B67 Rapport De Mallemolen - Een verkenning (2020)
Tekst van het document
CULTUREEL CENTRUM DE MALLEMOLEN een verkenning _____________________________________
SMITS EN ORVAL B.V. ARCHITECTEN BNA JANUARI 2020
CULTUREEL CENTRUM DE MALLEMOLEN een verkenning __________________________________________________________________________________
Eind december 2019 zijn wij uitgenodigd voor een gesprek over de toekomst van de Cultureel Centrum de Mallemolen. Tijdens het gesprek met dhr. H. de Raef zijn 3 mogelijke toekomst scenario's besproken. Deze zijn: 1. Revitalisatie van C.C. de Mallemolen 2. Sloop C.C. de Mallemolen en nieuwbouw op de huidige locatie 3. Sloop Mallemolen en nieuwbouw elders, op de vrijgekomen grond woningen bouwen. De vraag van de gemeente is een honorarium op te geven van deze 3 scenario’s. Omdat er geen programma van eisen aanwezig is, is gevraagd een percentage van de ingeschatte bouwsom hiervoor te gebruiken.
In 1996 heeft ons bureau een ingrijpende verbouwing en uitbreiding ontworpen, onder leiding van voormalig wethouder Jan Poelen, voor de Mallemolen, deze waren:
Intern verbouwen zodat de Mallemolen uitnodigend is voor de bezoekers Uitbreiden van de bibliotheek Het invullen van de lege kelder, souterrain met daarin Omroep Groesbeek , kleine zaal en kinderopvang.
In 2013 is er door ons een plan gemaakt voor huisvesting van basisschool ’t Vossenhol in de Mallemolen, dit is niet uitgevoerd, ’t Vossenhol heeft nieuwbouw gekregen op de oude locatie.
SMITS EN ORVAL B.V. ARCHITECTEN BNA JANUARI 2020
Pagina
2
Hierna worden deze 3 scenario’s verder besproken en toegelicht.
CULTUREEL CENTRUM DE MALLEMOLEN een verkenning __________________________________________________________________________________
REVITALISATIE VAN C.C. DE MALLEMOLEN
Zoals hierboven beschreven is de Mallemolen in 1996 verbouwd en uitgebreid. Doel van de interne verbouwing was de Mallemolen uitnodigend te maken voor de bezoekers. Dit is o.a. gedaan door een grote open foyer te maken en de entree meer naar buiten te plaatsen. De voormalige school (indertijd muziekschool) waar nu de fanfare Wilhelmina en OJC de Maddogs zijn gehuisvest mocht niet worden gesloopt. Hierdoor bleef de entree van de Mallemolen verscholen achter de school. Sloop van de school is daarna wel overwogen. Hiervoor is indertijd een plan door ons ontworpen om de Maddogs met eigen ruimtes te koppelen aan de Mallemolen. In dit plan kreeg de Mallemolen een nieuwe entree aan de Kloosterstraat. Deze plannen zijn gemaakt vóór de centrumplannen. Omdat het gebouw bouwkundig in goede staat verkeert en wij nieuwe kansen zien voor de Mallemolen is er een schets gemaakt hoe de Mallemolen weer met een andere invulling als volwaardig Multifunctioneel Cultureel Centrum kan worden gebruikt. Dit plan is niet eenduidig, het is een voorstel dat op verschillende manieren kan worden ingevuld. Tijdens het gesprek gaf dhr. de Raef dat de bibliotheek op dit moment te veel ruimte heeft en dat wellicht ook Fanfare Wilhelmina in de Mallemolen ondergebracht kan worden. Door de groei van het Sociaal Team Berg en Dal is daarvoor meer ruimte nodig.
