Loo 37 - Toelichting BP

Toelichting Bestemmingsplan Loo 37 te Nistelrode

September 2024

Colofon Projectnummer: EX.18.1812 Versie: vastgesteld IDN: NL.IMRO.1721.BPLoo37NTR-VG01 Datum: september 2024

Opdrachtnemer Agrifirm NWE BV Exlan Advies Waalkade 33 5347 KR Oss

Postbus 300 5340 AH Oss

Planlocatie Loo 37 5388 SB Nistelrode

Contactpersoon SJ / EV

Toelichting bestemmingsplan, Loo 37, Nistelrode

2

Inhoudsopgave COLOFON .......................................................................................................................................................... 2 INHOUDSOPGAVE .............................................................................................................................................. 3 HOOFDSTUK 1 .................................................................................................................................................. 4 1.1 1.2 1.3

AANLEIDING ............................................................................................................................................ 4 LIGGING VAN HET PLANGEBIED .............................................................................................................. 5 VIGEREND BESTEMMINGSPLAN.............................................................................................................. 5

HOOFDSTUK 2 .................................................................................................................................................. 7 2.1 2.2 2.3

BESTAANDE SITUATIE.............................................................................................................................. 7 TOEKOMSTIGE SITUATIE ......................................................................................................................... 8 LANDSCHAPPELIJKE INPASSING EN KWALITEITSVERBETERING .............................................................. 9

HOOFDSTUK 3 ................................................................................................................................................ 12 3.1 3.2 3.3

RIJKSBELEID ........................................................................................................................................... 12 PROVINCIAAL BELEID ............................................................................................................................ 13 GEMEENTELIJK BELEID .......................................................................................................................... 21

HOOFDSTUK 4 ................................................................................................................................................ 26 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14

BEDRIJVEN EN MILIEUZONERING .......................................................................................................... 26 GEUR ..................................................................................................................................................... 29 LUCHTKWALITEIT .................................................................................................................................. 32 GELUID .................................................................................................................................................. 35 EXTERNE VEILIGHEID ............................................................................................................................. 37 NATUUR ................................................................................................................................................ 40 BODEM.................................................................................................................................................. 42 WATER .................................................................................................................................................. 43 ARCHEOLOGIE EN CULTUURHISTORIE ..................................................................................................

45 VERKEER EN PARKEREN......................................................................................................................... 47 M.E.R.-BEOORDELING ........................................................................................................................... 48 VOLKSGEZONDHEID IN RELATIE TOT VEEHOUDERIJEN ......................................................................... 49 SPUITZONES .......................................................................................................................................... 50 HOOGSPANNINGSLIJNEN ...................................................................................................................... 51

HOOFDSTUK 5 ................................................................................................................................................ 52 5.1 5.2

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID...................................................................................................... 52 JURIDISCHE EN MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ..................................................................... 52

BIJLAGEN ....................................................................................................................................................... 53

Toelichting bestemmingsplan, Loo 37, Nistelrode

3

HOOFDSTUK 1

1 1 Inleiding 1.1

AANLEIDING Initiatiefnemer exploiteerde een pluimveebedrijf aan Loo 37 te Nistelrode. In 2006 is de veehouderijtak feitelijk beëindigd en in 2013 is het veebestand ingetrokken. Initiatiefnemer heeft de leegstaande bebouwing in gebruik genomen voor statische opslag van o.a. caravans, campers, vouwwagens en auto’s en de verhuur van garageboxen voor statische opslag. Dit om invulling te kunnen geven aan het gebruik van de leegstaande bedrijfsgebouwen en inkomsten te kunnen genereren. Ter plaatse vigeert het bestemmingsplan “Buitengebied Bernheze”, vastgesteld op 26 juni 2012. In het bestemmingsplan is het bedrijfsperceel voorzien van een agrarische bestemming. Het huidige gebruik past niet binnen deze agrarische bestemming. Initiatiefnemer wil de locatie herontwikkelen en de locatie voorzien van een passende bestemming. Hiertoe is voorliggend bestemmingsplan opgesteld. De herontwikkeling ziet naast het gebruik van één van de voormalige stallen ten behoeve van statische opslag ook toe op sloop van bebouwing en de ontwikkeling van een bouwkavel voor de bouw van een Ruimte voor Ruimte woning. De initiatiefnemer heeft ten behoeve van de oprichting van de nieuwe woning een Ruimte voor Ruimte titel verworven bij de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte.



Figuur 1.1: uitsnede luchtfoto ter plaatse van Loo 37 en directe omgeving (bron: Cyclomedia)

Middels haar principeakkoord van 16 december 2020 heeft de gemeente Bernheze kenbaar gemaakt, onder voorwaarden, medewerking te willen verlenen aan de door initiatiefnemer voorgenomen ontwikkeling. Het beoogde plan is juridisch-planologisch verankerd in een bestemmingsplan. Het bestemmingsplan bestaat naast de voorliggende toelichting uit een set regels en een verbeelding. De regels en de verbeelding betreffen het

Toelichting bestemmingsplan, Loo 37, Nistelrode

4

juridisch bindende deel. De voorliggende rapportage, de toelichting, bevat een beschrijving van het plan en de verantwoording daarvan.

1.2

LIGGING VAN HET PLANGEBIED De locatie Loo 37 ligt in het buitengebied van buurtschap Loo ten oosten van de kern Nistelrode in de gemeente Bernheze. Het perceel waarop het bedrijf is gevestigd is kadastraal bekend als gemeente Nistelrode, sectie L, nummer 1399. Binnen het plangebied zijn een bedrijfswoning en diverse agrarische bedrijfsgebouwen aanwezig. Het plangebied heeft een oppervlakte van ruim 1,5 hectare.



Figuur 1.2: topografische kaart met aanduiding locatie Loo 37 (bron: www.pdokvieuwer.nl)

Ten zuiden van het plangebied bevindt zich de weg Loo en een aantal woningen. Aan de westzijde grenst het plangebied aan een intensieve veehouderij, aan de oostzijde is recent een Ruimte voor Ruimte woning gerealiseerd. Ten noorden ligt een woonperceel en loofbos. De locatie Loo 37 ligt in een bebouwingscluster. Dit cluster kenmerkt zich door een verscheidenheid aan bebouwing en een diversiteit in functies. In de directe omgeving van de locatie komen zowel woonfuncties als agrarische functies voor. 1.3

VIGEREND BESTEMMINGSPLAN Ter plaatse vigeert het bestemmingsplan ‘Buitengebied Bernheze’. Dit plan is vastgesteld op 26 juni 2012. De locatie Loo 37 heeft de bestemming ‘Agrarisch met waarden – Leefgebied struweelvogels‘. Verder geldt de dubbelbestemming ’Waarde – Aardkundig waardevol gebied’ en ‘Waarde - Archeologie 2. Ook is de functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’ van toepassing. Het huidige bouwvlak is circa 1 hectare groot.

