M43 Informatienota Update Woningbouwplanning Berg en Dal 2021

INFORMATIENOTA

M43 Zaaknummer: Documentnummer: Onderwerp: Vergadering B&W: Raadsvergadering: Portefeuillehouder: Ambtenaar:

Z-21-93095 VB/Raad/21/01226 Update Woningbouwplanning 2021 20 juli 2021 30 september 2021 N.A.V. Verheul Maarten Jongeneel

Aan de gemeenteraad, Kennisnemen van Update Woningbouwplanning 2021 Waarom nu naar de raad? In september 2020 is het Actieplan Wonen goedgekeurd. Bij dit raadsvoorstel is ook de woningbouwplanning toegelicht. Afgelopen jaar zijn er veel ontwikkelingen geweest, daarom volgt nu een update woningbouwplanning. Ook wordt stilgestaan bij een aantal onderwerpen waar vragen over zijn, zoals de programmeringsruimte (Motie PvdA). 1. Overview gemeentebreed 1.1 Overzicht afgelopen jaren Ondanks de beperkte harde plancapaciteit zijn er de afgelopen jaren redelijk wat woningen toegevoegd aan de voorraad. Dit betreffen vooral splitsingen en oude plannen die in de economische crisis niet tot ontwikkeling zijn gekomen. Toegevoegde woningen per jaar (netto, dus minus sloop) (bron: CBS): 2017 96 2018 68 2019 123 2020 88 We verwachten de komende twee jaar rond de 100 woningtoevoegingen per jaar. Vanaf 2023 verwachten we een stijging naar ongeveer 150 toevoegingen per jaar. 1.2 Programmeringsruimte 2020 -2030 De woningbouwplanning (overzicht bijgevoegd onder hoofdstuk 2) is geen harde wetenschap. Het is een optelling van plannen waaraan gewerkt wordt of waarvan wij verwachten dat die op korte termijn opgepakt gaan worden (dus met een reële slagingskans).

Zaaknummer: Documentnummer:

Z-21-93095 VB/Raad/21/01226

Pagina 1 van 8 REFNUMBER

We onderscheiden daarbij de volgende planfases: 1. Hard: er ligt een onherroepelijk bestemmingsplan of onherroepelijke omgevingsvergunning; 2. Zacht: positief principestandpunt B&W, plan in procedure; 3. Zacht - zacht: locatie waarover we in gesprek zijn met een ontwikkelaar of waarvan we weten dat er concrete interesse is in woningbouwontwikkeling. Er heeft nog geen principebesluitvorming door college plaatsgevonden. Naast deze drie categorieën zijn er ook nog locaties te noemen waarbij een herontwikkeling naar woningbouw voorstelbaar of zelfs wenselijk is, maar waar om de een of andere reden thans (vanuit de markt) geen initiatief toe wordt genomen. Overzicht totalen periode 2020-2030: Coalitieakkoord 24 april 2018 Woningbouwplanning 13 juli 2021 Maximum omgevingsverordening provincie

620 woningen 1.546 woningen 1.560 woningen

De afgelopen jaren is de woningmarkt flink in beweging, en daarmee ook de woningbouwplanning. Waar we bij start van de coalitie nog dachten aan een netto toevoeging van 620 woningen in 10 jaar tijd, kent de huidige planningslijst 1.546 woningen. Het is aannemelijk dat er nog plannen afvallen. Maar het is ook aannemelijk dat er zich nog nieuwe initiatieven aandienen waar de wens tot transformatie hoog is. Er kunnen daarom niet onbeperkt plannen worden toegevoegd: in de provinciale omgevingsverordening is een maximum gesteld van 1.560 woningen (1.200 woningen uit woningmarktonderzoek + 30% overprogrammatie). Eerder hebben we u bijgepraat in een thema-avond op 6 februari 2020. Vervolgens is een update gegeven in het raadsvoorstel ten tijde van het Actieplan Wonen. Het grote verschil met toen is dat we nu, ook met de verhoogde opgave, helder hebben dat er geen locatietekort is. De oplossing voor het meest urgente probleem op de woningmarkt (snel, meer betaalbare woningen) zit hem dan ook niet bij het toevoegen van nog meer locaties. Sterker nog, dat haalt de focus van het beoordelen van de huidige planningslijst. 1.3 Programmeringsruimte 2030 – 2040 Recent is in regionaal verband ook geïnventariseerd (voor de verstedelijkingsstrategie) welke woningaantallen we verwachten voor de periode 2030-2040.