De kans is aanwezig dat Cardo van Pluryn gebruik gaat maken van de theaterzaal. Uitgangspunt voor ons is dat ook de bedrijven, stichtingen die nu in de Mallemolen zijn ondergebracht zoveel mogelijk gebruik kunnen blijven maken van de Mallemolen. Het eerder ontworpen plan voor huisvesting van basisschool ’t Vossenhol in de Mallemolen is als onderlegger gebruikt voor de schets. Het Montessori College is door ons benaderd om willen mee te denken over de invulling van de Mallemolen. Dit werd enthousiast ontvangen en daarvoor is er door het Montessori College een notitie geschreven hoe de Mallemolen bij het onderwijs kan worden betrokken. Naar aanleiding van verschillende gesprekken met het Montessori College en de input van dhr. de Raef is een schets gemaakt. Hierna zal de situatie, de invulling van ruimten en duurzaamheid worden behandeld. Situatie. a. Parkeren
SMITS EN ORVAL B.V. ARCHITECTEN BNA JANUARI 2020
Pagina
Kort parkeren kan aan de zijde van de Kloosterstraat. Grote capaciteit is er op het parkeerterrein aan de Nijverheidsweg bij Aldi en Jan Linders. Om de Mallemolen te bereiken is er een “rode loper” gemaakt vanaf het parkeerterrein. De loper
3
Voor de Mallemolen zijn er 2 parkeermomenten: kort parkeren en lang parkeren (grotere capaciteit) voor voorstellingen.
CULTUREEL CENTRUM DE MALLEMOLEN een verkenning __________________________________________________________________________________ verbindt de parkeervoorziening en de Mallemolen . Door een luifel van de entree over deze loper te plaatsen wordt de entree zichtbaar. b. Sloop huisvesting Fanfare Wilhelmina en OJC Maddogs Om ligging van de Mallemolen beter tot zijn recht te laten komen is dit gebouw geamoveerd. Hierdoor ontstaat er een nieuwe situatie met een plein voor de entree. Dit plein kan worden ingericht als theaterplein, ontmoetingsruimte en een gelegenheid voor de fanfare om buiten concerten te verzorgen. Deze ruimte kan eventueel, indien gewenst, ook gebruikt worden voor kort parkeren of als groen park worden ingericht. Voor OJC Maddogs en Fanfare Wilhelmina zijn in de Mallemolen ruimtes gereserveerd. c. Entree aan achterzijde Aan de achterzijde van de Mallemolen ter plaatse van de splitlevel van de Bibliotheek is een nieuwe entree gemaakt. Deze entree wordt gebruikt door leerlingen van het Montessori College en andere bezoekers. d. Eventuele nieuwbouw OJC Maddogs Op de verharding aan de achterzijde kan een nieuw onderkomen worden gebouwd voor de Maddogs. Tijdens de gesprekken met het Montessori College werd geopperd om de bestaande gymzaal mee te nemen in het plan. Deze kan dan dienen als optreedruimte voor bands.
Invulling ruimtes Mallemolen. a. Theaterzaal De theaterzaal kan worden verhoogd. Dit kan noodzakelijk zijn wanneer Cardo Theater van Pluryn hiervan gebruik gaat maken. Door deze verhoging ontstaat de mogelijkheid een balkon in de zaal te maken. De buitenzijde van de theaterzaal, evenals de opbouw boven de bibliotheek, worden afgewerkt met houten geïmpregneerde delen waardoor de massa van de theaterzaal minder “hard” wordt in zijn verschijningsvorm. b. Foyer, Theatercafé De foyer is het hart van de Mallemolen. Van hieruit zijn alle functies bereikbaar. De beheerdersruimte en de balie scheiden deze ruimtes. De bar en bijbehorende ruimtes zijn op de huidige plek gebleven. Bij de entree is een vaste garderobe gesitueerd.
SMITS EN ORVAL B.V. ARCHITECTEN BNA JANUARI 2020
Pagina
De huisvesting van de bibliotheek is te groot, aan de gevelzijde van de bibliotheek zijn verschillende functies geplaatst. Door een gedeelte van het dak van de bibliotheek te verhogen en te voorzien van glas komt er voldoende daglicht in de nieuwe inpandige bibliotheek. Er zijn 2 afdelingen opgenomen voor de bibliotheek: de volwassen afdeling en de jeugdafdeling op de bovenste vloer van het splitlevel gedeelte. De bibliotheek heeft een open verbinding met de foyer zodat bezoekers een kop koffie kunnen drinken in de foyer.
