B56 Raadsvoorstel Agora-onderwijs in De Mallemolen

Raadsvoorstel

Griffiersnummer: Onderwerp: Datum B&W-vergadering: Datum raadsvergadering: Datum carrousel: Portefeuillehouder: Ambtenaar: e-mailadres: Zaaknummer: Documentnummer:

B56 Mallemolen aanpassen voor Agora onderwijs en keuze over over groot onderhoud. 8 juni 2021 15 juli 2021 8 juli 2021 E.S.S. Visser Carl te Riele, te C.t.Riele@bergendal.nl Z-21-91556 VB/Raad/21/01238

Aan de gemeenteraad, Voorstel 1. Als besloten wordt de bibliotheek naar het gemeentehuis te verhuizen deze ruimte in de Mallemolen aan te passen voor het Agora onderwijs van het Montessori College. a. Hiervoor een bedrag van € 366.630 incl. btw beschikbaar stellen waarvan € 330.330 via een extra krediet en € 36.300 uit het onderhoudsfonds. b. Ter overbrugging tot de verhuizing van de bibliotheek naar het gemeentehuis voor 1 jaar de splitlevel gedeelte van de bibliotheek in goed overleg beschikbaar maken voor tenminste de 3e groep van het Agora onderwijs. Indicatieve kosten: € 40.000. c. De dekking voor de eenmalige kosten van € 40.000,- in 2021 ten laste van de algemene reserve brengen en de kapitaallasten voor 1.a in 2022 ten laste van het positieve begrotingssaldo. 2. Als de bibliotheek niet naar het gemeentehuis verhuist een noodlokalencomplex van 650m2 realiseren achter gymzaal Montessori College. a. De dekking voor de geraamde kosten voor 5 jaar huur van € 907.000 incl. btw voor 2021 ten laste ten laste van de algemene reserve en vanaf 2022 ten laste van het positieve begrotingssaldo. 3. Een keuze te maken uit: a. Planmatig onderhoud uit te voeren volgens onderhoudsplanning waardoor gebouw zeker nog 10-15 jaar meekan; b. Alleen het noodzakelijke onderhoud uit te voeren om de Mallemolen de komende 3-5 jaar veilig en verantwoord te gebruiken voor keuze 1 of 2.

Inleiding Het Montessori College (MC) en de Werkenrode school (vmbo-leerlingen) werken al jaren samen vanuit het gebouw van het MC. Daarnaast is in 2018 gestart met het Agora-onderwijs een onderwijsconcept voor 10-15 jarigen. Er is ruimtegebrek vanwege de groei van vooral het Agora onderwijs (van 86 naar 116 leerlingen). Daarnaast heeft ook de Werkenrode school extra zorgruimtes nodig.

PAPIER1

Naast het ruimtegebrek vanwege groei is ook de bestaande huisvesting in het souterrain van de Mallemolen niet geschikt (te weinig daglicht) om nog langer als onderwijsruimte te gebruiken. Ook is de unit voor Agora onderwijs in het hoofdgebouw te krap gehuisvest. Om de versnippering en de ruimteproblemen op te lossen is per saldo 650m2 extra ruimte noodzakelijk voor het Agora onderwijs. Op basis van de KBA prognoses wordt verwacht dat het leerlingaantal de komende jaren stabiel blijft. De gemeente heeft een zorgplicht voor onderwijshuisvesting. Vanuit deze zorgplicht is de gemeente verplicht te voorzien in de ruimtebehoefte voor het Agora onderwijs. Omdat niet te voorzien is hoe het Agora onderwijs zich zal ontwikkelen wordt gevraagd om ruimte voor tenminste de komende drie tot vijf jaar. Dat kan op twee manieren” 1. Door de ruimte van de huidige bibliotheek in de Mallemolen daarvoor geschikt te maken als besloten wordt de bibliotheek naar het gemeentehuis te verhuizen. 2. Door een aantal noodlokalen te plaatsen achter de gymzaal van het Montessori college. De keuze valt niet los te zien van de slechte staat van onderhoud (achterstallig) waarin de Mallemolen momenteel verkeert. Al jaren is op de rem getrapt in afwachting wat er met de Mallemolen gaat gebeuren. Ook nu is weer zo’n moment omdat onderhoud niet meer echt uitgesteld kan worden.

