Bijlage Woningmarkt gemeente Bernheze in beeld

Woningmarkt in beeld Gemeente Bernheze

18 oktober 2021 Rapportage analyses woningmarkt

DATUM

18 oktober 2021

TITEL

Woningmarkt in beeld

OPDRACHTGEVER

Gemeente Bernheze

AUTEUR(S)

Sander Reith (Companen)

PROJECTNUMMER

1721.104

STATUS

Rapportage analyses woningmarkt

Inhoud 1

Inleiding

4

2

Demografische ontwikkeling: terugkijken

5

3

Demografische ontwikkeling: vooruitkijken

7

4

Woningvoorraad en woningmarkt in Bernheze

10

5

Woningbehoefte in beeld

13

1 Inleiding De gemeente Bernheze werkt op dit moment aan een nieuwe Woonvisie. De huidige Woonvisie van de gemeente Bernheze loopt in 2021 af. Het werkveld binnen wonen is dynamisch en vraagt om een nieuwe kwantitatieve, maar vooral ook kwalitatieve koers voor de komende vijf jaar. Een actualisatie van de Woonvisie is dan ook aan de orde. Belangrijke onderlegger van de Woonvisie is een gedegen blik op de huidige woningmarkt en de te verwachten toekomstige ontwikkelingen. In deze rapportage schetsen we die blik. We gaan achtereenvolgens in op: • demografische ontwikkelingen, terugkijkend naar de afgelopen jaren (hoofdstuk 2); • demografische ontwikkelingen, een vooruitblik naar de toekomst (hoofdstuk 3); • stand van zaken van de woningvoorraad en woningmarkt in Bernheze (hoofdstuk 4); • de woningbehoefte voor de komende jaren, kwantitatief en kwalitatief (hoofdstuk 5). De rapportage is tot stand gekomen op basis van bestaande bronnen, aanvullende analyses van Companen en een consultatie bij de belangrijkste partijen op het gebied van het wonen in de kernen van Bernheze. Deze consultatie vond plaats op 30 juni jl..

1721.104 | Woningmarkt in beeld

4

2 Demografische ontwikkeling: terugkijken Ontgroening en vergrijzing al enige tijd aan de gang Op dit moment heeft de gemeente Bernheze 31.464 inwoners (2021). Zoals elders in Nederland in vergelijkbare gemeenten is de trend van ontgroening en vergrijzing al enige tijd gaande. In figuur 2.1 zien we dat de leeftijdscategorie 55+ toeneemt. Maar ook de groep 15-29-jarigen is sinds 2010 (en met name vanaf 2015) relatief sterk toegenomen. Het aantal mensen in de (jonge) gezinsfase neemt af. De verschillen tussen de kernen van de gemeente Bernheze zijn niet heel groot: • de grotere kernen Heeswijk-Dinther, Heesch en Nistelrode lijken qua leeftijdsopbouw van de bevolking sterk op elkaar en zitten op het gemiddelde van Bernheze; • de kleinere kernen Vorstenbosch en Loosbroek kennen beide een wat jongere bevolking (een hoger aandeel 0-15- en 25-45-jarigen). Figuur 2.1. Ontwikkeling bevolking naar leeftijd, 20052020 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 < 14

15-29 30-54 55-64 65-74

2005

2010

2015

> 74

Figuur 2.2. Ontwikkeling huishoudens naar samenstelling, 2010-2020 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

2020

Bron: CBS

2010

2015

2020

Toename kleine huishoudens In 2020 had de gemeente Bernheze 12.646 huishoudens. Opvallend is vooral de sterke toename van het aantal kleine huishoudens (één en twee personen, zonder kinderen), zie figuur 2.2. Het aantal gezinnen met één of twee kinderen is min of meer stabiel gebleven, het aantal grotere gezinnen is de laatste jaren vrij sterk afgenomen. Daarnaast kunnen we constateren dat het aantal éénoudergezinnen is toegenomen. Het blijft echter een relatief klein aantal. Ontwikkeling bevolking: groei door migratie De ontwikkeling van de bevolking bestaat uit een aantal componenten: geboorte en sterfte (natuurlijke ontwikkeling), en binnenlandse en buitenlandse migratie. Geboorte en sterfte houden elkaar in de gemeente Bernheze in evenwicht. De groei van de bevolking is geheel het gevolg van een positief migratiesaldo. De vestiging in Bernheze is zowel uit andere gemeenten in Nederland als uit het buitenland groter dan het vertrek uit Bernheze. Deze ontwikkeling is met name vrij sterk vanaf 2014 (zie figuur 2.3).

