NOB woonvormen eindrapport COMP

BIJZONDERE WOONVORMEN EN ZELFBOUW IN HET HART VAN WOONOPGAVEN Eindrapport juni 2024

BIJZONDERE WOONVORMEN EN ZELFBOUW IN HET HART VAN WOONOPGAVEN

colofon werkgroep Bestuurlijke kartrekkers Sam Goossens | Sint-Michielsgestel Wim van der Zanden | Boxtel

Ambtelijke leden Mark Weering | MijngemeenteDichtbij Ingrid van Lankvelt | gemeente Maashorst Maud Weijs | gemeente Boekel Wies van Heugten | Provincie Noord-Brabant

In samenwerking met Provincie Noord Brabant regio Noordoost Brabant De Loods architecten en adviseurs

“De druk op aantallen moet gepaard gaan met eenzelfde aandacht voor kwaliteit. Eén van de

“De maatschappelijke aandacht

manieren om voor die kwaliteit te zorgen is om meer ruimte te bieden voor bijzondere

voor bijzondere woonvormen is de

woonvormen en vooral woonvormen die

laatste jaren sterk aan het toenemen.

‘van onderop’ tot stand komen. Innovaties

Steeds vaker kloppen particulieren

die zodoende ontstaan kunnen uiteindelijk

met verrassende initiatieven aan

meer mainstream worden.”

onze deur. Nog aarzelend en zoekend

(bron: ‘Actieprogramma bijzondere woonvormen en zelfbouw, Provincie Noord

zagen we ook de bestuurlijke

Brabant (2020)’).

en ambtelijke aandacht ervoor toenemen. Laten we deze aandacht voor bijzondere woonvormen een stap verder brengen door deze nog steviger in woonvisie, woonbeleid en programmering te verankeren. We hopen dat het advies van onze werkgroep bijzondere woonvormen “De niet-traditionele woonvormen geven vaak een antwoord op huidige of

en het instrument toetsingskader daarbij behulpzaam zullen zijn. Met

toekomstige maatschappelijke opgaven.

als resultaat dat meer bijzondere

Denk aan betaalbaar wonen, wonen voor

woonvormen worden gerealiseerd.”

kleinere huishoudens, groepswonen, wonen met zorg, flexwonen, duurzaam en gezond wonen en leven, circulaire economie, et cetera” (bron: Ruim baan voor bijzondere

woonvormen, Het PON, 2018).

Wethouders Sam Goossens en Wim van der Zanden

INHOUDSOPGAVE

Inleiding

05

1 | Begripsbepaling en aanzet tot scorekaart bijzondere woonvormen

06

2 | Uitwerken, etaleren van geslaagde casussen en handvaten voor toekomstige casussen

09

3 | Wijze van delen relevante informatie initiatiefnemers

16

4 | Toetsingskader bijzondere woonvormen

23

Bijlagen 1. Overzicht beleidsontwikkelingen

bijzondere woonvormen Brabant en NOBW 2. DIDAM-arrest en omgang met CPO

initiatieven 3. Handleiding toetsingskader bijzondere

woonvormen

Herbestemming Jozefklooster, Eindhoven

30

SAMENVATTING 2. Meer aandacht binnen de ambtelijke organisatie

In dit rapport staan we om te beginnen in hoofdstuk

Daarna kijken we in hoofdstuk 3 naar de

1 stil bij het erkennen en het herkennen van

informatiebehoefte vanuit de initiatiefnemers voor

voor het herkennen van bijzondere woonvormen

bijzondere woonvormen. Vanuit de maatschappelijke

bijzondere woonvormen. Waar lopen zij tegen aan

en het opnemen daarvan in de jaarlijkse matrix

meerwaarde die bijzondere woonvormen kunnen

en wat kunnen we als gemeenten doen om in hun

van de woningbouwprogrammering.

bieden ten opzichte van reguliere woningbouw

informatiebehoefte te voorzien? Naast praktische

kunnen we deze vormen meer erkenning geven.

communicatie en de vraag of we dat via een soort

Meerwaardebepaling ofwel impact meting staat

makelpunt moeten publiceren staan we ook stil bij

tegenwoordig in de belangstelling. We staan

communicatieve instrumenten als een manifest en

stil bij enkele lessen vanuit die discipline. De

een beleidskader.

meerwaarde is tevens de manier om bijzondere

3. Gebruik van een vast format voor uitwisseling relevante info voor professionals gemeente. 4. Benoemen van vaste contactpersonen of ambassadeurs voor bijzondere woonvormen binnen de ambtelijke organisatie.

woonvormen te herkennen. Zo komen we tot

In hoofdstuk 4 tenslotte keren we terug naar de

een definitie van bijzondere woonvormen en tot

dimensies waarop initiatieven voor bijzondere

bijzondere woonvormen’ en deze vast te stellen

dimensies waarmee initiatieven kunnen worden

woonvormen kunnen worden onderscheiden van

bij de bestuurlijke behandeling van dit rapport.

getoetst. Uit de laatste provinciale matrices blijkt

reguliere initiatieven en werken deze uit tot een

dat bijzondere woonvormen nog niet in het hart

praktisch toetsingskader dat gemeenten kunnen

van de woningbouwprogramma zitten. Hoewel het

inzetten voor aanbestedingen en selectie.

aandeel in de programma’s wel toeneemt blijft meer aandacht en stimulering nodig. Om de bekendheid met bijzondere woonvormen voor bestuurders en ambtelijke organisaties te vergroten komen we in hoofdstuk 2 met een aanzet tot een etalage van projecten. We geven voorbeelden van diverse projecten uit onze regio.

Aanbevelingen voor vervolg 1. We adviseren bij de jaarlijkse bespreking van de woningbouw in het regionaal Poho Wonen om elkaar expliciet te informeren over bijzondere woonvormen in de eigen gemeente. Het format zoals in hoofdstuk 2 gebruikt kan helpen bij de uitwisseling van relevante info tussen gemeenten.

6

5. Het opstellen van een regionaal ‘manifest

6. De ‘handige links’ en basisinformatie voor initiatiefnemers in kaart brengen, die gemeenten individueel op hun website kunnen plaatsen of anderszins in hun informatievoorziening kunnen opnemen. 7. Het gebruiken van het praktische toetsingskader door gemeenten bij het uitschrijven van tenders en toetsing van concrete initiatieven. 8. Excursie (voor bestuurders en ambtenaren) langs enkele gerealiseerde voorbeelden.

zorg en starters, ouderinitiatief, Helmond

INLEIDING De aanleiding voor de werkgroep bijzondere

Beoogde resultaten

woonvormen zijn het Actieprogramma bijzondere

1. Uitwerken en ‘etaleren’ (+ benoemen contactpersoon)

woonvormen en zelfbouw (2020) van de Provincie

van enkele geslaagde casussen, gericht op het

Noord Brabant en het Regionaal Perspectief op

ophalen/verhelderen van aandachtspunten (intern).

Wonen 2021-2024. Meer in het bijzonder de volgende onderdelen van het Actieprogramma: • Stap 3 | Benodigde aanvulling beleid en

2. Verzamelen van informatie en tips voor het versterken van de 3e bouwstroom (hoe haalbaar maken?) 3. Advies opstellen over de wijze van communiceren/

beleidsinstrumenten om knelpunten aan te pakken

delen van de relevante informatie voor

(hoe-vraag)

initiatiefnemers, bijvoorbeeld een etalage of

• Stap 5 | Organiseren/uitvoeren van (gezamenlijke)

activiteiten

makelpunt (extern) 4. Vergroten interne bewustwording/begrip en

Voor een samenvatting van deze documenten zie bijlage 1.

draagvlak (bestuurlijk en ambtelijk) 5. Advies over meerwaarde vastleggen wijze van samenwerking via convenant o.i.d.

Bestuursopdracht Bijzondere woonvormen NoordoostBrabant West

1

6. Bij het bespreken van een tussenrapportage hebben de wethouders Wonen van de RNOB een tweede

Doel van de opdracht is: bijzondere woonvormen en

bestuursopdracht vastgesteld met de volgende

zelfbouw in het hart van de woonopgaven.

aanvullende gewenste resultaten: • De aanzet tot een scorekaart verder uit te werken tot een praktisch bruikbaar toetsingskader • Tekst opnemen over de gevolgen van het Didamarrest • Mogelijkheden verkennen om te komen tot een regionaal ‘manifest bijzondere woonvormen’ en daartoe voorstellen doen. Inclusief suggesties voor beleid en instrumenten.

7 1

De tweede bestuursopdracht is vastgesteld tijdens het Poho Wonen RNOB van 21 juli 2022.

1 BEGRIPSBEPALING EN AANZET TOT SCOREKAART

Vanuit de gewenste deelresultaten 2 “versterken

bevolking die voornamelijk groeit door vergrijzing

van de 3de bouwstroom” en 4 “vergroten interne

en migratie.

