TAM-Omgevingsplan De Bunders - REG Bijlage 7 Toelichting Exploitatieopzet en kostenverhaalregels
Tekst van het document
514
1367 1423
672
Bunderstraat
4416
6723
7237
1418
1381
486
449
786
1422
5659
Van den Berg-erf 1380
1421
946
1339
1420
1345
1347
1350
1354
1360
1366
6722 1283
1375 1376 1372 1374
1379 1378
513 1419
487
519
801
1377 1338
1341
748
1342
1343 1344 1346 1348 1349 1353 1357 1361 1365 1371
1373
1276
6047 1282
7388
1320
Gemeente Bernheze Kostenverhaalsregels De Bunders
7238
1324 1315
1267
5658 7387
1323
947 860
5991 488
Eigendommen
6810
in Verbind
859
gsw eg
6344
511 788
6347
Raadhuisstraat 1-3 5473 GJ Heeswijk-Dinther M: 06 108 58799
5225
497 6345
1088
1087 492 502
we E Nieu
670
494
rven
954
E info@renswoudegis.nl W www.renswoudegis.nl
6811
491
493 496
708
6346 5657
958
499 766
503 509 508 RENSWOUDE GIS - 2024
270
765
955
7560
5232 5231
Schaal:
1: 1 500
Formaat:
A1
Datum:
28 maart 2024
idn-nummer
7000
Projectnr. 1016.1222
Tek/versie nr. EXPL003VA
BIJLAGE 4
TAXATIERAPPORT Inbrengwaarde ten behoeve van het kostenverhaalsgebied met tijdvak De Bunders ex artikel 8.15 onder b. Omgevingsbesluit
Veenendaal, januari 2024
K ENDES R ENTMEESTERS V EENENDAAL BV - WILTONSTRAAT 38 - POSTBUS 314 - 3900 AH V EENENDAAL T 0318 582150 - INFO @K ENDES. NL - F ACTUREN @K ENDES . NL - WWW.K ENDES. NL HANDELSREGISTER K VK 66632838 - NL856639096B01 OP ALLE DIENSTVERLENING IS VAN TOEPASSING DE REGELING VOOR RENTMEESTERS 2020 VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN RENTMEESTERS WELKE OP VERZOEK WORDT TOEGEZONDEN .
Inhoud 1.
2.
3.
4.
5.
6.
Samenvatting en waardering .......................................................................................................................... 4 1.1 Samenvatting .......................................................................................................................................... 4 1.2 Objectinformatie ..................................................................................................................................... 4 1.3 Waardering.............................................................................................................................................. 4 Opdracht ............................................................................................................................................................. 5 2.1 Opdrachtgever ........................................................................................................................................ 5 2.2 Taxateurs ................................................................................................................................................. 5 2.3 Doel van de taxatie .................................................................................................................................
6 2.4 Taxatietype .............................................................................................................................................. 6 2.5 Te taxeren belang.................................................................................................................................... 6 2.6 Object ....................................................................................................................................................... 6 2.7 Taxatiebasis ............................................................................................................................................. 6 2.8 Waardepeildatum en andere relevante data ...................................................................................... 6 2.9 Mate van inspectie .................................................................................................................................. 7 2.10 Informatievoorziening ........................................................................................................................... 7 2.11 Instructies ................................................................................................................................................ 7 2.12 Verklaring onafhankelijkheid ...............................................................................................................
8 2.13 Conformiteit ............................................................................................................................................ 8 2.14 Eerdere betrokkenheid .......................................................................................................................... 8 2.15 Aansprakelijkheid .................................................................................................................................. 9 2.16 Publicatie ................................................................................................................................................. 9 2.17 Algemene voorwaarden ........................................................................................................................ 9 Algemene en bijzondere uitgangspunten .................................................................................................. 10 3.1 Algemene uitgangspunten .................................................................................................................. 10 3.2 Bijzondere uitgangspunten ................................................................................................................. 11 Beschrijving .....................................................................................................................................................
12 4.1 Object in beeld ...................................................................................................................................... 12 4.2 Kadastrale aanduiding ........................................................................................................................ 13 4.3 Ligging ................................................................................................................................................... 14 4.4 Bodem .................................................................................................................................................... 18 4.5 Vigerende planologie ........................................................................................................................... 19 4.6 Toekomstige functie ............................................................................................................................. 25 4.7 Omschrijving per rechthebbende ....................................................................................................... 27 Marktomstandigheden, SWOT analyse en Optimale aanwending ...................................................... 49 5.1 Marktomstandigheden ........................................................................................................................
49 5.2 Courantheid .......................................................................................................................................... 63 5.3 SWOT analyse ....................................................................................................................................... 63 5.4 Optimale aanwending ......................................................................................................................... 64 Taxatie technische uitgangspunten ............................................................................................................. 65 6.1 Wettelijk kader ...................................................................................................................................... 65 6.2 Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde .............................................................................. 66 6.3 Werkelijke waarde gebruikswaarde of complexwaarde................................................................. 67 6.4 Waardering complexwaarde .............................................................................................................. 69
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
2 van 90
7. 8.
6.5 Waardering van gebruikswaarde....................................................................................................... 81 6.6 Overweging en conclusies................................................................................................................... 84 6.7 Onzekerheden ....................................................................................................................................... 88 6.8 Conceptrapportage............................................................................................................................... 88 Datering en ondertekening ........................................................................................................................... 89 Literatuurlijst................................................................................................................................................... 90
Bijlagen Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5: Bijlage 6: Bijlage 7:
eigendomsinformatie Kadaster titels van aankomst relevante planologische gegevens rapport Bodemloket en Bodeminformatie provincie fotoweergave Rechthebbende 10 Berekening Rechthebbende 10 Grondgebruik
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
3 van 90
1.
Samenvatting en waardering
1.1
Samenvatting
Type taxatie: Datum opdracht: Waardepeildatum:
1.2
Objectinformatie
Adres: Postcode/plaats: Type object: Huidig gebruik: Beoogd gebruik :
1.3
Volledige taxatie 8 januari 2024 19 januari 2024
Nabij Bosschebaan 27 / Bunderstraat / Zoggelsestraat 59 / Verbindingsweg 5384 VX Heesch / 5384 VD Heesch Percelen cultuurgrond met deels bedrijfsopstallen Agrarisch Ontwikkeling woningbouw
Waardering
Met inachtneming van alle in dit rapport genoemde uitgangspunten en informatie is de inbrengwaarde van het object bestaande uit de percelen kadastraal bekend gemeente Heesch F 482, 513 ged., 515, 1156, 486 ged., 747 ged., 487 ged., 519, 672 ged., 673 ged., 748, 946, 947, 965 ged., 1074, 1097, 1284, 1287, 1327, 1509 ged., totaal groot 10.24.50 ha: De totale inbrengwaarde voor het kostenverhaalsgebied bedraagt:
Inbrengwaarde totaal € 6.319.883,--
Zegge: Zes miljoen driehonderdnegentienduizend achthonderd drieëntachtig euro Voor de waarde per rechthebbende wordt verwezen naar paragraaf 6.8.
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
4 van 90
2.
Opdracht
2.1
Opdrachtgever
Naam opdrachtgever: Adres: Postcode: Plaats: Vertegenwoordiging opdrachtgever: Functie:
Gemeente Bernheze Postbus 19 5384 ZG Heesch Planeconoom
De opdracht is uitgevoerd conform de offerte d.d. 22 december 2023 en de werkzaamheden ten aanzien van de opdracht zijn gedurende het opstellen van onderhavig taxatierapport niet aangepast.
