B62 Memo college van burgemeester en wethouders - Reactie op brieven over Jonkmanshof

MEMO

Documentnummer: INT-21-32549 Aan: Van: Onderwerp: Datum: Bijlage: Afschrift aan:

Gemeenteraad Wethouder N.A.V. Verheul Reactie op ingekomen brieven bestemmingsplan "Jonkmanshof Ooij" 27 september 2021 2 (ingekomen brieven) B&W

Aan de gemeenteraad, Het vast te stellen bestemmingsplan “Jonkmanshof Ooij” staat op 30 september 2021 op de agenda van de raad. De onlangs ingekomen brieven van de indieners van de zienswijzen zijn voor mij aanleiding inhoudelijk op de brieven te reageren. Ingediende zienswijzen Op het ontwerpbestemmingsplan “Jonkmanshof Ooij” zijn twee zienswijzen ingediend. Eén van de indieners van de zienswijzen is eigenaar en bewoner van het perceel Kerkdijk 30a, Ooij (verder: reclamant). Daarnaast is er een zienswijze ingediend door Stichting Van Steen en Natuur (verder: Stichting). Eigendom Reclamant heeft in het verleden het perceel Kerkdijk 32, Ooij verkocht aan de initiatiefnemer (huidige eigenaar) van het voorliggende bestemmingsplan, met uitzondering van één loods, de droogloods. Ondanks het verdeelde eigendom van het perceel Kerkdijk 32 is de locatie zowel ruimtelijk (één erf) als planologisch, één geheel. In onderstaande afbeelding is het eigendom van reclamant in rood weergegeven. Het perceel Kerkdijk 32 heeft een recreatieve bestemming, met uitzondering van de woning (woonbestemming).

Uitsnede geldend bestemmingsplan

Uitsnede luchtfoto

Pagina 1 van 4

Omdat het perceel Kerkdijk 32 ruimtelijk en planologisch één geheel is, zijn wij voor de plangrens van het bestemmingsplan uitgegaan van de begrenzing van de huidige geldende recreatieve bestemming. De droogloods van de reclamant is daarmee onderdeel van de planologische wijziging. Het is niet wenselijk om de recreatieve bestemming op de droogloods te handhaven. Ontwerpbestemmingsplan De bebouwing op het perceel Kerkdijk 32 is, met uitzondering van de droogloods, monumentaal. De droogloods heeft wel cultuurhistorische waarde. De loods is in het verleden gebruikt voor het drogen van stenen bij een steenfabriek. De Stichting zou de loods, of een gedeelte daarvan, graag willen verplaatsen naar een andere locatie en in ere herstellen. In het verleden zijn hierover afspraken gemaakt. Gelet op deze afspraken besloten wij in het ontwerpbestemmingsplan voor de droogloods de huidige recreatieve bestemming om te zetten naar een agrarische bestemming, zoals in onderstaande uitsnede is weergegeven.

Uitsnede ontwerpbestemmingsplan

Zienswijzen Op het ontwerpbestemmingsplan ontvingen wij twee zienswijzen. Gelet op deze zienswijzen, zijn wij met de indieners van de zienswijzen het gesprek aangegaan. Uit de gesprekken bleek dat er nog steeds de intentie is om de droogloods te verplaatsen. Namens reclamant (eigenaar droogloods) is de wens uitgesproken om na verplaatsing van de loods een nieuwe loods te herbouwen voor de vestiging van kleinschalige bedrijvigheid. Wij hebben aangegeven dat kleinschalige bedrijvigheid niet passend is in deze omgeving. De herbouw mogelijkheid hebben we laten beoordelen door de disciplines landschap, cultuurhistorie en de Commissie Ruimtelijk Kwaliteit. De herbouw van een loods op de huidige locatie van de droogloods is ruimtelijk gezien niet wenselijk en doet afbreuk aan de monumentale status van de bestaande bebouwing. Herbouw kan, mede door het verdeelde eigendom, tevens zorgen voor een tweede erf en dat is op deze plek ruimtelijk niet gewenst. Het is ruimtelijk gezien één erf, een tweede erf zou afbreuk doen aan het monumentale ensemble.