• Buitengebied: mede gezien de transitie van de landbouw en de vele Vrijkomende Agrarische

bewustwording/begrip en draagvlak (bestuurlijk

• Woningprijzen die sneller stijgen dan de inkomens.

Bestemmingen (VAB’s) levert dit kansen voor

en ambtelijk)” richten we ons in dit hoofdstuk op

• Woningbouw die steeds meer de grenzen ervaart

natuurontwikkeling en wonen. Maar er zijn ook

het erkennen en het herkennen van bijzondere woonvormen. Het erkennen heeft te maken met maatschappelijke waarde. Het herkennen heeft te maken met begripsbepaling en de vraag hoe we

van CO2 en Stikstof productie. • Gemeenschapszin en het zoeken naar collectieve woonvormen versus individualisering.

veel vragen over wat wel en niet kan. • Tenslotte wordt ook Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) genoemd. Bij deze

• De derde bouwstroom, die van de particulieren

ontwikkelvorm houdt een groep particulieren als

bijzondere woonvormen kunnen onderscheiden van

en sociale ondernemers, die in Nederland (in

opdrachtgever volledige zeggenschap over de

reguliere woonvormen.

vergelijking met andere landen) een bijzonder klein

uiteindelijk te realiseren woningen.

deel van de woningbouwproductie vormt.

1.1 | Erkennen bijzondere woonvormen en maatschappelijke waarde

Prioriteiten opgehaald uit verkenning

Bijzondere woonvormen zijn geen doel op zich.

collega’s Wonen en Ruimtelijke Ontwikkeling in de

De erkenning van bijzondere woonvormen komt vanwege de bijzondere maatschappelijke bijdrage die zij leveren aan huidige en toekomstige maatschappelijke opgaven. Door bijzondere woonvormen meer in het hart van de woningbouw te krijgen kunnen die bijzondere woonvormen en die opgaven elkaar versterken. Bijzondere woonvormen stellen ons ook de vraag of vanuit de reguliere woningbouwprogrammering wel voldoende aan de maatschappelijke behoeften wordt tegemoetgekomen. Denk daarbij aan: • Het aandeel eengezinswoning in programma’s versus het aantal gezinnen in de samenleving. • Traditionele programma’s ten opzichte van een

1.2. | Maatschappelijke waarde bepaling – hoe werkt dat?

De werkgroep heeft interviews gehouden met regio Noordoost Brabant. Daarbij is ook gevraagd welke bijzondere woonvormen (en daarmee ook welke maatschappelijke opgaven) de meeste aandacht vragen. • Flexwonen voor spoedzoekers en betaalbare woonconcepten. • Woonvormen in antwoord op vergrijzing (hofjes, meergeneratie, e.d.). Nu al zijn zo’n 50% van alle nieuwbouwwoningen nultreden. Maar de behoefte aan bijzondere woonvormen zit met name in de tussenvorm tussen de traditionele eengezinswoning en het verpleeghuis. Met de nadruk op collectiviteit (als antwoord op vereenzaming) en zorggeschikt. Daar zit de zoektocht! Voor zowel gemeenten als provincie.

Maatschappelijke waarde is vaak ook de drijfveer van particuliere bijzondere woonvormen. Het lijkt ons nuttig om bij het omgaan met bijzondere woonvormen dit niet uit het oog te verliezen. Steeds meer staat het meten van maatschappelijke ‘impact’ in de belangstelling en veel bureaus specialiseren zich in meetmethodes om de impact te meten en valideren. Hier verkennen we daarom kort enkele aspecten van het bepalen van deze ‘impact’ of maatschappelijke waarde. Drie aspecten van verandering De waarde van een initiatief wordt groter naarmate het tot meer (gewenste) maatschappelijke verandering leidt. De maatschappelijke verandering kunnen we langs drie dimensies beoordelen. 9

Beoordeling op 6 kerncriteria

Impactstrategie

Kleine innovaties die gemakkelijk kunnen worden

We kunnen initiatieven beoordelen op de volgende

De overheid, zowel provincie als gemeente, kan

herhaald op andere plaatsen.

kerncriteria.

bewust faciliteren en sturen op impact vanuit (een

1. Relevantie | Op welke doelgroepen en

deel van) het woningbouwprogramma. Dat wil

• Schaal | een beetje impact op veel mensen.

• Diepte | veel impact op een paar mensen. Meer maatschappelijke waarde per initiatief.

maatschappelijk probleem richt het initiatief

zeggen, niet alleen op de klassieke categorieën van

• Systemisch | veranderen van de regels van het

zich. Lost het initiatief een urgent probleem op?

woningbouw. Maar ook op vernieuwende vormen

spel. Geslaagde voorbeelden van bijzondere

Genereert de oplossing voldoende impact, voor

met de potentie van extra publieke waarde. En

woonvormen kunnen veranderingen van wet- en

de juiste doelgroep?

daarbij accenten leggen vanuit de dimensies in het

regelgeving in gang zetten.

2. Additionaliteit | Wat doen anderen al? Voegt

toetsingskader.

dit initiatief nog iets toe? Kan het versterkt worden door verbindingen te maken met andere

Leren en kennis delen – Evaluatie impact na

initiatieven?

realisatie

3. Bewezen effectiviteit | van de voorgestelde

Minitopia, Den Bosch Wat is impact? Impact = dat wat niet gebeurd was zonder jouw interventie. Bijvoorbeeld: een nieuwbouwproject is ecologisch vernieuwend als het verder rijkt dan de minimale eisen van het Bouwbesluit/Besluit

10

aanpak en de organisaties die meewerken. Of

maatschappelijke meerwaarde opleveren kan de

hoe kan (ook nadien) die effectiviteit bepaald

impact ervan worden vergroot door die nadien ook

worden?

vast te stellen en daaraan bekendheid te geven. Hoe je

4. Schaalbaarheid | Kunnen we veel mensen

die impact evalueert en vaststelt is nader uit te werken

bereiken? Kan het initiatief op meer plaatsen

en verschilt per dimensie. Aan te bevelen is een simpele

worden herhaald?

meetmethode die niet alleen bestaat uit kwantitatieve

5. Organisatiekracht | Wat is de organisatiekracht

data, maar ook uit een kwalitatief onderzoek

van een (groep) initiatiefnemer(s)? En hoe kan die

(interview, locatiebezoek, e.d.). Verder verwezen we

worden ondersteund?

al naar bureaus die zich specialiseren in het meten en

6. Toekomstbestendig | Het initiatief bevat

bouwwerken leefomgeving.

waarborgen zodat ook in de toekomst (of bij

Dit rapport richt zich vooral op de positieve impact

tijdelijkheid tot het einde van de vergunde

vanuit de verschillende dimensies van vernieuwing.

periode) de maatschappelijke bijdrage in

Eventuele negatieve impact van een initiatief kan

stand blijft en sanering vanwege onwenselijke

worden beperkt of tegengegaan vanuit het reguliere

omstandigheden niet nodig is.

ruimtelijke afwegingskader.

Als het erom gaat dat bijzondere woonvormen

valideren van maatschappelijke waarde.

1.3 | Herkennen bijzondere woonvormen en begripsbepaling

• Prioritering en selectie | wanneer er meerdere

Werkgroep beperkt zich tot enkele vormen

bijzondere initiatieven zijn voor ondersteuning

Vanuit zowel de nulmeting van de provincie als de

(pilots, subsidie o.i.d.) of de uitgifte van een

verkenning is alvast wel een beperking aangebracht

Hoe herkennen we bijzondere woonvormen? Het

beperkt aantal kavels is de vraag hoe gemeenten

van wat in dit rapport wel en niet als bijzondere

is immers een verzamelterm voor heel diverse

prioriteren.

woonvormen wordt meegenomen.

woonplannen. En hoe onderscheiden we ze van meer reguliere woningbouwinitiatieven?

• Buitengebied | hier is van belang de meerwaarde bepaling (Omgevingsverordening).

WEL

Tijdens onze verkennende interviews kwam één

• CPO, ecologie, gemeenschapsvorming, woonzorg.

van de collega’s met de volgende eenvoudige

• Innovatieve woonvormen in het buitengebied (i.r.t.

omschrijving van bijzondere woonvormen: “Alles

meerwaarde bepaling)

wat niet de bekende rijtjeswoning, tweekapper of

• Flexwonen (spoedzoekers)

vrijstaande woning is”.

• Derde bouwstroom: de verzamelde initiatieven van (groepen) particulieren en sociale ondernemers.

Belang van begripsbepaling Het herkennen van een bijzondere woonvorm is

NIET

belangrijk om de volgende redenen:

• Flexwonen (arbeidsmigranten) = andere tafel.