1721.104 | Woningmarkt in beeld

5

Figuur 2.3. Bevolkingsontwikkeling door geboorte, sterfte, vestiging en vertrek, 2010-2019 2.000 1.500 1.000 500 0 -500 geboren

overleden

vertrek

totale groei

vestiging

Bron: CBS

Conclusies kort samengevat: •

ontgroening en vergrijzing speelt al enige tijd, en zet in de komende jaren door;

•

dat brengt een sterke toename van het aantal kleine huishoudens met zich mee. Het aantal gezinnen is afgenomen;

•

de groei van de bevolking en huishoudens hangt vooral samen met migratie: een positief binnenlands en buitenlands saldo.

1721.104 | Woningmarkt in beeld

6

3 Demografische ontwikkeling: vooruitkijken In september 2020 heeft de provincie Noord-Brabant de bevolkings- en woningbehoefteprognose geactualiseerd. Op basis hiervan kunnen we een beeld schetsen van de toekomstige ontwikkeling van de bevolking, huishoudens en benodigde woningvoorraad. Bevolkings- en huishoudensgroei zet door Zojuist constateerden we al, dat de bevolking de afgelopen jaren is gegroeid, met een sterkere toename sinds 2014. Naar huidige inzichten zal de omvang van de bevolking van Bernheze ook de komende decennia blijven groeien: van 13.464 naar ruim 33.000 in 2031 en ruim 34.000 in 2040. Figuur 3.1. Prognose bevolking, huishoudens en woningvoorraad, tot 2040 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0

13.920

13.345

12.800

34.030

33.075

32.285

31.505

13.025

13.745

2022

14.470

2026 bevolking

14.565

2031

huishoudens

15.215

2040

woningvoorraad

Bron: prognose provincie Noord-Brabant

Niet alleen de bevolking groeit. Ook het aantal huishoudens neemt toe. Al met al leidt dat tot een blijvende opgave voor het toevoegen van woningen. In figuur 3.2 is helder, dat de bevolkingsgroei qua omvang op termijn wel wat afneemt. De groei komt net name door een positief migratiesaldo. Dit saldo lijkt op langere termijn te stabiliseren, maar dit blijft een onzekere factor. De natuurlijke aanwas (het saldo van geboorte en sterfte) zal met de doorzettende vergrijzing sterker negatief worden. Figuur 3.2. Prognose bevolkingsgroei, 2020 – 2040, in procenten 250 200 150 100 50 0 -50 -100 Natuurlijke aanwas

Migratiesaldo

Bevolkingsgroei

Bron: prognose provincie Noord-Brabant

1721.104 | Woningmarkt in beeld

7

Cruciaal voor het wonen in Bernheze in de komende jaren is de ontwikkeling in de samenstelling van de bevolking. In figuur 3.3 is de ontwikkeling van de bevolking naar leeftijd weergegeven in de komende 20 jaar (conform de prognose van de provincie Noord-Brabant). Figuur 3.3. Prognose bevolking naar leeftijd, 2020 – 2040, in procenten 35 30 25 20 15 10 5 0 0-14 jaar