2.2
Taxateurs
Deze taxatie is verricht door mevrouw , registertaxateur NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateur, registratienummer: ) in de kamers Wonen en Bedrijfsmatig Vastgoed en door de heer ing. , rentmeester NVR en registertaxateur NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateur, registratienummer: ) in de kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, tevens geregistreerd onteigeningsdeskundige (Register DOBS). Genoemde taxateurs zijn verbonden aan Kendes Rentmeesters Veenendaal BV en handelen als externe taxateurs voor en namens Kendes Rentmeesters Veenendaal BV en verklaren te beschikken over de vereiste specifieke deskundigheid ten aanzien van specifieke lokale, regionale en (inter-) nationale (deel-) markt- en objectkennis en deze up-to-date te houden. Het getaxeerde heeft volgens het vigerend bestemmingsplan opgenomen in het Tijdelijk deel van het Omgevingsplan een agrarische bestemming, echter gezien de beoogde functie Wonen, waarvan de inbrengwaarde in dit rapport wordt gewaardeerd, zijn taxateurs van mening dat deze taxatie valt in de kamer Bedrijfsmatig Vastgoed. Mevrouw is ingeschreven in de kamer Bedrijfsmatig Vastgoed. De heer ing. is niet ingeschreven in de kamer Bedrijfsmatig Vastgoed.
Echter beide taxateurs zijn op regelmatige basis als taxateurs betrokken bij het waarderen van ontwikkellocaties voor woningbouw en bedrijventerreinen en achten over voldoende kennis en kunde te beschikken om deze waardering naar behoren uit te kunnen voeren. Aangezien de onderhavige taxatie door twee taxateurs is verricht is het vierogen principe voldoende gewaarborgd en kan de plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur achterwege blijven.
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
5 van 90
2.3
Doel van de taxatie
Opdrachtgever wenst geïnformeerd te worden over de inbrengwaarde als bedoeld in artikel 13.18, lid 2, onder a. van de Omgevingswet in verband met het opstellen van het kostenverhaal De Bunders te Heesch.
2.4
Taxatietype
De taxatie betreft een volledige taxatie.
2.5
Te taxeren belang
Het te taxeren belang omvat de volledige eigendom.
2.6
Object
Het getaxeerde omvat agrarische percelen, alsmede een bebouwd perceel gelegen binnen kostenverhaalsgebied De Bunders te Heesch.
2.7
Taxatiebasis
De taxatiebasis omvat de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 13.18, lid 2, onder a. van de Omgevingswet juncto artikel 8.17 van het Omgevingsbesluit. Op basis van het wettelijk kader waar binnen deze raming plaatsvindt, hanteren de deskundigen als taxatiebasis voor de raming het begrip ‘werkelijke waarde’.
2.8
Waardepeildatum en andere relevante data
Datum opdracht
8 januari 2024
Datum opname en inspectie
21 en 25 juli 2023
Waardepeildatum
8 januari 2024
Datum concept taxatierapport
25 januari 2024
Datum taxatierapport
29 januari 2024
Indien de waardepeildatum in het kader van de taxatie in de tijd later ligt dan de datum van de opname, dan wordt ervan uitgegaan dat er tussen deze data geen veranderingen optreden welke de waarde kunnen beïnvloeden.
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
6 van 90
De taxatie van de inbrengwaarde dient te worden verricht naar de marktomstandigheden op de datum welke het moment van opstellen van het kostenverhaalsopzet – met tijdvak benadert. Omdat het niet mogelijk is om naar een toekomstige datum te taxeren is de taxatie verricht naar de datum van uitbrengen van het concepttaxatierapport, derhalve naar 19 januari 2024.
2.9
Mate van inspectie
De locaties zijn bezocht op 21 en 25 juli 2023. Daarbij zijn de agrarische percelen opgenomen vanaf de openbare weg. Het bebouwde perceel van Rechthebbende 10 is in bijzijn van de eigenaar inpandig opgenomen. Rechthebbende 4 is opgenomen vanaf de achter erfgrens, aan de zijde waar de opstal zich bevindt.
2.10 Informatievoorziening Door opdrachtgever is de volgende informatie beschikbaar gesteld/overgelegd: emailbericht d.d. 21 juni 2023 met algemene informatie over de ontwikkeling van de locatie Email d.d. 08 januari 2024 met aangepast overzicht gronden en toekomstig grondgebruik Email d.d. 10 januari 2024 met opbrengstwaarde taxatie Gloudemans Email d.d. 16 januari 2024 met kostenverhaalsopzet uitgaande van commerciële parameters Email d.d. 18 januari 2024 met aankondiging aanpassing van het kostenverhaalsgebied en het te realiseren programma Email d.d. 22 januari 2024 met de feitelijke wijziging als gevolg van kostenverhaalsgebied aanpassing verwerkt in kaart grondgebruik en kostenverhaalsopzet – met tijdvak uitgaande van commerciële parameters Van de door de opdrachtgever ter beschikking gestelde informatie is kennis genomen. Voor zover redelijkerwijs mogelijk hebben taxateurs de geleverde informatie getoetst op juistheid ervan. Mocht blijken dat de beschikbare informatie niet volledig en/of onjuist is, dan wordt in deze rapportage hiervan melding gemaakt en wordt dit aan opdrachtgever voorgelegd. Door Kendes Rentmeesters Veenendaal BV wordt geen aansprakelijkheid aanvaard indien mocht blijken dat de informatie onvolledig of onjuist is.
Daarnaast hebben taxateurs de volgende informatie/bronnen geraadpleegd: www.kadaster.nl; www.omgevingswet.overheid.nl www.bodemloket.nl; en andere openbare bronnen.
2.11 Instructies Door de opdrachtgever zijn aan de taxateurs geen nadere instructies gegeven.
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
7 van 90
2.12 Verklaring onafhankelijkheid De taxateurs verklaren: • • •
dat zij onafhankelijk zijn ten opzichte van de opdrachtgever; dat zij met de opdrachtgever een vaste honorering zijn overeengekomen die in verhouding staat tot de omvang van het werk en niet afhankelijk is van de hoogte van de getaxeerde waarde; dat de jaarlijkse omzet van de geregistreerde taxateurs, dan wel van Kendes Rentmeesters Veenendaal BV, inclusief de aan opdrachtgever gelieerde bedrijfsonderdelen, niet meer bedraagt dan 25% van de totaalomzet van de geregistreerde taxateurs dan wel Kendes Rentmeesters Veenendaal BV.
2.13 Conformiteit De onderhavige taxatie is verricht en gerapporteerd overeenkomstig: - NRVT-reglement Gedrags- en beroepsregels; - NRVT-reglement Definities; - NRVT-regelement Kamers; - IVS-taxatiestandaarden. De onderhavige rapportage betreft een taxatieopdracht conform voorgeschreven wettelijke en jurisprudentiële normen. In het reglement Definities van het NRVT is de wettelijke taxatie gedefinieerd als een professionele taxatiedienst (PTD), waarbij wet- en regelgeving en jurisprudentie de registertaxateur dwingen af te wijken van één of meer bepalingen uit de NRVT Reglementen of de internationale standaarden. Afwijkingen kunnen bijvoorbeeld bestaan uit de wijze van opdrachtverstrekking, het waarde begrip, de omvang van de onderzoeksplicht en de rapportagevereisten. Een registertaxateur kan alleen afwijken indien en voor zover de wet, vaste jurisprudentie en de best practice voor het vakgebied - in casu het taxeren van inbrengwaarden - hem daartoe dwingt. Waar dat niet zo is, moeten de regels voor een PTD onverkort worden gevolgd. De taxateurs achten zich evenwel gebonden aan de fundamentele beginselen van professionaliteit, objectiviteit en onafhankelijkheid jegens opdrachtgever zoals neergelegd in de algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT.
