Huisvesting gemeentehuis de Misse De Misse 2 - 4 - 6

\r

Rseisríar,.nummer 34922 / 1 19038

-.@::'"':í

Raadsvoorstel Daium vère6d€.ós: 18 december 2025

Agendapunt:

11

ondetue.p

Huisvesting gemeentehuis de Misse 2 - 4- 6

porteÍeu'rehoudo. wethouderRienWijdeven

Heesch. 1'1 november 2025

lnleiding Het project Herhuisvesting De Misse 2 4 6 vormt een vervolg op de eerder opgestelde projecten om te komen tot een gezamenlijke huisvesting voor de gemeente, De Pas, Oe Eijnderic en Bibliotheek Heesch. Relevante besluitvorming in de oÍiëntatiefase in dit prorect is als bijlage aan dit raadsvoorstel toegevoegd. Doel van het project De Mise 2 4 6 is het creèren van meerwaarde voor de inwoners van Bernheze en in het bijzonder de inwoners van Heesch. Het bieden van een laagdrempelige ontmoetingsplaats, waar actief burgerschap gefaciliteerd wordt, waar persoonlijke ontwikkeling mogelijk is en waar rurmte is voor ontspanning. ln de eerste fase, de orièntatiefase, zijn er verschillende onderzoeken uitgevoerd. ln de raadsvergadering van '12 december 2024 heeÍl uw gemeenteraad besloten om scenario 3 uit het onderzoek van ICS Adviseurs verder uit te laten werken, met speciale aandacht voor: - De Íegionale podiumíunctie van SCC De Pas; - Multifunctioneel gebruik van de beschikbare Íuimten; - De toekomstige beheer-constructie met betrekking tot de exploitatie van alle ruimten. ln de vervolgÍase, de definitiefase, is Scenario 3 uit het onderzoek van ICS Adviseurs uitgewerkt in een Ruimtelijk Functioneel Programma van Eisen en een Technisch Programma van Eisen.

Deze uitwerking heeft vorm gekÍegen door een samenwerking van de werk- en projecf groep, waarin alle deelnemende partijen vertegenwoordigd zijn. Binnen de projectorganisatie is er draagvlak voor de programma's van eisen. ln de werkgroep, de projectgroep én de stuuÈ groep is unaniem akkoord gegeven op zowel het Ruimtelijk Functioneel Programma van Eisen als het Technisch Programma van Eisen. Het Technisch Programma van Eisen en het Ruimtelilk Functioneel PÍogramma van Eisen vormen samen de uitgangspunten voor de volgende fase, de ontwerpÍase. De Programma's van Eisen fungeren als briefing van de architect, de basis voor het ontwerp. De uitgangspunten zijn doorgerekend in drie scenario's. Verdere uitwerking van het ontwerp is afhankelijk van een

keuze uit deze scenario's: Scenario A Gezamenlijke huisvesting van de vier partijen in de gebouwen De Misse 4 en 6. De geluidsisolatie in de grote zaal wordt dusdanig aangepast dat er een signiíicante verbetering is, maar er voor enkele activiteiten in de grote zaal een ontheffing moet aangevraagd.

Scenario B Gezamenlijke huisvesting van de vier partijen in de gebouwen De Misse 4 en 6. De geluidsisolatie in de grote zaal wordt dusdanig aangepast dat er onder alle omstandigheden wordt voldaan aan de geluidseisen uit de omgevingswet. Hel aanvragen van een ontheífing is in dit scenario niet nodig. Scenario C'omklaoscenario" Geen gezamenlijke huisvesting. ledere deelnemende organisatie blijft gehuisvest op de huidige plek. ln de vier gebouwen worden de benodigde investeringen gedaan om ervoor te zorgen dat er wordt voldaan aan wet- en regelgeving en de gebouwen toekomstbestendig zijn.

Voorstel 1

. OpdÍacht te verslrekken aan de vier samenwerkende partijen om Scenario A Gezamenlijke huisvesting met ontheíÍing voor enkele geluidsintensieve activiteiten in de grote zaal - uit te werken tot een definitieÍ ontwerp, inclusief: . Een gedragen plan voor de toekomstige beheeÍconstructie, opgesteld door de werkgroep Exploitatie en Beheer; . Een uitwerking van de tijdelijke huisvesting, met bijbehorende kosten; . Een oveízicht van de totale benodigde investering, inclusief inventaris; . Een eerste beÍekening van de toekomstige exploitatielasten, voor alle vier de Partijen.

2. Binnen de stelpost Strategische projecten een bedrag van €767.200,- te labelen ter dekking van de toekomstige afschrijvingslasten , vanaf 2029.

