Bestemmingsplan recreatieterrein De Oude Molen

bestemmingsplan Recreatieterrein De Oude Molen Gemeente Berg en Dal

Gegevens over het plan: Plannaam: Identificatienummer: Status: Datum: Projectnummer Buro SRO:

Recreatieterrein de Oude Molen NL.IMRO.1945.BPRecDeOudeMolen-VSG1 vastgesteld versie mei 2022 39.10.04

Gegevens projectbetrokkenen: Opdrachtgever: Contactpersoon opdrachtgever:

Vakantiepark De Oude Molen de heer C.T. Yeh, mevrouw T. Hu

Gegevens Buro SRO: Projectleider Buro SRO: Bezoekadres vestiging Arnhem Telefoon E-mail: Internet:

2

de heer A. van der Mispel Sweerts de Landasstraat 50 6814 DG te Arnhem 026 – 35 23 125 arnhem@buro-sro.nl www.Buro-SRO.nl

Recreatieterrein de Oude Molen

Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4 Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3 2.4 Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3 5.4 Hoofdstuk 6 6.1 6.2 6.3 6.4

5 Inleiding Aanleiding voor het bestemmingsplan Ligging plangebied Opbouw bestemmingsplan Leeswijzer Planbeschrijving Huidige situatie Algemene ontwikkelingen toeristische sector Toekomstige situatie De Oude Molen Beeldkwaliteit Beleidskader Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid Uitvoerbaarheid Milieu Water Verkeer en parkeren Ecologie Cultuurhistorie en archeologie Explosieven Economische uitvoerbaarheid Juridische planbeschrijving Algemeen Verbeelding Regels Wijze van bestemmen Procedure Algemeen Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg Verslag inspraak Verslag zienswijzen

7 7 7 9 10 11 11 15 15 20 24 24 26 27 33 33 40 44 45 47 51 51 52 52 52 52 53 55 55 55 55 55

Bijlagen bij de toelichting

57

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7

59 61 63 65 67 69 71

Archeologisch onderzoek Voortoets stikstofdepositie Verslag vooroverleg en inspraak Zienswijzennota Stedenbouwkundige effectrapportage Akoestisch onderzoek Quickscan Wet natuurbescherming

Recreatieterrein de Oude Molen

3

Regels Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2 Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Hoofdstuk 3 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Hoofdstuk 4 Artikel 11 Artikel 12

4

73 Inleidende regels Begrippen Wijze van meten Bestemmingsregels Groen Recreatie - 2 Waarde - Archeologie 2 Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Overige regels Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

75 75 81 82 82 83 88 90 90 90 90 91 91 92 92 92

Recreatieterrein de Oude Molen

Toelichting

Recreatieterrein de Oude Molen

5

6

Recreatieterrein de Oude Molen

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding voor het bestemmingsplan

De vrijetijdssector bedient verschillende leeftijdsgroepen die elk eisen stellen die met de tijd veranderen: waar de consument voorheen alleen keek naar wat de toeristische ondernemer te bieden had, ontwikkelt de 'nieuwe recreant' meer en meer zijn eigen wensen. Door ontwikkelingen op velerlei gebied verschuift de markt van een aanbodgestuurde markt naar een vraaggerichte markt. De actuele recreatiemarkt en ontwikkelingen binnen de regio hebben geleid tot een heroverweging van de positie van Recreatieterrein de Oude Molen binnen de recreatiesector in Groesbeek en omgeving. Veel kampeerders met tenten/caravans hebben tegenwoordig behoefte aan kleinschalig kamperen in het buitengebied of juist behoefte aan een groot recreatieterrein met grootschalige voorzieningen, ruimte en comfort. Recreatieterrein de Oude Molen omvat camping de Oude Molen en de groepsaccommodaties Seven Hills en Old Mill. Gezien de bovenstaande ontwikkelingen zal het recreatieterrein zich voortdurend moeten aanpassen aan de wens van de recreatieconsument. Het nu voor het recreatieterrein geldende bestemmingsplan is hierop onvoldoende toegesneden. Het is noodzakelijk dat, binnen vooraf gestelde ruimtelijke en functionele kaders, het bestemmingsplan voldoende ondernemersvrijheid biedt om in te kunnen spelen op de wisselende vraag uit de markt.

De verbreding van overnachtingsmogelijkheden en voorzieningen op het recreatieterrein zullen leiden tot een kwaliteitsverbetering van het bestaande aanbod binnen de gemeente. Hierbij wordt tegelijkertijd het terrein voorzien van een kwaliteitsimpuls door de huidige groene uitstraling waar nodig en/of gewenst te versterken en te waarborgen. Om de gewenste ontwikkelingsruimte en vooraf te stellen ruimtelijke en functionele kaders planologischjuridisch vast te leggen, dient de geldende bestemmingsregeling voor het recreatieterrein gewijzigd te worden. Daarvoor is het volgen van een procedure tot vaststelling van een (nieuw) bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) vereist. Onderhavig ruimtelijk plan vormt dit nieuwe bestemmingsplan.

1.2

Ligging plangebied

Het recreatieterrein is onderdeel van een cluster met diverse recreatieve bedrijven. Op de topografische kaart is het recreatieterrein De Oude Molen aangegeven met een rode doorgetrokken lijn. Het plangebied is gelegen aan de noordelijke rand van de kern Groesbeek en vormt de overgang naar het landelijk gebied. Dit landelijk gebied betreft het fraaie 'Zevenheuvelen'-landschap. Het recreatieterrein is ontsloten via de Wylerbaan. Deze weg verbindt Groesbeek met de Duitse plaats Wyler. De op de topografische kaart volgende luchtfoto geeft de exacte begrenzing van het plangebied weer. In hoofdstuk 2 wordt verder ingegaan op de betrokken gronden en de omgeving.

Recreatieterrein de Oude Molen

7

Topografische ligging met hierop aangegeven het recreatieterrein (doorgetrokken streep)

Exacte begrenzing van het plangebied (doorgetrokken streep) en functies in de omgeving.

8

Recreatieterrein de Oude Molen

1.3

Opbouw bestemmingsplan

Het bestemmingsplan is een bindend plan voor zowel overheid als burgers. In een bestemmingsplan wordt de bestemming, ofwel het toegestane gebruik van gronden geregeld. Ook geeft het bestemmingsplan regels over hetgeen daarop gebouwd mag worden ten behoeve van dat gebruik. Aanvragen om omgevingsvergunning voor de activiteit het bouwen van een bouwwerk moeten worden getoetst aan het bestemmingsplan. Een bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, een verbeelding en regels. Toelichting De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van de regels en de verbeelding. Daarnaast zijn eventuele bijlagen een onlosmakelijk onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting wordt opgesteld overeenkomstig artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

In de toelichting is opgenomen:  een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen;  een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding;  de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 Bro bedoelde overleg;  de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek;  een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken;  de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan. Verbeelding De verbeelding, de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen digitale ruimtelijke informatie, geeft de bestemming van de grond aan met daarbij eventuele aanduidingen zoals bijvoorbeeld bouwvlakken. Door op de verbeelding te kijken is te zien welke bestemmingen en mogelijke aanduidingen er gelden. De verbeelding is getekend conform de richtlijnen uit het InformatieModel Ruimtelijke Ordening (IMRO) 2012 en de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2012. Regels De regels geven de gebruiksmogelijkheden aan van de grond en vaak ook op welke wijze de gronden bebouwd mogen worden. In het vormgeven en formuleren van de regels wordt aangesloten bij de SVBP 2012.

