B2 Raadsvoorstel Ontwerpverklaring van geen bedenkingen Bosbesstraat en Bremstraat Groesbeek

Raadsvoorstel

Griffiersnummer: Onderwerp: Datum B&W-vergadering: Datum raadsvergadering: Datum carrousel: Portefeuillehouder: Ambtenaar: e-mailadres: Zaaknummer: Documentnummer:

B2 Ontwerp verklaring van geen bedenkingen bouwplan Bosbesstraat en Bremstraat in Groesbeek 15 december 2020 28 januari 2021 nvt N.A.V. Verheul Tom Onderstal T.Onderstal@bergendal.nl Z-20-90717 VB/Raad/20/01123

Aan de gemeenteraad, Voorstel 1. Een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven voor de bouw van 8 sociale huurwoningen aan de Bosbesstraat in Groesbeek en 3 sociale huurwoningen aan de Bremstraat in Groesbeek als a. de aanvraag omgevingsvergunning ontvankelijk is en b. een positief welstandsadvies is afgegeven. 2. De ontwerpverklaring van geen bedenkingen aan te merken als de definitieve verklaring van geen bedenkingen als op de ontwerp omgevingsvergunning geen zienswijzen zijn ingediend die de hoofdopzet van het bouwplan betwisten. Inleiding Oosterpoort heeft in de wijk Stekkenberg een tweetal locaties waar woningbouw mogelijk is. Het betreft een locatie aan de Bosbesstraat (zie figuur 1) en een locatie aan de Bremstraat (zie figuur 2).

Figuur 1: locatie Bosbesstraat

PAPIER1

Figuur 2: locatie Bremstraat Oorspronkelijk zouden op de locatie Bosbesstraat 2 vrijstaande woningen worden gebouwd en op de locatie Bremstraat 2 halfvrijstaande woningen. Oosterpoort wil nu op beide locaties grondgebonden sociale huurwoningen bouwen: 8 op de locatie Bosbesstraat en 3 op de locatie Bremstraat. Het bouwplan past niet binnen het bestemmingsplan. Wij willen het bouwplan mogelijk maken met een omgevingsvergunning voor het bouwen en afwijken van het bestemmingsplan. Voor deze procedure dient de gemeenteraad een (ontwerp) verklaring van geen bedenkingen (vvgb) af te geven. Beoogd effect Door het afgeven van een ontwerpverklaring van geen bedenkingen kunnen wij de ruimtelijke procedure voor het bouwplan opstarten. Argumenten 1.1 De bouw van rijwoningen vinden wij stedenbouwkundig passend In de directe omgeving van zowel de Bosbesstraat als de Bremstraat zijn rijwoningen aanwezig. Naast en tegenover de locatie Bosbesstraat staan drie blokken met elk drie rijwoningen. Deze woningen hebben één bouwlaag en een kap. De beoogde woningen aan de Bosbesstraat bestaan uit twee blokken met vier woningen en krijgen één bouwlaag en een kap. De rijwoningen in de nabijheid van de Bremstraat hebben twee bouwlagen en een kap.

Omdat de nieuwe rijwoningen niet pal naast de huidige rijwoningen worden gebouwd is het stedenbouwkundig niet storend dat de nieuwe woningen ook één bouwlaag en een kap hebben. 1.2 Het woonprogramma past binnen het Actieplan Wonen Op 24 september 2020 heeft u het Actieplan Wonen vastgesteld. In dit actieplan staat de woniningbouwambitie van de gemeente voor de komende tien jaar. De gemeente heeft niet alleen een grote kwantitatieve opgave, maar ook een grote kwalitatieve opgave. Tot 2024 is er een behoefte aan 215 nieuwe sociale huurwoningen, waarvan 70 tot 75% in de categorie tot de

Pagina 2 van 6

eerste aftoppingsgrens (€ 619 per maand). Bij nieuwbouwprojecten streven wij naar een woonprogramma met minstens 50% van de te bouwen woningen in het betaalbare segment, waaronder sociale huur. Het bouwplan van Oosterpoort bestaat volledig uit sociale huurwoningen en zijn bedoeld voor starters op de woningmarkt. Oosterpoort wil daarbij de nieuwe woningen te huur aanbieden onder de eerste aftoppingsgrens. Het bouwplan past hierdoor binnen het Actieplan Wonen. 1.3 Om de vergunningsafhandeling niet te vertragen vragen wij nu al een ontwerp vvgb Op het moment van schrijven dient de aanvraag van de omgevingsvergunning nog getoetst te worden op ontvankelijkheid. Daarnaast is het bouwplan nog niet voorgelegd aan de welstandscommissie. Hoewel dus niet duidelijk is of het bouwplan vergunbaar is, vragen wij u toch om alvast een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven. Hiermee voorkomen we vertraging in het vergunningentraject. Op hoofdlijnen vinden wij het een goed bouwplan, mits welstand akkoord is. 2.1