Toelichting bestemmingsplan, Loo 37, Nistelrode

5



Figuur 1.3: uitsnede bestemmingsplan ‘Buitengebied Bernheze’

Aanvullend gelden ter plaatse ook de bestemmingsplannen ‘Paraplubestemmingsplan teeltondersteunende voorzieningen Bernheze’ en (herziening) ‘Vrijkomende Agrarische bebouwing Bernheze 2018’. Op basis van het geldende bestemmingsplan is de gewenste ontwikkeling niet direct bij recht mogelijk. Er is een herziening van het bestemmingsplan nodig om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken.

1.4

LEESWIJZER Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande situatie en de beoogde situatie. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 komen de planologische en milieukundige aspecten aan bod. Daarna volgt in hoofdstuk 5 een toelichting op de juridische, economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Toelichting bestemmingsplan, Loo 37, Nistelrode

6

HOOFDSTUK 2

2 1 Beschrijving van het plan 2.1

BESTAANDE SITUATIE Binnen het plangebied Loo 37 bevindt zich een voormalige pluimveehouderij. Op onderstaande afbeelding is de bestaande bebouwing en verharding weergegeven. Op het perceel zijn een bedrijfswoning en diverse voormalige agrarische bedrijfsgebouwen aanwezig. Het feitelijk gebruik van de bestaande bebouwing is weergegeven op onderstaande luchtfoto.

Voormalige pluimveestal gebruikt voor statische opslag van o.a. caravans, campers , vouwwagen en auto’s

Voormalige pluimveestal voorzien van garage/opslagboxen voor de verhuur.

Leegstaande voormalige varkensstal

Leegstaande voormalige varkensstal

Garage



Bedrijfswoning

Figuur 2.1: uitsnede luchtfoto ter plaatse van Loo 37 (bron: Cyclomedia)

Aan de oostzijde, waar de Ruimte voor Ruimte woning wordt gerealiseerd, is een hoogstamboomgaard met peer- en appelbomen.

Toelichting bestemmingsplan, Loo 37, Nistelrode

7

2.2

TOEKOMSTIGE SITUATIE Initiatiefnemer is voornemens de aanwezige voormalige agrarische bebouwing op de locatie Loo 37 grotendeels te slopen. De meest westelijke pluimveestal en twee oude varkensstallen worden gesloopt, evenals de helft van de aanwezige garage bij de woning en de verharding aan de westkant. De meest oostelijke pluimveestal wordt ingezet voor statische opslag. Het gebouw wordt gebruikt voor de stalling van auto’s, caravans en vouwwagens. Daarnaast worden opslagboxen verhuurd ten behoeve van uitsluitend statische opslag van bijvoorbeeld huisraad. De functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’ wordt vervangen door de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – caravanstalling en statische opslag’. Het aanwezige bouwvlak van ca. 1 ha wordt teruggebracht naar een oppervlak van ca. 6.676 m2. De voormalige agrarische bedrijfswoning fungeert als bedrijfswoning bij de bedrijfsbestemming. Aan de oostzijde van het perceel wordt een Ruimte voor Ruimte woning gerealiseerd. Hiertoe zal een kavel van circa 3.010 m2 worden aangelegd en landschappelijk worden ingepast. De Ruimte voor Ruimte woning krijgt een maximale inhoudsmaat van 1.000 m3. Daarnaast wordt een maximale oppervlakte van 100 m2 aan bijgebouwen bij de woning toegestaan. De bebouwing wordt op minimaal 5 meter afstand van de zijdelingse perceelsgrens en 15 meter afstand van de bestemming verkeer gesitueerd.

De woning wordt ontsloten aan het Loo. Momenteel is er nog geen ontwerp van de woning voorhanden. Waar de bebouwing en verharding aan de westzijde verdwijnt komt een zichtlijn in het landschap. Dit gedeelte blijft agrarisch bestemd en ingericht als weide met kruidenrijk grasland. Op onderstaande afbeelding is de gewenste ontwikkeling weergeven.



Figuur 2.2: verbeelding voorgenomen ontwikkeling plangebied Loo 37

Toelichting bestemmingsplan, Loo 37, Nistelrode

8

2.3

LANDSCHAPPELIJKE INPASSING EN KWALITEITSVERBETERING Vanuit het bereiken van een goede omgevingskwaliteit geldt in Brabant sinds 2014 de regeling Kwaliteitsverbetering landschap. Een bestemmingsplan dat een ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk gebied voorziet daartoe in een regeling. Hierbij moet worden voldaan aan de vereisten van de versterking van de landschappelijke kwaliteit (tegenprestatie) ex artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Om gemeenten te ondersteunen bij de uitvoering van deze regeling is in 2011 een handreiking Kwaliteitsverbetering van het landschap opgesteld. Vrijwel alle gemeenten in Brabant hebben de regeling verder uitgewerkt in beleid en regionaal afspraken gemaakt over de toepassing. De raad van de gemeente Bernheze heeft in dat kader de ‘Beleidsregel landschappelijke kwaliteitsverbetering’ vastgesteld. Met behulp van deze beleidsregel kan de benodigde bijdrage aan kwaliteitsverbetering worden vastgesteld. De ontwikkeling aan Loo 37 wordt gezien als een categorie 3 ontwikkeling. Hiervoor is een goede landschappelijke inpassing noodzakelijk en dient ten minste 20% van de waardevermeerdering geïnvesteerd te worden in ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Het gedeelte van het perceel dat wordt ingericht voor de realisatie van de Ruimte voor Ruimte woning wordt ook landschappelijk ingepast.

Dit gedeelte mag echter buiten beschouwing blijven voor wat betreft de berekende kwaliteitsbijdrage. Door de aankoop van een Ruimte voor Ruimte titel en daarbij behorende beëindiging en sloop van een agrarische locatie elders, wordt op die manier bijgedragen aan een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit. Landschappelijke inpassing betekent een zodanige vormgeving en inpassing dat deze optimaal is afgestemd op bestaande dan wel nog te ontwikkelen ruimtelijke, natuurlijke en cultuurhistorische landschapskwaliteiten. De landschappelijke inpassing vindt plaats op of direct aansluitend aan het bouwblok/bestemmingsvlak. De waardevermeerdering wordt bepaald aan de hand van de huidige en toekomstige planologische waarde. Voor het initiatief aan Loo 37 bedraagt de benodigde kwaliteitsinvestering €62.383,- (zie onderstaande figuur). Huidige situatie Bestemming

Oppervlakte

Agrarisch met bouwvlak

8.957 m2

Agrarisch zonder bouwvlak

1.974 m2 1.000 m2 11.931 m2*

Agrarische bedrijfswoning

Totaal

Waarde per m2 € 20,€ 5,50 € 70,-

Bestemmingswaarde € 179.140,€ 10.857,€ 70.000,€ 259.997,-

Beoogde situatie Bestemming

Oppervlakte

Bedrijf met bouwvlak

2.956 m2 3.584 m2 1.000 m2 4.391 m2 11.931 m2

Bedrijf zonder bouwvlak Bedrijfswoning Agrarisch zonder bouwvlak Totaal

Waarde per m2 € 80,€ 45,€ 150,€ 5,50

Waardevermeerdering Benodigde kwaliteitsinvestering (20% waardevermeerdering)

Bestemmingswaarde € 236.480,€ 161.280,€ 150.000,€ 24.151,€ 571.911,€ 311.914,€ 62.383,-