Milieueffectrapportage Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan is geen milieueffectrapport als bedoeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer opgesteld. Het plan is geen activiteti die genoemd wordt in bijlage C of D van het Besluit m.e.r.. Het opstellen van een m.e.r.-beoordeling is daarmee niet nodig. Conform artikel 3.1.6 lid 2 Bro worden in de toelichting de belangrijkste milieuaspecten in beeld gebracht. Hieruit blijkt niet dat er sprake is van een ontwikkeling welke een forse invloed heeft op het milieu in de omgeving. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten.

Recreatieterrein de Oude Molen

9

1.4

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een planbeschrijving gegeven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 wordt het plan inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van het plan. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische opzet van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de wijze hoe burgers en andere belanghebbenden betrokken zijn bij het plan (maatschappelijke uitvoerbaarheid). Hierin zijn de uitkomsten van inspraak, vooroverleg en zienswijzen zijn opgenomen.

10

Recreatieterrein de Oude Molen

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

In dit hoofdstuk worden de plannen voor recreatieterrein de Oude Molen beschreven. Daartoe wordt eerst de huidige situatie van het plangebied inzichtelijk gemaakt, zowel wat betreft de voorkomende functie(s) als bebouwing. Hierbij wordt ook de relatie met de omliggende omgeving uiteengezet. Vervolgens wordt ingegaan op algemene ontwikkelingen binnen de toeristisch-recreatieve sector en het toekomstbeeld voor recreatieterrein de Oude Molen.

2.1

Huidige situatie

Omgeving Aan de noordkant van de kern Groesbeek, te midden van de Cranenburgsestraat, Molenweg en Wylerbaan alsook langs de Wylerbaan, ligt een cluster met diverse recreatieve functies. Eén van die functies is recreatieterrein de Oude Molen, bestaande uit de groepsaccommodaties Seven Hills en Old Mill en camping de Oude Molen. Rond de camping liggen nog enkele andere recreatieparken, verblijfsaccommodaties en hotels. Daarnaast zijn er dagrecreatieve voorzieningen aanwezig zoals een zwembad, een museum en een tenniscomplex. Naast de huidige entree van de camping is horecagelegenheid De Oude Molen gevestigd met een hotel, restaurant en café. Verder zijn er in de omgeving van het plangebied enkele woningen aanwezig. Ten zuiden van de camping ligt een woonbuurtje (Jonkershof), gebouwd rondom de eeuwwisseling. Aan de Wylerbaan ligt direct aansluitend aan de camping het Nationaal Bevrijdingsmuseum. Daarachter ligt enigzins verscholen en ingeklemd door recreatieterreinen, de voormalige boerderij Wylerbaan 2, die nu een woonfunctie heeft. Deze woonkavel behoort niet tot de camping en valt daarmee buiten het plangebied. Tegen het meest noordelijke deel van het plangebied ligt een gedenkpark ter nagedachtenis aan de Canadezen die tijdens de Tweede Wereldoorlog zijn omgekomen.

Ten noorden van het cluster met diverse recreatieve functies begint het landelijk gebied, dat hoofdzakelijk agrarisch grondgebruik kent en een aantrekkelijk heuvellandschap omvat. Zuidelijk van het cluster, op ongeveer 700 meter van de entree van de camping, is het centrum van de kern Groesbeek gelegen. Inrichting recreatieterrein Bebouwing In het hoofdgebouw, bij de entree van de camping, zijn diverse centrale voorzieningen geclusterd. In dit hoofdgebouw zitten onder andere twee groepsaccommodaties Seven Hills en Old Mill (beide recent uitgebreid), de receptie, een Engelse pub, een zaal met bar, een sauna en een bioscoop. Aansluitend aan het hoofdgebouw met centrale voorzieningen bevindt zich een buitenzwembad. Het recreatieterrein heeft een omvang van 73.876 m2 en biedt ruimte aan verschillende kampeervormen. Er zijn drie kampeervormen te onderscheiden: toeristische plaatsen bedoeld voor caravans en tenten die er tijdelijk verblijven, seizoensplekken voor caravans die er het hele seizoen staan en staanplaatsen in de vorm van stacaravans die het hele jaar worden gebruikt. Het terrein is opgedeeld in drie zones. De zuidzijde van de camping wordt gebruikt voor staan- en seizoensplaatsen (ca. 122 plekken (waarvan ca. 44 chalets). Het middengedeelte voor met name seizoensplaatsen en toeristische plaatsen (ca. 158 plekken).

Tenslotte bevindt zich aan de noordzijde van het campingterrein een grasveld (K-veld) dat wordt gebruikt voor toeristische plaatsen (ca. 60 plekken). Hiermee zijn er in totaal ca. 340 kampeerplekken aanwezig op recreatieterrein De Oude Molen (gemiddeld circa 46 plekken per ha terrein).

Recreatieterrein de Oude Molen

11

Plattegrond met indeling recreatieterrein (bron: www.deoudemolen.nl)

Verder staan er op de camping diverse kleinere sanitairgebouwen en één sanitair hoofdgebouw (een kruisvormig gebouw). Tegen de achterperceelsgrens van hotel/restaurant/café De Oude Molen stond een verouderde loods voor onder andere de opslag van materiaal en stalling van machines voor het onderhoud van de camping. Vooruitlopend op voorliggend bestemmingsplan is een omgevingsvergunning verleend voor de nieuwbouw van een grotere loods op dit deel van de camping. Aan de noordzijde van het middengedeelte van de camping is een vrijstaande beheerderswoning gelegen.

12

Recreatieterrein de Oude Molen

De toeristische plaatsen voor caravans en tenten hebben een groene uitstraling

Het aansluitend aan het hoofdgebouw met centrale voorzieningen gelegen buitenzwembad

Ontsluiting en parkeren De hoofdtoegang tot het recreatieterrein ligt aan de Wylerbaan. De inrit zit enigszins ingeklemd tussen de bomen aan de Wylerbaan en het parkeerterrein van het hotel/restaurant/café. Tussen het middengedeelte van de camping en het Nationaal Bevrijdingsmuseum ligt een aparte toegangsweg van de Wylerbaan naar de vrijstaande beheerderswoning en de noordzijde van het campingterrein. De in- en uitrit wordt gedeeld met het museum. De ontsluiting over de camping verloopt door middel van een lus over het zuidelijk deel van het terrein en één lange toegangsweg met vertakkingen over het middengedeelte die uiteindelijk eindigt op het noordelijk deel van de camping.

Recreatieterrein de Oude Molen

13

Tussen het hoofdgebouw (en het zwembad) en de Wylerbaan is ruimte om te parkeren. Deze ruimte wordt o.a. gebruikt voor de groepsaccommodaties Seven Hills en Old Mill en als tijdelijke parkeerplek voordat men de slagboom kan passeren.

Entree gezien vanaf de Wylerbaan, links de ‘Seven Hills’, rechts de ‘Old Mill’ en centraal de receptie

Groen Het recreatieterrein kent een groene uitstraling. Het terrein is grotendeels omzoomd met een forse bomenrij met onderbeplanting, maar niet overal is sprake van aaneengesloten groene randen en de beplanting is niet overal van een dusdanige omvang, dat sprake is van robuuste groene randen. Met name bij de aan de Molenweg grenzende zuidzijde van het campingterrein ontbreekt een aaneengesloten, robuuste groene rand. Verder staan er op het terrein diverse boomgroepen en dragen de hagen bij aan de groene uitstraling. Centraal binnen de verschillende kampeervelden liggen kleine grasveldjes met verspreid speeltoestellen. Rondom het hoofdgebouw met centrale voorzieningen zijn een grote speeltuin en een trapveldje aanwezig. Er is een oppervlakteanalyse gemaakt, deze is opgenomen in paragraaf 4.2. In de huidige situatie is circa 40% van het terrein verhard. Het compleet verharden van het terrein wordt in het vigerende plan planologisch niet uitgesloten op de beplantingswal na. Dit zou betekenen dat circa 95% van het terrein verhard zou kunnen worden, dit past echter uiteraard niet bij de gewenste uitstraling van het recreatieterrein.

