Toelichting Bestemmingsplan Botsestraat 7 Leuth

Parkeren Voor twee vrijstaande woningen in het buitengebied in weinig stedelijk gebied is sprake van een parkeernormering van 2,8 * 2 = 5,6 parkeerplaatsen. In par. 3.3 is te zien dat er bij de woningen voldoende ruimte is om te voldoen aan deze parkeernormering op eigen erf. Bij beide woningen worden drie parkeerplaatsen gerealiseerd voor parkeren. Er kan geconcludeerd worden dat zowel het aspect verkeer als het aspect parkeren geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

5.9

Archeologie en cultuurhistorie

5.9.1 Archeologie In Europees verband is als wettelijk toetsingskader het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin worden meegewogen in de besluitvorming. In de Erfgoedwet is vastgelegd dat Rijk, provincies en gemeenten in ruimtelijke plannen rekening houden met het aspect 'archeologie'. De wet beoogt het archeologische erfgoed in hoofdzaak in situ te beschermen. Op basis van het bepaalde in art. 3.1.6, vijfde lid BRO zijn gemeenten verplicht om de bevindingen over (boven en ondergrondse) cultuurhistorie te beschrijven in de toelichting van het bestemmingsplan. Ten behoeve van de borging van archeologische waarden en verwachtingen heeft de voormalige gemeente Ubbergen in 2010 door RAAP een archeologische waardenkaart laten opstellen.

34

bestemmingsplan Botsestraat 7, Leuth

Uitsnede archeologische waardenkaart gemeente Ubbergen 2010 Uit de uitsnede van de archeologische waardenkaart blijkt dat er op het plangebied delen een middelmatige archeologische verwachting hebben, en delen een hoge verwachting met mogelijk goede conservering. Deze archeologische verwachtingen zijn vertaald in het geldend bestemmingsplan 'Buitengebied 2013' met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. De voor deze dubbelbestemming aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende hoge en middelhoge archeologische verwachtingswaarden. Bij het bouwen van een bouwwerk of bouwwerken met een oppervlak groter dan 100 m2 en graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm onder het maaiveld, dient nader archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Aangezien sprake is van sloop en nieuwbouw van grotere oppervlakten dan 100 m2, diende een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Voor de gronden buiten de woonbestemming wordt de dubbelbestemming gehandhaafd. Nader onderzoek is niet noodzakelijk zolang de voorgenomen landschappelijke inpassing niet leidt tot ingrepen dieper dan 30 cm dan wel tot ingrepen op een groter oppervlak dan 100 m2.

De nadere inrichting van het gebied is zodanig, dat voldaan wordt aan de voorwaarden in de dubbelbestemming: de verlaging van de gronden gaat niet dieper dan 30 cm en bij de aanleg van het voedselbos worden niet diepwortelende bomen en heesters gepland. In het kader van de planherziening is nader archeologisch bureau- en veldonderzoek verricht door Bureau voor Archeologie (rapport 1061, zie Bijlage 7) binnen de gronden met de voorgenomen woonbestemming. De conclusie van het onderzoek is dat in geen van de boorprofielen archeologische lagen of indicatoren zijn aangetroffen die wijzen op een archeologische vindplaats. De kans dat behoudenswaardige archeologische resten aanwezig zijn wordt daarom als laag ingeschat. Bureau voor Archeologie adviseert het plangebied vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkeling. De gemeente Berg en Dal heeft op 5 januari 2022 een selectiebesluit genomen (zie Bijlage 8), waarin de gronden met de bestemming Wonen worden vrijgegeven. In het besluit is de vrijgave als volgt verwoord:

bestemmingsplan Botsestraat 7, Leuth

35

De gemeente is akkoord met het advies van Bureau voor Archeologie voor vrijgave van het plangebied voor de voorgenomen bodemingrepen. Verder wijzen we u op het volgende. Als er tijdens werkzaamheden toch archeologisch relevante vondsten of waarnemingen worden gedaan, dienen die volgens artikel 5.10 en 5.11 van de Erfgoedwet (melden toevalsvondsten) gemeld te worden bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (info@cultureelerfgoed.nl of 033-4217456) en de gemeente (archeologie@bergendal.nl). 5.9.2 Cultuurhistorie In een bestemmingsplan dient op grond van het Bro artikel 3.1.6 een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten, rekening is gehouden. Ook de facetten historische bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren. Ten behoeve van borging van de cultuurhistorische waarden is in opdracht van de voormalige gemeente Ubbergen door RAAP in 2010 een cultuurhistorische waardenkaart opgesteld. Binnen deze kaart maakt het gebied onderdeel uit van het deelgebied 'Stroomrugontginning met gevarieerde structuur'.

