BOPA Sint Servatiusstraat - Balledonk Heeswijk-Dinther - Motivering

27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther GOEDE ONDERBOUWING VAN DE EFFECTEN OP DE FYSIEKE LEEFOMGEVING (GOFLO) 24 MAART 2025

Gemeente Bernheze 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther

Gegevens adviesbureau Naam

: Pittiger in planologie

Plaats

: Sint-Oedenrode

Website

: www.pittiger.com

Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

2

Inhoudsopgave 1.

2.

Inleiding .......................................................................................................................................... 4 1.1

Aanleiding en achtergrond .................................................................................................... 4

1.2

Locatie ................................................................................................................................... 4

1.3

Leeswijzer .............................................................................................................................. 5

Planbeschrijving .............................................................................................................................. 6 2.1

Bestaande situatie ................................................................................................................... 6

2.2

Plan ........................................................................................................................................ 8

3. Voorbereiding ................................................................................................................................... 11 3.1

Vooroverleg ......................................................................................................................... 12

3.2

Participatie omgeving .......................................................................................................... 13

4 Toetsing aan het omgevingsplan ....................................................................................................... 14 4.1

Toetsing aan het omgevingsplan ......................................................................................... 14

4.2

Bruidsschat .......................................................................................................................... 15

4.3

Verordeningen die onderdeel uitmaken van het omgevingsplan van rechtswege ............. 16

5 Visie en beleid .................................................................................................................................... 17 5.1

Rijksbeleid ........................................................................................................................... 17

5.2

Provinciaal beleid ................................................................................................................ 20

5.3

Waterschapsbeleid .............................................................................................................. 25

5.4

Gemeentelijk beleid ............................................................................................................ 26

6 Aspecten fysieke leefomgeving ......................................................................................................... 42

7

8

9

6.1

Kwaliteit leefomgeving ........................................................................................................ 42

6.2

Besluit milieueffectrapportage............................................................................................ 79

6.3

Groen en natuur .................................................................................................................. 80

6.4

Bedrijven en milieuzonering ................................................................................................ 83

Uitvoerbaarheid ............................................................................................................................ 87 7.1

Economische uitvoerbaarheid ............................................................................................. 87

7.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid...................................................................................... 87

Belangenafweging en conclusie .................................................................................................... 90 8.1

Doelen van de wet (Omgevingswet artikel 1.3) .................................................................. 90

8.2

Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) ........................................... 90

8.3

Verwerken BOPA in omgevingsplan .................................................................................... 91

Bijlagen ......................................................................................................................................... 92

Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

3

1. Inleiding 1.1 Aanleiding en achtergrond Op de hoek van de Sint Servatiusstraat, de Droevendaal en het Balledonk (naast de Jumbo) is in het voormalige ‘Heeswijk’ een met gras, bomen en struiken ingericht perceel gelegen. Combinatie Muller-Wagemakers is in samenwerking met woningstichting JOOST het voornemen om op dit perceel 27 sociale huurappartementen, parkeerplaatsen en andere bijbehorende voorzieningen te realiseren. De locatie is op dit moment bestemd als ‘groen’ en ‘waarde – archeologie 2’. Het planvoornemen is niet passend binnen de op de locatie vigerende regels. De gemeente Bernheze heeft op 28 maart 2024 toegezegd onder voorwaarden (zie hoofdstuk 3) medewerking te willen verlenen aan het planvoornemen. Om het planvoornemen mogelijk te maken is gekozen voor het doorlopen van een procedure voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, waarbij gemotiveerd moet worden dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Daartoe strekt deze goede onderbouwing van de effecten op de fysieke leefomgeving (goflo). 1.2 Locatie De locatie is gelegen in het centrum van het voormalige ‘Heeswijk’ in Heeswijk-Dinther in de nabijheid van allerlei centrumvoorzieningen. De locatie is kadastraal bekend gemeente Heeswijk-Dinther, sectie C, nummers 3439 gedeeltelijk, 2513 gedeeltelijk, 2606 gedeeltelijk, 6068 gedeeltelijk en kent een grootte van in totaal 1.150 m2.

De locatie wordt aan de noordoostzijde begrensd door de Sint Servatiusstraat, aan de oostzijde door de Jumbo (nr. 39/39a), aan de zuidzijde door het Balledonk en westzijde door de Droevendaal. Hieronder is de locatie met een geel kader op de luchtfoto met kadastrale ondergrond globaal weergegeven.

Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

4

1.3 Leeswijzer Deze goflo is opgesteld om een evenwichtig toedeling van functies aan locaties te motiveren in het kader van de activiteit: planologisch strijdig gebruik. Na dit inleidende hoofdstuk volgen de hoofdstukken met de verantwoording van die activiteit. In hoofdstuk 2 staat een beschrijving en analyse van de huidige situatie waarbij zowel de ruimtelijke aspecten als functionele aspecten aan de orde komen. In dit hoofdstuk wordt ook het planvoornemen beschreven. In hoofdstuk 3 wordt uiteengezet hoe de buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor het planologische strijdig gebruik is voorbereid. In hoofdstuk 4 wordt het planvoornemen getoetst aan het omgevingsplan van rechtswege en worden de strijdigheden in beeld gebracht. In hoofdstuk 5 vindt toetsing plaats aan de ruimtelijke beleidskaders: in welke mate sluit de voorgenomen wijziging aan op het beleid en aan de (omgevings)visie en programma’s van de gemeente Bernheze en hogere overheden. In hoofdstuk 6 vindt toetsing plaats aan regels en normen van omgevingsaspecten en milieu. Tot slot staat in hoofdstuk 7 de economische en maatschappelijke haalbaarheid en leest u in hoofdstuk 8 dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (conclusie). Hoofdstuk 10 bevat een opsomming van de bijlagen.

Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

5

2. Planbeschrijving 2.1 Bestaande situatie 2.1.1 Beschrijving van de omgeving van de locatie Heeswijk-Dinther In 1994 ging de gemeente Heeswijk-Dinther, welke uit de dorpen Heeswijk en Dinther bestond, op in de huidige gemeente Bernheze. Op de brede dekzandrug van de oeverwal die tussen de beekdalen van de Aa en de Leijgraaf is gelegen, zijn twee kernen (Heeswijk en Dinther) ontstaan te midden van een complex van akkers en weilanden. Door uitbreiding van de bebouwing op aangrenzende akkers zijn de kernen Heeswijk en Dinther aan elkaar gegroeid. De ruimtelijke structuur wordt bepaald door de aaneengesloten lintbebouwing van de voormalige kernen, parallel aan het dal van de Aa. Na de samenvoeging van beide kernen is tussen Heeswijk en Dinther, rondom Plein 1969, een nieuw dorpscentrum met winkels en voorzieningen gerealiseerd. De centrale ruimtes van de vroegere dorpen (met karakteristieke open ruimtes en monumentale bomen) zijn, net als de historische lintstructuur, nog herkenbaar aanwezig. Uitbreidingen van de kern liggen met name aan de noordzijde van de oorspronkelijke lintbebouwing. Aan de oostzijde van de kern ligt een klein bedrijventerrein, dat qua maat en schaal goed bij de kern past. HeeswijkDinther heeft aan de noordzijde van de kern, richting de Leijgraaf, een kleinschalige dorpsrand met waterlopen, bomenrijen en bosjes.