Recent geplaatste stacaravans met daarachter een forse bomenrij

14

Recreatieterrein de Oude Molen

2.2

Algemene ontwikkelingen toeristische sector

De toeristische sector is van aanmerkelijk belang voor de nationale en lokale economie. Zij volgt verschillende trends in de maatschappij en verandert daarmee voortdurend. Zeker voor de gemeente Groesbeek is de vrijetijdssector een belangrijke sector, zowel voor de identiteit als ook als bron van inkomsten en werkgelegenheid. De gemeente streeft met haar beleid dan ook naar uitbreiding, verbreding en verdieping van het toeristisch-recreatieve aanbod in zowel kwantitatieve als kwalitatieve zin. De vrijetijdssector bedient verschillende leeftijdsgroepen die elk eigen eisen stellen die met de tijd veranderen: waar de consument voorheen alleen keek naar wat de toeristische ondernemer te bieden had, ontwikkelt de 'nieuwe recreant' meer en meer zijn eigen wensen. Door ontwikkelingen op velerlei gebied verschuift de markt van een aanbodgestuurde markt naar een vraaggerichte markt. De 'nieuwe ondernemer' moet zich tegenwoordig verdiepen in de verschillende doelgroepen. Daarnaast is de sector conjunctuurgevoelig. Ondernemers in deze branche moeten, om te overleven, doorlopend hun aanbod (kunnen) aanpassen en een zekere ondernemersvrijheid is daarvoor, mits binnen kaders en in goed overleg met het bevoegd gezag, vereist. Flexibele randvoorwaarden voor het ondernemerschap zijn daarom van groot belang en een belangrijke schepper van die randvoorwaarden is de (lokale) overheid.

Binnen de grotere campingbedrijven zijn er twee belangrijke trends gaande: de vraag naar meer comfort en luxe en het wegtrekken van de 'primitieve kampeerder' naar kleinschalige boeren- en natuurcampings. Met betrekking tot comfort betekent dit onder andere het aanbieden van: luxere en ruimere stacaravans (in de vorm van chalets), meer voorzieningen bij de kampeerplekken (zoals Wifi), overdekken van centrale voorzieningen en bij de groepsaccommodaties van meerpersoonskamers naar twee-persoonskamers.

2.3

Toekomstige situatie De Oude Molen

Algemeen De actuele recreatiemarkt en ontwikkelingen binnen de regio hebben geleid tot een heroverweging van de positie van Recreatieterrein de Oude Molen binnen de recreatiesector in Groesbeek en omgeving. Veel kampeerders met tenten/caravans hebben tegenwoordig behoefte aan kleinschalig kamperen in het buitengebied of juist behoefte aan een groot recreatieterrein met veel voorzieningen, ruimte en comfort. Veel agrarische bedrijven zijn op basis van het beleid tot het toestaan van nevenactiviteiten ingesprongen op kleinschalig kamperen. Door die ontwikkeling is De Oude Molen genoodzaakt om in te spelen op andere behoeftes binnen de recreatiesector. Aangezien bij de kleinschalige campings recreatiemiddelen als recreatiewoningen, chalets en stacaravans niet toegestaan zijn, biedt dit voor Camping De Oude Molen een kans om in te spelen op de behoefte hieraan. Het voorliggende bestemmingsplan biedt ruimte voor ontwikkeling tot een recreatieterrein met grootschaliger voorzieningen en ruimere, luxere recreatiemiddelen. Zo kan De Oude Molen zich gaan onderscheiden van de kampeerterreinen in het buitengebied met toeristische plaatsen voor tenten en caravans en een ander segment van de markt dan die kampeerterreinen gaan bedienen. De geboden ontwikkelingsruimte leidt zodoende tot verbreding en verdieping van het aanbod in verblijfsrecreatie.

Insteek van onderhavig plan is dat de geboden ontwikkelingsruimte gepaard gaat met versterking van de ruimtelijke kwaliteit van het recreatieterrein. In het bestemmingsplan zijn naast verruimde mogelijkheden voor centrale en andere voorzieningen en recreatiemiddelen op het recreatieterrein dan ook kwalitatieve regels opgenomen. Deze komen onder andere tot uitdrukking in de voorwaardelijke verplichting tot het aanleggen en in stand houden van afschermend groen aan de randen van het terrein, de eisen aan de hoeveelheid (on)verhard oppervlak van het terrein en de maatvoeringseisen en ruimte per recreatiemiddel.

Recreatieterrein de Oude Molen

15

Schetsplan van een mogelijke invulling van de ontwikkelingsruimte

Inrichting Het recreatieterrein behoudt in grote lijnen zijn huidige structuur van velden en ontsluitingswegen. In het hoofdgebouw bij de entree van het recreatieterrein blijven de centrale voorzieningen geclusterd. Verder zijn er velden met diverse recreatiemiddelen. Bijvoorbeeld een veld met recreatiewoningen, een veld met chalets etc. Het veld nabij het sanitaire hoofdgebouw (kruisvormig gebouw) is het meest geschikt voor tenten en caravans. Elk veldje heeft een centraal gelegen groen- en/of spelplek. Dit om enigszins lucht te houden in de inrichting van het terrein en omdat het een kwalitatieve meerwaarde heeft voor de omliggende kampeerkavels en -plaatsen. De ontsluiting bestaat voornamelijk uit lussen zonder doodlopende wegen. Daarnaast zorgen kleine kortsluitingen voor het beperken van rijbewegingen. De kampeerkavels zullen voorzien worden van een eigen parkeerplek. Het bezoekersparkeren vindt nabij de entree plaats. Het recreatieterrein wordt groen omzoomd met bomen en onderbeplanting zodat van buiten het recreatieterrein gezien de recreatiemiddelen zoveel als mogelijk aan het zicht worden onttrokken. Om te waarborgen dat de groene uitstraling behouden blijft en waar mogelijk wordt versterkt, dient het terrein voor ten minste 35% onverhard en onbebouwd te blijven. Op bovenstaand schetsplan is een mogelijke invulling weergegeven van de inrichting van het terrein.

