit historisch perspectief Heeswijk-Dinther is een dorp dat op ongeveer 15 kilometer afstand van ’sHertogenbosch is gelegen. Het dorp bestaat eigenlijk uit twee delen, namelijk Heeswijk en Dinther. Heeswijk bevindt zich aan de noordwestkant en Dinther aan de zuidoostkant. Het dorp is in de loop der tijd aan elkaar gegroeid en vormde, samen met de kern Loosbroek, tot 1993 de gemeente Heeswijk-Dinther. Na 1993 is de voormalige gemeente opgegaan in de gemeente Bernheze. De kern Heeswijk-Dinther is op een hoger gelegen deel (dekzandrug) in het landschap ontstaan en loopt evenwijdig aan het beekdal van de Aa. De Aa ontspringt bij Nederweert en mond uit in de Dieze ter hoogte van de Citadel in ’s-Hertogenbosch. Op de Dekzandrug die van ’s-Hertogenbosch naar Erp loopt is een kralensnoer van kernen ontstaan, waarvan Heeswijk-Dinther er één van is. Aan het Aa dal zijn diverse kastelen en landhuizen gesticht, waarvan Kasteel Heeswijk de bekendste is. De bodem bestaat uit dekzand met plaatselijk lemig karakter, dat tijdens en na de laatste ijstijd - ca. 10.000 jaar geleden door de wind is afgezet. Tijdens en ook na het afsmelten van het ijs zijn beekgeulen uitgesleten, terwijl langs de beken oeverwallen zijn ontstaan. De hoofdlijnen van het omringende landschap zijn nog goed afleesbaar: a. De enge beekdalen van de Aa.

Aan de Aa zijn nog enige restanten aanwezig van oude meanders en laaggelegen broekgebieden in het zuiden, in de omgeving van de Zuid-Willemsvaart; b. De bebouwde kommen van Heeswijk en Dinther, welke voornamelijk gegroepeerd liggen rond de Hoofdstraat en haar uitlopers, parallel aan het beekdal van de Aa; c. De oude akkerbodems met een humuslaag van meer dan 50 cm, ontstaan uit bemesting met potstalmest. Ze liggen in een strook zuidoost-noordwest op de oeverwallen die plaatselijk sterke hoogteverschillen vertonen ten opzichte van het beekdal en dit soms dicht naderen. d. de voormalige Heeswijkse Heide, gedeeltelijk al in de 19 e eeuw met naaldbossen ingeplant; Heeswijk-Dinther is een beekdalnederzetting, een akkerdorp in het stroomgebied van de Aa. De originele kern van Dinther bestaat uit een straat met lintbebouwing, min of meer evenwijdig aan de beek, en een aan drie zijden bebouwd driehoekig plein (Den Dolvert, Schoolstraat en Kerkstraat). Doordat de naoorlogse uitbreidingen aan de noordzijde zijn gesitueerd is de relatie tussen de nederzetting en het beekdal ten zuiden nog goed herkenbaar.

12

In het verlengde van de Dintherse structuur ligt in noordwestelijke richting Heeswijk. De bebouwing was oorspronkelijk voornamelijk haaks op de beek gericht. Ze werd gevormd door de huidige Mgr. van Oorschotstraat in zuidelijke richting en de Abdijstraat naar het noorden. De Gouverneursweg is van oudsher een belangrijke weg die van Heeswijk naar ’s-Hertogenbosch loopt en is één van de eerste verharde wegen (de eerste provinciale weg) van de provincie noord Brabant. De Veldstraat loopt parallel aan de Gouverneursweg over de hogere (akker)gronden richting Kameren/Meerkant/Fokkershoek. De Veldstraat was bedoeld om de percelen op de akker te ontsluiten richting het dorp. Tot 1950 waren hier weinig huizen of boerderijen aan gelegen. De meeste boerderijen lagen aan Fokkershoek en zijstraten daarvan. Na 1950 komt hier verandering in en ontstaat steeds meer bebouwing langs de Veldstraat. Ook breidt de kern Heeswijk uit tussen de wegen Fokkershoek – Veldstraat. Ongeveer in het midden van de Veldstraat (tegenover nummer 35) is het plandeel Veldstraat ongenummerd gelegen. In figuur 6 is de historische ontwikkeling van de Veldstraat weergegeven.

