Document · PDF

Exploitatieplan met bijlagen

Raadsvergadering 6 oktober 2022, gemeente BernhezeBij agendapunt: Vaststellen bestemmingplan en exploitatieplan Heeswijkse Akkers29.658 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

Bernheze

EXPLOITATIEPLAN Heeswijkse Akkers Behorend bij: bestemmingsplan Heeswijkse Akkers

Opdrachtgever

Gemeente Bernheze Kenmerk

1016.1079-EP3d1/nv/s Deskundigenn

R.A.K.M. (Robbin) Bouten N.J.A.M. (Nicole) van Vugt Datum

18 juli 2022 Status

Definitief

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Blad 2

Bernheze

Titel

: Exploitatieplan Heeswijkse Akkers

Opdrachtgever

: Gemeente Bernheze

Kenmerk

: 1016.1079-EP3d1

Deskundigen

: ir. R.A.K.M. Bouten MRICS N.J.A.M. van Vugt Bec

Datum

: 18 juli 2022

Status

: Definitief

Gloudemans Postbus 5044 5201 GA ’s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch T 073 641 33 12 I gloudemans.nl

1016.1079-EP3d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Blad 3

Inhoudsopgave DEEL A: TOELICHTING ............................................................................................. 6 1.

Inleiding............................................................................................................ 6

Exploitatiegebied ............................................................................................. 8

Eigendomssituatie......................................................................................... 10

Omschrijving werken en werkzaamheden .................................................. 11

Eisen en regels exploitatieplan .................................................................... 12

1.1. 1.2. 1.3. 2.1. 2.2. 3.1. 4.1. 4.2. 4.3. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7.

Aanleiding Exploitatieplan ................................................................................................. 6 Koppeling met bestemmingsplan ‘Heeswijkse Akkers’ ..................................................... 6 Leeswijzer.......................................................................................................................... 7 Omschrijving van het Exploitatiegebied ............................................................................ 8 Grondgebruik ..................................................................................................................... 9 Te verwerven gronden .................................................................................................... 10

Bouwrijp maken ............................................................................................................... 11 Nutsvoorzieningen ........................................................................................................... 11 Woonrijp maken............................................................................................................... 11

Fasering en koppelingen ................................................................................................. 12 Voorgenomen grondgebruik ............................................................................................ 12 Werken en werkzaamheden............................................................................................ 13 Sociale woningbouw ........................................................................................................ 13 Geliberaliseerde woningen voor middenhuur .................................................................. 14 Particulier opdrachtgeverschap ....................................................................................... 14 Afwijken van de regels van het exploitatieplan ............................................................... 14

DEEL B: EXPLOITATIEOPZET ................................................................................ 15 1.

Exploitatieopzet ............................................................................................. 15

Wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden .......................................................................................................... 22

Gerealiseerde kosten en opbrengsten ........................................................ 26

Herziening en afrekening exploitatieplan .................................................... 27

1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6.

4.1. 4.2.

Aanduiding van het tijdvak .............................................................................................. 15 Aanduiding van de fasering ............................................................................................. 15 Raming van de inbrengwaarde van de gronden ............................................................. 17 Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie ......................................... 18 Raming van de opbrengsten van de exploitatie .............................................................. 19 Rente kosten/baten ......................................................................................................... 20

Herziening van het Exploitatieplan (artikel 6.15 Wro) ..................................................... 27 Afrekening van het Exploitatieplan (artikel 6.20 Wro) ..................................................... 27

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Blad 4

DEEL C: REGELS ..................................................................................................... 28 1.

Begrippen ....................................................................................................... 28

Werken en werkzaamheden .......................................................................... 30

Locatie-eisen.................................................................................................. 32

Slotregel ......................................................................................................... 34

3.1. 3.2.

Koppelingen..................................................................................................................... 32 Sociale woningbouw ........................................................................................................ 32

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Blad 5

Bijlagen bij de toelichting (deel A) 1. 2.

Kaart ‘Grondgebruik’, versie nr.: 20.4699.06, d.d. 25 mei 2022 Kaart ‘Eigendommenkaart’, versie nr.:20.4699.02+, d.d. 27 augustus 2021

Bijlage bij de exploitatieopzet (deel B) 1. 2. 3. 4. 5.

Hertaxatie inbrengwaarde exploitatieplan “Heeswijkse Akkers”, d.d. 10 juli 2022 Exploitatieopzet, 1016.1079-EP3d1, d.d. 14 juli 2022 Ministeriële regeling plankosten exploitatieplan versie 2021 (vragenlijst, productenlijst, resultaat) Grondprijsadvies Heeswijkse Akkers 2022, 1016.1193-D1d1, d.d. 20 juni 2022 Planschaderisicoanalyse Heeswijkse Akkers, K22387.004/MRO, d.d. 28 juni 2022

Bijlage bij de regels (deel C) 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Kaart ‘Exploitatiegebied’, versie nr.: 20.4699.03+, d.d. 25 mei 2022 Kwaliteitsniveau openbare ruimte Heeswijkse Akkers Nota grondbeleid 2019-2025, gemeente Bernheze, vastgesteld 12 december 2019 Inkoop- en aanbestedingsbeleid 2020, gemeente Bernheze, versie 3 Koppeling aanduiding exploitatieplangebied Sociale huurwoningen aanduiding exploitatieplangebied

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Blad 6

DEEL A: TOELICHTING 1.

Inleiding

1.1.

Aanleiding Exploitatieplan Op grond van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (hierna te noemen: “Wro”) dient een exploitatieplan te worden vastgesteld bij het Bestemmingsplan ‘Heeswijkse Akkers’. Het Bestemmingsplan ‘Heeswijkse Akkers’ maakt de realisatie van 72 woningen planologisch mogelijk. Artikel 6.12 lid 2 Wro en artikel 6.2.1a Besluit ruimtelijke ordening (hierna te noemen: “Bro”) bepalen dat de verplichting om een exploitatieplan op te stellen vervalt, indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd (anterieure overeenkomst met grondeigenaar of gemeentelijk grondeigendom), de noodzaak tot het vastleggen van nadere locatie eisen ontbreekt (fasering, sociale woningbouw, particulier opdrachtgeverschap of eisen en regels voor het inrichten van de openbare ruimte) of sprake is van financiële kruimelgevallen. De gronden in het Exploitatiegebied zijn deels in eigendom van de gemeente en deels in eigendom van private partijen. Met een aantal private partijen zijn inmiddels anterieure overeenkomsten gesloten, maar niet met alle private partijen met eigendom in het gebied. Dit heeft tot gevolg dat de gemeente gehouden is om gelijktijdig met het Bestemmingsplan Heeswijkse Akkers een exploitatieplan voor het Exploitatiegebied Heeswijkse Akkers vast te stellen.

1.2.