4
c. Bibliotheek
CULTUREEL CENTRUM DE MALLEMOLEN een verkenning __________________________________________________________________________________ De boekenkasten in de volwassenen afdeling zijn verrijdbaar, bij grote uitvoeringen kunnen deze verplaatst worden zodat er garderobe ruimte ontstaat. Dit hebben wij ook toegepast in het Kulturhus van Beek. In de opbouw zijn vergader- en spreekruimtes gemaakt. d. Fanfare Wilhelmina Fanfare Wilhelmina heeft zijn eigen ruimte gekregen in het voormalig kantoorgedeelte van de Mallemolen. Hiervoor is een opstelling getekend en de benodigde bergruimte. De ruimte ligt naast de grote zaal zodat er een korte afstand ontstaat voor het verplaatsen van instrumenten naar de grote zaal voor uitvoeringen. De vergaderruimte naast de Fanfare kan ook gebruikt worden voor muziek onderwijs zowel voor de fanfare als voor het Montessori College. e. Sociaal Team Berg en Dal Bij de entree van de mallemolen is ruimte gereserveerd met spreekruimte voor de sociale wijkteams van de gemeente. Deze zijn bereikbaar vanuit de entree en de bibliotheek. f.
Montessori College Momenteel maakt het Montessori College gebruik van het souterrain van de Mallemolen. Deze ruimte wordt gebruikt voor het Agora onderwijs. In dit, niet klassikaal, type onderwijs gaan de leerlingen zelf de wereld ontdekken vanuit hun eigen wensen en vragen, via hun persoonlijke leerroute. Het Montessori College en Stichting Primair Onderwijs Groesbeek trekken hier samen op. Omdat er in de toekomst meer vraag komt naar dit type onderwijs maakt het Montessori College graag gebruik van de ruimtes. Voor verdere toelichting verwijs ik naar de notitie van het Montessori College. De huisvesting in het souterrain verhuist naar de voormalige bibliotheek zodat deze ruimte vrij komt voor andere functies. De school krijgt zijn toegang aan de nieuwe achterzijde van de Mallemolen. Een gedeelte van de begane grond en van de splitlevel is hiervoor ingedeeld.
g. Overige ruimtes De overige ruimtes kunnen ingezet worden voor stichtingen die momenteel gebruik maken van de Mallemolen of als vergader-, bijeenkomst ruimtes.
SMITS EN ORVAL B.V. ARCHITECTEN BNA JANUARI 2020
Pagina
De revitalisatie van de Mallemolen houdt volgens ons in dat het gebouw meegaat met de eisen en wensen van deze tijd. Dit houdt in dat de gebruikers zich prettig en comfortabel voelen. Dit kan mede gedaan worden door het materiaal- en kleurgebruik. Maar wanneer er aandacht wordt besteed aan milieu eisen, c.q. doelstellingen zal dit een meerwaarde geven. (Dit is meer dan alleen zonnepanelen plaatsen) Een nadere eis kan zijn dat de Mallemolen geen BENG (bijna energieneutraal gebouw) maar een ENG (energieneutraal gebouw) wordt. Dit geldt ook voor de wijze van slopen met hergebruik en het toepassen van milieu minder belastende materialen.
