Bijlage 11 - Toets Ladder voor duurzame verstedelijking

Nistelrode, Appartementencomplex Heuvelstraat Toets Ladder voor duurzame verstedelijking Gemeente Bernheze

sab adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling

5 6 december 2024, projectnummer 230240.01

sab adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling info@sab.nl - www.sab.nl Disclaimer tekst Bij het samenstellen is de grootst mogelijke zorgvuldigheid nagestreefd. Toch kan de informatie in deze uitgave niet juist of onvolledig zijn. De Opdrachtgever is hiervoor niet aansprakelijk. Als u van mening bent dat er beeldmateriaal is gebruikt waarover u het beeldrecht heeft, neem dan contact op met de opdrachtgever via onze website of bovengenoemde adres. Copyright Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen, in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt worden in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch door fotokopieën of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever.

Inhoudsopgave 1

2

3

Inleiding

3

1.1

Aanleiding

3

1.2

Het project

4

1.3

Leeswijzer

4

Toets Ladder voor duurzame verstedelijking

5

2.1

Stedelijke ontwikkeling

5

2.2

Verzorgingsgebied

6

2.3

Behoefte

7

2.4

Bestaand stedelijk gebied

11

Conclusie

13

1 Inleiding 1.1

Aanleiding Sinds 2012 maakt de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ onderdeel uit van het ruimtelijk beleid vanuit de Rijksoverheid. Het doel van de Ladder is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en het bewerkstelligen van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Indien de ontwikkeling buiten stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen stedelijk gebied wordt voorzien. De Ladder is in de Omgevingswet terug te vinden in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het artikel luidt als volgt: 1 Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.

2 Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. 3 Voor de toepassing van het tweede lid, onder b, wordt tot het stedelijk gebied niet gerekend een stedelijke ontwikkeling waarvoor: a. op grond van het omgevingsplan een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is vereist; en b. nog geen toepassing is gegeven aan het tweede lid. 4 Als een omgevingsplan voorziet in de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en de beoordeling van de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, heeft die beoordeling alleen tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

3

De Ladder is opgenomen als een instructieregel voor het omgevingsplan, specifiek gericht op het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed.

1.2

Het project Het projectgebied is gelegen naast het centrum van de kern Nistelrode in de gemeente Bernheze. Het betreft 6 verouderde grondgebonden sociale huurwoningen aan de Heuvelstraat 4 t/m 14 te Nistelrode. Het voornemen bestaat om de bestaande woningen te slopen om plaats te maken voor een appartementencomplex met ruimte voor in totaal 18 sociale huurappartementen. De appartementen worden levensloopbestendig ingericht en zijn bereikbaar via een lift. Het appartementencomplex bestaat uit 3 bouwlagen, waarvan de bovenste laag ondergeschikt is aan de eerste twee woonlagen (qua vormgeving dak). Het parkeren wordt uit het zicht op eigen terrein gerealiseerd met een groene inpassing om hittestress te voorkomen.

1.3

Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk volgt de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Binnen de toets zal allereerst ingegaan worden of en waarom sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Vervolgens wordt het markt- of verzorgingsgebied bepaald. Daarna volgt de toets of de ontwikkeling voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en wordt gekeken of de ontwikkeling binnen stedelijk gebied plaatsvindt. Hoofdstuk 3 bevat een eindconclusie als gevolg van de toets aan de Ladder.

4

2 Toets Ladder voor duurzame verstedelijking 2.1

Stedelijke ontwikkeling

2.1.1

Algemeen Allereerst moet de vraag worden beantwoord of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wat onder een stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) opgenomen. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’.