Koppeling met bestemmingsplan ‘Heeswijkse Akkers’ Het onderhavige Exploitatieplan Heeswijkse Akkers behoort bij het Bestemmingsplan ‘Heeswijkse Akkers’ en biedt mede een onderbouwing van de economische uitvoerbaarheid van het Bestemmingsplan. Het Bestemmingsplan maakt het juridisch-planologisch mogelijk het Exploitatiegebied Heeswijkse Akkers te ontwikkelen tot woongebied, inclusief openbare ruimte met bijbehorende groenvoorzieningen. De vaststelling van het Exploitatieplan dient ertoe om: de noodzakelijke juridische basis te leggen voor het kostenverhaal; het tijdvak en fasering te bepalen; eisen, regels en een uitwerking van regels te stellen. Met inachtneming van het Bestemmingsplan ‘Heeswijkse Akkers’ en het onderhavige Exploitatieplan Heeswijkse Akkers kunnen private partijen de aan hun eigendom toegekende bestemming zelf realiseren. De gemeente zal alsdan de te verhalen kosten in rekening brengen aan de eigenaren op basis van een posterieure overeenkomst of bij het verlenen van een omgevingsvergunning. De percelen in het Exploitatiegebied Heeswijkse Akkers, die in eigendom zijn van de gemeente, worden door de gemeente bouwrijp gemaakt en als zodanig door de gemeente verkocht, waardoor het kostenverhaal middels de gronduitgifte is verzekerd.

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

1.3.

Blad 7

Leeswijzer Het Exploitatieplan Heeswijkse Akkers bestaat uit een toelichting met bijlagen (deel A), de Exploitatieopzet met bijlagen (deel B) en de regels met bijlagen (deel C). Conform artikel 6.13 lid 1 Wro (verplichte onderdelen) en artikel 6.13 lid 2 Wro (niet verplichte onderdelen) zijn de verschillende verplichte en niet-verplichte onderdelen in dit Exploitatieplan Heeswijkse Akkers verwerkt. In deel A Toelichting worden in de hoofdstukken 2 en 3 achtereenvolgens de omschrijving van het Exploitatiegebied, het grondgebruik en de te verwerven gronden gegeven. Hoofdstuk 4 geeft een omschrijving van de werken, werkzaamheden en voorzieningen. Ten slotte wordt in hoofdstuk 5 een toelichting gegeven op de zogenoemde locatie-eisen van dit Exploitatieplan Heeswijkse Akkers. In deel B Exploitatieopzet is de Exploitatieopzet van dit Exploitatieplan opgenomen, die een raming van de inbrengwaarden van de gronden, van de andere kosten in verband met de exploitatie en van de opbrengsten bevat. Daarnaast is opgenomen binnen welk tijdvak en met welke fasering de exploitatie van de gronden in het Exploitatiegebied Heeswijkse Akkers zal plaatsvinden. Voorts is in hoofdstuk 2 de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden in het Exploitatiegebied Heeswijkse Akkers opgenomen.

Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 een overzicht gegeven van de reeds gerealiseerde kosten en opbrengsten van de Exploitatieopzet. In hoofdstuk 4 komen ten slotte de wettelijke herziening en afrekening van het Exploitatieplan Heeswijkse Akkers aan de orde. In deel C Regels zijn in hoofdstuk 1 de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hoofdstuk 2 bevat de eisen en regels omtrent het uitvoeren van werken en werkzaamheden. Hoofdstuk 3 bevat de nadere locatie-eisen voor koppelingen. In hoofdstuk 4 is aangegeven hoe het Exploitatieplan wordt geciteerd.

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Blad 8

Exploitatiegebied Een exploitatiegebied heeft niet vanzelfsprekend dezelfde grenzen als het bestemmingsplangebied. Het exploitatiegebied kan niet groter zijn, maar wel kleiner. Dit laatste is ook het geval bij dit Exploitatieplan. Dit hoofdstuk beschrijft het Exploitatiegebied Heeswijkse Akkers en de onderbouwing voor de gehanteerde begrenzing. Daarnaast wordt aangegeven hoe het voorgenomen grondgebruik van het Exploitatiegebied eruit ziet. Dit grondgebruik komt voort uit het stedenbouwkundig plan, dat is opgesteld voor het bestemmingsplan ‘Heeswijkse Akkers’. Het grondgebruik vormt het uitgangspunt voor de Exploitatieopzet, die aan de orde komt in deel B.

2.1.

Omschrijving van het Exploitatiegebied Het Exploitatiegebied kenmerkt zich door de bijzondere situering ten opzichte van het landschap en de woonkern Heeswijk-Dinther. De locatie is gelegen ten westen van de kern Heeswijk-Dinther en sluit aan op de huidige bebouwing. Daarnaast is de locatie goed bereikbaar door de aansluiting op de Hoofdstraat en de Veldstraat. Het Exploitatiegebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Veldstraat, aan de westzijde door huidige bedrijfswoningen en agrarisch landschap, de zuidzijde door de Hoofdstraat en aan de oostzijde de bestaande woonkern Heeswijk-Dinther. Het Exploitatiegebied wijkt af van het bestemmingsplangebied. Op de als bijlage 1 van deel C van dit Exploitatieplan is zowel de bestemmingsplangrens als de grens van het Exploitatiegebied weergegeven.

Het Exploitatiegebied is kleiner dan het bestemmingsplangebied vanwege: – de planologische wijziging van een bedrijfswoning naar een burgerwoning, aangezien het bedrijf behorende bij de bedrijfswoning niet kan worden voortgezet als gevolg van de ontwikkeling van het Exploitatiegebied; – de planologische wijziging van een bestaande burgerwoning in een agrarisch gebied / in het buitengebied naar binnen de bebouwde kom; – de planologische wijziging van een deel van een perceel waarbij dat deel planologisch in overeenstemming wordt gebracht met huidig gebruik; – de planologische wijziging van een strook groen waarbij dat deel in planologische overeenstemming wordt gebracht met huidig gebruik. Op de als bijlage 1 bij deel C van dit Exploitatieplan gevoegde kaart ‘Exploitatiegebied’ zijn zowel de bestemmingsplangrens als de grens van het Exploitatiegebied Heeswijkse Akkers weergegeven. Ter indicatie is in de onderstaande afbeelding de globale begrenzing van zowel het bestemmingsplangebied (zwarte begrenzing) als het Exploitatiegebied (blauwe begrenzing) weergegeven.

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Blad 9

Luchtfoto met globale begrenzing bestemmingsplangebied (gele lijn) en Exploitatiegebied (zwarte onderbroken lijn) Bron: Geoweb 2022

2.2.

Grondgebruik Voor het grondgebruik in het Exploitatiegebied is door gemeente Bernheze een stedenbouwkundig verkavelingsplan opgesteld. (zie bijlage 1 van deel A van dit Exploitatieplan). Uit het verkavelingsplan kan het toekomstig grondgebruik van dit gebied worden afgeleid, onderverdeeld in de volgende categorieën: -

Uitgeefbaar gebied (bijv. sociale huurwoningen, 2^1-kapwoningen en vrijstaande woningen); Openbaar gebied / Openbare ruimte (bijv. wegen en bijbehorende groenvoorzieningen).

