M33 Bijlage 1 - Initiatief Zevenheuvelenweg Groesbeek

ANALYSE & SCHETSONTWERP Zevenheuvelenweg / Molenweg, Groesbeek - Augustus 2020

Analyse & schetsontwerp Zevenheuvelenweg / Molenweg, Groesbeek Project P201155 ir. Leander van Berkel bnt 28 augustus 2020

Inhoudsopgave

Inleiding Pagina 4 Hoogteverschillen Pagina 6 Achterkanten en bebouwing omgeving

Pagina 8

Verkeer en routing

Pagina 10

Groenstructuur Pagina 12 Waardevolle beplanting

Pagina 14

Toelichting Schetsontwerp

Pagina 16

3

Inleiding

Aan de Zevenheuvelenweg - Molenweg is een transitie gaande waarbij een voormalige dagbestedingslocatie van zorgverlener Pluryn herontwikkeld wordt naar een woonlocatie die ruimte biedt aan grondgebonden woningen en appartementen. De locatie, gelegen tussen de Zevenheuvelenweg en de Molenweg, ligt ingekapseld tussen bestaande woonbebouwing noordelijk van het centrum van Groesbeek, wat de locatie een afgeschermd en besloten karakter geeft. De kenmerkende hoogteverschillen van zowel de Zevenheuvelenweg als de Molenweg zijn binnen het plangebied zichtbaar en bieden tevens een belangrijk uitgangspunt voor de totstandkoming van de herontwikkeling. Voor deze transformatie is voorliggend schets-ontwerp uitgewerkt, waarin de beoogde stedenbouwkundige en ruimtelijke opzet op hoofdlijnen is uitgewerkt. Binnen dit document zijn de belangrijkste ruimtelijke uitgangspunten voor het schetsontwerp uiteengezet in woord en beeld, zodat het college van b&w een principestandpunt kan innemen over de ontwikkeling. Indien het college daarmee instemt, zal het schets-ontwerp nader uitgewerkt worden tot een concreet plan Figuur 1.

4

Ligging locatie binnen Groesbeek

Analyse & Schetsontwerp Molenweg / Zevenheuvelenweg, Groesbeek P201155

Figuur 2.

Plangebied

Figuur 3.

Bestaande (te slopen) bebouwing binnen plangebied

Figuur 4.

Bestaande (te slopen) bebouwing binnen plangebied

Figuur 5.

Kantoorvilla gelegen binnen plangebied

5

Binnen het plangebied is een hoogteverschil van ongeveer 10 meter aanwezig (gemeten tussen punt a aan de Zevenheuvelenweg en punt b aan de Molenweg) Het maaiveld loopt in zuid-oostelijke richting

Molenweg

Zevenheuvelenweg

Hoogteverschil

A (50m (N.A.P.)

af naar de Molenweg en de Händelstraat. Deze hoogteverschillen zijn kenmerkend voor Groesbeek. De hoogteverschillen binnen het plangebied geven de locatie een uniek karakter dat als uitgangspunt is meegenomen in het Schetsontwerp. Wel is het hoogteverschil binnen in het terrein met keerwanden overbrugd en kent alleen de directe omgeving van de Zevenheuvelenweg en de kantoorvilla aan de Molenweg nog een historisch bepaald hoogteverloop. Het hoogteverschil wordt in het plangebied ingezet om daarmee de bebouwing op verschillende niveaus te kunnen realiseren. Het hoogteverschil is hier gelijk aan één Mo len we g

bouwlaag, waardoor bebouwing op 2 niveaus gerealiseerd wordt. Dit

B(39M (N.A.P.)

draagt daarmee bij aan een verbijzondering in het woongebied. Aan de zijden van de Zevenheuvelenweg en Molenweg blijft het hoogteverloop

Händelstraat

ongewijzigd.

Figuur 6.

6

Analyse & Schetsontwerp Molenweg / Zevenheuvelenweg, Groesbeek P201155

Hoogtekaart planlocatie

Figuur 8.

Hoogteverschil vanaf Zevenheuvelenweg plangebied in

Figuur 7.

Hoogtesprong vanuit plangebied naar Zevenheuvelenweg gekeken

Figuur 9.