5
Duurzaamheid
CULTUREEL CENTRUM DE MALLEMOLEN een verkenning __________________________________________________________________________________ Deze maatregelen zullen een extra inspanning vergen waar wij graag over willen meedenken, zodat het gebouw een voorbeeld kan worden hoe met revitalisatie van bestaande gebouwen om te gaan. (Bij basisschool ’t Vossenhol is de bestaande fundering inclusief vloer met daarop het staalskelet voor 90% gehandhaafd gebleven. Met deze uitgangspunten is een nieuwe school gebouwd). Raming van kosten Het programma van eisen is niet bekend. Om een raming van kosten te onderbouwen is bureau Benker Bouweconomie gevraagd om advies. Uit de gesprekken die wij hebben gevoerd met Benker Bouweconomie zijn de bouwkundige m2 kosten begroot. Uitgangspunt is een vergaande revitalisering om het gebouw zoveel als mogelijk naar het niveau BENG (bijna energie neutraal gebouw) te brengen. De werkzaamheden zijn voornamelijk:
Inpandige sloopwerken Opwaardering van de buitengevel. Dit is gedaan om de Mallemolen naar een hoger energetisch niveau te brengen en om esthetische redenen. Vernieuwd dak Nieuwe Werktuigbouwkundige- en Elektrotechnische installaties In de ontwerpfase kan worden beoordeeld of verschillende installaties behouden kunnen blijven. Brand- en inbraakinstallaties Dakopbouw ter plaatse van de bibliotheek
De raming van kosten voor deze vergaande aanpassingen bedraagt € 1.000,- excl. BTW/m2. Het aantal m2 van de Mallemolen is volgens de gemeentelijke meerjarige onderhoudsplanning, MJOP, 2.804 m2. De bouwkundige kosten bedragen dan: 2.804 m2 x € 1.000,- = € 2.804.000,- excl. BTW
SMITS EN ORVAL B.V. ARCHITECTEN BNA JANUARI 2020
Pagina
6
Uit de MJOP blijkt dat er de eerste 5 jaar een onderhoudsinvestering van € 576.000,- (€ 698.000,- incl. BTW) benodigd is. Dit is 20% van de revitaliseringkosten.
CULTUREEL CENTRUM DE MALLEMOLEN een verkenning __________________________________________________________________________________ Omdat ons bureau de gehele Mallemolen en omgeving digitaal ingetekend heeft, geeft dit een voordeel op het honorarium. Het gevraagde architecten honorarium voor deze werkzaamheden bedragen dan 4% van de bouwkosten. 4,5% x € 2.804.000,- = € 126.180,- excl. BTW
Onze werkzaamheden houden dan het volgende in :
Het opstellen van het programma van eisen en het aantal m2, in samenspraak met opdrachtgever en gebruikers Het maken van het voorlopig ontwerp Het maken van het definitief ontwerp Bouwvoorbereiding werkzaamheden: o Bestek o Bouwvoorbereidingstekeningen o Verzorgen, indienen van de omgevingsvergunning Prijs en contractvorming Bouwuitvoeringstekeningen Het voeren van directie
SMITS EN ORVAL B.V. ARCHITECTEN BNA JANUARI 2020
Pagina
7
Ons bureau is lid van de Bond van Nederlandse Architecten, BNA en conformeert zich aan de DNR 2011 (rechtsverhouding opdrachtgever-architect, ingenieur en adviseur). De DNR wordt u digitaal toegezonden. Op verzoek kunt u hiervan een digitaal exemplaar ontvangen.
CULTUREEL CENTRUM DE MALLEMOLEN een verkenning __________________________________________________________________________________
SLOOP VAN C.C. DE MALLEMOLEN EN HERBOUWEN OP BESTAANDE LOCATIE Omdat er geen programma van eisen aanwezig is, hebben wij een fictief programma opgesteld met de volgende functies: Ruimte
aantal M2
theaterzaal foyer opslagruimte kleedruimten sanitaire ruimten horeca vergaderruimte bibliotheek
450 200 100 75 30 90 120 300 ____ 1.365
Subtotaal = NVO (netto vloeroppervlak) BVO (=NVO + 35%) (bruto vloeroppervlak)
+ 478 ____
Totaal oppervlak
1.843
De benchmark voor de bouwkosten van normale culturele centra varieert tussen de € 2.000,- en € 3.000,- excl. BTW per m2. Bij een gemiddelde m2 prijs van € 2.500,- bedragen de bouwkosten: 1.843 m2 x € 2.500,- = € 4.607.500,- excl. BTW Dit is excl. sloopkosten. Deze kosten bedragen € 125.000,- excl. BTW Het honorarium voor deze opdracht zal dan 5% van de bouwkosten bedragen: 5% x € 4.607.500,- = € 230.375,- excl. BTW
Het opstellen van het programma van eisen en het aantal m2, in samenspraak met opdrachtgever en gebruikers Het maken van het voorlopig ontwerp Het maken van het definitief ontwerp Bouwvoorbereiding werkzaamheden: o Bestek o Bouwvoorbereidingstekeningen o Verzorgen, indienen van de omgevingsvergunning
SMITS EN ORVAL B.V. ARCHITECTEN BNA JANUARI 2020
Pagina
8
Onze werkzaamheden houden dan het volgende in :
CULTUREEL CENTRUM DE MALLEMOLEN een verkenning __________________________________________________________________________________ Prijs en contractvorming Bouwuitvoeringstekeningen Het voeren van directie
SMITS EN ORVAL B.V. ARCHITECTEN BNA JANUARI 2020
Pagina
9
Ons bureau is lid van de Bond van Nederlandse Architecten, BNA en conformeert zich aan de DNR 2011 (rechtsverhouding opdrachtgever-architect, ingenieur en adviseur). De DNR wordt u digitaal toegezonden. Op verzoek kunt u hiervan een digitaal exemplaar ontvangen.