De bovenstaande onderverdeling van het grondgebruik vormt de basis voor de Exploitatieopzet, als beschreven in deel B van dit Exploitatieplan. Het voorgenomen ruimtegebruik is weergegeven op de kaart ‘Grondgebruik’, die als bijlage 1 van deel A van dit Exploitatieplan is gevoegd. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de kaart ‘Grondgebruik’ aan de hand van het stedenbouwkundig plan wordt opgesteld en verbijzonderd per kadastraal eigendom. De oppervlakten van het ruimtegebruik in de Exploitatieopzet kunnen daardoor soms enigszins afwijken van in het kadaster opgenomen perceeloppervlakten. Voor de ramingen die in het Exploitatieplan worden opgenomen zijn echter altijd de kadastrale oppervlakten leidend.

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Blad 10

Eigendomssituatie In het Exploitatiegebied Heeswijkse Akkers is nog een aantal gronden in eigendom van private partijen. De gemeente beoogt (een deel van) deze gronden minnelijk te verwerven voor vaststelling van dit Exploitatieplan. Private partijen met eigendom in het Exploitatiegebied hoeven hun gronden niet aan de gemeente te verkopen, zij kunnen op basis van dit Exploitatieplan ook een beroep op zelfrealisatie doen.

3.1.

Te verwerven gronden De eigendomssituatie in het Exploitatiegebied Heeswijkse Akkers is weergegeven op de ‘Eigendommenkaart’, die als bijlage 2 van deel A van dit Exploitatieplan is opgenomen. Uit deze kaart kan worden geconcludeerd dat – verspreid in het Exploitatiegebied – in totaal 11 kadastrale percelen in eigendom zijn van een 8-tal particulieren c.q. private partijen. De gemeente beoogt (een deel van) deze gronden vóór vaststelling van het Exploitatieplan minnelijk te verwerven of het kostenverhaal anderszins te verzekeren, teneinde de realisatie van het Bestemmings- en Exploitatieplan te kunnen garanderen. Indien dit niet mogelijk blijkt te zijn, beoogt de gemeente tevens na vaststelling van het Bestemmingsplan Heeswijkse Akkers en het Exploitatieplan Heeswijkse Akkers (een deel van) deze eigendommen minnelijk te verwerven en/of het kostenverhaal te verzekeren door middel van posterieure grondexploitatieovereenkomst(en). In het geval geen minnelijke overeenstemming kan worden bereikt met de eigenaren van de betrokken gronden in het Exploitatiegebied, zal de gemeente, indien noodzakelijk, overgaan tot het gebruik van het instrument onteigening.

Mocht een eigenaar daarbij een succesvol beroep op zelfrealisatie doen, waardoor onteigening van het betreffende particuliere eigendom niet aan de orde is, dan moeten de eisen en regels, zoals opgenomen in dit Exploitatieplan en Exploitatieopzet, eveneens in acht worden genomen. Hiermee blijft het kwaliteitsniveau voor de realisatie van het Bestemmingsplan gewaarborgd.

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Blad 11

Omschrijving werken en werkzaamheden Als onderdeel van het Bestemmingsplan Heeswijkse Akkers moeten voor de realisatie van het Exploitatiegebied Heeswijkse Akkers werken en werkzaamheden worden uitgevoerd. In dit hoofdstuk worden de benodigde werken, werkzaamheden en voorzieningen omschreven, die betrekking hebben op het Bouw- en Woonrijp maken van de Uitgeefbare gronden, de aanleg van de Nutsvoorzieningen en de inrichting van de Openbare ruimte.

4.1.

Bouwrijp maken In het Exploitatiegebied Heeswijkse Akkers zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken voorzien: -

4.2.

het ontdoen van bebouwing, bouwresten en andere boven- en ondergrondse obstakels; het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein; het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken; het dempen van sloten en watergangen; het treffen van grondwater regulerende maatregelen; het afvoeren van grondwater; het aanleggen van duikers, rioleringen en gemalen, persleidingen; het aanleggen van bouwwegen; en overige voorkomende werkzaamheden.

Nutsvoorzieningen In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van Nutsvoorzieningen, inclusief bijbehorende bovengrondse voorzieningen, voorzien: -

4.3.

aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van nutsvoorzieningen waaronder in ieder geval wordt verstaan: leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, glasvezel of kopernetwerk, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten en installaties/gebouwen voor duurzame energievoorzieningen.

Woonrijp maken In en ten behoeve van het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het (her)inrichten van de Openbare ruimte voorzien: - het aanleggen en aanpassen van wegen en pleinen, zowel met een open verharding als asfalt, met bijbehorende (verkeers- en verkeersregulerende) voorzieningen; - het aanleggen van trottoirs, voet- en rijwielpaden en parkeerplaatsen; - het aanleggen van openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; - het plaatsen van straatmeubilair, speelvoorzieningen, hondentoiletten, sierende elementen en afrasteringen in de openbare ruimte; - het aanleggen van groenvoorzieningen; - het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen; - en overige voorkomende werkzaamheden.

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Blad 12

Eisen en regels exploitatieplan In een exploitatieplan Heeswijkse Akkers moeten, voor zover nodig, en kunnen nadere eisen en regels worden gesteld in het kader van de uitvoering van het Bestemmingsplan Heeswijkse Akkers. Deze zogenoemde locatie-eisen hebben betrekking op: 1. voor zover nodig een fasering en zo nodig koppelingen (artikel 6.12 lid 1 onder c Wro), 2. het voorgenomen grondgebruik (artikel 6.13 lid 2 onder a Wro), 3. eisen voor en regels omtrent het uitvoeren van de werken en werkzaamheden (artikel 6.13 lid 2 onder b en c Wro), 4. de uitwerking van de regels voor uitvoerbaarheid sociale woningbouw (artikel 6.13 lid 2 onder d Wro), 5. de uitwerking van de regels voor uitvoerbaarheid particulier opdrachtgeverschap (artikel 6.13 lid 2 onder d Wro), 6. regels voor het afwijken bij een omgevingsvergunning van bij het exploitatieplan aangegeven regels (artikel 6.13 lid 2 onder e Wro). De bovengenoemde locatie-eisen worden onderstaand nader toegelicht.

5.1.

Fasering en koppelingen De exploitatieopzet moet, voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen, bevatten. Deze fasering en koppelingen geven inzicht in tijdsaspecten voor de uitvoering van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 1.2 van deel B van dit Exploitatieplan is weergegeven op welke wijze de fasering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen in de Exploitatieopzet is opgenomen. In dit Exploitatieplan zijn locatie-eisen voor fasering niet van toepassing, maar zijn wel enkele locatie-eisen voor koppelingen opgenomen. In hoofdstuk 3.1 van deel C van dit Exploitatieplan zijn de regels voor koppelingen van het onderhavige Exploitatieplan opgenomen. Met de koppelingseisen wordt vastgelegd aan welke eisen voldaan moet worden, voordat een omgevingsvergunning, activiteit bouwen, verleend mag worden. Indien bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning, activiteit bouwen, niet wordt voldaan aan de koppelingseisen, dan kan deze omgevingsvergunning niet worden verleend door de gemeente Bernheze.

