B79 Concept-overeenkomst Dekkerswald

De ondergetekenden:

NC EP T

INTENTIEOVEREENKOMST Dekkerswald te Groesbeek

CO

A. De gemeente Berg en Dal, op grond van 171 Gemeentewet vertegenwoordigd door haar burgemeester mr. M. Slinkman en handelend ter uitvoering van het besluit van het college d.d. 9 november 2021, welke daartoe op grond van artikel 160, lid 1 sub b en e van de Gemeentewet bevoegd zijn, hierna te noemen: gemeente; en

B. De stichting ZZG zorggroep initiatiefnemer, XXX, hierna te noemen: 'ZZG'; en

C. Stichting woningcorporatie Oosterpoort XXX: Oosterpoort hierna gezamenlijk te noemen: partijen. 1 versie 3 26 oktober 2021

paraaf Gemeente

paraaf ZZG

paraaf Oosterpoort

IN AANMERKING NEMENDE DAT:

CO

NC EP T

1. de initiatiefnemer zich tot de gemeente heeft gewend met het verzoek om planologische medewerking om op het perceel kadastraal bekend F 1002, 1003 en 1278 bijlage 1; realisatie van een groene, vitale en zorgzame buurt mogelijk te maken; 2. dat de gemeente de wens heeft om de beoogde ontwikkeling binnen het bestaande bouwvolume dat het bestaande bestemmingsplan Dekkerswald 2010 mogelijk maakt, te realiseren; 3. dat Oosterpoort zich in wil zetten voor betaalbaar, duurzaam en langer thuis wonen. Als expert op het gebied van woningbouw, verhuur en (wijk) beheer wil Oosterpoort aan de voorkant meedenken in het realiseren de sociale woningen en over de invulling van een groene, vitale en zorgzame buurt op Dekkerswald. 4. dat partijen met de verandering in de zorg van de afgelopen jaren (extramuralisering), maar ook de vergrijzing en toename levensverwachting, de afname van de beroepsbevolking, afbouw financiële middelen voor zorg vanwege betaalbaarheid, meer kwetsbare mensen in de samenleving leiden ertoe dat meer mensen van minder zorg gebruik gaan maken. De gevolgen voor een zorginstelling terrein als Dekkerswald is groot. De beste manier om in te spelen op de veranderende samenleving en de wijze waarop zorg geboden wordt is een plek te creëren waarbij woning en woonomgeving uitnodigen om meer zorg en aandacht voor elkaar te hebben. 5.

dat partijen de wens hebben uitgesproken om gezamenlijk een plangebied uit te werken op de percelen zoals hierboven genoemd en zoals dat is aangegeven op de als bijlage 1 aan deze overeenkomst gehechte tekening, hierna te noemen: de Locatie; 6. dat op grond van het Actieplan Wonen 2020 (d.d. 25 aug 2020, bij deze overeenkomst), vastgesteld door de raad d.d. 24 september 2020 en de op 4 maart 2020 ondertekende Woondeal regio Arnhem – Nijmegen (waarin de Locatie is genoemd) blijkt dat er behoeft is aan woningbouw en partijen voornemens zijn dit te realiseren op de hierboven genoemde locatie; 7. dat partijen de wens hebben uitgesproken om de Locatie primair te ontsluiten voor autoverkeer via de Nijmeegsebaan en voor de noodzakelijke aanpassing daarvan de Provincie Gelderland te benaderen; 8. dat partijen de wens hebben uitgesproken om ecologische verbindingen te herstellen en te verbeteren tussen de omliggende groengebieden aangeduid Groene ontwikkelingszone (GO) en Gelders natuurnetwerk (GNN); 9. dat partijen de wens hebben uitgesproken om een woonconcept in een coöperatieve sfeer (locatie moestuin, tiny houses) in het plan te verwezenlijken; 2 versie 3 26 oktober 2021

paraaf Gemeente

paraaf ZZG

paraaf Oosterpoort

10. dat partijen de wens hebben uitgesproken om de hoogst haalbare eisen op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptatie na te streven, waarbij onder andere de haalbaarheid zal worden onderzocht van de toepassing van principes voor circulair bouwen, CLT (Cross Laminated Timber) en een collectief energieconcept; 11. dat partijen de mogelijkheden en de haalbaarheid om te komen tot ontwikkeling van het plangebied (de basis daarvoor is de presentatie van 22 juni 2021 bijlage 2) nader willen onderzoeken en dit willen vastleggen in een overeenkomst; VERKLAREN TE ZIJN OVEREENGEKOMEN ALS VOLGT

NC EP T

1. Doel van de overeenkomst 1.1 Partijen beogen met deze overeenkomst te komen tot overeenstemming over financiële afspraken, kwaliteitsgaranties en planologische randvoorwaarden voor de ontwikkeling van de locatie Dekkerswald. Bij gebleken haalbaarheid voor de ontwikkeling zal na besluitvorming door partijen een anterieure overeenkomst opgesteld worden waarna de planologische procedure doorlopen kan worden.