Hoogteverschil duidelijk waarneembaar op Zevenheuvelenweg

7

Achterkanten en bebouwing omgeving Het plangebied wordt omsloten door kavels met voornamelijk vrijstaande bebouwing veelal bestaande uit twee bouwlagen met een kap. De omsloten bebouwing is voornamelijk met de achterzijde en met achtertuinen gesitueerd naar het plangebied. Aan de noord en oost randen van het plangebied staat de bebouwing van de omliggende kavels relatief dicht bij de rand van het plangebied wat ertoe leidt dat enige vorm van hoogbouw zorgvuldig ingepast moet worden met voldoende afstand De bebouwing gesitueerd aan de Zevenheuvelenweg bestaat voornamelijk uit vrijstaande woningbouw bestaande uit twee lagen met een kap. De woningbouw kent een rijke variatie aan vorm, massa en

Molenweg

Zevenheuvelenweg

tot deze kavels.

uitstraling die bepalend is voor de sfeer van de Zevenheuvelenweg. De bebouwing ligt relatief ver naar achter op het kavel en heeft een ruime voortuin die al dan niet beplant is waardoor het wegprofiel van de Zevenheuvelenweg ruim oogt. In het ontwerp zal nieuwe woningbouw aan de Zevenheuvelenweg aan de zelfde principes voldoen. De Händelstraat (gelegen aan de zuidzijde van het plangebied) kent twee werelden; de grotere appartementengebouwen aan de zuidzijde van de Händelstraat en de verborgen woningen binnen een groen aan de noordzijde (plangebiedzijde). Waar de appartementengebouwen Mo len we g

prominent in het straatbeeld staan is de woningbouw aan de overzijde aan het zicht onttrokken door de grote hoeveelheid opgaande beplanting. Vanwege het dichte groenbestand zal nieuwe bebouwing binnen het

Händelstraat

plangebied niet of nauwelijks zichtbaar worden vanaf de Händelstraat. De kantoorvilla gelegen in de oostzijde van het plangebied is duidelijk waarneembaar vanaf de Molenweg. De klassieke uitstraling en de parkachtige tuin sluit aan op het geheel van de Molenweg. Vanwege deze kwaliteit en uitstraling dient de kantoorvilla en de bijbehorende tuin zo veel als mogelijk in stand te worden Bij de herontwikkeling van de villa en de parktuin dienen de bestaande ruimtelijke kenmerken herkenbaar te blijven.

8

Analyse & Schetsontwerp Molenweg / Zevenheuvelenweg, Groesbeek P201155

Figuur 10.

Omliggende bebouwing en achterkanten

Figuur 11.

Woning aan Zevenheuvelenweg met diepe groene voortuin

Figuur 12.

Diepe, groene voortuinen Zevenheuvelenweg

Figuur 13. Händelstraat contrast tussen groen ensemble (rechts) en appartementengebouwen (links)

9

Verkeer

Binnen het plangebied zijn een drietal toegangen voor autoverkeer aan de zijde van de Zevenheuvelenweg, het lagere middendeel van het plangebied is ontsloten met een private toegangsweg vanaf de Händelstraat. De villa is ontsloten vanaf de Molenweg, ook met een eigen

Molenweg

Zevenheuvelenweg

en langzaam verkeer. Het hogere terreindeel is ontsloten met een inrit

inrit. In het plangebied is geen doorgaande verkeersroute aanwezig. Dit is mede gezien het hoogteverschil binnen het plangebied ook niet mogelijk. In het schetsontwerp wordt de bestaande ontsluitingsstructuur als uitgangspunt genomen. Dit leidt tot de keuze om geen doorgaande autoroute te maken door het plangebied, maar de plandelen alleen te ontsluiten voor bestemmingsverkeer. Daartoe worden de inritten vanaf de Zevenheuvelenweg en Händelstraat behouden en aangepast voor het bestemmingsverkeer. Vanwege de ruimtelijke en historische waarde rond Mo len we g

de villa, wordt er geen auto-ontsluiting toegevoegd vanaf de zijde van de Molenweg. Vanwege het binnendorpse karakter van de planlocatie, wordt er wel Händelstraat

een route voor voetgangers voorzien in het plangebied, die doorloopt vanaf de Zevenheuvelweg naar de Händelstraat en Molenweg. Het hoogteverschil is voor voetgangers overbrugbaar.

Figuur 14.