5.2.

Voorgenomen grondgebruik Een exploitatieplan maakt het mogelijk om het voorgenomen grondgebruik, ten behoeve van een zorgvuldige ruimtelijke en functionele uitvoering van het bestemmingsplan, bindend voor te schrijven. Dit voorgenomen grondgebruik geeft inzicht in de uitgeefbare gronden en in de gronden voor de toekomstige openbare ruimte in het exploitatiegebied. 1016.1079-EP3d1

Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Blad 13

In hoofdstuk 2.2 van deel A van dit Exploitatieplan is het voorgenomen ruimtegebruik van het Exploitatiegebied toegelicht. Voor dit Exploitatieplan zijn de regels voor het voorgenomen grondgebruik niet van toepassing. 5.3.

Werken en werkzaamheden Een exploitatieplan kan tevens eisen stellen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het Exploitatiegebied, de aanleg van Nutsvoorzieningen, en het inrichten van de Openbare Ruimte in het Exploitatiegebied. Ook kan het exploitatieplan regels stellen omtrent het uitvoeren van deze bedoelde werken en werkzaamheden. Deze eisen en regels geven de kwalitatieve voorschriften weer voor de inrichting van het exploitatiegebied, waardoor in het gehele exploitatiegebied eenzelfde kwaliteit en uitvoering van de werken en werkzaamheden wordt bewerkstelligd. In hoofdstuk 4 van deel A van dit Exploitatieplan worden de voorziene werken en werkzaamheden omschreven. In hoofdstuk 2 van deel C van dit Exploitatieplan zijn de eisen en regels voor de voornoemde werken en werkzaamheden van het onderhavige Exploitatieplan opgenomen.

5.4.

Sociale woningbouw Een exploitatieplan maakt het mogelijk om de Uitgeefbare gronden, waarop enkel en alleen sociale woningbouw mag plaatsvinden, bindend voor te schrijven in aantal en situering. Sociale woningbouw betreft de woningbouwcategorieën sociale huur- en sociale koopwoningen. In hoofdstuk 2.2 van deel A van dit Exploitatieplan is het voorgenomen ruimtegebruik van het Exploitatiegebied toegelicht. In hoofdstuk 3.2 van deel C van dit Exploitatieplan zijn de regels voor sociale woningbouw in het onderhavige Exploitatieplan opgenomen. In dit Exploitatieplan zijn eisen voor sociale woningbouw opgenomen. In het Exploitatiegebied zijn in ieder geval 12 sociale huurwoningen opgenomen. De uitgeefbare gronden voor sociale huurwoningen zijn aangewezen binnen het Exploitatieplangebied. Deze gronden zijn weergegeven op de kaart in bijlage 6 behorende bij deel C van dit Exploitatieplan en betreft de woningen binnen het met geel omlijnde gebied. Deze locatie is bepaald op basis van stedenbouwkundige uitgangspunten. Een sociale huurwoning is een woning met een huur onder de huurgrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, deze huurgrens betreft € 763,47 per maand, prijspeil 2022. Deze huurtoeslaggrens wordt jaarlijks geïndexeerd vastgesteld door de Rijksoverheid. Voor deze sociale huurwoningen geldt een handhavingstermijn van minimaal 15 jaar.

Indien hier niet aan wordt voldaan moet er, na ingebrekestelling, aan de gemeente een boete worden betaald.

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

5.5.

Blad 14

Geliberaliseerde woningen voor middenhuur Een exploitatieplan maakt het mogelijk om de Uitgeefbare gronden, waarop enkel en alleen bouwplannen voor geliberaliseerde woningen voor middenhuur worden bestemd, bindend voor te schrijven in aantal en situering. Deze uitgeefbare gronden geven aan waar in het Exploitatiegebied aangewezen bouwplannen voor geliberaliseerde woningen voor middenhuur door het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. In hoofdstuk 2.2 van deel A van dit Exploitatieplan is het voorgenomen ruimtegebruik van het Exploitatiegebied toegelicht. Voor dit Exploitatieplan zijn de regels voor geliberaliseerde woningen voor middenhuur niet van toepassing.

5.6.

Particulier opdrachtgeverschap Een exploitatieplan maakt het mogelijk om de uitgeefbare gronden, waarop enkel en alleen particulier opdrachtgeverschap mag plaatsvinden, bindend voor te schrijven in aantal en situering. Particulier opdrachtgeverschap betreft zowel individueel particulier opdrachtgeverschap als collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Deze uitgeefbare gronden geven aan waar in het exploitatiegebied aangewezen bouwplannen voor particulier opdrachtgeverschap door het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. In hoofdstuk 2.2 van deel A van dit Exploitatieplan is het voorgenomen ruimtegebruik van het Exploitatiegebied toegelicht. Voor dit Exploitatieplan zijn de regels voor particuliere opdrachtgeverschap niet van toepassing.

5.7.

Afwijken van de regels van het exploitatieplan Ten slotte maakt een exploitatieplan het mogelijk om regels te stellen, bij de in het exploitatieplan aangegeven eisen en regels, met inachtneming waarvan bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken. Deze regels zijn bij de desbetreffende eisen en regels in hoofdstuk 2 en 3 van deel C van dit Exploitatieplan opgenomen.

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Blad 15

DEEL B: EXPLOITATIEOPZET 1.

Exploitatieopzet De Wro (artikel 6.13) en het Bro (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.6) geven limitatief aan welke kosten in het Exploitatieplan mogen worden opgenomen. Daarnaast geeft het Bro (artikel 6.2.7) aan welke tot opbrengsten van de exploitatie worden gerekend. Onderstaand volgt een toelichting van de Exploitatieopzet en haar (verplichte) onderdelen van dit Exploitatieplan Heeswijkse Akkers. In bijlage 1 tot en met bijlage 4 van deel B van dit Exploitatieplan is in detail de Exploitatieopzet opgenomen.

1.1.

Aanduiding van het tijdvak De werkzaamheden in het Exploitatiegebied Heeswijkse Akkers - het bouwrijp maken van de gronden - zullen aanvangen, nadat het Bestemmingsplan Heeswijkse Akkers onherroepelijk is geworden. Dit is naar verwachting laatste kwartaal 2022. Het tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden plaatsvindt (de exploitatieperiode) bedraagt 7 jaar en loopt van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2026. Dit betekent dat de gemeentelijke grondexploitatie per 1 januari 2027 zal worden beëindigd en afgesloten.

1.2.