13

Situatie 1900

Situatie 1950

Situatie 1980

Situatie 2021

Figuur 6 Historische ontwikkeling Veldstraat en omgeving

14

Aa-Brugstraat was één van de twee wegen (de andere was Laverdonk) die vanaf de driehoek Den Dolvert richting Schijndel liep. Aa-Brugstraat ging van een verharde weg uit de bebouwde kom over in een zandpad richting het buitengebied en ontsloot zodoende de weilanden. Aa-Brugstraat kwam aan de overkant van de Aa weer uit op Laverdonk. Laverdonk was daardoor de “hoofdweg” die de kernen Heeswijk-Dinther en Schijndel via de Dinthersedijk met elkaar verbonden. Na de aanleg van de ZuidWillemsvaart is deze verbinding ter hoogte van Laverdonk verdwenen. Desondanks heeft het gebied ten noorden van de Zuid-Willemsvaart en ten zuiden van de Aa, lange tijd (tot 1997) bij de voormalige gemeente Schijndel gehoord. De gemeentegrens volgde de originele route van rivier de Aa. Ter hoogte van Aa-Brugstraat is de ligging van de Aa ook veranderd en gekanaliseerd. Deze kanalisatie heeft in 1957 plaats gehad, waarbij één arm nog steeds aanwezig is in het veld, hoewel deze niet meer in verbinding stond met de Aa. In 1986-1987 zijn aan beide zijde van Aa-Brugstraat nieuwe boerderijen gevestigd. Het gaat hier om de boerderij aan Aa-Brugstraat 4 en AaBrugstraat 19. Op de kadastrale kaart van het gebied rondom Aa-Brugstraat 19 is de originele ligging van de Aa voor een deel nog te zien.

De locatie Aa-Brugstraat 19 en aangrenzende gronden (tot aan circa de originele ligging van de Aa) maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan en zijn plandeel Aa-Brugstraat genoemd. In figuur 7 is de historische ontwikkeling van de Veldstraat weergegeven.

15

Situatie 1900

Situatie 1955

Situatie 1957

Situatie 1986

Situatie 1988

Situatie 2021

Figuur 7 Historische ontwikkeling omgeving Aa-Brugstraat

16

2.3

Ontwikkelingsperspectief Heeswijk-Dinther en omgeving Ter plaatse van het plandeel Veldstraat richt het beleid zich op wonen en beleving. Rondom Veldstraat worden nieuwe wijken ontwikkeld. Meer richting het buitengebied is het beleid gericht op beleving, recreatie, extensieve agrarische activiteiten en behoud en herstel van landschap en cultuurhistorie. Met name de cultuurhistorische structuur is belangrijk en is waarneembaar in bebouwing (kasteel en de boerderijen die bij het kasteel horen), maar ook in het landschap (lanen, structuren, beekdal, verharding en percelering, akkers). Nieuwe ontwikkelingen passen binnen deze doelstellingen, mits deze geen grootschalige ontwikkelingen zijn of significante effecten hebben op deze waarden (ruimtelijk en milieutechnisch). In de gebiedsvisie Bebouwingsconcentraties Bernheze, van 13 september 2021, is aangegeven dat uitbreidingen van het dorp langs de oude linten (in westelijke richting) of richting het noorden met behoud van eigenheid van de historische bebouwingslinten kan plaatsvinden. Het dorp Heeswijk-Dinther heeft aan de noordzijde een rafelige rand die gekenmerkt wordt door groene lobben die zich tot in de kern begeven. Veldstraat is in een van die lobben gelegen, namelijk de groen lob ‘entree west’.

De structuur van groene lobben die het dorp ingaan is waardevol en dient behouden te blijven → sterke verwevenheid dorp en landschap en hoge woonkwaliteit.

Figuur 8 Uitsnede visie bebouwingsconcentraties Bernheze

Lob entree west: het historische landschap met de es en de agrarische linten vormt een waardevolle kernrand. Inzetten op duurzame agrarische functies en cultuurgronden op de historische es. In de visie is daarom een aantal te behouden en te ontwikkelen kwaliteiten vastgelegd. Daaromheen is ruimte om nieuwe ontwikkelingen toe te staan,

17

zoals bijvoorbeeld incidentele woningbouw, mist voldaan wordt aan een flinke kwaliteitsimpuls in het buitengebied (Ruimte-voor-Ruimte, maatwerk voor omgevingskwaliteit). Ter plaatse van het plangebied is een landschapsvenster opgenomen met een starre begrenzing. Direct aansluitend daaraan is een afronding van de dorpsrand opgenomen. Het initiatief dat in dit plan is opgenomen, betreft die afronding. Met de gemeente is de situering en het ontwerp van het initiatief zorgvuldig tot stand gekomen, zodat deze bijdraagt aan de visie. Daarmee wordt voorzien in het ontwikkelperspectief van de gemeente Bernheze. Ter plaatse van het plandeel aan Aa-Brugstraat richt het ontwikkelingsperspectief zich meer op natuur, landschap in combinatie met beleving (recreatie). Met name het beekdal is hierbij belangrijk. Het waterschap heeft hiervoor samen met gemeente Meierijstad, gemeente Bernheze, gemeente Laarbeek, provincie Noord-Brabant, Staatsbosbeheer, Brabants Landschap en lokale heemkundekringen. Het doel van dat project heeft betrekking op het creëren van een klimaatbestendig beekdal van de Aa, waar functies op het gebied van water, natuur, landbouw, recreatie, cultuurhistorie en landschap elkaar versterken. Op diverse plekken wordt de Aa deels heringericht. Waar mogelijk worden opgaven bij waterlopen in de buurt ook opgepakt.