Omdat geleidelijk en op de vraag afgestemd invulling zal worden gegeven aan de geboden ontwikkelingsruimte, is nu immers geen definitief eindbeeld te schetsen. Voorzieningen Om meer comfort en kwaliteit te kunnen bieden worden de centrale voorzieningen in het hoofdgebouw deels verplaatst, deels overdekt en deels uitgebreid. Bij de verdere uitwerking in een of meer concrete bouwplannen zullen de volgende uitgangspunten gehanteerd worden:  De voorzieningen worden geconcentreerd. Hiertoe is een uitbreiding van het hoofdgebouw met centrale voorzieningen voorzien met iets meer dan 1.000 m2. De geclusterde centrale voorzieningen vormen het kloppend hart van het recreatieterrein en bestaan onder andere uit (een):

16

Recreatieterrein de Oude Molen

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

   

overdekt(e) zwembad/speeltuin/restaurant. sportveld dat wordt gekoppeld aan het zwembad. ontmoetingsplein als hart van de camping. horecagebouwtje (voor snackverkoop) aan het plein. zaal met bar, Engelse bar, bioscoopzaal, restaurant en sauna (als bestaand). receptie. groepsaccommodatie Seven Hills, die al verbouwd is tot 20 grotendeels twee-persoonskamers, en groepsaccommodatie Old Mill, die omgebouwd en uitgebreid is van 6 groepskamers naar 20 grotendeels twee-persoonskamers. 8. bestaande inpandige bedrijfswoning binnen het hoofdgebouw. De werkplaats/loods wordt uitgebreid richting het noordoosten tot een omvang van circa 800 m2. Hiermee wordt de buitenopslag netjes opgeborgen (reeds gerealiseerd). Het kruisvormige sanitair hoofdgebouw wordt uitgebreid met circa 300 m2. Naast de omvangrijkere gebouwen voor voorzieningen worden per veld kleine(re) gebouwen gerealiseerd voor voorzieningen, tot maximaal 25 m 2 per gebouw en in totaal niet meer dan 200 m2. De beheerderswoning voor de beheerder van het campingterrein blijft als bestaand in stand.

Recreatiemiddelen De vraag naar meer comfort en luxe vraagt om meer mogelijkheden tot het aanbieden van luxere en ruimere recreatiemiddelen. Daarom wordt het ter plaatse van alle gedeelten van het campingterrein mogelijk om er, naast het plaatsen van een kampeermiddel (tent(wagen), kampeerauto, caravan), gebouwde recreatiemiddelen als stacaravans, chalets en recreatiewoningen te realiseren. Hiermee ontstaat in feite vrije inwisselbaarheid qua plaatsing van recreatiemiddelen. De verwachting is dat het terrein geleidelijk transformeert van een camping met voornamelijk toeristische plekken naar een terrein met voornamelijk chalets/stacaravans en recreatiewoningen. In het voorgaande is onderscheid gemaakt in stacaravans en chalets. Deze begrippen komen ook beide voor in de ruimtelijke ordening, maar de verschillen zijn niet altijd duidelijk. Vaak leidt dit tot misverstanden. Qua verschijningsvorm is er geen wezenlijk verschil; zowel stacaravans als chalets zijn verplaatsbaar en de constructie is eenvoudig. Verschillen zitten in de fundering en, met name, in de omvang (oppervlakte en hoogte). Om dit onderscheid vast te leggen in voorliggend bestemmingsplan, zijn beide begrippen apart omschreven en is onderscheid aangebracht in de maatvoeringseisen.

De begripsomschrijvingen zijn:  stacaravan: caravan dan wel enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde, waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen vereist is, een en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf.  chalet: een bouwwerk voor recreatief nachtverblijf, dat functioneel overeenkomt met een recreatiewoning of stacaravan, maar dat zich door de (houten) vormgeving, de (eenvoudige) fundering en constructie en de toegestane maatvoering van een recreatiewoning of stacaravan onderscheidt. Voor de eigenaar van Recreatieterrein De Oude Molen is een onderdeel van de gewenste flexibiliteit daarnaast dat ook gebouwde recreatiemiddelen zoveel mogelijk vergunningvrij gerealiseerd kunnen (gaan) worden. Volgens artikel 3, lid 2 van Bijlage II Besluit omgevingsrecht (Bor) is voor een op de grond staand bouwwerk ten behoeve van recreatief nachtverblijf geen omgevingsvergunning voor het bouwen vereist, mits het bouwwerk niet hoger is dan 5 m en de oppervlakte van het bouwwerk niet meer dan 70 m2 bedraagt.

Als te plaatsen/bouwen stacaravans, chalets of recreatiewoningen naast deze eisen ook aan de regels van het ter plaatse geldende bestemmingsplan voldoen, en dus ook geen omgevingsvergunning is vereist voor planologisch strijdig gebruik, dan kunnen deze recreatiemiddelen worden geplaatst/gebouwd zonder dat daaraan voorafgaand een vergunning dient te worden verkregen. In voorliggend plan zijn vooraf de

Recreatieterrein de Oude Molen

17

voorwaarden vastgelegd, waaronder betreffende recreatiemiddelen vergunningvrij gerealiseerd kunnen worden. Naast diverse (voorwaardelijke) verplichtingen gaat het om verschillende maatvoeringseisen. Om grip te hebben op de gebruikersintensiteit/dichtheid van de gebouwde recreatiemiddelen (recreatiewoningen, chalets, stacaravans) is er een verdeelsleutel toegepast waarbij de oppervlakte van de kampeerkavel voor deze recreatiemiddelen ten minste drie keer zo groot dient te zijn als die van het gebouwde recreatiemiddel zelf. Een recreatiewoning van 75 m2 dient bijvoorbeeld 225 m2 grond rond de woning te hebben. Hiermee wordt voorkomen dat het recreatieterrein dichtslibt met bebouwing. Eveneens wordt zo mede de ruimtelijke kwaliteit in de zin van ruimte en groen gewaarborgd. De maatvoeringseisen voor de diverse gebouwde recreatiemiddelen zijn hieronder schematisch weergegeven:

Met het oog op de ruimtelijke kwaliteit is niet alleen ter plaatse van de kampeerkavel van het recreatiemiddel, maar ook per deelgebied van het recreatieterrein een bepaalde openheid gewenst. Daarmee wordt in de inrichting van het terrein lucht gehouden en is er ruimte voor ontsluitingswegen en parkeervoorzieningen, maar vooral ook voor speelplekken en/of groen. Ten behoeve hiervan is er tevens een maatvoeringseis gesteld aan het maximum aantal recreatiewoningen, chalets en stacaravans per hectare (ha) van het recreatieterrein. De eis is resp. 30 recreatiewoningen, 40 chalets en 50 stacaravans per ha. Op basis van bovenstaande maatvoeringseisen is na te gaan wat theoretisch gezien de maximale invulling is, wanneer het gehele recreatieterrein wordt ingevuld met recreatiewoningen, chalets dan wel stacaravans. Dit betreft een theoretische maximale invulling, omdat de beschikbare gronden gelet de geboden flexibiliteit niet voor 100% invulling zullen krijgen met hetzij recreatiewoningen, hetzij chalets, hetzij stacaravans. Daarnaast is er geen rekening gehouden met de aanleg van nieuwe ontsluitingswegen ter plaatse van het terrein, die bij een hogere dichtheid waarschijnlijk nodig zijn, en het streefbeeld om het ene deelgebied intensiever te gebruiken en bebouwen dan het andere.