*Het totale perceel heeft een afmeting van 14.941 m2. De Ruimte voor Ruimte kavel met een oppervlak van 3.010 m2 wordt buiten beschouwing gelaten in de kwaliteitsberekening 

Figuur 2.3: berekening ruimtelijke kwaliteitsverbetering

Toelichting bestemmingsplan, Loo 37, Nistelrode

9

Er kan op meerdere manieren geïnvesteerd worden in kwaliteitsverbetering van het landschap. In onderhavige situatie wordt dit gedaan middels landschappelijke inpassing van de locatie en de sloop van voormalige agrarische bebouwing. Er wordt 1.880 m2 voormalige agrarische bebouwing gesloopt waarbij gerekend mag worden met €25,- sloopkosten/ m2. Daarnaast mag het verwijderen van 1.504 m2 verharding en de sloop van 31 m2 mestkelders (naast stal 4) verrekend worden tegen een waarde van €5,-. Dit geeft een totale investering van 54.675,-. Dit betekent dat ten minste € 7.708,- in kwaliteitsverbetering van het landschap geïnvesteerd wordt. Door initiatiefnemer is aan Guido Paumen landschapsarchitectuur opdracht verleend voor het opstellen van een landschappelijk inpassingsplan voor de planlocatie. Dit landschappelijk inpassingsplan is opgenomen als bijlage 1 bij voorliggende ruimtelijke onderbouwing. In het plan is de ‘gewonnen’ doorkijk ten westen van de boerderij in beeld gebracht. De aanwezige beukenhaag wordt verlaagd en de notenbomen worden opgekroond. Er wordt een huisweide gerealiseerd welke voorzien wordt van kruidenrijk grasland en een wijspoel. Elzenhagen begeleiden de huisweide en geschoren hagen en bomenrijen ramen de resterende bebouwing in. Geschoren hagen en enkele solitaire bomen kleuren de contouren van de tuinen en huisweide.

De inpassing heeft betrekking op een bestemmingsvlak dat in een tamelijk verdichte context ligt waar al het nodige groen aanwezig is. Ondanks dat bomenrijen en hagen worden aangeplant relatief dicht bij de bebouwing en aan de wegzijde zijn zij absoluut van betekenis voor de inpassing van de bebouwing. In onderstaande afbeelding is een eerste impressie opgenomen. Voor een uitgebreidere toelichting wordt verwezen naar bijlage 1. Hieruit blijkt ook dat wordt voldaan aan het afsprakenkader. De kosten van aanleg- en beheer betreffende de nieuwe beplantingselementen zijn aan de hand van Stila normen (stand van zaken 071022) begroot op € 7.199,-. Het resterende bedrag van € 509,- wordt in het groenfonds van de gemeente gestort.

Toelichting bestemmingsplan, Loo 37, Nistelrode

10



Figuur 2.4: landschappelijke inpassing van het plangebied Loo 37

Toelichting bestemmingsplan, Loo 37, Nistelrode

11

HOOFDSTUK 3

3 1 Beleidskader 3.1

RIJKSBELEID Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:  Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;  Duurzaam economisch groeipotentieel;  Sterke en gezonde steden en regio's;  Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:  Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;  Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;  Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Tot de Omgevingswet in werking treedt geldt de NOVI als structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in gaat, zal de NOVI gelden als instrument, zoals in de nieuwe wet is bedoeld. Onderhavige ontwikkeling is zeer kleinschalig van aard en omvang. De NOVI bevat geen specifieke regels voor een dergelijke ontwikkeling. Het beleid inzake de herbestemming en de voorgenomen ontwikkeling wordt neergelegd bij de decentrale overheden.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van

Toelichting bestemmingsplan, Loo 37, Nistelrode

12

ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Onderhavig plan heeft geen effect op één van de projecten die zijn beschreven in het Barro. Het Barro bevat geen relevante regels die invloed uitoefenen op het onderhavige plan. Ladder voor duurzame verstedelijking In de SVIR wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij dient de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling te worden aangetoond. In het onderhavige plan is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling in de zin van het artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening. De ladder vormt geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.

3.2

PROVINCIAAL BELEID Omgevingsvisie Noord-Brabant Provinciale Staten hebben de Brabantse Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ op 14 december 2018 vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, voor bijvoorbeeld natuur, water, veiligheid, milieu, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit, staan nu nog in de bestaande plannen van de provincie (PMWP, Structuurvisie RO, BRUG, PVVP). De Brabantse Omgevingsvisie is een samenhangende visie op de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De kaderstellende elementen uit de Omgevingsvisie worden in de omgevingsverordening vertaald in regels. Voor het onderhavige plan is met name de verordening van belang omdat deze gedetailleerde regels bevat waaraan getoetst dient te worden. Omgevingsverordening Noord-Brabant Naast één omgevingsvisie moet de provincie vanuit de Omgevingswet ook één omgevingsverordening vaststellen voor haar grondgebied.

De provincie Noord-Brabant heeft op 25 oktober 2019 de Interim omgevingsverordening (Iov) vastgesteld. De IOV kan gewijzigd worden. Daarvoor gelden aparte procedures. Vastgestelde wijzigingen verwerkt de provincie periodiek in de IOV. Bij de toetsing van het plan is uitgegaan van de meest recente versie van de IOV. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. De Interim omgevingsverordening vervangt zes provinciale verordeningen, waaronder de Verordening ruimte. Omdat de Interim verordening zoveel als mogelijk wil aansluiten bij de Omgevingswet is gekozen voor de doelgroepenbenadering (burgers en bedrijven, gemeenten of waterschappen). Dit betekent dat de regels in de Interim omgevingsverordening zijn gegroepeerd in hoofdstukken waarbij de doelgroep van de regel leidend is. In de omgevingsverordening staan algemene regels voor burgers en bedrijven en instructieregels voor bestuursorganen van de overheid. De instructieregels moeten

Toelichting bestemmingsplan, Loo 37, Nistelrode

13

gemeenten nu al toepassen bij de uitvoering van hun bevoegdheden in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. Dit zijn de regels die tot voor kort waren opgenomen in de Verordening ruimte. In de verordening zijn gebieden tot op perceelniveau begrensd op acht kaarten. Hierdoor is duidelijk voor welke gebieden de opgestelde regels gelden. De planlocatie is gelegen in het Landelijk gebied binnen de aanduiding ‘Groenblauwe mantel’. De regels die relevant zijn voor onderhavige ontwikkeling zijn hieronder verder uitgewerkt. Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit en Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 3.5 en 3.6) De zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit is in de verordening opgenomen om een bijdrage te leveren aan een juiste balans tussen beschermen en benutten, zoals verwoord in de Omgevingswet. Vanuit de wet moet voor een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving rekening worden gehouden met zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering en meerwaardecreatie. Het principe van zorgvuldig ruimtegebruik is al geruime tijd in het provinciaal beleid verankerd en omvat diverse aspecten. Doel is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten.