Investeren in de Mallemolen moeten geen desinvesteringen blijken te zijn. Groot onderhoud doe je voor zeker meer dan 5 jaar. Installaties en dak boven de theaterzaal moeten worden vervangen om goed functioneren en veiligheid te kunnen garanderen. Ook moet het pand verduurzaamd worden. Groot onderhoud en verduurzamen wordt om kostenoverwegingen gelijktijdig met het onderhoud meegenomen. Maar dat doe je alleen als het pand voor langere tijd (meer dan 10 tot 15 jaar) in gebruik blijft. De plek van de Mallemolen in het centrum leent zich echter ook goed voor woningbouw. De functies die nu nog gebruik maken van de Mallemolen (zoals vluchtelingenwerk, koren, omroep, kbo, ballet) kunnen met een beetje goede wil en onvermijdelijke investeringen ook elders ondergebracht worden. Maar niet allemaal in het centrum van Groesbeek zelf. Omdat het groot onderhoud noodzakelijk is geworden is het van belang een keus te maken over het wel of niet handhaven van de Mallemolen. Vanwege de politieke dimensie leggen we deze keuze aan u voor. Beoogd effect Door te voorzien in voldoende huisvesting voor het Agora onderwijs voldoet de gemeente aan de zorgplicht voor onderwijshuisvesting. Om desinvesteringen te voorkomen wordt ook gevraagd of de Mallemolen langdurig in gebruik blijft of dat de plek voor woningbouw gaat dienen.

Argumenten 1.a hiermee wordt het ruimteprobleem voor het Agora onderwijs opgelost voor een periode van 3 tot 5 jaar. De aanvraag om extra ruimte voor het Agora onderwijs van het Montessori College voldoet aan de vereisten. Er is een prognose aangeleverd (samenvatting zie blz. 9 bij KBA-prognose) en

Pagina 2 van 9

een onderbouwing waaruit de noodzaak tot andere en extra ruimte blijkt (zie: notitie toekomst Mallemolen) De huidige bibliotheekruimte is prima geschikt de maken voor het Agora onderwijs waarbij tegemoet gekomen kan worden aan voldoende daglicht en aan de eisen voor frisse scholen. Om de ruimte verder geschikt te maken wordt een aparte entree gemaakt zodat deze makkelijk vanuit het hoofdgebouw van het MC toegankelijk wordt. Een aparte toiletgroep wordt gerealiseerd en de CV vervangen. Omdat de luchtbehandeling moet worden aangepast zullen de plafondplaten eruit moeten waardoor het ook wenselijk is gelijk ledverlichting aan te brengen (zie uitwerking inpassing Agora in Mallemolen). De kosten bestaan niet alleen uit aanpassingen voor het Agora onderwijs maar ook uit noodzakelijk groot onderhoud voor dat deel van de Mallemolen. (Vloer, cv, plafondplaten. Het dak van de theaterzaal die lekt zit hier nog niet in) 1.b omdat de bibliotheek niet per september 2021 is verhuisd naar het gemeentehuis en het ruimtegebrek dan urgent wordt, is het geschikt maken van het splitlevel gedeelte van de bibliotheek een oplossing voor 1 jaar. Over het verhuizen van de bibliotheek naar het gemeentehuis is nog geen besluit door de gemeenteraad genomen. Een daadwerkelijke verhuizing zal na een positief besluit zeker nog een jaar duren.

Er is dan een jaar geen huisvesting voor de extra unit van het Agora onderwijs (200m2 is nodig). Hiervoor willen we proberen met lage kosten een oplossing te vinden door het splitlevel gedeelte geschikt te maken voor Agora. De oppervlakte is 2 keer 168 m2. De bibliotheek zelf zal dan met een kleinere oppervlakte van ongeveer 600m2 genoegen moeten nemen. Of dat haalbaar is moet nog blijken. Hiervoor is nog overleg nodig tussen de bibliotheek, het MC en de beheerder van de Mallemolen. De extra kosten voor het geschikt maken van het split level gedeelte zijn nog niet bekend. Als werkbudget is € 40.000 opgenomen (bijv. voor een scheidingswand tussen Agora en bibliotheek). Een andere oplossing is de grote zaal. Deze oplossing brengt echter andere problemen met zich mee doordat o.a. koren tijdelijk naar elders moeten uitwijken. De laatste optie is het plaatsen van een noodlokaal voor de duur van 1 jaar. Geschatte kosten daarvoor zijn € 250.000 incl. btw. 1.c De kosten voor de bouwkundige aanpassingen bedragen € 370.330 incl. btw. Alle kosten zijn indicatief. Dat betekent dat de exacte kosten momenteel erg schommelen vanwege een krapte op de markt. Kapitaallasten investering € 330.330,- zijn: € 21.471 te dekken vanaf 2022. Eenmalige kosten in 2021 bedragen € 40.000,-.