Het resultaat geeft echter wel inzicht in in hoeverre het recreatieterrein in de toekomst met gebouwde recreatiemiddelen intensiever benut zou kunnen worden voor het bieden van mogelijkheden voor recreatief nachtverblijf dan in de huidige situatie. Wat betreft recreatiewoningen blijkt de maatvoeringseis voor het maximum aantal per ha maatgevend voor de maximale invulling. Bij een oppervlakte van het recreatieterrein van in totaal 73.876 m 2 en een maximum aantal van 50 per ha kunnen ten hoogste 221 recreatiewoningen worden gerealiseerd. Ten aanzien van chalets en stacaravans blijkt de maatvoeringseis voor de minimum omvang van het kampeerkavel bepalend te zijn voor het aantal dat maximaal te realiseren is. Van de totale oppervlakte van het recreatieterrein van 73.876 m 2 resteert ten behoeve van het realiseren van kampeerkavels, na aftrek van de maximaal toegestane oppervlakte aan bedrijfsgebouwen (ca. 3.927 m2), de dan resterende bestaande verharding (ca. 7.199 m2), bestaande overige bebouwing (ca. 196 m2) en de gezamenlijke oppervlakte van de gronden, waar uitsluitend in afschermend groen dient te worden voorzien (ca. 3.671 m2), netto 58.883 m2. Bij een minimum oppervlakte

18

Recreatieterrein de Oude Molen

van het kampeerkavel van 225 resp. 165 m2 zijn dan maximaal 262 kavels voor chalets resp. 357 kavels voor stacaravans mogelijk. Verondersteld kan worden derhalve dat met de gestelde maatvoeringseisen de theoretische maximale invulling van het recreatieterrein bestaat uit 357 kampeerkavels voor stacaravans. Ten opzichte van de huidige situatie van 340 kampeerplaatsen betekent dit een toename van slechts 17 kavels. Gelet deze geringe toename kan gesteld worden dat het recreatieterrein als geheel met de door dit plan geboden verruimde gebruiks- en bouwmogelijkheden niet significant intensiever te benutten is voor het bieden van mogelijkheden voor recreatief nachtverblijf. Daarbij is het redelijkerwijs aannemelijk dat de toename van 17 kavels in de praktijk niet gerealiseerd zal worden. Ter bepaling ervan is uitgegaan van een eenzijdige inrichting van het terrein met maar één type recreatiemiddel en slechts de daarvoor geldende minimum kwaliteitseis aan de omvang van het kampeerkavel, maar in werkelijkheid zal een zodanige eenzijdige inrichting niet aan de orde zijn. Qua gebruikersintensiteit is tot slot relevant dat de ervaring leert dat de gemiddelde bezetting van alle recreatiemiddelen, variërend van kampeerplaatsen voor tenten, kampeerauto's en caravans tot recreatiewoningen, ongeveer gelijk is.

In het hoogseizoen gaat het om gemiddeld 4 personen per recreatiemiddel, in het laagseizoen gemiddeld 2 personen per recreatiemiddel. Zuidoostelijk terreindeel Fysiek afgescheiden van het overige terrein van de Oude Molen ligt nog een tweede terrein (2.471 m 2) dat in eigendom is van de eigenaar van vakantiepark de Oude Molen. Op deze gronden èn omliggende (deels nog onbebouwde) gronden rust een recreatieve bestemming. Eerder gold ter plaatse van deze gronden een bouwrecht voor een aantal recreatiewoningen, maar volgens het nu geldende bestemmingsplan ontstaan pas bouwmogelijkheden voor recreatiewoningen na wijziging van het plan met gebruikmaking van de voor desbetreffende gronden vastgelegde wijzigingsbevoegdheid. Eén van de voorwaarden uit deze bevoegdheid is dat bij de bouw van recreatiewoningen op de gronden de in aanzet aanwezige ruimtelijke structuur van het bungalowpark De Zeven Heuvelen wordt voortgezet. In dat geval kunnen ongeveer 7 recreatiewoningen mogelijk worden gemaakt op het terrein dat in eigendom is. De eigenaar van Recreatieterrein de Oude Molen is voornemens om de recreatiewoningen, die eerder niet gerealiseerd zijn op desbetreffende gronden, alsnog te gaan bouwen. Voorliggend bestemmingsplan voorziet daarom ook in mogelijkheden bij recht voor de bouw van die recreatiewoningen.

De woningen zullen qua bouwmassa en karakteristiek aansluiten op de reeds aanwezige recreatiewoningen.

Braakliggend deel van bungalowpark 'De Zeven Heuvelen'

Recreatieterrein de Oude Molen

19

2.4

Beeldkwaliteit

Beeldbepalende planonderdelen Recreatieterrein De Oude Molen ligt aan de Wylerbaan, de Molenweg en de noordelijke rand van de kern Groesbeek. Het vormt de overgang naar het landelijk gebied, hier het fraaie 'Zevenheuvelen'-landschap. Aan de zuid- en oostzijde grens het terrein aan bungalowpark De Zeven Heuvelen en andere recreatieterreinen en het woonbuurtje Jonkershof. Komend vanuit het landelijk gebied en gezien vanaf de Wylerbaan is het terrein mede beeldbepalend voor de entree van Groesbeek. Het ruimtelijk beeld van het terrein wordt enerzijds bepaald door (afschermend) groen en anderzijds door de karakteristiek en uitstraling van het bestaande hoofdgebouw met centrale voorzieningen. Vanaf de Molenweg gezien zijn het aanwezige afschermend groen en zichtbare recreatiemiddelen beeldbepalend. Deze randen van het recreatieterrein vragen extra aandacht ten aanzien van de gewenste beeldkwaliteit. Hierom is het van belang zowel ruimtelijke kwaliteitseisen te stellen aan de voorziene uitbreiding van het hoofdgebouw met centrale voorzieningen als het afschermend groen aan de randen van het recreatieterrein, die grenzen aan openbaar en/of landelijk gebied. Een uitgangspunt van voorliggend bestemmingsplan is aanleg, herstel alsmede behoud van een groene omzoming van het recreatieterrein.

Deze dient ervoor te zorgen dat de geplaatste en gebouwde recreatiemiddelen zoveel mogelijk aan het zicht zullen worden onttrokken. Daarnaast kan het merendeel van de toegestane recreatiemiddelen na de inwerkingtreding van dit plan vergunningvrij worden gerealiseerd. Derhalve ontbreekt de noodzaak en relevantie om naast maatvoeringseisen eisen te stellen aan de verschijningsvorm van de toegestane recreatiemiddelen. Hetzelfde geldt voor de voorziene uitbreidingen van het hoofdgebouw voor sanitaire voorzieningen en nieuwbouw van de loods/werkplaats, nu deze gebouwen van buitenaf gezien niet zichtbaar zijn. De regels van het bestemmingsplan bevatten hiervoor wel maatvoeringseisen. Borging van beeldkwaliteit De geformuleerde beeldkwaliteitseisen kunnen niet, of niet voldoende, in een bestemmingsplan worden vastgelegd. Bij de beeldkwaliteitseisen is daarom met een lettercode aangegeven op welke wijze deze zijn geborgd. De eisen die betrekking hebben op de stedenbouwkundige inpassing en bouwmassa van de nieuwbouw zijn opgenomen in de bouwregels van het bestemmingsplan (bp). De architectonische kenmerken en uitstraling worden als aanvullend welstandsbeleid (we) vastgelegd.