2.14 Eerdere betrokkenheid De taxateurs zijn sinds augustus 2023 betrokken bij het opmaken van een inbrengwaarde taxatie, aangezien echter een scope wijziging heeft plaatsgevonden is niet eerder een definitief taxatierapport tot stand gekomen. Taxateurs zijn verder niet betrokken (geweest) bij eerdere taxaties, grondverwerving, advisering (in welke hoedanigheid dan ook) van onderhavig object, welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling.
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
8 van 90
2.15 Aansprakelijkheid Ten aanzien van de inhoud van dit rapport aanvaarden taxateurs evenals Kendes Rentmeesters Veenendaal BV geen aansprakelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever. Op onderhavig rapport is een termijn van toepassing voor het stellen van aansprakelijkheid van maximaal twee jaar, ingaande per datum van ondertekening van het taxatierapport door taxateurs. Daarnaast is de aansprakelijkheid gelimiteerd tot een bedrag van maximaal twee miljoen euro.
2.16 Publicatie Uitsluitend publicatie van het definitieve taxatierapport met alle daarbij behorende bijlagen is toegestaan in het kader van het doel van dit rapport.
2.17 Algemene voorwaarden Op alle dienstverlening door Kendes Rentmeesters Veenendaal BV is van toepassing de Regeling van Rentmeesters 2020.
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
9 van 90
3.
Algemene en bijzondere uitgangspunten
3.1
Algemene uitgangspunten
Tenzij er hierna in het rapport van wordt afgeweken gelden de navolgende uitgangspunten. 3.1.1 Titelonderzoek In het kader van deze taxatie is kennis genomen van kadastrale uittreksels en de laatste akte van levering. Naar inschrijvingen en beslagen is geen onderzoek verricht. Evenmin is onderzoek verricht naar erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen, vorderingen en aanspraken van derden (waaronder verjaring), enzovoorts. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat dergelijke rechten en aanspraken niet van invloed zijn op de waardering van het object.
3.1.2 Gebruik Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat het object in eigen gebruik is bij de eigenaar, tenzij anders vermeld bij de omschrijving per rechthebbende.
3.1.3 Meetrapportage Taxateurs hebben geen beschikking gehad over NEN 2580 meetrapportages voor wat betreft de bebouwde locatie.
3.1.4 Toestand van opstallen Indien het object opstallen omvat is de onderhoudstoestand daarvan globaal, voor zover waarneembaar en uitsluitend in het kader van deze taxatie beoordeeld. De beoordeling is derhalve geen technisch onderzoek. Evenmin is onderzoek verricht naar de aanwezigheid van stoffen en materialen welke naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of gezondheid.
3.1.5 Toestand van installaties en voorzieningen Indien het object opstalgebonden installaties en voorzieningen omvat is de onderhoudstoestand hiervan globaal, voor zover waarneembaar en uitsluitend in het kader van deze taxatie beoordeeld. De beoordeling is derhalve geen technisch onderzoek. Als uitgangspunt voor deze taxaties geldt dat opstalgebonden installaties en voorzieningen naar behoren functioneren en voldoen aan de eisen en voorschriften die daaraan van overheidswege worden gesteld. Bij de taxatie worden niet opstalgebonden installaties en voorzieningen buiten beschouwing gelaten, tenzij anders vermeld.
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
10 van 90
3.1.6 Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze taxatie is geen onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, welke naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende planologie en/of het huidige gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen.
3.1.7 Planologische informatie In het kader van deze taxatie is planologische informatie via www.omgevingswet.overheid.nl geraadpleegd. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat deze informatie actueel en volledig is.
3.1.8 Publiekrechtelijke beperkingen In het kader van deze taxatie zijn kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels actueel en volledig zijn.
3.1.9 Gehanteerde valuta en omzetbelasting Alle bedragen die in dit rapport zijn genoemd zijn in euro’s (€) en exclusief omzetbelasting tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting.
3.2
Bijzondere uitgangspunten
Voor deze inbrengwaardetaxatie geldt dat de functie wijziging en het kostenverhaal ten behoeve waarvan deze taxatie is opgesteld onherroepelijk rechtskracht verkrijgt. De taxateurs achten dit uitgangspunt redelijk en relevant voor het doel van de taxatieopdracht. Opdrachtgever verklaart nadrukkelijk bij instemming van deze offerte geen prijs te stellen op het bepalen van de waarde zonder toepassing van het hiervoor genoemde bijzondere uitgangspunt. Dit in afwijking van de meest recente praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed/Wonen van het NRVT. Dit zou de omvang van de taxatieopdracht, de te onderzoeken informatie en verantwoordelijkheid van de taxateurs vergroten waarin opdrachtgever (voor zichzelf en andere belanghebbenden) geen belang ziet bij de marktwaarde zonder bijzonder uitgangspunt in het kader van het doel van deze taxatie.
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
11 van 90
4.
Beschrijving
4.1
Object in beeld
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
12 van 90
4.2
Kadastrale aanduiding
Het kostenverhaalsgebied omvat de volgende kadastrale percelen:
Gemeente
Sectie
Nummer
Getaxeerd
Heesch
F
482
0.83.30 ha
Heesch
F
513
0.26.59 ha
Heesch
F
515
0.67.70 ha
Heesch
F
1156
0.05.78 ha
Heesch
F
486
0.04.55 ha
Heesch
F
747
0.04.01 ha
Rechthebbende 3
Heesch
F
487
0.09.24 ha
Rechthebbende 4
Heesch
F
519
0.48.70 ha
Rechthebbende 5
Heesch
F
672
0.29.32 ha
Rechthebbende 6
Heesch
F
673
0.08.62 ha
Rechthebbende 7
Heesch
F
748
0.28.00 ha
Rechthebbende 8
Heesch
F
946
0.19.80 ha
Rechthebbende 9
Heesch
F
947
0.19.05 ha
Rechthebbende 10
Heesch
F
965
1.14.45 ha
Rechthebbende 11
Heesch
F
1074
0.06.40 ha
Rechthebbende 12
Heesch
F
1097
0.88.25 ha
Rechthebbende 13
Heesch
F
1284
1.88.58 ha
Rechthebbende 14
Heesch
F
1287
0.13.31 ha
Rechthebbende 15
Heesch
F
1327
1.99.60 ha
Rechthebbende 16
Heesch
F
1509
0.59.25 ha
Rechthebbende 1
Rechthebbende 2
10.24.50 ha
*Conform opgave opdrachtgever ** Hyp4 8581/1 is vanwege omvang van het document niet opgenomen als bijlage. De eigendomsinformatie uit het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 8 januari 2024) is opgenomen in bijlage 1 van dit rapport. Bron: Kadaster.nl
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
13 van 90
4.3
Ligging
Tot 1 januari 1994 was Heesch een zelfstandige gemeente in het noordoosten van Noord-Brabant, tussen Geffen en Oss in het noorden, Heeswijk-Dinther ten zuidwesten en Nistelrode ten zuidoosten. Vanouds was Heesch een agrarische gemeente met overwegend zandgronden. Voorts diende Heesch als pleisterplaats tussen ’s-Hertogenbosch en Grave. Inmiddels maakt Heesch onderdeel uit van de gemeente Bernheze. De gemeente telt inmiddels 32.277 inwoners (CBS 31 januari 2023), waarvan 13.885 woonachtig zijn in Heesch. De ligging van het kostenverhaalsgebied wordt indicatief weergegeven op onderstaande luchtfoto:
Het kostenverhaalsgebied is gelegen aan de rand van de bebouwde kom van Heesch.