• Juridisch | wat onderscheidt een bijzonder

• Flexwonen (asielzoekers) = belegd bij PRT (Provinciale Regie Tafel)

woonproject van een regulier woonproject? Welke

• Reguliere uitgifte individuele kavels aan

projecten doen wel en niet mee bij gronduitgifte?

particulieren.

Of bij het faciliteren van een plan via bijvoorbeeld

• De eerste (commerciële bouwondernemingen

een subsidie.

en projectontwikkelaars) en tweede

• Impactstrategie en monitoring | hoe landen

(woningcorporaties) bouwstroom.

ze zichtbaar in de overzichten van de woningbouwprogrammering? Zodat hun aandeel en verschijningvorm kunnen worden beoordeeld voor het bepalen of extra sturing gewenst is.

Co-Housing, Eindhoven

11

Dimensies van innovatie en impact Zonder de ruimte voor innovatie te willen beperken onderscheiden we ter verheldering de volgende innovatieve of vernieuwde dimensies. DIMENSIE

MAATSCHAPPELIJKE OPGAVE

collectiviteit / gemeenschapszin

alternatief voor individualisering

inclusiviteit

deelname van mensen die anders ‘buiten’ de samenleving vallen

wonen en zorg

minder vraag naar professionele zorg

ecologie

verduurzaming

doelgroepen in de knel (zoals starters en

brede toegang tot de woningmarkt

jongvolwassenen) radicale betaalbaarheid

stijgende prijzen en woonlasten

snelle beschikbaarheid

spanning op de woningmarkt en lange wachtlijsten

innovatief ruimtegebruik

schaarste aan ruimte

dynamische gebiedsontwikkeling

verbinden meerdere opgaven in een plangebied (project overstijgend)

12

Definitie bijzondere woonvorm Daarmee kunnen we onder een bijzondere woonvorm verstaan:

Een woonvorm die op tenminste twee maatschappelijke opgaven een duidelijke (te verwachten) meerwaarde heeft ten opzichte van het tot nu toe gebruikelijke woningaanbod en hetgeen in wet- en regelgeving als minimale prestatie is verankerd. Specifiek in dit rapport ligt de focus op particuliere initiatieven (derde bouwstroom). Indicatief denken wij daarbij aan meer dan 2 woningen.

1.4 | Actueel aandeel bijzondere woonvormen in programmering

8% zelfbouw particulier opdrachtgeverschap

Voordat we naar het werkelijke aandeel bijzondere

7% zelfbouw collectief particulier

woonvormen kijken herinneren we aan het

opdrachtgeverschap

streefpercentage van 25% zoals die is opgenomen

5% geclusterde woonvormen voor senioren

in het Actieprogramma van de provincie. Dit

2,5% flexwoningen

percentage is het beoogde aandeel in de totale

2,5% overige bijzondere woonvormen

woningbouwprogrammering. Het is als volgt onderbouwd:

In de laatste twee regionale

2021

2023

aantal gemeenten

11

11

woonvormen meegenomen. Daaruit blijkt dat

gemeenten met bijzondere woonvormen in

5

9

een stabiele meerderheid (>50%) van de starters

matrix

en doorstromers belangstelling heeft voor één of

totaal planaanbod (10 jaar) rapporterende

meer bijzondere woonvormen: getransformeerd

gemeenten

woonwensenonderzoeken (2019 en 2023) is voor het eerst ook de belangstelling naar bijzondere

AANNAME PNB

20.032

100%

38.250

100%

totaal woningen bijzondere woonvormen

1.049

5,2% 3

4.394

11,5%

25,0%

heeft meer dan 50% belangstelling voor een

Particuliere opdrachtgeverschap (PO)

681

3,4%

1.437

3,8%

8,0%

bijzondere woonvorm: gemeenschappelijk wonen,

flexwoningen

425

2,1%

1.214

3,2%

2,5%

CPO

10

0,05%

220

0,6%

7,0%

om ook in volgende woonwensenonderzoeken hier

geclusterde woonvorm (ouderen)

0

0,0%

765

2,0%

5,0%

aandacht aan te blijven geven.

geclusterde woonvormen (overig)

20

0,1%

620

1,6%

tiny house

0

0,0%

138

0,4%

vastgoed, Tiny Houses, gemeenschappelijk wonen en meergeneratiewonen. Ook onder de 65-plussers

kleinschalig woonzorgproject, getransformeerd vastgoed en meergeneratiewonen. We adviseren

2,5% 13

Percentage ten opzichte van het planaanbod van gemeenten die bijzondere woonvormen hebben opgenomen in de matrix. Omdat niet valt uit te sluiten dat de overige gemeenten wél bijzondere woonvormen hebben, maar deze niet in de matrix hebben opgenomen.

Jaarlijks wordt in de provinciale monitor het

• Bijzondere woonvormen als aandeel binnen de

gemeentelijke planaanbod voor woningbouw

totale programmering is verdubbeld. Dit kan

1. Signalering aan de markt en een uitnodiging aan

geactualiseerd. In 2021 is hierbij voor het eerst ook

overigens (deels) het gevolg zijn van het beter

de samenleving om met aanbod te komen.

geprobeerd om enkele bijzondere woonvormen in

invullen van de matrix.

beeld te brengen. Hiermee wordt een eerste stap

• Ook met deze stijging zitten bijzondere

voordelen:

2. Efficiëntie in het managen van verwachtingen en het doorlopen van ruimtelijke procedures.

gezet om meer inzicht te krijgen in het planaanbod

woonvormen (met 11,5%) nog lang niet in het hart

3. Eenvoudig zelf in te vullen door initiatiefnemer,

voor bijzondere woonvormen. Voor dat eerste

van de woningbouwplanning. Het doel van het

waardoor eenduidigheid bij de aanvraag en

jaar werd de informatie nog maar door 5 van de

Actieplan was immers 25%.

snelheid bij de afhandeling.

11 gemeenten (toen nog Noordoost Brabant-West) aangeleverd. Voor het jaar 2023 hebben 9 van de 11

• Particulier Opdrachtgeverschap blijft ver achter bij de doelstelling.

4. Juridisch: In het bijzonder bij verkoop van grond door de gemeente is het werken met objectieve,

gemeenten (nu Noordoost Brabant) aangeleverd. In

• Van de bijzondere woonvormen die in dit rapport

de tabel is de aangeleverde data voor 2021 en 2023

de aandacht krijgen overtreft alleen het aandeel

bijlage 2 voor meer informatie over het Didam-

weergegeven en tevens de aannames vanuit het

flexwoningen de aanname van de provincie.

arrest.

2

Actieprogramma van de Provincie.

toetsbare en redelijke criteria belangrijk. Zie

• Van alle overige bijzondere woonvormen is te zien dat deze in absolute aantallen flink stijgen

Een eerdere aanzet tot een scorecard is als

We trekken hieruit enkele conclusies

en alle varianten tenminste voorkomen in het

vertrekpunt genomen voor de uitwerking van een

• Het aantal gemeenten dat actief monitort en

programma. Echter, hun aandeel blijft nog sterk

concreet toetsingskader in hoofdstuk 4.

rapporteert over bijzondere woonvormen is toegenomen. Maar nog steeds rapporteert niet iedere gemeente.

achter bij het Actieprogramma. • Juist de bijzondere woonvormen waar dit rapport zich op richt, dus exclusief Particulier

1.6 | Samenwerking, experimenteren en samen leren

Opdrachtgeverschap, blijven met een beperkt aandeel van 4,8% nog steeds heel “bijzonder”.

Het programmeren en realiseren van bijzondere woonvormen is in de meeste gevallen nog onderdeel

1.5 | Aanzet tot scorecard

van een relatief jong proces binnen gemeenten. Ook voor de provincie is dit onderwerp onderdeel van een

seniorenhof, Utrecht

Het belang van een duidelijke begripsbepaling is in

iteratief proces, waarbij het lerend vermogen een

paragraaf 1.3. al toegelicht. Wanneer we bijzondere

essentieel onderdeel vormt. Dergelijke processen

woonvormen nog verder concretiseren en dit ook

lenen zich (nog) niet voor volledige afbakening.

nog eens openbaar maken via bijvoorbeeld een

Totdat we heldere kaders en uitgangspunten

scorecard dan heeft dat de volgende aanvullende

hebben, zullen we met elkaar open moeten staan

14 2

Gemeente Heusden en Land van Cuijk hebben geen informatie ingevuld over “nieuwe woonvormen en zelfbouw”.

voor het leveren van maatwerk indien de beoogde ontwikkeling wenselijk wordt geacht.

• Wonen met zorg bijvoorbeeld voor mensen met dementie in een (zorg)boerderij.

