Programma Kostenverhaal en financiële bijdragen definitief (NIEUW)

29

III KOSTENVERHAAL WRO Op grond van de Wro is de overheid verplicht om het verhaal van haar kosten te verzekeren. Dit geldt dus ook voor de gemeente. Kostenverhaal betekent dat de gemeente de gebiedseigen kosten, die zij maakt om een aangewezen bouwplan24 mogelijk te maken, ‘in rekening brengt’ bij degene die er baat bij heeft. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om gebiedsoverstijgende kosten deels door te rekenen aan nieuwe bouwplannen. Denk bij bouwplannen aan woningbouw, bedrijvigheid en ander vastgoed. Het in rekening brengen van deze kosten heet het verhalen van kosten ofwel kostenverhaal. Onder de Wro valt dit onder afdeling 6.4 ‘grondexploitatie’. Daarnaast behoren de Bro en de regeling plankosten exploitatieplan tot het wettelijk kader voor kostenverhaal.

Kostenverhaal en financiële bijdragen onder de Wro Wro

Gebiedseigen kosten: Binnenlandse kosten

artikel 6.13 lid 1 onder c Wro

Afdwingbaar kostenvehaal via exploitatieplan

Gebiedsoverstijgende kosten Bovenwijkse voorzieningen

artikel 6.13 lid 6 Wro

Bovenplanse kosten artikel 6.13 lid 7 Wro

Vrijwillige bijdrage via anterieure overeenkomst

24 Artikel 6.2.1 Bro

Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen

Onderbouwing in structuurvisie

artikel 6.24 lid 1 onder a Wro

30

IV SPECIFICATIE VAN DE INVESTERINGS- EN ONTWIKKELOPGAVE Investeringen in €

Waarvan:

Gerealiseerd

Hard

Zacht

Ambitie

Bernheze groen Aankoop en inrichting groot groengebieden aan randen van kernen 1.000.000 Aanleggen groene gezonde structuren (GGS) 2.190.527 Aanleggen recreatieve dooradering door EVZ - aankoop grond, paden, poorten, e.d. 23.906 Algehele vergroening bestaande wijken periode 2024-2026 300.000 Algehele vergroening bestaande wijken periode 2027-2029 150.000 Algehele vergroening bestaande wijken periode 2030-2032 150.000 Versterken droge, recreatieve verbindingen, niet zijnde EVZ 113.327 infra (wegen, fietspaden, OV) Aanleggen kruispuntplateaus buitengebied 35.119 Verkenning snelfietsroute Schijndel - Oss, via Heeswijk-Dinther en Loosbroek 15.000 Vervanging en verduurzaming Openbare Verlichting 446.844 31.650 47.475 recreatie Versterken besef cultuurhistorische waarden en erfgoed 25.000 28.332 Versterken droge, recreatieve verbindingen, niet zijnde EVZ - natuurgebieden verbinden (vrijliggende wandel-/fietspaden, bloemrijke bermen) water Aanleggen ecologische verbindingszones (m.n. nat) - basisinspanning natuur 765.000 Versterken natte recreatieve verbindingen, niet zijnde EVZ 82.702 Totaal Bernheze

446.844

831.769

3.538.002

588.267

Heesch infra (wegen, fietspaden, OV) Aanleg fietsoversteek via een middeneiland, Nieuwe Erven 10.950 Herinrichting centrum Heesch fase 4 1.210.566 Herinrichting Den Berg Heesch 234.060 Herinrichting Graafsebaan bebouwde kom Heesch 1.225.087 Herinrichting Graafsebaan buiten de kom Heesch 1.162.997 Herinrichting Schoonstraat Heesch 617.947 Reconstructie Kruishoekstraat + rotonde Cereslaan Heesch 716.909 Totaal Heesch

3.152.562

1.173.947

852.007

31

Investeringen in €

Waarvan:

Gerealiseerd

Hard

Zacht

Ambitie

Heeswijk-Dinther infra (wegen, fietspaden, OV) Herinrichting plein 1969 Heeswijk Dinther 660.426 Mogelijke oostelijke - westelijk rondweg Heeswijk-Dinther 2.800.000 Traverse Heeswijk Dinther fase 3 en 4 3.502.487 Traverse Heeswijk-Dinther fase 1 en 2 1.322.513 Totaal Heeswijk-Dinther

1.982.939

3.502.487

2.800.000

Nistelrode infra (wegen, fietspaden, OV) Herinrichting Laar Nistelrode 826.142 Herinrichting Raadhuisplein Nistelrode 175.000 Mobiliteitshub afrit A50 Nistelrode / entree Maashorst 2.500.000 Mogelijke oostelijke - westelijke rondweg Nistelrode 2.800.000 Reconstructie ontsluiting Kleinwijk Nistelrode 125.000 Reconstructie Weijen-Heescheweg 675.000 Renovatie weg Laar Nistelrode 481.898 Renovatie weg Weijen Nistelrode 667.784 Snelfietsroute Nistelrode - Uden F50 1.388.563 Totaal Nistelrode 2.214.705 2.124.681 5.300.000