De stroomrugontginningen in de voormalige gemeente Ubbergen worden gekenmerkt door een afwisselende fysisch-geografische en historisch-landschappelijke structuur, een relatief hoge ligging in het landschap, een afwisselende verkaveling en de situering van enkele van de belangrijkste middeleeuwse geconcentreerde en verspreide nederzettingen in het bijbehorende akkerland. Leuth ligt op een oud, pleistoceen rivierterras, aan weerszijden grenzend aan afzettingen van de Stroomgordel van Leuth. Het historisch grondgebruik van deze stroomruggen was zeer gevarieerd. Ter plekke van het plangebied werd de grond in de 19e eeuw voornamelijk als akkerland gebruikt. In deze tijd was van verharde wegen, zoals wij die nu kennen, nog geen sprake. Het verkeer bestaat uit kar (tweewielig) of wagen (vierwielig) en paard, gemend door de voerman, of met handkar te voet. In de jaren 1843-1845 telt Leuth 11 boerderijen; 34 bakovens; 36 paardenstallen; 61 paarden; 43 ossen; 411 koebeesten en 68 karren. Samen met Kekerdom telt het dorp 585 inwoners, verdeeld over 77 huizen/boerderijen. Ter plaatse van de Botstestraat 9 (perceel direct grenzend aan het plangebied) is een rijksmonument aanwezig, een boerderij van het type kop-hals -romp met aangebouwde dwarstal en mestvaalt. Rondom Leuth lopen enkele weteringen, van oorsprong aftakkingen van de Waal.

Over deze waterkeringen is een houten brug op ijzeren liggers aangebracht, al dan niet met houten of ijzeren leuning. In de Botsestraat ligt de Boethorsche Brug over de Oude Lei (nummer 4). Lei of Leigraaf is een gegraven afwateringssloot. De Oude Lei is in de loop der jaren gedempt, als gevolg waarvan de brug is afgebroken en de weg ter plaatse gedicht. Hiermee is de cultuurhistorische waarde van de aanwezigheid van deze oude wetering verdwenen aan de Botsestraat. Er zijn verder geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig in of nabij het plangebied. Het aspect cultuurhistorie levert hiermee geen belemmering op voor het planvoornemen.

36

bestemmingsplan Botsestraat 7, Leuth

Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart Ubbergen (Bijlage RAAP rapport 2140)

5.10

Leidingen

Door het plangebied lopen geen boven- en/of ondergrondse leidingen. Er is op dat gebied derhalve geen sprake van bijbehorende (planologische) beschermingszones en/of belangen van derden op dit punt. Het aspect leidingen vormt geen belemmering voor het plan.

5.11

Water

5.11.1 Inleiding Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet in de toelichting van ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Hierin wordt beschreven hoe rekening is gehouden met de gevolgen van het ruimtelijk plan voor de waterhuishouding. De waterparagraaf geeft een beschrijving van de beleidsuitgangspunten, waterhuishoudkundige situatie en wateropgaven in het plangebied, (motivatie van) meest geschikte oplossingen en ruimtelijke consequenties daarvan. Indien aan de orde, is tevens het advies van het waterschap in de waterparagraaf verwerkt. 5.11.2 Huidige situatie waterhuishouding Bodemopbouw en grondwater Ter plekke van het plangebied is er sprake van een rivierkleidgrond zonder minerale eerdlaag (vaaggrond, profielverloop Rd90C). Er is hier sprake van grondwatertrap VI (GHG 40-80 cm, GLG >120 cm). Oppervlaktewater Aan de oostzijde is het plangebied begrensd door een A-watergang (Smalle Wielsche Wetering). Deze A-watergang kent een beschermingszone van 4 meter en wordt onderhouden door het waterschap. Daarnaast wordt het plangebied deels aan de noordzijde en deels aan de zuidzijde begrensd door C-watergangen. Er lopen verder geen watergangen door het plangebied en er is geen sprake van overig oppervlaktewater.