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
14 van 90
Brainbay (Login | NVM, z.d.-b) verstrekt de navolgende informatie over de woningvoorraad binnen de gemeente Bernheze. Deze informatie geeft geen marktinformatie weer, maar een beeld over de actuele verhoudingen tussen eigendom en huur en diverse woningtypen binnen de gemeente Bernheze. Daarnaast wordt een weergave gegeven van de demografische opbouw.
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
15 van 90
De Whooz Whize- profielen ((opvraagbaar voor NVM leden, middels Login | NVM, z.d.-b) verstrekken de navolgende informatie:
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
16 van 90
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
17 van 90
4.4
Bodem
Hoewel in het kader van deze taxatie geen onderzoek is verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater welke naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid, is wel op basis van openbare bronnen gekeken of er informatie over bodemonderzoek bekend is. Het Bodemloket (Kaart | Bodemloket, z.d.) meldt met betrekking tot de getaxeerde gronden dat bij deze instantie geen informatie voor deze locatie beschikbaar is over bodemonderzoek en/of sanering. Er is vanaf de website van Bodemloket een verwijzing naar de website van de omgevingsdienst BrabantNoord (Rapportagemodule, z.d.) . Deze verstrekt de navolgende informatie over nabij gelegen onderzoek locaties. Het perceel Heesch F 1327 grenst aan onderzoeksgebied De Erven (fase 1) en is onderzocht middels een verkennend bodemonderzoek d.d. 14-09-2020 (recentst). Status: voldoende onderzocht. Het perceel F 1509 grenst aan onderzoeksgebied De Erven (fase 2) te Heesch. Deze locaties zijn voorafgaande aan de nieuwbouw activiteiten woningbouw onderzocht middels een verkennend onderzoek d.d. 25-01-2017 (recentst) een aanvullend onderzoek d.d. 22-11-2019. Status: voldoende onderzocht. Voorts is de locatie Zoggelsestraat 66, perceel Heesch F 822, onderzocht middels een verkennend onderzoek d.d. 23-07-1997. Status: voldoende onderzocht.
Voor de locatie Bosschebaan 27, percelen Heesch F 864 en 965 geldt een mogelijk verontreinigende activiteit “elektriciteitscentrale”, start in 1981. Of sprake is van verontreiniging is onbekend, onderzoek heeft geen spoed. De term “elektriciteitscentrale” is geciteerd vanuit de informatie zoals verstrekt door de Omgevingsdienst Noord-Brabant. Voor het volledig overzicht wordt verwezen naar de rapport bijlage. Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende planologie en/of het huidige gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen. De omgevingsrapporten zijn opgenomen in bijlage 4 van dit rapport.
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
18 van 90
4.5
Vigerende planologie
Omgevingsplan Taxateurs zijn ermee bekend dat de raad van de gemeente Bernheze een Omgevingsplan heeft vastgesteld, welke met ingang van 2 januari 2024 van rechtswege in werking is getreden. Het Omgevingsplan bestaat, naast de rijksregels over activiteiten (de zogenoemde ‘bruidsschat’), alleen uit onderdelen die zijn gereserveerd voor toekomstige toevoeging. Een bestemmingsplan, dat van kracht is, geldt sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet als onderdeel van het Tijdelijke deel van het Omgevingsplan. Dit volgt uit artikel 22.1 c. van de Omgevingswet. Om deze reden nemen taxateurs kennis van de ter plaatse geldende bestemmingsplannen.
Uitsnede bestemmingsplankaart ontleend aan www.ruimtelijkeplannen.nl, gecontroleerd op 15-01-2024 via www.omgevingswet.overheid.nl Planologische informatie kadastrale nummers 482, 486, 487, 513, 515, 519, 672, 673, 747, 748, 946, 947, 1156 Plannaam
Buitengebied Bernheze
Vaststellingsdatum
26 juni 2012
Gemeente
Bernheze
Planstatus
Sinds 10 september 2014 deels onherroepelijk in werking na uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
19 van 90
Geldende bestemming
De objecten hebben de enkelbestemming Agrarisch, Verkeer, de dubbelbestemming, Waarde-Archeologie 3, de gebiedsaanduidingen reconstructiewetzoneextensiveringsgebied en wro-zonewoonwerkontwikkelingsgebied, gedeeltelijk de aanduiding bouwvlak en de functieaanduiding wonen.
Toelichting
Het huidig gebruik is toegestaan conform het bestemmingsplan.
Herziening Plannaam
Herziening Vrijkomende Agrarische Bebouwing Bernheze 2018
Vaststellingsdatum
10 december 2020
Gemeente
Bernheze
Planstatus
Vastgesteld
Geldende bestemming
Niet van toepassing.
Toelichting
Het huidig gebruik is toegestaan conform het bestemmingsplan.
Voorbereidingsbesluiten Plannaam
Hyperscale datacenters
Vaststellingsdatum
12 juli 2023
Instantie
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Planstatus
Vastgesteld
Toelichting
In dit besluit zijn instructieregels en criteria wettelijk vastgesteld met betrekking tot nieuwe hyperscale datacenters. Dit voorbereidingsbesluit heeft geen invloed op de waarde van het getaxeerde.
Plannaam
Voorbereidingsbesluit grootschalige logistiek
Vaststellingsdatum
3 maart 2023
Instantie
Provincie Noord-Brabant
Planstatus
Vastgesteld
Toelichting
Dit voorbereidingsbesluit heeft geen invloed op de waarde van het getaxeerde.
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
20 van 90
Parapluplan Plannaam
BPL Teeltondersteunende voorzieningen gemeente Bernheze
Vaststellingsdatum
13 december 2018
Gemeente
Bernheze
Planstatus
Onherroepelijk
Geldende bestemming
Het object heeft de gebiedsaanduiding overige zoneparapluplan teeltondersteunende voorzieningen.
Toelichting
Dit parapluplan heeft geen invloed op de waarde van het getaxeerde.
Uitsnede bestemmingsplankaart ontleend aan www.ruimtelijkeplannen.nl , gecontroleerd op 15-01-2024 via www.omgevingswet.overheid.nl Planologische informatie kadastrale nummers 965, 1074 ged., 1097, 1284, 1287, 1327 Plannaam
De Erven
Vaststellingsdatum
6 februari 2014
Gemeente
Bernheze
Planstatus
Zes weken na publicatie onherroepelijk in werking getreden.
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
21 van 90
Geldende bestemming
Het object heeft de enkelbestemming Agrarisch, Water de aanduiding Bouwvlak en de functieaanduiding intensieve veehouderij.
Toelichting
Het huidig gebruik is toegestaan conform het bestemmingsplan.
Voorbereidingsbesluiten Plannaam
Hyperscale datacenters
Vaststellingsdatum
12 juli 2023
Instantie
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Planstatus
Vastgesteld
Toelichting
In dit besluit zijn instructieregels en criteria wettelijk vastgesteld met betrekking tot nieuwe hyperscale datacenters. Dit voorbereidingsbesluit heeft geen invloed op de waarde van het getaxeerde.
Plannaam
Voorbereidingsbesluit grootschalige logistiek
Vaststellingsdatum
3 maart 2023
Instantie
Provincie Noord-Brabant
Planstatus
Vastgesteld
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
22 van 90
Uitsnede bestemmingsplankaart ontleend aan www.ruimtelijkeplannen.nl , gecontroleerd op 15-01-2024 via www.omgevingswet.overheid.nl Planologische informatie kadastraal nummer 1509 Plannaam
Bestemmingsplan ‘Zoggelsestraat ong. te Heesch
Vaststellingsdatum
26 juni 2017
Gemeente
Stadsdeel Bernheze
Planstatus
Zes weken na publicatie onherroepelijk in werking getreden.