CO

2. Organisatie 2.1 Partijen zullen gedurende de looptijd van de onderhavige intentieovereenkomst participeren in een projectteam. Dit projectteam bestaat uit vertegenwoordigers van partijen. 2.2 Partijen wijzen ieder een persoon uit hun organisatie aan, die geldt als eerste aanspreekpunt voor de ander. Namens de gemeente is dit XXX. Namens initiatiefnemer is dit XXX en namens Oosterpoort XXX. 2.3 De projectorganisatie wordt erop ingericht om de haalbaarheid te toetsen van alle documenten die voortvloeien uit deze overeenkomst. De projectorganisatie adviseert de Stuurgroep. Het streven is dat de Stuurgroep in september 2022 haar standpunt bepaalt over haalbaarheid ontwikkeling Dekkerswald. De Stuurgroep vraagt het bestuur van betrokken partijen om instemming van de in artikel 1 lid 1 financiële afspraken, kwaliteitsgaranties en planologische randvoorwaarden voor de ontwikkeling van de locatie Dekkerswald. 3. Planning 3.1 Binnen 1 maand na ondertekening van deze overeenkomst stelt initiatiefnemer een activiteitenplanning op en legt deze ter goedkeuring voor aan de gemeente. Indien daartoe gegronde redenen aanwezig zijn en indien partijen daarmee akkoord gaan. 3 versie 3 26 oktober 2021

paraaf Gemeente

paraaf ZZG

paraaf Oosterpoort

CO

NC EP T

4. Randvoorwaarden en inspanningsverplichtingen 4.1 Ten aanzien van de ontwikkeling van de locatie stelt de gemeente de volgende ` randvoorwaarden: a. Het concept ‘groene, vitale en zorgzame buurt’ wordt uitgewerkt volgens het bijgevoegde plan van aanpak, bijlage 3. Hiermee werken we vanuit de kernwaarden leefbaarheid, normalisering, ambulantisering en sociale inclusie. Dekkerswald wordt een plek waar mensen bereid zijn iets voor elkaar te doen en met elkaar een gemeenschap willen vormen. Om hiervoor commitment te krijgen bij bewoners kan gedacht worden aan afspraken in huur- en koopcontracten maar ook dat betrokken partijen dit gedachtegoed actief uitdragen. Voorbeelden die al lopen en waarbij we samenwerken met wonen-welzijn-zorg-organisaties: Langer Thuis, gericht op ouderen; Samenleven in de wijk, gericht op sociale inclusie; Samenwerken aan een leefbare buurt zoals o.a. bij de Kloostertuin Groesbeek is gerealiseerd, gericht op leefbaarheid. b. Wat betreft de woningdifferentiatie gelden als harde randvoorwaarden de differentiatie zoals opgenomen in het (ambitiekader) Actieplan Wonen 2020. Hiervoor geldt dat 50 % van de nieuwbouw wordt gerealiseerd in het betaalbare segment: 30% Sociale huur, 20% betaalbare koop en/ of huurwoningen. De overige 50% is vrije markt.

Om segregatie te voorkomen wordt gestreefd naar een mix van doelgroepen met verschillende bestedingsmogelijkheden en behoort ook sociale koop tot de mogelijkheden. c. Voor de periode tot 2030 zullen maximaal 200 woningen gerealiseerd worden op de locatie Dekkerswald. Voor de periode vanaf 2030 zullen in aanvulling op de 200 woningen van voor 2030 maximaal 195 extra woningen worden gerealiseerd op de locatie, waarmee het totaal aantal woningen op de locatie maximaal 395 woningen bedraagt. De definitieve aantallen zullen voortvloeien uit een kwalitatief door de Stuurgroep vastgesteld stedenbouwkundig plan. In dit stedenbouwkundig plan is aandacht voor de wijze waarop de woningen worden vormgegeven en op welke manier zij passen bij de gewenste groene, vitale en zorgzame buurt. Vormen als hofjes woningen en tiny houses worden daarbij als mogelijkheid verkent. De ‘knip’ van het maximaal aantal te realiseren woningen van voor 2030 en vanaf 2030 is gebaseerd op de huidige regionale afspraken. Gelet op de looptijd van deze intenties zullen partijen jaarlijks in gesprek treden over de maatschappelijk en markttechnische relevantie van de ‘knip’ en kan hier gemotiveerd door partijen gezamenlijk worden besloten hiervan af te wijken d. Op het terrein zullen 15 tiny houses worden gerealiseerd.