10

Analyse & Schetsontwerp Molenweg / Zevenheuvelenweg, Groesbeek P201155

Verkeerstructuur

Figuur 15.

Zevenheuvelenweg

Figuur 16.

Händelstraat

Figuur 17.

Autoentree plangebied vanuit de Händelstraat

11

Groesbeek geldt als een plaats die zeer rijk is aan groen met vele bosrijke landschappen. Deze groene kwaliteit is tot in de kern merkbaar en is in sommige gevallen zelfs op kavelniveau doorgezet. Ook op de

Molenweg

Zevenheuvelenweg

Groenstructuur

planlocatie is er een ruim groenbestand aanwezig, gelegen direct rond de historische villa aan de Molenweg. Dit groenbestand kent een mate van diversiteit in soort en grootte, passend bij de historische parktuin van allure, die bij de villa hoort. Waar het groen aan de noordwestzijde (zijde van de Zevenheuvelenweg) voornamelijk bestaat uit solitaire bomen en enkele lage begroeiing zonder bijzondere waarden is het groen aan de zuidoostzijde ingericht volgens een parkachtig principe en draagt dit bij aan de beeldvorming aan de Molenweg, als belangrijke entree naar het centrumgebied. Dit groen is daardoor van waarde, voor de planlocatie, Mo len we g

maar ook op structuurniveau voor de kern Groesbeek. Om het groene karakter bij de villa te waarborgen, is het van belang om de bestaande groenstructuur zo veel als mogelijk te behouden en waar mogelijk aan te

Händelstraat

vullen.

Figuur 18.

12

Analyse & Schetsontwerp Molenweg / Zevenheuvelenweg, Groesbeek P201155

Groenbestand

Figuur 19.

Beplanting parkachtige omgeving kantoorvilla

Figuur 20. Bomengroep te vinden langs autoentree plangebied/Händelstraat

Figuur 21.

Doorkijk door parkachtige villa-tuin

13

Waardevolle beplanting

De gemeente heeft in de kaart “houtopstand” alle gemeentelijke

1.

waardevolle bomen opgenomen. Ook binnen de planlocatie komen

3.

dergelijke waardevolle bomen voor. Deze bomen dienen behouden te worden en zullen ook als zodanig behandeld worden in de uitwerking

2.

van het plan. In totaal staan er 17 bomen die als waardevol aangeduid zijn binnen (of direct aangrenzend) in het plangebied. Hoewel de waardevolle bomen alleen binnen de oostzijde van de planlocatie te vinden zijn blijft het uitgangspunt dat bomen en beplanting binnen het gehele plangebied waar mogelijk behouden blijft. De kaart rechts toont de locatie van deze bomen. Onderstaand- en de volgende pagina toont een lijst met alle bomen: 1.

Beuk

2.

Beuk

3.

Beuk

4.

Beuk

5.

Beuk

6.

Beuk

7.

Beuk

8.

Beuk

9.

Tulpenboom

1 8

4 5

11. Beuk

15

12. Gewone Esdoorn 13. Beuk 14. Valse Acacia

9. 10

7 6

12 14

10. Paardenkastanje

Figuur 22.

Beschermde beplanting

15. Gewone Esdoorn

14

2

3

Analyse & Schetsontwerp Molenweg / Zevenheuvelenweg, Groesbeek P201155

11 13

Figuur 23.

Beuk (1)

Figuur 24.

Tulpenboom (9) links op foto

Figuur 25.

Cluster Beuken (2 t/m 8)

Figuur 26.

Cluster beschermde bomen (10 t/m 14)

15

Toelichting Schetsontwerp Niveau 0 (aansluiting op Zevenheuvelenweg)

op afstand van de villa.

In totaal zijn er 134 parkeerplaatsen nodig om in de parkeerbehoefte

De appartementengebouwen bestaan in totaal uit 63 appartementen

te voorzien. Een deel van deze parkeerplaatsen bestaat uit bestaande

Het bestaande hoogteverschil in het terrein wordt benut door het terrein

waarvan 48 appartementen een oppervlakte van ca. 55m² BVO hebben

parkeerplaatsen gelegen aan de entreeweg bij de Händelstraat. In

in twee “niveaus” op te delen welke elk een eigen woonvorm huisvesten.

en 15 appartementen een oppervlakte van ca. 70m² BVO hebben.