Aanduiding van de fasering In de Exploitatieopzet is de uitgifte van gronden voor aangewezen Bouwplannen voorzien in 3 jaar, te weten: 2023 tot en met 2025. De overige kosten zijn in het tijdvak van de Exploitatieopzet gefaseerd in afstemming met de uitgifte van gronden voor aangewezen Bouwplannen. In onderstaande tabel 1 is de fasering van de kosten en opbrengsten, zoals gehanteerd in de Exploitatieopzet procentueel opgenomen.

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Blad 16

Fasering van de kosten en opbrengsten

Boekwaarde

Kosten Waarde van de gronden Waarde van de opstallen Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen Kosten onderzoeken Kosten bodemsanering en grondwerken Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten van maatregelen Kosten buiten het exploitatiegebied Kosten voor toekomstige exploitaties Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht Kosten opstellen ruimtelijke plannen Kosten ontwerpcompetities Gemeentelijke apparaatskosten Kosten tijdelijk beheer (netto) Planschadekosten Niet terugvorderbare belastingen Rentekosten / -opbrengsten

100% 100% 100% 50%

2021

2022

2023

2024

2025

100% 50% 100% 30%

30%

15%

10%

20%

37%

39%

24%

2026

2027

100% 100% 100% 100% 100%

100% 20%

100%

Opbrengsten Uitgifte gronden Bijdragen en subsidies van derden Bijdrage andere exploitaties

50%

Tabel 1: fasering van de kosten en opbrengsten Exploitatieopzet

Op basis van deze fasering worden alle kosten en opbrengsten, met inachtneming van indexeringen, naar één en hetzelfde moment (peildatum Exploitatieplan en Bestemmingsplan) “teruggerekend”, waarbij de totale kosten en totale opbrengsten contant worden gemaakt. In onderstaande tabel 2 zijn de parameters voor indexeringen en het contant maken van de totale kosten en totale opbrengsten opgenomen. Parameters dynamische eindwaardeberekening

Startdatum exploitatie Einddatum exploitatie

1-1-2021 1-1-2027

Prijspeildatum

1-1-2022

Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentekosten Rente baten Rente contante waarde

3,0% per jaar 2,0% per jaar 1,55% per jaar 1,55% per jaar 1,55% per jaar

Tabel 2: parameters Exploitatieopzet

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

1.3.

Blad 17

Raming van de inbrengwaarde van de gronden Om de inbrengwaarde van de gronden in het Exploitatiegebied te ramen, worden, conform artikel 6.2.3 Bro, tot de kosten gerekend, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: 1. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; 2. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; 3. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; 4. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Ad 1 en 2 Alle eigendommen gronden en opstallen voor zover redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden in het Exploitatiegebied, zijn per peildatum 1 juni 2022 getaxeerd conform artikel 40b tot en met 40f Onteigeningswet door een gecertificeerd en onafhankelijk taxateur. Op basis van deze taxatie is de waarde van de gronden geraamd op € 2.815.000,00. De waarde van de opstallen, die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt, is op basis van voornoemde taxatie geraamd op € 55.000,00. De totale inbrengwaarde van de gronden en opstallen bedraagt derhalve circa € 2.870.000,00.

De taxatie inbrengwaarde is opgenomen in bijlage 1 van deel B van dit Exploitatieplan. Ad 3 In de Exploitatieopzet worden kosten voor het vrijmaken van gronden in het Exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten voorzien geraamd op € 100.000,00. Deze kosten zijn aanvullend aan de taxatie inbrengwaarde geraamd. Ad 4 De kosten voor sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het Exploitatiegebied worden geraamd op € 112.050,00 exclusief kostenstijging. De kosten voor sloop zijn conform de raming van taxatie inbrengwaarde prijspeil 1 juni 2022. In tabel 3 zijn de bovenstaande kostensoorten inclusief kostenstijging opgenomen, die in dit Exploitatieplan voorzien zijn (al dan niet deels gerealiseerd). Inbrengwaarde gronden

6.2.3.a 6.2.3.b 6.2.3.c 6.2.3.d

Waarde van de gronden Waarde van de opstallen Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen opstallen, obstakels, funderingen en kabels & leidingen

Totaal inbrengwaarde gronden

Nominaal

Kostenstijging Totaal

€ 2.815.000 € 55.000 € 100.000 € 112.050

€ € € €

- € 2.815.000 - € 55.000 - € 100.000 1.668 € 113.718

€ 3.082.050 €

1.668 € 3.083.718

Tabel 3: raming van de inbrengwaarde van de gronden en sloopkosten

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

1.4.

Blad 18

Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie Naast een raming van de inbrengwaarde van de gronden, zijn de andere kosten in verband met de exploitatie geraamd. De raming heeft plaatsgevonden op grond van artikel 6.2.4 Bro tot en met artikel 6.2.6 Bro. Daarbij is uitgegaan van objectief vastgestelde prijzen en waarden, die in het vrij maatschappelijk verkeer door een redelijk handelende partij zouden worden gehanteerd per prijspeil 1 januari 2022. Op grond van artikel 6.13 lid 6 Wro moeten de kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het Exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en welke toerekenbaar zijn aan het Exploitatieplan, naar evenredigheid worden opgenomen in de exploitatieopzet. In deze bepaling zijn de onderstaande drie criteria terug te vinden:  Profijt: het Exploitatiegebied of een gedeelte daarvan moet baat hebben bij de betreffende werken, werkzaamheden en maatregelen. Te denken valt aan fysiek nut (bij wegen of riolering bijvoorbeeld) of aan het feit dat door de voorzieningen en maatregelen een groter gebied kan worden ontwikkeld.  Toerekenbaarheid: de kosten zouden zonder het plan niet gemaakt worden of worden mede ten behoeve van het plan gemaakt.  Proportionaliteit: als meerdere percelen profijt hebben van een voorziening, werk of maatregel, worden de kosten naar rato verdeeld.

In onderstaande tabel 4 zijn de kostensoorten inclusief kostenstijging opgenomen, die in dit Exploitatieplan voorzien zijn (al dan niet deels gerealiseerd). Andere kosten in verband met de exploitatie

6.2.4.a 6.2.4.b 6.2.4.c 6.2.4.d 6.2.4.e 6.2.4.f 6.2.4.g 6.2.4.h 6.2.4.i 6.2.4.j 6.2.4.k 6.2.4.l 6.2.4.m 6.2.4.n

Kosten onderzoeken Kosten bodemsanering en grondwerken Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten van maatregelen Kosten buiten het exploitatiegebied (ook compensatiemaatregelen) Kosten voor toekomstige exploitaties (die in naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen) Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht Kosten opstellen ruimtelijke plannen Kosten ontwerpcompetities Gemeentelijke apparaatskosten Kosten tijdelijk beheer (netto) Planschadekosten Niet terugvorderbare belastingen Rentekosten / -opbrengsten

Totaal andere kosten in verband met de exploitatie

Nominaal

Kostenstijging Totaal

€ 46.550 € 7.600 € 1.660.000 € 330.000 € 41.679 € € 259.820 € 117.384 € € 196.965 € 9.000 € 195.000 € € 114.768

€ € € € € € € € € € € € €

€ 2.978.767 €

347 113 99.846 1.890 134 15.139 -

€ 46.897 € 7.713 € 1.759.846 € 330.000 € 43.569 € € 259.820 € 117.384 € € 196.965 € 9.134 € 210.139 € € 114.768

117.468 € 3.096.235

Tabel 4: raming van de andere kosten in verband met de exploitatie

De raming van de kosten voor de aanleg van voorzieningen in en buiten het Exploitatiegebied Heeswijkse Akkers, als opgenomen in tabel 4, zijn door de gemeente marktconform op prijspeil 1-1-2022 geraamd en als zodanig in de Exploitatieopzet opgenomen. Voor een nadere specificatie en technische omschrijvingen van werken, werkzaamheden en maatregelen wordt verwezen naar bijlage 2 (Programma van Eisen) van deel C van dit Exploitatieplan.