Aan de zuidzijde, richting de Aa, is sprake van een meer transparante overgang tussen het dorp en het beekdal. De laanbeplanting langs de Hoofdstraat is op enkele plaatsen onderbroken. Enkele oude wegen verbinden, met veelal restanten van laanbeplanting, de historische centra met het buitengebied. In Heeswijk vormt de abdij met bijbehorende lanen een karakteristiek element in de groenstructuur. De monumentale beplanting rond de abdij staat niet in relatie met de groenstructuur van Dinther en langs de Hoofdstraat. De dorpsranden zijn over het algemeen zacht te noemen, met uitzondering van de harde rand langs de uitbreiding aan de noordzijde van de kern. In Heeswijk-Dinther hebben de oude linten een cultuurhistorische waarde. Daarnaast zijn de Abdij van Berne en diverse historische groenstructuren aan te merken als waardevol. Functionele karakteristiek van de omgeving De locatie ligt in het centrum van het voormalige ‘Heeswijk’ in Heeswijk-Dinther (zie rode pin op de luchtfoto hieronder). In het centrum zijn diverse centrumfuncties gelegen, zoals een supermarkt, kapper, drogisterij, telefoonwinkel, makelaar, tankstation en boekhandel. Ten zuiden van de locatie bevinden zich sportvelden (tennis, korfbal, voetbal). Daarnaast is wonen een belangrijke functie in dit centrum.

Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

6

2.1.2 Beschrijving van de locatie De locatie bevindt zich nabij meerdere wegen en bevat in verband met de functie geen specifieke onstluiting (in/uitrit). De locatie is bestemd als onbebouwd gebied en ook als zodanig in gebruik. Er is op de locatie geen bebouwing aanwezig, slechts beplanting en een parkeerstrook. Het gaat om bomen, struiken en gras. Enkele elementen hiervan zijn behoudenswaardig. De parkeerstrook is openbaar en bestaat ter hoogte van de locatie uit 6 parkeerplaatsen. De foto’s hieronder geven een indruk van de bestaande situatie ter plaatse.

locatie: hoek Sint Servatiusstraat/ Droevendaal

Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

7

locatie: hoek Droevendaal/ Balledonk

locatie: Balledonk

2.2

Plan 2.2.1 Uiteenzetting planvoornemen

Het planvoornemen bevat de realisatie van twee kleinschalige appartementencomplexen, haaks op elkaar. Waarin in totaal 27 sociale huurappartementen worden gerealiseerd. Daarnaast blijven in de buitenruimte twee bestaande bomen behouden (behoudenswaardige elementen) en wordt de buitenruimte ingericht met 16 parkeerplaatsen (10 nieuwe en 6 bestaande) en andere bijbehorende voorzieningen (paden, vluchttrap et cetera). De appartementen kennen een grootte van circa 60 m2 gbo, waarin een woonkamer, twee slaapkamers, een badkamer, wc, en technische ruimte zijn voorzien. Ook hebben alle appartementen een balkon. De balkons zijn gesitueerd op de Sint Servatiusstraat en op de Droevendaal. De afbeelding hieronder (situatietekening) geeft een beeld van de inrichting van de locatie in de toekomstige situatie.

Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

8

2.2.2 Stedenbouwkundige karakteristiek en beeldkwaliteit Stedenbouw De bouwmassa van de 27 sociale huurappartementen heeft een bouwhoogte van 4 bouwlagen en is opgedeeld in 2 bouwblokjes. Het kortere bouwblok aan de zijde SintServatiusstraat kent een verspringende opbouw om recht te doen aan de aanwezige en ook gewenste verspringende gevellijnen aan de Sint-Servatiusstraat. Het langere bouwblok staat evenwijdig aan de Droevendaal. Ook hier is een kleine verspringing aangebracht op de hoek met Sint-Servatiusstraat. Enerzijds om de levendigheid in de gevel te garanderen, anderzijds, om de monumentale boom op de hoek Sint-Servatiusstraat met de Droevendaal de nodige ruimte te bieden. De hoogte van de beoogde bebouwing vormt een gewenst accent in het hart van HeeswijkDinther. De bebouwing aan de overzijde aan de Droevendaal en ook aan de overzijde van de Sint-Servatiusstraat wordt gekenmerkt door winkels en voorzieningen in de plint en appartementen erboven met een hoogte van 3 bouwlagen. De reeds aanwezige bebouwing aan de overzijde van de voorliggende locatie kent op de hoek een accent, dat wordt beantwoord met een identiek accent aan de overkant, waardoor er als het ware een “poort” ontstaat.

De nieuwe bebouwing sluit in hoogte aan op het accent en zorgt ervoor dat er niet een poort, maar meer een plein wordt gevormd in het hart van Heeswijk-Dinther, samen met het voormalige gemeentehuis als 4e wand. Vanaf de Sint Servatiusstraat is een toegang en doorgang gemaakt die is geaccentueerd met een eigen houten frame. Bovendien wordt aan de voorzijde van de nieuwe bebouwing

Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

9

aan de Droevendaal een groene ruimte ingericht. Vanuit het hart van Heeswijk-Dinther wordt hiermee een groene verbinding gemaakt naar het Aa-dal. De afbeeldingen hieronder zijn weergaven van de gevels aan de Sint Servatiusstraat en de Droevendaal.

Architectuur De basis van het plan is een helder concept met enkele nuances per gevel. Alle woningen zijn voorzien van woningbrede woonkamers met open keuken gericht op het uitzicht en groen. De 27 sociale huurappartementen hebben een beukmaat van 6,5 meter breed. Deze breedte geeft gecombineerd met de houten frames met balkons, de begroeide groene gevelschermen en de grote kozijnen een rijk beeld. Aan de achterzijde van het gebouw zijn de woningen toegankelijk via een brede galerij aan een grotendeels omsloten binnenterrein. De galerij en straatgevels zijn plaatselijk voorzien van groene afscheidingen voor ritmiek en een privédeel per woning. Het L-vormige gebouw vormt in combinatie met het openbaar groen een markante hoek in het centrum van Heeswijk-Dinther. De bebouwing omarmt daarbij op eigen terrein een buitenruimte waarin collectiviteit centraal staat. De groen ingerichte buitenruimte voorziet in parkeerplaatsen en een collectieve fietsenberging. Door de opbouw van de bakstenen bouwblokken in twee tinten metselwerk met is aansluiting gevonden bij omliggende bebouwing. Zowel het metselwerk als het houten frame zijn zorgvuldig in verspringende hoogtes gekozen. Voor meer visuele connectie met het omliggende groen is dit ook doorgezet in de gevels. De appartementen op de begane grond zijn met hagen omsloten terrassen verbonden met het maaiveld.