Vorstenbosch

infra (wegen, fietspaden, OV) Herinrichting Heuvel Vostenbosch 301.245 Herinrichting Kerkstraat Vorstenbosch 674.185 Totaal Vorstenbosch

Eindtotaal

674.185

8.471.235

5.508.203

301.245

6.815.935

8.688.267

32

Ontwikkelopgave Ontwikkelopgave

Aantal woningen

Nietcommercieel (bvo)

Bedrijventerrein (m²)

Heesch

882

1.750

Heeswijk-Dinther

635

Loosbroek 92 Nistelrode 678 9.000 Vorstenbosch 219

Eindtotaal

2.506

1.750

9.000

33

1 INLEIDING <Bodytekst>

34

34

V VOORBEELDBEREKENINGEN VAN DE FINANCIELE BIJDRAGEN VOORBEELD 1

VOORBEELD 2

Een initiatiefnemer wil het volgende nieuwbouwprogramma toevoegen:

Een initiatiefnemer wil het volgende nieuwbouwprogramma toevoegen, waarbij ook een school gesloopt wordt:

m2 BVO

Wegingsfactor

Equivalenten gewogen programma

m2 BVO

Wegingsfactor

Equivalenten gewogen programma

[a]

[b]

[c]=[a]x[b]

[a]

[b]

[c]=[a]x[b]

Woningbouw

5.000

1,00

5.000

Woningbouw

5.000

1,00

5.000

Detailhandel

2.500

0,12

300

Sloop maatschappelijk vastgoed

-2.500

0,12

-300

500

0,12

60

Totaal

4.700

Totaal

5.360

Tarief

Bedrag

Tarief

Bedrag

[d]

[e]=[d]x[c]

[d]

[e]=[d]x[c]

€ 10,40

€ 55.744

Financiële bijdrage

€ 10,40

€ 48.880

Totaal

€ 55.744

Totaal

€ 48.880

Segment

Horeca

Financiële bijdrage

Segment

35

VI STAPPEN VOOR BEPALEN FINANCIELE BIJDRAGEN STAP 1 INVESTERINGSOPGAVE Om de gevolgen van de nieuwbouwplannen op te vangen, het leefklimaat op niveau te houden en daarnaast te anticiperen op de klimaatveranderingen, investeert gemeente Bernheze in de verbetering van de fysieke leefomgeving door: • landschappelijke verbetering; • de aanleg en bescherming van natuur; • de aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbare vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang; • de aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur; • ontwikkelingen gericht op het bereiken van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad en stedelijke herstructurering.

In dit programma is € 62 miljoen opgenomen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: 1. Hard 100% x [€ 8,5 miljoen (gerealiseerd) + € 5,5 miljoen (nog te realiseren)] = € 14 miljoen 2. Zacht 50% x € 13,6 miljoen = € 6,8 miljoen 3. Ambitie 25% x € 34,7 miljoen = € 8,9 miljoen

Investering per categorie Water en openbaar gebied Recreatie

0% 3% 13%

Groen en openbaar gebied

Omdat de concreetheid van de (beoogde) investeringen zoals opgenomen in bijlage III verschilt, zijn deze opgedeeld in drie groepen, namelijk:

Groep Omschrijving

% meegenomen in investeringsopgave

1. Hard

De investeringen zijn gerealiseerd in afgelopen vijf jaar (de periode 2019 tot en met 2023), of er is een bestuurlijk besluit genomen over de uitvoering en het investeringsbedrag is bekend.

100%

2. Zacht

Er is een bestuurlijke uitspraak dat de investering wenselijk is, waarbij het bedrag en/of de financiële dekking nog niet zeker is.

50%

3. Ambitie

Er is een sterke bestuurlijke ambitie, waarbij het bedrag en/of de financiële dekking nog niet zeker is.

25%

De afgelopen vier jaar investeerde en de komende tien jaar investeert gemeente Bernheze naar verwachting € 68 miljoen in voorzieningen die de leefbaarheid ten goede komen; dit is de netto-investering.