Het optimaal benutten van de bestaande bebouwde omgeving draagt bij aan het behoud van de openheid en kwaliteit van het buitengebied en aan hergebruik van leegkomende of bebouwingslocaties in zowel stedelijk als landelijk gebied. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag in het landelijk gebied door nieuwvestiging, bijvoorbeeld van individuele bedrijven, is hierbij een belangrijk uitgangspunt. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag krijgt ook vorm door eerst de mogelijkheden binnen bestaande bebouwde omgeving optimaal te benutten. Een ander aspect van zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt dat gebouwen, bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen het bouwperceel. Het is niet wenselijk dat overal ‘los’ in het landelijk gebied dergelijke voorzieningen worden opgericht. Onderhavig plan ziet enerzijds toe op de vestiging van een niet-agrarische functie. De functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’ wordt hiertoe gewijzigd naar de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – caravanstalling en statische opslag’. Doordat de activiteiten plaats vinden in een voormalige stal is er is geen sprake van extra ruimtebeslag en wordt de bestaande bebouwde omgeving benut. Het bestaande bouwperceel wordt verkleind en overtollige bebouwing wordt gesloopt.

Hiermee voldoet het plan aan de essentie van zorgvuldig ruimtegebruik en draagt het op zijn minst bij aan schaalverkleining. In de planregels is geborgd dat het resterende oppervlak aan bebouwing ten behoeve van de bedrijfsactiviteit ook het maximaal toelaatbare oppervlak betreft. Uitbreiding van de bebouwing is niet mogelijk. Met de beoogde invulling is geen sprake van onnodige belasting van de omgeving en het dagelijks bestemmingsverkeer in het buitengebied. Dagelijkse dienstverlening of reguliere bedrijfsvoering wordt binnen de functieaanduiding niet mogelijk gemaakt. Ook worden andere bedrijfsactiviteiten van milieucategorie 1 en 2 met het plan niet toegestaan. De lagenbenadering omvat diverse aspecten die getoetst worden in de toelichting. Gesteld kan worden dat de nieuwe functie voor de omgeving per definitie minder hinderlijk is dan het voorheen gevestigde pluimveebedrijf. Daarnaast noodzaakt de huidige transitie van de landbouw een ja, mits houding om de leefbaarheid in het buitengebied te versterken. In de omgeving zijn door de jaren heen diverse nieuwe functies toegevoegd waaronder Ruimte voor Ruimte woningen. De formele vestiging van een niet-agrarisch bedrijf in combinatie met sloop en landschappelijke inpassing in dit gemengd agrarisch gebied is dan ook een passende ontwikkeling.

Toelichting bestemmingsplan, Loo 37, Nistelrode

14

Het beoogde plan ziet ook toe op de realisatie van één Ruimte voor Ruimte woning De (onbebouwde) agrarische functie wordt gewijzigd naar de functie ‘wonen’. De lagenbenadering omvat de effecten op bijv. bodem, grondwater, veiligheid, milieu, archeologische, cultuurhistorische en landschappelijke waarden, infrastructuur, natuurnetwerk, de omvang van de functie en de bebouwing en bestaande en toekomstige functies. Zoals nader onderbouwd in deze toelichting brengt de voorgenomen ontwikkeling wat dit betreft geen significant negatieve effecten met zich mee. Ook is hierin onderbouwd dat de ontwikkeling niet leidt tot belemmeringen voor de bestaande of toekomstige functies in de omgeving en van het omliggende gebied. Er is geen sprake van een bestaand bouwperceel; voor de Ruimte voor Ruimte woning wordt een nieuw bouwperceel gecreëerd. De locatie wordt op een zorgvuldige wijze landschappelijk ingepast. Door de aankoop van een Ruimte voor Ruimte titel wordt elders een intensieve veehouderij gesaneerd, bebouwing gesloopt en fosfaatrechten uit de markt genomen. Dit levert een aanzienlijke milieuwinst en ruimtelijke kwaliteitswinst op. De beoogde Ruimte voor Ruimte woning is gesitueerd in een bebouwingscluster waar reeds diverse Ruimte voor Ruimte woningen zijn gesitueerd.

Het perceel staat als bosplantsoen weergegeven in de gemeentelijke visie maar dit is geen juiste weergave van de feitelijke situatie. Er is sprake van een fruitboomgaard op agrarische grond. Zoals blijkt uit het landschappelijk inpassingsplan wordt een deel van de bomen aan de zuidzijde van het perceel gerooid ten behoeve van de realisatie van de woning. Aan de noordzijde blijft een deel van de bomen behouden. Aan de westzijde van het plangebied wordt een nieuw groen doorzicht gecreëerd door de sloop van bebouwing en de landschappelijke inpassing van de strook. De landschappelijke structuur met een gevarieerd en open karakter blijft behouden. Er is dus geen sprake van een verlies van omgevingskwaliteit. Daarnaast veranderd het cluster met een extra bebouwingsdeel niet van aard met de beoogde ontwikkeling. Geconstateerd kan worden dat met de voorgenomen ontwikkeling sprake is van meerwaardecreatie, nu als onderdeel van deze ontwikkeling ter plaatse van het plangebied een goede landschappelijke inpassing wordt gerealiseerd op basis van het daartoe opgestelde landschappelijk inpassingsplan. Gelet op bovenstaande is de voorgenomen ontwikkeling ter plaatse van de locatie Loo 37 vanuit een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving inpasbaar in de omgeving.

Kwaliteitsverbetering landschap (artikel 3.9) Artikel 3.9 van de omgevingsverordening ziet toe op de kwaliteitsverbetering van het landschap. Een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling dient gepaard te gaan met voldoende kwaliteitswinst voor de locatie en de naaste omgeving. Om te kunnen voldoen aan de regeling omtrent ruimtelijke kwaliteit wordt de planlocatie landschappelijk ingepast. De landschappelijke inpassing en kwaliteitsbijdrage is toegelicht en weergegeven in paragraaf 2.3. Daarnaast is de gehele landschappelijke inpassing als bijlage 1 opgenomen bij de toelichting. De verplichting tot bijdrage aan de kwaliteitsverbetering van het landschap wordt juridisch vastgelegd middels een voorwaardelijke verplichting in de regels van het bestemmingsplan, waarmee de instandhouding van de beplanting wordt geborgd. Daarmee is ook de feitelijke waarborging van de kwaliteitsverbetering van het landschap verzekerd. Hiermee wordt voldaan aan de voorwaarden zoals opgenomen in artikel 3.9.