De begroeide houten frames bij de balkons brengen de natuur tot in de woning. De combinatie van verdiepingshoge vensters met geïntegreerde houten frames met balkons en begroeiing is een geleidelijke overgang naar de natuurlijke parkachtige omgeving. Overal ervaar je het groene landschap.

Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

10

2.2.3 Functionele karakteristiek Het planvoornemen betreft de functie wonen voor een seniore doelgroep. Gezien wonen ruimschoots onderdeel is van de functionele karakteristiek van de omgeving, sluit het planvoornemen wat dat betreft goed hierbij aan. Bovendien is het toevoegen van woningen nabij dagelijkse voorziening niet alleen positief voor de nieuwe bewoners (gemak, behoud/bevordering zelfredzaamheid et cetera), maar draagt het ook direct bij aan de draagkracht voor het voorzieningenniveau (meer afnemers binnen het verzorgingsgebied van voorzieningen), zorgt het voor de vermindering van vervoersbewegingen en is hierdoor uitbreiding elders niet nodig.

Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

11

3. Voorbereiding 3.1 Vooroverleg De initiatiefnemer van het planvoornemen heeft zijn plannen voordat de Omgevingswet in werking is getreden 21 december 2023) als principeverzoek bij de gemeente Bernheze ingediend. Het college van B&W heeft na behandeling door de intaketafel onder voorwaarden ingestemd met het planvoornemen (28 maart 2024). De voorwaarden bestaan uit: 1. Maximaal 4 bouwlagen; 2. Het streven is 100% sociale huur, maar het is ook voortelbaar dat er andere woningtypen in het gebouw komen, passend binnen de Woonvisie en regiodeal; 3. Er dient een doorkijk te blijven vanuit de sportvelden en de Droevendaal richting het centrum, omdat dit één van de weinige doorkijken/inprikkers is die er nog zijn in deze aardig versteende wijk. Daarnaast zijn de monumentale bomen beschermd; 4. De rooilijn van het gebouw moet aansluiten bij de rooilijnen van de omgeving (grenzen: gevel woning op de hoek van de Balledonk en de gevel van het tegenovergelegen gebouw aan de Sint Servatiusstraat), zie afbeelding hieronder.

Rechts van de lijn mag bebouwd worden (met behoud van de monumentale bomen, waarvoor de bomenposter gehanteerd moet worden en een boomeffectanalyse opgesteld) en links van de lijn is voor groen. 5. Woningbouw is voorstelbaar, het aantal woningen kan binnen de gegeven grenzen (rooilijnen en hoogte) varieren. 6. O.b.v. zorgwoningen die 100% sociale huur zijn kan ingestemd worden met een parkeernorm van 0,6 per woning.

Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

12

De voorwaarden zijn door de initiatiefnemer overgenomen en de plannen zijn verworden tot het planvoornemen zoals dat in deze goflo is gemotiveerd en één keer is voorgelegd aan de omgevingstafel. Hieruit kwam dat alle milieuaspecten (ODBN) akkoord zijn en er nog enkele wijzigingen moesten worden doorgevoerd t.a.v. de motivering van de aspecten volkshuisvesting, klimaatadaptatie/water, openbare ruimte, civiele techniek/ riolering en kostenverhaal. Verder hebben de ketenpartners waterschap Aa en Maas, provincie NoordBrabant en Rijkswaterstaat op het plan gereageerd. Alle opmerkingen zijn verwerkt, een twee omgevingstafel is niet nodig bevonden. 3.2 Participatie omgeving In de aanwijzingslijst Adviesrecht en participatie bij buitenplanse omgevingsactiviteiten staat voor welke omgevingsplanactiviteiten participatie verplicht is. Het planvoornemen bestaat uit het bouwen van meer dan 11 woningen en is daarom een plan dat voorkomt op de aanwijzingslijst. Participatie door de initiatiefnemer is op basis daarvan verplicht. Hiervoor kan de Handreiking participatie van de gemeente Bernheze gebruikt worden. De initiatiefnemer heeft aan de omwonenden van zijn locatie een brief over het planvoornemen gestuurd en de omwonenden uitgenodigd om een afspraak te maken voor een persoonlijke toelichting op het planvoornemen.

Bijna alle eigenaren van de aangeschreven adressen hebben een afspraak gemaakt. Met deze mensen zijn persoonlijke gesprekken gevoerd. De eigenaren van twee adressen hebben geen gebruik gemaakt van het aanbod, met hen heeft geen gesprek plaatsgevonden. Van de wijze waarop de participatie heeft plaatsgehad en de uitkomsten is door de initiatiefnemer een verslag gemaakt. Het verslag is verspreid onder de omwonenden. Het verslag is bijgevoegd bij deze goflo (bijlage 1). Nadien zijn de omwonenden door de initiatiefnemer aanvullend nog geinformeerd, omdat de tijdens de gesprekken getoonde gevels die ook in het verslag zijn opgenomen n.a.v. overleg met de welstandscommissie zijn gewijzigd. De hierover aan de omwonenden verstuurde email is bijgevoegd bij deze goflo (bijlage 2). Voor de uitgevoerde participatie is de Handreiking participatie van de gemeente Bernheze gebruikt.

Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

13

4 Toetsing aan het omgevingsplan 4.1 Toetsing aan omgevingsplan Ter plaatse van het plangebied vigeert het van rechtswege verkregen “Omgevingsplan gemeente Bernheze”, in werking vanaf 1 januari 2024. Onderliggend ruimtelijk kader betreft de voormalige beheersverordening ‘BHV Centrum Heeswijk-Dinther’, vastgesteld door de gemeenteraad van Bernheze op 28 september 2017. Hieronder is een uitsnede van de kaart ter hoogte van het planvoornemen opgenomen.

Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

14

De gronden ter plaatse van het plangebied hebben in het van rechtswege verkregen “Omgevingsplan gemeente Bernheze” (onderliggende beheersverordening “BHV Centrum Heeswijk-Dinther”) het besluitvlak ‘groen’ en ‘waarde-archeologie 2’. Strijdigheden met het omgevingsplan Voorliggend planvoornemen is niet passend binnen het van rechtswege verkregen omgevingsplan, het plan is in strijd met artikel 5 ‘groen’, omdat woningbouwontwikkelingen niet zijn toegestaan binnen dit besluitvlak. Om het plan te kunnen realiseren, dient het omgevingsplan gewijzigd te worden of is het nodig om in afwijking van het omgevingsplan een vergunning te verlenen. Medewerking opheffen strijdigheid De gemeente Bernheze heeft op 28 maart 2024 toegezegd onder voorwaarden (zie hoofdstuk 3) medewerking te willen verlenen aan het planvoornemen. Om het planvoornemen mogelijk te maken is gekozen voor het doorlopen van een procedure voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, waarbij gemotiveerd moet worden dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Daartoe strekt deze goede onderbouwing van de effecten op de fysieke leefomgeving (goflo). 4.2 Bruidsschat Om het planvoornemen mogelijk te maken is het nodig om grondwerkzaamheden uit te voeren. Op basis van artikel 22.22 gelden hiervoor beperkingen i.v.m.

cultureel erfgoed, zoals vastgelegd in de regels van de voormalige beheersverordening ‘Centrum Heeswijk-Dinther’ via de toekenning van het ‘Besluitvlak Waarde – Archeologie 2’. De regels van deze bestemming ziet op grondwerkzaamheden groter dan 250 m2 en dieper dan 0,4 meter ten opzichte van het maaiveld. In geval men voornemens is om de bodem voor meer dan deze omvang te roeren moet eerst een archeologisch onderzoek worden overlegd en door de gemeentelijk archeoloog zijn beoordeeld dat door het planvoornemen geen archeologische resten worden verstoord. De grondwerkzaamheden die voor het planvoornemen nodig zijn overschrijden de ondergrenzen voor archeologisch onderzoek, waardoor aangetoond moet worden dat door het planvoornemen geen archeologische waarden worden verstoord.

Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

15

Voor de locatie heeft verkennend bodemonderzoek plaatsgehad. Hieruit blijkt dat geen sprake is van bodemverontreiniging die de nieuwe functies in de weg staat, waardoor geen strijdigheid aan de orde is met afdeling 22.3, paragraaf 22.3.7 Bodembeheer, subparagraaf 22.3.7.3 Activiteiten op een locatie met historische bodemverontreiniging zonder onaanvaardbaar risico. In paragraaf 6.7 van deze goflo wordt hierop nader ingegaan. Onderdeel van het planvoornemen is de realisatie van nieuwe milieugevoelige functies. Bezien moet worden of deze niet belemmerd worden door een milieubelastende activiteit. Dit is beoordeeld en dit vormt geen belemmering. In de nabije omgeving is bijvoorbeeld geen sprake van milieubelastende activiteit die trillingen veroorzaakt of waarvan door het opslaan van vaste mest geur afkomstig is. Wel is sprake van een milieubelastende activiteit waarbij het aspect ‘geluid’ relevant is. Hiervoor is onderzoek uitgevoerd. In paragrafen 6.1.3.4 en 6.1.3.5 en van deze goflo wordt hierop ingegaan. 4.3 Verordeningen die onderdeel uitmaken van het omgevingsplan van rechtswege Indien in een gemeente een hemelwaterverordening, erfgoedverordening en/of geurverordening aanwezig was voor inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn deze verordeningen onderdeel gaan uitmaken van het Omgevingsplan van rechtswege en moet een planvoornemen hieraan worden getoetst.

De gemeenteraad van Bernheze heeft voor inwerkingtreding van de Omgevingswet de Verordening Fysieke Leefomgeving (VFL) Bernheze 2021 2 vastgesteld. In deze verordening zijn regels opgenomen over onder andere hemelwater, erfgoed en geur. Hemelwater De regels over hemelwater zijn onderdeel van hoofdstuk 3 dat gaat over bodem, milieu en natuur. In paragraaf 3.4 zijn de regels over hemelwater en grondwater opgenomen. Uit artikel 3.4.2 Reikwijdte van deze paragraaf blijkt dat de hemelwaterverordening op het planvoornemen van toepassing is. Omdat, nieuwe bouwwerken en verharde oppervlakken onderdeel uitmaken van het planvoornemen. Dit houdt in dat het hemelwater dat op alle nieuwe bouwwerken en verharde oppervlakken valt gecompenseerd moeten worden. In paragraaf 6.1.2 van deze goflo wordt nader op het aspect hemelwater ingegaan. Erfgoed Geen sprake is van strijdigheden met de in de Verordening Fysieke Leefomgeving (VFL) 2021 2 opgenomen regels over erfgoed, doordat aan de regels behorende bij het ‘Besluitvlak Waarde – archeologie 2’ zoals opgenomen in het omgevingsplan van rechtswege wordt voldaan. Er is namelijk archeologisch onderzoek uitgevoerd en door de gemeente een selectiebesluit genomen, wat inhoudt dat de bodem is vrijgegeven aangaande het aspect archeologie.

Verder is op de locatie geen (potentieel) monument gelegen en is de locatie en omgeving niet aangeduid als beschermd stads- en dorpsgezicht. In paragraaf 6.5 van deze goflo wordt nader op het aspect erfgoed ingegaan. Geur Eveneens is geen sprake van strijdigheden met de in de Verordening Fysieke Leefomgeving (VFL) 2021 2 opgenomen regels over geur, namelijk het nieuwe geurgevoelige gebouw dat onderdeel uitmaakt van het planvoornemen voldoet aan de geurnormen, ligt niet in een vaste in acht te nemen afstand vanaf een veehouderij en belemmert veehouderijen niet. In paragraaf 6.1.3.9 van deze goflo wordt nader op het aspect geur ingegaan.

Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

16

5 Visie en beleid 5.1 Rijksbeleid 5.1.1

Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangrijkste speerpunten uit de NOVI zijn: • Een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden; • De verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsen; • De overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied; • De ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio’s in heel Nederland.

Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden; • Het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies; • Het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen. Het planvoornemen heeft geen directe betrekking op de nationaal geformuleerde belangen in de Nationale Omgevingsvisie. Het draagt wel bij aan de maatschappelijke opgaven waaraan de NOVI richting geeft. Zo levert het planvoornemen een bijdrage aan het oplossen van het nationale woningtekort, waarbij rekening wordt gehouden met een klimaatbestendige inrichting en een duurzame energievoorziening. Het planvoornemen geeft invulling aan de opgaven zoals geformuleerd in de NOVI en draagt bij aan de realisatie van de geformuleerde speerpunten.

5.1.2 Instructieregels (AMvB’s) De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur (AMvB's): 1. het Omgevingsbesluit (Ob); 2. het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl); 3. het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal); Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

17

4. het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). In deze AMvB's staan regels voor het praktisch uitvoeren van de wet. Voor de volgende onderwerpen gelden er rijksinstructieregels: • Waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2 Bkl); • Beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3 Bkl); • Beschermen van gezondheid en milieu, waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit (paragraaf 5.1.4 Bkl); • Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (paragraaf 5.1.5 Bkl); • Het behoud van ruimte voor toekomstige functies voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden (paragraaf 5.1.6 Bkl); • Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten, waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën (paragraaf 5.1.7 Bkl); • Het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8 Bkl). Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen.

In heel bijzondere gevallen kunnen B&W de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl. 5.1.2.1 Besluit kwaliteit leefomgeving Het Besluit kwaliteit leefomgeving stelt de inhoudelijke normen voor gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk met het oog op het realiseren van de nationale doelstellingen en het voldoen aan internationale verplichtingen. Het Bkl is opgebouwd uit de volgende onderwerpen: • In de instructieregels staan onder andere de normen en regels die gelden voor omgevingsplannen, omgevingsverordeningen en waterschapsverordeningen. • In de omgevingswaarden van het Rijk staan in het Bkl, zoals luchtkwaliteit en de kwaliteit van oppervlaktewater, grondwater en zwemwater. • Het Bkl bevat de regels voor het toetsen en verbinden van voorschriften aan een omgevingsvergunning. • En regels over monitoring en gegevensverzameling. Deze regels hebben betrekking op de onderdelen waterkwaliteit, externe veiligheid, luchtkwaliteit en het behoud van cultureel erfgoed. De toetsing van de diverse aspecten uit het Bkl komt aan de orde in hoofdstuk 6. Hieruit blijkt dat aan de (instructie)regels wordt voldaan/ gevolg wordt gegeven. 5.1.2.2 Besluit activiteiten leefomgeving In het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) staan rijksregels voor burgers en bedrijven.

