bestemmingsplan Toelichting (met wijzigingen)

Bestemmingsplan “Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode” TOELICHTING

1

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

COLOFON:

Opdrachtnemer:

RO Connect Mr. O. Truschel

Projectnummer:

ROC.B2018.278.T

Versie:

Concept: 30 oktober 2019 Ontwerp: 30 mei 2023 Vastgesteld: 23 mei 2024

2

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1. INLEIDING ....................................................................................................................... 6 1.1 Achtergrond ....................................................................................................................................... 6 1.2 Plangebied ......................................................................................................................................... 7 1.3 Doel van het bestemmingsplan ......................................................................................................... 8 1.4 Geldend bestemmingsplan ................................................................................................................ 8 HOOFDSTUK 2 BESTAANDE SITUATIE..................................................................................................... 10 2.1 Ruimtelijke structuur ....................................................................................................................... 10 2.1.1 Ontstaansgeschiedenis ............................................................................................................. 10 2.1.2 Bebouwingsstructuur ...............................................................................................................

10 2.2 Functionele structuur ...................................................................................................................... 12 HOOFDSTUK 3 BELEIDSKADER ............................................................................................................... 13 3.1 Rijksbeleid........................................................................................................................................ 13 3.2 Provinciaal beleid ............................................................................................................................ 14 3.2.1 Omgevingsvisie Noord Brabant ................................................................................................ 14 3.2.2. Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant ...................................................................... 15 3.3 Gemeentelijk beleid ........................................................................................................................ 26 3.3.1 Structuurvisie Buitengebied ..................................................................................................... 26 3.3.2 Gebiedsvisie Bebouwingsconcentraties (13 september 2021) ................................................ 27 3.3.2 Woonvisie 2022-2026 ...............................................................................................................

33 3.3.3 Archeologiebeleid Bernheze..................................................................................................... 34 3.3.4 Parkeerbeleidsplan Gemeente Bernheze ................................................................................. 34 3.3.5 Omgevingsvisie Bernheze 2040 ................................................................................................ 34 HOOFDSTUK 4 PLANBESCHRIJVING ....................................................................................................... 36 4.1 Ligging plangebied ........................................................................................................................... 36

3

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

4.2 Stedenbouwkundige inpassing ........................................................................................................ 37 4.2.1 Inleiding .................................................................................................................................... 37 4.2.2 Kavel ......................................................................................................................................... 37 4.2.3 Bebouwing/beeldkwaliteit/landschappelijke inpassing ........................................................... 38 HOOFDSTUK 5 RUIMTELIJKE EN MILIEUHYGIENISCHE ASPECTEN ........................................................ 45 5.1 Water ............................................................................................................................................... 45 5.2 Natuur.............................................................................................................................................. 47 5.4 Bodem ............................................................................................................................................. 60 5.5 Geluid ..............................................................................................................................................

61 5.6 Luchtkwaliteit .................................................................................................................................. 62 5.7 Externe veiligheid ............................................................................................................................ 63 5.8 Bedrijven en milieuzonering ............................................................................................................ 68 5.9 Geurhinder ...................................................................................................................................... 70 5.10 Hoogspanningslijnen ..................................................................................................................... 72 5.11 Spuitzones ..................................................................................................................................... 73 5.12 Volksgezondheid i.r.t. veehouderijen ............................................................................................ 73 5.13 Stikstof ........................................................................................................................................... 74 5.14 M.e.r.-beoordeling .........................................................................................................................

78 HOOFDSTUK 6 JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING ................................................................................... 80 6.1 Inleiding ........................................................................................................................................... 80 6.2 Toelichting verbeelding ................................................................................................................... 80 6.3 Toelichting regels ............................................................................................................................. 80 6.4 Toelichting bestemmingen .............................................................................................................. 81 6.4.1 Agrarisch met waarde............................................................................................................... 81 6.4.2 Waarde-Archeologie 2 .............................................................................................................. 81 HOOFDSTUK 7 UITVOERBAARHEID ....................................................................................................... 82 7.1 Economische uitvoerbaarheid ......................................................................................................... 82

4

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid .................................................................................................. 82

SEPARATE BIJLAGEN: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Archeologisch bureau- en verkennend booronderzoek: Econsultancy, d.d. 13 mei 2019, rapportnummer 6324.002 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai: Econsultancy, d.d. 20 november 2018, rapportnummer 6324.005 Quickscan flora en fauna: Econsultancy, d.d. 28 november 2018, rapportnummer 6324.003 Oplegnotitie diverse onderzoeken: Econsultancy, d.d. 14 november 2019, rapportnummer 6234 Verkennend bodemonderzoek: Econsultancy, d.d. 30 november 2018, rapportnummer 6324.001 Watertoets: Econsultancy, d.d. 10 december 2018, rapportnummer 6324.004 Nader dassenonderzoek: Econsultancy, d.d. 7 juni 2019, rapportnummer 6324.009 Mitigatieplan Nistelrode, Hofsteeg: Sab Adviseurs, d.d. 30 september 2019, projectnummer 190320

9. Memo m.b.t. mitigerende en compenserende maatregelen voor beschermde fauna in het kader van het realiseren van nieuwbouw aan de Hofsteeg te Nistelrode, van Eceau, d.d. 22 maart 2024, kenmerk ROC-1ME240322 10. Actualisatie Ecologische Quickscan: Eceau, Ecologisch Adviesbureau, d.d. 11 oktober 2023, kenmerk ROC-1AC230919; 11. Landschappelijke inpassing: Langenhuizen Hoveniers, d.d. 13 februari 2020, tekeningnummer BP.1194-02 12. Onderzoek stikstofdepositie: Sab adviseurs, d.d. 1 december 2022, projectnummer 190310 met bijlagen 13. Advies externe veiligheid: Veiligheidsregio, d.d. 15 januari 2020 14. Overeenkomst bouwtitel ruimte voor ruimte 15. Brief tbv omgevingsdialoog 16. Bouwtitel ruimte voor ruimte 17. Nota van zienswijzen 18. Vaststellingsbesluit

5

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

HOOFDSTUK 1. INLEIDING 1.1 Achtergrond Aan RO Connect is opdracht verleend tot het opstellen van een bestemmingsplanherziening voor het oprichten van een ruimte-voor-ruimte woning voor het perceel gelegen aan de Hofsteeg ongenummerd (tegenover 3) te Nistelrode. Het perceel is momenteel onbebouwd. Het voorliggende bestemmingsplan betreft het juridisch/planologisch mogelijk maken van het oprichten van de woning op voornoemd perceel, in het kader van de Ruimte-voor-Ruimteregeling. Deze regeling heeft tot doel dat de ruimtelijke kwaliteit verbeterd wordt door de bouw van woningen op passende locaties toe te staan, in ruil voor de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen die in gebruik zijn of waren voor de intensieve veehouderij. De initiatiefnemer heeft geen eigen intensieve veehouderijbedrijf dat gesaneerd kan worden in samenhang met de ontwikkeling van de ruimte voor ruimtewoningen. Voorwaarde voor de ontwikkeling van de ruimte-voor ruimte-woning is dan ook dat er aankoop van een bouwtitel Ruimte voor Ruimte plaats vindt. De herbestemming van de locatie Hofsteeg ongenummerd, zal plaats dienen te vinden door middel van een partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van de gemeente Bernheze. Op 5 december 2017 heeft de gemeente Bernheze besloten in beginsel medewerking te verlenen aan het initiatief om een ruimte-voor-ruimtewoning te realiseren binnen het plangebied.