Aanleg, herstel en behoud van het afschermend groen en een terreininrichting met een voldoende groen karakter zijn geborgd in de gebruiksregels van het bestemmingsplan, al dan niet door middel van een voorwaardelijke verplichting (vv). De gemeenteraad zal de beeldkwaliteitseisen gerelateerd aan welstand (we) gelijktijdig met de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan als welstandsbeleid vaststellen (conform artikel 12 van de Woningwet). Deze eisen vormen een toetsingskader bij de welstandsbeoordeling van vergunningaanvragen. Stedenbouw Vanuit stedenbouwkundige optiek geldt dat het deel van de Wylerbaan waaraan het plangebied is gelegen wordt gekenmerkt door een recreatieve sfeer met bebouwing die heel verschillend is qua vorm en uitstraling. Bij uitbreiding van het bestaande hoofdgebouw met centrale voorzieningen dient de geheel eigen vorm en uitstraling van de bebouwing dan ook te worden behouden en versterkt. Samengevat zijn de volgende principes leidend vanuit stedenbouwkundig oogpunt, in de bijgevoegde afbeelding schematisch weergegeven:  de hoofdentree tot het recreatieterrein blijft behouden op de huidige plek aan de zijde van de Wylerbaan;  nieuwe bebouwing is zodanig gesitueerd en vormgegeven dat deze onderdeel is van het bebouwingscluster, dat het bestaande hoofdgebouw voor centrale voorzieningen vormt (bp en we);

20

Recreatieterrein de Oude Molen



 





het bestaande hoofdgebouw voor centrale voorzieningen wordt aan de noordzijde uitgebreid, zodat er een relatie gelegd kan worden met het horecagedeelte (geel aangegeven op navolgende afbeelding), bestaande voorzieningen als het terras, de speeltuin en het speelveld en een eventuele nieuwe ligweide (bp); aan de zijde van de Wylerbaan is de bebouwing gelegen in de aangegeven strakke rooilijn (bp); de bebouwing is voorzien van een kap, in goot- en bouwhoogte sluit nieuwe bebouwing aan op die van het bestaande hoofdgebouw: de maximum goot- en bouwhoogte bedragen niet meer dan resp. 4 en 7 meter (bp); indien dit noodzakelijk blijkt voor realisatie van een glijbaan, kan de nieuwbouw ten behoeve daarvan over een oppervlakte van ten hoogste 25 m2 een maximum goot- en bouwhoogte van 9 meter krijgen en zonder kap worden uitgevoerd, sprake is daarbij van een bijzonder bouwdeel, een accent (bp); het bebouwingscluster bestaat uit aan elkaar geschakelde gebouwen, die mede door het samenspel van verschillende kapvormen nog afzonderlijk herkenbaar zijn, waardoor geen sprake is van één kloeke hoofdmassa en de bebouwing aansluit op de dorpse schaal (we).

Overzicht beeldkwaliteitseisen bebouwing (Bron: Buro SRO)

Architectuur Bij de uitwerking van een concreet bouwplan voor de voorziene uitbreiding van het hoofdgebouw voor centrale voorzieningen is de architectuur van groot belang. In het algemeen geldt dat de nieuwbouw aan moet sluiten op de sfeer van een aantrekkelijk recreatief gebied. De uitbreiding wordt afzonderlijk vormgegeven, opdat deze zich onderscheidt van het bestaande hoofdgebouw. Wel is sprake van een zodanige vormentaal, kleur- en materiaalkeuze en detaillering dat de vormgeving en uitstraling afgestemd is op die van het bestaande hoofdgebouw. Daardoor krijgt de uitbreiding een eigen karakteristiek, maar zijn deze nieuwbouw en het bestaande hoofdgebouw ook familie van elkaar. De volgende uitgangspunten zijn van belang bij de architectonische uitwerking:  de nieuwbouw is toegankelijk via het bestaande hoofdgebouw voor centrale voorzieningen en/of aan de naar het recreatieterrein gerichte zijde(n), via het bestaande pad buitenom (we);  de nieuwbouw onderscheidt zich van het bestaande hoofdgebouw door verschillen in vormentaal (waaronder de kapvorm), kleur- en materiaalgebruik en detaillering; er is echter wel sprake van voldoende eenheid en geen te sterke contrasten (we);

Recreatieterrein de Oude Molen

21

 

    

de kapvorm is vormvrij, door het toepassen van verschillende kapvormen wordt mede voorkomen dat de bebouwing massaal oogt (we); indien de nieuwbouw ten behoeve van realisatie van een glijbaan wordt voorzien van een bijzonder bouwdeel c.q. accent, vormt het behalve qua goot- en bouwhoogte ook qua kleur- en materiaalgebruik een verbijzondering van de nieuwbouw; hierbij zijn gedekte en/of houtkleurige kleuren toegestaan, eventueel in combinatie met glas, spiegelende/hoogglanzende delen zijn niet toegestaan (we); de gevels van de bebouwing krijgen geleding door het gebruik van verticale elementen als raamopeningen, ondergeschikte bouwdelen en verschillen in kleur- en materiaalgebruik (we); aan de zijde van de Wylerbaan is voor de gevels baksteen en/of stucwerk passend, zodat er eenheid ontstaat met de gevels van het bestaande hoofdgebouw (we); ten aanzien van de gevels van de bebouwing aan de naar het recreatieterrein c.q. landelijk gebied gerichte zijde(n) is naast de toepassing van baksteen ook het gebruik van hout mogelijk (we); reclame-uitingen op of aan de gevel zijn ondergeschikt en passend binnen de gevelindeling; zij steken niet uit (we); installaties zijn niet zichtbaar vanuit de openbare ruimte (we).

Terreininrichting Om de gewenste beeldkwaliteit ter plaatse van het recreatieterrein te waarborgen zijn tevens richtlijnen voor de inrichting van het terrein van belang. In de terreininrichting dienen een groene uitstraling en de ligging aan de rand van het landelijk gebied en het fraaie 'Zevenheuvelen'-landschap als uitgangspunt te worden genomen. De richtlijnen zijn de volgende:  binnen de terreininrichting is aandacht voor groen en een groene uitstraling en wordt, onder meer door toepassing van hagen en halfverharding, een stenig beeld van het terrein voorkomen; uitgezonderd de gedeelten van het terrein, aangewezen voor bebouwing ten behoeve van voorzieningen, is het uitgangspunt dat van iedere hectare terrein minimaal 0,35 hectare onverhard en/of onbebouwd is (vv);  aan de randen van het recreatieterrein, die grenzen aan de openbare ruimte, heeft het afschermend groen een breedte van minimaal 3 meter; aan de aan het landelijk gebied grenzende randen is de breedte minimaal 5 meter (vv);  het afschermend groen bestaat uit aaneengesloten en robuuste hagen of heggen van struiken en/of bomen, waarbij de onderbeplanting een hoogte heeft van minimaal 2,5 meter, en uit een afwisselende beplanting van bestaand aanwezige laurierkers en de inheemse en bladhoudende soorten als genoemd in navolgende afbeelding (vv);  overig bestaande beplanting ter plaatse van het terrein wordt

zoveel mogelijk behouden;  de benodigde parkeervoorzieningen worden verspreid over het gehele recreatieterrein gerealiseerd, onder meer doordat ter plaatse van iedere kampeerplaats of -kavel één parkeerplaats aanwezig is (vv);  het aan de zijde van de Wylerbaan gelegen voorterrein en het terras krijgen een hoogwaardige en representatieve uitstraling, parkeervoorzieningen ter plaatse van het voorterrein worden op een groene wijze ingepast.

22

Recreatieterrein de Oude Molen

Overzicht beeldkwaliteitseisen terreininrichting (Bron: Buro SRO)

Recreatieterrein de Oude Molen

23

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Per januari 2021 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers. De NOVI is vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

Met de komst van de NOVI komen meerdere nationale beleidsstukken te vervallen, waaronder de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Strategisch relevante delen van de SVIR en het Barro worden echter opgenomen in de NOVI en blijven daarmee ook na inwerkingtreding van de NOVI gelden. Dit bestemmingsplan zal daarom ook aan dit beleid worden getoetst. Gebiedsgericht De NOVI benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) In het Barro heeft het Rijk voor de onderwerpen van nationaal ruimtelijk belang regels opgesteld waarmee het SVIR/NOVI juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd. Bij inwerkingtreding van de Omgevingswet vervalt het Barro en worden de regels vervangen door het Besluit kwaliteit leefomgeving (Blk).