Zowel voor de provincie, de regio en de gemeenten is het programmeren en realiseren van bijzondere woonvormen nog een zoektocht. Het is daarom

Zelfs als we kaders hebben geconcretiseerd is

belangrijk om samen te blijven optrekken. En

er, vanuit de maatschappelijke meerwaarde, de

samen te bekijken hoe wij goede initiatieven kunnen

zwakke positie van particuliere initiatieven op de

stimuleren en (onder)steunen. Bijvoorbeeld door:

Nederlandse woningmarkt en de noodzaak om

• Zoeken naar financieringsvormen voor collectieve

te leren en experimenteren, mogelijk nog enig

initiatieven.

maatwerk gewenst waar het gaat om radicale

• Slim inzetten van personeel (met kennis en focus) in

vernieuwing en innovatie.

de regio. Zoals wij in het kader van dit rapport met behulp van financiële steun uit de regeling Flexpool

Er is nu al veel mogelijk en bestaande plannen kunnen ook de komende periode al versneld

deel B expertise hebben kunnen inzetten voor het Trudo + GGZE, Grote Beek, Eindhoven

gerealiseerd worden. Met name voor collectieve

ontwikkelen van een praktisch toetsingskader. • Samen ambassadeur te zijn en ons uit te spreken

woonvormen, tijdelijke en flexibele woonvormen

Als gemeente is het belangrijk om een vinger aan de

over de wenselijkheid van bijzondere woonvormen

en bijzondere woonvormen voor specifieke

pols te houden en bijzondere woonvormen binnen

als onderdeel van de lokale en regionale

doelgroepen, waaronder voor spoedzoekers. In het

de eigen woningbouwprogrammering zichtbaar

woningbouwprogrammering.

buitengebied kunnen er ook kansen zijn aangrenzend

te maken. En als de percentages, zoals we zojuist

• Kennis en ervaringen met concrete projecten met

aan de kleine(re) kernen in het landelijk gebied.

zagen, (nog) laag zijn, wees dan helder in je ambitie

elkaar te delen in de regio en met de provincie,

en kom met eigen kaders. Door daar concreter in

om elkaar te inspireren en het begeleiden

Voorbeelden

te zijn ben je als gemeente ook uitnodigend voor

van initiatiefnemers te versterken. Zoals deze

• Locaties met Vrijkomende Agrarische Bebouwing

nieuwe initiatieven. Zorg als gemeente bijvoorbeeld

werkgroep na vaststelling van dit rapport ook

(VAB) op korte afstand van een kern. Collectieve

voor een visie op waar je Vrijkomende Agrarische

een excursie organiseert langs enkele mooie

woonvormen kunnen hier in enkele gevallen prima

Bestemmingen zou willen omvormen. Benoem

voorbeelden van bijzondere woonvormen.

landen, wel dient goed naar de randvoorwaarden

welke knelpunten je daarmee wilt oplossen en

te worden gekeken.

schets op hoofdlijnen waar je op inzet en welke

• Ruimte voor Ruimte: meer mogelijkheden voor

meerwaarde van belang is voor jouw gemeente.

kleine(re) woonvormen in plaats van alleen grote

Zo voorkom je incident-planologie. Geef aan wat

kavels met ruime woningen.

voor ontwikkelingen je waar wil laten landen en wat

• Tiny Houses in combinatie met het oplossen van ruimtelijke knelpunten of natuurontwikkeling.

daartoe de mogelijkheden zijn. 15

Wonen in de kloostertuin, Poeijerstraat, Eindhoven

Het aandeel van bijzondere woonvormen in het lokale en regionale woningbouwprogramma kan nog flink verbeteren. Onbekendheid met het nieuwe speelt daarbij een rol. Alvorens het toetsingskader te presenteren gaan we in de volgende hoofdstukken eerst op die onbekendheid in. Aanbevelingen • We adviseren bij de jaarlijkse bespreking van de woningbouw in het regionaal Poho Wonen om elkaar expliciet te informeren over bijzondere woonvormen in de eigen gemeente. Het format zoals in hoofdstuk 2 gebruikt kan helpen bij de uitwisseling van relevante info tussen gemeenten. • Meer aandacht binnen de ambtelijke organisatie voor het herkennen van bijzondere woonvormen en het opnemen daarvan in de jaarlijkse matrix van de woningbouwprogrammering.

16

17

2 UITWERKEN, ETALEREN VAN GESLAAGDE CASUSSEN EN HANDVATEN VOOR TOEKOMSTIGE CASUSSEN

Dit hoofdstuk is gericht op het deelresultaat:

oogpunt van ontwikkelaars begrijpelijk. Met deze

uitwerken en ‘etaleren’ van enkele geslaagde

woningtypen hebben zij de meeste ervaring en

casussen en het belang van gemeentelijke

ermee rekenen en in de markt zetten is relatief

contactpersonen voor bijzondere woonvormen.

eenvoudiger. Ook bij beleidsmakers in de gemeenten

Het is ook gericht op het ophalen/verhelderen van

is het werken met reguliere woningtypen (over het

aandachtspunten voor professionals.

algemeen) het makkelijkst omdat hiervoor de regels in bestemmingsplannen en visies vaak al goed

2.1 | Handvaten voor casussen

uitgekristalliseerd zijn. Daarnaast lopen zij vaak tegen de “onwil” aan van ontwikkelaars. In de huidige

Ervaringen gemeenten met casussen

gespannen woningmarkt is er vooral een vraag

Het opnemen van bijzondere woonvormen in plannen

naar meer woningen en een snelle doorloop. Dat

is nog niet iets waar men standaard aan denkt. Als

leidt ertoe dat men eerder kiest voor de al bekende

er al bijzondere woonvormen worden gerealiseerd

typologieën. Hiermee is tenslotte voldoende ervaring

zijn dit vaak kleinere projecten of tijdelijke invullingen.

opgebouwd en kan men snel slagen maken. Echter,

Denk hierbij aan Ecodorp Boekel of Minitopia in

de woningmarkt vraagt ook om meer diversiteit en

‘s-Hertogenbosch.

juist vernieuwende concepten. Andere woonvormen kunnen hierin in grote mate bijdragen, echter zien we dat hier in het beginstadium mogelijk wel een financiële inbreng van de gemeente nodig is. Om bijzondere woonvormen meer te integreren in het beleid van gemeenten en de plannen van ontwikkelaars zal er pionierswerk noodzakelijk zijn. Vooral in de mentaliteit dat er bij andere woonvormen mogelijk gedoe of vertraging komt Living Lab Maashorst, Uden

kijken in zowel opzet als uitvoering. Ook blijkt uit de uitgevoerde inventarisatie dat een vorm van

Bij grotere gebiedsontwikkelingen wordt een wijk vaak toch volgens de aloude manier ingevuld met de standaard woningtypen. Dit is vanuit het

toolbox (handvaten/best practices/netwerk kennis/ toetsingskader) en regionale afstemming (ook met provincie) gewenst is voor veel gemeenten.

In de huidige gespannen woningmarkt is er vooral een vraag naar meer woningen en een snelle doorloop. 2.2 | Vastleggen in beleid Het belangrijkste voor het veranderen van de mentaliteit is dat bijzondere woonvormen ook politiek gedragen worden. En dat er in het beleid actief wordt gesproken over bijzondere woonvormen. Dat mag dan nog best een brede omschrijving zijn. Maar met vastleggen van bijzondere woonvormen in omgevingsvisies/gebiedsvisies en voornamelijk de woonvisie is er in ieder geval een fundament waarop men zich kan beroepen en ook zaken kan afdwingen. Het is voor een visie nog niet noodzakelijk dat bijzondere woonvormen worden gekwantificeerd of gekwalificeerd, maar dat kan uiteraard wel. 19

2.4 Etaleren en informatie delen

In Uden is in de woonvisie 2020/2025 aangegeven

bijzondere woonvormen genoemd worden als

(paragraaf 3.4) dat er ruimte wordt geboden aan

optie/afwegingskader/uitdaging aan de markt.

bijzondere woonvormen. En dat de markt ook wordt

Dat geeft de eerste aanzet om in het ontwikkelen

De contactpersonen uit de regiogemeenten zijn

uitgedaagd om dit in te vullen. Medio 2020 is er

van plannen deze woonvormen ook actief uit te

door de werkgroep benaderd voor het verstrekken

een prijsvraag uitgeschreven t.b.v. de realisatie van

dragen. Gemeenten die in hun omgevingsvisie/

van informatie over casussen van bijzondere

bijzondere woonvormen.

woonvisie/gebiedsvisies niet spreken over bijzondere

woonvormen in de gemeente waar zij werkzaam zijn.