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Blad 19

Binnen het Exploitatieplangebied van Heeswijkse Akkers worden werkzaamheden voorzien en investeringen gemaakt, die toe te rekenen zijn aan het plangebied Kamersche Hoef. Het betreft de kostenposten voor overstort en de ontsluitingsweg, die aan de rand van het Exploitatieplangebied Heeswijkse Akkers gelegen is. De ontsluitingsweg is deels toe te rekenen aan het Exploitatieplangebied Heeswijkse Akkers en is deels toe te rekenen aan het plangebied Kamersche Hoef. De kosten van de ontsluitingsweg zijn toegerekend op basis van het aantal woningen in het Exploitatieplangebied Heeswijkse Akkers en het plangebied Kamersche Hoef (respectievelijk 72 en 139 woningen). De overstort is eveneens aan de beide plangebieden toegerekend op basis van het aantal woningen, zoals voorzien in de beide plangebieden. De investeringen voor de overstort en ontsluitingsweg zijn volledig opgenomen in dit Exploitatieplan. Voor het toe te rekenen deel aan het plangebied Kamersche Hoef zijn een tweetal bijdragen aan de opbrengstenzijde van de Exploitatieopzet opgenomen. Deze bijdragen dienen door de gemeente als toe te rekenen kosten bij de ontwikkeling van het plangebied Kamersche Hoef te worden betrokken, hetzij privaatrechtelijk hetzij publiekrechtelijk.

De raming van de kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht, kosten opstellen ruimtelijke plannen en gemeentelijke apparaatskosten, ook wel de planontwikkelingskosten genaamd, zijn conform de ministeriële regeling plankosten Exploitatieplan (Plankostenscan) versie 2021 opgenomen. Deze plankostenscan (vragenlijst, productenlijst en resultaat) is opgenomen in bijlage 3 van deel B van dit Exploitatieplan. Op basis van het op 10 januari 2022 gepubliceerde indexpercentage voor CAO-lonen zijn deze waardes vervolgens geïndexeerd met 2,1%. De kosten voor tegemoetkoming in planschade zijn op basis van de in opdracht van de gemeente Bernheze recent opgestelde planschaderisicoanalyse. Deze planschaderisicoanalyse is opgenomen als bijlage 5 van deel B van dit Exploitatieplan. In totaal zijn deze kosten geraamd op € 195.000,00, exclusief kostenstijging. De totale kosten op eindwaarde van de in tabel 3 en 4 opgenomen kosten bedragen € 6.179.953,00. Aan de hand van de in tabel 2 genoemde parameters komt de contante waarde van de totale kosten uit op € 5.722.497,00. 1.5.

Raming van de opbrengsten van de exploitatie Op grond van artikel 6.2.7 Bro worden tot de opbrengsten van de exploitatie, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten derde Wro, gerekend de ramingen van de volgende opbrengsten: • van uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied; • van bijdrage en subsidies van derden; • welke worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. In het Exploitatiegebied Heeswijkse Akkers omvat het woningbouwprogramma in totaal 72 woningen / kavels, als volgt verdeeld: 1. 12 grondgebonden woningen in de sociale sector (1.393 m²) en 2. 60 grondgebonden woningen in de vrije sector (15.040 m²).

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Blad 20

In onderstaande tabel 5 wordt aangegeven welke opbrengsten, incl. opbrengstenstijging, worden verkregen uit de uitgifte van gronden in het Exploitatiegebied. Voor een gedetailleerde onderbouwing van de uitgifteprijzen per categorie wordt verwezen naar het Grondprijsadvies Heeswijkse Akkers 2022 in bijlage 4 van deel B van dit Exploitatieplan. Daarnaast is een tweetal bijdragen van het plangebied Kamersche Hoef aan de opbrengstenzijde opgenomen. Een bijdrage voor de in dit exploitatieplan (onder de kostensoort kosten aanleg voorzieningen) opgenomen bovenwijkse investeringen voor de overstort en een bijdrage voor de ontsluitingsweg. Opbrengsten van de exploitatie

Eenheidsprijs

Hoeveelheid

Eenheid

6.2.7.a Uitgifte gronden

Nominaal

Opbrengstenstijging

Totaal

€ 6.498.649 €

308.969

€

6.807.618

€ 240.938 € 461.061 € 960.010 € 1.359.805 € 1.415.628 € 1.164.600 € 896.607

€ € € € € € €

3.623 22.498 46.844 66.352 69.076 56.827 43.750

€ € € € € € €

244.561 483.558 1.006.854 1.426.157 1.484.704 1.221.427 940.357

6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden

€

6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties

€

543.000

€

543.000

€ €

211.000 332.000

€ 7.041.649 €

308.969

€

7.350.618

Rijwoning sociale huur Rijwoning k oop (goedk oop) Rijwoning k oop (middelduur) Rijwoning k oop (duur) 2^1-k apwoning Vrijstaand Patiowoning

* Bijdrage Kamersche-Hoef - riooloverstort * Bijdrage Kamersche-Hoef - ontsluitingsweg

€ € € € € € €

20.078,20 410,00 475,00 535,00 315,00 450,00 395,00

€ 211.000,00 € 332.000,00

TOTAAL OPBRENGSTENRAMING

12,00 1.124,54 2.021,07 2.541,69 4.494,06 2.588,00 2.269,89

st m2 m2 m2 m2 m2 m2

1,00 post 1,00 post

Tabel 5: raming van de opbrengsten van de exploitatie

De totale opbrengsten op eindwaarde van de in tabel 5 opgenomen opbrengsten bedragen € 7.350.618,00. Aan de hand van de genoemde parameters in tabel 2, bedragen de totale opbrengsten op contante waarde € 6.806.506,00. 1.6.

Rente kosten/baten Op basis van de onderdelen kostenraming, opbrengstenraming en de fasering ontstaan er kasstromen. Wanneer de kasstroom per jaar negatief is, “dient” over dit saldo rente betaald te worden: als het ware wordt dan rente betaald over het geleende werkkapitaal. Wanneer de kasstroom per jaar positief is, “wordt” over dit saldo rente ontvangen: als het ware ontvang je dan rente over het gespaarde werkkapitaal. Het percentage voor deze rente (kosten en baten) is in tabel 2 weergegeven. In de volgende tabel is de berekening van de rentekosten en rentebaten weergegeven.