We verwachten voor deze periode eenzelfde trend (ongeveer 1.300 woningen), vanuit demografie maar ook zeker vanuit het beschikbaar komen van locaties met een herbestemmingswens, denk hierbij aan: - Sportlocaties - Verouderde en solitaire retail (supermarkten/aanloopstraten) - Boerderijen (rood-voor-rood) - Splitsen om erfgoed te behouden - Vrijkomend religieus vastgoed - Verouderde en solitaire bedrijfslocaties - Vrijkomend maatschappelijk vastgoed (scholen, woon-zorglocaties)

Zaaknummer: Documentnummer:

Z-21-93095 VB/Raad/21/01226

Pagina 2 van 8 REFNUMBER

Hiermee kent de woningbouwplanning structureel (2020-2040) een verdubbeling ten opzichte van de situatie ten tijde van het coalitieakkoord. 1.4 Uitbreiding of inbreiding? Bij alle projecten is sprake van het opruimen van een oude functie en/of een stedenbouwkundige verbetering, zoals ook vastgesteld in het actieplan wonen. Ondanks dat dit een veelheid aan kleinere plannen (20-40) oplevert geven we de voorkeur aan deze locaties omdat: -

-

-

-

Leefbaarheid: Er diverse locaties beschikbaar zijn/komen in de kernen en we voor de leefbaarheid een transformatie wenselijk vinden. Het kiezen voor uitbreiding zou ervoor zorgen dat deze locaties blijven liggen. Ook liggen uitbreidingslocaties meestal verder weg van voorzieningen; Demografie: Deze locaties passen bij de demografische verandering: meer kleinere huishoudens (ouderen) en eenpersoonshuishoudens (jongeren/ouderen). Deze huishouders willen ook graag dichtbij voorzieningen wonen. Kiezen voor inbreiding sluit dus goed aan bij de veranderende demografie; Beschermen buitengebied: We het belangrijk vinden om ons buitengebied te beschermen; Beperkte extra snelheid: We het argument van ontwikkelaars (met een belang op deze locaties) niet herkennen dat uitbreiding veel sneller zou gaan niet: een woningbouwproject duurt van start planproces tot oplevering gemiddeld 7 jaar. De snelheid van een project hangt niet af van de ligging binnen of buiten de bebouwde kom, maar dit wordt bepaald door veel verschillende factoren, zoals financiën, vervuiling, bezwaren etc. Een grotere locatie zou wel minder capaciteit kosten dan meerdere kleine locaties, maar dat betekent dat je meerdere locaties in onze kernen niet kan transformeren. Dit vinden we onwenselijk.

Verwachting grotere locaties met herontwikkelingswens: We op de middellange termijn nog meer en grotere (40 woningen +) locaties verwachten die vragen om herontwikkeling (bijvoorbeeld oude sportlocaties). Deze locaties zijn vaak gelegen aan de rand van de kern en kunnen hierdoor ook gezien worden als uitbreidingslocatie: maar we lossen hier wel een ruimtelijk vraagstuk op.

We zetten daarmee dus expliciet niet in op uitbreidingslocaties, zonder dat daar een duidelijke ruimtelijke kwaliteitsverbetering tegenover staat. Diverse ontwikkelaars zoeken momenteel de media voor dit soort locaties met grote aantallen en flinke verstening in het buitengebied. We kijken altijd naar elk verzoek maar bovenstaande blijft uitgangspunt, ook omdat de lijst al veel plannen kent. In de omgevingsvisie kunnen we uitgangspunten opnemen voor het aanwijzen van potentiele woningbouwlocaties. 1.5 Betaalbaarheid Een ander kwalitatief element is de betaalbaarheid. In september heeft de raad het ambitiekader aangenomen met daarin: 30% goedkope huur (< € 740), 20% goedkope koop (<€ 250.000) of middeldure huur (< € 950) en 50% vrij bouwprogramma. We merken dat dit ambitiekader verhelderend werkt naar initiatiefnemers: de uitgangspunten zijn aan de voorkant duidelijk. Dit levert op dat er bij 42% van de woningen sprake is van goedkope huur (<752). Bij 29% van de woningen is de corporatie onderdeel van gesprek (bij 19% is de slagingskans zeer hoog door eigen grondposities of andere afspraken, bij de overige 10% loopt het gesprek).