15-29 jaar

30-54 jaar

55-64 jaar

65-74 jaar

75+

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

Bron: prognose provincie Noord-Brabant

Helder is, dat de vergrijzing in de komende decennia stevig doorzet. Dat geldt met name voor de 75plussers. Die groep blijft stijgen in de komende jaren. De omslag in het toenemen van de vergrijzing is echter ook al zichtbaar: rond 2035 zien we het aandeel 65-74-jarigen omslaan van toename naar afname. Verder is helder dat Bernheze een aantrekkingskracht blijft houden voor gezinnen: we zien dat het aandeel 30-54-jarigen en 0-14-jarigen (de kinderen) na een procentuele afname op termijn op peil blijft en zelfs weer wat groter wordt. We zien deze trends terug in de prognose van de ontwikkeling van verschillende typen huishoudens. In figuur 3.4 zien we een sterke absolute toename van het aantal eenpersoonshuishoudens. Het aantal gezinnen blijft redelijk op peil. Daarnaast zal het aantal eenouderhuishoudens toenemen.

1721.104 | Woningmarkt in beeld

8

Figuur 3.4. Prognose huishoudens naar typen, 2020 – 2040, in absolute aantallen 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 eenpersoonshuishoudens

samenwonenden zonder kinderen 2020

2025

2030

samenwonenden met kinderen 2035

eenouderhuishoudens

2040

Bron: prognose provincie Noord-Brabant Conclusies kort samengevat: •

groei bevolking en huishoudens zet door;

•

vergrijzing zet stevig door: met name sterke stijging 75-plussers;

•

omslag is al zichtbaar: na 2035 neemt het aandeel 65-74-jarigen afname;

•

Bernheze blijft aantrekkingskracht houden voor gezinnen.

1721.104 | Woningmarkt in beeld

9

4 Woningvoorraad en woningmarkt in Bernheze De voorraad en ontwikkeling afgelopen jaren In Bernheze staan circa 12.800 woningen. Het betreft vooral eengezinswoningen. Het merendeel van de woningen is koopwoning (72%). De corporatievoorraad is met 19% relatief klein in vergelijking met de woningmarktregio Noordoost Brabant. Figuur 4.1. Samenstelling woningvoorraad Bernheze, naar woningtype

Bron: waarstaatjegemeente.nl

De gemeente Bernheze is erin geslaagd om de bouwproductie in de afgelopen jaren goed op peil te houden. Hoewel er altijd sprake zal zijn van jaarlijkse schommelingen, is de productie in de laatste jaren altijd boven de 100 per jaar geweest, met relatieve pieken in 2018 en 2020. Met deze woningbouw zijn bevolking en huishoudens in de gemeente in omvang toegenomen.

nieuwbouw 400 300 200

292 230 158

126

126

100 0 2017

2018

2019

2020

2021

De stand van de woningmarkt Landelijk zien we een woningmarkt die heftig in beweging is: oplopende wachtlijsten en -tijden voor mensen die een huurwoning zoeken, sterk stijgende prijzen van koopwoningen en steeds meer groepen die tussen wal en schip terecht komen op die woningmarkt. Maar hoe staat de woningmarkt in Bernheze er nu voor? We zien de volgende dynamiek: • Als gevolg van de vorige (financiële) crisis kwamen er veel woningen op de koopmarkt, met als gevolg een daling in de transactieprijzen; • Vanaf 2015 herstelt de markt. Verkopen lopen op, het aanbod koopwoningen neemt af, prijzen en WOZ-waarde van woningen stijgen hard; • De woningmarkt lijkt hiermee steeds meer op slot te zitten.

1721.104 | Woningmarkt in beeld

10

Figuur 4.2. Ontwikkeling aantal aangeboden woningen en gemiddelde transactieprijs sinds 2010 gemiddelde transactieprijs 340.000 290.000 240.000 190.000 140.000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Bron: waarstaatjegemeente.nl