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Rente Kosten incl. inflatie Opbrengsten incl. inflatie Saldo op datum

Totaal

31-12-2021

1-7-2022

1-7-2023

1-7-2024

1-7-2025

1-7-2026

€ 6.077.457 € 3.909.716 € 699.183 € 604.914 € 310.088 € 319.391 € 234.165 € 7.350.618 € € 271.500 € 2.772.294 € 2.630.122 € 1.676.703 € € 3.909.716- € 4.367.582- € 2.267.901- € 16.980 € 1.374.555 € 1.161.696

Renteparameter (lasten) Renteparameter (baten)

Rentesaldo NCW Rentesaldo

Blad 21

1,55% 1,55%

€ €

102.496- € 94.909-

30.184- €

1,55% 1,55%

33.719- €

1,55% 1,55%

17.509- €

1,55% 1,55%

131

1,55% 1,55%

€

1,55% 1,55%

10.612

€

8.969

1-7-2027 € € €

1,55% 1,55%

€

Tabel 6: Rentekosten en –baten exploitatie

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Blad 22

Wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden De kosten en opbrengsten van de exploitatieopzet, zoals genoemd in hoofdstuk 1 van deel B van dit Exploitatieplan, worden gefaseerd opgenomen in het tijdvak van de Exploitatieopzet, waardoor de kosten en opbrengsten onderhevig worden aan de gevolgen van inflatie en van rentekosten/-baten (dynamische eindwaardeberekening). Rekening houdend met deze fasering worden alle kosten en opbrengsten naar één en hetzelfde moment “teruggerekend”. Hierdoor worden de totale kosten en totale opbrengsten contant gemaakt. Op grond van artikel 6.16 Wro mogen de contante kosten verhaald worden tot de som van de contante opbrengsten in de exploitatieopzet, verminderd met de contante waarde van ontvangen bijdragen en subsidies: de zogenaamde macro-aftopping. De totale contante kosten worden vervolgens verdeeld (omgeslagen) over alle percelen waarop een (deel van een) Bouwplan mogelijk is.

Onder een Bouwplan wordt op grond van artikel 6.2.1 Bro verstaan: • de bouw van één of meer woningen of hoofdgebouwen; • de uitbreiding van een gebouw met minimaal 1.000 m² brutovloeroppervlakte of één of meer woningen; • de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden mits tenminste 10 woningen worden gerealiseerd; • de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel/dienstverlening/kantoor of horecadoeleinden mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies minimaal 1.500 m² brutovloeroppervlakte bedraagt; • de bouw van kassen met een oppervlakte van minimaal 1.000 m² brutovloeroppervlakte. De totale contante kosten, de contante waarde van de ramingen in paragraaf 1.3 en paragraaf 1.4 van deel B van dit Exploitatieplan, bedragen voor het Exploitatieplan € 5.722.497,00. Hierop dient de contante waarde van de (gerealiseerde) bijdrage en subsidies van derden van dit Exploitatieplan in mindering te worden gebracht, zijnde € 502.806,00. Dit resulteert in een totaal aan contante te verhalen kosten van dit Exploitatieplan ter grootte van € 5.219.691,00.

De totale contante opbrengsten, de contante waarde van de raming in paragraaf 1.5 van deel B van dit Exploitatieplan, exclusief bijdrage en subsidies van derden, bedragen voor het Exploitatieplan € 6.303.700,00. De totaalsom van de contante kosten is derhalve lager dan de totaalsom van de contante opbrengsten. Alle kosten van het Exploitatieplan kunnen dus worden verhaald.

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Blad 23

De bruto Exploitatiebijdrage, die bij het verlenen van de omgevingsvergunning moet worden berekend, wordt op grond van artikel 6.18 Wro als volgt berekend: 1. Ten eerste worden in het exploitatieplan uitgiftecategorieën vastgesteld (paragraaf 1.5 van deel B van dit Exploitatieplan). Zonodig wordt daarbinnen een verder onderscheid aangebracht. 2. Vervolgens wordt per onderscheiden categorie een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid vierkante meters vloeroppervlakte of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf. 3. Per categorie wordt een gewichtsfactor vastgesteld, deze wordt bepaald door de laagste eenheidsprijs per m² op “1” te zetten en de overige eenheidsprijzen hieraan te relateren. 4. Daarna worden, door elke basiseenheid te vermenigvuldigen met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor, gewogen eenheden vastgesteld. 5. Vervolgens worden de gewogen eenheden in het exploitatiegebied bij elkaar opgeteld tot een totaal van gewogen eenheden van het exploitatieplan. 6. Ten slotte is het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid dan het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16 Wro, gedeeld door het overeenkomstig het totaal berekende aantal gewogen eenheden. In onderstaande tabel 7 is de berekening van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid weergegeven.

Verhaalbaar bedrag per gewogen eenheid Programma Rijwoning sociale huur Rijwoning k oop (goedk oop) Rijwoning k oop (middelduur) Rijwoning k oop (duur) 2^1-k apwoning Vrijstaand Patiowoning

1.392,52 1.124,54 2.021,07 2.541,69 4.494,06 2.588,00 2.269,89

Totaal gewogen eenheden

Eenheidsprijs (per m²) € € € € € € €

173,02 410,00 475,00 535,00 315,00 450,00 395,00

Gewichtsfactor

1,00 2,37 2,75 3,09 1,82 2,60 2,28

Gewogen eenheden nominaal 1.393 2.665 5.548 7.859 8.182 6.731 5.182

contant 1.402 2.693 5.608 7.943 8.270 6.803 5.238

37.559

37.955

Maximaal contant verhaalbare kosten

Maximaal te verhalen kosten per gewogen eenheid

5.219.691

€

137,52

Tabel 7: berekening verhaalbare bedrag per gewogen eenheid

Op basis van de in de omgevingsvergunningaanvraag opgenomen Bouwplannen kan de bruto Exploitatiebijdrage worden berekend. De bruto Exploitatiebijdrage wordt bepaald door het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid te vermenigvuldigen met de uitgiftecategorieën die in de aanvraag voor de omgevingsvergunning zijn opgenomen. Bij zelfrealisatie wordt de bepaalde bruto Exploitatiebijdrage vervolgens met de navolgende kosten verminderd (artikel 6.19 Wro): 1. De inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, voor zover deze niet volgens het exploitatieplan buiten het kostenverhaal blijven;

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Blad 24

2. De eventuele kosten die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt, welke kosten voor de berekening van het te verhalen bedrag niet hoger kunnen zijn dan de raming van die kosten in het exploitatieplan. Na aftrek van de bovenstaande waarde van de Uitgeefbare gronden en de bovenstaande kosten resteert de netto Exploitatiebijdrage. Deze netto Exploitatiebijdrage is de aanvrager van de omgevingsvergunning aan de gemeente verschuldigd en aanvrager dient deze netto Exploitatiebijdrage, binnen de daartoe in de omgevingsvergunning gestelde termijn, aan de gemeente te voldoen. Tot slot kan de netto Exploitatiebijdrage, voor de berekening van het saldo van de aanvrager van de omgevingsvergunning, worden verminderd met de aankoopwaarde voor de Openbare ruimte van de desbetreffende zelfrealisatie. De eerdergenoemde netto Exploitatiebijdrage is berekend op contante waardedatum 1 januari 2022. De netto Exploitatiebijdrage wordt vanaf de contantewaardedatum tot aan het moment van verlening omgevingsvergunning, activiteit bouwen, geïndexeerd met de in tabel 2 opgenomen parameter rente contante waarde.