Toelichting bestemmingsplan, Loo 37, Nistelrode

15

Attentiezone stiltegebied (artikel 3.14) Een bestemmingsplan houdt bij een evenwichtige toedeling van activiteiten en functies in de Attentiezone Stiltegebied rekening met het behoud van de stilte en rust in het daarbinnen gelegen Stiltegebied. Juist ook activiteiten buiten het stiltegebied kunnen de na te streven rust en stilte aantasten, bijvoorbeeld het houden van evenementen. Daartoe is een attentiezone stiltegebied opgenomen zodat bij het toedelen van nieuwe of tijdelijke functies rekening wordt gehouden met de na te streven rust en stilte. Een gedeelte van het plangebied is aangewezen als ‘Attentiezone stiltegebied’. Deze zone is gelegen rondom de als stiltegebieden aangewezen gebieden in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant, die mede zijn bestemd voor het behoud van stilte en rust. In artikel 2.42 van de Iov zijn derhalve grenswaarden opgenomen voor een aanvaardbare geluidbelasting in de Attentiezone stiltegebied. Als grenswaarde voor een aanvaardbare geluidbelasting vanwege een inrichting als bedoeld in het Besluit omgevingsrecht, bijlage 1, geldt in de Attentiezone stiltegebied 50 dB(A) LAeq, 24 uur, op 1,5 meter hoogte: 1. op de grens van het Stiltegebied, als de locatie van de activiteit 50 meter of meer van de grens van het stiltegebied ligt; 2.

op 50 meter vanaf de grens van de locatie van de activiteit, als deze minder dan 50 meter van de grens van het stiltegebied ligt. Als grenswaarde voor de geluidbelasting vanwege overige activiteiten binnen de Attentiezone stiltegebied geldt een geluidsniveau van 50 dB(A) LAeq, 24 uur, op de grens van het stiltegebied. Om aan te tonen dat aan deze grenswaarden kan worden voldaan is voor het initiatief een akoestisch onderzoek uitgevoerd waarbij ook een toetsing heeft plaatsgevonden ter plaatse van de attentiezone . De resultaten hiervan zijn als Bijlage 3 toegevoegd. Hieruit kan worden geconcludeerd dat er aan de gestelde grenswaarden kan worden voldaan. De na te streven stilte en rust in het stiltegebied zal als gevolg van de uitbreiding van de camping niet worden verstoord. Om de regels van het Stiltegebied te verankeren is de gebiedsaanduiding ‘overige zone - attentiezone stiltegebied’ toegevoegd op de verbeelding. In de bijbehorende regels zijn de grenswaarden voor de Attentiezone stiltegebied conform de Iov overgenomen. Externe werking NNB (artikel 3.16) Ook wanneer een activiteit of ontwikkeling plaatsvindt buiten het Natuur Netwerk Brabant (NNB) kan dit aantasting geven van de ecologische waarden binnen het NNB. Dit is in ieder geval aan de orde als een ontwikkeling een negatief effect heeft op de waarden van het NNB vanwege geluid, licht of betreding.

Voor zover er externe effecten optreden vanwege de verspreiding van stoffen door de lucht of water vindt een afweging plaats in het kader van andere wet- en regelgeving. Daarom is dit expliciet in de regels uitgesloten. Deze regel geldt in aanvulling op de Wet natuurbescherming, waarin de externe werking van Natura 2000 gebieden is vastgelegd. Het plangebied grenst aan het NNB. De ontwikkeling leidt niet tot ruimtebeslag in het NNB. De herbestemming van het plangebied heeft een positief effect op de ecologische waarden van het NNB. Er verdwijnt een agrarische bestemming waar een intensieve veehouderij uitgeoefend mag worden met de bijbehorende emissies. De beoogde bedrijfsbestemming ten behoeve van statische opslag voldoet voor wat betreft het aspect geluid aan de

Toelichting bestemmingsplan, Loo 37, Nistelrode

16

grenswaarden die geldt in de attentiezone stiltegebied. Van lichthinder zal geen sprake zijn omdat de activiteiten hoofdzakelijk in de dagperiode plaatsvinden, de opslag inpandig plaatsvindt en het goederen betreft die niet regelmatig verplaatst worden. De realisatie van één Ruimte voor Ruimte woning zal eveneens niet leiden tot significante effecten voor wat betref geluid en licht. Het voornemen zal naar verwachting geen negatief effect hebben op de staat van instandhouding van beschermde soorten. Binnen het plangebied zijn geen (verblijfplaatsen van) strikt beschermde soorten aangetroffen die door het voornemen worden beïnvloed. Zie ook paragraaf 4.6. Aardkundige waarden (artikel 3.28) en groenblauwe mantel (artikel 3.32) In artikel 3.28 van de Interim omgevingsverordening zijn regels opgenomen betreffende aardkundig waardevolle gebieden. De bescherming van aardkundige waarden is belangrijk omdat deze onvervangbaar zijn. De waardevolle aardkundige gebieden zijn opgenomen in de verordening. De waarden en kenmerken van deze gebieden zijn nader uitgewerkt in Aardkundig Waardevolle Gebiedenkaart. Bestemmingsplannen beschermen de aanwezige waarden door daarvoor regels op te nemen die aantasting voorkomen, onder andere door het verrichten van bodemverstorende werkzaamheden te verbieden of aan een vergunningensysteem te verbinden.

Het oprichten van bebouwing of een stedelijke ontwikkeling in (of nabij) een aardkundig waardevol gebied, vraagt om vroegtijdige afstemming en overleg. In artikel 3.32 van de Interim omgevingsverordening zijn regels opgenomen betreffende de groenblauwe mantel. Het beleid in de groenblauwe mantel is gericht op het behoud en vooral de ontwikkeling van natuur, watersysteem en landschap. Voor de natuur betekent dit vooral versterking van de leefgebieden voor plant- en diersoorten en de bevordering van de biodiversiteit buiten het NNB. Voor het water wordt vooral ingezet op kwantitatief en kwalitatief herstel van kwelstromen, zoals het 'Wijstverschijnsel' (het opstuwen van grondwater) op de Peelrandbreuk in Oost-Brabant. Op de ‘Aardkundig Waardevolle Gebiedenkaart’ is het plangebied aangeduid als gelegen in het gebied ‘Peelrandbreuk, Maashorst’; “De Peelrandbreuk is een uniek typevoorbeeld van een actieve breuk in los ‘gesteente’, met duidelijk zichtbare wisselwerking met hydrologie en vegetatie (voorkomen wijstgronden). Ook in de rest van het gebied is de invloed van breukwerking in het landschap”. Het plangebied kent conform het vigerende bestemmingsplan grotendeels de dubbelbestemming ‘Waarde – Wijstgebieden’ met daaraan gekoppeld een beschermingsregime in de regels van onderhavig bestemmingsplan.

In de regels is namelijk bepaald dat de gronden behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd zijn voor het behoud en herstel van de wijstgronden, zijnde een besloten landschapsbeeld door de aanwezigheid van bosjes, elzensingels en knotwilgen met de aanwezigheid van kleine slootjes in de singels. In samenhang met de beoogde ontwikkeling van de Ruimte voor Ruimte woning, wordt het plangebied verder landschappelijk ingepast. Deze landschappelijke inpassing is in overleg met de gemeente opgesteld en draagt bij aan het behoud en het herstel van de wijstgronden. Het landschappelijk inpassingsplan is toegelicht in paragraaf 2.3 van onderhavige toelichting en opgenomen in bijlage 1. Naast het landschappelijk inpassen van het plangebied heeft ook de sloop van bebouwing een positief effect op de aanwezige waarden. In combinatie met de omvorming naar kruidenrijk grasland aan de westzijde van het perceel heeft dit een potentieel positief effect

Toelichting bestemmingsplan, Loo 37, Nistelrode

17

op de aardkundige waarden. Hoogteverschillen worden beter waarneembaar evenals eventuele wijstverschijnselen aan het maaiveld. De gewonnen doorkijk aan de westzijde wordt open gehouden door het verlagen van de aanwezige beukenhaag en het opkronen van de notenboom. Geschoren hagen en bomenrijen ramen de te behouden stal. Geschoren hagen en enkele solitaire bomen kleuren de contouren van de tuinen en huisweide. De huisweide wordt voorzien van kruidenrijk grasland en een wijstpoel. De regels van onderhavig bestemmingsplan kennen bovendien een beschermingsregime in de vorm van een omgevingsvergunningplicht voor het aanbrengen van verhardingen en/of verharde oppervlakten anders dan een bouwwerk dat op basis van de beoogde ontwikkeling is toegestaan. Aan het gehele plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde Aardkundig waardevol gebied' toegekend. Deze gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en bescherming van de aan het gebied toegekende aardkundige waarden, gekenmerkt door het aanwezig zijn van bijzondere aardkundige verschijnselen zoals dalglooiingen, steilranden en bodemovergangen.