Ladder duurzame verstedelijking Een meer algemeen onderwerp uit de NOVI is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2). De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven.

24

Recreatieterrein de Oude Molen

Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur." Planspecifiek De NOVI richt zich op onderwerpen van nationaal ruimtelijk belang. Ten aanzien van dit bestemmingsplan spelen echter geen nationale ruimtelijke belangen. Recreatieterrein de Oude Molen en daarmee het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen onderdeel van een gebied, project of netwerk welk van nationaal ruimtelijk belang is. Het Barro geeft derhalve geen regels voor het plangebied. Wel dient voor dit bestemmingsplan de in het Besluit ruimtelijke ordening vervatte ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen te worden.

Ook al wordt met het plan het recreatieterrein zelf niet uitgebreid, de nieuw vast te leggen gebruiks- en bouwmogelijkheden ter plaatse van het terrein zijn van zodanige omvang dat sprake is van nieuw ruimtebeslag en dus een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De tredes van de ladder zijn hieronder voor zover nodig doorlopen. Trede 1: de behoefte In de Strategische Visie Groesbeek 2025 en de Structuurvisie Groesbeek 2025 is aangegeven dat Groesbeek de komende jaren, in regionaal verband en met en door de sector, haar imago als uitstekende recreatiegemeente verder wil uitbouwen. Dit wil de gemeente bereiken door het verder benutten van de kwaliteiten van het aantrekkelijke landschap, zonder die van het totaal uit het oog te verliezen. Daarnaast levert recreatie en toerisme economische ontwikkeling op en daardoor middelen voor het verder versterken van de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit. De inzet van de gemeente Groesbeek is dat gasten langer in de gemeente verblijven. In dit kader wil de gemeente een goed en breed aanbod voor verblijfsrecreatie ontwikkelen, in alle segmenten van de markt. Te constateren valt dat als gevolg van onder andere de vraag van de recreant in het Groesbeekse buitengebied een ruim, breed aanbod is ontstaan aan toeristische kampeerplaatsen voor tenten en caravans (kamperen bij de boer, kleine (natuur)kampeerterreinen).

Daarentegen is het aanbod aan meer comfortabeler en luxer voorzieningen voor recreatief nachtverblijf als stacaravans, chalets en recreatiewoningen, die bedrijfsmatig worden geëxploiteerd en waarbij het recreatieterrein zelf over meer luxe bijbehorende voorzieningen beschikt (bijvoorbeeld inpandige ruimten voor dagverblijf, een overdekt zwembad, wasruimten), beperkt. Met het oog op een langer verblijf van gasten in de gemeente is meer aanbod op dit gebied dan ook zeker gewenst. Gezien de hiervoor beschreven ambities van het gemeentelijk strategisch en ruimtelijk beleid bestaat er een aanwezige behoefte aan het vergroten en verbreden van het aanbod aan verblijfsrecreatieve voorzieningen voor nachtverblijf binnen de gemeente Groesbeek. Hierbij is zowel behoefte aan kleinschalige en eenvoudige voorzieningen (B&B, trekkershutten, camperplaatsen, boerencampings) als grootschalige recreatieterreinen met meer comfort en luxe. Met de in dit bestemmingsplan vervatte gebruiks- en bouwmogelijkheden en flexibiliteit kan Recreatieterrein de Oude Molen zich geleidelijk tot laatstgenoemde gaan ontwikkelen en zo in een deel van de regionale behoefte gaan voorzien, waar andere verblijfsrecreatieve voorzieningen en/of grootschaliger recreatieterreinen in het buitengebied dan wel de kernen nu niet in voorzien.

Trede 2: Bouwen binnen bestaand stedelijk gebied Het recreatieterrein is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Het deel van de behoefte, waarin de in dit bestemmingsplan vervatte gebruiks- en bouwmogelijkheden en flexibiliteit voorzien, wordt derhalve opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied. Het recreatieterrein zelf wordt niet uitgebreid, maar het

Recreatieterrein de Oude Molen

25

bestemmingsplan vergroot wel de gebruiks- en bouwmogelijkheden ter plaatse van het terrein. Het ten noorden van het terrein gelegen buitengebied en waardevolle landschap kan beschouwd worden als een geschikte vestigingsplaats voor kleinschalige en eenvoudige verblijfsrecreatieve voorzieningen. Recreatieterrein de Oude Molen leent zich, gelet op de ligging aan de noordelijke rand van de kern Groesbeek en binnen het cluster van grootschaliger recreatieterreinen te midden van de Wylerbaan, Molenweg en Cranenburgsestraat, juist ook voor een intensiever(e) gebruik en bebouwing van de beschikbare ruimte. Geconcludeerd kan worden dat met voorliggend bestemmingsplan sprake is van duurzame verstedelijking.

3.2

Provinciaal beleid

In de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (december 2018) staan de hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijk beleid. De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland gaat in de breedte over het beleid van de provincie voor de fysieke leefomgeving. De visie integreert een vijftal beleidsterreinen: ruimte, natuur, water, milieu en verkeer en vervoer. Op 15 december 2021 is door Provinciale Staten van Gelderland de nieuwe Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. De Omgevingsverordening is een uitwerking van de Omgevingsvisie en stelt regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Omgevingsvisie Gaaf Gelderland De provincie wil de focus leggen op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland. Door daarin te investeren wil de provincie werken aan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. Om dat te bereiken wordt de focus gelegd op zeven ambities op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, vestigingsklimaat en woon- en leefomgeving.

Deze ambities worden hieronder kort samengevat:  Een versnelde energietransitie, gericht op forse vergroting van het aandeel duurzame energie en passend bij de Gelderse kwaliteiten;  Een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid;  Een voortvarend en innovatief circulair beleid;  Een stimulerend en beschermend beleid voor biodiversiteit;  Efficiënte, duurzame en innovatieve bereikbaarheid, toegesneden op de veranderende vraag;  Een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterke aantrekkingskracht vanuit gaat;  Een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Omgevingsverordening Gelderland De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De verordening bevat geen specifieke regels meer ten aanzien van uitbreiding en nieuwvestiging van recreatieparken. De activiteit dient net als elke andere ontwikkeling te passen binnen het beleid dat voor het specifieke gebied geldt.

Wel is, teneinde de kwaliteit van het toeristisch product te behouden en te vergroten, de eis gesteld dat nieuwvestiging en uitbreiding van recreatiewoningen in bestemmingsplannen alleen mogelijk mag wordt gemaakt indien daaraan de eis van bedrijfsmatige exploitatie wordt verbonden. Planspecifiek Het plangebied is onderdeel van het stedelijk gebied, voorziet niet in een uitbreiding van het recreatieterrein en ligt buiten de in de verordening beschermde gebieden ten aanzien van landschap (Waardevol open gebied, Nationaal landschap etc.), natuur (Gelders Natuurnetwerk, Groene Ontwikkelingszones etc.), cultureel erfgoed

