TAM-Omgevingsplan De Bunders - REG Bijlage 7 Toelichting Exploitatieopzet en kostenverhaalregels

Door de inkomensondersteunende maatregelen gaat het besteedbaar inkomen van huishoudens aan de onderkant van de inkomensverdeling erop vooruit ten opzichte van de cMEV en blijft het percentage personen onder de armoedegrens in 2024 gelijk aan 2023 (4,8%). Dit zijn 830.000 personen (zie figuur 2). In de cMEV was een toename tot 5,7% geraamd. De armoede onder kinderen daalt in 2024 naar 5,1% (van 6,2% in 2023). Deze afname van de armoede onder kinderen komt doordat de verhoging van het kindgebonden budget alleen ten goede komt aan huishoudens met kinderen. In het cumulatieve koopkrachtbeeld over de driejaarsperiode 2022-2024 is veel spreiding te zien. Het beeld voor de drie jaren samen is relevant omdat vanaf 2022 de inflatie sterk begon te stijgen, en later pas de lonen volgden. Bovendien zijn er grote verschillen tussen de jaren in beleid. De koopkracht daalt voor het mediane huishouden in de driejaarsperiode 2022-2024 met 1,8%. Dit geldt niet voor alle inkomensgroepen: het laagste inkomenskwintiel gaat er in die periode 3,6% op vooruit, voor de hoogste inkomens daalt de koopkracht met 3,7% (zie figuur 3).

Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze

50 van 90

Een belangrijke kanttekening bij het koopkrachtbeeld is dat dit beeld uitgaat van één cijfer voor de inflatie. Dit kan voor een grotere vertekening zorgen dan normaal. De ervaren prijsstijging kan per huishouden verschillen. In 2022 namen vooral de kosten van energie toe, die een groter deel uitmaken van de consumptie van huishoudens met een lager inkomen. Daar komt bij dat de mate waarin een energieschok individuele huishoudens raakt sterk kan verschillen, afhankelijk van hun woonsituatie en energiecontract. De laatste tijd nemen juist de prijzen van diensten en voeding toe. Voor voeding geldt hetzelfde als voor energie; huishoudens met een lager inkomen besteden hier relatief meer aan, maar voor diensten juist het omgekeerde. Ook zien we in de koopkracht niet terug dat werknemers buiten de cao-loonstijging gecompenseerd worden voor gestegen kosten van levensonderhoud, bijvoorbeeld door eenmalige uitkeringen. Het overheidstekort bedraagt in 2024 nog steeds 2,4% bbp. Buiten het koopkrachtpakket en de dekking daarvan worden er enkele lasten verzwaard, waaronder de heffing in box 3, met name om een lagere inschatting van de opbrengst van de internationale vpb-afspraken en de zorgpremie te dekken. Ook stijgen de uitgaven aan defensie.

Tevens zijn de verwachte inkomsten van de loon- en inkomstenbelasting aangepast, met een effect van respectievelijk +1,7 en +3,2 mld euro in 2023 en 2024. Per saldo is het overheidstekort ongewijzigd ten opzichte van de cMEV. De economische groei valt in 2024 0,1%-punt hoger uit door hogere overheidsconsumptie en investeringen. Hieronder vallen onder meer de hogere defensie-uitgaven. De consumptie van huishoudens neemt niet veel toe, omdat er tegenover de inkomensondersteunende maatregelen ook lastenverzwaringen staan. De economische groei komt voor 2024 uit op 1,5%. De inflatie is ongewijzigd, omdat de accijnsverhogingen te klein zijn voor een zichtbaar effect op de inflatie. De middellangetermijnraming uit de cMEV blijft het basispad voor Keuzes in Kaart (KiK). De augustusbesluitvorming (cMEV) wordt niet meegenomen in het basispad voor de doorrekening van de verkiezingsprogramma’s (KiK), zoals eerder gemeld in de startnotitie Keuzes in Kaart. Aan het basispad zijn wel twee aanpassingen gedaan. De bijstelling van de loon- en inkomstenbelasting heeft structureel een klein effect. Ook zijn opbrengsten die naar de Nederlandse overheid gaan van het Europese systeem voor emissiehandel voor gebouwen en wegtransport (ETS-BRT) gecorrigeerd. In de bijgestelde raming voor 2028 is het EMU-saldo -3,6% bbp, het structurele EMU-saldo -3,0% bbp en de schuldquote 53,0% bbp.

5.1.2 Landelijke woningmarkt In het vierde kwartaal 2023 verkochten NVM-makelaars meer woningen en tegen licht gestegen prijzen. Dat blijkt uit de analyse van de NVM-woningmarktcijfers (DTNL, z.d.-b) over het vierde kwartaal van 2023 door NVM-dochter brainbay. NVM-makelaars verkochten in het vierde kwartaal van 2023 bijna 36.500 bestaande koopwoningen, 12% meer ten opzichte van het vierde kwartaal 2022. De mediane verkoopprijs van een bestaande woning bedraagt in het vierde kwartaal van 2023 434.000 euro. Dat betekent voor het derde kwartaal op rij een prijsstijging. De gemiddelde verkoopprijs ligt nu +5,3% hoger dan in het vierde kwartaal 2022. Aan het einde van het afgelopen kwartaal stonden 11% minder woningen te koop dan in het derde kwartaal 2023 en zelfs 26% minder ten opzichte van het vierde kwartaal 2022. De krapte op de koopwoningmarkt neemt daarmee verder toe. De nieuwbouwmarkt herstelt zich enigszins in het vierde kwartaal 2023, maar blijft nog altijd op een historisch laag niveau. NVM-makelaars verkochten in het vierde kwartaal 2023 ruim 6.100 nieuwbouwwoningen, een toename van +8% ten opzichte van een kwartaal eerder. De mediane verkoopprijs van een nieuwbouwwoning ligt in het vierde kwartaal 2023 op 468.000 euro. Het aanbod nieuwbouwwoningen ligt dit kwartaal op ruim 19.500 woningen, het hoogste punt sinds begin 2016.

Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze

51 van 90

Lana Gerssen, makelaar en voorzitter NVM-vakgroep Wonen: "De resultaten van het vierde kwartaal 2023 laten de dynamiek en veerkracht van de Nederlandse woningmarkt zien. Kopers en verkopers tonen vertrouwen in de markt. De dalende hypotheekrente en stijgende inkomens dragen daar zeker aan bij. Daardoor zien we het beschikbare aanbod woningen weer kleiner worden. Dat wakkert de concurrentie tussen kopers aan. De cijfers zijn er duidelijk over: het aantal kopers dat overbiedt op de vraagprijs neemt dan ook weer toe.” Lana Gerssen vervolgt: “Wij blijven ons onverminderd inspannen voor een gezonde woningmarkt. Daarvoor is evenwicht tussen vraag en aanbod een vereiste en daar is nu absoluut geen sprake van. De markt van bestaande koopwoningen en nieuwbouw zijn communicerende vaten. Méér nieuwbouw ontlast de markt van bestaande woningen waar het aanbod nu krimpt en de prijzen stijgen. Een divers en daarmee passend aanbod nieuwbouw brengt de noodzakelijke doorstroming en verduurzaming op gang.” Transacties bestaande woningbouw •

NVM-makelaars verkochten in het vierde kwartaal 2023 bijna 36.500 woningen. Dit is een plus van 12% vergeleken met het vierde kwartaal 2022. Ten opzichte van het derde kwartaal 2023 is het +9%.

•

De transactieprijs ligt in het vierde kwartaal 2023 +3,1% hoger vergeleken met het derde kwartaal 2023. Op jaarbasis is de transactieprijs +5,3% hoger dan in het vierde kwartaal 2022. Dit in tegenstelling tot de afgelopen vier kwartalen toen de jaar op jaar prijsontwikkeling steeds negatief was.

•

De mediane transactieprijs komt daarmee in het vierde kwartaal 2023 uit op 434.000 euro.

•

De prijs van tussenwoningen stijgt op kwartaalbasis met +4,3% naar 396.000 euro.

•

Een hoekwoning noteert in het vierde kwartaal 2023 een prijs van 414.000 euro, een stijging van +2,6% op kwartaalbasis.

•

De 2-onder-1-kap woningen komen uit op 472.000 euro, een stijging van +2,6% ten opzichte van het derde kwartaal 2023.

•

Vrijstaande woningen stijgen met +1,8% op kwartaalbasis naar een mediane verkoopprijs van 627.000

•

De prijs van appartementen stijgt in een kwartaal tijd met +3,4% naar 363.000 euro.

•

Vergeleken met een jaar geleden stijgen de prijzen van alle categorieën woningen met gemiddeld +5,3%. Tussenwoningen noteren +7,4%, hoekwoningen +4,5%, 2-onder-1-kap woningen +7,5%, vrijstaande woningen +3,3% en appartementen +3,8%.

•

In het vierde kwartaal 2023 wordt 53% van de verkochte woningen boven de vraagprijs verkocht. Een kwartaal eerder was dit 46% en een jaar geleden 45%.

•

In het vierde kwartaal 2023 ligt de uiteindelijke verkoopprijs gemiddeld +1,3% boven de vraagprijs. In het derde kwartaal 2023 kwam de uiteindelijke verkoopprijs nog +0,3% hoger uit dan de vraagprijs.

Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze

52 van 90

•

Het verschil tussen de vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs is bij tussenwoningen +2,9%, hoekwoningen +1,5%, 2-onder-1-kap woningen +0,5%, vrijstaande woningen -1,6% en appartementen +1,7%.

In het vierde kwartaal 2023 is een woning na gemiddeld 30 dagen verkocht. Dat is 2 dagen korter dan in het derde kwartaal 2023.

5.1.3 Lokale woningmarkt bestaande bouw Regionaal Omdat de gemeente Bernheze relatief klein is, wordt ook gekeken naar de Corop-regio. Hieronder de cijfers van de regio Noordoost-Noord-Brabant. (NVM kwartaalcijfers 4e kwartaal 2023 - regionale analyse, 2024)

Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze

53 van 90

Specifiek voor de gemeente Bernheze is de volgende informatie bekend over de periode Q4 2023 ten opzichte van Q4 2022.

Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze

54 van 90

5.1.4 Marktontwikkelingen nieuwbouw Chris van Zantwijk, makelaar en vicevoorzitter NVM-vakgroep Wonen: “Het groeiende aanbod van nieuwbouwwoningen dat dit kwartaal is gerealiseerd, juichen we toe. Zo vermindert de druk op de bestaande koopwoningmarkt. Dat is keihard nodig om te kunnen voldoen aan de grote vraag. Laten we ons daarbij niet blindstaren op alleen starterswoningen, maar juist ook woningen voor doorstromers en senioren realiseren. We maken ons wel zorgen over het toekomstige aanbod van nieuwbouw.” Chris van Zantwijk licht dat toe: “Door een breed scala van woningen aan te kunnen bieden die zijn afgestemd op de lokale vraag, stimuleren we een gezonde doorstroming op de woningmarkt. Dat is een win-win situatie waarbij zowel verkopers als nieuwe kopers profiteren van een divers en duurzaam woningaanbod. De hoge overbruggingskosten tijdens de bouw vormen een financieel obstakel voor kopers. Wij zien kansen in het verkorten van de bouwtijd, het naar achter schuiven van betaaltermijnen en roepen op om te onderzoeken of de hypothecaire aflossingsverplichting kan worden opgeschort tijdens de bouw. Dat geeft nieuwbouwkopers meer financiële ruimte en vertrouwen.” Transacties nieuwbouwwoningen •

NVM-makelaars verkochten in het vierde kwartaal 2023 ruim 6.100 nieuwbouwwoningen. De markt herstelt zich verder met een plus van 8% ten opzichte van het derde kwartaal 2023. Vergeleken met een jaar geleden stijgt het aantal transacties zelfs met +57%. Niettemin blijft het aantal verkopen op een historisch laag niveau.

•

Over een periode van vier kwartalen verkochten NVM-makelaars ongeveer 19.150

•

De mediane prijs van de verkochte nieuwbouwwoning komt in het vierde kwartaal 2023 uit op 468.000 euro, -0,9% lager dan het vorige kwartaal. Vergeleken met een jaar geleden is de gemiddelde verkoopprijs -2,3%

•

De verdeling van het aantal verkochte woningen in het vierde kwartaal 2023 is 4% tot 250.000 euro, 32% van 250.000 - 400.000 euro, 26% van 400.000 - 500.000 euro, 30% van 500.000 - 750.000 euro en 8% vanaf 750.000 euro.