Daarnaast is in de bestemmingsregels opgenomen dat de voor 'Agrarisch met waarden - Leefgebied struweelvogels' aangewezen gronden zijn bestemd voor het behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de ecologische en landschappelijke waarden en kenmerken ter plaatse van de aanduiding 'groenblauwe mantel. Het wijzigen van het plan op gronden gelegen ter plaatse van de aanduiding 'groenblauwe mantel' is uitsluitend toegestaan, indien een positieve bijdrage wordt geleverd aan de bescherming en ontwikkeling van de onderkende ecologische, hydrologische en landschappelijke waarden en kenmerken. Vestiging niet-agrarische functie in landelijk gebied (artikel 3.73) Niet-agrarische functies in Landelijk gebied kunnen zich vestigen op een bestaand bouwperceel. Belangrijke randvoorwaarde voor het toelaten van dergelijke functies is dat de ontwikkeling past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waar de locatie ligt. Artikel 3.73 ‘Vestiging niet-agrarische functies in landelijk gebied’ zet diverse provinciale regels uiteen waar bestemmingsplannen voor niet-agrarische bedrijven in landelijk gebied aan moeten voldoen.

Hieronder wordt het initiatief getoetst aan deze regels: Lid 1 Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in de vestiging van een niet-agrarische functie op een bestaand bouwperceel als aan de volgende voorwaarden is voldaan: a. de vestiging past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken: 1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving; Het plan heeft in de vorm van een principeverzoek voorgelegen bij de gemeente Bernheze. In haar beoordeling heeft de gemeente aangegeven het initiatief voorstelbaar te vinden. Het planvoornemen past binnen het lokale beleid zoals verwoord in paragraaf 3.3. 2. welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; 3. hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijk gebied.

Toelichting bestemmingsplan, Loo 37, Nistelrode

18

Middels de ontwikkeling wordt invulling gegeven aan vrijkomende agrarische bebouwing en wordt voorzien in een plaatselijke behoefte, namelijk het bieden van statische opslag. Daarnaast wordt een kwaliteitsslag behaald door de sloop van overtollige bebouwing in het Landelijk gebied. Uit voorliggende toelichting blijkt dat het initiatief geen negatieve effecten heeft op andere aspecten. b. er vindt geen splitsing plaats van het bouwperceel; Artikel 3.79 van de Iov maakt realisatie van een Ruimte voor Ruimte kavel mogelijk in landelijk gebied. In voorliggend plan wordt gebruik gemaakt van deze mogelijkheid, zoals verderop in deze paragraaf omschreven. De af te splitsen Ruimte voor Ruimte kavel wordt voorzien van een woonbestemming. Naast de woonfunctie worden in dit bestemmingsplan geen andere functies toegestaan op dit perceel waardoor de splitsing impliciet niet leidt tot nieuwvestiging van andere functies. c. overtollige bebouwing wordt gesloopt; Hier wordt aan voldaan, ca. 1.880 m² overtollige bebouwing wordt gesloopt. d.

de vestiging heeft geen betrekking op: 1. een kantoor met baliefunctie; 2. lawaaisport; 3. mestbewerking. Hier wordt aan voldaan. Lid 2 Het bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt, borgt dat de functie, ook op langere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting en stelt daartoe regels: a. over een bij de omgeving passende omvang en publieksaantrekkende werking; b. welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan; c. dat opslag en stalling plaatsvindt in gebouwen; d. dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de maximaal toegestane omvang. Op basis van de huidige exploitatie kan worden gesteld dat het beoogde plan voorziet in voldoende mogelijkheden om één volwaardig inkomen te genereren. De beoogde omvang is daarom ook op langere termijn van voldoende grootte voor de beoogde ontwikkeling. Opslag en stalling vindt enkel plaats in gebouwen. Dit wordt tevens geborgd in de planregels. Lid 3 Als een binnen de omgeving passende omvang geldt voor: a. bedrijvigheid, dat deze kleinschalig is en past binnen een gemengde omgeving waardoor het niet doelmatig is om deze te vestigen op een bedrijventerrein; b. een detailhandelsvoorziening, een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m²; c. een voorziening ten dienste van vrije-tijd en zorg, een omvang van de bebouwing van ten hoogste 1 hectare.

Het plan voorziet enkel in statische opslag. In de beoogde situatie wordt bestaande bebouwing in gebruik genomen ten behoeve van statische opslag. Er is geen sprake van extra ruimtebeslag. De bebouwing wordt kleinschaliger, doordat er voormalige agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. In de planregels is geborgd dat het resterende oppervlak aan bebouwing ten behoeve van de bedrijfsactiviteit ook het maximaal toelaatbare oppervlak betreft.

Toelichting bestemmingsplan, Loo 37, Nistelrode

19

In de beoogde situatie is sprake van een hoofdactiviteit in de vorm van statische opslag en geen nevenactiviteit. De omvang is inherent aan het type functie. Om een reëel verdienmodel te kunnen behouden is de beoogde omvang noodzakelijk. Caravanstalling en statische opslag in een voormalig agrarisch bedrijfsgebouw is als activiteit passend is in het buitengebied (bovendien ligt de locatie op relatief korte afstand van de kern Nistelrode). Vestiging van deze functie op een bedrijventerrein is niet realistisch omdat de grondprijzen daarvoor veel te hoog zijn. Het bedrijfsgebouw is bovendien reeds 15 jaren als zodanig in gebruik. Dit wordt met onderhavige procedure planologisch geformaliseerd. Met de invulling voor statische opslag is er bovendien geen sprake van onnodige belasting van dagelijks bestemmingsverkeer in het buitengebied. Dagelijkse dienstverlening of reguliere bedrijfsvoering wordt binnen de functie statische opslag niet mogelijk gemaakt. Ook worden andere bedrijfsactiviteiten van milieucategorie 1 en 2 met het plan niet toegestaan. Het plan ziet niet op een detailhandelsvoorziening of voorzieningen ten dienste van vrijetijd en zorg.