26

Recreatieterrein de Oude Molen

(Nieuwe Hollandse Waterlinie, Romeinse limes, Molenbiotoop etc.) en water (Grondwaterbeschermingsgebieden, waterwingebieden etc.). Voorliggend plan heeft betrekking op een bestaand recreatieterrein, waarbij de kwaliteit van het terrein een belangrijke rol speelt. Een verruiming van de mogelijkheden biedt de exploitant ruimte om ervoor te zorgen dat het terrein up to date blijft en kan voorzien in de gewenste kwaliteit en behoefte. Andere aspecten die betrekking hebben op de kwaliteit zoals de groene omzoming en de groene uitstraling van het terrein zijn met voorliggend plan gewaarborgd. Tot slot is in de regels van het plan vastgelegd dat een bedrijfsmatige exploitatie door één beheer- en verhuurorganisatie is vereist en permanente bewoning van recreatiewoningen, chalets en stacaravans permanent niet toegestaan is. De in dit bestemmingsplan vast te leggen gewijzigde bestemmingsregeling voor Recreatieterrein De Oude Molen is passend binnen het provinciaal beleid als beschreven in de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland. Daarnaast is deze in overeenstemming met de in de Omgevingsverordening Gelderland opgenomen regels.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Kadernota toerisme Op 9 maart 2017 heeft de raad van de gemeenteraad Berg en Dal de 'Kadernota toerisme: van trots naar topbestemming' vastgesteld. Deze kadernota is de leidraad voor de toeristische ontwikkeling van de gemeente Berg en Dal in de komende jaren. Een belangrijke constatering is dat de gemeente Berg en Dal een groot en gevarieerd aanbod heeft voor verblijfs- en dagtoeristen, maar voor groei in de toeristisch-recreatieve sector is het belangrijk om het bestaande aanbod een kwaliteitsimpuls te geven en ruimte te bieden voor innovatie in de verblijfs- en dagrecreatie. De twee belangrijkste speerpunten die de gemeente gebruikt als toetsingskader voor toekomstige plannen, projecten en voorstellen zijn: 1. Verbetering van het bestaande aanbod en ruimte bieden voor innovatie en vernieuwing. Daarbij rekening houden met de verspreiding van rust en vertier en het in stand houden en verbeteren van de landschappelijke kwaliteiten. 2. Investeren in een heldere positionering en marketing, als onderdeel van de citymarketing. Planspecifiek De in dit bestemmingsplan vast te leggen gewijzigde bestemmingsregeling voor Recreatieterrein de Oude Molen sluit goed aan op de in de Kadernota toerisme benoemde ambitie en daarbij behorende elementen.

De verruimde gebruiks- en bouwmogelijkheden voor centrale en andere voorzieningen en recreatiemiddelen leiden tot een kwaliteitsverbetering van het bestaande aanbod en vormen een stimulans voor realisatie van nieuwe voorzieningen. Tegelijkertijd gaan met het plan de ter plaatse aanwezige kernwaarden niet verloren. Het recreatieterrein zelf wordt niet uitgebreid en de regeling bevat enkele (voorwaardelijke) verplichtingen voor de aanleg en instandhouding van afschermend groen en de mate van (on)verharde, groene terreininrichting. Verondersteld wordt dan ook dat de gewijzigde bestemmingsregeling bij zal dragen aan verwezenlijking van de ambitie van gemeentelijk toeristisch-recreatief beleid. 3.3.2 Strategische visie Groesbeek 2025 Op 21 juni 2012 is de Strategische visie Groesbeek 2025 vastgesteld. De Strategische Visie Groesbeek 2025 vormt een integraal kader voor toekomstige beleidsopgaven en besluiten gemeentebreed. De Strategische Visie is geen blauwdruk. De koers ligt er, de weg er naar toe kan op verschillende wijzen worden ingevuld. De koers is te onderscheiden in drie ontwikkelingslijnen: 1. Samen werken aan zorg: wijken op eigen kracht, zorgen voor elkaar & de gemeente als toplocatie voor zorggerelateerde instellingen en instituten. 2. Jong, gezond en actief: met breedtesport en topsport investeren in ontmoeting en gezondheid, met speciale focus op de jeugd.

Recreatieterrein de Oude Molen

27

3.

Spannend landschap: het unieke en diverse landschap verder versterken met ruimte voor recreatieve ontwikkeling en toegankelijkheid.

De derde ontwikkelingslijn bestaat uit de volgende ambities:  Werken aan: een nog mooier Groesbeek waar iedereen van kan genieten. De kwaliteit en diversiteit verder versterken met ruimte voor recreatieve ontwikkeling en toegankelijkheid.  Inspelen op: recreatie en toerisme, ruimtelijke kwaliteit.  Voortbouwen op: de unieke kwaliteiten van dit landschap. Basis voor de ontwikkelingslijn Spannend landschap is het feit dat de gemeente Groesbeek Nationaal landschap is: een landschap rijk aan kwaliteit en diversiteit. Hierdoor is het buitengewoon mooi wonen en recreëren in Groesbeek. Behoud en beheer van wat er is staat buiten kijf, maar behoud is geen vanzelfsprekendheid. Groesbeek kiest ervoor blijvend aan het landschap te werken, ook in perioden dat de aandacht en middelen van overheden beperkt zijn. Inzet is om het imago als uitstekende recreatiegemeente verder uit te bouwen. Een toename van recreatie en toerisme biedt kansen voor economische ontwikkeling, leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit. Gewerkt wordt onder meer aan een kwaliteitsverbetering van het aanbod en overnachtingsmogelijkheden in alle segmenten van de markt. Ook wordt gewerkt aan een hogere ruimtelijke kwaliteit; wanneer er iets nieuws gebouwd wordt, wordt eerst het oude opgeruimd. In alles geldt dat de kwaliteiten van het landschap worden benut zonder hieraan afbreuk te doen.

De drie ontwikkelingslijnen steunen op vijf sterke pijlers: leefomgeving, bereikbaarheid, woonkwaliteit, werkklimaat en voorzieningenaanbod. Planspecifiek De bestemmingsregeling van het voorliggende bestemmingsplan biedt ten opzichte van het ervoor geldende plan verruimde gebruiks- en bouwmogelijkheden voor centrale en andere voorzieningen en recreatiemiddelen. Die mogelijkheden leiden in functioneel opzicht tot een kwaliteitsverbetering van het aanbod en meer diversiteit in overnachtingsmogelijkheden, zowel op Recreatieterrein de Oude Molen zelf als binnen de gemeente. Gelet hierop kan op basis van dit bestemmingsplan een bijdrage worden geleverd aan een toename van recreatie en toerisme en het verder uitbouwen van het imago als uitstekende recreatiegemeente. Dit bestemmingsplan ziet er ook op toe dat de kwaliteiten van het landschap worden benut, zonder daaraan afbreuk te doen. Gelet de ligging van het recreatieterrein aan de noordelijke rand van de kern Groesbeek voorziet het plan in ontwikkeling, herstel en instandhouding van een strook afschermend groen van bomen en onderbeplanting aan die randen van het terrein, die grenzen aan openbaar gebied en het buitengebied.

Dit afschermend groen draagt bij aan een groene uitstraling van het recreatieterrein, maar ontneemt ook het zicht op de bebouwing en recreatiemiddelen op het recreatieterrein vanuit het openbaar gebied en het waardevolle 'Zevenheuvelen'-landschap. Om de aanleg en de aanwezigheid van dit afschermende groen te borgen bevat de vast te leggen bestemmingsregeling op dit punt een voorwaardelijke verplichting. Met het oog op het realiseren van een hogere ruimtelijke kwaliteit voorziet het plan verder in maximum eisen aan de hoeveelheid verhard oppervlak (bebouwing en verharding) en maatvoering van de gebouwde recreatiemiddelen (stacaravans, chalets. recreatiewoningen). Doel daarvan is een zoveel mogelijk groene inrichting van het recreatieterrein. Als zodanig wordt met voorliggend bestemmingsplan dan ook invulling gegeven aan de koers en ambities die in de Strategische Visie Groesbeek 2025 zijn omschreven.