Ook worden een aantal stuwen en gemalen voor vissen passeerbaar gemaakt. De werkzaamheden worden in deelprojecten, samen met de betrokkenen uit de streek, uitgevoerd. Concreet • We ontwikkelen een visie voor dit project, gericht op de opgaven en de omgeving (landelijk, agrarisch, dorps/stadskern). Daarbij haken we aan op de eerder opgestelde rapporten ‘De kracht van het Aa-dal’ en baseren wij onze plannen op het ‘Verhaal van de Aa’; • We gaan de beek deels herinrichten. Dit houdt onder meer in dat de beek op sommige plekken weer mag kronkelen (meanderen). Ook maken we een aantal oevers flauwer, met een geleidelijke overgang van water naar land. Zo ontstaat meer dynamiek en een grotere diversiteit aan planten en dieren. • We leggen langs de beek een ecologische verbindingszone (EVZ) aan. Dit is een strook natuur die natuurgebieden met elkaar verbindt. Planten en dieren krijgen zo meer leefruimte en kunnen zich veilig verplaatsen. In de EVZ’s planten we struiken en bomen voor verschillende doelsoorten die daar baat bij hebben. Ook leggen we poelen voor amfibieën aan; • We maken vispassages bij enkele stuwen en gemalen, zodat vissen veilig langs deze barrières kunnen zwemmen; • We blijven in gesprek met grondeigenaren langs de beken om te verkennen of er mogelijkheden zijn.

Ter hoogte van het plandeel Aa Brugstraat is het volgende deelproject vastgesteld: Beekherinrichting van de Aa vanaf de A50 tot aan de kasteelmeander, ongeveer 6,2 kilometer. Ook leggen we een ecologische verbindingszone langs circa 4 kilometer van de Aa. Ontwikkelingen in dit deel dienen bij te dragen aan de doelstellingen van de projecten de visie.

18

2.4

Projectprofiel Huidige situatie Aa-Brugstraat Aan Aa-Brugstraat 19 exploiteert de eigenaar/initiatiefnemer een agrarisch bedrijf gericht op veeteelt (paarden, vleesstieren en vleeskalveren) en akkerbouw. Op de bouwkavel is naast de bedrijfswoning 3 bedrijfsgebouwen en een mestsilo gelegen. Op de bouwkavel is verharding aangelegd om het bedrijf en de bedrijfsgebouwen te ontsluiten. Er is sprake van twee inritten (vuile en een schone inrit). De gronden direct om de huiskavel heen zijn eveneens in eigendom en exploitatie van de eigenaar. De gronden worden gebruikt als grasland en bouwland (teelt van Maïs). De aaneengesloten huiskavel heeft een oppervlakte van bijna 3,5 hectare. Het bouwvak

Woning

stal

Mestsilo

vleesstierkalverenstal

Vleesstierenstal

Figuur 9 huidige situatie Aa-Brugstraat 19 Heeswijk-Dinther

19

heeft een oppervlakte van circa 7.900 m². De stallen hebben een gezamenlijke oppervlakte van 1.116 m². ter plaatse is een vergunning aanwezig voor het houden van 77 vleesstierkalveren, 281 vleesstieren en 26 paarden. In figuur 9 is de huidige situatie van dit plandeel in beeld gebracht. Veldstraat Het bedrijf aan Aa-Brugstraat heeft ook gronden die wat verder van de huiskavel zijn gelegen, waaronder die aan Veldstraat ongenummerd te Heeswijk-Dinther. De kavel wordt in de huidige situatie gebruikt voor akkerbouw en grasland. De akker heeft een oppervlakte van circa 2,5 hectare en bestaat uit vier kadastrale percelen. Opgave De agrarische ondernemer wenst te stoppen met zijn bedrijf en is op zoek gegaan naar een mogelijkheid om deze transitie te financieren. De provincie Noord-Brabant had een regeling opgesteld die agrarische ondernemers verleide om te stoppen met hun agrarisch bedrijf en het bedrijf te slopen en te saneren (inclusief uit de markt halen van fosfaatrechten). In ruil daarvoor was het mogelijk om woningen te realiseren. De woningen moesten wel op een planologisch aanvaardbare locatie worden gerealiseerd. Deze Ruimte-voor-Ruimteregeling was echter alleen gericht op de intensieve veehouderij (specifiek varkens en pluimvee). Het bedrijf kon niet aan de voorwaarden voldoen omdat het geen intensieve veehouderij betreft, waardoor geen gebruik kon worden gemaakt.

