B23 Raadsvoorstel bestemmingsplan Kalorama na aanpassing zienswijze

Raadsvoorstel

Griffiersnummer: Onderwerp: Datum B&W-vergadering: Datum raadsvergadering: Datum carrousel: Portefeuillehouder: Ambtenaar: e-mailadres: Zaaknummer: Documentnummer:

B23 Vaststellen Bestemmingsplan Kalorama locatie Nieuwe Holleweg 23 februari 2021 1 april 2021 nvt N.A.V. Verheul Tom Onderstal T.Onderstal@bergendal.nl Z-20-85426 VB/Raad/21/01158

Aan de gemeenteraad, Voorstel 1. Het zienswijzenverslag van Bestemmingsplan Kalorama locatie Nieuwe Holleweg vast te stellen. 2. Bestemmingsplan Kalorama locatie Nieuwe Holleweg gewijzigd vast te stellen met inachtneming van de voorgestelde wijzigingen uit het zienswijzenverslag. 3. Geen exploitatieplan vast te stellen. Inleiding Kalorama heeft het voornemen om de locatie aan de Nieuwe Holleweg in Beek volledig te vernieuwen. Op de betreffende locatie huisvest Kalorama de bewoners die zwaardere verpleegzorg nodig hebben:  doofblinden, 72 personen;  dementerenden, 72 personen;  mensen met complexe somatiek, 42 personen. Vorig jaar is Kalorama begonnen met de nieuwbouw voor de huisvesting van doofblinden. Voor dit bouwplan hebben wij op 1 maart 2019 een omgevingsvergunning verleend. Voor dit bouwplan hebben wij moeten afwijken van het bestemmingsplan. De huisvesting voor doofblinden wordt in de plannen aangeduid als fase 0. Kalorama wil de rest van de locatie vernieuwen in drie fases (zie figuur 1). Om dit mogelijk te maken dient het bestemmingsplan gewijzigd te worden. Per raadsinformatienota hebben wij u in juni 2020 geïnformeerd over ons principebesluit om mee te werken aan een bestemmingsplanprocedure voor de volledige sloop en nieuwbouw Kalorama locatie Nieuwe Holleweg (zie bijlage 1).

Het ontwerpbestemmingsplan Kalorama locatie Nieuwe Holleweg heeft van 4 november 2020 tot en met 15 december 2020 voor zienswijzen ter inzage gelegen. Op het ontwerpbestemmingsplan hebben wij één zienswijze ontvangen. Deze zienswijze is ingediend door een zestal omwonenden van Kalorama.

PAPIER1

Figuur 1: overzicht bouwplan Kalorama met verschillende fases Beoogd effect Met het vaststellen van het bestemmingsplan leggen wij juridisch vast dat Kalorama op de locatie Nieuwe Holleweg de beoogde nieuwbouw kan plegen. Argumenten 1.1 en 2.1 De zienswijze geeft aanleiding om wijzigingen door te voeren in het bestemmingsplan Wij hebben de zienswijze behandeld in een zienswijzenverslag. Uit dit verslag komt naar voren dat er geen aanleiding is om het bestemmingsplan niet vast te stellen. Wel geeft de zienswijze aanleiding om wijzigingen door te voeren in de toelichting, regels, verbeelding en bijlagen van het bestemmingsplan. De zienswijze gaat in op een groot aantal aspecten. Die willen wij in dit voorstel niet allemaal behandelen. Voor de volledige beantwoording van de zienswijzen verwijzen wij naar het zienswijzenverslag in bijlage 3. Onder leiding van wethouder Verheul heeft er met de indieners van de zienswijze en Kalorama een gesprek plaatsgevonden. De omwonenden hebben met name moeite met het geluid afkomstig van de warmtepompen. Ook hebben ze last van het bouwverkeer dat via de Oude Holleweg het terrein op moet rijden. De warmtepompen van de huisvesting voor doofblinden zijn eind