Deze zullen de eerste drie maanden worden aangeboden voor woningzoekenden uit de gemeente Berg en Dal of mensen met een (sociale) binding met de locatie en/of haar bewoners. 4 versie 3 26 oktober 2021

paraaf Gemeente

paraaf ZZG

paraaf Oosterpoort

CO

NC EP T

e. De gemeente zal geen bijdrage leveren in de kosten van gebouwen voor ontmoeting of voorzieningen. f. Ten aanzien van het onderdeel parkeren worden de normen aangehouden zoals aangegeven in de publicatie 381 CROW de nieuwe parkeercijfers; Op basis van onderzoek zal uit moeten wijzen welke norm gehanteerd zal worden en of maatwerk mogelijk is. g. De locatie Dekkerswald wordt ontsloten voor autoverkeer, via de Nijmeegsebaan. Er wordt een verkeersontsluitings-/verkeersomgevingsplan opgesteld, waarbij inzicht wordt gegeven in de verkeersbewegingen (fiets, voetgangers en automobilisten), de mogelijk te nemen verkeers- en inrichtingsmaatregelen voor een geschikte en veilige ontsluiting van het plangebied en de eventuele alternatieven hiervoor; h. een stedenbouwkundig plan, waarbij rekening wordt gehouden met de op het terrein aanwezige (rijks)monumenten, kernkwaliteiten van het Rijk van Nijmegen en de landschappelijke kwaliteiten als benoemd in het gemeentelijke Landschapsontwikkelingsplan (LOP); i. De locatie Dekkerswald ligt in Groene ontwikkelingszone (GO) en Gelders natuurnetwerk (GNN), ontwikkeling is mogelijk maar met behoud en ontwikkeling van kernkwaliteiten Rijk van Nijmegen. Bij planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met de binnen en buiten het plangebied gelegen natuurwaarden. j.

De gemeente behoudt zich het recht voor om contra-expertise te vragen bij derden, indien zij dit noodzakelijk acht om de haar wettelijk toebedeelde controletaak goed uit te kunnen voeren. De gemaakte kosten voor deze contra-expertise zullen onderdeel uitmaken van de exploitatie. De aard en omvang van te maken kosten zullen voorafgaand aan opdrachtverlening met initiatiefnemer overlegd, welke op haar beurt haar medewerking aan opdrachtverlening niet op basis van onredelijke gronden zal weigeren. k. Om een beeld te hebben van de inrichting van de te ontwikkelen locatie wordt door initiatiefnemer een beeld-kwaliteitsplan op hoofdlijnen opgesteld in samenspraak met Gelder genootschap en gemeente. l. Ten aanzien van het (ontwerp) van de inrichting van de toekomstig te realiseren openbare ruimte is de gemeentelijke Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR) van toepassing. m. De herontwikkeling van het plan- en exploitatiegebied komt voor rekening en risico van de initiatiefnemer; dit betekent o.a. dat de vaste regeling voor het verhaal van planschade onderdeel zal uitmaken van de op te stellen anterieure overeenkomst. n. ZZG heeft de wens openbare ruimte in eigendom en beheer over te dragen aan gemeente. Hiervoor moeten tussen partijen afspraken over ontwerp, overdracht en beheer gemaakt worden. 5 versie 3 26 oktober 2021

paraaf Gemeente

paraaf ZZG

paraaf Oosterpoort

5. Verwerving en inbreng van gronden 5.1

5.2

Niet kan worden uitgesloten dat initiatiefnemer – in aanvulling op reeds verworven gronden – in verband met eventueel benodigde aanpassingen aan de openbare weg en landschappelijke inpassing nog aanvullende gronden dient te verwerven. Daar waar nodig zal gemeente in goed overleg gronden beschikbaar stellen ten behoeve van infrastructurele voorzieningen. De kosten van deze infrastructurele voorzieningen zijn voor rekening van initiatiefnemer.