Ruimte voor Ruimte kavel (artikel 3.79) Uitgangspunt van het beleid is dat woningen in beginsel thuishoren binnen stedelijk gebied waar ook de voorzieningen aanwezig zijn, zoals winkels, theaters, sportfaciliteiten, medische faciliteiten, zorgvoorzieningen. Het Landelijk gebied voorziet in aanvulling daarop ook in een woonbehoefte. In de afgelopen periode zijn veel agrarische bedrijven omgezet naar burgerwoning. Deze tendens zet zich voort. De regels sluiten aan op deze tendens en behoefte. Algemeen geldt dat een bestemmingsplan de nieuwbouw van een burgerwoning binnen Landelijk gebied uitsluit. Hierop geldt een aantal uitzonderingen, waaronder de realisatie van een Ruimte voor Ruimte kavel. De realisatie van Ruimte voor Ruimte ruimte kavels is mogelijk op basis van artikel 3.79 van de omgevingsverordening. Het doel van de regeling Ruimte voor Ruimte is om aanzienlijke milieu- en ruimtelijke kwaliteitswinst te behalen door in ruil voor de beëindiging van een veehouderij, het inleveren van fosfaatrechten en de sloop van bedrijfsgebouwen de bouw van woningen op een passende locatie toe te staan. De regeling wijkt daarmee af van de hoofdregel dat geen nieuwe (burger-)woningen mogen komen in het buitengebied.

De ontwikkeling dient aan de volgende voorwaarden te voldoen: Lid 1 Een bestemmingsplan kan voorzien in een of meerdere Ruimte voor Ruimte kavels in Stedelijk gebied of Landelijk gebied als deze ontwikkeling: a. door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte plaatsvindt, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit; b. op een aanvaardbare locatie plaatsvindt als bedoeld in artikel 3.78 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit, derde lid (aanvaardbare locatie: a. locatie ligt in een bebouwingsconcentratie; b; ontwikkeling geeft een logische afronding van stedelijk gebied of bebouwingsconcentratie) en; c. past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in artikel 3.77. Lid 2 Als uit door Gedeputeerde Staten bijgehouden gegevens blijkt dat de in het verleden gedane investering in omgevingskwaliteit is terugverdiend, is het eerste lid niet meer van toepassing.

Toelichting bestemmingsplan, Loo 37, Nistelrode

20

Lid 3 Bij de toepassing van dit artikel zijn de volgende bepalingen niet van toepassing: a. artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik, onder a; b. artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap; en c. artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied, eerste Lid, onder a. Ten behoeve van de bouw van de beoogde woning is een Ruimte voor Ruimte titel verworven bij de ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. Het certificaat is toegevoegd als bijlage. De specifieke regels ten aanzien van kwaliteitsverbetering van het landschap zijn niet van toepassing (naast de verplichte landschappelijke inpassing). 22 juli 2022 heeft gedeputeerde staten van Noord-Brabant de Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant vastgesteld. De beleidsregel (met de bijbehorende rekenmodule) geeft invulling aan de voorwaarden die in artikelen 3.69 en 3.78 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant zijn opgenomen. In de beleidsregel staan de uitgangspunten die de provincie hanteert om te bepalen of een ontwikkeling in voldoende mate bijdraagt aan het versterken van omgevingskwaliteit als men een woning wil bouwen of splitsen. De beleidsregel geeft daarmee duidelijkheid aan initiatiefnemers welke tegenprestatie zij moeten verrichten. Ook bevat de beleidsregel een differentiatie in woningbouwtypen met de daarvoor geldende voorwaarden.

In artikel 7 van de beleidsregel is opgenomen dat met de aankoop van een Ruimte voor Ruimte titel, uitgegeven door de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte voldoende fysieke tegenprestatie tot versterken van omgevingskwaliteit wordt geleverd. De beoogde Ruimte voor Ruimte woning is gesitueerd in een bebouwingscluster. Dit cluster kenmerkt zich door een verscheidenheid aan bebouwing en een diversiteit in functies. In de directe omgeving van de locatie komen zowel woonfuncties als agrarische functies voor. Het perceel staat als bosplantsoen weergegeven in de gemeentelijke visie op de bebouwingsconcentraties, maar dit is geen juiste weergave van de feitelijke situatie. Er is sprake van een fruitboomgaard op agrarische grond. Zoals blijkt uit het landschappelijk inpassingsplan wordt een deel van de bomen aan de zuidzijde van het perceel gerooid ten behoeve van de realisatie van de woning. Aan de noordzijde blijft een deel van de bomen behouden. Aan de westzijde van het plangebied wordt een nieuw groen doorzicht gecreëerd door de sloop van bebouwing en de landschappelijke inpassing van de strook. De landschappelijke structuur met een gevarieerd en open karakter blijft behouden. Er is dus geen sprake van een verlies van omgevingskwaliteit. Daarnaast veranderd het cluster met een extra bebouwingsdeel niet van aard met de beoogde ontwikkeling.

3.3

GEMEENTELIJK BELEID De ruimtelijke visie en het beleid van de gemeente Bernheze is opgenomen in diverse regelingen en visies. Deze worden hieronder toegelicht en getoetst. Beleidsregel Ruimte voor Ruimte Bernheze De beleidsregel ‘Ruimte voor Ruimte gemeente Bernheze 2021’ is vastgesteld door de raad van de gemeente Bernheze op 7 oktober 2021. De beleidsregel ziet erop toe dat de gemeente meer grip krijgt op de wijze waarop de ontwikkeling van Ruimte voor Ruimte woningen wordt onderbouwd. Het uitgangspunt daarbij is dat voor elke Ruimte voor Ruimte ontwikkeling de verplichte sloop en fosfaatafname moet plaatsvinden binnen Bernheze danwel dat via het realiseren van Ruimte voor Ruimte woningen een aantoonbare bijdrage wordt geleverd aan een kwaliteitsimpuls binnen Bernheze. Gelet op dat laatste is de op 23

Toelichting bestemmingsplan, Loo 37, Nistelrode

21

juni 2021 met de provincie gesloten overeenkomst Ruimte voor Ruimte van belang. Op basis van deze overeenkomst ontvangt de gemeente een stimuleringsbijdrage (€ 50.000) voor elke Ruimte voor Ruimte woning die wordt gerealiseerd via aankoop van de bouwtitel bij de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. Deze stimuleringsbijdrage dient vervolgens te worden ingezet ter verbetering van de kwaliteit in het buitengebied. Voor Ruimte voor Ruimte ontwikkelingen waarvoor de sloop en fosfaatafname niet binnen Bernheze heeft plaatsgevonden, dient op basis van voorliggende beleidsregel de betreffende bouwtitel(s) te worden aangekocht via de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. Voor onderhavig initiatief is een bouwtitel aankocht bij de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. Hiermee wordt voldaan aan de voorwaarden van de beleidsregeling Ruimte voor Ruimte van de gemeente Bernheze. Gebiedsvisie bebouwingsconcentraties Bernheze De gemeente heeft in het najaar van 2021 een nieuwe visie op bebouwingsconcentraties binnen de gemeente Bernheze opgesteld. De druk op het buitengebied neemt overal toe maar de meeste druk vindt plaats in de bebouwingsconcentraties in het buitengebied en direct rondom de kernen. Met name Ruimte voor Ruimte ontwikkelingen zijn hier in het verleden al veelvuldig toegestaan en de aanvragen hiervoor komen nog steeds binnen.