2.a indien besloten wordt de bibliotheek niet te verhuizen naar het gemeentehuis zal een noodlokalencomplex de enige oplossing zijn om in het ruimtegebrek te voorzien. Er is geen andere ruimte van 650m2 in de nabijheid van het MC dat geschikt kan worden gemaakt. Een noodlokalencomplex is daarom een dure maar enige snelle oplossing. De kosten € 907.000 incl. btw. zijn gebaseerd op een huur van 5 jaar. Het alternatief is kopen. De kosten komen dan uit op € 989.000 incl. btw. In beide berekeningen zijn ook de kosten opgenomen om de noodlokalen weer te verwijderen (€ 60.000 incl. btw). Pagina 3 van 9

3.a De Mallemolen is constructief een prima gebouw en kan met groot onderhoud nog jaren mee. De Mallemolen ligt aan de rand van het centrum van Groesbeek. Eerder is onderzocht of de Mallemolen in combinatie met appartementen naar het marktplein kon verhuizen. Reden daarvoor was om zo een levendig centrum te houden en de maatschappelijke functies ook meer zichtbaar en toegankelijk te maken. Om financiële redenen is dat niet gelukt. Maar daarmee is wel aangegeven dat wordt gehecht aan het behouden van deze functies in het centrum. (Vluchtelingenwerk, balletschool, bibliotheek, omroep, koren, kbo’s). Met de verhuizing van de bibliotheek naar het gemeentehuis kan hieraan ook deels recht worden gedaan. Vanuit dienstverleningsperspectief kan zelfs overwogen worden het vluchtelingenwerk (loketfunctie) naar het gemeentehuis te halen. Het behoud van de Mallemolen vraagt de komende 10 jaren investeringen voor groot onderhoud van iets meer dan een miljoen. Tevens zal ongeveer € 400.000 aan duurzaamheidsmaatregelen nodig zijn. Het gebouw gaat geen jaren meer mee zonder groot onderhoud. Dak lekkages leveren risico op. De keuze voor het uitvoeren van groot onderhoud bij de Mallemolen betekent automatisch dat het gebouw zeker voor 10 tot 15 jaar in gebruik blijft. Deze keuze houdt tevens in dat de beheerconstructie gemoderniseerd zal moeten worden.

Als niet gekozen wordt voor de verhuizing van de bibliotheek naar het gemeentehuis kan ook nog gekozen worden voor een plan van volledige revitalisering van de Mallemolen. Hierbij zijn ook de functies van de Maddogs en Wilhelmina fanfare ondergebracht in de Mallemolen naast de bestaande functies incl. het Agora onderwijs. Architect Piet Smits heeft deze verkenning gedaan op aangeven van het MC en ambtelijke input. De schetsen treft u bijgaand aan. De kosten inclusief duurzaamheidsmaatregelen bedragen € 2,8 miljoen excl. btw. Deze variant is niet op korte termijn te realiseren en er zal tijdens de uitvoering van het werk uitgeweken moeten worden naar andere locaties. (Kosten p.m.) Het gebouw van de Maddogs zou dan bijv. geschikt kunnen worden gemaakt voor appartementen. 3.b De bestaande functies in de Mallemolen kunnen na 3 tot 5 jaar allen elders ondergebracht worden als op deze plek voor woningbouw wordt gekozen. We hebben het hier dan over het ontmantelen van de Mallemolen binnen 3 tot 5 jaar. Hoewel er al genoeg woningbouwlocaties zijn voor de te bouwen toegestane woningen is deze locatie aan de rand van het centrum een goede optie. De woningen dicht bij winkels en allerlei voorzieningen zijn gewild ook voor Wmo geïndiceerde mensen. Daarnaast hebben we in de gemeente Berg en Dal voldoende ruimte om de bestaande functies van de Mallemolen elders onder te brengen.