Zaaknummer: Documentnummer:

Z-21-93095 VB/Raad/21/01226

Pagina 3 van 8 REFNUMBER

2. Uitsplitsen per kern In onderstaand overzicht is per kern een inschatting gegeven van de aantallen, afgezet ten opzichte van het woningmarktonderzoek. De cijfers lijken een grote mate van nauwkeurigheid te bezitten, dat is niet het geval, het gaat om globale aantallen. Het geeft wel een overzicht en maakt inzichtelijk dat er gemeentebreed genoeg plannen zijn waar aan gewerkt wordt. Naast de woningbouwplanning zijn ook de opleveringen in 2020 meegenomen (totaal 88 eenheden). Bij Reomie en Dekkerswald is niet de totale (mogelijke) capaciteit meegenomen, enkel de programmeringsruimte tot 2030 (180 Reomie, 200 Dekkerswald). Overzicht woningbouwopgave in relatie tot woningbouwplanning tot 2030 Beek 1. Woningbouwplanning 2. Woningmarktonderzoek 3. Saldo

63 138 -75

Breedeweg De Horst Dekkerswald 61 57 27 200 138 58 23 * -77 -1 4 200

4. Woningmarktonderzoek +30% 5. Saldo

179 -116

179 -118

75 -18

30 -3

* 200

Groesbeek Heilig Landstichting 652 26 522 15 130 11

Kekerdom 17 5 12

Leuth 90 43 47

Millingen 131 165 -34

7 10

56 34

215 -84

1. Woningbouwplanning 2. Woningmarktonderzoek 3. Saldo 4. Woningmarktonderzoek +30% 5. Saldo

Berg en Dal

678 -26

Ooij

20 6

1. Woningbouwplanning 2. Woningmarktonderzoek 3. Saldo

222 78 144

Eindtotaal 0 1.546 15 1.200 -15 346

Woningmarktonderzoek +30% 5. Saldo

101 121

20 -20

4.

Ubbergen

1.560 -14

* Dekkerswald is apart meegenomen omdat meenemen bij Groesbeek een vertekend beeld geeft. Tijdens het woningmarktonderzoek is Dekkerswald nog niet apart onderzocht.

Zaaknummer: Documentnummer:

Z-21-93095 VB/Raad/21/01226

Pagina 4 van 8 REFNUMBER

Om een beeld te krijgen bij de getallen hierboven, wordt kort ingegaan op wat er speelt per kern. Hierbij geldt dat de grotere ontwikkelingen worden benoemd. 2.1 Beek Voormalig gemeentehuis (25 appartementen): Deze locatie staat nog op zachte capaciteit, omdat de vergunningen nog niet onherroepelijk zijn. Er loopt een beroepszaak bij de rechtbank tegen de functiewijziging en een bezwaarzaak tegen de verbouwing van het monumentale gedeelte. Hubertushof (11 grondgebonden woningen): In aanbouw. Conclusie: in Beek is nog ruimte voor ontwikkelingen, zeker in het betaalbare segment. Echter kent Beek nauwelijks potentiële bouwlocaties. Een deel van het tekort in Beek proberen we op te vangen door overprogrammatie in nabijgelegen kernen als Ooij. 2.2 Berg en Dal Vijverhof (100 wooneenheden): Transformatie, netto toevoeging ongeveer 50 eenheden. Ontwikkelaar is bezig met het opstellen van een principeverzoek. Conclusie: situatie in Berg en Dal is vergelijkbaar met Beek: de vraag naar woningen is groot maar het aantal bouwlocaties beperkt. 2.3 Breedeweg en de Horst Breedeweg en de Horst kennen plannen in lijn met de onderzoekscijfers. Voor Breedeweg geldt één grotere locatie: Sint Antoniusweg (31 grondgebonden woningen). Bij De Horst worden momenteel de laatste woningen gebouwd van het plan Heikant.