De regels gelden voor bijvoorbeeld milieubelastende activiteiten, activiteiten in een beperkingengebied of activiteiten met gevolgen voor de natuur. Het Bal bevat algemene regels, meldingsplichten, vergunningplichten, maatwerkmogelijkheden en specifieke zorgplichten, om het milieu, waterstaatwerken, wegen en spoorwegen en cultureel erfgoed te beschermen. Wanneer het noodzakelijk is dat het bevoegd gezag een activiteit voorafgaand beoordeelt, voorschriften daarvoor opstelt en expliciet instemt met de uitvoering daarvan, is een Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

18

omgevingsvergunning vereist. Doorgaans gaat het om complexere activiteiten met potentieel grote gevolgen. Het planvoornemen bevat geen complexe milieubelastende activiteiten en er zijn in de omgeving ook geen complexe milieubelastende activiteiten gelegen die de nieuwe milieugevoelige functies op de locatie belemmeren of andersom die de complexe milieubelastende activiteiten belemmeren. Hierdoor zijn de regels die hiervoor gelden voor het planvoornemen niet relevant. Verder bevindt de locatie zich niet rond de Noordzee of Rijkswegen. En, is de locatie ook niet nabij een spoorweg gelegen waardoor het niet in een bijbehorend beperkingengebied is gelegen. Relevant is verder hoofdstuk 11 waarin regels zijn opgenomen over activiteiten met mogelijke gevolgen voor Natura 2000-gebieden of bijzondere nationale natuurgebieden, met betrekking tot dieren of planten in het wild en die houtopstanden, hout en houtproductie betreffen. In paragraaf 6.3 is getoetst of dit aan de orde is. Hieruit blijkt dat dit niet het geval is. Dit betekent i.h.k.v. het Bal dat geen sprake is van een ‘Natura-2000 activiteit’ of een 'Activiteit met mogelijke gevolgen voor van nature in het wild levende dieren of planten'. Landinrichtingsactiviteiten maken geen onderdeel uit van het planvoornemen.

Omdat Rijksmonumenten en werelderfgoed geen onderdeel uitmaken van het planvoornemen zijn de regels hierover in het Bal niet aan de orde. Verder ziet het plan niet op het bieden van gelegenheid tot zwemmen en baden, zijn grondwateronttrekkingen en ontgrondingen op land en in regionale wateren bij het planvoornemen niet aan de orde en zijn de regels over afval van schepen in binnenwateren voor het planvoornemen niet relevant. 5.1.2.3 Besluit bouwwerken leefomgeving In het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) staan rijksregels voor burgers en bedrijven. Het zijn allemaal regels die met bouwwerken te maken hebben. Ofwel het bouwen, in stand houden, gebruiken of slopen van bouwwerken. De regels gaan over onderwerpen als veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid. Het Bbl bevat: - algemene regels, - meldingsplichten, - vergunningplichten, - maatwerkmogelijkheden, - specifieke zorgplichten. Nieuwbouw maakt onderdeel uit van het planvoornemen. De regels zoals opgenomen in het Bbl zijn hierop van toepassing en worden te zijner tijd wanneer de bouw concreet wordt nageleefd. Eventuele belemmeringen ten aanzien hiervan worden niet voorzien. 5.1.2.4 Omgevingsbesluit Het Omgevingsbesluit richt zich tot alle partijen die in de fysieke leefomgeving actief zijn: burgers, bedrijven en de overheid.

Het Omgevingsbesluit regelt in aanvulling op de wet onder meer welk bestuursorgaan het bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen en welke procedures gelden. Ook regelt dit besluit wat de betrokkenheid is van andere bestuursorganen, adviesorganen en adviseurs bij de besluitvorming en een aantal op zichzelf staande onderwerpen, zoals de milieueffectrapportage. Concreet bevat het Omgevingsbesluit bepalingen over de volgende onderwerpen: Bevoegdheden, handhaving en beheer Procedurele regels Projectprocedure Milieueffectrapportage Financiële bepalingen

Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

19

-

Digitale voorzieningen

Voor het planvoornemen wordt de procedure voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit doorlopen. Het kan nodig zijn om tegelijkertijd ook een milieueffectrapportage op te stellen. Voor het planvoornemen is een milieueffectrapportage echter niet nodig, de procedure hiervoor hoeft daarom niet doorlopen te worden. Dit is gemotiveerd in paragraaf 6.2. De financiële bepalingen waarop het Omgevingsbesluit ziet zijn gekoppeld aan een omgevingsvergunning voor een activiteit, via een anterieure overeenkomst en leges worden de kosten van de activiteiten die voor het planvoornemen nodig zijn en aangevraagd worden bij de initiatiefnemer verhaald. 5.1.4 Omgevingsregeling In de Omgevingsregeling heeft het Rijk alle technische details van de andere regelgeving uitgewerkt. Denk aan aanvraagvereisten voor omgevingsvergunningen en rekenregels voor geluid. Deze regels zijn van toepassing voor zover een omgevingsvergunning wordt aangevraagd, een geluidsonderzoek wordt uitgevoerd etcetea. Zodra dit voor het planvoornemen aan de orde is zal hieraan moeten worden voldaan. 5.1.5 Conclusie Het planvoornemen is niet in strijd met nationale wetgeving. Voldaan kan worden aan de regels zoals gesteld in de verschillende van toepassing zijnde Amvb’s.

Alhoewel het planvoornemen op nationaal niveau slechts van marginaal belang is, draagt het niettemin bij aan de doelen zoals gesteld in de Nationale Omgevingsvisie. 5.2

Provinciaal beleid 5.2.1

Brabantse omgevingsvisie

Op 14 december 2018 heeft de provincie de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld Deze omgevingsvisie bevat de visie van het provinciale bestuur op de Brabantse leefomgeving van de toekomst (2050). Naar de uitgangspunten van de Omgevingswet zijn daarbij geen routes naar de gestelde doelen vastgelegd, omdat daarmee een beter samenspel en draagvlak kunnen ontstaan. De Omgevingsvisie kent één basisopgave: "werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit". Elke ruimtelijke ontwikkeling moet - ongeacht de omvang - hieraan bijdragen. In vier hoofdopgaven worden nadere accenten gelegd: 1. werken aan de Brabantse energietransitie; 2. werken aan een klimaatproof Brabant; 3. werken aan een slimme netwerkstad; 4. werken aan een concurrerende, duurzame economie. Het planvoornemen geeft invulling aan de Omgevingsvisie Noord-Brabant. Het planvoornemen dat uitgaat van de realisatie van 27 sociale huurappartementen sluit aan bij de provinciale behoefteprognoses en de regionaal gemaakte afspraken. Verder wordt ontwikkeld in bestaand stedelijk gebied (inbreiding), waardoor nabij de voorzieningen nieuwe woningen worden mogelijk gemaakt. Duurzame verstedelijking is aan de orde door het zorgvuldige gebruik van ruimte. 5.2.2