Dat zien we terug in de ontwikkelingen in de sociale huursector. Uit de Marktmonitor 2020 van WoonService Regionaal blijkt dat de druk op de sociale huursector is sterk toegenomen: • Met name in Bernheze is dat het geval: in Bernheze is de druk op de sociale huursector het grootst, met Boxtel en ’s-Hertogenbosch als tweede en derde in de ranglijst (zie figuur 4.3); • Het vrijkomend aanbod sociale huurwoningen is laag in vergelijking met de regio, terwijl het gemiddeld aantal reactie op die woningen zeer hoog is (het hoogst na ’s-Hertogenbosch, zie figuur 4.4); • Volgens een analyse van Mooiland wonen steeds meer lage-middeninkomens in een sociale huurwoning. De slaagkans van lagere inkomens (de primaire en secundaire doelgroep van corporaties) komt daardoor steeds verder onder druk te staan; • Met het duurder worden van koopwoningen en het relatief beperkt aantal middeldure huurwoningen huur (€750 – €950) zijn er te weinig geschikte alternatieven voor de middeninkomens en vindt er te weinig doorstroming uit sociale huur naar andere marktsegmenten plaats. Figuur 4.3. Marktindex sociale huurwoningen, 2020 Marktindex s-Hertogenbosch

61,7

Bernheze

64,0

Boxtel

62,3

Haaren

24,3

Heusden

32,0

Meierijstad

33,8

Oss

38,8

Sint-Michielsgestel

37,2

Gemiddeld

53,2

Bron: Marktmonitor 2020, WoonService Regionaal

1721.104 | Woningmarkt in beeld

11

Figuur 4.4. Marktindex sociale huurwoningen, 2020 1.400 1.186

1.200 1.000 800 600

444

400 200

158 48

155

241 147

247

247 37 81

80

35

90

0

aantal advertenties 2020

gemiddeld aantal reacties 2020

Bron: Marktmonitor 2020, WoonService Regionaal

Conclusies kort samengevat: •

markt is na vorige crisis hersteld;

•

verkopen lopen op, aanbod koopwoningen neemt af, prijzen en WOZ-waarde van woningen stijgen hard;

•

druk op sociale huursector in Bernheze is groot;

•

slaagkans van lagere inkomens onder druk, ook door toename lage-middeninkomens in sociale huur;

•

te weinig geschikte alternatieven voor middeninkomens (betaalbare koop, middenhuur).

1721.104 | Woningmarkt in beeld

12

5 Woningbehoefte in beeld Kwantitatieve woningbehoefte De verwachtingen omtrent de ontwikkeling van de bevolking en huishoudens leidt al met al leidt dat tot een blijvende opgave voor het toevoegen van woningen: van circa 12.800 nu naar 14.500 in 2031 en 15.200 in 2040. Dat betekent dat de gemeente Bernheze: • in de komende 10 jaar 1.800 woningen aan de voorraad moeten toevoegen (inclusief circa 100 woningen die we de afgelopen jaren te weinig hebben gebouwd); • in de periode 2022 t/m 2026 circa is de opgave +1.160 woningen (inclusief inlopen tekort). Conform de aanname in het gemeentelijke rapport Bouwen voor de Toekomst kan deze opgave kan als volgt over de kernen verdeeld worden.

Kern

Opgave

In planning

Inbreiding

Rest voor uitbreiding

Heesch

580 (50%)

265

27

288

Heeswijk-Dinther

232 (20%)

236

90

-94

Nistelrode

232 (20%)

69

54

109

Vorstenbosch

58 (5%)

20

43

-5

Loosbroek

58 (5%)

20

40

-2

Totaal

1.160

610

254

296

Bron: gemeente Bernheze

In de tabel is de opgave per kern afgezet tegen voorgenomen plannen en potentiële inbreidingslocaties. Al met al rest er dan voor de kernen Heesch en Nistelrode een zoekopgave voor uitbreidingslocaties. Kwalitatieve woningbehoefte In 2019 is in de gemeente Bernheze een woningmarktonderzoek uitgevoerd. Daaruit is een aantal noties en conclusies op te maken over de woonwensen van de inwoners van Bernheze. Kort samengevat: • 65% van starters en 77% van doorstromers wil in Bernheze blijven wonen; • Van de doorstromers zoekt 22% een betaalbare huurwoning, 33% koop < € 350.000 en 25% > € 350.000; • 200 starters zoeken met spoed een passende woning; • ruim de helft van de starters wil kopen. Zij verhuizen vaker naar een woning boven € 225.000 dan de wens; • Van de 65-plussers wil ruim ¾ wil zo lang mogelijk in huidige woning blijven. Naast deze woonvoorkeuren zien we ook een behoefte aan bijzondere woonvormen, bij doorstromers én bij starters (zie figuur 5.1).