Datum: 27 september 2021 Documentnr: INT-21-32549 Pagina 2 van 4

Wij hebben deze uitkomsten besproken met de indieners van de zienswijzen. Ook hebben wij de reclamant gewezen op de mogelijkheid dat er, op basis van het geldende bestemmingsplan, voor zijn perceel nog meer dan voldoende ruimte en planologische mogelijkheden zijn voor de bouw van een bijgebouw. Aangezien deze bouwmogelijkheden onbenut zijn, is er ook geen aanleiding om extra bouwmogelijkheden toe te voegen, welke afbreuk doen aan de monumentale bebouwing. Woonbestemming De reclamant heeft daarnaast verzocht om de agrarische bestemming op de droogloods, zoals opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan, om te zetten naar een woonbestemming. Het huidige gebruik (particuliere opslag) is in strijd met het geldende bestemmingsplan (recreatieve bestemming). Het huidige gebruik valt daarmee ook niet onder het overgangsrecht. Wij hebben in overleg met de reclamant daarom aan u voorgesteld de bestemming van de droogloods om te zetten naar een woonbestemming (zie onderstaande afbeelding). Het huidige (strijdige) gebruik wordt daarmee gelegaliseerd. Op 26 juli 2021 ontvingen wij de schriftelijke bevestiging van reclamant dat hij akkoord is met de voorgestelde wijziging.

Vast te stellen bestemmingsplan

Verkoop droogloods Uit de gesprekken met de initiatiefnemer bleek ook dat er vanuit de initiatiefnemer nog steeds de wens is om de droogloods over te nemen van reclamant. Daarmee zou er ook een einde komen aan een lopende rechtszaak over het eigendom van de droogloods. Wij hebben het voorstel van de initiatiefnemer overgebracht aan de reclamant, omdat de relatie tussen beide is verstoord. Op 26 juli 2021 heeft reclamant schriftelijk aangegeven niet op het aanbod in te willen gaan en de uitspraak van de rechter af te willen wachten. Tevens geeft reclamant aan dat hij akkoord is met het opnemen van een woonbestemming op de droogloods, waarmee het huidige gebruik (particuliere opslag) wordt gelegaliseerd. Doordat er geen aanduiding ‘bijgebouwen’ is opgenomen is er geen mogelijkheid tot herbouw. Wel kan reclamant gebruik maken van de onbenutte bouwmogelijkheden op zijn perceel Kerkdijk 30a (nabij zijn woning). Mocht in de toekomst het eigendom van de droogloods alsnog overgaan naar de initiatiefnemer, dan gelden voor hem dezelfde planologische mogelijkheden (geen herbouw mogelijkheden).

Datum: 27 september 2021 Documentnr: INT-21-32549 Pagina 3 van 4

Recht van overpad Reclamant is van mening dat hij de toekomstige bewoners geen recht van overpad hoeft te verlenen over zijn grond. Op basis van het geldende bestemmingsplan zijn er 18 recreatieappartementen toegestaan. Het recht van overpad ziet op dit recreatieve gebruik t.b.v. 18 recreatieappartementen. De in het verleden betrokken notaris is van mening dat de reclamant ook aan het toekomstige gebruik (10 appartementen t.b.v. wonen) recht van overpad moet verlenen en verwijst daarbij naar het Burgerlijk Wetboek. Wij zijn van mening dat het beoogde gebruik (wonen) geen verzwaring is van het recht van overpad, omdat zowel de aantallen afnemen (10 i.p.v. 18) en het gebruik (wonen) ook passender is in de omgeving dan recreatie. De betrokken notaris is zelfs van mening dat reclamant op basis van het Burgerlijk Wetboek enige verzwaring moet dulden. Daarnaast zijn wij van mening dat het recht van overpad geen beletsel is voor de realisatie van het beoogde plan omdat er twee inritten zijn. De zuidelijke inrit van het perceel is volledig in eigendom van de initiatiefnemer. Toegang perceel Reclamant is van mening dat de droogloods onbereikbaar wordt door de beoogde parkeerplaatsen, zoals opgenomen in het inrichtingsplan.

De huidige toegang van zijn perceel is zonder overleg met de initiatiefnemer gerealiseerd en is op basis van het geldende en toekomstige bestemmingsplan ook niet toegestaan. Planologisch is er ter plaatse van de gerealiseerde doorgang alleen een ontsluiting toegestaan ten behoeve van het agrarisch gebruik. De toegang naar de droogloods moet via het bestaande erf en mag niet over de gronden met de bestemming agrarisch. Het inrichtingsplan is opgesteld om juridisch te kunnen borgen dat de landschappelijke inpassing wordt gerealiseerd (en in stand wordt gehouden). De parkeerplaatsen zijn indicatief ingetekend, daar kunnen geen rechten aan worden ontleend. In de regels van het bestemmingsplan is opgenomen dat er voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein moeten worden gerealiseerd. De initiatiefnemer moet aan reclamant via zijn erf toegang verlenen tot de droogloods, conform het notarieel vastgelegd recht van overpad. Conclusie Wij zijn van mening dat de zienswijzen zorgvuldig zijn afgewogen en waar nodig het bestemmingsplan is aangepast. De ingekomen brieven zijn geen aanleiding het voorstel aan de raad te wijzigen.

Datum: 27 september 2021 Documentnr: INT-21-32549 Pagina 4 van 4