6

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

1.2 Plangebied Het plangebied is gelegen aan de noordwestzijde van de kern Nistelrode. Op onderstaande afbeelding is de ligging van de locatie aan de Hofsteeg ongenummerd weergegeven.

En meer in detail:

7

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

1.3 Doel van het bestemmingsplan Dit bestemmingsplan heeft de herontwikkeling van de Hofsteeg ongenummerd (tegenover 3) te Nistelrode en het opstellen van een eenduidige en uniforme juridische regeling voor het toegestane gebruik en de toegestane bebouwing binnen het plangebied tot doel. Het bestemmingsplan “Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode” bestaat uit planregels, een verbeelding en een toelichting. De onderhavige toelichting dient als motivering bij de te volgen procedure. De uitgevoerde onderzoeken zijn als separate bijlagen bij deze toelichting gevoegd.

1.4 Geldend bestemmingsplan Ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van de gemeente Bernheze het vigerende bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad gewijzigd vastgesteld op 26 juni 2012. Op basis van dit bestemmingsplan heeft het onderhavige perceel de Enkelbestemming Agrarisch met waarden - Leefgebied dassen’, de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2 en de Gebiedsaanduiding Groenblauwe mantel en wro-zone - woonwerkontwikkelingsgebied Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan weer.

De bouw van (burger)woning is op basis van het vigerende bestemmingsplan Buitengebied niet toegestaan. Dit betekent dat een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is.

8

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

In deze herziening zal de vigerende bestemming op de planlocatie blijven bestaan. Ten behoeve van de ruimte voor ruimtewoning worden aan deze bestemming een aantal aanduidingen toegevoegd, te weten ‘specifieke vorm van wonen – ruimte voor ruimte’ en ‘bouwvlak’.

9

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

HOOFDSTUK 2 BESTAANDE SITUATIE 2.1 Ruimtelijke structuur 2.1.1 Ontstaansgeschiedenis Diverse geologische processen in het verre en het nabije verleden hebben een grote invloed gehad op de verschijningsvorm van het huidige landschap en de bebouwingsstructuur in de gemeente Bernheze. De occupatiegeschiedenis en ontwikkeling van de gemeente hangen vervolgens weer nauw samen met de waarden die van oorsprong aanwezig zijn. Geomorfologische kenmerken en de aanwezigheid van water zijn van grote invloed geweest op de ontwikkeling van de kernen binnen de gemeente. Door tektonische bewegingen zijn er breuken in de aardkorst ontstaan, waarbij delen ten opzichte van elkaar in verticale richting verschoven. Hierdoor ontstonden er hoger en lagergelegen gebieden: horsten en slenken. De gemeente Bernheze ligt precies op zo’n grensgebied. De eerste occupatie is ontstaan op de rand van de beekdalen en de hoger gelegen zandgronden. In de periode tussen de 15e en de 18e eeuw werden aangrenzend aan de beekdalen woeste gronden ontgonnen ten behoeve van de landbouw. Vanaf het midden van de 19e eeuw heeft grootschalige heideontginning geleid tot forse uitbreiding van de landbouwgronden. Nistelrode is gelegen op de overgang tussen de Peelhorst en de Peelrandbreuk en maakt deel uit van een reeks oude ontginningen.

De structuur wordt bepaald door de noord-zuid gerichte lintbebouwing en de karakteristieke driehoekige pleintjes. Het dorp heeft relatief veel historische bebouwing. De omgeving wordt gekenmerkt door verschillende landschapstypen die direct gekoppeld zijn aan de natuurlijke onderlaag; oude akkercomplexen, natte graslanden, bos en heide wisselen elkaar af. Typerend voor Nistelrode zijn verder de buurtschappen Menzel, Donzel, Kantje en Maxend die verbonden zijn met de kern door middel van agrarische lintbebouwing. In het westen ligt de laaggelegen dekzandvlakte die zorgt voor de afvoer van het zogenaamde ‘wijstwater’. Wijstwater bestaat uit water dat langs ondoorlaatbare lagen in de Peelhorst ondergronds afvloeit en langs de Peelrandbreuken opgestuwd wordt. De autosnelweg A50 vormt momenteel een harde grens aan de oostzijde.

2.1.2 Bebouwingsstructuur Rondom Nistelrode zijn diverse gebieden als kernrandzone aangemerkt. In verband met de ligging van de locaties en de werkbaarheid is er een aantal gebieden in onderlinge samenhang bestudeerd. De kernrandzones en hun ligging rondom Nistelrode zijn op de afbeelding hieronder weergeven. 10

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

Hieruit blijkt dat het perceel Hofsteeg ongenummerd (tegenover 3) te Nistelrode gelegen in een kernrandzone/bebouwingscluster. Ook op basis van de gemeentelijke structuurvisie is de initiatieflocatie gelegen binnen een bebouwingsconcentratie. (Zie onderstaande afbeelding van de kaart van de structuurvisie).

11

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

2.2 Functionele structuur De omgeving van het perceel Hofsteeg ongenummerd wordt gekenmerkt door openheid afgewisseld met hoofdzakelijk burgerwoningen. Het initiatief voegt zich goed in de omgeving. Onderstaande afbeelding geeft een beeld van de functies in de directe omgeving.

12

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

HOOFDSTUK 3 BELEIDSKADER 3.1 Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 zijn de Nationale Omgevingsvisie en bijbehorende Uitvoeringsagenda vastgesteld door de Tweede Kamer. Deze geven richting aan een duurzaam perspectief voor onze fysieke leefomgeving met een perspectief tot 2050. Er zijn 21 nationale belangen vermeld. Daarbij gelden deze vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie 2. Duurzaam economisch groeipotentieel 3. Sterke en gezonde steden en regio's 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijke gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied.

Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties Conclusie Het toevoegen van één extra woning betreft een kleinschalig ruimtelijk plan en raakt geen nationale belangen. Ladder Duurzame Verstedelijking In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. De Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Het bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt.

