Zienswijzenverslag bouwplan Bosbesstraat/Bremstraat Groesbeek

Zienswijzenverslag “Bouwplan Bosbesstraat en Bremstraat in Groesbeek” Inleiding Op 28 januari 2021 is een ontwerp verklaring van geen bedenkingen afgegeven. Het ontwerpbesluit op de aanvraag omgevingsvergunning lag met ingang van 8 oktober 2021 gedurende 6 weken ter inzage. Binnengekomen zienswijzen Op het ontwerpbesluit op de aanvraag omgevingsvergunning Bosbesstraat en Bremstraat in Groesbeek ontvingen wij twee zienswijzen. Beide zienswijzen hebben betrekking op de locatie Bremstraat. Nr. 1 2

Naam Reclamant 1 Reclamant 2

Datum ontvangen 2 november 2021 5 november 2021

Toelichting Eigenaar van een woning aangrenzend aan het plangebied Eigenaar van een woning aangrenzend aan het plangebied

Ontvankelijkheid De zienswijzen zijn binnen de termijn ingediend en gemotiveerd. De zienswijzen zijn daarmee ontvankelijk. Beantwoording zienswijzen 1. Reclamant 1 Zienswijze Reclamanten hebben hun woning gekocht op basis van het geldende bestemmingsplan en de daarbij horende bouwmogelijkheden. Reclamanten hebben bezwaar tegen de overschrijding van het geldende bouwvlak. Zij zijn van mening dat zij dit niet hadden kunnen voorzien ten tijde van de aankoop van hun woning. En zijn van mening dat het bouwplan zorgt voor een waardevermindering van hun woning.

Antwoord Inbreiding met woningbouw in een plaats als Groesbeek is een normale maatschappelijke ontwikkeling. Niet is gebleken dat de planologische ontwikkeling in strijd is met het gemeentelijk beleid. Het plangebied is als inbreidingslocatie al jaren in het geldende bestemmingsplan opgenomen. Het ligt dan ook al jaren in de lijn der verwachting dat het plangebied bebouwd zou gaan worden. Mocht reclamant niettemin het vermoeden hebben dat er sprake is van aantasting van de privacy en dientengevolge zijn perceel/pand in waarde zal dalen als gevolg van het bestemmingsplan, dan kan hij/zij op basis van de Wet ruimtelijke ordening (afdeling 6.1) een verzoek tot tegemoetkoming in planschade indienen (na onherroepelijk worden van het ruimtelijke plan). De zienswijze geeft geen aanleiding om het plan te wijzigen.

Pagina 1 van 5

Reclamanten zijn daarnaast van mening dat het plan zorgt voor een belemmering van het uitzicht en een vermindering van daglichttoetreding. Reclamanten zijn van mening dat de beoogde antracieten gevel daar niet positief aan zal bijdragen en een negatief effect heeft op het wooncomfort.

In afwijking van wat reclamanten doen voorkomen is er op basis van het geldende bestemmingsplan planologisch gezien feitelijk al geen sprake meer van vrij uitzicht aan de achterzijde. Het bouwvlak uit het geldende bestemmingsplan steekt hier al circa 3 m voorbij het verlengde van de perceelsgrens van reclamanten (zie blauwe lijn op navolgende afbeelding). In tegenstelling tot een juridisch bindend bestemmingsplan, heeft een situatietekening uit een bouwbrochure bovendien geen formele status. Aan de achterzijde schuiven de hoofdgebouwen van de woningen weliswaar over een beperkte afstand van circa 1 m buiten het bouwvlak uit het geldende bestemmingsplan, maar omdat de woningen bestaan uit 1 bouwlaag met kap, heeft dit nauwelijks impact op het uitzicht van reclamanten. Het over beperkte afstand plaatsen van de hoofdgebouwen is bovendien nodig om haakse parkeerplaatsen te kunnen realiseren aan de straatzijde. Bovendien betreft het genoemde vrije uitzicht, het zicht vanaf de eerste en tweede verdieping van de woning van reclamanten. Dit zijn de locaties waar normaliter de slaapvertrekken en/of bergruimte van de woning gesitueerd is. Reclamanten hebben op de begane grond zelf een manshoge schutting geplaatst en hun perceel ligt ook nog ruim een meter hoger dan het plangebied, getuige de keerwanden die hier geplaatst zijn.

Los van dit alles kan het zo maar zijn dat een toekomstige bewoner zelf leibomen gaat plaatsen in zijn tuin, waarmee het grootste deel van het jaar helemaal geen sprake meer is van een uitzicht aan de achterzijde van reclamanten. In die zin is hier tot op heden sprake van een tijdelijke situatie zonder bebouwing, waarvan reclamanten hebben kunnen profiteren.

Pagina 2 van 5

Tenslotte kan op het gebied van privacy nog aangegeven worden dat er: a. geen gevelopeningen zitten in de rechter zijgevel (kijkend vanaf de straat richting de woning), aan de zijde van de woning van reclamanten; b. de woningen qua goothoogte met ruim 2,8 m fors lager zijn (1 bouwlaag met kap tot 8,0 m) dan wat op basis van het geldende bestemmingsplan is toegestaan 6,0 m (2 bouwlagen met kap tot 10,0 m); c. er aan de achterzijde geen dakkapellen op de drie woningen zitten, maar per woning slechts één klein dakraam aanwezig is. Reclamant is van mening dat er minder parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd waardoor het bouwplan verder van hun woning kan opschuiven.