Argumenten 1 .1 ln scenario A kunnen de voordelen van een gezamenlijke huisvestíng voor de víer paftijen ten volste worden benut. Gezamenlijke huisvesting voor de vier partijen betekent dat veel van de beschikbare vierkante meters multifunctioneel kunnen worden gebruikt. De bezettingsgraad van het gebouw gaat hiermee omhoog, de leegstand om laag. ln de huidige situatie zijn er vier gebouwen nodig om de partijen onderdak te bieden. Twee van deze gebouwen, gelegen aan De Misse 2 en't Dorp 92, kunnen worden afgestoten wanneer De Eijnderic en Bibliotheek Heesch invoegen in het gebouw gelegen aan Oe Misse 4 en 6. Het afstoten van de twee gebouwen zorgt enerzijds voor Íinanciële middelen die ingezet kunnen worden om de afschrijvingslaslen van de benodigde investering in de nieuwe huisvesting te dekken en anderzijds voor het verlagen van het aantal te exploiteren vierkante meters, wat zorgt voor een verlaging van de totale exploitatiekosten op de lange termijn. De gezamenlijke huisvesting voor de vier partijen zorgt er ook voor dat kruasbestuiving mogelijk is. Partijen kunnen hun samenwerking verbeteren en uitbreiden, zijn beter en gemakkelijker vindbaar voor bestaande en nieuwe doelgroepen.

1.2 Scenario A voorziet ín de mogeqkheid om een "derde plek" te creëren Een derde plek is een plek waar mensen samen komen, waar ontmoeting plaatsvindt en waar mensen aanspraak vinden. Het resultaat van Scenario A is een laagdrempelige ontmoetingsplaats, waar actief burgerschap gefaciliteerd wordl, waar ruimte is voor persoonlijke ontwikkeling, waar mogelijkheden zijn voor ontspanning en ruimte is voor een samenhangend programma op maatschappelijk en cultureel gebied. Het kwaliteitsniveau van dienstverlening van alle vier de partijen wordt verhoogd door aanvullende mogelijkheden in samenwerking. De derde plek wordt hieímee Íelevanter en aantrekkeli.iker voor inwoners. Dienstverlening van de gemeente wordt laagdrempeligeí, toegankelijker, en er is meer ruimte voor ontmoeting met inwoners.

2

1

.3 Het uitwerken van Scenarío A tot een compleet, definilief ontwerp geeft meer inzícht in de

totale benodigde investering, de afschrijvingslasten en de exploitatielasten op de middellange en lange termijn Op basis van de uitgewerkte Programma's van Eisen is een kostenraming opgesteld. Deze kostenraming geeft inzicht in de benodigde investering in stichtingskosten van de gezamenlijke huisvesting. Kosten vooí de tijdelijke huisvesting voor Gemeente en SCC De Pas zijn nog niet bekend, net als de beheersconstructie, met bijbehorende exploitatielasten voor alle vier de partijen. De inventaris van de nieuwe huisvesting is in de huidige kostenraming nog niet meegenomen, omdat dit nog niet in beeld is. Met het uitwerken van de vlekkenplannen tot een definitief ontwerp wordt ook inzichtelijk weike inventaris benodigd is. De inventaris kan op basis van het definitief ontwerp in beeld worden gebracht, waarmee ook een aanvullende kostenraming op te stellen is. 1

.4 Scenario A is financieel het meest ínÍeressante scenario en bied synergievoordelen

Op basis van de opgestelde kostenramingen voor alle drie de scenario's en de beschikbare financièle informatie blijkt dat het verschil in benodigd investeringskrediel tussen Scenario A en Scenario C €2.056.350,- bedraagt. Dit verschil wordt kleiner, wanneer ook de benodigde investeringen in de gebouwen aan De Misse 2 en 't Dorp 92 in beeld gebracht ziln en de kosten hiervoor worden meegerekend. ln Scenario A zijn de vooÍdelen van de gezamenlijke huisvesting te bereiken. ln scenario C blijven de vier organisaties gehuisvest in de vier verschillende gebouwen, waarmee de samenwerking tussen partijen niet wordt verbeterd, het aantal te exploiteren vierkante meters niet daalt en de mogelijkheden voor verbinding en ontmoeting geen impuls krijgen. Scenario B vergt €585.075,- meer aan investeringskrediet dan Scenario A, deze kosten zijn nodig om de grote zaal van aanvullende geluidsisolatie te voorzien. Met deze aanvullende geluidsisolatie is het aanvragen van een ontheffing voor geluidsintensieve activiteiten niet nodig. Het aantal actaviteiten waarvoor een dergelijke onthefÍing nodig is, is zeer beperkt, dit maakt dat de aanvullende kosten niet opwegen tegen de te bereiken voordelen.