13

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

De ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden. Hieronder vallen dus ook de bestemmingsplannen. Toepassing van de ladder is verplicht voor opgaven, die nieuwe stedelijke ontwikkelingen, gebaseerd op een regionale behoefte, mogelijk maken. Uit de ‘overzichtsuitspraak’ van de ABRvS blijkt dat wanneer een ruimtelijk besluit voorziet in meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie is aan te merken, deze ontwikkeling in beginsel als een stedelijke ontwikkeling dient te worden aangemerkt. Het onderhavig bestemmingsplan maakt ter plaatse van het plangebied aan de Hofsteeg één mogelij. Gelet hierop voorziet onderhavig bestemmingsplan niet in een ‘stedelijke ontwikkeling’. De Ladder voor duurzame verstedelijking behoeft niet te worden doorlopen. Conclusie De beoogde herontwikkeling heeft geen betrekking op de geformuleerde nationale belangen. Het rijksbeleid vormt geen belemmering voor het onderhavige initiatief. Onderhavig initiatief heeft geen betrekking op een stedelijke ontwikkeling. Toepassing van de ladder is om die reden dan ook niet nodig.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Noord Brabant De provincie Noord-Brabant heeft op 14 december 2018 de omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. De omgevingsvisie vindt zijn legitimatie in de Omgevingswet. Vanzelfsprekend staan de achterliggende doelen van de Omgevingswet dan ook centraal in de positiebepaling van de Brabantse Omgevingsvisie. Onder het motto ‘eenvoudig beter’, doelt de Omgevingswet op meer inzichtelijkheid, en een grotere voorspelbaarheid en gebruiksgemak van het Omgevingsrecht. Ook beoogt de wet meer bestuurlijke afwegingsruimte en een meer samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving in beleid, besluitvorming en regelgeving. Het doel van de omgevingsvisie is om de kwaliteit van de leefomgeving voor alle Brabanders te verbeteren. In de visie is voor verschillende programma’s de ambitie geformuleerd hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit moet zien. Daarbij zijn mobiliserende tussendoelen gesteld voor 2030 om het einddoel te kunnen bereiken. De uitwerking in programma’s is een opgave die de visie volgt en die in opeenvolgende bestuursperiodes de opdracht en ruimte geeft om dat met eigen accenten in te vullen. Het belangrijkste programma dat hier een rol speelt is ‘omgevingskwaliteit’.

Het Brabantse doel voor 2050 in dit programma is: ‘Brabant heeft een goede leefomgevingskwaliteit doordat wij op alle aspecten beter presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. Brabant staat met zijn TOPlandschap van oude en nieuwe landschappen in de top 5 van Europa. De biodiversiteit binnen en buiten de natuurgebieden is op orde, de lucht- en waterkwaliteit voldoet en de bodem is vitaal.’

14

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

Het tussendoel voor 2030 in dit programma is: ‘Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat wij voor alle aspecten voldoen aan de wettelijke normen. Natuurgebieden zijn ingericht, de afname van biodiversiteit is naar een positieve trend omgebogen, waardevolle cultuurhistorische landschappen zijn behouden en er is breed draagvlak voor de nieuwe energie- en klimaatadaptieve landschappen door de ontwerpende aanpak.’ Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten zoals een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke- en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan. Het initiatief voldoet aan het tussendoel voor 2030 omdat aan alle milieu wet- en regelgeving wordt voldaan. Door een zorgvuldige inrichting van het plangebied wordt ook een positieve bijdrage geleverd aan de leefomgevingskwaliteit. Hiermee wordt een eerste stap gezet richting het einddoel van 2050. Het initiatief past dus binnen de Omgevingsvisie voor Noord-Brabant.

3.2.2. Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant De Interim omgevingsverordening (Iov) betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. De Iov is daarbij een eerste stap op weg naar een definitieve omgevingsverordening, die op grond van de op handen zijnde Omgevingswet moet worden vastgesteld en die verplicht is voor provincies De Iov is op 25 oktober 2019 door Provinciale Staten vastgesteld en is op 5 november 2019 in werking getreden. Inmiddels is de Iov diverse malen aangepast en geactualiseerd. Uitgegaan is van de geconsolideerde versie van 31 maart 2023. De Iov is opgesteld vanuit een doelgroepenbenadering. Dit is ook het systeem dat de Omgevingswet, en de daaronder liggende wetgeving, hanteert. Dit betekent dat de regels in de Iov zijn gegroepeerd in hoofdstukken waarbij de doelgroep van de regel, de zogenaamde normadressaat, leidend is. Regels waar gemeenten bij vaststelling van een bestemmingsplan rekening mee moeten houden zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Deze regels zijn in de vorm van instructieregels opgenomen waarbij de verschillende niveaus zijn opgedeeld in meerdere afdelingen.

Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies. Voor het overige dient getoetst te worden aan de regels die van toepassing zijn op het werkingsgebied waar een plangebied in is gelegen. In dit geval is het plangebied gelegen binnen de aanduidingen ‘landelijk gebied’ en ‘groenblauwe mantel’, zie afbeelding.

15

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

Hierna wordt achtereenvolgens aan de relevante artikelen van de Iov getoetst. Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2) Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met: • zorgvuldig ruimtegebruik; • de waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering; • meerwaardecreatie. Deze aspecten zijn in de Iov nader uitgewerkt in de artikel 3.6 t/m 3.8. Daarnaast geldt voor ontwikkelingen in het landelijk gebied ook dat er sprake moet zijn van kwaliteitsverbetering (zie artikel 3.9). Deze artikelen worden hieronder nader toegelicht. Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel. 3.6) Conform artikel 3.6 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat in beginsel gebruik wordt gemaakt van een bestaand ruimtebeslag. Een bestaand ruimtebeslag is gelegen binnen het werkingsgebied ‘Stedelijk gebied’ of een bestaand bouwperceel. Wanneer er sprake is van een stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Alle gebouwen, bijbehorende bouwwerken en ander permanente voorzieningen dienen te worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. In paragraaf 3.2.1 is getoetst aan Ladder duurzame verstedelijking.

16

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

Voor ruimte voor ruimtewoningen is in artikel 3.80 Iov bepaald, dat dit planologisch aanvaardbaar is in een bebouwingsconcentratie. Zoals in paragraaf 2.1.2 van deze toelichting aangegeven, is hiervan sprake. Toepassing van de lagenbenadering (artikel 3.7) De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op verschillende lagen. Hierbij dient onderzocht te worden wat de effecten zijn op: - de ondergrond - de netwerklaag - de bovenste laag Met het effect op de ondergrond worden o.a. de aspecten bodem, grondwater en archeologische waarden bedoeld. De netwerklaag omvat aspecten zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. In de beschouwing van de bovenste laag dienen aspecten zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu aan bod te komen. Hierbij dient te worden gekeken naar het verleden, heden en toekomst. De beoogde ontwikkeling mag geen negatieve effecten hebben op de waarden in de omgeving en dient ook in de toekomst geen beperkingen op te leveren voor de omgeving. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in hoofdstuk 5 van deze toelichting.