•

In het vierde kwartaal 2023 staan ruim 19.500 nieuwbouwwoningen in aanbod; een stijging van +11% op kwartaalbasis en +17% hoger ten opzichte van het vierde kwartaal 2022. Dit is het hoogste punt sinds begin 2016.

Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze

55 van 90

•

In het vierde kwartaal 2023 kwamen 8.150 nieuwbouwwoningen op de Dit is +26% hoger dan het derde kwartaal 2023 en -6% minder dan een jaar eerder.

•

De mediane vraagprijs van de in aanbod staande nieuwbouwwoningen aan het eind van het vierde kwartaal 2023 komt uit op 506.000 euro. Dat is -3% lager ten opzichte van het derde kwartaal 2023 en -5,6% lager dan een jaar eerder.

•

Het aandeel appartementen maakt in het vierde kwartaal 2023 met 46% het grootste deel uit van het nieuwbouwaanbod. Hoekwoningen maken 12% van het aanbod uit, 2-onder-1-kap-woningen 14% en vrijstaande woningen 8%. Tussenwoningen zijn goed voor 20% van het aanbod nieuwbouw.

Woningbouwers (WoningBouwersNL, 2023) meldt de navolgende informatie over 2023: In november werden er 2.197 nieuwbouw koopwoningen verkocht. Alhoewel dit aantal 17% hoger ligt dan een jaar geleden, is toch sprake van een stagnatie van de inhaalslag van verkopen die de afgelopen maanden had ingezet. November 2022 was namelijk een erg slechte maand, wanneer de verkopen van november 2023 worden vergeleken met het 3-jarige gemiddelde dan ligt deze maar liefst 37% lager. De verkopen van januari tot en met november komen nu uit op 19.000 nieuwbouwwoningen in 2023, dat zijn 7.258 verkochte nieuwbouwwoningen minder dan in 2022 en maar liefst 11.611 minder verkochte nieuwbouwwoningen dan het driejarige gemiddelde. 2023 wordt dus een uitzonderlijk slecht jaar voor de nieuwbouwverkoop. De verkoop stevent af op het slechtste aantal sinds het jaar 2013 toen de woningbouw in een diepe crisis zat en er slechts 15.051 nieuwbouwwoningen werden verkocht.

5.1.5 Agrarische grondmarkt Het Kwartaalbericht Agrarische grondmarkt (Kwartaalbericht Agrarische Grondmarkt 2023-3 Kadaster.nl zakelijk, z.d.) van het Kadaster omschrijft de marktomstandigheden van de agrarische grondmarkt als volgt: De gemiddelde agrarische grondprijs in Nederland is in het 3e kwartaal van 2023 uitgekomen op € 77.600 per ha (figuur 1). Dat is 5,4% hoger dan in het 2e kwartaal van 2023 (€ 73.600 per ha), en 5,7% boven de gemiddelde grondprijs over heel 2022 van € 73.400 per ha. De gemiddelde prijs van bouwland is in het 3e kwartaal van 2023 met 4,9% gestegen naar € 89.100 per ha (figuur 1). Dat is 5,4% boven de gemiddelde prijs in 2022 van € 84.500 per ha. De gemiddelde prijs van grasland is in het 3e kwartaal van 2023 met 2,5% toegenomen tot € 69.700 per ha (figuur 1). Dat is 5,3% meer dan de gemiddelde prijs van grasland in 2022 van € 66.200 per ha. De gemiddelde prijs van snijmaisland is in het 3e kwartaal van 2023 met 10,4% gestegen tot € 80.600 per ha. De prijs van dit grondgebruik is niet afzonderlijk in figuur 1 opgenomen, maar is wel onderdeel van het totaalcijfer van landbouwgrond.

Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze

56 van 90

Figuur 1 Agrarische grondprijs (euro/ha) naar grondgebruik Bron: Kadaster en Wageningen Economic Research In het 3e kwartaal van 2023 is 4.100 ha landbouwgrond verhandeld, bijna 900 ha (17%) minder dan in hetzelfde kwartaal van 2022 (figuur 2). Gemeten over de laatste vier kwartalen (2022Q4 tot en met 2023Q3) is in totaal 28.200 ha grond in andere handen overgegaan. Dat is 1.200 ha (4%) minder dan in dezelfde periode een jaar eerder (2021Q4-2022Q3). De relatieve grondmobiliteit – het verhandeld areaal afgezet tegen het totaal areaal landbouwgrond – over de vier laatste kwartalen bedroeg 1,57%, tegen 1,63% in dezelfde periode het jaar daarvoor.

Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze

57 van 90

Figuur 2 Mobiliteit (ha) landbouwgrond per kwartaal Bron: Kadaster en Wageningen Economic Research

Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze

58 van 90

Kaart 1 Agrarische grondprijs naar provincie, 1e kwartaal 2023 Bron: Kadaster en Wageningen Economic Research

Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze

59 van 90

Grondprijsontwikkeling Zeeland, Noord-Brabant en Limburg

Figuur 3: Grondprijsontwikkeling provincies Zeeland, Noord-Brabant en Limburg Bron: Kadaster en Wageningen Economic Research In provincies Zeeland en Limburg is de gemiddelde agrarische grondprijs in het 3e kwartaal van 2023 met 1% toegenomen, en in Noord-Brabant met 2% (figuur 3).

De relatieve grondmobiliteit – het verhandelde areaal afgezet tegen het totaal areaal landbouwgrond – varieert over de vier laatste kwartalen (2022Q4-2023Q3) van 1,10% in Fryslân tot 1,99% in Flevoland (figuur 8). In vergelijking met een jaar eerder (2021Q4-2022Q3) is in 7 provincies de relatieve grondmobiliteit met 0,1 procent of meer afgenomen, met de grootste daling in Zuid-Holland en Noord-Holland met 0,3 procentpunt. In Zeeland en Flevoland is de grondmobiliteit met respectievelijk 0,4 en 1,1 procentpunt gestegen.

Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze

60 van 90

Figuur 4 Relatieve mobiliteit landbouwgrond (%) in 2021-Q2 t/m 2022-Q1 en 2022-Q2 t/m 2023-Q1 Bron: Kadaster en Wageningen Economic Research De relatieve grondmobiliteit – het verhandelde areaal afgezet tegen het totaal areaal landbouwgrond – over de 4 laatste kwartalen (2021Q3-2022Q2) varieert van 0,97% in Flevoland tot 2,23% in Noord-Brabant (figuur 7). In vergelijking met een jaar eerder (2020Q3-2021Q2) is in zeven provincies de relatieve grondmobiliteit in meer of mindere mate afgenomen: van 0,2 procentpunten in Overijssel tot 0,9 procentpunten in Utrecht. In Noord-Holland, Zuid-Holland, Groningen, Drenthe en Zeeland is de relatieve mobiliteit niet of heel licht gestegen, met een maximum van 0,2 procentpunten in Zeeland.

5.1.6 Pluimveehouderij Rabobank 2023 (Mulder, 2023) meldt, dat het een goed jaar voor de Nederlandse pluimveesector met voermarges die ruim boven het gemiddelde lagen. Een beperkt aanbod ten opzichte van de vraag, dat deels werd veroorzaakt door de overgang naar Beter Leven 1-ster en de impact van de vogelgriep, resulteerde in relatief hoge prijzen voor vleeskuikens. Tegelijkertijd namen de voerkosten geleidelijk af. In 2024 zullen de marktomstandigheden langzaam veranderen, mede doordat consumenten geleidelijk minder sterk gefocust zijn op prijs door verbeterd besteedbaar inkomen. Hierdoor zal de vraag naar kip herstellen en dat biedt kansen voor verdere waardevermeerdering van kipproducten. De vraag naar kip in Europa zal naar verwachting in 2024 groeien met ongeveer 1,5-2% verhoogd ten opzichte van 2023. Tegelijkertijd zal het aanbod in Noordwest-Europa afnemen, ook in Nederland.

Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze

61 van 90

Herstel van het besteedbaar inkomen zal consumenten langzaamaan aanzetten tot meer uitgaven. Dit komt de vraag naar Beter Leven 1-ster kip en andere duurdere producten en concepten ten goede. Deze markt heeft, zowel in Nederland als in de rest van Europa, onder druk gestaan. In 2024 zal duidelijker worden of Europese retail, foodservice en voedingsmiddelenbedrijven de ECCdoelen voor 2026 gaan halen. Ze moeten afspraken maken met ketenpartijen om tegen 2026 voldoende kip volgens deze standaard te verkrijgen. De uitvoer van kip zal verder dalen door een aanhoudend verminderd Nederlands aanbod, waarbij de positie in de Duitse markt het meest stabiel blijft. Het afnemende Nederlandse aanbod wordt steeds meer gecompenseerd door invoer, vooral uit Duitsland en Polen. De stijging van de invoer van levende kippen daalt verder, deels als gevolg van een krapper aanbod in Duitsland. Voerprijzen blijven naar verwachting slechts licht dalen door de verdere groei van aanbod en voorraadniveaus, evenals een herstel van het aanbod van sojameel uit Argentinië. Geopolitieke onzekerheden als gevolg van de oorlog in Oekraïne en de situatie in het Midden-Oosten kunnen leiden tot toenemende volatiliteit in prijzen van voer, olie, gas en elektriciteit. Europa en Noord-Amerika werden geconfronteerd met vroege uitbraken van vogelgriep in het winterseizoen.

Dit verhoogt de bezorgdheid dat we opnieuw een jaar met flinke impact van vogelgriep kunnen verwachten, wat kan leiden tot aanhoudende volatiliteit op de pluimveemarkt. Legpluimvee De universiteit van Wageningen (Vermeij, 2023) meldt, dat de langetermijnprognoses voor leghennen bij de meeste houderijsystemen zijn verhoogd. De grootste toename wordt voorzien bij vrije uitloop. Voor vleeskuikens zijn de saldo’s voor regulier en ECC ruim hoger, maar voor Beter Leven 1 ster (BL*) in mindere mate. Deze prognoses worden als normen gebruikt bij bedrijfsbegrotingen voor de komende periode van 10 jaar en bij de beoordeling van diverse bedrijfseconomische en financierings-vraagstukken binnen de overheid. Het bestaan van deze prognoses zorgt voor een betrouwbaardere onderbouwing bij financiering van de pluimveebedrijven. In overleg met sectordeskundigen werkzaam bij banken, accountantsbureaus en verenigingen, worden jaarlijks inschattingen gemaakt voor de langetermijnbegrotingen. De saldoberekeningen komen tot stand op basis van gerealiseerde cijfers in de praktijk en de verwachte marktontwikkelingen. Bij het gebruik van deze saldo’s moet rekening gehouden worden met fors gestegen kosten, onder andere voor huisvesting en energie. De geschatte voerprijzen zijn met circa 10% verhoogd.

Bij leghennen (alle houderijsystemen) worden de opfokhennen duurder, maar nemen ook de opbrengstprijzen toe. Voor biologische hennen neemt alleen het saldo voor witte eieren toe. Ook bij vleespluimvee compenseren de hogere opbrengstprijzen de hogere voerprijzen. Voor European Chicken Commitment (ECC) zijn met name de voederconversie en uitval verlaagd, waardoor het saldo toeneemt. Voor Beter Leven* wordt het aantal kuikens per m2 verlaagd naar 9,4, waardoor wel het saldo per dier toeneemt, maar per vierkante meter nauwelijks. Bij vleeskuiken ouderdieren is de wijziging van de prognose minimaal.

Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze

62 van 90

5.2

Courantheid

De taxateurs beoordelen in het kader van de courantheid de potentiële bouwgrond als volgt:

De locatie

Het getaxeerde ligt aan de rand van Heesch, direct aansluitend op recent gerealiseerde nieuwbouwfase(n) De Erven. Locatie is goed gelegen, goed te ontsluiten en gewild.