Pagina 2 van 6

2020 in gebruik genomen. Dit leidde tot geluidsoverlast op een woning aan de Oude Holleweg. Met de omwonenden en Kalorama is afgesproken dat Kalorama een aanvullend onderzoek uitvoert naar het geluid afkomstig van de warmtepompen. Daarnaast heeft Kalorama, vooruitlopend op een definitieve oplossing, tijdelijke maatregelen genomen om de geluidsoverdracht van de warmtepompen richting omwonenden te verminderen. De zienswijze over het geluid afkomstig van de warmtepompen geeft aanleiding om regels in het bestemmingsplan op te nemen over het geluid afkomstig van Kalorama in zijn algemeenheid en warmtepompen in het bijzonder. Door het opnemen van de regels geven wij Kalorama flexibiliteit met het zoeken naar een geschikte locatie voor de warmtepompen en zorgen wij er voor dat het woon- en leefklimaat van de omwonenden niet in het geding komt. Wat betreft overlast van het bouwverkeer verwijzen wij u naar de kanttekening. 2.2 Het beoogde plan leidt tot een betere ruimtelijke kwaliteit van de locatie Kalorama heeft voor de vernieuwing van de locatie aan de Nieuwe Holleweg een inrichtingsschets gemaakt (zie figuur 1). Kalorama wil alle gebouwen op het terrein slopen, waaronder het hoofdgebouw. Dit hoofdgebouw is door haar hoogte dominant in de omgeving en van veraf te zien. Verder voldoen de gebouwen niet meer aan de eisen die gesteld worden aan verpleegzorg.

Kalorama wil, naast de huisvesting van doofblinden dat op dit moment in aanbouw is (fase 0), drie nieuwe gebouwen terugbouwen (fase 1 t/m 3). De benodigde ruimte voor de gebouwen neemt af, omdat Kalorama haar kantoor en opleidingsruimte elders gaat onderbrengen. Hierdoor kan Kalorama lager bouwen en is er minder ruimte nodig voor parkeerplaatsen. Het aantal zorgplaatsen blijft hetzelfde. Twee gebouwen krijgen twee bouwlagen (fase 2 en 3) en één gebouw krijgt drie bouwlagen (fase 1). De gebouwen komen in de zone waar op dit moment ook bebouwing staat. Het voorterrein met de beeldbepalende bomen wil Kalorama niet bebouwen. Ook de natuurzone rondom het terrein blijft in stand. Wel dient Kalorama de natuur te compenseren, die verloren is gegaan door de bouw van de huisvesting voor doofblinden. Deze natuurcompensatie vindt op het terrein van Kalorama plaats en is meegenomen in het bestemmingsplan. Verder houdt het ontwerp rekening met het reliëf van het terrein. De gebouwen zijn zo ontworpen dat ze met elkaar en de huisvesting voor doofblinden een eenheid vormen. We hebben de inrichtingsschets besproken met de welstandscommissie. De commissie is positief over “de informele wijze waarmee met het landschap en reliëf wordt omgegaan […], het programma maakt hierdoor geen overvolle indruk.” Ook is de commissie op hoofdlijnen positief over het ontwerp van de gebouwen.

Op detailniveau heeft de commissie wel een aantal aandachtspunten benoemd, waaronder de inpassing van de installaties op het dak. 3.1 Met Kalorama hebben wij een anterieure overeenkomst afgesloten Volgens de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening dient u bij het vaststellen van een bestemmingsplan voor een ‘aangewezen bouwplan’ ook een exploitatieplan vast te

Pagina 3 van 6

stellen. In het exploitatieplan regelt u het zogenaamde kostenverhaal. Als gemeente maken wij kosten om een bestemmingsplan te wijzigen. Bijvoorbeeld aan ambtelijke inzet of planschade. Deze kosten dienen wij te verhalen op de initiatiefnemer. Er is sprake van een ‘aangewezen bouwplan’ als het bestemmingsplan de bouw van een of meerdere hoofdgebouwen mogelijk maakt. Ook bij dit bestemmingsplan hoort u een exploitatieplan vast te stellen. U hoeft geen exploitatieplan vast te stellen als wij het kostenverhaal op een andere manier regelen. Dat is het geval nu wij met Kalorama een anterieure overeenkomst hebben afgesloten. Kanttekening 1.1 Door gefaseerd te vernieuwen bestrijkt de bouwtijd enkele jaren, waardoor bewoners en omwonenden langdurig overlast kunnen ervaren van de bouwwerkzaamheden Momenteel is de huisvesting voor doofblinden in aanbouw. Hoewel de aannemer de overlast zoveel mogelijk beperkt, leiden de bouwwerkzaamheden voor bewoners van Kalorama en voor omwonenden tot overlast. Denk dan aan geluid en het bouwverkeer. Kalorama wil bestemmingsverkeer en het bouwverkeer zo veel mogelijk scheiden. De bouwlocatie is daardoor voor zwaar vrachtverkeer alleen te bereiken via de Oude Holleweg. Het bouwverkeer moet vervolgens achteruit het terrein oprijden. Dit zorgt voor overlast voor aanwonenden van de Oude Holleweg en voor het overige verkeer op de Oude Holleweg.