Toch heeft deze constructie model gestaan om invulling te geven aan de opgave. Volgens de provinciale regeling (Interim Omgevingsverordening) is het mogelijk om in gebieden die als “verstedelijking afweegbaar’ zijn gelegen, woningen te realiseren in ruil voor kwaliteitsverbetering. Kwaliteitsverbetering betekent, sloop van bebouwing en verharding, aanleg van natuur en landschap etc. Deze regeling gaat breder dan de Ruimte-voor-Ruimteregeling. In deze situatie is de Veldstraat gelegen in een gebied die is aangewezen als “verstedelijking afweegbaar”, waardoor deze optie in dit geval toepasbaar kan zijn. Om deze constructie toe te passen zijn twee vragen relevant: 1. Is de plek aan Veldstraat aan te wijzen als een planologisch aanvaardbare plek? én, 2. Heeft de locatie Aa-Brugstraat mogelijkheden om voldoende kwaliteiten te behalen om de woningen te kunnen verantwoorden. Het verzoek is ambtelijk voorgelegd en besproken. Het resultaat van dit proces is dat de gemeente ambtelijk heeft aangegeven dat ze de locatie als aanvaardbare locatie aanmerken voor de realisatie van 2 woningen. In paragraaf 2.5.2 is daarvoor de verantwoording opgenomen. Het college van Burgemeester en Wethouders heeft het ambtelijk advies op 6 april 2022 overgenomen en besloten om medewerking te verlenen aan het verzoek.

Concreet betekent dit dat er aan Veldstraat ongenummerd de mogelijkheden ontstaan om 2 woningen te realiseren, in combinatie met een kwaliteitsverbetering aan Aa-Brugstraat 19 te Heeswijk-Dinther. Onderdeel van die kwaliteitsverbetering is de beëindiging van het veehouderijbedrijf ter plaatse, de sloop en sanering van bebouwing en verharding en het omzetten van een

20

groot deel van de gronden naar natuur ten behoeve van het vergroten van de natuur kwantiteit en -kwaliteit en bijdraagt aan de waterschapsdoelen ter plaatse. De kwaliteitsverbetering die uitgevoerd moet gaan worden, dient per woning een waarde te vertegenwoordigen die overeenkomt met de waarde van een Ruimte-voor-Ruimtetitel (€ 125.000,-). In paragraaf 2.5.3 is daarvoor de verantwoording opgenomen. Omdat het waterschap verantwoordelijk is voor, en regie wil houden op het halen van de natuur, landschaps- en waterdoelen, is ervoor gekozen om de gronden die daarvoor worden ingezet te verkopen aan het waterschap. Met dat geld kan de initiatiefnemer een Ruimte-voor-Ruimtetitel aankopen, zodat de uiteindelijk doelen van het initiatief gehaald worden.

2.5

Beeldkwaliteit, stedenbouw, landschap en kwaliteitsverbetering

2.5.1

Inleiding Het plan heeft betrekking op twee locaties, namelijk a) Aa-Brugstraat 19 te HeeswijkDinther en de b) Veldstraat te Heeswijk-Dinther. Beide locaties hebben elk een eigen karakteristiek en uitdaging. In deze paragraaf gaan we per locatie in op respectievelijk: - Opgave per locatie; - Analyse van de locaties en omgeving; - Inpassing van de initiatieven in de omgeving; - Beeldkwaliteit voor de locatie Veldstraat.

2.5.2

Opgave per locatie a) Opgave Aa-Brugstraat; In de huidige situatie is hier een agrarisch bedrijf gesitueerd, gericht op het houden van vleesvee en kersenteelt. De gronden rondom de boerderij liggen op een bijzondere locatie. Het betreft namelijk een uitstulping van de dekzandrug waar de Aa zich eeuwenlang omheen heeft moeten bewegen. De huidige eigenaren zijn voornemens om hun activiteiten met betrekking tot het houden van vleesvee te beëindigen. De nieuwe situatie dient landschappelijk ingepast te worden. Tevens dient er invulling te worden gegeven aan het beleid m.b.t. kwaliteitsverbetering. b) Opgave Veldstraat; Deze locatie betreft agrarische grond van dezelfde eigenaren, gelegen aan de rand van een dekzandrug, binnen een agrarisch bebouwingslint. Op deze locatie wil de initiatiefnemer twee woningen realiseren. De eis is dat elke ruimte-voor-ruimte kavel ingepast dient te worden.