Meerwaardecreatie (artikel 3.8) Het aspect meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken. Het biedt de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren, waardoor er meerwaarde ontstaat. Daarnaast ontstaat een bijdrage aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. In dit bestemmingsplan wordt meerwaarde gecreëerd door de sloop van de agrarische bedrijfsgebouwen en het inleveren van milieurechten (ruimte voor ruimte). Daarnaast is een plan opgesteld voor de landschappelijke inpassing van de ruimte voor ruimtewoning. Kwaliteitsverbetering (artikel 3.9) Een bestemmingsplan in landelijk gebied moet gepaard gaan met een fysieke verbetering van het landschap. Daarnaast moet worden aangetoond hoe deze fysieke verbetering financieel, juridisch en feitelijk wordt verzekerd. Een verbetering kan o.a. bestaan uit een landschappelijke inpassing, behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen, het slopen van bebouwing of aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. Deze vormen van kwaliteitsverbetering moeten worden geborgd in het bestemmingsplan. Over de exacte invulling van de kwaliteitsverbetering zijn in het regionaal ruimtelijk overleg tussen gemeenten en provincie afspraken gemaakt.

In paragraaf 4.2.3 van deze toelichting is een nadere toelichting gegeven op de landschappelijke inpassing van de ruimte voor ruimtewoning. Ruimte-voor-ruimte (artikel 3.79) In artikel 3.79 zijn regels opgenomen voor ontwikkelingen met betrekking tot Ruimte-voor-Ruimte. Hierna worden deze regels weergegeven, waarbij per onderdeel (cursief) is aangegeven hoe onderhavig initiatief hieraan kan voldoen.

17

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

1. Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in één of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels in Stedelijk gebied of Landelijk gebied als deze ontwikkeling: a. Door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij plaatsvindt, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit; • De ruimte voor ruimte kavel wordt gerealiseerd middels de aankoop van een bouwtitel bij de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte. Deze zijn ontwikkeld door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke milieu- en ruimtelijke kwaliteitswinst. b. Op een aanvaardbare locatie plaatsvindt als bedoeld in artikel 3.78, met als doel omgevingskwaliteit, derde lid; • Het perceel is gelegen in een door de gemeente aangewezen bebouwingsconcentratie c. Past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied: • In de gemeentelijke structuurvisie is de visie op bebouwingsconcentraties gegeven. Hiervoor zij verwezen naar paragraaf 3.3.1 van deze toelichting. Daarnaast zij verwezen naar de verantwoording zoals verwoord in paragraaf 3.2.3 van deze toelichting. Geconcludeerd kan worden dat de voorgestane vontwikkeling past binnen deze ontwikkelingsrichting. 2.

Als uit door Gedeputeerde Staten bijgehouden gegevens blijkt dat de in het verleden gedane investering in omgevingskwaliteit is terugverdiend, is het eerste lid niet meer van toepassing. 3. Bij de toepassing van dit artikel zijn de volgende bepalingen niet van toepassing: a. artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik, onder a; b. artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap; en c. artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied, eerste Lid, onder a. • Hierboven is hier reeds op ingegaan. Op grond van de Iov kan een Ruimte voor Ruimte-woning worden opgericht direct aansluitend aan een bebouwingsconcentratie. Het moet hierbij gaan om een logische afronding van de bebouwingsconcentratie en een aanvaardbare plek. Dat betekent dat de ontwikkeling de bebouwingsconcentratie moet versterken/verbeteren dus een meerwaarde voor de bebouwingsconcentratie. Daarnaast moet sprake zijn van een positieve bijdrage aan de omgevingskwaliteit. Verantwoording: De Omgevingsverordening Noord-Brabant bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening zorgt voor kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en het vigerende provinciaal beleid. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.

Het onderhavige plangebied ligt – volgens de omgevingsverordening - in het gebiedstype landelijk gebied.

18

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

Het plangebied betreft een overgangsgebied van bestaand stedelijk gebied van de kern Nistelrode naar het landelijk gebied. In dit overgangsgebied komt relatief veel bebouwing voor. De panden langs de Doolhof en de Donzel e.o. zijn op relatief korte afstand van elkaar gesitueerd. De functies van deze panden variëren van wonen, niet-agrarische tot agrarische bedrijven. Het accent verschuift in de loop der jaren meer en meer naar wonen. Het plangebied ligt in de rand van de buurtschap Donzel. De afstand van het plangebied tot het stedelijk gebied van Nistelrode bedraagt hemelsbreed slechts circa 150 meter. In de Omgevingsverordening zijn onder meer instructieregels opgenomen, die gemeenten moeten toepassen in bestemmingsplannen. De instructieregels richten zich – naast enkele algemene basisprincipes - op: a. een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd; b. een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit); In Artikel 5 van deze verordening worden diverse regels gesteld ten aanzien van een beoogde ontwikkeling.

Deze regels hebben onder betrekking op basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies, zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit, zorgvuldig ruimtegebruik, toepassing van de lagenbenadering, meerwaardecreatie, kwaliteitsverbetering landschap, ontwikkeling met Rood voor Groen. Bij toepassing van deze regels geldt, dat te allen tijde een zorgplicht geldt voor een goede omgevingskwaliteit. Daarbij moet voldaan worden aan de volgende voorwaarden: 19

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

a. er dient sprake te zijn van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit; b. de ruimte-voor-ruimtekavel ligt op een planologisch aanvaardbare locatie in een bebouwingsconcentratie; c. de ontwikkeling van de locatie een logische afronding geeft van stedelijk gebied, bebouwd gebied of een bebouwingsconcentratie; d. een goede landschappelijke inpassing van de te bouwen woning is verzekerd; e. er geen sprake is van (een aanzet voor) een stedelijke ontwikkeling behoudens in geval de locatie ligt binnen Verstedelijking afweegbaar. De voorgenomen ontwikkeling van het onderhavig plangebied aan de Hofsteeg voldoet aan deze criteria. Dit kan als volgt worden beargumenteerd. Structuurvisie Bernheze

In het gemeentelijk beleid, zoals vastgelegd in de Structuurvisie Bernheze, maakt het plangebied onderdeel uit van het stedelijk gebied. De gehele buurtschap langs de Donzel en aansluitende landwegen is als zodanig aangewezen (zie nevenstaande afbeelding). Het plangebied ligt aan de oostrand van deze buurtschap.