Geldende bestemming
Het object heeft de enkelbestemming Agrarisch, ged. dubbelbestemming Waarde-Archeologie 3 , de aanduiding Bouwvlak en de functieaanduiding specifieke vorm van wonen – ruimte voor ruimte.
Toelichting
Het huidig gebruik is toegestaan conform het bestemmingsplan.
Herziening Plannaam
Herziening Vrijkomende Agrarische Bebouwing Bernheze 2018
Vaststellingsdatum
10 december 2020
Gemeente
Bernheze
Planstatus
Onherroepelijk
Geldende bestemming
Niet van toepassing
Toelichting
Het huidig gebruik is toegestaan conform het bestemmingsplan.
Voorbereidingsbesluiten Plannaam
Hyperscale datacenters
Vaststellingsdatum
12 juli 2023
Instantie
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Planstatus
Vastgesteld
Toelichting
In dit besluit zijn instructieregels en criteria wettelijk vastgesteld met betrekking tot nieuwe hyperscale datacenters. Dit voorbereidingsbesluit heeft geen invloed op de waarde van het getaxeerde.
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
23 van 90
Plannaam
Voorbereidingsbesluit grootschalige logistiek
Vaststellingsdatum
3 maart 2023
Instantie
Provincie Noord-Brabant
Planstatus
Vastgesteld
Plannaam
Voorbereidingsbesluit grootschalige logistiek
Vaststellingsdatum
3 maart 2023
Parapluplan Plannaam
BPL Teeltondersteunende voorzieningen gemeente Bernheze
Vaststellingsdatum
13 december 2018
Gemeente
Bernheze
Planstatus
Onherroepelijk
Geldende bestemming
Het object heeft de gebiedsaanduiding overige zoneparapluplan teeltondersteunende voorzieningen.
Toelichting
Dit parapluplan heeft geen invloed op de waarde van het getaxeerde.
Bron: www.omgevingswet.overheid.nl, geraadpleegd op d.d. 15 januari 2024. Een uitsnede van de verbeelding en relevante regels zijn opgenomen in bijlage 3 van dit rapport.
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
24 van 90
4.6
Toekomstige functie
De gemeente Bernheze is voornemens een woningbouwontwikkeling mogelijk te maken binnen het kostenverhaalsgebied. Het ruimtegebruik is hierbij als volgt opgebouwd:
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
25 van 90
Bron: Uitsnede bestand grondgebruik, bijlage 7
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
26 van 90
4.7
Omschrijving per rechthebbende
4.7.1 Rechthebbende 1
Kadastrale gegevens
Gem. Heesch, sectie F, nummer 482, groot 0.83.30 ha Gem. Heesch, sectie F, nummer 513 ged., groot 0.26.59 ha Gem. Heesch, sectie F, nummer 515, groot 0.67.70 ha Gem. Heesch, sectie F, nummer 1156, groot 0.05.78 ha Totaal 1.83.37 ha
Gebruik
In gebruik als weg en grasland.
Zakelijke rechten
Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.
Erfdienstbaarheden
Geen.
Bijzonderheden titel van aankomst
Niet van toepassing.
Publiekrechtelijke beperkingen
Geen.
Privaatrechtelijke aspecten
Taxateurs zijn niet bekend met pacht-, huur en/of gebruiksovereenkomsten die rusten op het te taxeren object en nemen voor deze taxatie derhalve als uitgangspunt dat er geen overige privaatrechtelijke aspecten zijn.
Foto van het object
nr. 482
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
27 van 90
nr. 1156
nr. 515
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
28 van 90
nr. 513
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
29 van 90
4.7.2 Rechthebbende 2
Kadastrale gegevens
Gem. Heesch, sectie F, nummer 486 ged., groot 0.04.55 ha Gem. Heesch, sectie F, nummer 747 ged., groot 0.04.01 ha Totaal 0.08.56 ha
Gebruik
In gebruik als pad, grasland met bebossing.
Zakelijke rechten
Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.
Erfdienstbaarheden
Geen.
Bijzonderheden titel van aankomst
Uit het bewijs van eigendom blijkt een Eerste recht van koop vastgelegd is aangaande de percelen Heesch, F 486 en 747.
Publiekrechtelijke beperkingen
Aanwijzing op grond van de Wvg: besluit aanwijzing gronden, betrokken bestuursorgaan gemeente Bernheze, afkomstig uit stuk Hyp4 82166/17, ingeschreven op 16 september 2021.
Privaatrechtelijke aspecten
Taxateurs zijn niet bekend met pacht-, huur en/of gebruiksovereenkomsten die rusten op het te taxeren object en nemen voor deze taxatie derhalve als uitgangspunt dat er geen overige privaatrechtelijke aspecten zijn.
Herinrichtingsrente
€ 12,13 per jaar, eindjaar 2027
Foto van het object
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
30 van 90
4.7.3 Rechthebbende 3
Kadastrale gegevens
Gem. Heesch, sectie F, nummer 487 ged., groot 0.09.24 ha
Gebruik
In gebruik als grasland.
Zakelijke rechten
Uit informatie van het Kadaster blijkt dat er gebruik en bewoning op perceel kadastraal bekend gemeente Heesch F, nummer 487 berust.
Erfdienstbaarheden
Geen.
Bijzonderheden titel van aankomst
Niet van toepassing.
Publiekrechtelijke beperkingen
Aanwijzing op grond van de Wvg: besluit aanwijzing gronden, betrokken bestuursorgaan gemeente Bernheze, afkomstig uit stuk Hyp4 82166/17, ingeschreven op 16 september 2021.
Privaatrechtelijke aspecten
Taxateurs zijn niet bekend met pacht-, huur en/of gebruiksovereenkomsten die rusten op het te taxeren object en nemen voor deze taxatie derhalve als uitgangspunt dat er geen overige privaatrechtelijke aspecten zijn.
Foto van het object
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
31 van 90
4.7.4 Rechthebbende 4
Kadastrale gegevens
Gemeente Heesch, sectie F, nummer 519, groot 0.48.70 ha
Gebruik
In gebruik als grasland, bebouwd met een schuur.
Zakelijke rechten
Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.
Erfdienstbaarheden
Geen.
Bijzonderheden titel van aankomst
Niet van toepassing.
Publiekrechtelijke beperkingen
Aanwijzing op grond van de Wvg: besluit aanwijzing gronden, betrokken bestuursorgaan gemeente Bernheze, afkomstig uit stuk Hyp4 82166/17, ingeschreven op 16 september 2021.
Privaatrechtelijke aspecten
Taxateurs zijn niet bekend met pacht-, huur en/of gebruiksovereenkomsten die rusten op het te taxeren object en nemen voor deze taxatie derhalve als uitgangspunt dat er geen overige privaatrechtelijke aspecten zijn.
Foto van het object
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
32 van 90
Omschrijving
Het perceel is bebouwd met een kleine houten schuur van ca. 6 x 4,5 m. Dit betreft een eenvoudige houten opstal met deur, klein raam en mogelijk asbesthoudende golfplaten op het dak.
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
33 van 90
4.7.5 Rechthebbende 5
Kadastrale gegevens
Gem. Heesch, sectie F, nummer 672 ged., groot 0.29.32 ha
Gebruik
In gebruik als grasland.
Zakelijke rechten
Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.
Erfdienstbaarheden
Geen.