2.1.2

Toetsing Het voornemen bestaat om 6 wooneenheden te slopen en in totaal 18 nieuwe wooneenheden te realiseren. Dit zorgt voor een netto toename van 12 woningen. Relevant is of deze ontwikkeling is aan te merken als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bkl. Bij de beantwoording van deze vraag moet volgens de Afdeling in onderlinge samenhang worden beoordeeld in hoeverre het project, in vergelijking met het voorgaande project, voorziet in een functiewijziging en welk planologische beslag op de ruimte de ontwikkeling maakt in vergelijking met het voorgaande project. Uit jurisprudentie1 blijkt dat een woningbouwplan dat voorziet in de realisatie van maximaal 11 woningen binnen een dorpskern niet hoeft te worden aangemerkt als woningbouwlocatie of een andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Aangezien de regelgeving omtrent de Ladder beleidsneutraal is overgegaan met de Omgevingswet kan worden aangenomen dat dezelfde maatstaf aangehouden kan blijven worden. Een woningbouwproject dat voorziet in de ontwikkeling van 12 woningen wordt daarentegen wel aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling 2. Gelet op het woningbouwprogramma van het project met maximaal 59 nieuwe woningen wordt gesteld dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

2.1.3

Conclusie Gelet op het voorgaande is voorliggende ontwikkeling binnen het besluitgebied aan te merken als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 5.129g Bkl. Daarom is een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. Deze toets vindt in dit document plaats.

1 Zie hiervoor de uitspraak van de ABRvS d.d. 16 september 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2921). 2 Zie hiervoor de uitspraak van de ABRvS d.d. 25 maart 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:953).

5

2.2

Verzorgingsgebied

2.2.1

Algemeen Wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient de behoefte aan de ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt te worden beschreven. De behoefte dient te worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Het verzorgingsgebied moet van geval tot geval worden bekeken en kan sterk verschillen per functie.

2.2.2

Toetsing De kwantitatieve en kwalitatieve vraag wordt mede bepaald door de omvang van het marktgebied. Het marktgebied verschilt per ontwikkeling en valt niet per se samen met de bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor de omvang van de marktregio is het aantal verhuisbewegingen binnen en naar de betreffende regio of gemeente. Wanneer de verhuisbewegingen voor de gemeente Bernheze worden geanalyseerd, blijkt uit gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) dat bijna 40% van alle gevestigde personen in Bernheze uit de gemeente zelf afkomstig is. Er zijn vooral verhuisrelaties aanwezig met de gemeenten uit de omgeving, zoals de gemeenten Oss, ‘s-Hertogenbosch, Meierijstad en Maashorst. Navolgende tabel laat de meest relevante verhuisbewegingen naar de gemeente Bernheze vanuit andere gemeenten zien. Tabel: Totaal aantal verhuisbewegingen gemeente Bernheze in 2023 (bron: CBS). Verhuisbewegingen Bernheze

Aantal

Aandeel (%)

Binnen gemeente Bernheze

1.113

39,4%

Vanuit andere gemeenten

1.246

44,1%

467

16,5%

2.826

100%

Vanuit het buitenland Totaal aantal verhuizingen

Tabel: Verhuisbewegingen naar Bernheze naar herkomst in 2023 (bron: CBS). Gemeente

Aantal

Bernheze

Aandeel (%) 1.113

39,4%

Oss

332

11,7%

’s-Hertogenbosch

133

4,7%

Meierijstad

121

4,3%

Maashorst

107

3,8%

Nijmegen

43

1,5%

Eindhoven

37

1,3%

Sint-Michielsgestel

35

1,2%

Land van Cuijk

24

0,9%

Tilburg

20

0,7%

Utrecht

16

0,6%

Elders

845

29,9%

Totaal

100%

6

2.2.3

Conclusie Gelet op het voorgaande kan worden gesteld dat het verzorgingsgebied zich primair richt op de gemeente Bernheze. Het voorliggende project voorziet niet in de toevoeging van woningen, waarvan een dusdanige aantrekkingskracht uit gaat, dat dit een significante hoeveelheid bewoners van buiten de gemeente zal trekken. Mede op basis van de kenmerken van het project is daarom met betrekking tot het verzorgingsgebied ook geen noemenswaardig grotere reikwijdte te verwachten dan de gemeente Bernheze.

2.3

Behoefte

2.3.1

Algemeen Aangetoond moet worden dat de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte binnen het markt- of verzorgingsgebied. Bij het bepalen van de behoefte is zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte van belang.