6. Planologische procedures De gemeente zal de benodigde planologische procedure(s) starten indien er overeenstemming is over het plan en de anterieure overeenkomst inzake de realisatie en het kostenverhaal is ondertekend en is goedgekeurd door de gemeenteraad. Ten aanzien van de planologische procedure wordt aangetekend dat de gemeente haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid ten volle behoudt, waaronder het afwegen van bedenkingen en bezwaren van derden en standpunten van adviserende commissies en instanties is begrepen. De gemeente garandeert derhalve niet het welslagen van de planologische procedure(s). Het verkrijgen en onherroepelijk worden van de omgevingsvergunningen en andere benodigde vergunningen die nodig zijn voor ontwikkeling van de locatie zijn voor risico van de initiatiefnemer. In overleg tussen partijen wordt vastgesteld welke vergunningen en welke procedures noodzakelijk zijn. Partijen streven hierbij naar de kortst mogelijk route om tot uitvoering van het initiatief te komen.

CO

NC EP T

6.1

7. Doorberekening van door gemeente gemaakte kosten 7.1

7.2

Door de gemeente zal ten laste van initiatiefnemer in de initiatieffase het volgende kostenverhaal worden toegepast: a. De ambtelijke kosten van de gemeente betreffende de planbegeleiding en de daaruit voortvloeiende werkzaamheden (maximaal €. 75.000); b. De in opdracht van de gemeente gemaakte externe kosten als bedoeld in artikel 4.1 sub k. c. Kosten onder a. worden bij een nader op te stellen anterieure overeenkomst ten behoeve van het opstellen van een bestemmingsplan verrekend (in mindering gebracht) op de daarin opgenomen plankosten. Deze kosten zullen ook aan initiatiefnemer worden doorberekend indien er geen anterieure overeenkomst tot stand komt. De kosten worden in rekening gebracht op het moment van afloop van deze overeenkomst als bedoeld in artikel 11. 6

versie 3 26 oktober 2021

paraaf Gemeente

paraaf ZZG

paraaf Oosterpoort

7.3

Ten tijde van het sluiten van een anterieure overeenkomst zal door de gemeente daarin ten minste een raming (voorcalculatie) worden opgenomen van de kosten welke de gemeente aan de exploitant in rekening brengt.

CO

NC EP T

8. Verplichtingen partijen 8.1 Partijen zullen maximaal meewerken aan de totstandkoming van een haalbaar plan. Deze overeenkomst bevat alle afspraken die tussen partijen zijn gemaakt in verband met de eventuele ontwikkeling van het gebied. Partijen verklaren geen andersluidende afspraken te kennen. 8.2 Partijen zullen gedurende de looptijd van deze overeenkomst geen overeenkomsten tot ontwikkeling van het plangebied met derden sluiten, tenzij partijen dit gezamenlijk overeenkomen. 8.3 Partijen zorgen dat leden van de projectgroep voldoende beschikbaar zijn voor de werkzaamheden in de projectgroep. 8.4 Partijen verplichten zich over en weer elkaar steeds zo spoedig mogelijk te informeren over zaken, waarvan zij weten of hadden moeten weten dat deze van belang zijn voor de wederpartij. 8.5 Indien de aanvaardbaarheid en haalbaarheid van het plan door partijen wordt vastgesteld, zijn partijen jegens elkaar verplicht aansluitend, ten behoeve van de realisatie van het plan, overeenkomsten te sluiten. 8.6 Alle gegevens die partijen in het kader van het tot stand komen van de documenten als bedoeld in artikel 1, lid 1.3 worden vervaardigd staan ter beschikking van partijen en partijen zullen deze gegevens vertrouwelijk behandelen, tenzij dit indruist tegen de wetgeving of de bestuursrechtelijke verantwoordelijkheid van de gemeente. 9 Beperking aansprakelijkheid gemeente 9.1

Indien de gemeente vanuit haar publiekrechtelijke rol, rechtshandelingen moet verrichten en/of besluiten moet nemen die in strijd zijn met de aard en/of strekking van deze overeenkomst of anderszins niet ten voordele strekken tot het project, kan dit nimmer leiden tot schadeplichtigheid of verplichting tot het betalen van kosten.