Verstedelijkingstrategie en ontwikkelperspectief stedelijk Brabant

Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

20

Rijk, provincie, waterschappen en gemeenten hebben in de Verstedelijkingsstrategie Brabant 2040 drie hoofdopgaven benoemd voor de verstedelijkingsopgave tot 2040: 1. Nieuw stedelijk Brabant; 2. Nieuwe relaties tussen stad en land; 3. Een strategie om de nieuwe opgaven op te kunnen pakken. Deze zijn in de verstedelijkingsstrategie uitgewerkt en onderzocht in relatie tot de demografische ontwikkelingen, de verwachte ontwikkelingen in ons mobiliteitssysteem de opgaven voor klimaatadaptatie, energietransitie, stikstofreductie, versnelling van de transitie naar een circulaire economie etc. Stedelijk Brabant is het tweede grote verstedelijkte gebied van Nederland met een forse bouw- transformatie- en herstructureringsopgave. Kenmerkend voor stedelijk Brabant is de nabijheid en de sterke verwevenheid met het omliggende landelijke gebied. Dit is een belangrijke kracht van Brabant. Natuur en landelijk gebied liggen op maximaal 10 minuten fietsafstand. Stedelijk Brabant is een sterk samenhangend stedelijk netwerk, met daarbinnen vier stedelijke regio’s die bestaan uit een netwerk van centrumsteden, middelgrote steden en vitale dorpen. Met het Ontwikkelperspectief stedelijk Brabant zetten we in op vernieuwing en verduurzaming in het hele stedelijke netwerk van Brabant. Zo leveren wij onze bijdrage aan de ambities in de NOVI/NOVEX.

De vijf ontwikkelprincipes die we in de verstedelijkingsstrategie voor stedelijk Brabant hebben opgesteld helpen ons bij het vertalen van bovenstaand ontwikkelperspectief naar een concrete aanpak: 1. Bodem en watersysteem als basis voor de verstedelijking; 2. Landschap en natuur groeien mee met verstedelijking; 3. Nieuwe woningen versterken bestaande stad en dorp; 4. Mobiliteitstransitie maatwerk voor stad en dorp; 5. Kwalitatieve werkgebieden als randvoorwaarde voor een circulaire economie. De principes werken we uit in afspraken op het schaalniveau van stedelijk Brabant en de stedelijke regio’s. Het planvoornemen geeft invulling aan de verstedelijkingsstrategie, omdat het nieuwe woningen toevoegt op een plek waar het bodem- en watersysteem daarvoor geschikt is. Bovendien vindt de toevoeging plaats middenin in bestaand stedelijk gebied nabij voorzieningen en draagt het programma in het betaalbare segment (sociale huur) bij aan de woningdifferentiatie van het dorp. 5.2.3

Omgevingsverordening Noord-Brabant

Vanuit de Omgevingswet moet de provincie naast een omgevingsvisie ook een omgevingsverordening vaststellen voor haar grondgebied. In de omgevingsvisie staat wat de provincie wil bereiken en wat ze wil doen om dat te bereiken. Soms vraagt dat om een nadere uitwerking van beleid en maatregelen in een (omgevings)programma, soms zijn er regels in een omgevingsverordening nodig om de ambities te realiseren. Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant hebben op 23 maart 2021 het ontwerp van de Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Omgevingsverordening NoordBrabant is op 1 januari 2024 tegelijk met de Omgevingswet in werking getreden. In de Omgevingsverordening staan regels voor: 1. Initiatiefnemers, inwoners en bedrijven: dit zijn zogenaamde algemene (rechtstreeks werkende) regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo'n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen.

Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

21

2. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het omgevingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. 5.2.6.1 Rechtstreeks werkende regels voor initiatiefnemers, inwoners en bedrijven In hoofdstuk 3 van de Omgevingsverordening Noord-Brabant zijn voor de volgende thema's rechtstreekse regels opgenomen: grondwater (-bescherming en -onttrekking), stortplaatsen, ontgrondingen, ontgrondingen, stiltegebied, natuur, varend ontgassen en provinciale wegen. De meeste van deze regels waren voorheen opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming. Deze regels zijn rechtstreeks van toepassing op de activiteiten die met de buitenplanse omgevingsplanactiviteit waar deze goflow onderdeel van uitmaakt mogelijk worden gemaakt. In hoofdstuk 6 wordt op een aantal aspecten (zoals water en natuur) ingegaan, zover van toepassing. Daarnaast zijn voor enkele werkingsgebieden op de kaart van de Omgevingsverordening rechtstreekse regels opgenomen.

Ter plaatse van de locatie gelden conform de TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant de rechtstreeks werkende regels voor milieubeschermingsgebieden, natuur, water en wegen (kaart 1) op basis waarvan voor het omgevingsplan (en buitenplanse omgevingsplanactiviteiten) regels voor ‘Diep grondwaterlichaam’ en ‘Geen attentiezone waterhuishouding’ aan de orde zijn. De afbeelding hieronder toont dit.

5.2.6.2 Instructieregels voor gemeenten

Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

22

De instructieregels betreffen de regels in de Omgevingsverordening waarmee in het omgevingsplan en de besluitvorming door de gemeente rekening gehouden moet worden. Een omgevingsvergunning mag niet in strijd met de instructieregels worden verleend. Alle regels in de Omgevingsverordening hebben een gebied waar ze van toepassing zijn. Soms gelden de regels voor de gehele provincie, soms specifiek voor bepaalde gebieden. De locatie is in de TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant op de Basiskaart Stedelijk gebied, landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant aangewezen als ‘Stedelijk gebied’ en voor ‘Beperking grootschalige logistiek’ (kaart 5) en op basis van de kaart Specifieke ontwikkelingen en maatwerk landelijk gebied als ‘Stalderingsgebied’ (kaart 6). Zie de afbeeldingen hieronder die dit laten zien.

Onderstaand wordt ingegaan op de instructieregels uit hoofdstuk 5 van de Omgevingsverordening die voor deze ontwikkeling en op de locatie aan de orde zijn. Gezien de locatie is gelegen in het ‘Stedelijk gebied’ en betrekking heeft op wonen is artikel 5.55 van de TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant relevant. Artikel 5.55 Duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1: Een omgevingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt voor wonen,

Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

23

werken of voorzieningen, wijst daarvoor een locatie aan binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 7.2 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2: Er is sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen als: a. een goede omgevingskwaliteit wordt bevorderd, met een veilige en gezonde leefomgeving; b. toepassing wordt gegeven aan zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. rekening wordt gehouden met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit worden benut; en f. wordt bijgedragen aan een duurzame, concurrerende economie. Het planvoornemen is duurzaam, omdat de ontwikkeling zorgvuldig ruimtegebruik bevordert. Er wordt op een inbreidingsplek in stedelijk gebied ontwikkeld, waardoor uitbreiding elders niet noodzakelijk is. Qua architectuur, vorm, massa en materiaalgebruik is de bestaande situatie zoveel mogelijk uitgangspunt. Door dit te hanteren en de nieuw te realiseren bebouwing hierbij aan te sluiten is het planvoornemen passend in het landschap en de omgeving.