Bijzonderheden titel van aankomst
Niet van toepassing.
Publiekrechtelijke beperkingen
Aanwijzing op grond van de Wvg: besluit aanwijzing gronden, betrokken bestuursorgaan gemeente Bernheze, afkomstig uit stuk Hyp4 82166/17, ingeschreven op 16 september 2021.
Privaatrechtelijke aspecten
Taxateurs zijn niet bekend met pacht-, huur en/of gebruiksovereenkomsten die rusten op het te taxeren object en nemen voor deze taxatie derhalve als uitgangspunt dat er geen overige privaatrechtelijke aspecten zijn.
Herinrichtingsrente
€ 4,56 per jaar, eindjaar 2027
Foto van het object
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
34 van 90
4.7.6 Rechthebbende 6
Kadastrale gegevens
Gem. Heesch, sectie F, nummer 673 ged., groot 0.08.62 ha
Gebruik
In gebruik als grasland met lichte bebossing.
Zakelijke rechten
Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.
Erfdienstbaarheden
Geen.
Bijzonderheden titel van aankomst
Ten aanzien van het perceel Heesch, sectie F, nummer 673 is een erfdienstbaarheid opgenomen tot het hebben, houden, onderhouden en zo nodig vervangen van een rioleringsbuis en een elektriciteitskabel ten behoeve van het pand Bunderstraat 1 te Heesch. Deze erfdienstbaarheid is opgenomen in akte Hyp4 75925/40.
Publiekrechtelijke beperkingen
Aanwijzing op grond van de Wvg: besluit aanwijzing gronden, betrokken bestuursorgaan gemeente Bernheze, afkomstig uit stuk Hyp4 82166/17, ingeschreven op 16 september 2021. Besluit monument, gemeentewet, betrokken bestuursorgaan gemeente Bernheze, afkomstig uit stuk Hyp4 79292/138.
Privaatrechtelijke aspecten
Taxateurs zijn niet bekend met pacht-, huur en/of gebruiksovereenkomsten die rusten op het te taxeren object en nemen voor deze taxatie derhalve als uitgangspunt dat er geen overige privaatrechtelijke aspecten zijn.
Herinrichtingsrente
€ 2,54 per jaar, eindjaar 2027
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
35 van 90
Foto van het object
4.7.7 Rechthebbende 7
Kadastrale gegevens
Gemeente Heesch, sectie F, nummer 748, groot 0.28.00 ha
Gebruik
In gebruik als land met boom- en struikaanplant.
Zakelijke rechten
Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.
Erfdienstbaarheden
Geen.
Bijzonderheden titel van aankomst
Niet van toepassing.
Publiekrechtelijke beperkingen
Aanwijzing op grond van de Wvg: besluit aanwijzing gronden, betrokken bestuursorgaan gemeente Bernheze, afkomstig uit stuk Hyp4 82166/17, ingeschreven op 16 september 2021.
Privaatrechtelijke aspecten
Taxateurs zijn niet bekend met pacht-, huur en/of gebruiksovereenkomsten die rusten op het te taxeren object en nemen voor deze taxatie derhalve als uitgangspunt dat er geen overige privaatrechtelijke aspecten zijn.
Herinrichtingsrente
€ 13,07 per jaar, eindjaar 2027
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
36 van 90
Foto van het object
4.7.8 Rechthebbende 8
Kadastrale gegevens
Gemeente Heesch, sectie F, nummer 946, groot 0.19.80 ha
Gebruik
In gebruik als grasland.
Zakelijke rechten
Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.
Erfdienstbaarheden
Erfdienstbaarheid van uitweg/overpad om te gaan van en naar de openbare weg (Verbindingsweg) voor personen en alle voertuigen ten behoeve van perceel gemeente Heesch, sectie F, nummer 946 als heersend erf en het perceel gemeente Heesch, sectie F, nummer 947 als dienend erf. De breedte van de weg is 4 meter.
Bijzonderheden titel van aankomst
Niet van toepassing.
Publiekrechtelijke beperkingen
Aanwijzing op grond van de Wvg: besluit aanwijzing gronden, betrokken bestuursorgaan gemeente Bernheze, afkomstig uit stuk Hyp4 82166/17, ingeschreven op 16 september 2021.
Privaatrechtelijke aspecten
Taxateurs zijn niet bekend met pacht-, huur en/of gebruiksovereenkomsten die rusten op het te taxeren object en nemen voor deze taxatie derhalve als uitgangspunt dat er geen
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
37 van 90
overige privaatrechtelijke aspecten zijn. Foto van het object
4.7.9 Rechthebbende 9
Kadastrale gegevens
Gemeente Heesch, sectie F, nummer 947, groot 0.19.05 ha
Gebruik
In gebruik als grasland.
Zakelijke rechten
Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.
Erfdienstbaarheden
Erfdienstbaarheid van uitweg/overpad om te gaan van en naar de openbare weg (Verbindingsweg) voor personen en alle voertuigen ten behoeve van perceel gemeente Heesch, sectie F, nummer 946 als heersend erf en perceel gemeente Heesch, sectie F, nummer 947 als dienend erf. De breedte van de weg is 4 meter.
Bijzonderheden titel van aankomst
Niet van toepassing.
Publiekrechtelijke beperkingen
Aanwijzing op grond van de Wvg: besluit aanwijzing gronden, betrokken bestuursorgaan gemeente Bernheze, afkomstig uit stuk Hyp4 82166/17, ingeschreven op 16 september 2021.
Privaatrechtelijke aspecten
Taxateurs zijn niet bekend met pacht-, huur en/of gebruiksovereenkomsten die rusten op het te taxeren object en
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
38 van 90
nemen voor deze taxatie derhalve als uitgangspunt dat er geen overige privaatrechtelijke aspecten zijn. Foto van het object
4.7.10 Rechthebbende 10
Kadastrale gegevens
Gem. Heesch, sectie F, nummer 965 ged., groot 1.14.45 ha
Gebruik
In gebruik als pluimveehouderij ten behoeve van legkippen.
Zakelijke rechten
Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.
Erfdienstbaarheden
Erfdienstbaarheid van uitweg/overpad om te gaan van en naar de openbare weg (Verbindingsweg) voor personen en alle voertuigen ten behoeve van perceel gemeente Heesch, sectie F, nummer 946 als heersend erf en perceel gemeente Heesch, sectie F, nummer 947 als dienend erf. De breedte van de weg is 4 meter.
Bijzonderheden titel van aankomst
Niet van toepassing.
Publiekrechtelijke beperkingen
Aanwijzing op grond van de Wvg: besluit aanwijzing gronden, betrokken bestuursorgaan gemeente Bernheze, afkomstig uit stuk Hyp4 82166/17, ingeschreven op 16 september 2021.
Privaatrechtelijke aspecten
Taxateurs zijn niet bekend met pacht-, huur en/of gebruiksovereenkomsten die rusten op het te taxeren object en nemen voor deze taxatie derhalve als uitgangspunt dat er geen
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
39 van 90
overige privaatrechtelijke aspecten zijn. Herinrichtingsrente
€ 8,80 per jaar, eindjaar 2027
Foto van het object
Omschrijving
De locatie is bebouwd met een 4-tal stallen met overkapping, bijbehorende gebouwen en gronden plaatselijk bekend nabij Bosschebaan 27, 5384 X Heesch. Volgens eigenaar is er plaats voor 90.000 leghennen. De opstallen, voorzieningen en cultuurgrond worden hieronder afzonderlijk beschreven. Voor de verdere foto weergave wordt naar de bijlagen van dit rapport verwezen.