Het vastgoedobject

Het object bevat in huidige staat voornamelijk agrarische grond, één van de percelen is bebouwd met opstallen t.b.v. legkippen. In nieuwe opzet is sprake van ca. 47% uitgeefbare grond, wat aan de lage kant is. Echter wordt de wijk voorzien van ca. 26% groen is, wat de woonkwaliteit ten goede komt. In de ontwikkeling is sprake vaan een zorgcomplex, alsmede een sociale huur appartementen complex. Overige bebouwing is grondgebonden, waarvan ca. 23% sociale huur, 18% sociale koop, 28% betaalbare koop en 31% dure koop. Er is sprake van een marktconforme verdeling over de diverse doelgroepen.

De mate van verkoopbaarheid

De ontwikkeling heeft een grote diversiteit aan woningtypen in meerdere prijsklassen, zowel koop als huur. Hierdoor wordt een groot publiek bereikt en daarmee is de verwachte verkoopbaarheid goed. Voorts kan de beoogde ontwikkeling zorgen voor een zekere doorstroming in de bestaande bouw, waardoor ook hier weer betaalbare woningen beschikbaar komen.

Daarmee is de potentiële bouwgrond en de beoogde ontwikkeling te beschouwen als goed courant.

5.3

SWOT analyse

In het kader van de waardering is een analyse gemaakt van de sterkte, de zwakte, de kansen en de bedreigingen.

INTERN

EXTERN

Sterkte ₋ fraaie ligging aan de rand van het dorp; ₋ de ontwikkeling bestaat uit meerdere fases met een behoorlijke diversiteit aan woningtypen met in het midden een park. ₋ ontwikkeling is gericht op meerdere doelgroepen (huur/koop, sociaal, zorg enz) ₋ ontwikkeling sluit qua ontwerp aan op eerdere fases ₋ wijk is goed te ontsluiten op bestaande infrastructuur.

Kansen ₋ door realisatie van het plan, zal mogelijk een doorstroming ontstaan in bestaande bouw, waardoor woningen met tuin elders juist weer beschikbaar komen. ₋ Inflatie is afgenomen, wat meer vertrouwen geeft onder kopers; ₋ Ontwikkeling van duurzame woningen.

Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze

63 van 90

Zwakte ₋ aan Noordzijde ontsluiting tegen over bedrijven terrein, aanrij route is minder aantrekkelijk; ₋ Minder dan 50% van de in het kostenverhaalsgebied betrokken grond is uitgeefbaar; ₋ Laatste jaren is door onderhandse grondaankopen reeds behoorlijk gespeculeerd op een mogelijke ontwikkeling ter plaatse, dit heeft een prijsopdrijvend effect gegeven.

5.4

Bedreigingen ₋ Leencapaciteit is voor kopers in 2023 en nu ook in 2024 verder afgenomen; ₋ Onvoorziene economische ontwikkelingen als gevolg van overheidsbesluitvorming; ₋ Hoge bouw- en ontwikkelkosten; ₋ Door de grondspeculatie in de nabije omgeving kan met de verwerving van de gronden een langer traject gemoeid zijn.

Optimale aanwending

Het waardebegrip marktwaarde is onlosmakelijk verbonden met het principe van optimale aanwending (highest and best use). Omdat bij marktwaarde de koperoptiek bepalend is, moeten de taxateurs zich bij de taxatie afvragen welk doel de koper met de verwerving van het object beoogt, welk gebruik hem voor ogen staat, en in welke staat hij het object wil brengen om dat gebruik mogelijk te maken. Dit maakt dat een vastgoedobject niet - althans niet per se - zijn hoogste waarde ontleent aan zijn huidige verschijningsvorm. De koper beoogt wellicht een ander gebruik dan in het verleden plaats vond, wellicht zelfs een ander gebruik dan thans in fysieke zin mogelijk is. Dit betekent dat de koper zijn bod zal baseren op basis van een variant waarin het object al geschikt is gemaakt in de - in zijn optiek - optimale staat. Hij zal daarbij enerzijds de verwervingsprijs van het object in de huidige staat in aanmerking nemen en anderzijds de kosten om het in de beoogde staat te brengen. Dit alles leidt ertoe dat door de taxateurs voordat taxatiemethoden kunnen worden ingezet - bepaald moet worden welke (realistische) aanwendingscenario's voor een object bestaan. Daarbij spelen aanpassingsmogelijkheden van het object een rol, zowel in fysieke zin (bouwkundig, locatie) als in juridische zin (functie en/of activiteiten, vergunningen). Bepalend is ook de behoefte in de markt.

Optimale aanwending is de meest waarschijnlijke functie en/of activiteiten van een onroerende zaak welke binnen een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde waarde van de onroerende zaak. Het gaat bij optimale aanwending om de toekomstige (door de koper beoogde) functie en/of activiteiten die in redelijkheid (namelijk getoetst aan de hand van vier criteria) haalbaar moet zijn, waardoor niet-realistische toekomstige functies en/of activiteiten worden uitgesloten. Omdat de taxateurs op voorhand niet zeker zijn welke aanwending (welk kopersdoel) de hoogste bieding van de zijde van kopers oplevert, moeten zij meerdere aanwendingsvarianten de revue laten passeren. Meestal is een voortzetting van het huidige gebruik één van die aanwendingen, maar moeten er ook alternatieven worden bekeken. Dat maakt analyse van de optimale aanwending tot scenarioanalyse. Zo zijn er bij verschillende objecten geheel verschillende aanwendingsvarianten voorstelbaar.

Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze

64 van 90

Bij het beginsel van optimale aanwending zijn de volgende punten belangrijk: a. de marktwaarde is altijd gebaseerd op een optimale aanwending van het te taxeren object; b. de optimale aanwending is de beste variant uit een reeks aan alternatieve gebruiksscenario's. Voortzetting van het huidige gebruik is een van de te analyseren scenario's; c. alleen indien het op voorhand evident is dat het huidige gebruik het optimale gebruik is, is het niet nodig een highest and best use-analyse uit te voeren; d. alleen realistische aanwendingen mogen meedoen: de toekomstige aanwending moet realistisch, redelijk en haalbaar zijn: in fysieke zin: staan zaken als kavelvorm, ontsluiting, parkeergelegenheid, bouwfysica, bouwstramien de aanwending toe? in juridische zin: staat het Omgevingsplan de aanwending toe of staat het provinciaal of gemeentelijk ruimtelijk beleid functiewijziging toe? in sociale en of maatschappelijke zin: is er behoefte aan de nieuwe functie in de markt, van overheidswege, in sociaal opzicht? Taxateurs hebben geen scenario analyse uitgevoerd. Voor de complexwaarde is het uitgangspunt, dat de beoogde ontwikkeling de highest and best use is voor deze locatie.