10 Derden, overdraagbaarheid en vertrouwelijkheid 10.1Partijen verklaren geen verbintenissen met derden te zijn aangegaan en evenmin gedurende de looptijd van deze intentieovereenkomst verbintenissen met derden aan te zullen gaan die ofwel a) strijdig kunnen zijn met één of meer bepalingen uit deze overeenkomst, dan wel b) een nadelige invloed kunnen hebben op het project zoals dat is gedefinieerd in de onderhavige overeenkomst 7 versie 3 26 oktober 2021

paraaf Gemeente

paraaf ZZG

paraaf Oosterpoort

NC EP T

10.2 Het is partijen niet toegestaan aan één of meer derden rechten of verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst geheel of gedeeltelijk over te dragen, behoudens schriftelijke goedkeuring van de andere partij, tenzij het een interne overdracht binnen de groep van initiatiefnemer betreft. 10.3 Partijen stellen vast dat voor de in deze overeenkomst en in de daarbij behorende bijlagen vervatte gegevens vertrouwelijkheid heeft te gelden. Het is partijen verboden informatie aan derden te verstrekken ter zake van de gegevens uit hoofde van deze overeenkomst of uit hoofde van de onderhandelingen, die zijn gevoerd en nog gevoerd zullen worden met het oog op de planontwikkeling, tenzij partijen elkaar daarvoor expliciet toestemming hebben verleend. In geval aanspraak wordt gemaakt door derden op overlegging van informatie en stukken, overlegt de partij op wie die aanspraak is gemaakt met de andere partijen. Deze bepaling blijft ook van kracht in het beoogde vervolgtraject van deze overeenkomst en indien deze overeenkomst wordt beëindigd of ontbonden zonder dat er een vervolgtraject plaatsvindt tussen partijen. 11 Duur en einde van de overeenkomst

CO

11.1 Deze overeenkomst wordt van kracht bij ondertekening. 11.2 Deze overeenkomst vervalt van rechtswege een jaar na datum van ondertekening van deze overeenkomst door beide partijen. Alsdan vervallen alle rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst, zonder dat hieraan rechtsgevolgen verbonden zijn. Dit met uitzondering van artikel 7.2 waarin is bepaald dat de gemaakte kosten worden doorberekend aan de initiatiefnemer. 11.3 Partijen kunnen gezamenlijk besluiten dat de overeenkomst komt te vervallen indien de onhaalbaarheid is gebleken uit een en of meer onderzoeken. 11.4 In onderling overleg kan worden besloten tot verlenging van de in artikel 11.2 genoemde termijn; e.e.a. dient schriftelijk te worden bevestigd om verlenging rechtsgeldig tot stand te laten komen. 11.5 De overeenkomst eindigt met onmiddellijke ingang zonder rechterlijke tussenkomst indien de initiatiefnemer in staat van faillissement of surseance van betaling komt te verkeren. 11.6 Deze overeenkomst kan worden ontbonden door de wederpartij, indien en zodra een partij, ondanks schriftelijke aanmaning daartoe, in gebreke blijft aan haar verplichtingen uit deze overeenkomst te voldoen, doch niet dan nadat de in verzuim zijnde partij door haar wederpartij een redelijke termijn heeft verkregen om aan haar verplichtingen te voldoen.

11.7 Beëindiging van de overeenkomst als bedoeld in voorafgaande leden leidt niet tot schadeplichtigheid jegens elkaar. 8 versie 3 26 oktober 2021

paraaf Gemeente

paraaf ZZG

paraaf Oosterpoort

12 Slotbepalingen 12.1 De overeenkomst wordt uitsluitend door Nederlands recht beheerst. 12.2 Geschillen tussen partijen zullen worden voorgelegd aan de terzake bevoegde rechter, tenzij partijen arbitrage dan wel bindende advisering overeenkomen. 12.3 De volgende, door partijen gewaarmerkte en bij deze overeenkomst gevoegde bijlagen maken deel uit van deze overeenkomst: 

Bijlage 1: kadastrale kaart Dekkerswald



Bijlage 2: presentatie aan gemeenteraad 22 juni 2021



Bijlage 3: plan van aanpak groene, vitale en zorgzame buurt

Voor zover de inhoud van de bijlage in strijd is met het bepaalde in deze overeenkomst prevaleren de bepalingen in deze overeenkomst.

CO

Op …december 2021

NC EP T

Aldus overeengekomen en in drievoud opgemaakt en ondertekend te Groesbeek,

Gemeente Berg en Dal,

ZZGzorggroep

Oosterpoort

Mr. M. Slinkman, ----------------------------

J.H. de Visser

C.L. van Kampen

---------------------

------------------------

Burgemeester.

Lid Raad van Bestuur.

Bestuurder.

9 versie 3 26 oktober 2021

paraaf Gemeente

paraaf ZZG

paraaf Oosterpoort