Agrarische opstal 1 en 2 Functie
Stal
Bouwjaar
1970
Bruto vloeroppervlakte
Resp. (12x80m) 960 m² en (12x80) 960 m²
Fundering
Betonnen fundering
Vloeren
Betonvloer
Bouwaard
Traditioneel
Gevels
Spouwmuur, buitenspouwblad gemetseld
Zolder
Niet aanwezig
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
40 van 90
Dakconstructie
Stalen spanten en houten gordingen
Dak en bedekking
Vezelcement golfplaten (in 2017 vernieuwd)
Asbest
Nee, niet waargenomen, huidige eigenaar heeft verklaard, dat alle asbest inmiddels is verwijderd
Isolatie
Dakisolatie
Onderhoudstoestand
Goed
Indeling, inrichting en gebruik
Momenteel in gebruik als pluimveestal voor leghennen
Agrarische opstal 3 Functie
Stal
Bouwjaar
1979
Bruto vloeroppervlakte
(14x90m) 1.260 m²
Fundering
Betonnen fundering
Vloeren
Betonvloer
Bouwaard
Traditioneel
Gevels
Durox blokken
Zolder
Niet aanwezig
Dakconstructie
Stalen spanten en houten gordingen
Dak en bedekking
Vezelcement golfplaten (in 2017 vernieuwd)
Asbest
Nee, niet waargenomen, huidige eigenaar heeft verklaard, dat alle asbest inmiddels is verwijderd
Isolatie
Dakisolatie
Onderhoudstoestand
Goed
Indeling, inrichting en gebruik
Momenteel in gebruik als pluimveestal voor leghennen
Agrarische opstal 4 Functie
Stal
Bouwjaar
1982
Bruto vloeroppervlakte
(14x70m) 980 m²
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
41 van 90
Fundering
Betonnen fundering
Vloeren
Betonvloer
Bouwaard
Traditioneel
Gevels
Durox blokken
Zolder
Niet aanwezig
Dakconstructie
Stalen spanten en houten gordingen
Dak en bedekking
Vezelcement golfplaten (in 2017 vernieuwd)
Asbest
Nee, niet waargenomen, huidige eigenaar heeft verklaard, dat alle asbest inmiddels is verwijderd
Isolatie
Dakisolatie
Onderhoudstoestand
Goed
Indeling, inrichting en gebruik
Momenteel in gebruik als pluimveestal voor ouderdieren
Erfverhardingen Materiaal
Stelcon platen en betonnen afwerking
Onderhoudstoestand
Redelijk
2 Uitloopstallen Materiaal
Aluminium profielen met kunststof folie
Onderhoudstoestand
Goed
Schuur/overkapping
Stalen constructie met damwand dakplaten
Bulksilo Aantal
6
Onderhoudstoestand
Goed
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
42 van 90
4.7.11 Rechthebbende 11
Kadastrale gegevens
Gem. Heesch, sectie F, nummer 1074 ged., groot 0.06.40 ha
Gebruik
In gebruik als grasstrook, grenzend aan naastgelegen agrarisch perceel met maisteelt.
Zakelijke rechten
Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.
Erfdienstbaarheden
Geen.
Bijzonderheden titel van aankomst
Niet van toepassing.
Publiekrechtelijke beperkingen
Aanwijzing op grond van de Wvg: besluit aanwijzing gronden, betrokken bestuursorgaan gemeente Bernheze, afkomstig uit stuk Hyp4 82166/17, ingeschreven op 16 september 2021.
Privaatrechtelijke aspecten
Taxateurs zijn niet bekend met pacht-, huur en/of gebruiksovereenkomsten die rusten op het te taxeren object en nemen voor deze taxatie derhalve als uitgangspunt dat er geen overige privaatrechtelijke aspecten zijn.
Foto van het object
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
43 van 90
4.7.12 Rechthebbende 12
Kadastrale gegevens
Gemeente Heesch, sectie F, nummer 1097, groot 0.88.25 ha
Gebruik
In gebruik als agrarische grond, thans aangewend ten behoeve van maïsteelt.
Zakelijke rechten
Uit informatie van het Kadaster blijkt dat er gebruik en bewoning op perceel kadastraal bekend gemeente Heesch F, nummer 1097 berust.
Erfdienstbaarheden
Geen.
Bijzonderheden titel van aankomst
Niet van toepassing.
Publiekrechtelijke beperkingen
Aanwijzing op grond van de Wvg: besluit aanwijzing gronden, betrokken bestuursorgaan gemeente Bernheze, afkomstig uit stuk Hyp4 82166/17, ingeschreven op 16 september 2021.
Privaatrechtelijke aspecten
Koopovereenkomst, artikel 7:3 BW en 10 WVG, afkomstig uit stuk Hyp4 81815/100, ingeschreven op 27-07-2021, einddatum 27-01-2022.
Foto van het object
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
44 van 90
4.7.13 Rechthebbende 13
Kadastrale gegevens
Gemeente Heesch, sectie F, nummer 1284, groot 1.88.58 ha
Gebruik
In gebruik als agrarische grond, thans aangewend ten behoeve van maïsteelt.
Zakelijke rechten
Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.
Erfdienstbaarheden
Geen.
Bijzonderheden titel van aankomst
Niet van toepassing.
Publiekrechtelijke beperkingen
Aanwijzing op grond van de Wvg: besluit aanwijzing gronden, betrokken bestuursorgaan gemeente Bernheze, afkomstig uit stuk Hyp4 82166/17, ingeschreven op 16 september 2021.
Privaatrechtelijke aspecten
Koopovereenkomst, art. 7:3 BW en 10 WVG, afkomstig uit stuk Hyp4 81815/20, ingeschreven op 26-07-2021, einddatum 27-01-2022
Herinrichtingsrente
€ 1,82 per jaar, eindjaar 2027
Foto van het object
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
45 van 90
4.7.14 Rechthebbende 14
Kadastrale gegevens
Gemeente Heesch, sectie F, nummer 1287, groot 0.13.31 ha
Gebruik
In gebruik als agrarische grond, thans aangewend ten behoeve van maïsteelt.
Zakelijke rechten
Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.
Erfdienstbaarheden
Geen.
Bijzonderheden titel van aankomst
Niet van toepassing.
Publiekrechtelijke beperkingen
Aanwijzing op grond van de Wvg: besluit aanwijzing gronden, betrokken bestuursorgaan gemeente Bernheze, afkomstig uit stuk Hyp4 82166/17, ingeschreven op 16 september 2021.
Privaatrechtelijke aspecten
Koopovereenkomst, art. 7:3 BW en 10 WVG, afkomstig uit stuk Hyp4 81815/100, ingeschreven op 27-07-2021, einddatum 27-01-2022.
Foto van het object
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
46 van 90
4.7.15 Rechthebbende 15
Kadastrale gegevens
Gemeente Heesch, sectie F, nummer 1327, groot 1.99.60 ha
Gebruik
In gebruik als agrarische grond, thans aangewend ten behoeve van maïsteelt.
Zakelijke rechten
Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.
Erfdienstbaarheden
Geen.
Bijzonderheden titel van aankomst
Niet van toepassing.
Publiekrechtelijke beperkingen
Aanwijzing op grond van de Wvg: besluit aanwijzing gronden, betrokken bestuursorgaan gemeente Bernheze, afkomstig uit stuk Hyp4 82166/17, ingeschreven op 16 september 2021.
Privaatrechtelijke aspecten
Taxateurs zijn niet bekend met pacht-, huur en/of gebruiksovereenkomsten die rusten op het te taxeren object en nemen voor deze taxatie derhalve als uitgangspunt dat er geen overige privaatrechtelijke aspecten zijn.
