M10 Informatienota Principeverzoek herontwikkeling De Kastanje Millingen

INFORMATIENOTA

M10 Zaaknummer: Documentnummer: Onderwerp: Vergadering B&W: Raadsvergadering: Portefeuillehouder: Ambtenaar: Mailadres:

Z-19-81058 VB/Raad/21/01145 Principeverzoek herontwikkeling "De Kastanje" 26 januari 2021 25 februari 2021 Wethouder N.A.V. Verheul T. van der Wielen, T.van.der.Wielen@bergendal.nl

Aan de gemeenteraad, Kennisnemen van het principebesluit voor de herontwikkeling van “De Kastanje” Waarom nu naar de raad? Met deze nota informeren wij u over het principebesluit voor de herontwikkeling van “De Kastanje” in Millingen aan de Rijn. Samenvatting Door Ponjé bouw- en vastgoedzaken is een principeverzoek ingediend om op de locatie Heerbaan 119 te Millingen, het huidige café “De Kastanje”, 20 appartementen te realiseren. De uitbater/eigenaar stopt met de horeca-activiteiten en heeft geen opvolging kunnen vinden. Op 26 mei 2020 besloten wij geen medewerking te verlenen aan het principeverzoek. Wij hebben de volgende voorwaarden aan de initiatiefnemer meegegeven: “Het college ziet het liefst een alzijdig ontwerp met een meer dorpse uitstraling, met als uitgangspunt het behoud van het historische deel van de bestaande bebouwing.” Wij zijn van mening dat deze voorwaarden zorgvuldig zijn verwerkt in het voorliggende plan. Op 26 januari 2021 besloten wij een positief standpunt in te nemen tegenover het aangepast plan. Wij informeren u middels voorliggende memo op hoofdlijnen over het ingediende plan. Passend ontwerp “De Kastanje” bevindt zich in het historisch dorpscentrum vlak bij winkels en andere voorzieningen. De bebouwing is hier dichter op elkaar gebouwd en ook wat grootschaliger, 2 tot 3 bouwlagen met kap.

Aan de zuidzijde van “De Kastanje” ligt een pleinruimte waar op bepaalde dagen van de week markt is. De locatie ligt ingeklemd tussen de Heerbaan en de Sint Willibrordstraat. De Sint Willibrordstraat is een smalle straat met kleinschalige losse woonbebouwing. Ten noorden van “de Kastanje” ligt een appartementencomplex in 3 bouwlagen met een aantal ronde kappen die haaks op de weg staan. Bij de herontwikkeling van het perceel “De Kastanje” is het verschil tussen de Heerbaan en de Sint Willibrordstraat een belangrijk stedenbouwkundig uitgangspunt. Een ander belangrijk stedenbouwkundig gegeven is dat de locatie alzijdig is. De initiatiefnemer is in samenspraak met de stedenbouwkundige en architect tot het voorliggende ontwerp gekomen. Vanuit stedenbouwkundig en

Zaaknummer: Documentnummer:

Z-19-81058 VB/Raad/21/01145

Pagina 1 van 4 REFNUMBER

ruimtelijk oogpunt past het bebouwingsvoorstel op het perceel van “De Kastanje” goed in het dorpshart van Millingen aan de Rijn. Er wordt op een verantwoorde wijze ingespeeld op de aanwezige omgevingsfactoren en voldaan aan alle stedenbouwkundige randvoorwaarden. Het volledige (positieve) stedenbouwkundige advies is als bijlage bij het voorstel opgenomen. Alzijdig ontwerp De locatie heeft 3 fronten omdat het op 3 wegen aansluit. Iedere weg heeft een eigen karakter: - de Heerbaan als doorgaande weg; - het marktplein met ruimte en levendigheid en tot slot; - een beschutte Sint Willibrordstraat. Onderstaande beelden van het gebouw illustreren dat er ook echt 3 fronten ontworpen zijn door de architect. Er zijn bijvoorbeeld balkons en terrassen aanwezig op ieder front van het gebouw. Terrassen van de appartementen aan de Sint Willibrodstraat zorgen voor veel beslotenheid door de gunstige ligging tussen gebouw en galerij. De stedenbouwkundige opzet van 2 lagen en een kap sluiten aan bij het dorpse karakter van Millingen. Op aanwijzing van de stedenbouwkundige is het gebouw ‘geknipt’ in 3 delen door toepassing van puien van glas. Het resultaat is een fraai ontwerp van het gebouw met afwisselende gevels.