21

2.5.3

Analyse a) Analyse Aa Brugstraat 19 Op de noordflank van het oorspronkelijke beekdal, tussen de oude- en -verplaatstenieuwe loop van de Aa, ligt een boerderij met 3 bijgebouwen. De boerderij ligt op een kleine verhoging, vlak bij de brug ten zuiden van het dorp Dinther. Momenteel is de grond in gebruik als landbouwgrond, veelal mais en grasland t.b.v. veehouderij. Nog veel wilgen, elzen en populieren duiden op het oude beekdal alsmede de laagte ten zijden van het plangebied, de oude ligging van de Aa. De agrarische gronden rondom de boerderij zijn vochtig. Beplantingselementen in de vorm van rijen bomen, boomgroepen en singels geven het gebied nu de kenmerkende coulissen van een beekdal. In figuur 10 is de analyse op kaart weergegeven.

Figuur 10 Visualisatie analyse Aa Brugstraat

22

b) Analyse Veldstraat Op de bewoonde zandrug aan de noordzijde van het beekdal van de Aa, ten westen van Heeswijk, ligt de locatie aan de Veldstraat. Momenteel is de grond in gebruik als landbouwgrond, veelal met mais. Aan de Veldstraat vind je groepjes bebouwing met daartussen open zichtrelaties met het landschap aan weerszijde. De Veldstraat betreft een landelijke, smalle asfaltweg zonder bomen met aan weerszijde een greppel. Het gebied is tamelijk droog. De landschappelijke beplanting bestaat hier uit droge singels met hazelnoten en vuilboom en met eiken en berken als boom. In figuur 11 is de analyse op kaart weergegeven.

Figuur 11 Visualisatie analyse Veldstraat

23

2.5.4

Inpassing a) Inpassing Aa Brugstraat In de nieuwe situatie blijft er van de boerderij alleen een burgerwoning en een grote schuur over en zal de huiskavel ingericht worden als een tuin, mogelijk met een weide en omzoomd met een landschappelijke inpassing. De vorm en soorten van de inpassing zij gebaseerd op de functie (landelijke gelegen burgerwoning), de ligging in het landschap (flank van het beekdal), de beschikbare ruimte (300m²) en de landschapselementen van de nabije omgeving (singels en bomenrijen). Aan de noordzijde en oostzijde geeft de nieuwe aanplant beschutting. Er zitten doorzichten in die de sterke punten van het landschap accentueren en de plaatsing van beplanting is dusdanig dat de kenmerkende coulissen versterkt worden. In figuur 12 is de landschappelijke inpassing weergegeven.

Figuur 12 Landschappelijke inpassing Aa Brugstraat 19

24

b) Inpassing Veldstraat In de nieuwe situatie blijft 1/3 van het perceel open als doorzicht naar het achterland. Rondom de 2 nieuwe percelen komt een haag met op strategische plekken een of meerdere bomen. Aan de straat staat een verdwaalde eik die gehandhaafd blijft. De 2 woningen vormen samen een ruimtelijke eenheid dus ook de inpassing is samen de omhulling van een landelijk ensemble. Dit wordt bereikt door eenzelfde sortiment toe te passen en herhaling toe te passen van de boomgroepen. De soorten zijn de soorten van het omringende landschap maar dan in een veredelde vorm. In figuur 13 is de landschappelijke inpassing weergegeven. In bijlage I van dit bestemmingsplan is een grotere versie opgenomen van de landschappelijke inpassing.

Figuur 13 Landschappelijke inpassing Veldstraat

2.5.5

Beeldkwaliteit Deze beeldkwaliteitsparagraaf behoort bij deelgebied b) Veldstraat. Bij de besprekingen met de gemeente over de vorm en ligging van de 2 kavels is, om in de stijl van het bebouwingslint te blijven, afgesproken dat de 2 woningen samen een ensemble gaan vormen. Binnen het ensemble is de meest oostelijke -en dichtst bij het dorp gelegen woning- wat meer voornaam en formeel, met de nok evenwijdig aan de straat-as. De meest westelijke woning houdt daarentegen meer afstand tot de weg en is landelijker en meer ingetogen in het ensemble.