CULTUREEL CENTRUM DE MALLEMOLEN een verkenning __________________________________________________________________________________
SLOOP MALLEMOLEN EN NIEUWBOUW ELDERS, OP DE VRIJGEKOMEN GROND WONINGEN BOUWEN Voor dit scenario geldt hetzelfde als bij het scenario nieuwbouw Mallemolen op dezelfde locatie: Omdat er geen programma van eisen aanwezig is, hebben wij een fictief programma opgesteld met de volgende functies: Ruimte
aantal M2
theaterzaal foyer opslagruimte kleedruimten sanitaire ruimten horeca vergaderruimte bibliotheek
450 200 100 75 30 90 120 300 ____ 1.365
Subtotaal = NVO (netto vloeroppervlak) BVO (=NVO + 35%) (bruto vloeroppervlak)
+ 478 ____
Totaal oppervlak
1.843
De benchmark voor de bouwkosten van normale culturele centra varieert tussen de € 2.000,- en € 3.000,- excl. BTW per m2. Bij een gemiddelde m2 prijs van € 2.500,- bedragen de bouwkosten: 1.843 m2 x € 2.500,- = € 4.607.500,- excl. BTW Dit is excl. sloopkosten en de grond bouwrijp opleveren, er van uitgaande dat er geen bodemverontreiniging aanwezig is. Deze kosten bedragen € 125.000,- excl. BTW Het honorarium voor deze opdracht zal dan 5% van de bouwkosten bedragen: 5% x € 4.607.500,- = € 230.375,- excl. BTW,-
Het opstellen van het programma van eisen en het aantal m2, in samenspraak met opdrachtgever en gebruikers Het maken van het voorlopig ontwerp Het maken van het definitief ontwerp
SMITS EN ORVAL B.V. ARCHITECTEN BNA JANUARI 2020
Pagina
10
Onze werkzaamheden houden dan het volgende in :
CULTUREEL CENTRUM DE MALLEMOLEN een verkenning __________________________________________________________________________________ Bouwvoorbereiding werkzaamheden: o Bestek o Bouwvoorbereidingstekeningen o Verzorgen, indienen van de omgevingsvergunning Prijs en contractvorming Bouwuitvoeringstekeningen Het voeren van directie Ons bureau is lid van de Bond van Nederlandse Architecten, BNA en conformeert zich aan de DNR 2011 (rechtsverhouding opdrachtgever-architect, ingenieur en adviseur). De DNR wordt u digitaal toegezonden. Op verzoek kunt u hiervan een digitaal exemplaar ontvangen.
De bebouwing van de grond van Kloosterpad West, naast het appartementengebouw Spoorzicht wordt op dit moment door ons ontworpen en is inmiddels goedgekeurd door Welstand. Indien gewenst kunnen wij contact met de ontwikkelaar opnemen om een plan te ontwikkelen op de vrijgekomen grond van de Mallemolen.
Nijmegen, 30 januari 2020
SMITS EN ORVAL B.V. ARCHITECTEN BNA JANUARI 2020
Pagina
11
Ir. P.A.J. Smits, architect