In de woonvisie van ‘s-Hertogenbosch wordt

woonvormen zullen moeilijker de markt en zichzelf

De vraag die wij hebben gesteld is welke casussen

gesproken over bijzondere woonvormen/innovatieve

meekrijgen. Verankering in beleid is dus noodzaak.

zij willen uitlichten of presenteren als bijzondere

woonvormen/flexibele woonvormen en wordt in paragraaf 4.2 specifiek aangegeven dat ook deze

2.3 Overlegstructuur

bijzondere woonvormen hun plek hebben en dat er

woonvorm. Inmiddels zijn er een aantal casussen gerealiseerd, waarbij kan worden gedacht aan Ecodorp Boekel en diverse CPO projecten. Door het

vraag naar is. En worden ook concreet specifieke

Bijzondere woonvormen moeten landen bij

presenteren van alle projecten vanaf de opstartfase

vormen genoemd.

alle partijen. Uit de inventarisatie blijkt dat

tot en met het gerealiseerde plan dat wordt

Een voorbeeld van een (actuele) woonvisie is eind

gemeenten ook vaak wijzen naar de provincie en

geëvalueerd kunnen initiatiefnemers en gegadigden

2021 vastgesteld in de gemeente Bernheze. Hierin

dat ze niet zeker zijn wat daar het beleid is. In het

zien welke projecten er in de regio Noordoost

staat onder andere genoemd: “We staan open voor

“Actieprogramma bijzondere woonvormen en

Brabant zijn. Eventuele gegadigden kunnen zich dan

experimenten met alternatieve woonvormen en

zelfbouw” geeft de provincie een eerste aanzet.

bij de initiatiefnemer melden vanaf het moment dat

diverse woon-zorgconcepten.”

Het is belangrijk dat het provinciaal overleg of

het plan wordt opgestart.

Zo is in de woonvisies van Boxtel en Sint-

afwegingen over plannen doorsijpelen naar de

Michielsgestel een hoofdstuk opgenomen

gemeenten. Dit om te voorkomen dat iedere

Aanbevelingen

over bijzondere woonvormen en is er een

gemeente het wiel gaat uitvinden.

•

streefpercentage van 10% bijzondere woonvormen (exclusief flexwoningen) in het nieuwbouwprogramma opgenomen. En dat percentage is vervolgens ook opgenomen in een Doelgroepenverordening. In deze vier woonvisies is een oplopende mate van uitwerking te zien. Van puur noemen tot concreet kwantificeren. Belangrijkste hierin is dat 20

Gemeenten die in hun gebiedsvisies niet spreken over bijzondere woonvormen, zullen moeilijker de markt en zichzelf meekrijgen.

Gebruik een vast format voor uitwisseling relevante info voor professionals gemeente.

•

Benoemen van vaste contactpersonen of ambassadeurs voor bijzondere woonvormen binnen de ambtelijke organisatie.

Op de volgende pagina’s volgen beschrijvingen van enkele gerealiseerde bijzondere woonvormen.

ECODORP BOEKEL Gemeente | Boekel Doelgroep | jongeren tot en met senioren, alleenstaanden tot en met gezinnen. Omschrijving | een wijk met 30 klimaatadaptieve en klimaatpositieve huurwoningen, 6 mantelzorgwoningen, buurthuis, kennis- en educatiecentrum, werkplaats en kantoren, met mogelijkheden voor een eigen voedselvoorziening, een eigen energievoorziening, ecologische waterzuivering en duurzame ondernemingen. Bijzonderheden | gelegen in een (projectmatig gebouwde) nieuwbouw woonwijk in Boekel. De bebouwde locatie is door de gemeente Boekel aan Ecodorp Boekel verkocht. Het voedselbos wordt door de gemeente Boekel verhuurd aan Ecodorp. Financiering tevens door diverse subsidies: provinciaal, EU, ministerie, etc. Juridische vorm | eigendom en gedeeltelijk huur (voedselbos) Meerwaarde | Collectiviteit/gemeenschapszin, Wonen en zorg, Ecologie, Innovatief ruimtegebruik

21

BEWUST WONEN WERKEN BOSCHVELD Gemeente | Den Bosch Doelgroep | jongeren tot en met senioren, alleenstaanden tot en met gezinnen. Omschrijving | een ecowijk met 24 gezonde, duurzame en betaalbare woningen in hartje Den Bosch. Gezamenlijke tuin en ontmoetingsruimte. 2 helofytenfilters voor waterzuivering. Bijzonderheden | woningen zijn niet op het riool aangesloten. Juridische vorm | eigendom; woning prive eigendom, collectieve voorzieningen mandelig eigendom. Meerwaarde | collectiviteit/gemeenschapszin, wonen en zorg, ecologie, innovatief ruimtegebruik

22

SENIORENHOF Gemeente | Helmond Doelgroep | 55-plussers Omschrijving | een woonhof met 8 levensloopbestendige woningen en een centrale tuin. Bijzonderheden | het betreft een mix van huur en koopwoningen. Juridische vorm | 4 woningen in eigendom, 4 woningen sociale huur via Woonstichting Compaen. Meerwaarde | collectiviteit/gemeenschapszin, wonen en zorg, radicale betaalbaarheid

23

DON BOSCO Gemeente | Meijerijstad (Veghel) Doelgroep | mix van starters tot en met senioren, 1 en 2 persoonshuishoudens Omschrijving | oude school die is getransformeerd naar 23 appartementen, waarvan 3 nultredenwoningen. Bijzonderheden | ontwerp vormgegeven middels een co-creatie proces. Juridische vorm | sociale huur, via woningcorporatie Area. Meerwaarde | collectiviteit/gemeenschapszin, wonen en zorg, doelgroepen in de knel, radicale betaalbaarheid, innovatief ruimtegebruik

24

3 WIJZE VAN DELEN RELEVANTE INFORMATIE VOOR INITIATIEFNEMERS

Dit hoofdstuk richt zich op de wijze van communiceren en het delen van relevante informatie

• Onvoldoende kennis en ervaring bij zowel initiatiefnemers als ambtenaren

Financiering Het vinden van een partij die een mogelijke

voor initiatiefnemers. De centrale vraag daarbij is:

• Ontwikkelingen kosten tijd

ontwikkeling kan en wil financieren blijkt een hele

‘Op welke wijze kunnen we initiatiefnemers voorzien

• Rol en houding van de overheid

opgave. Enerzijds speelt ‘angst voor het onbekende’

van relevante informatie om zowel eenvoudige als

(bouwen via een wooncorporatie, ‘te veel innovatie’

complexe initiatieven te ondersteunen én van de

Bron: Het PON ‘Ruimbaan voor niet-traditionele

e.d.) een rol, anderzijds speelt ook onzekerheid

grond te krijgen?

woonvormen’, november 2018

over erfpachtconstructies en/of de tijdelijkheid van een ontwikkeling een rol. Een ander element dat

3.1 | Verkennen informatiebehoefte initiatiefnemers

Met name de belemmering van het ontbreken

genoemd wordt is ‘Hoe kom je aan startkapitaal?’.

van kennis en ervaring bij zowel initiatiefnemers

Dit startkapitaal heb je nodig om de eerste kosten

als ambtenaren kunnen we wegnemen door

die je maakt, voordat je een fysieke investering kan

Er komt veel kijken bij het starten van een

initiatiefnemers zoveel als mogelijk te voorzien

financieren, te dragen.

wooninitiatief. Een projectplan maken,

van relevante informatie. Wat verstaan we onder

medebewoners vinden, een locatie zoeken,

‘relevante informatie’? Welke informatiebehoefte

Locatie

financiering regelen, praten met de gemeente en

hebben initiatiefnemers? Op basis van verschillende

Naast financiering wordt ook het zoeken/vinden

woningcorporaties, een vereniging of stichting

verkennende gesprekken die we met initiatiefnemers

van een geschikte én beschikbare locatie genoemd.

oprichten. In de praktijk komen nieuwe initiatieven

hebben gevoerd, schetsen we een beeld van

Het inzicht in welke (on)mogelijkheden er zijn binnen

van bewoners en sociale ondernemers veelal moeilijk

de informatiebehoefte. In grote lijnen focust de

gemeenten ontbreekt. Daarnaast speelt ook een rol

van de grond, onder meer omdat de financiering

informatiebehoefte op de navolgende aspecten.

dat initiatiefnemers nog onvoldoende in het ‘netwerk’

lastig is en een locatie moeilijk te verwerven is.

van bouwen en ontwikkelen bekend zijn, zodat het Grondhouding gemeente

ook lastig is om via de lijn van een professionele partij

Het PON benoemt in haar rapport ‘Ruim baan voor

In hoeverre staat een gemeente ‘echt’ open voor

(ontwikkelaar, bouwer of corporatie) een geschikte

niet-traditionele woonvormen’ de voornaamste

bijzondere woonvormen én is een gemeente bereid

locatie te vinden. Daarnaast hebben initiatiefnemers

belemmeringen die door initiatiefnemers worden

om soepel(er) met regels (die gericht zijn op het

behoefte aan een bepaalde mate van zekerheid.

ervaren.

reguliere woonproduct) om te gaan? Vernieuwende,

Zeker wanneer het een tijdelijke locatie betreft. Een

innovatieve woonconcepten laten zich lastig in de

‘minimale tijdelijkheid’ vanaf 10-15 jaar wordt daarbij

Ervaren belemmeringen:

huidige regels, kaders en wetgeving vangen. Welke

benoemd.