Herinrichtingsrente
€ 100,67 per jaar, eindjaar 2027.
Foto van het object
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
47 van 90
4.7.16 Rechthebbende 16
Kadastrale gegevens
Gem. Heesch, sectie F, nummer 1509 ged., groot 0.59.25 ha
Gebruik
Grotendeels in gebruik als grasland met hierop deels een verplaatsbare zonne-installatie en tuin met boomaanplant.
Zakelijke rechten
Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.
Erfdienstbaarheden
Geen.
Bijzonderheden titel van aankomst
Niet van toepassing.
Publiekrechtelijke beperkingen
Aanwijzing op grond van de Wvg: besluit aanwijzing gronden, betrokken bestuursorgaan gemeente Bernheze, afkomstig uit stuk Hyp4 82166/17, ingeschreven op 16 september 2021.
Privaatrechtelijke aspecten
Taxateurs zijn niet bekend met pacht-, huur en/of gebruiksovereenkomsten die rusten op het te taxeren object en nemen voor deze taxatie derhalve als uitgangspunt dat er geen overige privaatrechtelijke aspecten zijn.
Herinrichtingsrente
€ 51,83 per jaar, eindjaar 2027.
Foto van het object
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
48 van 90
5.
Marktomstandigheden, SWOT analyse en Optimale aanwending
5.1
Marktomstandigheden
5.1.1 Macro De concept Macro Economische Verkenning 2024 (Raming augustus 2023) (Concept-Macro Economische Verkenning 2024) | CPB.nl, z.d.)van het Centraal Plan Bureau (CPB) welke op 17 augustus 2023 is gepubliceerd beschrijft de volgende hoofdpunten: De economie heeft de laatste jaren een aantal grote schokken verrassend goed doorstaan. Corona, de oorlog in Oekraïne (en de daardoor veroorzaakte energiecrisis), een rap oplopende inflatie en snelle renteverhogingen van centrale banken hadden grote gevolgen voor huishoudens en bedrijven. De koopkracht daalt in de periode 2022, 2023 en 2024 in totaal met -1,6%. Dat valt gezien de omvang van de schokken nog mee. De economie is, geholpen door het steunbeleid van de overheid, veerkrachtig gebleken. De arbeidsmarkt is krap gebleven en dit uit zich in hogere lonen en een recordaantal mensen met een baan. Tijdelijke inkomensondersteunende maatregelen vallen in 2024 weg, waardoor zonder aanvullend beleid de koopkracht van huishoudens met de laagste inkomens daalt en de armoede stijgt. De armoede loopt op tot 5,7% van de bevolking, een toename van 0,9%-punt ten opzichte van 2023. Dit komt doordat tijdelijke maatregelen om de gevolgen van gestegen energieprijzen te dempen, zoals de energietoeslag en een hogere zorgtoeslag, na 2023 ophouden. Ook op de middellange termijn blijft de armoede licht oplopen.
Om dit tegen te gaan is structureel beleid nodig. De overheidsfinanciën verslechteren op de korte en de middellange termijn; prudent begrotingsbeleid is daarom geboden. Op de korte termijn leiden extra uitgaven en minder belastinginkomsten tot een groter overheidstekort. Deze trend zet door op de middellange termijn: onder andere de uitgaven aan rente, klimaat en zorg lopen op. Daarbij gaat de raming ervan uit dat de overheid er steeds beter in zal slagen de geplande uitgaven te realiseren, waardoor het overheidstekort verder toeneemt tot 3,9% in 2028 en de overheidsschuld stijgt. Het is daarom verstandig om het saldo niet nog verder te belasten. Dit betekent dat het gewenst is om eventueel aanvullend beleid, bijvoorbeeld om de oploop van armoede tegen te gaan, te dekken via ombuigingen of lastenverzwaringen. De inflatie blijft dit jaar hoger dan eerder gedacht, vooral door een hogere kerninflatie. In 2022 liep de inflatie sterk op door forse prijsstijgingen van energie. Dit jaar daalt de inflatie aanzienlijk tot 3,9%, maar leidt de doorwerking van hogere energie- en loonkosten alsnog tot steeds hogere prijzen. Ook in 2024 blijft de inflatie hierdoor met 3,8% hoger dan normaal. De economische groei vertraagt; vooral de uitvoer van goederen en de consumptie groeien minder hard.
Gedeeltelijk is dit een logisch vervolg op de uitbundige groei na corona: een groot deel van de consumptieboom was inhaal en dus tijdelijk van aard. Ook profiteerde de Nederlandse export van uitbundige wereldhandelsvraag, maar die is nu weer dalende. Hogere prijzen zetten extra druk op de consumptie. Ook de investeringen krijgen een tik, mede door de hogere rente.
Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze
49 van 90
De Macro Economische Verkenning 2024 (Macro Economische Verkenning (MEV) 2024 | CPB.nl, z.d.) van het Centraal Plan Bureau (CPB) welke op 19 september 2023 is gepubliceerd beschrijft de volgende hoofdpunten: Deze Macro Economische Verkenning (MEV) bestaat slechts uit een korte toelichting op de verschillen ten opzichte van de concept-MEV die op 17 augustus is gepubliceerd. In deze publicatie lichten we de verschillen in de macro-economische en budgettaire kerngegevens toe die, tenzij anders aangegeven, kunnen worden geïnterpreteerd als het effect van de besluitvorming in de Miljoenennota 2024. Het onderliggende macro-economische beeld is tussen cMEV en MEV niet geactualiseerd. Doordat het CPB op dit moment bezig is met de doorrekening van de verkiezingsprogramma's (Keuzes in Kaart) is de MEV dit keer beknopt. De besluitvorming in de Miljoenennota bevat maatregelen die erop zijn gericht om de oploop van armoede tegen te gaan, om dit te bekostigen worden voor een bredere groep huishoudens de lasten verhoogd. Het pakket bestaat uit een verhoging van het kindgebonden budget, de huurtoeslag, de arbeidskorting, de algemene heffingskorting in de bijstand en de jonggehandicaptenkorting. De budgettaire kosten van deze maatregelen zijn 2,3 mld euro. Het demissionair kabinet verhoogt de loon- en inkomstenbelasting in box 1 en de accijns op alcohol en tabak. Dit levert 2,2 mld euro op.
Het voorgestelde beleid leidt tot een verbetering van de koopkracht van de laagste inkomens in 2024. In de cMEV leidde het aflopen van tijdelijke inkomensondersteuning per 2024 tot een negatief koopkrachtbeeld voor de laagste inkomens. Na verwerking van de besluitvorming verbetert de koopkracht van de laagste inkomensgroep juist, in doorsnee met 1,1%. Hierin is ook het uitstellen van hervormingen in de huurtoeslag meegenomen.1 Dit heeft een positief effect op de koopkracht van de laagste inkomensgroep (+0,4%-punt). De mediane koopkracht verbetert ten opzichte van cMEV niet. Voor huishoudens vanaf het derde inkomenskwintiel verbetert de koopkracht minder dan in de cMEV, omdat de belastingen hoger zijn, met name voor huishoudens met een hoger inkomen. Daarom gaat de koopkracht voor het mediane huishouden er niet op vooruit door de besluitvorming in de Miljoenennota, de koopkrachtstijging is 1,8% (0,1%-punt lager dan in de cMEV). De verschillen tussen de inkomensgroepen voor wat betreft de koopkrachtstijging in 2024 zijn hierdoor kleiner geworden (figuur 1). De eerder geraamde stijging van het aantal personen onder de armoedegrens in 2024 wordt voorkomen en de armoede onder kinderen daalt.