Natuurlijk gaan daar ook kosten mee gepaard. Zo zal uitplaatsing van de omroep zeker de nodige investeringen vragen (€100.000 tot € 150.000) in een kulturhus. Ook Vluchtelingenwerk is niet locatie gebonden. De KBO Groesbeek echter wel. Maar deze kunnen mogelijk uitwijken naar bijv. ’t Groeske. Ook koren zouden naar een kerk kunnen uitwijken of naar bijv. scholen. Voor het Agora onderwijs zou bij het MC moeten worden aangebouwd. Kosten onbekend. De bibliotheek zou bij deze keus al naar het gemeentehuis zijn verhuisd.

Pagina 4 van 9

De kosten van deze optie zullen op termijn naar verwachting opwegen tegen het instand houden van de Mallemolen. Ook zal het de exploitatie van andere gebouwen verbeteren. Als de raad hiervoor de voorkeur heeft is verder onderzoek gewenst. Wethouder Fleuren neemt een minderheidsstandpunt in. Zij kiest voor het behouden en daarmee structureel onderhouden van de Mallemolen. Kanttekening 1.a1 Onzeker is of het Agora onderwijs ook na 5 jaar nog steeds bestaat. Het is een nieuw onderwijsconcept voor leerlingen van 10 tot 15 jarigen dat sinds 2018 groeiende is. Maar onduidelijk is wat de verwachting is over een aantal jaren. 1.a2 Prognoses zijn niet altijd betrouwbaar. Voor de korte termijn zijn prognoses redelijk betrouwbaar. Ervaring leert dat dat niet zo is voor de middellange en lange termijn. 2.a Noodlokalen kunnen met ontheffing op deze locatie blijven staan zonder de bestemming aan te passen. Met een ontheffing (kruimelregeling) kunnen achter de gymzaal bij het MC noodlokalen worden geplaatst. Naarmate de periode langer is zal de argumentatie nog beter moeten zijn. Het is van belang dat de keuze hiervoor ook besproken zal moeten worden met omwonenden. (er hebben eerder noodlokalen gestaan). 3.a De Mallemolen is constructief een prima gebouw dat groot onderhoud nodig heeft. Om ook de dakbedekking en de vloeren bij o.a.

de theaterzaal aan te pakken is een extra investering nodig van € 175.448 incl. btw nodig. 3.b Niet handhaven van de Mallemolen zal op weerstand stuiten bij een aantal verenigingen. De KBO Groesbeek is locatie gebonden. Smartlappenkoor kan met 90 man niet zomaar uitwijken naar een andere geschikte locatie. Daar staat tegenover dat de omroep eerder heeft aangegeven meer centraal in de gemeente gehuisvest te willen worden.

Financiële onderbouwing nee Aanpassing Mallemolen voor Agora na verhuizing bibliotheek naar gemeentehuis als Mallemolen wel wordt gehandhaafd. De dekking voor het benodigde krediet van € 330.330 en de € 40.000 eenmalige overbruggingskosten voor het Agora onderwijs is niet zomaar voorhanden. Alleen het bedrag van € 36.300 voor groot onderhoud is gedekt door het onderhoudsfonds voor welzijnsgebouwen. Als gekozen wordt voor langdurig gebruik van de Mallemolen zijn de kosten voor verduurzaming niet gedekt en ook niet alle benodigde kosten (vervangingsinvesteringen) voor groot onderhoud. Hoewel er 222.145 in het onderhoudsfonds is opgenomen voor specifiek de Mallemolen is daarnaast nog zeker een bedrag van € 175.448 nodig aan vervangingsinvesteringen voor het dak van de theaterzaal en de vloeren in 2021. Dat is nog exclusief 40% aan duurzaamheidsmaatregelen. Voor deze vervangingsinvesteringen en de duurzaamheidsmaatregelen zal zodra de raad een voorkeur aangeeft een apart raadsvoorstel worden gedaan. Pagina 5 van 9