6.

Taxatie technische uitgangspunten

6.1

Wettelijk kader

Opdracht is vaststellen van de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 13.18, lid 2 onder a. van de Omgevingswet juncto artikel 8.17 Omgevingsbesluit ten behoeve van het kostenverhaalsgebied de Bunders te Bernheze. Tot de inbrengwaarde zoals genoemd in artikel 8.17, lid 2 onder b. juncto bijlage IV van het Omgevingsbesluit worden gerekend, voor zover redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: a.

b. c. d. e.

De waarde van de gronden, de te slopen opstallen in de toestand voorafgaand aan het vaststellen van het Omgevingsplan of het projectbesluit of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit; en De kosten van het vrijmaken van de gronden binnen het kostenverhaalsgebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten; De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden; De kosten voor bodemsaneringswerkzaamheden, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden; De kosten die voorafgaand vaan het vaststellen van het Omgevingsplan of het projectbesluit of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit zijn gemaakt en die direct verband houden met de te verrichten bouwactiviteiten.

Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze

65 van 90

Benadrukt wordt dat onderhavig taxatierapport uitsluitend omvat de waarde van de gronden en de opstallen in het kostenverhaalsgebied. De kosten van het vrijmaken van rechten alsmede sloop worden, voor zover daarvan thans sprake is, geacht te zijn begrepen in de andere kosten geraamd in de Kostenverhaalsopzet – met tijdvak.

6.2

Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde

In artikel 8.17, lid 1 onder a. van het Omgevingsbesluit is bepaald, dat indien geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde van gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 15.21 tot en met 15.24 van de Omgevingswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling op basis van paragraaf 15.3.1 van de Omgevingswet. Met het opnemen van een schadeloosstelling als inbrengwaarde blijkt uit de wetgeving en jurisprudentie dat voorzichtigheid is geboden. De wetgever heeft in de wetsgeschiedenis van de Wro aangegeven dat de inbrengwaarde alleen als schadeloosstelling mag worden opgenomen als dat noodzakelijk en urgent is. Dit om een ongewenst prijsopdrijvend effect te voorkomen waarbij de kosten gedeeltelijk worden afgewenteld op andere eigenaren in het kostenverhaalsgebied. De Wro is met ingang van 1 januari 2024 vervallen. De bepalingen ten aanzien van het bepalen van de inbrengwaarde in een kostenverhaalsopzet op basis van schadeloosstelling zijn echter zonder inhoudelijke wijziging opgenomen in artikel 8.17, lid 1, onder a van het Omgevingsbesluit. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is eveneens terughoudend over het opnemen van een schadeloosstelling als inbrengwaarde.

Lopende onderhandelingen over de minnelijke verwerving kan een reden zijn om niet een schadeloosstelling als inbrengwaarde op te nemen. Dat de gemeente aanbiedingen doet op basis van schadeloosstellingen noopt er niet toe om te stellen dat er een onteigening aanstaande is. Een onteigeningsbeschikking is immers nog niet aangewezen. De vraag of sprake is van onroerende zaken (1) welke onteigend zijn, (2) waarvoor een onteigeningsbeschikking is aangewezen of (3) welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven dient ten tijde van het uitbrengen van dit taxatierapport ontkennend te worden beantwoord. Bij het begroten van de inbrengwaarde van de objecten wordt derhalve uitgegaan van de werkelijke waarde als bedoeld in artikel 15.21 tot en met 15.24 van de Omgevingswet. Indien in de toekomst onroerende zaken tegen onteigening (schadeloosstelling) worden verworven, met onteigeningsbeschikking worden aangewezen of worden onteigend kan dat nopen tot herziening van het kostenverhaalsopzet.

Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze

66 van 90

6.3

Werkelijke waarde gebruikswaarde of complexwaarde

6.3.1 Werkelijke waarde De hoofdregel voor de werkelijke waarde is opgenomen in 15.22 van de Omgevingswet, waarin is bepaald dat vergoed dient te worden de werkelijke waarde. In het tweede lid is vermeld, dat bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs die tot stand zou zijn gekomen bij een veronderstelde vrije koop in het economische verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In het derde lid van artikel 15.22 is bepaald dat de werkelijke waarde in bijzondere gevallen naar een andere maatstaf wordt bepaald. In de artikelen 15.23 tot en met 15.25 van de Omgevingswet zijn correcties op de hoofdregel van artikel 15.22, lid 2 van de Omgevingswet opgenomen. Artikel 15.23 van de Omgevingswet bevat de zogenaamde eliminatieregel. De eliminatieregel houdt in dat bij het vaststellen van de schadeloosstelling geen rekening wordt gehouden met voordelen of nadelen die zijn ontstaan door: a. de verwezenlijking van het onteigeningsbelang waarvoor wordt onteigend, voor zover dat een overheidswerk betreft, b. overheidswerken die in verband staan met de verwezenlijking van het onteigeningsbelang waarvoor wordt onteigend, c. de plannen voor de werken, bedoeld onder a en b.

De beoogde realisatie van woningbouw kwalificeert zich naar oordeel van taxateurs niet als overheidswerk waardoor bij de waardering wel het werk waarvoor onteigend wordt moet worden geëlimineerd doch niet het daaraan ten grondslag liggende Omgevingsplan. Artikel 15.24 van de Omgevingswet bevat de egalisatieregel welke kort samengevat inhoudt, dat bij het bepalen van de prijs van de onteigende zaak wordt rekening gehouden met: a. ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken over baten en lasten, die uit de exploitatie van de zaak of van een complex van als één geheel in exploitatie te brengen of gebrachte zaken waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien, en over de omslag van deze baten en lasten, voor zover een redelijk handelende verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden, en b. alle functies die in het Omgevingsplan zijn toegedeeld aan locaties van zaken die deel uitmaken van het complex, waarbij elke functie de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt.

Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere Omgevingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een Omgevingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere functies en/of activiteiten kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele functies en/of activiteiten kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen. Artikel 15.25 lid 1 van de Omgevingswet schept mogelijkheden om in de eerste plaats te komen tot baatafroming indien de onteigening naast schade ook voordelen oplevert.

Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze

67 van 90

Artikel 15.25 lid 2 van de Omgevingswet omvat een correctie op 15.25 lid 1 in die zin dat een reeds toegekende vergoeding op grond van artikel 15.1 eerste lid, onder d, f, k, l in mindering zal worden gebracht op de vergoeding in gevolge artikel 15.25 eerste lid van de Omgevingswet.

6.3.2 Gebruikswaarde Toepassing van de artikelen 15.21 tot en met 15.24 van de Omgevingswet brengt met zich mee, dat beoordeeld moet worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke en op basis van het vigerend bestemmingsplan onderdeel van het Tijdelijk deel van het Omgevingsplan toegestane gebruik (de zogenaamde gebruikswaarde) dan wel aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte functie en/of activiteit (de zogenaamde complexwaarde). Het stelsel van de artikelen 15.21 tot en met 15.24 van de Omgevingswet voorziet derhalve in de beoordeling van de optimale aanwending (highest and best use of HABU).

6.3.3 Complexwaarde Zoals hiervoor is aangegeven volgt de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd. Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere Omgevingsplannen of gedeelten daarvan, kan omvatten, een Omgevingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere functies en/of activiteiten kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele functies en/of activiteiten kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen. De (waarnemend) Advocaat-Generaal verwoord in de door hem genomen conclusie d.d. 7-10-2016, ECLI:NL:PHR:2016:986, dienaangaande het volgende: “Ik stel voorop dat de afbakening van een complex – dat wil zeggen (zie art. 40d lid 2 Ow) de afbakening van ‘de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken’ – in hoge mate afhankelijk is van de feiten en omstandigheden van het geval en dat die afbakening als een feitelijke vraag wordt aangemerkt. ‘Hard and fast rules’ ontbreken.

‘Exploitatie’ is een economisch begrip, zodat de beantwoording van de vraag of in een voorkomend geval sprake is van ‘als één geheel in exploitatie te brengen zaken’ in de regel zal moeten worden overgelaten aan de feitenrechter. Uit de rechtspraak van Uw Raad blijkt wel, onder meer, (a) dat een complex niet identiek behoeft te zijn aan een bestemmingsplangebied en zowel betrekking kan hebben op een gedeelte van een plangebied als zich kan uitstrekken over meerdere plangebieden of gedeelten daarvan en (b) dat ook een gebied met uitsluitend onrendabele bestemmingen als een complex kan worden aangemerkt. Fasering in de uitvoering van een bestemmingsplan hoeft niet eraan in de weg te staan dat het gaat om één complex, zolang maar sprake is van ‘kenbare continuïteit’. Aanknopingspunten om te beoordelen of sprake is van een complex kunnen mede worden gevonden in de functionele, geografische en/of financiële samenhang van de in exploitatie te brengen onroerende zaken”.

Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze

68 van 90

Naast voorgaande zijn aan de jurisprudentie van (voornamelijk) de Hoge Raad ten aanzien van de afbakening van het complex nog de volgende relevante criteria te ontlenen: 1. Een complex moet (vrij) nauwkeurig kunnen worden afgebakend; 2. Tussen de verschillende ontwikkelingen binnen een complex dient functionele samenhang te bestaan; 3. Een complex hoeft niet identiek te zijn aan een bepaald plangebied; 4. Het hoofddoel van de onteigening bepaalt soms of het onteigende tot het complex behoort; 5. De financiering van de ontwikkeling bepaalt soms of deze ontwikkeling tot het complex behoort. De begrenzing van het kostenverhaalsgebied en de kostenverhaalsopzet voldoen aan deze vereisten. Voorts is de verdeling van het programma dusdanig over het kostenverhaalsgebied verdeeld, dat het kostenverhaalsgebied als één woonwijk kan worden beschouwd. Verder is sprake van verbetering van de infrastructuur, welke zowel de Noordelijke als Zuidelijke zijde van de Zoggelsestraat ten goede komt. Taxateurs zijn dan ook van mening, dat sprake is van één complex.

6.4

Waardering complexwaarde

De gebruikelijke en meest geëigende waarderingsmethoden voor waardering van ruwe bouwgrond zijn de vergelijkende methode en de residuele waardemethode. Bij de vergelijkende methode wordt een parallel getrokken met de koopprijzen die gehanteerd worden in direct nabijheid van het object. Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, de bestaande voorraad aan percelen, het aanbod van percelen, enzovoorts. De residuele waarde methode is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot ontwikkeling en/of bebouwing. De residuele waarde methode is een zogenaamde top down benadering, waarbij de prijs van de ruwe bouwgrond het residu is dat overblijft nadat van de bruto opbrengsten van de uitgeefbare gronden de totale productiekosten zijn afgetrokken. Hoewel deze methode in beginsel geschikt is om een indicatie van een grondwaarde te geven volgt uit de onteigeningsarresten HR 13 augustus 2004, NJ, 2005, 151, HR 15 februari 2008, LJN: BB4775 (art. 81 RO) en HR 15 februari 2008, LJN: BB7646 (art. 81 RO) dat deze methode met de nodige terughoudendheid moet worden toegepast.

Hoewel het mogelijk is om alle kosten en opbrengsten die samenhangen met de kostenverhaalsopzet van het gehele complex te ramen naar actueel prijspeil geldt dat een dergelijke exercitie aanmerkelijk theoretisch is hetgeen tot gevolg heeft dat de uitkomsten van de berekening in belangrijke mate worden bepaald door de gehanteerde uitgangspunten. Dat toepassing van de residuele grondwaardemethode geen vereiste is voor vaststelling van inbrengwaarden volgt uit de volgende uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. In de uitspraak van de Afdeling van 1 juni 2011, zaaknummers 200905555/1/R1 en 200906452/1/R1, is omtrent het gebruik van de vergelijkende methode ten opzichte van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen:

Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze

69 van 90

“2.28.7. Ten aanzien van het betoog dat ten onrechte de vergelijkingsmethode in plaats van de residuele of de top-downmethode is gebruikt, overweegt de Afdeling dat de vergelijkingsmethode een in het onteigeningsrecht gebruikelijke en geaccepteerde methode ter bepaling van de waarde is, als bedoeld in artikel 40b van de onteigeningswet en dat deze methode ook ter bepaling van inbrengwaarden kan worden gebruikt. In zoverre faalt het betoog.” In de uitspraak van de Afdeling van 8 augustus 2011, zaaknummer 201100127/1/R2, is omtrent het gebruik van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen: “2.12.2. (…) Ten aanzien van het betoog van Barenza dat ten onrechte de comparatieve methode in plaats van de ‘top-down’ methode is gebruikt, overweegt de Afdeling dat de comparatieve methode een in het onteigeningsrecht gebruikelijke en geaccepteerde methode ter bepaling van de waarde is, als bedoeld in artikel 40b van de Onteigeningswet en dat deze methode ook ter bepaling van inbrengwaarden kan worden gebruikt. In zoverre faalt het betoog.” In de uitspraak van de Afdeling van 16 oktober 2013, zaaknummers 201301423/1/R4 en 201301424/1/R4, is omtrent het gebruik van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen: “16.3. De artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet dwingen niet tot het hanteren van de residuele dan wel de comparatieve methode.

Gelet daarop bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat het taxatierapport gebrekkig is reeds vanwege de daarin gevolgde waarderingsmethode. Met het enkel overleggen van een rapport waarin de gronden zijn getaxeerd op basis van een comparatieve waarderingsmethode heeft [appellant A] niet aannemelijk gemaakt dat het taxatierapport van Oranjewoud, dat is uitgevoerd op basis van de residuele grondwaardemethode, onjuist is. [appellant A] heeft overigens niet aannemelijk gemaakt dat het rapport van Oranjewoud zodanige gebreken vertoont, dat de raad zich niet in redelijkheid op dat rapport heeft mogen baseren. Het betoog faalt.”

6.4.1 Comparatieve methode ruwe bouwgrond 6.4.1.1 Binnenplanse transacties ruwe bouwgrond

Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze

70 van 90

-

Referentie 1 Verkoop en notariële levering op 25-02-2022 van 1 ha 99 are en 60 ca. cultuurgrond nabij Zoggelsestraat 60 te Heesch, kadastraal bekend als gemeente Heesch, sectie F, nummer 1327. Bron: Hyp 4 82106/107. Het perceel is verkocht als cultuurgrond, maar beoogd doel is toekomstige woningbouw. Koopsom € 83,-- per m²

-

Referentie 2 Verkoop met inschrijving van de koopakte op 27-07-2021 van twee percelen grond van: ca. 13 are en 31 ca kadastraal bekend gemeente Heesch, sectie F, nummer 1287 ca. 88 are en 25 ca kadastraal bekend gemeente Heesch, sectie F, nummer 1097 Bron: Hyp 4 81815/100. Beide percelen zijn verkocht als cultuurgrond, maar voor toekomstige realisatie van minimaal 20 woningen. Koopsom € 90,-- per m2.

-

Referentie 3 Verkoop met inschrijving van de koopakte op 26-07-2021 van een perceel grond van ca. 1 ha 88 are en 58 ca., verkocht als cultuurgrond, maar beoogd doel is toekomstige woningbouw. Kadastraal bekend gemeente Heesch sectie F nummer 1284 en 1285. Bron: Hyp 4 81815/20. Koopsom € 95,-- per m2.

-

Referentie 4 Verkoop met inschrijving van de koopakte op 29-07-2021 van een perceel grond met opstallen, bestaande uit onder meer vier pluimveestallen, loods en overige ruimten) staande en gelegen aan de Bosschebaan/Bunderstraat te Heesch, uitmakende een gedeelte met een oppervlakte van circa 1 ha en 14 are, onderdeel van Heesch, sectie F, nummer 965. Bron: Hyp 4 81824/152. Koopsom: € 1.650.000,--, per m2 inclusief opstallen € 145,74

De bandbreedte van de binnenplanse referenties onbebouwd (referentie 1 tot en met 3) bedraagt van ca. € 83,--tot € 95,--. Blijkend uit aktes is aankoop gedaan, waarbij naast de waarde van de grond eveneens een ontwikkelpotentie in deze omgeving heeft meegewogen in de koopsom. Referentie 4 heeft betrekking op de aankoop van agrarische opstallen met ondergrond, maar blijkend uit de aktes heeft naast de waarde van de grond met opstallen eveneens een ontwikkelpotentie in deze omgeving meegewogen in de koopsom. Van verdere min of meer recente transacties binnen het plangebied is taxateurs niets gebleken.

Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze

71 van 90

6.4.1.2 Buitenplanse transacties ruwe bouwgrond Transacties met speculatief karakter, waarbij nog geen informatie openbaar bekend is inzake een daadwerkelijke woningbouwontwikkeling:

Datum

Oppervlakte

Kadastrale nr.

Ref. akte

Koopsom Koopsom

per m2

Nabetaling Akte (Hyp4) per m2

1

31-01-2023

2.02.35 ha Boekel I 3380

€

1.506.250

€

74

Hyp4 85954/30

2

16-01-2023

1.65.45 ha Oss N 437 ev

€

959.610

€

58

Hyp4 85877/93

3

21-12-2022

1.16.20 ha Erp R 1750 en 1751

€

581.000

€

50

Hyp4 85664/64

4

21-12-2022

2.25.50 ha Someren M 266

€

2.280.000

€

101

Hyp4 85675/60

5

20-12-2022

0.81.22 ha Heeze H 812

€

452.000

€

56

Hyp4 85649/189

6

11-11-2022

0.65.50 ha Mill C 2220

€

131.000

€

20

7

15-07-2022

1.59.27 ha Helvoirt D 6048

€

1.024.000

€

64

Hyp4 84628/188

8

16-03-2022

1.51.90 ha Sprang C 698 ev

€

1.063.300

€

70

Hyp4 83843/69

9

22-11-2021

0.93.54 ha Nuland E 1356

€

400.000

€

43

Hyp4 83006/28

10

12-02-2021

1.52.80 ha Geffen D 334

€

554.664

€

36

Hyp4 80604/60

Inbrengwaarde Kostenverhaal de Bunders te Heesch, gemeente Bernheze

€

45 Hyp4 85383/63

72 van 90