bestemmingsplan Botsestraat 7, Leuth

37

Uitsnede legger Waterschap Rivierenland ter hoogte van plangebied Hemelwater Momenteel kan hemelwater voor het grootste gedeelte van het plangebied vrij infiltreren in de grond, met uitzondering van de oostzijde van het bebouwd perceel en de oprit. Hier is sprake van verharding. Natuurwaarden Het plangebied is gelegen binnen de Groene Ontwikkelingszone. Op de implicaties van deze ligging is verder ingegaan in par. 4.2.2 en par. 5.7.1. Verder is het plangebied niet gelegen binnen hydrologische beschermingszones. 5.11.3 Toekomstige situatie Met het planvoornemen wordt de overtollige agrarische bebouwing op de locatie gesloopt en de agrarische bestemming op de locatie beëindigd. De locatie krijgt een woonbestemming, waarbij er één nieuwe woning op de locatie gerealiseerd wordt en de bestaande bedrijfswoning gehandhaafd blijft. Netto neemt, door de sloop van agrarische gebouwen en landschappelijke inpassing, de verharding op de locatie af; bovendien wordt er ter plekke van de groenvoorziening aan de voorzijde van het perceel ten opzichte van de Botsestraat een verlaging in het landschap aangebracht. Deze maaiveldverlaging van 30 cm is een landschappelijk element dat tevens bijdraagt aan de infiltratiemogelijkheden, zij het dat vanwege de relatief hoge grondwaterstanden de locatie maar beperkt geschikt is voor infiltratie.

Voor de gronden gelegen langs de A- watergang geldt dat het volgens de keur niet is toegestaan te bouwen en/of objecten aan te brengen binnen een 4 meter brede zone vanaf de insteek gemeten, zonder watervergunning. 5.11.4 Waterbeleid Waterbeheerplan 2016-2021: Met ingang van 27 november 2015 is het Waterbeheerprogramma 2016-2021 “Koers houden, kansen benutten” bepalend voor het waterbeleid. Dit plan gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkeringen, waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterketen. Zo is het van belang dat er bij nieuwe ruimtelijke plannen voldoende waterberging wordt gecreëerd om wateroverlast bij hevige regenval te voorkomen. De benodigde ruimte voor compenserende waterberging

38

bestemmingsplan Botsestraat 7, Leuth

wordt berekend op basis van maatgevende regenbuien, de toename aan verhard oppervlak en de maximaal toelaatbare peilstijging. Keur waterkeringen en wateren: In de Keur waterkeringen en wateren (Waterschap Rivierenland) staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. Werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels. 5.11.5 Gevolgen voor de waterhuishouding Wateroverlast: Inrichting en beheer van het waterhuishoudkundig systeem op de locatie dient te zijn gericht op het voorkomen van wateroverlast voor wegen en bebouwing en het voorkomen van schade aan de volksgezondheid door bijvoorbeeld vochtige kruipruimten, stilstaand water en onveilige oevers. Zo nodig dient de drooglegging of ontwatering te worden verbeterd (bijvoorbeeld bij lage ligging plangebied of hoge grondwaterstanden). Drooglegging is de maat waarop het maaiveld, het straatniveau of het bouwpeil boven het oppervlakte waterpeil ligt. Het waterschap adviseert voor het maaiveld een drooglegging van 0,70 meter, voor het straatpeil een drooglegging van 1,00 meter en voor het bouwpeil een drooglegging 1,30 meter. Het planvoornemen voorziet niet in een overschrijding van de maximaal geadviseerde diepten voor het maaiveld, straatpeil en bouwpeil.

Oppervlaktewater: Binnen de plangebieden is geen oppervlaktewater aanwezig zoals vastgesteld in de Legger wateren van het Waterschap Rivierenland. Ook wordt er met het planvoornemen geen nieuw oppervlaktewater binnen de locaties mogelijk gemaakt. Wel wordt er ten behoeve van landschappelijke inpassing een verdieping vergraven in het westelijk gelegen deel van het plangebied (zie Bijlage 1). Hemelwater: In het plangebied is sprake van herontwikkeling. Een groot gedeelte van het bestaande verharde oppervlak en bestaande agrarische gebouwen maken plaats voor een woonperceel met daarop twee bouwvlakken voor woningen. De oppervlakte verharding neemt daardoor af. Ondanks deze afname, zal de nieuw te realiseren verharding en bebouwing niet worden aangekoppeld en zal het hemelwater op eigen terrein worden verwerkt door dit te laten infiltreren. Dit blijkt bij de huidige, veel omvangrijkere bebouwing en verharding in de praktijk ook mogelijk. Daartoe wordt het hemelwater op eigen terrein op voldoende afstand van bebouwing en verharding afgevoerd voor infiltratie. Later, bij een nadere uitwerking van het technisch ontwerp (voorafgaand aan de bouwfase) zal worden bepaald of dit water wordt afgevoerd naar de in het landschapsplan aangegeven verlaging in het voorterrein.