• Beperkende regelgeving

gemeente wil zich hard maken om een innovatieve

• Problemen met verwerven locatie

woonvorm mogelijk te maken?

• Lastig om (maatschappelijk) initiatief te financieren

27

3.5 | Mogelijkheden/opties

deel) van het netwerk in beeld. Kanttekening bij

‘hoe moet ik het aanpakken?’, ‘Wie is waarvoor

Op basis van de gevoerde gesprekken richt de

Voorwaarde voor succes is het zorgvuldig

verantwoordelijk?’ Hoe is de rolverdeling

informatiebehoefte van initiatiefnemers zich in het

voorbereiden van de ambtelijke organisatie.

gemeente/initiatiefnemer, wat zijn de risico’s?

algemeen op het verkrijgen van (in)zicht. Welke

En dergelijke. Maar ook meer specifiek ten

mogelijkheden/opties zijn er om initiatiefnemers meer

Publiekelijk standpunt kenbaar

aanzien van vergunningstrajecten: ‘Hoe lopen

(in)zicht te geven? Welke voordelen/nadelen hangen

Schept duidelijkheid

processen?’, ‘Waar moet je op letten?’, ‘Wat moet

samen met de verschillende mogelijkheden/opties?

Appèl

Proces Inzicht in het proces. In het proces als geheel;

Netwerk in beeld

je aanleveren?’. Daarbij wordt ook aangegeven

vrijblijvend karakter

dat het belangrijk is dat je niet alle informatie in

(Regionaal) manifest bijzondere woonvormen

één keer brengt, maar dit gefaseerd (behapbaar

Een manifest is een openbare verklaring waarin een

maken) gebeurt. Naast inzicht in het proces wordt

standpunt kenbaar wordt maakt. In een (regionaal)

Beleid

ook inzicht in de organisatie genoemd. Wie heb ik

manifest bijzondere woonvormen (vernieuwende

Om ook daadwerkelijk ruimte te maken voor

waarvoor nodig? Bij voorkeur vanuit de gemeente

innovatie woonconcepten) spreek je je concreet

bijzondere woonvormen is het belangrijk om

één contactpersoon.

uit over bijzondere woonvormen (vernieuwende

bijzondere woonvormen in beleid te verankeren.

innovatie woonconcepten).

Dank daarbij aan borging middels de woonvisie

Samenwerkingspartners

Voordeel van een manifest is dat je als

(bijvoorbeeld vastleggen streefpercentage),

Het organiseren van samenwerkingspartners

ondertekenaar je publiekelijk uitspreekt open

omgevingsvisies/gebiedsvisies of doormiddel

(adviesbureau, corporaties, bouwers, ontwikkelaars

te staan voor bijzondere woonvormen. Een

van een specifiek beleidskader ten behoeve van

e.d.). Om bij een gemeente binnen te kunnen komen,

manifest schept daarmee duidelijkheid en het

bijzondere woonvormen (vernieuwende innovatie

kan het helpen om samenwerkingspartners bij je

vormt tegelijkertijd een appèl aan wat je doet,

woonconcepten). Indien je daarbij tevens de

initiatief te betrekken. Hoe organiseer je dit? Wie zijn

wat je wilt doen en/of wat je wilt bereiken. Een

ruimtelijke vertaalslag maakt, door bijvoorbeeld

de samenwerkingspartners van een gemeente?

dergelijk manifest kan in regionaal verband worden

een inventarisatie naar potentiële locaties uit te

Daarbij is het van belang dat een initiatiefnemer

opgesteld en eventueel ook breder (dan sec

voeren, biedt je inzicht in mogelijke locaties en

zelf nagaat welke kennis ze in huis hebben en wat ze

vanuit de overheid) aangevlogen worden. Door

kun je helderheid scheppen in (rand)voorwaarden

zelf kunnen organiseren. Om vervolgens te kunnen

naast overheden bijvoorbeeld ook ontwikkelaars,

en uitgangspunten. Kanttekening daarbij is dat

bepalen welke kennis je moet organiseren en welke

bouwers, woningcorporaties te betrekken, zet je

nieuwe innovatieve concepten zich lastig laten

samenwerkingspartners daarbij horen.

direct ook een eerste stap om de uitvoeringskracht

vangen in beleid.

te organiseren. En breng je tegelijkertijd (een 28

een manifest is het relatief vrijblijvende karakter.

Dat neemt niet weg dat het beleidsmatig verankeren

en aanbod elkaar kunnen vinden. Denk hierbij

Aanbevelingen

een eerste belangrijke aanzet is om het ontwikkelen

aan het Groen Ontwikkelfonds Brabant (i.r.t.

Zoals hiervoor aangegeven is het doel van de

van bijzondere woonvormen (optie, afwegingskader

natuurontwikkeling) en Sterk Brabant, maar ook aan

opdracht om bijzondere woonvormen en zelfbouw

en/of uitdaging aan de markt) van de grond te

de verschillende gemeentelijke websites en websites

meer in het hart van de woonopgaven te plaatsen.

krijgen.

zoals Funda en bouwgrond.links.nl, lvgo.nl e.d.

Om in het verlengde van dit doel ook de slaagkansen van initiatiefnemers te vergroten is het van belang

Borging

Inzicht in locaties

om beter te voorzien in de informatiebehoefte van

Eerste aanzet tot ontwikkelingen

Vraag en aanbod koppelen

initiatiefnemers.

Inzicht in locaties (eventueel)

Bewerkelijkheid

Innovatieve concepten laten zich lastig vangen

Kosten

Op basis van een verkenning van de

in beleid

Ontbreken voldoende aanbod

informatiebehoefte bij initiatiefnemers komen we tot

Reeds bestaande platforms

navolgende aanbevelingen:

Digitaal ‘Makelpunt’ Om het zicht op potentieel geschikte locaties te

Handige links

vergroten biedt een digitaal ‘makelpunt’ wellicht

Ten aanzien van financiering, het vinden van een

bijzondere woonvormen’ en deze vast te stellen bij

mogelijkheden. Op een dergelijk digitaal platform

locatie, mogelijke samenwerkingspartners en het

de bestuurlijke behandeling van dit rapport;

kunnen de vraag naar en aanbod van locaties

te doorlopen proces (stappenplan) zijn er legio

in beeld gebracht worden. Op deze manier

aan websites waar initiatiefnemers terecht kunnen

initiatiefnemers in kaart te brengen, die

worden initiatiefnemers en mogelijke geschikte

voor informatie. Het in kaart brengen van ‘handige

gemeenten individueel op hun website kunnen

locaties gekoppeld, ontstaat meer inzicht in

links’ naar dergelijke websites zou initiatiefnemers

zetten of anderszins in hun informatievoorziening

locaties (vrijkomend vastgoed en bouwkavels) en

een eerste opstap kunnen bieden in het vinden de

kunnen opnemen.

daarmee zijn deze beter vindbaar. Een dynamische

benodigde informatie. Op deze manier bied je op

digitale omgeving die continue aandacht vergt.

een relatief eenvoudige manier initiatiefnemers de

Voornaamste kanttekening bij deze vorm is dan ook

mogelijkheid (nieuwe) informatiebronnen aan te

de bewerkelijkheid. Immers een dergelijk platform

boren.

• Het opstellen van een regionaal ‘manifest

• De ‘handige links’ en basisinformatie voor

goed te laten functioneren (actueel te houden) vergt tijd en geld. Daarbij kun je vraagtekens plaatsen of

Relatief eenvoudig

er voldoende aanbod beschikbaar is (i.v.m. krapte)

Inzicht in informatiebronnen

om het makelpunt als zodanig te laten functioneren. Daarbij zijn er reeds initiatieven waarbij vraag 29

4 TOETSINGSKADER BIJZONDERE WOONVORMEN

Dit hoofdstuk richt zich op de uitwerking van het toetsingskader bijzondere woonvormen. Wat is het doel van het toetsingskader, hoe is het tot stand gekomen, voor wie is het en hoe werkt het? 4.1. Totstandkoming Vanuit de wens om de derde bouwstroom te versterken is het noodzakelijk om bijzondere woonvormen te erkennen en herkennen, om vervolgens initiatieven goed te kunnen prioriteren. De werkgroep heeft De Loods architecten en adviseurs ingeschakeld om te komen tot een toetsingskader voor de beoordeling van initiatieven voor bijzondere woonvormen. Onder het merk Iedereen kan bouwen begeleiden zij al 40 jaar initiatiefnemers die gezamenlijk hun nieuwe woningen ontwikkelen en realiseren. De Loods is gestart met het inventariseren van de beleidsstukken bij de gemeenten en heeft de betrokken medewerkers van de 11 deelnemende gemeenten een vragenlijst voorgelegd om hun ervaring met bijzondere woonvormen te delen. Deze vragenlijsten zijn vervolgens in een persoonlijk gesprek besproken. De input uit deze persoonlijke gesprekken en twee collectieve bijeenkomsten hebben geleid tot dit toetsingskader.