2.3.2

Kwantitatieve behoefte Kwantitatieve huishoudensontwikkeling De vraag naar woningen wordt in belangrijke mate bepaald door de demografische ontwikkelingen. Voor de kwantitatieve woningbehoefte geldt dat het sterk afhankelijk is van de ontwikkeling van het aantal huishoudens. Uit de provinciale Bevolkings- en woningbouwbehoefteprognose (actualisering 2023) blijkt dat het aantal huishoudens in de gemeente Bernheze richting 2040 toeneemt met circa 1.880 huishoudens. De prognose voor de huishoudensontwikkeling ziet er als volgt uit: Tabel: Prognose huishoudensontwikkeling gemeente Bernheze 2020-2040 Aantal huishoudens

2023

2030

2040

Ontwikkeling 2023-2040

Totaal aantal huishoudens

13.295

14.290

15.175

1.880

Bron: Bevolkings- en woningbouwbehoefteprognose (actualisering 2023) Provincie Noord-Brabant. Regionale Woondeal Noordoost-Brabant Het Rijk en de provincie Noord-Brabant hebben in oktober 2022 afspraken gemaakt over het provinciale aandeel in de nationale opgaven. Voor corporaties ligt in die prestatieafspraken een opgave vast voor de bouw van 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen tot en met 2030. Het provinciale aandeel is een totaal van 130.600 woningen. In de Regionale Woondeal Noordoost-Brabant wordt een regionale doorvertaling gemaakt naar gemeenten en corporaties van de gemaakte afspraken tussen Rijk en provincie en tussen Rijk en corporaties. De regio Noordoost-Brabant bestaat uit de gemeenten Bernheze, Boekel, Boxtel, Heusden, Land van Cuijk, Maashorst, Meierijstad, Oss, 's-Hertogenbosch, Sint-Michielsgestel en Vught. Vanuit de Regionale woondeal zijn groei- en verstedelijkingsambities geformuleerd voor de regio Noordoost-Brabant. Dit komt onder andere tot uiting in een extra 7

woningbouwopgave, die geraamd wordt op 34.000 woningen, waarvan circa 22.300 betaalbaar en waaronder circa 10.000 sociale huurwoningen. Deze woningbouw voorziet primair in de groeiende behoeften in de sub regio en draagt verder bij aan het versterken van het vestigingsklimaat en de stedelijke en regionale economie. In de Regionale Woondeal zijn ook de gemeentelijke woningbouwprogramma’s opgenomen. In navolgde tabel is het woningbouwprogramma voor de gemeente Bernheze weergegeven. Hierin is te zien dat er vanaf 2025 nog voldoende plancapaciteit beschikbaar is om nieuwe woningen aan de voorraad toe te voegen. Het aantal harde plannen is te beperkt om in de kwantitatieve opgave te kunnen voorzien. Specifiek voor woningcorporaties geldt tevens dat nog harde plannen aan de plancapaciteit toegevoegd kunnen worden.

Gemeentelijk woningbouwprogramma Bernheze 2022-2030 (bron: Regionale Woondeal Noordoost-Brabant). Woonvisie 2022-2026 Gemeente Bernheze In de woonvisie 2022-2026 van de gemeente Bernheze is gekeken naar de effectieve woonvraag tot 2030, zoals gesteld in de Regionale Woondeal Noordoost-Brabant. Hierin is de destijds geldende harde plancapaciteit opgenomen, zodat een conclusie kon worden gegeven over de nog benodigde capaciteit. Daaruit volgt dat Bernheze ongeveer 558 woningen aan harde plancapaciteit had. In de woonvisie zijn de prognoses van de effectieve woonvraag aangehouden en betekent dit dat nog circa 1.926 woningen aan de harde plancapaciteit toegevoegd kunnen worden. Ingezoomd op de gemeente Bernheze gaat het om nog 1.160 woningen tot en met 2026. Hiervan staan er 610 in de planning. De kern Nistelrode zal ongeveer 20% van de nieuw te bouwen woningen voor haar rekening nemen. Dit zijn er 232, waarvan er inmiddels 69 in de planning staan. Er bestaat dus nog een flinke woningbouwopgave om in de kwantitatieve behoefte te kunnen voorzien. Conclusie Gelet op de positieve huishoudensontwikkeling binnen de gemeente Bernheze en het feit dat de (harde) plancapaciteit onvoldoende is om te kunnen voorzien in de kwantitatieve woonbehoefte van de gemeente Bernheze, maakt dat wordt