De zienswijze geeft geen aanleiding om het plan te wijzigen. Uitgangspunt van de ontwikkeling is dat voor deze ontwikkeling voorzien moet worden in afdoende parkeerplaatsen. De genoemde 7 parkeerplaatsen naast nr. 38 mogen niet toegerekend worden aan de woningbouwontwikkeling. Er is inderdaad sprake van een kleine overmaat aan parkeerplaatsen (2 stuks). Het eventueel niet realiseren van twee parkeerplaatsen betekent echter niet dat er ruimte is Pagina 3 van 5

om de voor de drie woningen benodigde parkeerplaatsen in de vorm van langsparkeerplaatsen te realiseren (en daarmee ruimte te creëren voor het verschuiven van de woningen). Voor langsparkeren zijn namelijk parkeervakken van 6,0 m lengte nodig, terwijl er slechts 17,5 m aan breedte beschikbaar is (7 parkeerplaatsen x 2,5 m) voor de nieuwe woningen. Daar kunnen dus krap 3 langsparkeerplaatsen op en niet de benodigde 4,2 afgerond 5 stuks. De zienswijze geeft geen aanleiding om de gekozen parkeeroplossing zodanig aan te passen, dat de hoofdgebouwen van de woningen naar voren geschoven kunnen worden. Eventueel kunnen wel twee haakse parkeerplaatsen niet gerealiseerd worden, zodat daar openbaar groen gerealiseerd kan worden. De zienswijze geeft geen aanleiding om het plan te wijzigen. Verwerking De zienswijze geeft geen aanleiding om het bouwplan te wijzigen. 2. Reclamant 2 Zienswijze Reclamanten zijn van mening dat het plan afwijkt van het originele plan voor twee woningen en dat het zorgt voor een belemmering van het uitzicht en een vermindering van daglichttoetreding.

Antwoord De toename van twee naar drie woningen betekent niet dat er extra volume aan hoofdgebouwen gerealiseerd kan worden; zowel niet in de breedte, de diepte als in de hoogte, waardoor de bewering dat er minder daglicht binnen komt niet klopt:  Het bestaande bouwvlak in het geldende bestemmingsplan is 15 m breed. De drie nieuwe woningen hebben gezamenlijk een breedte van circa 14,0 m (beukmaat 4,5 m per woning en circa 0,25 m per kopgevel van het bouwblok) en zijn dus smaller dan het bouwvlak uit het geldende bestemmingsplan.  Het bestaande bouwvlak in het geldende bestemmingsplan is 15 m diep. De drie nieuwe woningen zijn slechts circa 9,6 m diep. Aan de achterzijde schuiven ze weliswaar over een afstand van circa 1 m buiten het bouwvlak uit het geldende bestemmingsplan, maar dit is om haakse parkeerplaatsen aan de straatzijde mogelijk te maken. Omdat de woningen bestaan uit 1 bouwlaag met kap, heeft dit niet tot nauwelijks impact op reclamanten.  De maximum goot- en bouwhoogte uit het geldende bestemmingsplan bedragen 6,0 m respectievelijk 10,0 m. De drie nieuwe woningen hebben een goot- en bouwhoogte van ruim 2,8 m respectievelijk 8,0 m en zitten daar dus ruim onder. Pagina 4 van 5

Er is daarmee geen sprake van een verslechterde daglichttoetreding als gevolg van de voorliggende bouwplannen. De zienswijze geeft geen aanleiding om het plan te wijzigen. Reclamanten zijn van mening dat het bouwplan zorgt voor een waardevermindering van hun woning.

Inbreiding met woningbouw in een plaats als Groesbeek is een normale maatschappelijke ontwikkeling. Niet is gebleken dat de planologische ontwikkeling in strijd is met het gemeentelijk beleid. Het plangebied is als inbreidingslocatie al jaren in het geldende bestemmingsplan opgenomen. Het ligt dan ook al jaren in de lijn der verwachting dat het plangebied bebouwd zal gaan worden. Mocht reclamant niettemin het vermoeden hebben dat er sprake is van aantasting van de privacy en dientengevolge zijn perceel/pand in waarde zal dalen als gevolg van het bestemmingsplan, dan kan hij/zij op basis van de Wet ruimtelijke ordening (afdeling 6.1) een verzoek tot tegemoetkoming in planschade indienen (na onherroepelijk worden van het ruimtelijke plan). De zienswijze geeft geen aanleiding om het plan te wijzigen.

Verwerking De zienswijze geeft geen aanleiding om het bouwplan te wijzigen. Conclusie De zienswijzen geven geen aanleiding het bouwplan te wijzigen. Aldus vastgesteld door de gemeenteraad van Berg en Dal d.d. 10 februari 2022, De griffier, J.A.M. van Workum

Pagina 5 van 5