Afbeelding: uitsneden vanuit de Structuurvisie Bernheze

20

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

In de beleidskaart is het gebied ten oosten van de Donzel aangemerkt als een halfgesloten en cultuurhistorisch landschap. Het plangebied sluit direct aan op de buurtschap Donzel. Opgemerkt wordt, dat de gemeentelijke structuurvisie en daarmee vorenstaande uitsneden van het beleid zijn ontwikkeld op basis van de door de provincie gewenste zogenaamde “lagenbenadering”. In de provinciale omgevingsvisie is het stedelijk gebied van Nistelrode ruimer. De begrenzing daarvan bestaat uit de Doolhof en de Donzel. Dit heeft echter voor de positie van de buurtschap en daarmee van het plangebied Hofsteeg geen wezenlijke invloed. Wel blijkt, dat het plangebied gedeeltelijk ligt in de door de gemeente aangewezen bebouwingsconcentratie. Hiermee wordt voldaan aan één van de voornoemde voorwaarden van de provinciale omgevingsvisie. Nadere analyse buurtschap Donzel e.o. In aanvulling op de vorenstaande constatering kan worden aangetoond, dat met de ontwikkeling van de bebouwing op het plangebied een logische afronding van de buurtschap naar het aangrenzend cultuurhistorisch waardevol landschap wordt verkregen. Er ontstaat een duurzame grens c.q. overgang.

Afbeelding bestaande situatie in buurtschap Donzel e.o.

Afbeelding Schematische weergave occupatie landschap

21

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

In het historisch bebouwingspatroon het accent ligt op de Donzel. Hier is er nu sprake van een langgerekt bebouwingslint. Karakteristiek voor het ontwikkelingspatroon is, dat ook langs de haaks op de Donzel staande landwegen bebouwing is ontwikkeld. Zoals uit deze afbeelding blijkt is deze bebouwing terug te vinden langs het zuidwestelijk deel van het Hoekske, langs de Hofsteeg en langs de Doolhof. Het merendeel van de bebouwing heeft inmiddels een woonfunctie. Opvallend is, dat langs de Heescheweg geen wezenlijke ontwikkeling heeft voorgedaan. De bebouwing is hier beperkt gebleven tot enkele individuele complexen.

In het landschapsbeeld en ontwikkelingspatroon van de buurtschap zijn de kruisende straten nadrukkelijk betrokken. Het straatbeeld van het Hoekske en de Hofsteeg heeft een meer open karakter door het ontbreken van laanbomen. De bebouwing en overige verticale landschapselementen zijn bepalend voor de ruimtelijke beleving.

22

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

De Hofsteeg sluit eveneens aan op de Donzel. Het landschapsbeeld wordt bepaald door een boselement en een tegenoverliggende woning/agrarisch bedrijfspand. De bebouwing langs de Donzel grenst met de achtertuin aan op dit perceel. Het bebouwingsbeeld van deze rand is door de bijgebouwen en de meer open inrichting brokkelig. Het landschap ten oosten van de Hofsteeg tussen de Donzel en het pand Hofsteeg 3 is relatief groot en aaneengesloten. Dit landschap maakt duidelijk deel uit van een groter geheel. Tussen het boselement en de tuinen van de woonpercelen langs de Donzel resteert een in omvang beperkt perceel. Dit perceel maakt in de ruimtelijke beleving geen deel uit van het landschapsbeeld. Het vormt min of meer een zelfstandige ruimte. Door deze vorm, ligging en begrenzing van tuinen en het boselement zijn voorts de landbouwkundige waarden beperkt. Deze waardering is op de navolgende afbeelding weergegeven.

23

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

De tussen het bosperceel en de Donzel gelegen ruimte i.c. het onderhavig plangebied - vormt een open ruimtelijk zelfstandig perceel. De ruimtelijke beleving wordt nu vooral bepaald door het boselement aan de noordzijde en de brokkelige zuidrand (onder meer veroorzaakt door de aanwezige bebouwing en het ontbreken van beplanting). Door deze ligging en opbouw kan het perceel als onder deel van de buurtschap worden gezien en staat het los van het aangrenzende landschap

Afbeelding begrenzing buurtschap Donzel e.o.

Op vorenstaande afbeelding is de afbakening van de buurtschap weergeven. Het aangrenzend landschapsbeeld vormt aan alle zijden een grote aaneengesloten eenheid. Het onderhavig plangebied

24

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

aan de Hofsteeg vormt – zoals gemotiveerd – een onderdeel van de buurtschap. De noordgrens van de buurtschap wordt hier gevormd door het pand Hofsteeg 3 en het boselement. Dit ontwikkeling van dit perceel kan -mits op een zorgvuldige wijze ingepast- de beleving van kernrand versterken. Het streven is om het boselement ruimtelijk als een gesloten, groen blok te verbinden met de percelen langs de Duizel. Dit leidt tot een grotere rust in de landschappelijke beleving. Dit groene blok schermt tevens de nu brokkelige kernrand van dit landschapsbeeld af. Met andere woorden, er ontstaat een grotere eenheid met een duurzame rand naar het landelijk gebied.

Afbeelding Landschappelijke inrichting gericht op creëren samenhang tussen woonpercelen en boselement.

Met de ontwikkeling van de tuin op het perceel wordt- zoals gezegd - de ruimtelijke eenheid tussen het bosperceel en de tuinen langs de Donzel versterkt. De natuurlijke inrichting van het ontwikkelde landschapsplan versterkt in zekere zin de natuurwaarden van het boselement. Met de verwezenlijking van het plan ontstaat een grote ruimtelijke eenheid langs de Hofsteeg. De verticale groenelementen vormen ruimtelijk een sterk, samenhangend geheel. In deze opzet ontstaat een groen kader waarbinnen ruimte is voor de bouw van één vrijstaande woning. De nieuwe woning wordt hierdoor afdoende afgeschermd ten opzichte van het aangrenzend open landschapsbeeld. Met andere woorden, het halfopen karakter van het landschap blijft behouden en er ontstaat conform de provinciale omgevingsvisie een logische afronding van de buurtschap Donzel. Er is geen sprake van (een aanzet voor) stedelijke ontwikkeling omdat het gaat om de oprichting van een opzichzelfstaande ontwikkeling van één ruimte-voor-ruimtewoning binnen een bestaand bebouwingslint. Het gaat nadrukkelijk niet om een uitbreiding van een bebouwingslint en het geeft geen precedent om nog meer woningen toe te staan. Het aangrenzend landschap vormt in de nieuwe situatie een evenwichtig aaneengesloten geheel. 25

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het provinciaal beleid: a. er is sprake van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit; b. de ruimte-voor-ruimtekavel ligt op een planologisch aanvaardbare locatie in een bebouwingsconcentratie; c. de ontwikkeling van de locatie geeft een logische afronding van een bebouwingsconcentratie; d. een goede landschappelijke inpassing van de te bouwen woning is verzekerd; e. er is geen sprake van (een aanzet voor) een stedelijke ontwikkeling.