25

De positie van deze nieuwe woningen is in een binnenbocht van de Veldstraat. In het ritme van het lint is het daardoor voor de hand liggend om hier een ruime voortuin te maken. Echter niet te ruim. Door de expositie en de vorm van de kavel zullen beide woningen achter het huis ruimte willen hebben voor verblijfsplekken, zeker omdat daar het uitzicht is. Daarom is een afstand tot de weg van 10 en van 15 meter gekozen. Zo blijft er op de kavel genoeg achtertuin over voor terras en bijvoorbeeld een bijgebouw. De architectuur van de 2 woningen hoeft geen familie van elkaar te zijn. Het mag wel, als de westelijke maar minder op de voorgrond treedt. De nokhoogten zijn besproken op 10 meter en de goothoogte op 6 meter. De onderlinge afstand is afhankelijk van de uitstraling van beide gebouwen en gesteld op ongeveer 6 meter. Voor de uitwerking van dit ensemble wordt vooral gekeken naar eigentijdse landelijke woningen. Het gevoel van een ensemble zal ontstaan door de onderlinge ligging, namelijk dicht bijeen, en door de inpassing. Daarbij zal de oostelijke woning de hoofd woning vormen en de uitstraling van een soort herenboerderij hebben met een 2e verdieping en met gekeimde1 gevels. De westelijke woning zal daarbij meer een schuurwoning worden met een donkere kleur baksteen en zonder dakoverstek. Zo komt het witgrijze volume meer naar voren en de donkere valt wat meer terug. 2.5.6

Berekening kwaliteitsverbetering Inleiding Vooruitlopend op de beleidsverantwoording, is in deze paragraaf specifiek ingegaan op de beleidsregel Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit uit de Omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant. Deze regeling is verder uitgewerkt in de Beleidsregel omgevingsrecht Noord-Brabant als Maatwerk omgevingskwaliteit.. Deze beleidsregel, in combinatie met de Ruimte-voorRuimteregeling, vormt de basis om de ontwikkeling te kunnen realiseren. Het doel van dit plan is om perspectief te geven aan een alternatieve toekomst voor de agrarische ondernemer aan Aa-Brugstraat 19 te Heeswijk-Dinther. Het agrarisch bedrijf stopt, de bebouwing wordt gesloopt en het bedrijf wordt gesaneerd. De gronden worden deels verkocht en omgezet naar natuur door en in samenwerking met het waterschap. Deze transitie wordt gefinancierd door de realisatie van woningen aan Veldstraat ongenummerd te Heeswijk-Dinther. In het buitengebied is het uitsluitend mogelijk om woningen te realiseren, mits sprake is van een aanvaardbare locatie én mits daar voldoende kwaliteit tegenover staat. De motivering ten aanzien van de aanvaardbaarheid van de locatie is eerder in dit hoofdstuk gemotiveerd. Deze paragraaf gaat in op de noodzakelijke tegenprestatie in het kader van omgevingskwaliteit.

Per woongebouw dient namelijk een tegenprestatie te worden geleverd die gelijk staat aan de waarde van een Ruimte-voor-Ruimtetitel, wat neer komt op een bedrag van €125.000,- per woongebouw. In dit geval worden er twee woningen gerealiseerd, waardoor de benodigde tegenprestatie is bepaald op € 250.000,-. Fysieke maatregelen en waardering De provincie heeft in haar beleidsregel aan gegeven welke maatregelen zij als fysieke kwaliteitsverbetering beschouwen. Tevens is daar een waardering aangegeven. In tabel

1

Keimen, is een gevelbehandeling met een lichtgrijze kalkachtige minerale verf, die duurzaam en milieuvriendelijk is.

26

1 zijn kwaliteitsverbeterende maatregelen/ investeringen opgenomen met de standaardwaardering. De waardering van de kwaliteitsverbetering wordt voor een groot deel bepaald door de standaardbedragen die in de beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant is opgenomen. Ten aanzien van de ammoniakrechten, is een extra Aerius-berekening uitgevoerd waarin ook de huidige vergunde situatie is opgenomen. Daarin is te zien dat deze ontwikkeling ook nog eens een positieve bijdrage levert aan de omstandigheden ter plaatse van de Natura-2000gebieden: - Vlijmens Ven, Moerputten & Bossche Broek; - Kampina & Oisterwijkse Vennen; - Loonse en Drunense Duinen & Leemskuilen; - Rijntakken. Tabel 1: Waardering kwaliteitsverbetering Kwaliteitsverbeterende activiteit/investering Sloop bedrijfsbebouwing (tenzij aangetoond is dat kosten hoger uitvallen door bijvoorbeeld asbestsanering/opvullen van putten met zand) Sloop van ondersteunende voorzieningen en verharding, incl. afwaardering bouwvlak Afwaardering bouwvlak* Intrekking ammoniakrechten Afwaardering gronden naar natuur Inrichting- en beheer (6 jr.) natuur en landschap Sanering asbestdaken Sanering asbest uit gebouwen Vullen van putten met zand