31

Het toetsingskader is opgezet om bijzondere

Wel zijn de gemeenten het er over eens dat er een

In de persoonlijke gesprekken met de medewerkers

woonvormen te kunnen onderscheiden en om

aantal voorwaarden zijn waaraan een initiatief

zijn de dimensies uit paragraaf 1.3 uitgediept. Zo

meerdere initiatieven te kunnen prioriteren. Het kan

in ieder geval moet voldoen, om initiatieven voor

hebben wij diverse kenmerken genoemd die zij vinden

op twee manieren toegepast worden:

bijzondere woonvormen sneller en efficiënter in

passen bij de definitie van bijzondere woonvormen.

behandeling te kunnen nemen:

Deze doelen en kenmerken zijn uiteindelijk vertaald

• Initiatiefnemers hebben hun plan getoetst aan het

naar 5 vaste pijlers in het toetsingskader:

1.

Om initiatieven te spiegelen aan de lokale ambitie.

2. Om bij een concrete uitvraag ten behoeve van een locatie uitgifte meerdere initiatieven met elkaar te kunnen vergelijken.

beleid van de gemeente • Initiatiefnemers stellen een projectbeschrijving op • Initiatiefnemers hebben nagedacht over hun organisatievorm (vereniging, stichting, coöperatie etc.)

4.2. Toelichting toetsingskader In de persoonlijke gesprekken met de gemeenten werd duidelijk dat er binnen de regio veel diversiteit

• Initiatiefnemers hebben een globale planning opgesteld • Initiatiefnemers hebben de kosten voor een

is als het gaat om de definitie van bijzondere

haalbaarheidsfase inzichtelijk gemaakt en geven

woonvormen en de ervaring hiermee. Ook de

een indicatieve financiële doorkijk voor het gehele

kenmerken die de gemeente belangrijk vindt voor

project

een bijzondere woonvorm varieert. De één vindt

• Initiatiefnemers hebben nagedacht over de

architectuur erg belangrijk, terwijl de ander juist

potentiële risico’s van hun initiatief en de eventuele

innovatie hoog op de wensenlijst heeft staan.

maatregelen om deze risico’s te vermijden dan wel

Hiermee werd duidelijk dat iedere gemeente haar

te beperken

eigen ambities en wensen heeft en daarom een algemeen, statisch beoordelingskader hier niet op zijn plaats is. Het zou daarom een dynamische

• Initiatiefnemers hebben nagedacht over de rol van de gemeente • Initiatiefnemers worden professioneel begeleid

tool moeten worden waarin een gemeente zelf de ambities in kan vullen met de brede waaier

Initiatieven die aan deze voorwaarden voldoen

aan mogelijke dimensies van maatschappelijke

worden inhoudelijk beoordeeld door de gemeente.

meerwaarde zoals geschetst in paragraaf 1.3.

32

•

Ruimtelijke kwaliteit

•

Sociale cohesie

•

Doelgroep en betaalbaarheid

•

Duurzaamheid

•

Proces

4.3. Praktische toelichting op het toetsingskader

Nadat de kenmerken zijn vastgesteld, wordt de

Nadat de ambitie/norm is ingevuld, wordt de ambitie

Om het toetsingskader niet alleen als beleidskader

ambitie/norm aangegeven. Hiervoor wordt een

van de gemeente zichtbaar in het toetsingskader

aan te reiken hebben werkgroep en De Loods

significantie factor (0 tot 3) ingevuld. Indien gewenst

door middel van gekleurde vakjes. Dit is de

besloten om dit om te zetten naar een praktisch

kan een gemeente ook nog een weging per pijler

ambitieroos. Deze ambitieroos kan de gemeente nu

instrument. De eis daarbij was dat het voor

toekennen.

beschikbaar stellen aan initiatiefnemers, zodat zij

medewerkers makkelijk toegankelijk is zonder

kunnen zien waar zij op kunnen scoren.

hiervoor aparte software of apps te hoeven

Nadat de initiatiefnemer zijn plan getoetst heeft aan

downloaden. Daarom is gekozen om het format in

de voorwaarden en de ambities van de gemeente,

Excel uit te werken. Zo is het voor gemeenten altijd

mag hij zijn plan indienen ter beoordeling. De

bereikbaar binnen het reguliere ‘office pakket’.

gemeente vult nu de score per kenmerk in. Deze scores worden door middel van punten met elkaar

Als eerste stap dient de gemeente de ambities

verbonden, waardoor een web zichtbaar wordt in de

voor de 5 pijlers vast te stellen. Hiervoor formuleert

ambitieroos. Hiermee is in één oogopslag te zien hoe

men een doelstelling. Dit kan zowel per pijler als

het initiatief scoort in relatie tot de ambitie/norm van

ook over meerdere pijlers. Belangrijk hierbij is dat de doelstelling concreet is en kenmerken bevat die

Boschgaard, Den Bosch

de gemeente.

meetbaar zijn. Vanuit de doelstelling(en) ontstaan

Factor 0 betekent niet van toepassing. Factor 1 is

In het bestand zijn meerdere initiatieven ook met

vervolgens onder alle pijlers specifieke kenmerken.

een basis maatregel waaraan het initiatief voldoet,

elkaar te vergelijken en daardoor te prioriteren.

Er zijn standaard kenmerken ingevuld in het

bijvoorbeeld door iets wat vastligt in het bouwbesluit.

toetsingskader die in de gesprekken regelmatig aan

Factor 2 geeft een meerwaarde, het initiatief levert

Zie bijlage 3 voor de handleiding van het

bod zijn gekomen, maar een gemeente kan deze ook

een meerwaarde ten opzichte van de basis. Factor

toetsingskader.

zelf invullen.

3 is onderscheidend. Het initiatief levert op het

Zo zien we onder ruimtelijke kwaliteit bijvoorbeeld

betreffende kenmerk een significante meerwaarde,

typologie en architectuur staan en bij duurzaamheid

bijvoorbeeld door invulling te geven aan meerdere

zijn de kenmerken energie en biodiversiteit terug te

woonbehoeftes binnen de gemeente.

vinden.

33

Ecodorp, Klein Oers, Veldhoven

4.4. Tenslotte Het toetsingskader is uitgebreid getest door een testgroep bestaande uit enkele deelnemende gemeenten en de werkgroep bijzondere woonvormen. We bevelen het gebruik daarom van harte aan. Het traject om te komen tot het toetsingskader is zorgvuldig doorlopen door zowel individuele gesprekken te voeren als collectieve sessies te organiseren. Tijdens de sessies werden struikelblokken in dergelijke projecten met elkaar besproken, maar werden vooral ook succesverhalen gedeeld. Dit lijkt aanstekelijk te werken; in de afgelopen maanden registreren we een toename van het aantal initiatieven in de regio noordoost. Initiatiefnemers lijken vaker een positieve reactie vanuit de gemeente te ontvangen. Juist omdat het helpt om er met elkaar positieve aandacht te geven komen we nog tot een laatste extra aanbeveling. Aanbevelingen: • Het gebruiken van het praktische toetsingskader door gemeenten bij het uitschrijven van tenders en toetsing van concrete initiatieven. • Excursie (voor bestuurders en ambtenaren) langs enkele gerealiseerde voorbeelden. We hopen dan ook een mooie beweging in gang te hebben gezet!

34

35

BIJLAGEN

bijlage 1

OVERZICHT BELEIDSONTWIKKELINGEN BIJZONDERE WOONVORMEN BRABANT EN NOBW Actieprogramma bijzondere woonvormen en

bouwstroom). Een groot deel van de vraag naar

ouderen, eenpersoonshuishoudens of expats, elke

zelfbouw (2020):

bijzondere woonvormen wordt echter (nog) niet

doelgroep heeft zijn eigen behoeftes.