Langdurig gebruik van de Mallemolen met de aanpassingen voor het Agora onderwijs (bibliotheek naar gemeentehuis) levert het volgende beeld op in de exploitatie. A. Uitvoering beheerplan onderhoud Mallemolen Vervangingsinvesteringen kapitaallasten (dak, vloer) -€ 175.448 -€ 11.404 B. Verhuizing bibliotheek en huisvesting Agora onderwijs huur bibliotheek -€ 70.581 huur agora onderwijs (€ 57.620 - huidige huur € 20.438) € 37.182 aanpassing gebouw nieuwe investering -€ 330.330 -€ 21.471 aanpassing gebouw groot onderhoud -€ 36.300 € 0 duurzaamheidsmaatregelen -€ 400.000 -€ 26.000 vervallen btw aftrek exploitatie -€ 10.000 hogere storting onderhoudsfonds -€ 11.645 verhuur kelderruimte pm aanpassing beheercontract pm -€ 942.778 -€113.920 Huidig exploitatietekort Nieuw exploitatietekort Stijging exploitatietekort waarvoor nog dekking moet komen:

-€ 65.600 -€ 179.520 -€ 113.920

Indien gekozen wordt voor het onderbrengen van de functies van Wilhelmina Fanfare en de Maddogs in het gebouw van de Mallemolen komen de exploitatielasten voor de Maddogs € 29.373 te vervallen. De kosten voor de aanpassingen pm. Andere van belang zijnde financiële zaken: Boekwaarde Mallemolen is: Voorziening onderhoud gebouwen Welzijn voor de Mallemolen is Kosten groot onderhoud over 10 jaar (2020-2030) : Kosten vervangingsinvesteringen over 10 jaar

€ 0 € 222.145 € 671.606 € 330.000

Noodlokalen voor Agora omdat de bibliotheek in de Mallemolen blijft en deze wordt gehandhaafd. Als de bibliotheek niet verhuist kan het Agora onderwijs geen gebruik meer maken van de Mallemolen en zal een noodlokalencomplex nodig zijn. A. Uitvoering beheerplan onderhoud Mallemolen Vervangingsinvesteringen kapitaallasten (dak, vloer) -€ 175.448 -€ 11.404 Gevolgen voor de exploitatie: Vermindering huur Agora/hogere exploitatielast -€ 20.438 aanpassing gebouw groot onderhoud -€ 36.300 € 0 duurzaamheidsmaatregelen -€ 400.000 -€ 26.000 verhuur kelderruimte pm aanpassing beheercontract pm stijging exploitatietekort: -€ 57.842 Huidig exploitatietekort -€ 65.600 Nieuw exploitatietekort -€124.442 De kapitaallasten voor de noodlokalen zijn: Pagina 6 van 9

Voor 650m2: tijdelijke huur lokalen € 907.000 / 5 jaar -€ 181.400 Totale extra kapitaallasten waarvoor dekking moet komen. (57.842 + 181.400=) -€ 239.242 Aanpassing Mallemolen voor Agora na verhuizing bibliotheek naar gemeentehuis als Mallemolen op termijn niet wordt gehandhaafd. B. Verhuizing bibliotheek en huisvesting Agora onderwijs huur bibliotheek huur agora onderwijs (€ 57.620 - huidige huur € 20.438) aanpassing gebouw nieuwe investering (afschrijving 5 jaar) -€ 330.330 aanpassing gebouw groot onderhoud -€ 36.300 vervallen btw aftrek exploitatie hogere storting onderhoudsfonds verhuur kelderruimte aanpassing beheercontract Totale extra kapitaallasten Mallemolen eerste 5 jaar waarvoor geen dekking is Huidige exploitatielast Totale kosten Mallemolen per jaar

-€ 70.581 € 37.182 -€ 71.021 € 0 -€ 10.000 -€ 11.645 pm pm -€126.065 -€ 65.600 -€191.665

De aanpassingskosten moeten bij deze keuze in 5 jaar worden afgeschreven waardoor de kosten per jaar hoger uitvallen. Daar staat tegenover dat deze exploitatielasten na 5 jaar zouden kunnen komen te vervallen na de ontmanteling van de Mallemolen. Verhuizing omroep: geraamde kosten € 150.000. Kapitaallast extra Permanente aanbouw MC voor Agora vanaf 2026: Sloopkosten Mallemolen:

€ 9.750 pm pm

In alle gevallen zal voor de rode bedragen in deze paragraaf dekking moeten worden aangegeven. De financiële dekking van de extra kosten in 2021 komen ten laste van de algemene reserve, omdat in 2021 geen exploitatiegelden meer beschikbaar zijn. Voor volgende jaren kunnen de extra lasten ten laste van het positief begrotingssaldo brengen. Dit positief saldo komt doordat we extra rijksgelden voor jeugdhulp krijgen voor 2022. We gaan ervan uit dat dit structureel is. Duurzaamheid Met het handhaven van de Mallemolen moet worden gewerkt aan verduurzaming van het gebouw. Ook de omgevingsdienst dringt aan op verduurzaming. Hiervoor is uitstel gegeven totdat een keuze is gemaakt. Het verduurzamen is niet in onze planning voor onderhoud opgenomen en hiervoor zal dekking moeten worden gezocht. Een noodlokalencomplex is per definitie niet duurzaam vanwege de tijdelijke aard en is vanuit meerder gezichtspunten de laatste keuze. Communicatie Zodra de raad een keuze heeft gemaakt zal het overleg gestart worden met bibliotheek, beheerder Mallemolen, MC over de gemaakte keuze en het uitvoeren daarvan. Ook zal met omwonenden contact worden gelegd over de gemaakte keuze. Pagina 7 van 9

Aanpak/uitvoering Zodra de raad een keuze heeft gemaakt en geld beschikbaar heeft gesteld over de inpassing van het Agora onderwijs zal contact worden gelegd met aannemers om de gewenste aanpassingen uit te voeren. Burgemeester en wethouders De secretaris, E.W.J. van der Velde

De burgemeester, mr. M. Slinkman

Bijlagen digitaal ter inzage 1 aanvraag Montessori College 2 notitie toekomst Mallemolen 3 Advies inpassing Agora Onderwijs in de Mallemolen 4 Brief werkgroep cultureel belang 5 Verkenning revitalisering Mallemolen Bijlage ter inzage griffier

Pagina 8 van 9

Raadsbesluit De raad van de gemeente Berg en Dal; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 8 juni 2021, overwegende dat: - Er ruimtegebrek is voor het groeiende Agora onderwijs van Montessori College; - De bibliotheek mogelijk naar het gemeentehuis verhuist; - Deze ruimte geschikt te maken is voor het Agora onderwijs. - De gemeente een zorgplicht heeft voor onderwijshuisvesting op grond van de verordening onderwijshuisvesting gemeente Berg en Dal. - De Mallemolen veel achterstallig onderhoud heeft wat niet veel langer uitgesteld kan worden; - Er daarom een besluit moet vallen over het wel of niet handhaven van de Mallemolen desinvesteringen te voorkomen. Gelet op de verordening huisvesting onderwijs gemeente Berg en Dal; Dat in de raadsvergadering een amendement is ingediend om een tijdelijke oplossing te realiseren voor de 3e groep Agora-onderwijs zodat ruimte ontstaat voor een weloverwogen besluitvorming over Agora-onderwijs, bibliotheek en Mallemolen; besluit : 1. Vervalt 2. Vervalt 3. Vervalt: 4. Het college te verzoeken een toekomstvisie voor de Mallemolen op te stellen en daarin mee te nemen de door de raadsfracties aangegeven richting; 5. In deze toekomstvisie ook mee te nemen een inkijk in de mogelijke ontwikkeling van het gebied rond de Mallemolen; 6.

Een tijdelijke oplossing voor 1 jaar voor het Agora onderwijs mogelijk te maken door beperkte aanpassingen uit te voeren in de Mallemolen; 7. De dekking voor de eenmalige kosten van de aanpassingen indicatief ad € 40.000,- in 2021 ten laste van de algemene reserve te brengen; 8. De visie onder 1 en 2 uiterlijk in de raadsvergadering van oktober 2021 voor te leggen aan de raad. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Berg en Dal op 15 juli 2021, De raadsgriffier, De voorzitter,

J.A.M. van Workum

mr. M. Slinkman

Pagina 9 van 9