waardering € 25,- /m² €

8,50/m²

€ € €

17,-/m² 15,-/kg 7,-/m² n.t.b 2,-/m² 7,50/m² 5,-/m³

€ € €

* Uitsluitend ter plaatse van te slopen bebouwing

Kwaliteitsverbetering ter plaatse Ter plaatse worden een aantal kwaliteitsverbeterende maatregelen genomen. In de tabellen op de volgende pagina en de berekeningen in bijlage IIC zijn de specifieke kwaliteitsverbeterende investeringen die ter plaatse van Aa-Brugstraat 19 worden toegepast aangegeven. Het resultaat daarvan is in euro’s uitgedrukt en geeft de waardering aan de kwaliteitsverbetering. We noemen dit de actieve maatregelen. . Een gedeelte van de gronden wordt verkocht aan het waterschap met als doel om natuur te realiseren die aansluit bij de doelstellingen en ambities voor het Aa-dal. We noemen dit de passieve maatregelen en deze zijn in tabel 4 en bijlage IID weergeven. Tabel 2: Gegevens agrarisch bedrijf Aa-Brugstraat 19 Heeswijk-Dinther Oppervlakte agrarische grond kadastraal nummer Oppervlakte in m² Sectie E, 406 8.920 m² Sectie E, 759 22.740 m² Sectie E, 758 2.610 m² gedeeltelijk Sectie E, 2804 4.480 m² Totaal 38.750m² Waarvan bouwvlak

7.900 m²

Plangebied

15.266 m²

Bedrijfswoning

1

27

Bedrijfsbebouwing

(Zie figuur 14) Schuur 2 (voorzien van asbestdak en mestput) Schuur 3 (voorzien van mestput) Schuur 4

Totaal bedrijfsbebouwing

Verharding Voorzieningen (mestsilo) Totaal verharding/voorziening

(zie figuur 15) (Nummer 5 in figuur 14)

222 m², waarvan 204m³ mestput 377, waarvan mestput 398 m³ 517 m² 1.116 m², waarvan 602 m³ mestput 2.210 m² 50 m² 2.260 m²

Aanwezige ammoniakrechten* Totaal ammoniakrechten

1.889 kg. 1.889 kg

* zie bijlage IX projectberekening Aerius vergunning

Tabel 3: Totale kwaliteitsverbetering op eigen terrein (actieve maatregelen) omschrijving Sloop gebouwen + afwaardering Sloop voorzieningen en afwaardering Inleveren ammoniakrechten Verwijderen asbesthoudende daken Aanvoer zand ten behoeve van mestputten Totale kwaliteitsverbetering op eigen maatregelen)

terrein

(actieve

Waarde € 36.372,€ 19.210,€ 28.335,€ 444,€ 3.010,€ 87.371,-

Tabel 4: Waarde totale kwaliteitsverbetering incl. door waterschap aan te leggen natuur (passieve maatregelen) omschrijving Totaal areaal grond Oppervlakte grond nieuwe woonbestemming, agrarisch en landschappelijke inpassing In te zetten voor natuur Beheer en onderhoud natuur Totaal passieve maatregelen

Oppervlakte 38.750 m² 13.000 m²

waardering

Waarde

25.750 m² 25.750 m²

€ €

€ € €

7,-m² 4,-/m²

180.250,103.000,283,250-

Tabel 5: totale kwaliteitsverbetering omschrijving Totaal actieve maatregelen (tabel 3) Totaal passieve maatregelen (tabel 4) Totale waardering kwaliteitsverbetering (passief en actief)

Waarde € 87.371,€ 283,250€ 370.621,-

Uit tabel 5 blijkt dat de totale ontwikkeling een waarde van kwaliteitsverbetering vertegenwoordigd van ruim € 350.000,- en derhalve leidt tot een proportionele kwaliteitsverbetering van het Aa-dal. De passieve maatregelen kunnen echter niet rechtstreeks worden ingezet ten behoeve van de kwaliteitsverbetering om de woningen te kunnen verantwoorden. Met de provincie en gemeente zijn hierover gesprekken gevoerd. Daar is een constructie uitgekomen waarmee voldaan wordt aan de Beleidsregel Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit en de doelstellingen van de gemeente. Omdat het waterschap zelf de regie wil voeren over de aanleg, inrichting en beheer van de om te zetten gronden, heeft de initiatiefnemer besloten deze gronden te verkopen aan het waterschap. Op die manier heeft het waterschap de volledige regie over de toekomst van deze gronden. De

28

initiatiefnemer koopt van dat geld één Ruimte-voor-Ruimtetitel (á € 125.000,-). Daardoor is één woning aan Veldstraat verantwoord m.b.t. de tegenprestatie in fysieke maatregelen. De actieve maatregelen die gewaardeerd worden op € 87.371,- worden ingezet om de andere woning te legitimeren (ten aanzien van de fysieke maatregelen). Dat leidt tot een tekort van (€125.000,- - € 87.371,- =) € 37.629,-. Met de provincie en de gemeente is afgesproken dat de initiatiefnemer, conform de mogelijkheid die de Beleidsregel Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit biedt (zie kader), dit geld in het groenfonds van de gemeente stort. Vanuit het groenfonds worden kwaliteitsverbeteringsprojecten gefinancierd. Onder andere kunnen hier specifieke projecten in het Aa-dal mee worden gefinancierd, waardoor de cirkel weer rond is. Op deze manier wordt voldaan aan de tegenprestatie die geleverd moet worden. De financiële bijdrage aan het groenfonds ter waarde van € 37.629,- wordt opgenomen in een anterieure overeenkomst met de gemeente.