Zie ook paragraaf 2.2.2 ‘Stedenbouwkundige karakteristiek en beeldkwaliteit’. In paragraaf 6.1.4.1 is nader ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking. Het planvoornemen past in de prognoses en regionaal gemaakte afspraken. Hierop wordt ingegaan in paragraaf 5.4.2 Woonvisie 2022-2026. Verder wordt rekening gehouden met alle van toepassing zijnde milieuaspecten, waarop in het volgende hoofdstuk nader ingegaan wordt. Op de locatie is geen grootschalige logistiek voorzien, ook worden geen stallen toegevoegd. Voldaan wordt aan de instructieregels voor ‘Beperking grootschalige logistiek en ‘Stalderingsgebied’. Verder is paragraaf 5.1.2 Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies van toepassing. Deze paragraaf stelt regels (zorgplicht) voor het omgevingsplan (welke ook gelden voor een omgevingsvergunning waar deze goflo de motivatie voor is) over een veilige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit. Het gaat dan specifiek om de toepassing van zorgvuldig ruimtegebruik, de lagenbenadering en meerwaardecreatie. Met dit plan wordt hieraan invulling gegeven. Sprake is van intensivering in bestaand stedelijk gebied, waarbij in een bestaande woonwijk extra woningen worden toegevoegd. Dit gebeurt nabij al aanwezige voorzieningen op een ondergrond die daarvoor geschikt is.

Een gevolg hiervan is dat in de wijk mogelijkheden worden gecreëerd voor meer mensen/ doelgroepen en geen nieuw ruimtebeslag nodig is. Voldaan wordt aan de TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant. 5.2.4

Conclusie

Het planvoornemen sluit aan bij de doelen die de provincie in haar beleid voor de fysieke leefomgeving van haar grondgebied heeft gemaakt en heeft vertaald in de instructieregels

Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

24

voor de gemeente zoals opgenomen in de TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant. 5.3 Waterschapsbeleid 5.3.1

Waterbeheerplan

Op 19 november 2021 is het nieuwe waterbeheerplan van waterschap Aa en Maas vastgesteld. In dit plan is beschreven welke doelstellingen het waterschap nastreeft in de periode 2022-2027 en hoe zij die doelstellingen wil gaan halen. Het plan geldt van 22 december 2021 tot en met 21 december 2027. Het waterbeheerplan is uitgewerkt in de volgende drie programma’s: 1. Waterveiligheid a. Het programma ‘Waterveiligheid’ draait om de bescherming tegen overstromingen vanuit de Maas en het regionale watersysteem. 2. Klimaatbestendig en gezond watersysteem a. Het programma ‘Klimaatbestendig en gezond watersysteem’ draait om een goed functionerend watersysteem in normale én in extreem droge en natte situaties: • Klimaatbestendig, robuust, veerkrachtig en stuurbaar. Daarbij let het waterschap op de hoeveelheid (goede waterpeilen, het vasthouden van water en het omgaan met wateroverlast en droogte) en op de kwaliteit van het water (chemisch en ecologisch). 3. Schoon Water a. In het programma ‘Schoon Water’ speelt het zuiveren van afvalwater een centrale rol. Voor bebouwde gebieden heeft het waterschap specifieke doelen geformuleerd.

In bebouwd gebied werkt het waterschap toe naar een klimaatrobuust watersysteem waarin: • Schoon water niet naar de zuivering gaat, maar het grondwater voedt; • De waterkwaliteit geen risico’s geeft voor de volksgezondheid en geschikt is voor een goede ontwikkeling van flora en fauna, maar ook voor recreatie en evenementen; • De kans op wateroverlast en problemen door droogte en hittestress acceptabel is; • De betrokkenheid en het waterbewustzijn van inwoners, bedrijven en andere stedelijke partners is toegenomen. Deze programma’s zijn verder uitgewerkt in het Waterbeheerplan naar concrete doelstellingen. Deze doelstellingen vinden onder andere een doorwerking in de beschikbare instrumenten van het waterschap zoals de Waterschapsverordening, legger, communicatie en stimuleringsmiddelen. 5.3.2

Waterschapsverordening

De Waterschapsverordening omvat samen met de Omgevingswet alle gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen of activiteiten die consequenties hebben voor de waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterveiligheid. De Waterschapsverordening is verder uitgewerkt in beleids- en algemene regels. 5.3.3

Legger

Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

25

De Waterschapsverordening verwijst in de gebods- en verbodsbepalingen volop naar de legger. De legger legt de status en afmetingen behorende bij de regels van de Waterschapsverordening vast in een overzichtskaart van het waterbeheergebied. Op deze kaart zijn onder andere dijken, waterlopen en bijbehorende beschermingszones aangegeven. 5.3.4

Toetsing planvoornemen

In paragraaf 6.1.2 van deze goflo is ingegaan op het aspect water i.r.t. het planvoornemen. Voor wat betreft de toepassing van het waterschapsbeleid in relatie tot het planvoornemen wordt hiernaar verwezen. 5.3.5

Conclusie

Het planvoornemen is niet in strijd met waterschapsbeleid en -regelgeving. 5.4 Gemeentelijk beleid 5.4.1

Omgevingsvisie Bernheze 2040

De “Omgevingsvisie Bernheze 2040” is een integraal document over de fysieke leefomgeving van de gemeente. De omgevingsvisie dient als leidraad voor nieuwe initiatieven en vervangt eerdere structuurvisies. Het is een dynamisch document dat zich aanpast aan nieuwe maatschappelijke uitdagingen en met die reden mogelijk in de toekomst wordt aangepast. In de visie worden drie deelgebieden met unieke kenmerken en ontwikkelpotentieel onderscheiden: de Peelhorst, de Dekzandgebieden en het Beekdallandschap van de Aa en de Leijgraaf. Daarnaast zijn in de visie vijf strategische thema’s benoemd: een gezonde leefomgeving, leefbare kernen, klimaatadaptatie en herstel van biodiversiteit, een vitale en duurzame landbouw en economie, en het behoud en verbetering van de kwaliteit van landschap en erfgoed. Via deze thema’s wordt naast de visie voor de verschillende deelgebieden richting gegeven aan de ontwikkeling van Bernheze naar de toekomst. De drie deelgebieden Het plangebied is gelegen in het Beekdallandschap. Op de afbeelding hieronder is de ligging van het plangebied met een rode cirkel weergegeven.

Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

26

De specifieke kernmerken en ontwikkelingsdoelen van deze gebieden zijn als volgt. Beekdallandschap Het beekdallandschap van de Aa en de Leijgraaf wordt gekenmerkt door het specifieke waterbeheersysteem en natuurontwikkeling. Voor initiatieven in dit gebied moet rekening gehouden te worden met: • Gezonde leefomgeving: o Bereikbaar, veilig en toegankelijk per fiets en wandelen; o Schoon, stil en natuurlijk; o Natuurinclusief voedsel; o Zorg in het groen. • Leefbare kernen: o Kenmerken van het beekdallandschap vertalen in de inrichting: o Vasthouden van water; o Beken grootste deel van het jaar voeden uit kwelwater; o Circulair; o Klimaat- en natuurinclusief bouwen; o Revitaliseren van wijken; o Prioriteit aan wandelen en fietsen in met name de GGS; o Doorgaand verkeer ontmoedigen; o Alleen vrachtverkeer op basis van elektriciteit of waterstof (H2). Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

27

•

•

•

Klimaat en (herstel) biodiversiteit: o Grondwaterpeil 10 – 15 centimeter omhoog; o Het vasthouden en infiltreren van water voor de natuur en om ‘s-Hertogenbosch te beschermen; o Meer moerasbos en andere natuurlijke terreinen ontwikkelen; o Natuurinclusieve landbouw; o Herstellen van de historische lopen van beken; o Meer meanderingen en overstromingsgebieden; o Wind- of zonneparken of nieuwe gebouwen in het buitengebied gaan we terughoudend mee om. Vitale en duurzame landbouw en economie: o Natuurinclusieve landbouw en nieuwe verdienmodellen voor bijvoorbeeld dagen verblijfsrecreatie, waterberging en natuurbeheer; o Dorpskernen hebben een levendig centrum met horeca en winkels; o Agrarische ondernemers ondersteunen bij de transitie of het verplaatsen naar het dekzandgebied; Kwaliteit landschap en erfgoed: o Het herstellen en beschermen van historische gebouwen met bijbehorende landerijen en van andere cultuurhistorische structuren.

Het plangebied is gelegen in de dorpskern en bevat geen landbouwactiviteiten en/of de realisatie van bos of andere natuur. Door de ligging in het centrum draagt het initiatief bij aan een levendig centrum met horeca en winkels én daagt het uit tot het pakken van de fiets of verplaatsing te voet. Rekening wordtgehouden met de natuurlijke en landschappelijke waarden (een deel van het aaneengesloten gemeentelijke perceel blijft groen), klimaatadaptatie in de vorm van hemelwaterbergingsvoorzieningen en natuurinclusiviteit in de vorm van ingebouwde voorzieningen. De vijf strategische thema’s 1. Een gezonde leefomgeving Een gezonde leefomgeving bevordert de fysieke, sociale en mentale gezondheid van inwoners en nodigt uit tot activiteit voor jong en oud. Daarbij onderscheidt de gemeente de volgende richtinggevende ambities: - Schoner We verminderen externe gezondheidsrisico’s door lucht, grond- en oppervlaktewater en bodem schoner te maken, minder geluids- en geuroverlast en de risico’s op zoönose klein te maken. Dat doen we door de aanpak van de bron en door groene gezonde cirkels rondom onze dorpskernen aan te wijzen. Daar waar de bronnen buiten onze gemeente liggen, spreken we een gezamenlijke aanpak af met buurgemeenten, waterschap en provincie. Uit deze goflo blijkt dat geen sprake is van externe gezondheidsrisico’s die het woon- en leefklimaat in het plangebied beinvloeden.

- Groene Gezonde Structuren (GGS) We willen omstandigheden creëren zodat inwoners zelf actief hun gezondheid bevorderen. Dat doen we door het realiseren van Groene Gezonde Structuren (GGS). In deze groene gezonde structuren nodigen we mensen in een aantrekkelijke groen-blauwe omgeving uit om hun gezondheid te bevorderen door te bewegen, te sporten, te spelen, te ontspannen en/of te ontmoeten. Door slim mee te koppelen met klimaatadaptieve maatregelen en het bundelen met initiatieven voor gezond biologisch voedsel maken we de GGS robuust. Door de GSS aan te sluiten op het natuurnetwerk Brabant verwachten we dat de biodiversiteit in de GGS gaat toenemen.

Goflo 27 SOCIALE HUURAPPARTEMENTEN, Sint Servatiusstraat – Balledonk, Heeswijk-Dinther – 24 maart 2025

28

Het initiatief voorziet niet in Groene Gezonde Structuren, het ligt wel in de nabijheid van een groen-blauwe plekken. De nieuwe bebouwing bevat natuurinclusieve maatregelen. - Actief worden, tot rust komen en elkaar ontmoeten Niet alleen in de Groene gezonde structuren, ook daarbuiten stimuleren we activiteit in het groen. Om de gezondheid verder te bevorderen creëren we plekken om tot rust te komen. De mentale gezondheid bevorderen we door het ontmoeten en contact hebben met anderen te stimuleren bijvoorbeeld in pluktuinen of natuureducatie. Het zorgen voor elkaar past goed bij ons dorpse karakter. De gemeenschapshuizen, coöperaties om samen te wonen, energie op te wekken en voedsel te verbouwen leveren voordelen op voor de gezondheid. Verblijfplekken in de openbare ruimte liggen in de nabijheid van het plangebied, hier kunnen de nieuwe bewoners tot rust komen en ontmoeten. - Inclusief Inclusiviteit versterken we door de toegankelijkheid te vergroten, omdat we vinden dat onze openbare ruimte van en voor iedereen is. Openbare ruimte is geen onderdeel van het initiatief. 2. Leefbare kernen Om de dorpskernen leefbaar te houden wil de gemeente passende woningen, duurzame mobiliteit, veiligheid, voldoende voorzieningen en een levendige gemeenschap. Daarbij onderscheidt ze de volgende richtinggevende ambities: - Identiteit van de kernen versterken Elke kern onderscheidt zich.

De karakters van onze diverse kernen versterken we. Hoe we dit precies doen en een precieze beschrijving (van de karakters) van de kernen werken we in de komende jaren uit in een programma per dorpskern. Dit wordt verder uitgewerkt, waardoor hier nog niet aan getoetst kan worden. Gezien het project de functie ‘wonen’ bevat, de woonvisie accenten per kern legt en het planvoornemen bij die visie aansluit is voor zover mogelijk aan dit onderdeel getoetst. Meer concreet: in de woonvisie is opgenomen dat door de voortzettende vergrijzing er zeker tot 2035 een toenemende vraag is naar geclusterde woonvormen en nultredenwoningen. In HeeswijkDinther is in deze categorie behoefte aan hofjeswoningen en kleinschalige woonvormen. Het accent ligt hier niet op het koopsegment. Het planvoornemen bestaat uit sociale huur (nultreden) voor de doelgroep senioren die door de planopzet in een geclusterde vorm/beschutte setting wonen. Sprake is van een concept dat ontmoeting stimuleert. - Innovatief, compact, betaalbaar wonen We staan voor een enorme woningbouwopgave. Door innovatief in te breiden met een compact, betaalbaar en divers woningaanbod, zien we kansen om deze woningbouwopgave te combineren met de eerder genoemde opgaven. We willen een grote variatie aan woningen, die aansluit bij de behoefte.