De oppervlakten hiervan zijn een veelvoud van het af te koppelen oppervlak, waardoor een normbui van 43 mm hemelwater eenvoudig kan worden geborgen en geïnfiltreerd op eigen terrein. Dit zal aldus een tijdelijke peilstijging kunnen geven van minder dan genoemde 43 mm, wat op eigen terrein niet tot overlast kan leiden. Het bestemmingsplan is daarmee uitvoerbaar. De waterafvoer van bestaande bebouwing en verharding blijft ongewijzigd. Vuilwater: Het afvalwater wordt op doelmatige wijze afgevoerd via de riolering. Het water wordt opgevangen en aangesloten op de bestaande rioolleidingen. De gemeente Berg en Dal maakt met de initiatiefnemers afspraken over de aansluiting op de riolering. 5.11.6 Digitale watertoets Voor onderhavig plan is de watertoets uitgevoerd en bijgevoegd als Bijlage 9 bij deze onderbouwing. De watertoets is bedoeld om ruimtelijke plannen meer waterbestendig te maken, waarbij wateraspecten vroegtijdig en expliciet worden meegenomen in ruimtelijke plannen en bij locatiekeuzen. De watertoets voor dit plan heeft plaatsgevonden via de Digitale Watertoets (www.dewatertoets.nl). Uit de ingevoerde gegevens volgt dat er sprake is van een ruimtelijk plan dat een geringe invloed heeft op de taken en belangen van het waterschap.

Het waterschap adviseert positief over het plan onder de voorwaarde dat er rekening wordt gehouden met de in de watertoets genoemde uitgangspunten.

bestemmingsplan Botsestraat 7, Leuth

39

5.11.7 Aanvullende advisering waterschap Het plan is in concept aan het waterschap voorgelegd voor nadere advisering. Aangegeven is er formeel geen compenserende maatregelen nodig zijn, daar er sprake is van afname van verhard oppervlak. Voorts is aandacht gevraagd voor de regelgeving rondom de oostelijk gelegen A-watergang. De in de keur opgenomen (onderhouds)strook van 4 m van weerszijde van de watergang maakt dat voor het bouwen van bouwwerken of het planten van bomen binnen deze zone, een watervergunning dient te worden aangevraagd. In de landschappelijke inrichting is in zoverre reeds rekening gehouden met de ligging van de strook, dat onderhoud aan de watergang mogelijk blijft. Bovendien is hierover reeds afstemming geweest met de eigenaar van het naastgelegen perceel. Te zijner tijd kunnen eventuele benodigde vergunningen op basis van de keur worden aangevraagd. 5.11.8 Conclusie Realisatie van onderhavig plan leidt, met inachtneming van de voorwaarden van het waterschap, niet tot negatieve effecten op de aspecten met betrekking tot de waterhuishouding. Het aspect water vormt derhalve geen belemmering voor het voorgenomen initiatief.