Als laatste dient te worden opgemerkt, dat uit de vastgelegde berekeningssystematiek in de Wro voor de netto Exploitatiebijdrage volgt, dat bij zelfrealisatie van de eigendommen waarop hoge kosten drukken en lage of geen opbrengsten voorzien zijn, een netto Exploitatiebijdrage door de aanvrager van de omgevingsvergunning kan worden ontvangen. Terwijl bij zelfrealisatie van de eigendommen waarop lage kosten en hoge opbrengsten rusten, een netto Exploitatiebijdrage dient te worden betaald. Het kan voorkomen dat de in een Exploitatieplan geraamde kosten op een bepaald eigendom de geraamde opbrengsten zullen overtreffen. In dat geval heeft de aanvrager van de omgevingsvergunning recht op een te ontvangen netto Exploitatiebijdrage op basis van het Exploitatieplan. De vergunninghouder kan echter pas een beroep doen op deze vergoeding als de met het perceel verband houdende in het Exploitatieplan opgenomen prestaties zijn verricht. Die prestaties kunnen niet alleen bestaan uit de uitvoering van de in het Exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden, maar ook uit de overdracht aan de gemeente van gronden, bestemd voor Openbare ruimte. Wanneer een vergunninghouder weigert dergelijke gronden over te dragen, terwijl dit wel in het Exploitatieplan voorzien was, kan de gemeente op haar beurt weigeren de netto Exploitatiebijdrage te verstrekken.

In onderstaande tabel 8 is de voorbeeldberekening van de netto Exploitatiebijdrage per eigenaar weergegeven, indien deze exploitant een succesvol beroep op zelfrealisatie doet 1.

1 In de berekening is uitgegaan van een fictieve toekomstige situatie van een grondeigenaar met een fictieve inbrengwaarde en

fictieve gewogen eenheden. De contante kosten en opbrengsten zijn op het Exploitatieplan Heeswijkse Akkers gebaseerd. 1016.1079-EP3d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Blad 25

Voorbeeldberekening exploitatiebijdrage te betalen per omgevingsvergunning

Stap 1: gegevens ingediende omgevingsvergunning

A Inbrengwaarde perceel B Uitgeefbaar gebied perceel C Openbaar gebied perceel D Totaal aantal gewogen eenheden omgevingsvergunning E Zelfverrichte werkzaamheden

€

200.000 60% 40% 4.000 -

Stap 2: berekening exploitatiebijdrage per omgevingsvergunning

F Totaal contante kosten G Totaal contante opbrengsten

€ 5.219.691 € 6.303.700

H Maximaal verhaalbare kosten ( = minimum van F en G)

€ 5.219.691

I Totaal aantal gewogen eenheden exploitatieplan J Maximaal verhaalbare kosten per gewogen eenheid D Totaal aantal gewogen eenheden omgevingsvergunning

€

37.955 137,52 4.000

K Maximaal te verhalen kosten op omgevingsvergunning ( = J x D / bruto exploitatiebijdrage )

€

550.089

A Inbrengwaarde perceel B Uitgeefbaar gebied perceel L Inbrengwaarde zelf te bebouwen deel perceel ( = A x B )

€ €

200.000 60% 120.000

E Zelfverrichte werkzaamheden aanvrager omgevingsvergunning

€

M Netto exploitatiebijdrage omgevingsvergunning ( = K - L - E ) te verbinden aan verlening van de omgevingsvergunning

€

430.089

Stap 3: saldo eigenaar perceel, bij aankoop openbaar deel tegen getaxeerde inbrengwaarde door gemeente A Inbrengwaarde perceel C Openbaar gebied perceel N Inbrengwaarde openbaar deel perceel ( = A x C )

€ €

200.000 40% 80.000

O Saldo eigenaar perceel bij aankoop openbaar deel ( = M - N )

€

350.089

Tabel 8: voorbeeldberekening netto Exploitatiebijdrage individuele eigenaar

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Blad 26

Gerealiseerde kosten en opbrengsten De in de Exploitatieopzet opgenomen begroting van kosten en opbrengsten is voor een groot deel gebaseerd op ramingen. Per 1 januari 2022 zijn er verschillende percelen verworven, zijn er diverse onderzoeken gedaan en zijn er voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd. Op dit moment zijn er nog geen opbrengsten uit gronduitgifte of anderszins in het kader van dit Exploitatieplan gerealiseerd. Een overzicht van de gerealiseerde kosten en opbrengsten, bij vaststelling van het Exploitatieplan, is op grond van artikel 6.2.8 Bro in onderstaande tabel 9 weergegeven. Percentage gerealiseerde kosten

Begroot

Gerealiseerd per 31/12/2021

74%

Kostensoort 6.2.3.a Waarde van de gronden 6.2.3.b Waarde van de opstallen 6.2.3.c Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. 6.2.3.d Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen 6.2.4.a Kosten onderzoeken 6.2.4.b Kosten bodemsanering en grondwerken 6.2.4.c Kosten aanleg voorzieningen in het gebied 6.2.4.d Kosten van maatregelen 6.2.4.e Kosten buiten het exploitatiegebied (ook compensatiemaatregelen) 6.2.4.f Kosten voor toekomstige exploitaties (die in naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen) 6.2.4.g Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht 6.2.4.h Kosten opstellen ruimtelijke plannen 6.2.4.i Kosten ontwerpcompetities 6.2.4.j Gemeentelijke apparaatskosten 6.2.4.k Kosten tijdelijk beheer (netto) 6.2.4.l Planschadekosten 6.2.4.m Niet terugvorderbare belastingen 6.2.4.n Rentekosten / -opbrengsten

€ € € € € € € € € € € € € € € € € €

2.815.000 55.000 100.000 113.718 46.897 7.713 1.759.846 330.000 43.569 259.820 117.384 196.965 9.134 210.139 114.768

€ € € € € € € € € € € € € € € € € €

2.083.284 85.000 36.373 225.143 330.000 59.592 113.863 187.116 6.048 12.272

10,7%

Totaal kosten

€

6.179.953

€

3.138.692

51%

Opbrengstensoort 6.2.7.a Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied 6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden 6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Bernheze&id=b7329810-ecdd-4d28-badd-faaec7f4a044