8

geconcludeerd dat het plan past binnen de kwantitatieve woningbehoefte van het marktgebied. 2.3.3

Kwalitatieve behoefte Leeftijdsspecifieke bevolkingsontwikkeling en kwalitatieve huishoudensontwikkeling Naast de kwantitatieve behoefte, bepaalt ook de kwalitatieve behoefte de woningvraag. De kwalitatieve behoefte richt zich op doelgroepen, woningtypen, prijsklassen en dergelijke. Deze behoefte is sterk afhankelijk van de bevolkingsopbouw qua leeftijd. De prognose voor de leeftijdsspecifieke bevolkingsontwikkeling binnen de Provincie Noord-Brabant is in navolgende grafiek weergegeven.

Bevolking naar leeftijd, gemeente Bernheze, 2000-2040 (bron: Staat van Bernheze).

Uit de tabel is af te leiden dat de gemeente Bernheze in ieder geval tot 2040 te maken krijgt met een sterke vergrijzing, aangezien de leeftijdsgroep 70+ jaar sterk zal stijgen. Voor de werkende bevolking 20-64 geldt dat deze tot 2040 licht zal afnemen. De verwachting is dat het aandeel 65-plussers zal stijgen van 21,0% van de bevolking naar 29,1% van de bevolking. De kwalitatieve huishoudensontwikkeling bepaalt in sterke mate de woningbehoefte. Daaruit volgt dat in de gemeente Bernheze de grootste groei in de vraag naar eenpersoonshuishoudens te verwachten is. Ook voor het aantal eenouderhuishoudens is een forse toename te verwachten. Voor het huishoudenstype ‘samenwonenden’ is op de lange termijn een lichte krimpsituatie geprognosticeerd. Dit geldt zowel voor de samenwonenden met en zonder kind(eren).

9

Bernheze

Typen huishoudens

2023

2040

+/-

Eenpersoonshuishoudens

3.680

4.790

+1.110

Samenwonenden

8.735

9.145

+410

- zonder kind(eren)

4.500

4.750

+250

- met kind(eren)

4.235

4.395

+160

Eenouder-huishoudens

850

1.200

+350

Overige huishoudens

35

40

+5

13.295

15.175

+1.880

Totaal

Prognose kwalitatieve huishoudensontwikkeling 2020-2040 (bron: Bevolkings- en woningbouwbehoefteprognose (actualisering 2023) Provincie Noord-Brabant).

Woonvisie 2022 - 2026 Gemeente Bernheze Hiervoor is al aangegeven dat binnen de gemeente een vraag naar woningen bestaat tot en met 2030. Vooral de vraag naar woningen voor kleine huishoudens (één en twee personen, zonder kinderen) zal sterk toenemen. Elke kern binnen de gemeente zal hier een bijdrage in geven. Zo wordt de ambitie uitgesproken om in elke kern te bouwen. Hiervoor is het van belang dat maatwerk wordt geleverd. Voor de kern Nistelrode betekent dit dat er een gevarieerd programma moet worden uitgevoerd, waarvan minimaal 25% in de sociale huursector wordt uitgevoerd. Dit komt neer op circa 58 sociale huurwoningen. Verder bestaat het voornemen om in totaal 20 tot 25% van de woningen levensloopbestendig in te richten. Dit stimuleert langer zelfstandig thuis wonen. Omgevingsvisie Bernheze 2040 In de omgevingsvisie voor de gemeente Bernheze is een integrale visie voor de lange termijn opgesteld. Hierin is de koers die de gemeente tot 2040 gaat varen bepaald. In algemene zin wordt de gemeente Bernheze gezien als een groene gemeente. De kernen zijn door de jaren heen relatief klein gebleven, waardoor ook in deze gebieden het contact met het buitengebied nog vaak aanwezig is. Om dit in de toekomst zoveel mogelijk te kunnen waarborgen wordt ingezet op innovatief inbreiden met een compact, betaalbaar en divers woningaanbod.