40

bestemmingsplan Botsestraat 7, Leuth

Hoofdstuk 6 6.1

Juridische regeling

Inleiding

Op de verbeelding is met behulp van de methode uit SVBP 2012 de bestemming van de gronden aangegeven. De bijbehorende bepalingen zijn vervolgens opgenomen in de planregels. De verbeelding brengt de planregels in beeld. De planregels bestaan uit de volgende vier hoofdstukken: 1. Inleidende regels Dit hoofdstuk bestaat uit twee delen. Het eerste deel betreft het artikel 'begripsbepalingen' waarin is toegelicht wat onder bepaalde begrippen wordt verstaan. Het tweede artikel is 'Wijze van meten', waarin is aangegeven hoe de benoemde maatvoering moet worden gemeten. 2. Bestemmingsregels Dit hoofdstuk betreft een nadere verklaring van de bestemmingen die op de verbeelding zijn aangegeven. De gehanteerde bestemmingen zijn in paragraaf 6.2 kort toegelicht. 3. Algemene regels In dit hoofdstuk zijn regelingen opgenomen die zijn bedoeld voor meer dan één bestemming. I.c. zijn dat de algemene gebruiksregels. 4. Overgangs- en slotregels Binnen de overgangsbepalingen is geregeld dat bouwwerken en plannen die (legaal) bestaan op het moment dat het bestemmingsplan in werking treedt, maar die in strijd zijn met het bestemmingsplan, mogen worden herbouwd mits er geen veranderingen plaatsvinden in aard en omvang. In de slotregel is de officiële naam van het bestemmingplan genoemd. Deze naam moet worden gebruikt om te verwijzen naar het plan.

6.2

De bestemmingen

Binnen het bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen opgenomen: Agrarisch met waarden - Landschap 2 Ten noorden van het perceel is een deel van het plangebied niet behorend bij het woonperceel, maar wel onderdeel van het bestaande bouwvlak. Om deze reden zijn deze gronden opgenomen binnen het plangebied en bestemd conform het nabijgelegen agrarisch gebied ('Agrarisch met waarden - Landschap 2'). Groen - Landelijk groen Het westelijke deel van de locatie Botsestraat 7 wordt landschappelijk ingericht. Deze nieuwe situatie van het landschap is bestemd als 'Groen - Landelijk groen'. Deze bestemming maakt het landschappelijk inrichten van de gronden als landschappelijke tuin mogelijk, als ook het gebruik voor extensief agrarische activiteiten (voedselbos) en het hobbymatig gebruik van gronden als paardenweide. Binnen deze bestemming zijn ook een ontsluitingsweg en een schuilgelegenheid gereguleerd. Wonen Ter plekke van het bebouwd perceel wordt de enkelbestemming 'Wonen' gehanteerd. Binnen deze enkelbestemming wordt voor beide woningen een bouwvlak opgenomen. Voor de ligging van de bijgebouwen is de aanduiding 'bijgebouwen' opgenomen. Teneinde de sloop van de gebouwen en een goede inpassing te kunnen waarborgen, is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Hierin worden voorwaarden gesteld aan de aanvraag voor een

bestemmingsplan Botsestraat 7, Leuth

41

omgevingsvergunning voor bouw van de woning (voormalige gebouwen dienen te zijn gesloopt) en het gebruik van de woningen in relatie tot de aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing als ook aan het plaatsen van een nestkast(en) voor kerk- en of steenuilen. Waarde - Archeologie 3 Op een deel het plangebied is de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' gelegen. Het betreft de gronden met de bestemming 'Agrarisch met waarden -Landschap 2' en 'Groen - Landelijk groen'. Gronden met de woonbestemming zijn vrijgegeven en hebben derhalve geen archeologische bescherming. (zie ook par. 5.9.1)

42

bestemmingsplan Botsestraat 7, Leuth

Hoofdstuk 7 Economische en maatschappelijke aanvaardbaarheid 7.1

Economische haalbaarheid

Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet onderzocht worden of het plan economisch uitvoerbaar is. In een aantal gevallen moet een exploitatieplan worden vastgesteld. De ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt betreft een initiatief waarbij alle kosten voor rekening komen van de ontwikkelaar. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst afgesloten betreffende verhaal van exploitatiekosten en eventuele planschade. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Het opstellen van een exploitatieplan is niet nodig. Het plan is economisch uitvoerbaar en heeft verder geen financiële consequenties voor de gemeente.

7.2

Maatschappelijke haalbaarheid

In de loop van de bestemmingsplanprocedure is er door initiatiefnemers en toekomstige bewoners van het perceel Botsestraat 7 contact geweest met direct omwonenden. Zowel het voornemen is in een vroeg staium besproken als ook - later - de voorgenomen landschappelijke inpassing. Het overleg met de omwonenden heeft op een klein onderdeel geleid tot aanpassing van de landschappelijke inpassing (boomkeuze langs ontsluitingsweg). De direct omwonenden hebben allen aangegeven positief te staan tegenover de voorgenomen ontwikkeling.

bestemmingsplan Botsestraat 7, Leuth

43