De ‘Regionale aanpak bijzondere woonvormen

bediend door ontwikkelaars en woningcorporaties.

en zelfbouw’ (stappenplan) is ter kennisgeving

Wij werken samen met onze partners en met

aangenomen in het poho wonen van november

Van oudsher is er individuele kavelbouw en kennen

oog voor de kwaliteit van onze omgeving

2020.

we collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO)

aan het versterken van het woon-, leef- en

of zelfbouw. In het perspectief van de noodzaak

vestigingsklimaat van Brabant. Hierbij spelen we

De vraag naar bijzondere woonvormen zal zeker 20-

het aanbod van groeps- of collectief wonen op

in op de veranderende wensen van Brabanders als

25% van de toekomstige bouwproductie betreffen.

te schalen, zien wij de verzamelde initiatieven van

het gaat om wonen. Onze woningvoorraad moet

Dat is ook te zien als er wordt gekeken naar de

(groepen) particulieren en sociale ondernemers als

mee veranderen naar toekomstige behoeftes.

behoefte aan bijvoorbeeld geclusterde woonvormen

derde bouwstroom. Een deel van de opgave is deze

Daarvoor moet er voldoende aandacht zijn voor

voor ouderen, een voorzichtige schatting laat zien

derde bouwstroom te erkennen en adequaat te

bijzondere woonvormen en levensloopbestendig

dat dit circa 1% van de woningvoorraad in 2040

faciliteren.

bouwen. We stimuleren gemeenten en bouwpartijen

betreft (dat betekent een aandeel van 5% in de

om dit op te nemen in hun woningbouwplanning

komende nieuwbouw en transformatieproductie).

Bestuursakkoord 2020-2023 ‘Samen, Slagvaardig

en –programmering. Dit vraagt om onder meer

Als wordt aangenomen dat de woningvoorraad

en Slim: Ons Brabant’

voldoende (experimenteer)ruimte.

gebaat is bij 0,5% flexwoningen (in 2040), dan zal

In het Bestuursakkoord is aangegeven, dat

het aandeel in de komende bouwproductie ook al

Brabant de komende jaren voor een flinke

snel enkele procenten moeten bedragen. Als voor

woningbouwopgave staat. Tot 2050 moeten er zo’n

alle overige vormen van bijzondere woonvormen en

175.000 tot 200.000 extra woningen gebouwd

zelfbouw ook enkele procenten wordt aangehouden,

worden. Daarvan moeten er – naar verwachting –

dan komen we op zeker een kwart van de komende

130.000 tot 150.000 woningen de komende 10 tot

bouwproductie uit.

15 jaar gebouwd worden: zo’n 10.000 woningen per jaar. Door de coronacrisis kunnen de analyses en

Van belang hierbij is dat circa driekwart van

prognoses rondom de woningvraag wijzigen, wat de

de woningvraag ingevuld kan en zal (moeten)

opgave kan beïnvloeden. Desalniettemin blijven er

worden door professionele ontwikkelaars

grote groepen Brabanders die nu nog geen geschikte

en woningcorporaties (de eerste en tweede

woning kunnen vinden. Of het nu gaat om gezinnen,

37

Regionaal Perspectief op Wonen 2021-2024 en

Dit gaan we doen in 2022 (uitvoeringsagenda):

Uitvoeringsprogramma (2022)

• Naar verwachting zal de huidige bestuursopdracht

Het blijkt dat er met name voor particuliere

per maart 2022 zijn afgerond.

initiatiefnemers diverse belemmeringen zijn,

• We geven uitwerking aan de diverse

waardoor bijzondere woonvormen en zelfbouw

(deel)opdrachten, zoals benoemd in de

vaak moeilijk of pas na een lange doorlooptijd van

bestuursopdracht, te weten: etaleren van

de grond komen. Veel particuliere initiatiefnemers

geslaagde casussen, verzamelen informatie voor

hebben een relatief zwakke positie op de woning-/

het versterken van de 3de bouwstroom, vergroten

grondmarkt, er zijn te weinig locaties beschikbaar

interne bewustwording, begrip en draagvlak

voor de initiatieven, het vermogen van particuliere

en een advies uitbrengen over de meerwaarde

initiatiefnemers is regelmatig beperkt, regels houden

vaststellen wijze van samenwerking. We borduren

initiatieven soms (onbedoeld) tegen, de urgentie is

daarbij voort op start die we in het najaar 2021

nog niet overal aanwezig en er wordt momenteel nog

op de verschillende deelopdrachten hebben

maar beperkt gestuurd op bijzondere woonvormen

gemaakt;

en zelfbouw binnen het woningbouwprogramma.

• We hebben aandacht voor bijzondere woonvormen in af te stemmen

De ambitie is om in (woningbouw-)projecten meer

woningbouwplannen, daarbij maken we gebruik

te sturen op een kwalitatieve mix van woningen, met

van de verschillende dimensies van ‘vernieuwing’

ruimte voor bijzondere woonvormen. Voorbeelden

(bijvoorbeeld contractvorm e.d.) zoals die zijn

om kansen te benutten: de realisatie van bijzondere

benoemd in de bestuursopdracht;

woonvormen voor bijvoorbeeld de doelgroep

• Na de afronding van de eerste opdracht die meer

senioren/ouderen maakt van de vergrijzing een

is gericht op kennismaking met het thema en

kans om de zo gewenste doorstroming op de

bewustwording ligt een nieuwe bestuursopdracht

woningmarkt aan te jagen. Meer tijdelijke woningen

voor de hand. Daarin aandacht voor verdere

vergroot de kans op een woning voor spoedzoekers.

verdieping en concretisering;

Daarnaast kan ook de bestaande voorraad benut

• We organiseren een excursie voor bestuurders (en

worden om diverse woonvormen mogelijk te maken.

inhoudelijke ambtenaren) om voorbeelden van bijzondere woonvormen te bezoeken.

38

bijlage 2

DIDAM-ARREST EN OMGANG MET CPO INITIATIEVEN Grond in bezit gemeente:

Daarmee kan de gemeente de grond aanbieden

De motivatie dient dan niet alleen te worden

Bij verkoop c.q. uitgifte van onroerende zaken

aan geïnteresseerden onder vermelding dat het

gezocht in het aanbieden van de gronden onder

moet de gemeente gelegenheid bieden aan

om gronden van de gemeente gaat die uitsluitend

vermelding van de CPO, het verdient aanbeveling

geïnteresseerden om mee te dingen naar die

bestemd zijn voor CPO initiatieven. Dat betekent

ook in beleidsstukken aan te geven welke gronden

onroerende zaken als er meerdere gegadigden

dat particuliere kopers dan gezamenlijk een CPO

binnen de gemeente uitsluitend beschikbaar worden

zijn. Dit geldt ook als verwacht mag worden dat er

dienen te vormen, hetgeen vermeld dient te worden

gemaakt voor CPO met particuliere eigenaren die

meerdere gegadigden zijn. De onroerende zaak

door de gemeente bij de aanbieding van de grond

in vereniging dienen te bouwen. Een eis kan dan in

moet dan openbaar gepubliceerd worden en de

op de markt.

de aanbiedingsstukken worden dat de kopers zich

koper/gebruiker moet door de gemeente worden

dienen te verenigen in een collectief.

geselecteerd aan de hand van zogenaamde

Problematisch wordt het wanneer de gemeente

objectieve, toetsbare en redelijke criteria.

bekend maakt alleen grond te verkopen aan

De openbare verkoop c.q. uitgifte en de koper-/

particulieren voor CPO doelen, dat is discriminatie

gebruikerselectie kan achterwege blijven als

van professionele ontwikkelaars die dan uitgesloten

bij voorbaat al vaststaat of als mag worden

worden van mededinging en daar is juist Didam over

aangenomen dat slechts één bepaalde partij

gewezen. Als een professionele ontwikkelaar dan

in aanmerking komt. Dit zijn de zogenaamde

aangeeft hiertegen bezwaar in te dienen, dan kan

1:1 verkopen c.q. uitgiften. In dat geval moet de

hij slagen in zijn beroep bij de rechtbank en alsnog

voorgenomen verkoop c.q. uitgifte wel gemotiveerd

in staat dienen te worden gesteld om alsnog mee

bekend worden gemaakt. Deze regel vloeit voort uit

te bieden. Daarbij is de particuliere bieder weer in

een uitspraak die de Hoge Raad op 26 november 2021

het gedrang, aangezien deze niet het geld van de

heeft gedaan in het zogenaamde Didam-arrest.

professionele ontwikkelaar heeft. Kortom, er is een risico aanwezig dat de gemeente er niet in slaagt om de gronden voor CPO te verkopen aan uitsluitend particulieren omdat de professionele ontwikkelaar ook wil meebieden op deze gronden.

39

De Hoge Raad heeft op 26 november 2021

Onderdeel van een groter plan van de ontwikkelaar

geoordeeld dat een overheidslichaam dat een

Als de gemeente geen grond heeft ingebracht dan

onroerende zaak wil verkopen, gelegenheid moet

is Didam niet van toepassing, de gemeente heeft

bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te

immers geen positie. Dat betekent ook dat de

dingen naar deze onroerende zaak, indien er

gemeente geen regels kan stellen of verlangen dat

meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de

er een CPO dient te worden gemaakt, behoudens op

desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs

grond van een doelgroepenverordening.

te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. Dit houdt in dat het overheidslichaam

In artikel 8.4 van de doelgroepenverordening van

de koper moet selecteren aan de hand van

Sint-Michielsgestel staat bijvoorbeeld het volgende