1721.104 | Woningmarkt in beeld

13

Figuur 5.1. Voorkeuren voor bijzondere woonvormen onder starters en doorstromers

Bron: Woonwensenonderzoek 2019, O&S ’s-Hertogenbosch

• • • •

Particulier opdrachtgeverschap is populair bij met name starters en jongere doorstromers; Collectief Particulier Opdrachtgeverschap en kleinschalig woonzorg is vanzelfsprekend met name populair onder senioren (65+); Transformatie: starters en jongere doorstromers; Tiny houses: starters! Uit OOB advies ouderenbeleid 2020-2024 (update ‘groene boekje 2017-2020’): • 4/5 voorkeur voor grondgebonden (patio)woning met gelijkvloerse slaap- en badkamer (1/5 apparte-ment); • meer bouwen voor doelgroep ouderen en mensen met beperking; • met name in kernen Heeswijk-Dinther, Nistelrode en Heesch; • norm nieuwbouw ouderenhuisvesting 25% in (herziene) Woonvisie gewenst (levensloopbestendig en variatie tussenvormen wonen-zorg); • zorgt ook voor doorstroming op de woningmarkt.

Al met al kunnen we de volgende accenten plaatsen bij de woningbehoefte in te komende jaren: • Er is vooral behoefte aan kleinere en betaalbare woningen voor starters en een gevarieerde vraag van doorstromers en senioren (levensloopbestendig) ; • We zien een tekort aan kleinere, betaalbare huurwoningen (onder 1e aftoppingsgrens); • Daarnaast is er een tekort aan kleinere, betaalbare koopwoningen (< € 225.000 in 2019); • We zien een klein theoretisch overschot aan grote, dure woningen. Dit betreffen vaak woningen doe bewoond worden door senioren (65+). Bij doorstroming laten zij een dure koopwoning achter. Deze is dan beschikbaar voor gezinnen met kinderen. Kansen voor doorstroming dus! • We zien kansen voor meer diversiteit, niet meer-van-hetzelfde: behoefte aan bijzondere woonvormen! Dit zal in de Woonvisie doorvertaald moeten worden in een passend nieuwbouwprogramma. Daarbij moet rekening gehouden worden met de huidige programmering van plannen. Een snelle check maakt duidelijk dat er relatief veel dure koopwoningen in planning staan (vaak kleinschalige, particuliere plannen) en relatief weinig goedkopere koop.

1721.104 | Woningmarkt in beeld

14

Wonen en zorg in beeld Met het oog op de vergrijzing en de ontwikkelingen op het gebied van zorg (langer zelfstandig thuis) is de opgave in het kader van wonen met zorg belangrijk. Uit de provinciale prognose Wonen-zorg blijkt in het algemeen een grote vraag naar nultredenwoningen (in ieder geval tot 2035). Daarnaast is er een opgave voor Beschermd Wonen en Geclusterd Wonen en Beschermd Wonen GGZ. We hebben de belangrijkste ontwikkelingen op het gebied van wonen en zorg specifieke voor de gemeente Bernheze in beeld gebracht. Deze hebben we ook doorvertaald naar de opgaven per kern. Figuur 5.2. Voorkeuren voor geclusterd wonen, 24-uurszorg SOM en 24-uurszorg PG, 2021-2040

Trendvariant 2000 370

1500

330

1000 500

200 160

260 190

220 170

540

650

2021

2025

810

230

260

990

1.130

2035

2040

0

Geclusterd wonen

2030 24-uurszorg SOM

24-uurszorg PG

Bron: Companen, 2021 SOM = somatisch PG = psychogeriatrisch (dementie)