84%

Infra (wegen, fietspaden, OV)

De investeringen kwamen / komen voort uit onder andere het bestuursprogramma 2022-2026, de programmabegroting en de (concept) omgevingsvisie. De investeringsbedragen zijn gebaseerd op de gerealiseerde kosten of een actuele kostenraming. De ramingen variëren van globale ramingen tot werkelijke kosten als het werk aanbesteed en uitgevoerd is. De raming bevat de eventuele verwervingskosten, sloopkosten, aanlegkosten, plankosten en VTU (voorbereiding, toezicht en uitvoeringskosten). De investeringsbedragen betreffen netto bedragen. Dit betekent dat subsidies en bijdragen van derden in mindering op het bruto investeringsbedrag zijn gebracht. De grote(re) investeringen lichten we hierna toe. Daarnaast geeft bijlage II de totale investeringsopgave weer.

36

STAP 2 TOEREKENEN INVESTERINGSOPGAVE AAN BESTAAND EN NIEUW GEBIED De investeringsopgave komt grotendeels voor rekening van het bestaande gebied en voor een kleiner deel draagt het nieuwe gebied bij. De toerekening is bepaald op basis van de vastgoedwaarde van het onroerend goed25 in Bernheze. Dit geeft als resultaat dat het bestaande gebied 12% en het nieuw gebied 88% krijgt toegerekend van het totaal aan investeringsopgave.

Het programma schetst de investerings- en ontwikkelopgave om de financiële bijdragen te bepalen. Het programma heeft niet als doel om deze investeringen en (woningbouw) ontwikkelingen bestuurlijk vast te stellen. Hiervoor is een separaat bestuurlijk besluit nodig. Er kunnen geen rechten ontleend worden aan de in dit programma genoemde investeringen of (woningbouw)ontwikkelingen. Daarnaast betreft het een inschatting op basis van de beschikbare informatie medio 2023; een momentopname. De lijst is indicatief en niet limitatief. Ook ontwikkelingen die nu nog niet zijn voorzien, gaan de financiële bijdragen betalen.

De investeringsopgave is in stap 1 bepaald en kan op basis van de vastgoedwaarde die in stap 2 is bepaald, toegerekend worden aan het bestaand gebied en het nieuw gebied. De gemeente draagt de lasten van het deel dat toegerekend wordt aan het bestaand gebied. Daarnaast komen ook de lasten van het deel van het nieuw gebied, waar al een anterieure overeenkomst is gesloten voor het vaststellen van dit programma, de gemeentelijke grondexploitaties en de vrijgestelde functies voor rekening van de gemeente. Vrijgestelde functies Gemeente Bernheze hanteert een vrijstelling voor sociale huurwoningen, die verhuurd gaan worden door een toegelaten instelling, en voor niet-commercieel maatschappelijk vastgoed.

Categorie

Wegingsfactor

Eenheid

1,0 0,12

per m² bvo per m² bvo

Wonen Niet-wonen

STAP 4 BEPALEN GEWOGEN PROGRAMMA VAN HET NIEUW GEBIED Nu de ontwikkelopgave (stap 2) en de wegingsfactoren voor de functies in het nieuw gebied (stap 4) bekend zijn, kan het gewogen programma van het nieuw gebied bepaald worden. STAP 5 BEREKENING FINANCIËLE BIJDRAGEN In stap 3 is bepaald welk aandeel van de investeringsopgave voor het nieuw gebied is. Dit bedrag delen we door het gewogen programma van het nieuw gebied (stap 5). Zo komen we tot het tarief financiële bijdragen gewogen programma.

Algemene middelen Gemeente 85%

Vrijgestelde functies 1,5%

Te verhalen Gecontracteerde nieuwe ontwikkelingen 1%

Gemeentelijke exploitaties 7%

Private initiatieven 5%

€ 7.240.000 € 4.710.000 € 5.830.000 € 7.430.000

€ 130.000 € 80.000 € 100.000 € 130.000

€ 80.000 € 50.000 € 60.000 € 80.000

€ 590.000 € 390.000 € 480.000 € 610.000

€ 400.000 € 260.000 € 320.000 € 410.000

€ 25.210.000

€ 440.000

€ 270.000

€ 2.070.000

€ 1.390.000

Afgeronden bedragen en percentages STAP 3 VERDELING NAAR FUNCTIES IN HET NIEUW GEBIED De functies in het nieuw gebied verdeelt gemeente Bernheze in twee categorieën. Wonen krijgt een wegingsfactor van 1,0 per woning en niet-wonen van 0,12 er m² bruto vloeroppervlakte (hierna: bvo), omdat de vastgoedwaarde van niet-wonen lager is dan van wonen. Door deze wegingsfactor vindt een evenwichtige verdeling van de investeringsopgave binnen het nieuw gebied plaats.

25 WOZ-waarden van woningbouw

37

Berekening tarief financiele bijdragen met stappenplan Investeringen STAP 1 Bepalen netto investeringsopgave voor de financiele bijdrage voor de verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.