Gefaseerd vernieuwen betekent een bouwtijd van enkele jaren. Bij elkaar opgeteld mogelijk meer dan vijf jaar. Een langjarige bouwtijd betekent ook langjarige overlast voor bewoners en omwonenden door de bouwwerkzaamheden en het bouwverkeer. Een alternatief is dat Kalorama alles in één fase vernieuwd. Dat heeft als nadeel dat Kalorama voor tijdelijke huisvesting moet zorgen voor haar bewoners. Dat leidt ten eerste tot extra kosten. Daarnaast is het gezien de kwetsbaarheid van de bewoners, waaronder doofblinden en dementerenden, niet gewenst om ze meermaals te verhuizen. Kalorama probeert, door goede afspraken te maken met de aannemer, eventuele overlast door bouwwerkzaamheden tot het minimum te beperken. Kalorama heeft in het gesprek met de indieners van de zienswijze aangegeven dat voor de bouwfases 1 t/m 3 het bouwverkeer niet via de Oude Holleweg hoeft te rijden. Daarnaast wil Kalorama regelmatig met omwonenden het gesprek aangaan over de bouwwerkzaamheden en het bijbehorende bouwverkeer. De fasering van bouwwerkzaamheden wordt niet geregeld in een bestemmingsplan. Het bestemmingsplan legt uitsluitend de eindsituatie vast. Financiële onderbouwing Met Kalorama hebben wij een anterieure overeenkomst afgesloten. Daarin hebben wij opgenomen dat Kalorama de ambtelijke kosten en eventuele planschade betaalt.

Duurzaamheid Draagt bij aan doelstelling:  energie besparen, omdat oude bebouwing wordt vervangen door energiezuinige nieuwbouw die niet wordt aangesloten op het gasnetwerk.

Pagina 4 van 6



klimaatbestendig (klimaatadaptatie), omdat op de nieuwbouw een groen dak komt. Dat is goed tegen hittestress en zorgt voor een waterbuffer bij extreme neerslag. Verder realiseert Kalorama voorzieningen om het regenwater ter plaatse in de bodem te infiltreren. Dit zorgt (hopelijk) voor minder afstromend regenwater naar lager gelegen gebied bij extreme neerslag.

Communicatie Wij informeren de indieners van de zienswijze over uw besluit en het verdere proces. Aanpak/uitvoering Na vaststelling van het bestemmingsplan leggen wij het bestemmingsplan ter inzage voor beroep. Tijdens de beroepstermijn van zes weken kan een belanghebbende die een zienswijze heeft ingediend beroep instellen bij de Raad van State. Een belanghebbende die geen zienswijze heeft ingediend, kan uitsluitend tegen de wijzigingen beroep instellen.

Burgemeester en wethouders De secretaris, E.W.J. van der Velde

De burgemeester, mr. M. Slinkman

Bijlagen digitaal ter inzage 1 Raadsinformatienota 2 Ingediende zienswijze (geanonimiseerd) 3 Zienswijzenverslag 4 Vast te stellen bestemmingsplan inclusief bijlagen Bijlage ter inzage griffier

Pagina 5 van 6

Raadsbesluit

De raad van de gemeente Berg en Dal; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 23 februari 2021; overwegende dat:    

de zienswijze aanleiding geeft om wijzigingen door te voeren in het bestemmingsplan; het beoogde plan leidt tot een betere ruimtelijke kwaliteit van de locatie; met Kalorama een anterieure overeenkomst is afgesloten, waardoor het kostenverhaal is verzekerd; een gesprek met omwonenden en Kalorama heeft geleid tot het voorstel om in het bestemmingsplan een aanvullende geluidsregeling op te nemen voor klimaatinstallaties;

besluit : 1. Het zienswijzenverslag van Bestemmingsplan Kalorama locatie Nieuwe Holleweg vast te stellen; 2. Bestemmingsplan Kalorama locatie Nieuwe Holleweg gewijzigd vast te stellen met inachtneming van a. de voorgestelde wijzigingen uit het zienswijzenverslag en b. de memo ‘aanvullen geluidsregeling Bestemmingsplan Kalorama’; 3. Geen exploitatieplan vast te stellen. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Berg en Dal op 1 april 2021 De raadsgriffier,

J.A.M. van Workum

De voorzitter,

mr. M. Slinkman

Pagina 6 van 6