Hierdoor dreigt het gebied rondom de kernen en in de bebouwingsclusters en -linten steeds verder te verdichten. Dit gaat ten koste van de kwaliteit van de bebouwingsconcentraties. De eerdere visies voor de kernrandzones dateren uit 2007 en vertonen steeds meer tekortkomingen als actueel toetsingskader voor dergelijke verzoeken. Het geeft geen goed beeld meer van de huidige situatie en de ruimtelijke uitgangspunten zijn op veel punten te algemeen. Bovendien ontbreekt een visie van de bebouwingsclusters en –linten in het buitengebied. In combinatie met een steeds kritischere houding van de provincie NoordBrabant met betrekking tot ontwikkelingen in het buitengebied, leidt dit tot de noodzaak voor een geactualiseerde visie op dit deel van het buitengebied. Een eenduidige visie voor alle bebouwingsconcentraties moet voor zowel de gemeente als burgers duidelijk maken wat het wensbeeld is waarop gestuurd kan worden. Het plangebied is gelegen binnen de bebouwingsconcentratie Loo. Dit is een kleine bebouwingsconcentratie langs een lint dat is ontstaan nabij een natte dalvorm op de Peelhorst. Het landschap waarin Loo ligt is een aantrekkelijk half open landschap waar oude akkercomplexen (open) afwisselen met zichtbare bosranden (besloten). Aan de oostkant van Loo liggen bos- en heidegebieden.

Richting de Maashorst introduceert een strokenlandschap met houtwallen en open akkerlanden het bosgebied. Aan de westkant van de bebouwingsconcentratie is het karakter meer open. Hier loopt een hoogspanningstracé waardoor de landschappelijke waarden van de omgeving onder druk staan. Centraal in het lint is een open ruimte met een breedte van circa 100 meter waardoor twee bebouwingsdelen ontstaan. Voorheen bestonden beide delen van de bebouwingsconcentratie met name uit agrarische bedrijven. In de afgelopen jaren is in het oostelijk deel de grootschalige agrarische bebouwing gesloopt en is een aantal woningen bijgebouwd. De bebouwingsconcentratie heeft hier meer het karakter van een woonlint gekregen. In het westelijke deel is nog wel veel grootschalige bedrijfsbebouwing dat voor een groot deel het landschapsbeeld bepaalt.

Toelichting bestemmingsplan, Loo 37, Nistelrode

22



Figuur 3.2: Visiekaart Loo 37 (bron: Structuurvisie Bernheze)

Aan het lint zelf zijn fraaie oude boerderijen, jaren ’70 woningen, eigentijdse villa’s en (agrarische) stallen te vinden. Het karakter van het lint is hierdoor gevarieerd. Waar eerder het agrarisch gebruik de boventoon voerde is nu een mix ontstaan waarbij wonen, werken en landschap als vanzelfsprekend met elkaar verbonden zijn. Bij een aantal woningen en stallen zijn nevenfuncties zoals een camping, kinderopvang en (caravan)stalling gerealiseerd. Vaak betreffen het functies die het recreatieve karakter versterken. Tegelijkertijd is de toegevoegde nieuwbouw vrijwel uitsluitend vrijstaande woonbebouwing. Deze ingezette verandering van kleur blijft mogelijk. Op de locaties van bestaande bebouwing worden functieveranderingen aansluitend bij het landschappelijke, kleinschalige en ambachtelijke karakter van de omgeving toegestaan. De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders die gesteld worden in de visie. Het perceel waarop de Ruimte voor Ruimte woning wordt gesitueerd staat als boscomplex weergegeven in de gemeentelijke visie maar dit is geen juiste weergave van de feitelijke situatie. Er is sprake van een fruitboomgaard op agrarische grond. Zoals blijkt uit het landschappelijk inpassingsplan wordt een deel van de bomen aan de zuidzijde van het perceel gerooid ten behoeve van de realisatie van de woning. Aan de noordzijde blijft een deel van de bomen behouden.

Aan de westzijde van het plangebied wordt een nieuw groen doorzicht gecreëerd door de sloop van bebouwing en de landschappelijke inpassing van de strook. Er is dus geen sprake van een verlies van omgevingskwaliteit. Daarnaast verandert het cluster met een extra bebouwingsdelen niet van aard met de beoogde ontwikkeling. De landschappelijke structuur met een gevarieerd en open karakter blijft behouden.

Toelichting bestemmingsplan, Loo 37, Nistelrode

23

In de gemeentelijke visie op de bebouwingsconcentraties is opgenomen dat op de locaties van bestaande bebouwing functieveranderingen aansluitend bij het landschappelijke, kleinschalige en ambachtelijke karakter van de omgeving worden toegestaan. Er wordt in de visie ook gerefereerd aan de nevenfuncties bij woningen en stallen zoals (caravan)stalling. Waar eerder het agrarisch gebruik de boventoon voerde is nu een mix ontstaan waarbij wonen, werken en landschap als vanzelfsprekend met elkaar verbonden zijn. De visie vermeldt dat deze ingezette verandering van kleur mogelijk blijft. Bestemmingsplan Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan Buitengebied Bernheze. Het bestemmingsplan Buitengebied Bernheze is op 26 juni 2012 vastgesteld door de gemeenteraad van Bernheze. In het bestemmingsplan Buitengebied Bernheze zijn geen binnenplanse bevoegdheden opgenomen de gewenste ontwikkeling mogelijk maken. Gekozen wordt dan ook om de ontwikkeling mogelijk te maken middels een partiële herziening van het bestemmingsplan zoals bedoeld in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Beeldkwaliteit De gemeente Bernheze heeft een beeldkwaliteitsplan voor nieuwe woningen in het buitengebied opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan dient ter inspiratie voor woongebouwen in het buitengebied.

Dit beeldkwaliteitsplan laat zien hoe nieuwe woningen in het buitengebied van de gemeente Bernheze gebouwd worden. In het bestemmingsplan geeft de gemeente aan waar gebouwd mag worden en hoe hoog. In het beeldkwaliteitsplan wordt de vormgeving omschreven. Het belangrijkste uitgangspunt voor nieuwbouw in het buitengebied is dat de agrarische en landelijke sfeer behouden blijft. De inpassing van nieuwe woningen is binnen de kwaliteiten van het landschap mogelijk en levert, indien zorgvuldig toegepast, een kwaliteitswinst op. Onderhavig plan ligt in het buitengebied van Bernheze, een fraai en groen buitengebied wat potentieel biedt aan verschillende functies. Het buitengebied bezit onder meer grote woonkwaliteit. Planologisch zijn woningen in het buitengebied niet gewenst maar voor de Ruimte voor Ruimte woningen wordt een uitzondering gemaakt. Deze nieuwe woningen worden aan de randen van dorpen of in bebouwingsclusters gebouwd. Om het landschap een evenwichtige opbouw te laten behouden worden regels gesteld aan de nieuwe woningen. Het streven is om de Ruimte voor Ruimte woning landschappelijk en architectonisch in te passen. Het gebied is open en gesloten, rood en groen, veehouderij en (akkerbouw)bedrijf, woning en boerderij volgen elkaar als een lappendeken op. De verschillende functies zijn vaak in één beeld te vangen. Er zijn ook verschillen in landschapstype te vinden.