4de bouwlaag Het kopgebouw in 3 bouwlagen met terug liggende kap sluit in stedenbouwkundige zin goed aan op de recente centrumbebouwing schuin aan de overkant in de bocht van de Heerbaan. Ook daar is de nieuwbouw ten opzichte van de oorspronkelijke bouwmassa verhoogd met 1 laag waardoor op diverse plekken aan de Heerbaan 3 bouwlagen met kap is ontstaan. Die differentiatie in de straatwand is ruimtelijk aantrekkelijk. Dat je je in het centrum van Millingen bevindt is hierdoor duidelijk voelbaar; intensievere bebouwing met uiteenlopende functies waaronder winkels, kantoren, horeca e.d. met

Zaaknummer: Documentnummer:

Z-19-81058 VB/Raad/21/01145

Pagina 2 van 4 REFNUMBER

daarboven vaak wonen. Bewust is gekozen om de 4e bouwlaag van het kopgebouw als terug liggende kap uit te voeren. Hierdoor wordt de bouwmassa minder massaal en sluit beter aan op de omgeving. Het kopgebouw is georiënteerd op het plein. Dat heeft een aantal voordelen. Het nieuwe kopgebouw vormt een mooie wand aan het plein, een grotere ruimte waar een bouwmassa van 3 bouwlagen met een terug liggende kap in ruimtelijk/stedenbouwkundige zin goed past. Bovendien liggen de appartementen met balkons op het zuiden en daardoor goed op de zon georiënteerd. Het uitzicht vanuit de appartementen is aantrekkelijk. Door de kap terug te leggen is er geen sprake van grootschaligheid, de bouwmassa wordt gereduceerd. Het verhoogde kopgebouw moet ook gezien worden als een accent van het totaalplan. Zonder verhoging van het kopgebouw zou het straatbeeld aan de Heerbaan te lang en te eentonig ogen. Door het kopgebouw te verhogen ontstaat er meer spanning, variatie en parcellering in de straatwand. Zachte overgang Het te handhaven witte huis vormt bovendien een goede overgang tussen de hogere bouwmassa van het kopgebouw en de lagere bouwmassa’s aan de Sint Willibrordstraat. De afstand tot de bestaande bebouwing aan de Heerbaan pal tegenover ligt op ongeveer 15 meter maar ook dat is ruimtelijk/stedenbouwkundig in het gedifferentieerde dorpslint met verspringende rooilijnen geen probleem.

Het bijkomend effect is dat ter plekke een zekere poortwerking ontstaat naar het echte (winkel) centrum van Millingen aan de Rijn. Een belangrijke architectonische voorwaarde is wel dat de zijgevel van het kopgebouw aan de Heerbaan geen blinde gevel mag worden maar voorzien moet worden van 1 of meer ramen. Dit nemen we mee als voorwaarde voor het vervolg. De ontsluiting van het appartementencomplex zit aan het plein tussen kopgebouw en witte huis. In een breed en hoog transparant glazen bouwdeel bevinden zich entree, trappenhuis en lift. Het geheel is goed vormgegeven en vormt een goede overgang tussen kopgebouw en witte huis. Behoud cultuurhistorische waarden Het witgepleisterde voorhuis betreft het historische deel van de boerderij. In het voorliggende stedenbouwkundige plan blijft dit karakteristieke gebouw staan. Hier worden de nieuwe bergingen in ondergebracht en 1 appartement op de 1ste verdieping. In de noordgevel van het voorhuis wordt het oorspronkelijke karakter gedeeltelijk aangepast om voldoende daglicht in het appartement te brengen, dat is inherent aan transformatie. De grote schuur achter het witgepleisterde voorhuis is als contour opgenomen in het nieuwe concept. Dit deel van het gebouw vormt de verbinding tussen oud en nieuw en is daarmee hét (technisch) knooppunt van het gebouw in verdiepingshoogtes, trappenhuizen, leidingenschachten enzovoorts.