We zien een toenemende vraag naar geclusterd wonen van mensen met zware zorgvraag én zonder zorgvraag (de zogenaamde voorsorteerders). Met name de behoefte aan geclusterd woonvormen groeit sterk. Geclusterd wonen is een verzamelnaam voor diverse woningtypes en woonconcepten die beschutting, comfort en ontmoeting bieden. Dat kan bijvoorbeeld ook collectief particulier opdrachtgeverschap zijn. En het is beslist niet alleen een opgave voor de nieuwbouw: het kan ook in de bestaande voorraad gerealiseerd worden! Enkele voorbeelden in beeld:

1721.104 | Woningmarkt in beeld

15

We zoomen wat verder in op de grootste opgave: geclusterd wonen. Als we de vraag confronteren met het aanbod, dan zien we indicatief de volgende balans. Figuur 5.3. Balans vraag-aanbod geclusterde woonvormen, 2021-2040

Vraag-aanbodbalans (trendvariant) 2021

-210

2025

-320

2030

-480

2035

-660

2040

-800 -1.000

-800

-600

-400

-200

0

Geclusterd wonen

Bron: Companen, 2021

Rekening houden met het huidige tekort ligt er een opgave voor realiseren van circa 480 vormen van geclusterd wonen, te realiseren in bestaande voorraad en nieuwbouw. Dit is een eerste, getalsmatige indicatie, die in het vervolg van de Woonvisie verder scherp gemaakt moet worden in overleg met betrokken partijen (zorg- en welzijn, corporaties). In figuur 5.4 geven we indicatief weer waar voorkeuren van mensen liggen bij geclusterd wonen. We zien vooral een toename bij hofjeswoningen (grondgebonden en appartementen). Figuur 5.4. Balans vraag-aanbod geclusterde woonvormen, 2021-2040

Gewenste invulling van geclusterd wonen 2021

26%

20%

13%

13%

11%

4% 6%

7%

14%

3% 6%

8%

17%

16%

2% 6%

7%

2025

22%

2030

19%

2035

17%

21%

10%

19%

17%

1% 6%

8%

2040

17%

21%

10%

20%

18%

1% 6%

8%

0%

10%

22%

11%

22%

20%

Seniorencomplex (app) Hofjeswonen (app)

30%

10%

40%

50%

Serviceflat (app) Hofjeswonen (ggb)

15%

60%

70%

80%

90%

100%

Verzorgd wonen (app) Grondgebonden woningen (ggb)

Bron: Companen, 2021

1721.104 | Woningmarkt in beeld

16

Voor de kernen van de gemeente Bernheze kunnen we de volgende accenten aangeven: • Heesch, Heeswijk-Dinther en Nistelrode en buitengebied: hofjeswoningen en kleinschalige woonvormen (woonboerderijen) met mix aan prijsklassen; • Loosbroek & Vorstenborsch en buitengebied: kleinschalige woonvormen (b.v. woonboerderijen) met accent op koopsegment.

Conclusies kort samengevat: •

kwantitatieve behoefte: −

circa +1.800 woningen in de komende 10 jaar (inclusief circa 100 woningen die we de afgelopen jaren te weinig hebben gebouwd)

− •

circa +1.160 woningen in 2022 t/m 2026 circa (inclusief inlopen tekort)

kwalitatieve behoefte: −

vooral behoefte aan kleinere en betaalbare woningen voor starters en gevarieerde vraag van doorstromers en senioren (levensloopbestendig)

−

tekort aan kleinere, betaalbare huurwoningen (onder 1e aftoppingsgrens)

−

tekort aan kleinere, betaalbare koopwoningen (< € 225.000 in 2019)

−

klein theoretisch overschot aan grote, dure woningen (kansen voor doorstroming ouderen uit deze woningen)

−

kansen voor meer diversiteit, niet meer-van-hetzelfde: behoefte aan bijzondere woonvormen!

−

wonen-zorg: behoefte aan regulier (levensloopbestendige) woningen, en met name geclusterd wonen

−

opgave voor bestaande voorraad en nieuwbouw, kansen voor kleinschalige woonvormen en wonen in een hofje (grondgebonden en appartementen).

1721.104 | Woningmarkt in beeld

17