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Structuurvisie Buitengebied De gemeenteraad van de gemeente Bernheze heeft op 1 februari 2010 de Structuurvisie Bernheze vastgesteld. De Structuurvisie Bernheze geeft een samenhangend beeld van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de hele gemeente. De structuurvisie is een visie op hoofdlijnen en vormt daarmee een belangrijk (toetsing)kader voor het initiëren, beoordelen, afwegen en vaststellen van nieuwe ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen en projecten. In de structuurvisie staan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen beschreven voor de komende jaren. Onderdeel van de Structuurvisie Bernheze 2010 is het Ruimtelijk Casco. Het Ruimtelijk Casco betreft het ontwikkelingskader voor de gemeente Bernheze en vormt een casco voor concrete projecten en plannen. Het Ruimtelijk Casco bestaat uit een kaartbeeld en toelichting. Deze zijn nadrukkelijk aan elkaar gekoppeld. De gemeente Bernheze heeft de kwaliteiten binnen de gemeente geformuleerd. De gemeente Bernheze wil een gemeente met een dorpse uitstraling blijven. Kleinschalige verstedelijking wil de gemeente niet uitsluiten, maar deze verstedelijking dient groen ingepast te zijn. Het landelijk wonen nabij een verstedelijkte omgeving is een kwaliteit van de gemeente. In de Structuurvisie Bernheze is de initiatieflocatie aangeduid als Bebouwingsconcentratie (zie onderstaande afbeelding):

26

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

In de Structuurvisie Bernheze is een toelichting op bebouwingsconcentraties opgenomen. Deze toelichting luidt als volgt: De oorspronkelijke dorpslinten, die aan de oude routes zijn ontstaan, zijn waardevol als historische structuur. Deze zijn uitgegroeid tot een kern of zijn beperkt gebleven tot een bebouwingscluster. Strategie voor de bebouwingsclusters is het hergebruik van voormalige agrarische bedrijfslocaties voor niet-agrarische functies alsmede (beperkte) toevoeging van nieuw bouwvolume. “Belangrijke randvoorwaarde voor de verruimde mogelijkheden is een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in brede zin. Een voorbeeld hiervan is sloop van bebouwing als compensatie voor verruimde mogelijkheden al dan niet in combinatie met Rood voor groen, het behoud van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of een versterking van natuur- en landschapswaarden in de omgeving. Verdichting van de bebouwingsclusters is dus in bepaalde gevallen toegestaan, indien dit tot een ruimtelijke verbetering leidt. Ook door verdunning kunnen bebouwingsclusters in kwalitatieve zin worden versterkt, doordat de open relaties met het landschap worden hersteld. De bestaande waardevolle doorzichten naar het buitengebied dienen gehandhaafd te blijven. Nieuwbouw dient qua maat en schaal passend te zijn in de omgeving. De ontwikkelingen binnen het plangebied zijn passend bij de omgeving qua aard en schaal.

3.3.2 Gebiedsvisie Bebouwingsconcentraties (13 september 2021) Op 13 september 2021 heeft de gemeente een nieuwe gebiedsvisie vastgesteld voor de bebouwingsconcentraties. Het betreft een toetsingskader voor ontwikkelingen in het buitengebied. Zo ook voor ruimte-voor-ruimte-initiatieven. 27

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

In de gebiedsvisie is – onder andere - een aantal bebouwingsconcentraties benoemd. Deze zijn op onderstaande afbeelding weergegeven.

Over bebouwingsconcentratie “Donzel” zegt de gebiedsvisie het volgende: 5.5 DONZEL Algemene beschrijving Ten westen van Nistelrode ligt parallel aan de Heescheweg de buurtschap Donzel. De buurtschap wordt hoofdzakelijk gevormd door de straat Donzel met haaks daarop een aantal straten in de richting van Nistelrode, zoals de Dijkstraat, Weverstraat, Doolhof, Hofsteeg en Vinkenstraat, en een aantal straten richting het landelijke gebied, zoals de Vensesteeg en Donzelse Steeg. Donzel is een straat met een profiel waar auto’s in tegengestelde richting elkaar kunnen passeren wanneer zij gebruik maken van de fietssuggestiestroken. De buurtschap ligt ten oosten van de Peelrandbreuk op de overgang van de nattere gronden naar de drogere gronden. In noordwestelijke richting van de buurtschap gaat dit over in een historische es en de bos- en heidegebieden van de Maashorst. Meer ten westen van de buurtschap ligt de kern Nistelrode. Karakteristiek Onderstaande afbeelding uit de gebiedsvisie geeft de karakteristiek aan van de bebouwingsconcentratie Donzel:

28

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

Het landschap rond de Peelrandbreuk en haar wijstgronden is uniek. Het is vormend voor de ligging en het karakter van Donzel. De beleving van de overgang naar de nattere gronden ten westen van Donzel wil de gemeente daarom versterken. Verantwoording Het plangebied betreft een overgangsgebied van bestaand stedelijk gebied van de kern Nistelrode naar het landelijk gebied. In dit overgangsgebied komt relatief veel bebouwing voor. De panden langs de Doolhof en de Donzel e.o. zijn op relatief korte afstand van elkaar gesitueerd. De functies van deze

29

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

panden variëren van wonen, niet-agrarische tot agrarische bedrijven. Het accent verschuift in de loop der jaren meer en meer naar wonen. Het plangebied ligt in de rand van de buurtschap Donzel. In aanvulling op de vorenstaande constatering kan worden aangetoond, dat met de ontwikkeling van de bebouwing op het plangebied een logische afronding van de buurtschap naar het aangrenzend cultuurhistorisch waardevol landschap wordt verkregen. Er ontstaat een duurzame grens c.q. overgang.

In het historisch bebouwingspatroon het accent ligt op de Donzel. Hier is er nu sprake van een langgerekt bebouwingslint. Karakteristiek voor het ontwikkelingspatroon is, dat ook langs de haaks op de Donzel staande landwegen bebouwing is ontwikkeld. Zoals uit deze afbeelding blijkt is deze bebouwing terug te vinden langs het zuidwestelijk deel van het Hoekske, langs de Hofsteeg en langs de Doolhof. Het merendeel van de bebouwing heeft inmiddels een woonfunctie. Opvallend is, dat langs de Heescheweg geen wezenlijke ontwikkeling heeft voorgedaan. De bebouwing is hier beperkt gebleven tot enkele individuele complexen. In het landschapsbeeld en ontwikkelingspatroon van de buurtschap zijn de kruisende straten nadrukkelijk betrokken. Het straatbeeld van het Hoekske en de Hofsteeg heeft een meer open karakter door het ontbreken van laanbomen. De bebouwing en overige verticale landschapselementen zijn bepalend voor de ruimtelijke beleving.