het schetsontwerp zoals dat hierna is weergegeven, is voldaan aan de

Het hoge ‘niveau 0’ gelegen aan de Zevenheuvelenweg krijgt een

De appartementen zijn ontsloten d.m.v. een galerij die aansluit op het

parkeernorm. Vanwege de visuele waard van de parktuin bij de villa is

invulling met 10 grondgebonden woningen (twee lagen met een kap)

vlonderdek. Rekening is gehouden met de zichtzijden naar de omgeving.

hier nauwelijks extra parkeerruimte ingevuld en is de parkeerbehoefte

met een gemiddeld kaveloppervlak van ca. 300m². De woningen

Daar waar galerijen naar de planranden zijn gericht is er een combinatie

geconcentreerd onder en nabij het appartementencomplex.

zijn opgedeeld in 6 twee-onder-één-kap woningen en 4 rijwoningen

gekozen van voldoende afstand tot de planranden en opgaande

welke in het straatbeeld van de Zevenheuvelenweg passen en die

beplanting die het zicht deels afschermen. Gezien de beschikbare ruimte

met de achterzijden grenzen aan de achterzijden van de bestaande

zijn zuilvormen, bijvoorbeeld de zuil-eik, geschikt vanwege de ranke

woonpercelen aan de Jonkheer Van Grotenhuisstraat. De insteek vanaf

kroon maar tevens dichte takkenstructuur.

de Zevenheuvelenweg kent een traditioneel profiel met aangrenzend

De appartementen worden in 3 lagen boven het parkeerniveau

voortuinen aan de noordzijde en een bermstrook aan de zuidzijde met

gerealiseerd. De bouwhoogte sluit daardoor aan op de grondgebonden

enkele langsparkeervakken en solitaire bomen van de 3de grootte.

woningen aan de zijde van de Zevenheuvelenweg.

Vanaf de insteek is toegang tot parkeerplaatsen op eigen terrein en het vlonderdek binnen het appartementencomplex (zie hierna) mogelijk welke

Woningdifferentiatie en Parkeren

een verbinding naar de appartementengebouwen en de Molenweg Grondgebonden woningen: 10

creëert.

Appartementen: 63

Niveau -1 (aansluiting op Händelstraat / Molenweg)

15 appartementen in voormalig kantoor Pluryn (oppervlakte dient nader bepaald te worden)

De appartementengebouwen worden gesitueerd op ‘niveau -1’, ca. 3 meter (dus 1 bouwlaag) onder niveau 0, waar in het gebouw een

Voor de verschillende woonvormen zijn de volgende parkeernormen in

parkeerkelder wordt gerealiseerd met centraal een groen plantvak

acht genomen:

met enkele bijzondere bomen met fraaie stam. Niveau -1 loopt verder

Grondgebonden woningen: 2.4 parkeerplaatsen per wooneenheid

af richting de Molenweg, het bestaande maaiveld volgend. De

resulterend in een totaal van 24 parkeerplaatsen.

appartementengebouwen zijn vanaf de zuidzijde ontsloten d.m.v. een

Appartementengebouw (nieuw): 1.4 parkeerplaatsen per wooneenheid

aansluiting op de Händelstraat. De toegangsroute maakt deel uit van

resulterend in een totaal van 89 parkeerplaatsen waarvan 77

de parkachtige omgeving bij de villa en loopt qua sfeer door tot aan

parkeerplaatsen onder de appartementen- en deels inpandig gesitueerd

en rond de appartementen waardoor een ruimtelijk samenhangend

zijn..

gebied ontstaat. Wel zal de te behouden en naar appartementen om te

Appartementengebouw (voormalig kantoorpand): 1.4 parkeerplaats per

vormen kantoorvilla zijn eigenstandige positie behouden en zal dit ook

wooneenheid resulterend in een totaal van 21 parkeerplaatsen.

het beeldbepalende element blijven, bezien vanaf de Molenweg en de Händelstraat. De toe te voegen appartementen staan op een tweede lijn, 16

Analyse & Schetsontwerp Molenweg / Zevenheuvelenweg, Groesbeek P201155

Doorsnede A-A’

Doorsnede B-B’

20

Analyse & Schetsontwerp Molenweg / Zevenheuvelenweg, Groesbeek P201155

Zevenheuvelenweg / Molenweg, Groesbeek - Augustus 2020