2.1 De totale kosten voor renovatie van de gebouwen aan De Misse 4 en 6 moeten conform de fínanciële verordening in vijfentwintig jaar worden aígeschreven, dit brengt structurele afschrivingslasten met zich mee. Oe investering voor het íenoveren van De Misse 4 en 6, zonder kosten voor tijdelijke huisvesting en zonder kosten voor de benodigde inventaris bedraagt €19.180 000,-. De jaarlijkse at schrijvingslasten, op basis van afschrijving in vijfentwintig jaar, bedragen €767.2O0,-. Er zijn enkele potentiële dekkingsmogelijkheden in beeld die de afschrijvingslast verlagen tot €485.279,-. Deze dekkingsmogelijkheden zijn nog niet met zekerheid vast te stellen en de investering zoals nu bekend, bevat nog niet de benodigde investering voor de inventaris. Voor de jaarlijkse afschrijvingslasten wordt vooralsnog uitgegaan van de bruto- afschriivingslasten, te weten €767 .200,-. Door dit bedrag alvast te reserveren binnen de stelpost Strategische projecten is realisatie van dit project financieel haalbaar. ln de meerjarenbegroting 2026-2029 is de stelpost Strategische projecten opgenomen. Vanaf 2029 is er op deze stelpost een bedrag van €1.200.000,- beschikbaar. Na reservering van de afschrijvingslasten van dit project, resteert er nog een bedÍag van €432.800,- op de stelpost Strategische projecten.

Oe afschrijvingslasten drukken op de exploitatie, in dit geval op de stelpost Strategische projecten vanaf het moment van ingebruikname van het gerenoveerde gebouw. Na een besluit over het definitieve ontwerp, inclusieí tildelijke huisvesting en inventaris, in juni 2027 is er naar verwachting zes maanden nodig voor de bouwvoorbereiding en twaalf maanden voor de renovatie. Ingebruikname van het gerenoveerde gebouw wordt dus veÍwacht in 2029.

3

Risico's ln de dekkingsmogelikheden zijn er aannames gedaan ln de volgende paragraaf, kosten en dekking, staan de potentiële dekkingsmogelijkheden weergegeven. ln dit overzicht met potentiële dekkingsmogelijkheden zijn er op de volgende onderdelen aannames gedaan.

Te realiseren verkoopopbrenqsten qebouwen De Misse 2 en't Dorp 92 Van deze gebouwen is er geen actuele verkooptaxatie beschikbaar. De te verwachten veíkoopopbrengst van deze gebouwen is nu berekend op basis van het gemiddelde tussen de WOZwaaÍde 2024 en de verzekeringstaxatie/herbouwwaatde 2025. De definitieve opbrengsten kunnen afwijken, wat kan leiden tot lagere verkoopopbrengsten voor deze gebouwen. Bij lagere verkoopopbrengsten van deze gebouwen moeten aanvullende dekkingsmogelijkheden worden gevonden. Voorlopiqe berekenino btw-voordelen De te verwachten btw-voordelen in het overzicht potentiële dekkingsmogelijkheden in de paragraaf kosten en dekking zijn gebaseerd op een globale berekening. De definitieve berekening is tegen het einde van de ontwerpfase te maken, wanneer er ook een gedragen plan ligt voor de beheersconstructie. ln de voorlopige berekening, gehanteerd voor de bedragen als opgenomen in het overzicht potentiële dekkingsmogelijkheden, is er uitgegaan van de meest beperkte mogelijkheden voor btw-voordelen. Na een akkoord op dit raadsvoorstel, worden de bovenstaand beschreven aannames concreet gemaakt en toegevoegd aan het definitieve voorstel, dat in juni 2027 voorligt.

Kosten en dekking Het totaal van de stichtingskosten, opgenomen in de kostenraming van scenario A bedraagt €19. 180.000,- inclusief BTW en leges en exclusief kosten voor tijdeli.lke huisvesting en inventaris.

ln onderstaand overzichl staat het overzicht opgenomen van mogelijke dekkingsbronnen voor de structurele afschrijvingslasten. Een combinatie van de benodigde stichtingskosten en de mogelijke dekkingsbronnen, geeft de volgende weergave: Scenario A Met onthefÍing

Scenario B Zonder ontheffing

Scenario C "OmklapscenaÍio"

19.765.000

12.882.000

Be nodigde investering met bijbehorcnde aíschrijvingslaslen

lnvestering De i/|isse 4 en 6 incl. BTW

19.180.000

lnvestering De lvlisse 2 en 't Dorp 92 Afschrijvingslasten o.b.v. afschrijvingstermijn van 25 jaar

pm

767.200

790.600

515.300

Potentiële dekkingsmogeliikheden die de aÍschijvingslasten verlagen:

Afboeken investeringen die hun waarde verliezen a.g.v. de veöouwing - vrijval-

18.000

18.000

lende afschrijvingslasten

4

0

Met ontheffing

Scenario B Zonder onthefÍing

Scenario C "Omklapscenario"

Scenario A 21 .520

21 520

pm

Aanvullende btw-voordelèn

pm

pm

pm

lnzet opgebouwde Reserve tijdelijke ver-

8.320

I320

8.320

huur gemeentehuis lnzet vooziening groot onderhoud ge-

44.604

44.604

44.604

Globale berekening btw-voordeel

bouwen pm

pm

pm

lnvestering opgenomen in meerjarenbegroting (laarschiif 2027)

64.000

64 000

64.000

Restant krediet vervangen WKO-instal-

5.818

5.818

5.818

81.800

81.800

0

37.859

37.859

0

485.279

508.679

392.558

12.132.O0

12.717 .000

9.813.450

Subsidiemogelijkheden

latie Verkoop gebouwen De Misse 2 en 't Dorp 92 (gebaseerd op gemiddelde WOZ-waarde en waarde verzekering) Vrijval exploitatielasten a.g.v. de verkoop de Misse 2 en 't Dorp 92

AÍschrijvingslaslen Aanvullend benodigde dekking afschrijvingslaten Omgerekend naar investeringskrediet o.b.v. afschriivingstermijn van 25 jaar Aa nv u ll e nd e do kki ng smoge lijkhede n

(Gedeelteliik) inzet stelpost strategische

pÍojecten Aanvullende gedeeltelijke inzet reserve nog nadeÍ te bestemmen t.b.v. afschrijvingslasten Restant ten laste van exploitatie

lncidentele kost€n te dekken uit de reserve nog nader te bestemmen: pm Tijdelijke huisvesting AÍboeking restant boekwaarden van investeringen uit het verleden € 35.092

Kosten voor uitwerking scenario A tot een compleet Definítíef Ontwerp De kostenraming voor scenario A geeft nog geen inzicht in de totale benodigde investering. Ui!

werking van de Programma's van Eisen tot een Definitief Ontwerp, inclusief tildelijke huisvesting, inventaris en exploitatielasten voor alle vieÍ de partijen maakt het mogelijk om een compleet overzicht van de kosten weer te geven. Om te komen tot een dèfinitief ontwerp is inzel van verschillende externe partijen benodigd. De kosten voor deze werkzaamheden zijn ondeÍstaand in beeld gebracht.

Werkzaamheden

Architec! en adviseursselectie

Kosten in euro's exclusief btw 32.780

Ontwerpbegeleiding Procesbegeleiding werkgroep Exploitatie en Beheer Fiscaal advies

Totaal

87.910 27.990 18.000 166.680

De benodigde kosten voor de werkzaamheden om te komen tot een definitief ontwerp kunnen worden gedekt uit de kredieten die in 2024-2025 zijn opgenomen in de begroting.

Vervolg Na het besluit van uw gemeenteraad, om scenario A uit te werken tot een definitief ontwerp, worden de werkzaamheden voor de ontwerpfase opgestart, te beginnen met de benodigde aanbestedingen. Gelijktijdig worden de werkzaamheden voor de werkgroep Exploitatie en Beheer opgepakt, om zo tot een plan te komen voor de beheersconstructie. De ontwerpíase en het opstellen van een plan vooÍ de tijdelijke huisvesting kunnen parallel aan elkaar lopen, waarmee aanvullende vertraging op het proces zoveel mogelijk voorkomen wordt. Tegen het einde van de ontwerpfase kunnen de benodigde aanvullende investeringen voor meubilair berekend worden.

Voor het uitwerken van Scenario A tot een definitieÍ ontwerp inclusief tijdelijke huisvesting, inventaris, uitgewerkte beheersconstructie en een eerste berekening van de toekomstige exploitatielasten voor alle vier de deelnemende organasaties is 18 maanden nodig. ln de raadsvergadering van juni 2027 wordl uw gemeenteraad verzocht een besluit te nemen over het definitief ontwerp, inclusief tijdelijke huisvesting, inventaris en uitgewerkte beheersconstructie. Een globaal tildspad waarin de verschillende werkzaamheden zijn opgenomen is als bijlage aan dit raadsvooÍstel toegevoegd.

Evaluatie

Bijlage(n): . Bijlage 1 Raadsvoorstel De Misse 2 4 6 - scenario 3

.

Bijlage 2 Raadsbesluit De Misse 2 4 6 - scenario 3 BiJlage 3 Globale tijdlij n uitwerken scenario A tot definitief ontwer p

Bprgemeester en wethouders,

:=\.Peggy Hurkmans secretaris

_ l/ark d

6