30

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

De Hofsteeg sluit eveneens aan op de Donzel. Het landschapsbeeld wordt bepaald door een boselement en een tegenoverliggende woning/agrarisch bedrijfspand. De bebouwing langs de Donzel grenst met de achtertuin aan op dit perceel. Het bebouwingsbeeld van deze rand is door de bijgebouwen en de meer open inrichting brokkelig. Het landschap ten oosten van de Hofsteeg tussen de Donzel en het pand Hofsteeg 3 is relatief groot en aaneengesloten. Dit landschap maakt duidelijk deel uit van een groter geheel. Tussen het boselement en de tuinen van de woonpercelen langs de Donzel resteert een in omvang beperkt perceel. Dit perceel maakt in de ruimtelijke beleving geen deel uit van het landschapsbeeld. Het vormt min of meer een zelfstandige ruimte. Door deze vorm, ligging en begrenzing van tuinen en het boselement zijn voorts de landbouwkundige waarden beperkt. Deze waardering is op de navolgende afbeelding weergegeven.

31

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

De tussen het bosperceel en de Donzel gelegen ruimte i.c. het onderhavig plangebied - vormt een open ruimtelijk zelfstandig perceel. De ruimtelijke beleving wordt nu vooral bepaald door het boselement aan de noordzijde en de brokkelige zuidrand (onder meer veroorzaakt door de aanwezige bebouwing en het ontbreken van beplanting). Door deze ligging en opbouw kan het perceel als onder deel van de buurtschap worden gezien en staat het los van het aangrenzende landschap.

Op vorenstaande afbeelding is de afbakening van de buurtschap weergeven. Het aangrenzend landschapsbeeld vormt aan alle zijden een grote aaneengesloten eenheid. Het onderhavig plangebied aan de Hofsteeg vormt – zoals gemotiveerd – een onderdeel van de buurtschap. De noordgrens van de buurtschap wordt hier gevormd door het pand Hofsteeg 3 en het boselement.

32

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

Dit ontwikkeling van dit perceel kan de beleving van kernrand versterken. Het streven is om het boselement ruimtelijk als een gesloten, groen blok te verbinden met de percelen langs de Duizel. Dit leidt tot een grotere rust in de landschappelijke beleving. Dit groene blok schermt tevens de nu brokkelige kernrand van dit landschapsbeeld af. Met andere woorden, er ontstaat een grotere eenheid met een duurzame rand naar het landelijk gebied. Met de ontwikkeling van de tuin op het perceel wordt de ruimtelijke eenheid tussen het bosperceel en de tuinen langs de Donzel versterkt. De natuurlijke inrichting van het ontwikkelde landschapsplan versterkt in zekere zin de natuurwaarden van het boselement. Met de verwezenlijking van het plan ontstaat een grote ruimtelijke eenheid langs de Hofsteeg. De verticale groenelementen vormen ruimtelijk een sterk, samenhangend geheel. In deze opzet ontstaat een groen kader waarbinnen ruimte is voor de bouw van één vrijstaande woning. De nieuwe woning wordt hierdoor afdoende afgeschermd ten opzichte van het aangrenzend open landschapsbeeld. Met andere woorden, het halfopen karakter van het landschap blijft behouden en er ontstaat conform de provinciale omgevingsvisie een logische afronding van de buurtschap Donzel.

Er is geen sprake van (een aanzet voor) stedelijke ontwikkeling omdat het gaat om de oprichting van een opzichzelfstaande ontwikkeling van één ruimte-voor-ruimtewoning binnen een bestaand bebouwingslint. Het gaat nadrukkelijk niet om een uitbreiding van een bebouwingslint en het geeft geen precedent om nog meer woningen toe te staan. Het aangrenzend landschap vormt in de nieuwe situatie een evenwichtig aaneengesloten geheel.

3.3.2 Woonvisie 2022-2026 Op 16 december 2021 heeft de gemeenteraad de woonvisie 2022-2026 vastgesteld. Met deze visie werkt de gemeente aan de ambitie dat iedereen goed moet kunnen wonen in de gemeente. In het Bestuursprogramma “Samen door” heeft de gemeente haar beeld en visie op het wonen verwoord: “Samen door”. Dit betekent in het algemeen dat de gemeente haar doelen samen met de gemeenteraad, burgers, ondernemers en maatschappelijke partners willen bereiken. “Samen door” betekent ook dat de gemeente mogelijkheden en initiatieven in de Bernhezer samenleving willen stimuleren. De raad heeft een duidelijke woningbouwopgave geformuleerd, waarbij sterk ingezet wordt op betaalbaarheid. Naast doelen als voortzetten actief woningbouwbeleid, blijven bouwen in alle kernen en speciale aandacht voor senioren op de woningmarkt door bestaande woningen levensloopgeschikt te maken, blijft individueel particulier opdrachtgeverschap prominent op de agenda staan van de gemeente. Evenals ruimte voor inbreidingslocatie. In de Woonvisie is ook aangegeven dat de gemeente steviger de regie wil voeren op de programmering en aantallen te realiseren woningen. Het voorliggende plan is uitgebreid met de gemeente besproken. Geconcludeerd kan worden dat het voorliggende plan past binnen het beleidskader wonen.

33

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

3.3.3 Archeologiebeleid Bernheze De gemeente Bernheze heeft beleid geformuleerd ten aanzien van archeologie. Met dit beleid dient rekening te worden gehouden bij het opstellen van bestemmingsplannen. In paragraaf 5.3 van deze toelichting wordt hier uitgebreid op in gegaan.

3.3.4 Parkeerbeleidsplan Gemeente Bernheze Het Parkeerbeleidsplan Gemeente Bernheze (vastgesteld 9 juli 2015) schrijft voor, dat bij nieuwe woningen wordt geparkeerd op eigen terrein. Volgens de parkeernormen moet er rekening worden gehouden met 2 parkeerplaatsen per woning. Binnen het plangebied is voldoende ruimte aanwezig voor 2 parkeerplaatsen.