Artikel 7.16 Waardering fysieke tegenprestatie K. de tegenprestatie in omgevingskwaliteit kan ook bestaan uit een afdracht in een gemeentelijk fonds dat is gericht op het realiseren van omgevingskwaliteit als:

•

1°. de gemeente die middelen inzet voor de fysieke maatregelen, bedoeld in dit artikel;

•

2°. de bijdrage aan het fonds in het plan wordt gerelateerd aan een concrete fysieke tegenprestatie en een realisatietermijn van vijf jaar;

1

2 5 3 4

Figuur 14 Aanwezige bebouwing

29

Figuur 15 te verwijderen verharding

30

HOOFDSTUK

3 Beleidskader

3.1

Inleiding In dit hoofdstuk wordt het vergunningsverzoek getoetst aan het algemene Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid en de wet- en regelgeving.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. In deze structuurvisie wordt een samenhangende visie gegeven op het Nederlands Rijk tot 2040. Kernwoorden in het SVIR zijn concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het terugtreden van de Rijksoverheid op het gebied van ruimtelijke ordening is één van de belangrijkste besluiten die in de SVIR is vastgelegd. Lagere overheden, waaronder provincies en gemeenten, krijgen een grotere rol volgens het principe ‘decentraal’. De gebruiker moet weer centraal komen te staan. Het Rijksbeleid richt zich daarom op het vereenvoudigen van de regelgeving en heeft dertien Rijksbelangen benoemd waarover het Rijk de verantwoordelijkheid houdt. Het Rijk verwacht dat medeoverheden zich eveneens inzetten voor meer eenvoud en integratie op het gebied van ruimtelijke regelgeving. Hierdoor zal de bestuurlijke druk afnemen en ontstaat ruimte voor regionaal maatwerk. De verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal laat het Rijk over aan de provincies. Het Rijk heeft drie streefdoelen geformuleerd waaraan 13 nationale belangen zijn gekoppeld. De streefdoelen zijn hieronder weergegeven en in het navolgende schema zijn de nationale belangen beschreven en gekoppeld aan de streefdoelen weergegeven. Streefdoelen: 1.

Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland oor het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland (concurrerend) 2. Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat (bereikbaar) 3. Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn (leefbaar en veilig) concurrerend

bereikbaar

leefbaar en veilig

1. Een excellente ruimtelijk-economische structuur van Nederland door een aantrekkelijk vestigingsklimaat in en goede internationale bereikbaarheid van de stedelijke regio’s met een concentratie van topsectoren 2.

Ruimte

voor

het

hoofdnetwerk

voor

(duurzame)

energievoorziening en energietransitie

31

3. Ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen 4. Efficiënt gebruik van de ondergrond 5. Een robuust hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio’s inclusief de achterlandverbindingen 6. Betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem 7. Het instandhouden van het hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen om het functioneren van het mobiliteitssysteem te waarborgen 8. Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico’s 9. Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en kaders voor klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling 10.Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten 11.Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten 12.Ruimte voor militaire terreinen en activiteiten 13.Zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten

Het Rijk heeft voor heel Nederland twee nationale doelen gesteld (nummer 4 en nummer 8). Daarin wordt gesteld dat efficiënt gebruik van de ondergrond van belang is (zorgvuldig ruimtegebruik) en het verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico’s. Daarnaast geldt te allen tijde dat er een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten dient plaats te vinden (nationaal belang 13). Dat heeft betrekking over de procedure die doorlopen dient te worden, in dit geval deze bestemmingsplanprocedure. De overige doelen en belangen zijn geografisch weergegeven in de Nationale hoofdstructuur. Het plangebied is niet binnen deze Nationale Hoofdstructuur gelegen. Hierdoor zijn in dit geval alleen de algemene regels van belang. Analyse en conclusie Met onderhavige ontwikkeling betreft de realisatie van een flinke kwaliteitsverbetering in de vorm van de beëindiging van een agrarisch bedrijf (vleesstieren), de realisatie van natuur in combinatie met mogelijkheden voor wateropvang, de aanleg van gebiedseigen landschapselementen en mogelijkheden creëren voor de mogelijkheden van een recreatief ommetje. Deze te bereiken kwaliteit wordt gefinancierd door de realisatie van twee woningen aan de Veldstraat.