De gemeente zet in op een grote variatie aan woningen, die aansluit bij de behoefte. Bijzondere aandacht wordt gegeven aan de toename aan woningen voor ouderen, gezien de vergrijzing van de komende 20 jaar. Conclusie Gelet op de kwalitatieve huishoudensontwikkeling met bijbehorende woonwensen kan gesteld worden dat het plan met haar kleinere, levensloopbestendige woningen aansluit bij de demografische ontwikkelingen en wensen in de gemeente Bernheze. Het beoogde kwalitatieve woonprogramma sluit immers aan op de kwalitatieve woonwens van eenpersoonshuishoudens, zoals starters en senioren. Ook sluit het feit dat sprake is van een compacte inbreiding binnen de kern aan bij het karakter van de gemeente Bernheze, zoals gesteld in de omgevingsvisie. Ten slotte voorziet

10

het plan in woningen in het sociale huursegment. In de woonvisie wordt aangegeven dat de wens bestaat om in de kern Nistelrode circa 58 sociale huurwoningen te realiseren. Hier wordt met voorliggend project een bijdrage aan geleverd. Dit tezamen maakt dat de ontwikkeling voorziet in een kwalitatieve behoefte van het marktgebied. 2.3.4

Conclusie De herontwikkeling van het projectgebied ten behoeve van 18 sociale huurwoningen sluit aan op de woningbehoefte in de regio Noordoost-Brabant en de gemeente Bernheze en anticipeert op de demografische ontwikkelingen door onder andere in te zetten op woningen, gericht op kleinere huishoudensgroepen. De woningen in voorliggend project zijn levensloopbestendig, waardoor deze aansluiten bij de toenemende vraag naar seniorenwoningen. Daarbij komt dat de ontwikkeling aansluit bij het ruimtelijk beleid van de regio. Ook wordt met dit plan rekening gehouden met de kwaliteiten van de gemeente Bernheze door te kiezen voor inbreiding. Dit tezamen maakt dat de ontwikkeling van het projectgebied voorziet in een behoefte van het marktgebied.

2.4

Bestaand stedelijk gebied

2.4.1

Algemeen Nu is gebleken dat de ontwikkeling voorziet in een behoefte, moet worden aangetoond in hoeverre die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. Het Bkl definieert het bestaand stedelijk gebied als: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Naast de criteria uit de definitie moeten de geldende planologische mogelijkheden ook betrokken worden bij het beoordelen of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied.

2.4.2

Toetsing Het projectgebied ligt in de kern Nistelrode. Momenteel bestaat het projectgebied uit zes grondgebonden woningen. De gronden hebben de enkelbestemming ‘Wonen’. De omgeving van het projectgebied wordt hoofdzakelijk gevormd door woningen met een dorps karakter en verschillende detailhandelsfuncties. Het projectgebied wordt aan alle zijden omsloten door stedelijke functies en heeft op geen enkele manier aansluiting met het buitengebied. Geconcludeerd wordt daarom dat het projectgebied in het bestaand stedelijk gebied ligt. Bovendien kan gezien de heersende functies in en in de omgeving van het projectgebied en het karakter van de beoogde ontwikkeling gesteld worden dat de voorgestelde ruimtelijke ontwikkeling op deze locatie past. Het appartementencomplex sluit qua aard en schaal aan bij de bebouwing rondom het projectgebied. Zo wordt een samenhangend geheel gerealiseerd welke past binnen de omgeving. 11

2.4.3

Conclusie Geconcludeerd wordt dat voorliggende ontwikkeling is voorzien binnen stedelijk gebied. Bovendien is gemotiveerd dat de voorgestelde ontwikkeling op deze locatie past. De geconstateerde kwantitatieve en kwalitatieve behoefte wordt dan ook gerealiseerd in stedelijk gebied.

12

3 Conclusie Op basis van het voorafgaande kan geconcludeerd worden dat de Ladder voor duurzame verstedelijking positief is doorlopen. De ontwikkeling voorziet in een behoefte die binnen stedelijk gebied kan worden voorzien. Dit tezamen maakt dat de ontwikkeling als haalbaar geacht wordt voor wat betreft de Ladder voor duurzame verstedelijking.

13

14