2.4 Dekkerswald Dekkerswald (395 wooneenheden, 200 tot 2030): De gemeente werkt samen met ZZG aan een verkenning om van Dekkerswald een zorgzame buurt te maken. Over dit onderwerp heeft op 22 juni een thema-avond met de raad plaatsgevonden. Op die avond is toegelicht dat de insteek is om de bestaande planologische ruimte (beschikbaar voor zorgwoningen en bijbehorende voorzieningen) ingezet wordt voor woningbouw. Er zijn op die avond denkrichtingen gepresenteerd die aangeven dat in samenspraak met partners zoals een corporatie naar een optimale en bij behoefte passend programma gezocht moet worden. Bij benadering gaat het om 395 woningen voor de periode tot 2040. Dit biedt partijen ruimte om met een passend realisatietempo aan te sluiten bij de lokale opgave. Hierbij is overigens het aantal te bouwen woningen niet leidend voor invulling van het terrein maar het met partijen creëren van een zorgzame buurt. Bij besluitvorming die over dit project nog moet plaatsvinden zal hier aandacht aan besteed worden.

Zaaknummer: Documentnummer:

Z-21-93095 VB/Raad/21/01226

Pagina 5 van 8 REFNUMBER

2.5 Groesbeek Voor Groesbeek kent de woningbouwplanning aantallen in lijn met het woningmarktonderzoek. Positief is ook dat steeds meer verrommelde locaties uitzicht krijgen op herontwikkeling. Voor Groesbeek verwachten we nog diverse transformatielocaties. DAC-terrein/Zevenheuvelenweg (88 woningen): Het college is met het principe van transformatie naar woningbouw akkoord. Nadere planuitwerking volgt. Knapheideweg (54 woningen): Intentieovereenkomst gesloten, woningcorporatie is onderdeel van gesprek. In proces voor ambtelijke beoordeling/advies. Op moment van schrijven van dit advies ligt het plan voor consultatie voor bij de omgeving. Start van de planologische procedure is wellicht dit jaar nog mogelijk. Muntberg (48 wooneenheden): Het college is met het principe van transformatie naar woningbouw akkoord. Nadere planuitwerking volgt. Hussenhof fase II (48 woningen): Er wordt momenteel in samenwerking met het waterschap onderzocht wat er mogelijk is m.b.t. het ondergronds brengen van de waterberging. Waardoor er ruimte voor woningbouw kan gaan ontstaan. Schreven (31 woningen): Bestemmingsplan vastgesteld. Bouwrijp maken begint najaar 2021. Oplevering is voorzien in 2022. Spoorlaan fase 2 (24 woningen): Ontwerpbestemmingsplan en de ontwerp omgevingsvergunning liggen ter inzage. Kloosterpad-West (23 woningen): In aanbouw.

Conclusie: Voor Groesbeek hebben we voor de korte termijn voldoende locaties om te onderzoeken. Ook verwachten we nog verzoeken voor locaties met een herontwikkelingswens. Denk hierbij aan oude retail- en sportlocaties. 2.6 Millingen aan de Rijn Schoollocatie (26 appartementen): Raad is akkoord met verkoop grond ten behoeve van realisatie 26 sociale huur appartementen. Opstellen bestemmingsplan volgt. Troefmarkt / Hotel Millings Centrum (aantal onbekend): Een eerste schets is besproken. Nog geen principeverzoek ingediend.

Zaaknummer: Documentnummer:

Z-21-93095 VB/Raad/21/01226

Pagina 6 van 8 REFNUMBER

Kastanje (20 appartementen): Principeverzoek akkoord. Magrietstraat (15 appartementen): Een eerste schets voor tijdelijke woningen is besproken. Nog geen principeverzoek ingediend. Conclusie: Voor de korte termijn hebben we voldoende locaties in Millingen aan de Rijn. Millingen aan de Rijn kent diverse locaties die vragen om een herbestemming (zoals we dat in meerdere grotere kernen zien). Een deel van deze locaties staat al tussen bovenstaande planningslijst. We verwachten meer van dit soort locaties en daar is ook ruimte voor gehouden. 2.7 Ooij Reomie (250 woningen): Reomie is bij u bekend. We kijken naar een plan tot maximaal 250 woningen (waarvan 180 woningen tot 2030). Penders (18 woningen): Principeverzoek ingediend. Jonkmanshof (10 appartementen): Plan wordt aangepast n.a.v. zienswijze en dan aan de raad aangeboden. Emmastraat: De locatie Emmastraat wordt binnenkort in een aparte raadsinformatienota aan u voorgelegd. Er ligt nog geen principeverzoek. Conclusie: voor de kern Ooij is sprake van overprogrammatie. Dat is niet erg, omdat we in andere kernen nabij Nijmegen (Beek, Berg en Dal) de aantallen niet kunnen halen. Er is voor de kern Ooij verder geen behoefte aan aanvullende initiatieven om te komen tot de beoogde woningbouwaantallen. 2.8 Leuth Pastoor van Tielstraat en Bredestraat 24 (beide 20 - 25 grondgebonden woningen) Intentieovereenkomst getekend.

Met een informatienota wordt uw raad hierover binnenkort geinformeerd. Morgenbad Leuth fase 2 (11 woningen): Harde plancapaciteit, wachten op volgende stappen ontwikkelaar. Kerk Leuth: Nog geen principeverzoek ingediend. Conclusie: Leuth kent voldoende bouwlocaties. We pakken enkel nieuwe verzoeken op als er een stedenbouwkundige verbetering of herbestemmingingswens is.

Zaaknummer: Documentnummer:

Z-21-93095 VB/Raad/21/01226

Pagina 7 van 8 REFNUMBER

2.9 Overige plannen Naast bovengenoemde plannen zijn er nog diverse kleine locaties waar aan gewerkt wordt. Ook is een deel van de plannen nog vertrouwelijk. Deze aantallen zijn wel meegenomen in het totaaloverzicht ‘Overzicht woningbouwopgave in relatie tot woningbouwplanning tot 2030’. 3

Conclusies - Er is geen woninbouwlocatietekort; - Er zijn meer woningbouwlocaties dan voor het behalen van de kwantitatieve doelstelling noodzakelijk is. Om er zeker van te zijn dat we eerst de transformatielocaties gebruiken kiezen we er voor om niet te starten met nieuwe grote uitbreidingslocaties; - De totale lijst sluit aan bij de wens om in elke kern te bouwen, voegt veel toe voor eenpersoonshuishoudens (ouderen/jongeren) en kent een flinke toevoeging in het betaalbare segment; - We verwachten met de huidige lijst tot de beoogde doelstellingen omtrent betaalbaarheid te komen.

4 Kanttekeningen 4.4 Ambtelijke capaciteit De huidige arbeidsmarkt maakt het lastig om goed personeel te vinden en te behouden. Ook wordt bovenstaand (1.2 en 1.3) inzichtelijk dat we te maken hebben met een structurele verdubbeling van de woningbouwaantallen. De huidige ambtelijke capaciteit past niet bij deze structurele verdubbeling. Dit raakt alle afdelingen die meewerken aan de realisatie van woningen. Denk hierbij aan expertises als Erfgoed, Milieu, Openbare Werken, Riool, Ruimtelijke Ordening, Parkeren en Verkeer. Omdat de raad meermaals heeft aangegeven dat de woningbouwopgave geen verdere vertraging mag oplopen, komen we met een voorstel ten tijde van de begroting 2022 van € 250.000 extra structureel budget. We onderzoeken en onderbouwen dit bedrag de komende tijd verder, ook met input van de benchmark. 4.5 Veel plannen nog zacht (zacht) De bouwproductie blijft op korte termijn (komende twee jaar) beperkt, omdat voor veel plannen nog ruimtelijke procedures doorlopen moeten worden. Vanaf 2023 verwachten we een hoger opleveringscijfer en de eerste resultaten van de huidige versnelling. Communicatie N.v.t.

Burgemeester en wethouders, De secretaris, E.W.J. van der Velde

Zaaknummer: Documentnummer:

De burgemeester, mr. M. Slinkman

Z-21-93095 VB/Raad/21/01226

Pagina 8 van 8 REFNUMBER