Transformatie met behoud van de grote schuur is technisch, economisch en functioneel niet haalbaar gebleken. De bestaande verdiepingsvloer van de schuur is bijvoorbeeld van hout wat niet functioneel en veilig is in een appartementengebouw, maar de vloer heeft ook andere verdiepingshoogtes die niet aansluiten op de vereiste hoogtes voor hedendaagse nieuwbouwwoningen. Het voorliggende plan is cultuurhistorisch akkoord bevonden. Wel is het van belang om ook bij de verdere uitwerking de cultuurhistorische waarden goed te borgen. Dit is een voorwaarde voor de verdere uitwerking. Draagvlak In het voortraject zijn omwonenden en geïnteresseerden via een omgevingsdialoog (op 19 februari 2020) in een vroeg stadium betrokken bij de planvorming. Met name senioren zijn zeer geïnteresseerd in het project. De locatie is prima geschikt voor bijvoorbeeld senioren of starters. Er is veel draagvlak in de omgeving voor de beoogde woningbouwontwikkeling. Actieplan Wonen

Zaaknummer: Documentnummer:

Z-19-81058 VB/Raad/21/01145

Pagina 3 van 4 REFNUMBER

In het plan zijn appartementen met een oppervlak van 60-80m² voorzien. Deze woningen zijn bij uitstek geschikt voor starters, jonge gezinnen, alleenstaanden en senioren. Uit de omgevingsdialoog op 19 februari 2020 bleek er veel interesse van senioren voor dit project. De behoefte aan gelijkvloers wonen met een fijn balkon i.p.v. een grote tuin met veel onderhoud blijkt wel degelijk aanwezig in Millingen. En het zorgt voor de gewenste doorstroming op de woningmarkt. Woningcorporatie Waardwonen heeft haar interesse voor deze locatie uitgesproken en vindt deze locatie uiterst geschikt voor met name senioren uit het dorp. Daarnaast zullen starters en jonge gezinnen ook in Millingen kunnen (blijven) wonen omdat er een te kort is aan dit soort woningen in het dorp. In het project wordt voldaan aan het ambitiekader van de gemeente en is akkoord bevonden door de adviseur volkshuisvesting. In de anterieure overeenkomst en in samenspraak met de woningcorporatie kan het ambitiekader worden geborgd. Duurzaamheid / klimaatadaptatie Per 1 januari 2021 moeten nieuwbouwwoningen voldoen aan de BENG-norm, waardoor deze woningen per definitie duurzaam moeten worden gerealiseerd. De ambitie van de initiatiefnemer voor de vervolgfase is op zoek te gaan naar een optimum in duurzaamheid.

Méér PV-panelen toepassen dan de norm eist, circulaire bouwmaterialen gebruiken of extra hemelwaterbuffering door toepassing van een sedumdak zijn hier voorbeelden van. Een steeds belangrijker item bij projectontwikkeling is integratie natuur en vastgoed. In het vervolgproces worden de mogelijkheden onderzocht om natuurinclusief te bouwen. Toepassingen van (gevel)groen, gevelnestkasten, beperken lichteffecten worden door de initiatiefnemer onderzocht. Goede ruimtelijke ordening In de omgeving van het plangebied zijn veel verschillende functies aanwezig (zoals horeca, wonen, maatschappelijk, detailhandel enz.), waardoor de omgeving is aan te merken als ‘gemengd gebied’. De aan te houden richtafstand kan (op basis van de VNG richtlijnen) daardoor met één afstandstrap worden verlaagd. Gelet op de functies in de omgeving wordt er voldoende afstand aangehouden tussen de bestaande functies en de nieuw te realiseren woningen. Daarmee is een goed woon- en leefklimaat geborgd en worden bestaande bedrijven niet beperkt in hun bedrijfsvoering. Er worden voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Communicatie Wij hebben de initiatiefnemer verzocht de plannen verder uit te werken. De noodzakelijke onderzoeken moeten worden uitgevoerd en er moet een bestemmingsplan worden opgesteld.

Zodra het bestemmingsplan en onderliggende stukken akkoord zijn bevonden kan de procedure worden opgestart.

Burgemeester en wethouders, De secretaris, E.W.J. van der Velde

De burgemeester, mr. M. Slinkman

Bijlagen digitaal ter inzage - Stedenbouwkundig ontwerp Bijlage ter inzage griffier

Zaaknummer: Documentnummer:

Z-19-81058 VB/Raad/21/01145

Pagina 4 van 4 REFNUMBER