Gerealiseerd Hard Zacht Ambitie

Investeringen STAP 2 Toerekenen investeringen aan bestaande en nieuwe stad op investeringsniveau op basis van vastgoedwaarde/profijt. Profijt wordt bepaald op basis van het programma ruimtelijke ontwikkelingen en de vastgoedwaarde per m2.

Gerealiseerd Hard Zacht Ambitie Totaal

8,5 mln. 5,5 mln. 6,8 mln. 8,7 mln.

29,5 mln.

Bestaande gebied 7,5 mln. 4,9 mln. 6,0 mln. 7,7 mln. 26,0 mln.

STAP 3

Functie

Bepalen wegingsfactor op basis van WOZ-vastgoedwaarde per m2 bvo.

Wonen Niet-wonen

1,00 0,12

Wonen Niet-wonen

330.000 1.000

88,3% 88,3% 88,3% 88,3% 88,3%

Nieuwe gebied 1,0 mln. 0,6 mln. 0,8 mln. 1,0 mln. 3,5 mln.

11,7% 11,7% 11,7% 11,7% 11,7%

Wegingsfactor

De WOZ-waarde van een m2 wonen wordt gespiegeld aan de WOZwaarde van een m2 niet - wonen.

STAP 4 Bepalen gewogen programma van de nieuw gebied (equivalenten)

STAP 5 Berekenen bijdrage financiële bijdragen: Aandeel nieuwe gebied investeringen/totaal gewogen programma nieuw gebied

m2 bvo m2 bvo

Totaal 331.000 m2 bvo Bijdrage per m² bvo gewogen programma € 10,40

Financiële bijdragen

Bijdrage per m2 bvo gewogen programma

Wonen € 10,40 Niet-wonen

Wegingsfactor 1,00 0,12

Bijdrage per m2 bvo € 10,40 € 1,25

38

VII VOORBEELDEN VAN STORTINGEN IN HET VEREVENINGSFONDS SOCIALE WONINGBOUW Hierna volgen een aantal voorbeelden van de berekening van de storting.

Woningbouwprogramma Initiatief 1 Sociale huurwoning Sociale koopwoning Middenhuurwoning / betaalbare koopwoning 2 Dure koopwoning 2 Totaal 4

0% 0% 50% 50% 100%

Verschil

Programma woonvisie 1,2 0,6 1,2 1 4

Sociale huurwoning Sociale koopwoning 2 Middenhuurwoning / betaalbare koopwoning Dure koopwoning 2 Totaal 4

0% 50% 0% 50% 100%

Verschil

Programma woonvisie 1,2 0,6 1,2 1 4

Sociale huurwoning Sociale koopwoning 10 Middenhuurwoning / betaalbare koopwoning 10 Dure koopwoning 10 Totaal 30

0% 33% 33% 33% 100%

Verschil

Initiatief 4 Sociale huurwoning Sociale koopwoning 30 Middenhuurwoning / betaalbare koopwoning Dure koopwoning Totaal 30

0% 100% 0% 0% 100%

Verschil

Initiatief 5 Sociale huurwoning Sociale koopwoning Middenhuurwoning / betaalbare koopwoning 30 Dure koopwoning Totaal 30

0% 0% 100% 0% 100%

60.500 36.000 287.500 384.000

Stortingen Tarief

Verschil

Programma woonvisie 9 4,5 9 7,5 30

Aantal woningen

Aantal woningen

30% -9 -30% - 15% 25,5 85% 11.000 9,0 30% -9 -30% 36.000 25% -7,5 -25% 115.000 100% 9,0

Woningbouwprogramma

2.200 115.000 117.200

Stortingen Tarief

Programma woonvisie 9 4,5 9 7,5 30

Aantal woningen

30% -9 -30% - 15% 5,5 18% 11.000 5,5 30% 1 3% 36.000 1,0 25% 2,5 8% 115.000 2,5 100% 9,0

Woningbouwprogramma

7.200 115.000 122.200

Stortingen Tarief

Programma woonvisie 9 4,5 9 7,5 30

Aantal woningen

30% -1,2 -30% - 15% 1,4 35% 11.000 0,2 30% -1,2 -30% 36.000 25% 1 25% 115.000 1 100% 1,2

Woningbouwprogramma Initiatief 3

Tarief

30% -1,2 -30% - 15% -0,6 -15% 11.000 30% 0,8 20% 36.000 0,2 25% 1 25% 115.000 1 100% 1,2

Woningbouwprogramma Initiatief 2

Stortingen

99.000 99.000

Stortingen Tarief

Aantal woningen

30% -9 -30% - 15% -4,5 -15% 11.000 30% 21 70% 36.000 9,0 25% -7,5 -25% 115.000 100% 9,0

324.000 324.000 39