3.3.5 Omgevingsvisie Bernheze 2040 Op 28 september 2023 is het ontwerp van de Omgevingsvisie Bernheze 2040 ter inzage gelegd. Op 7 maart 2024 is deze omgevingsvisie door de gemeenteraad vastgesteld. Deze visie is geen blauwdruk voor de toekomst, maar geeft richting aan de gewenste ontwikkeling voor de toekomst van Bernheze. In de visie staan vijf belangrijke thema’s centraal: • gezonde leefomgeving; Een gezonde leefomgeving bevordert de fysieke, sociale en mentale gezondheid van inwoners en nodigt uit tot activiteit voor jong en oud. • leefbare kernen; Passende woningen, duurzame mobiliteit, veiligheid, voldoende voorzieningen en een levendige gemeenschap. • klimaatbestendig en (herstel) biodiversiteit; Schoner water, herstel biodiversiteit, minder wateroverlast, droogte en hittestress. • vitale en duurzame landbouw & economie; Gezondheid als randvoorwaarde, meer kringloop-landbouw, schone energie en circulaire economie. • kwaliteit landschap & erfgoed. Versterken cultuurhistorie, beschermen en behouden landschappelijke waarden, kwaliteit openbare ruimte. Voor wat betreft leefbare kernen wordt in de visie onder andere ingezet op meer ruimte voor langzaam verkeer, groen-blauw, circulair, ondernemend centrum, natuur- en klimaatinclusief, toekomstbestendig en wonen.

Ook de behoefte aan het op korte termijn voorzien in passende en kwalitatieve woningen voor de groeiende doelgroepen van kleine gezinnen, starters en senioren. Voorliggend plan voorziet in de behoefte aan woningen 34

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

binnen de gemeente. De woning wordt gasloos uitgevoerd en voorzien van zonnepanelen en een warmtepomp. Water wordt – conform gemeentelijk beleid – op eigen terrein geïnfiltreerd en de woning wordt landschappelijk ingepast. Geconcludeerd kan worden dat aan de uitgangspunten van de Omgevingsvisie wordt voldaan.

Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid.

35

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

HOOFDSTUK 4 PLANBESCHRIJVING 4.1 Ligging plangebied Het plangebied is gelegen ten noordwesten van de kern Nistelrode, in een van de door de gemeente aangewezen bebouwingsconcentraties, vlak bij de kern Nistelrode. Onderstaande afbeelding geeft een overzicht van de ligging van het plangebied ten opzichte van haar omgeving en de kern Nistelrode.

Binnen het plangebied is nu geen bebouwing aanwezig. Onderstaande afbeelding geeft een indicatie van de ligging van het plangebied.

36

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

4.2 Stedenbouwkundige inpassing 4.2.1 Inleiding De voorliggende ontwikkeling gaat uit van het realiseren van 1 ruimte voor ruimtewoning in de vorm van een vrijstaande woning op het perceel Hofsteeg ongenummerd tegenover nummer 3 te Nistelrode. Hofsteeg is een onverharde weg. Initiatiefnemer realiseert zich dat dit soort onverharde wegen een zeker (cultuurhistorische) waarde vertegenwoordigen en dat Hofsteeg derhalve niet verhard zal worden als gevolg van het toevoegen van de onderhavige woning.

4.2.2 Kavel Op basis van het Beeldkwaliteitsplan Ruimte voor Ruimte en de door de gemeente geformuleerde stedenbouwkundige randvoorwaarden dient de kavel aan de volgende randvoorwaarden te voldoen: • De woning staat op ruime afstand van de straat op minimaal 10 meter van de voorste perceelsgrens; • Een strook van 8 meter van de noordelijke perceelsgrens wordt vrijgehouden van bebouwing (hoofdgebouw en bijgebouw) om zicht vanaf de weg langs het groen te behouden; • De woning staat vrij op het perceel op minimaal 5 meter vanaf de zuidelijke perceelsgrens; • Bijgebouwen worden achter de voorgevel gesitueerd; 37

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

• • •

De massa van de woning dient zich te voegen in de landeliojke omgeving, lage goot maximaal 4,5 meter en forse kap met een nok van maximaal 9 meter; Parkeren dient op eigen terrein te worden voorzien met minimaal 2 parkeerplaatsen; Verder dient aangesloten te worden op de regels Ruimte voor Ruimte, zoals landschappelijke inpassing etc.

Dit heeft geleid tot de volgende verbeelding, waarbij het bouwvlak is ingetekend conform de stedenbouwkundige randvoorwaarden. Aan de noordzijde is een strook aangegeven waarbinnen geen bijgebouwen zijn toegestaan.

4.2.3 Bebouwing/beeldkwaliteit/landschappelijke inpassing Omdat de Ruimte voor Ruimte woningen op grote percelen staan en een grote inhoudsmaat hebben en in een groene omgeving staan zijn er twee woningtypes mogelijk; dit zijn boerderijen en landhuizen. Boerderij-criteria algemeen Op basis van het genomen principebesluit door de gemeente Bernheze, is een woning van het type ‘boerderij’ toegestaan op de onderhavige locatie. Dit betekent is algemene zin: • Ruime opzet. • Enkelvoudige massa. • Gericht op functioneel en agrarisch gebruik. • Landelijke uitstraling.

38

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

Gedeelte uit Beeldkwaliteitsplan Ruimte voor Ruimte Bernheze In het Beeeldkwaliteitsplan Ruimte voor Ruimte woningen van de gemeente Bernheze is voor wat betreft het type ‘boerderij’ bepaald, dat het moet gaan om een ‘Grote vrijstaande woning (of tweeonder-een kapwoning)’. Voor het welstandstype ‘boerderij’ gelden op basis van het beeldkwaliteitsplan Ruimte voor Ruimte de navolgende specifieke toetsingsvoorwaarden: Hoofdaspecten Type bebouwing

Grote (vrijstaande woning), inhoud max. 1.000m³ en kavel circa 1.000m²

Strenge toetsing

Plaatsing/situering

Op korte tot middelgrote afstand van de weg. Voorgevel 5 tot 20m¹ uit de voorste perceelsgrens

Strenge toetsing

Massaopbouw

1 tot 1 ½ laag met kap, dakhelling >45°, lage goot 3 tot 3,5m¹

Strenge toetsing

Gevelopbouw

Eenvoudig en evenwichtig

Reguliere toetsing

39

Bestemmingsplan Hofsteeg ong. (tegenover 3) Nistelrode Toelichting

Materiaalgebruik (hoofdvlakken)

Baksteen en pannendak of riet. Incidenteel kunnen hout, golfplaat of andere moderne materialen worden toegepast, mits dit het totaalbeeld een hogere esthetische kwaliteit oplevert

Reguliere toetsing

Kleurgebruik (hoofdvlakken)

Gedekte kleuren in naturel of aardetinten

Reguliere toetsing

Deelaspecten Samenstelling massa Gevelindeling Plasticiteit gevel

Enkelvoudig Traditioneel Beperkt en ondergeschikt

Reguliere toetsing Reguliere toetsing Soepele toetsing

Kozijnen: hout of houtgelijkend materiaal. Ondergeschikte delen: verschillend materiaal gebruik mogelijk Passend bij het pallet van de hoofdvlakken Eenvoudig/sober