Als er geen zienswijzen zijn ingediend die de hoofdopzet van het bouwplan betwisten verandert er niks aan de vvgb Als er geen zienswijzen zijn ingediend die de hoofdopzet van het bouwplan betwisten, dan is er geen aanleiding om het plan of de vergunning op hoofdlijnen te wijzigen. Mogelijk passen wij de vergunning wel op ondergeschikte onderdelen aan. In dat geval verandert er niks aan de verklaring van geen bedenkingen. Deze heeft namelijk betrekking op de hoofdopzet van het bouwplan. Wij vinden het dan niet nodig om de vvgb opnieuw ter besluitvorming aan u voor te leggen. Kanttekening 1.1 Het bouwplan zorgt voor een vergroting van het aantal sociale huurwoningen in de wijk Stekkenberg De wijk Stekkenberg kent relatief veel problemen rondom leefbaarheid als je het vergelijkt met andere wijken in de gemeente. Leefbaarheidsproblematiek komt vaker voor in wijken met relatief veel sociale huurwoningen. De wijk Stekkenberg is een wijk met veel sociale huurwoningen. Het toevoegen van sociale huurwoningen zou de leefbaarheid in de wijk Stekkenberg verder onder druk kunnen zetten. Om onderstaande redenen willen wij toch meewerken aan het bouwplan:  in de gehele gemeente is er een grote behoefte aan sociale huurwoningen en dan met name aan (starters)woningen onder de eerste aftoppingsgrens.

Dit zijn de enige locaties waar Oosterpoort op korte termijn dergelijke woningen kan realiseren;  de te realiseren woningen zijn specifieke starterswoningen, dit type woning is in Groesbeek en in het bijzonder de wijk Stekkenberg nauwelijks beschikbaar;  het gaat om een relatief klein aantal woningen verspreid over twee locaties;  Oosterpoort kent de wijk als geen ander en houdt met de woningtoewijzing rekening met de draagkracht van de straat/wijk.

Pagina 3 van 6

Verder onderzoeken we met Oosterpoort of Oosterpoort het jongerencontract kan toepassen voor de te bouwen woningen. Dit jongerencontract heeft als doel om te zorgen dat de woningen ook in de toekomst beschikbaar blijven voor starters op de woningmarkt. 1.2

Door de bouw van rijwoningen krijgt de omgeving een meer versteende uitstraling dan oorspronkelijk bedoeld. In het oorspronkelijke plan zouden er aan de Bosbesstraat slechts twee vrijstaande woningen gebouwd kunnen worden. Door ter plaatse 8 rijwoningen te bouwen krijgt de omgeving een meer versteende uitstraling. Met stedenbouwkundige ingrepen willen wij voorkomen dat er een brede wand van bebouwing ontstaat. Ten eerste door de woonblokken te laten verspringen. Daarnaast worden de woningen minder hoog dan op grond van het bestemmingsplan is toegestaan: 7 meter in plaats van 11 meter. Ook ligt de goothoogte een stuk lager: 2,8 meter in plaats van 7 meter. Tussen de uiterste zijden van de bouwblokken blijft een strook onbebouwd. Tenslotte komen er geen woningen in het verlengde van de Koekeleklef, zodat vanaf deze weg zicht blijft op het achterliggende bosgebied. Op de locatie aan de Bremstraat is er stedenbouwkundig weinig verschil ten opzichte van de oorspronkelijk bedoelde situatie. Financiële onderbouwing Oosterpoort dient leges te betalen voor het afhandelen van de omgevingsvergunning. Verder sluiten wij met Oosterpoort een planschadeverhaalsovereenkomst af. Oosterpoort dient eventuele planschade te vergoeden. Duurzaamheid De nieuwe woningen worden gasloos gebouwd. De woningen bestaan uit prefab onderdelen op basis van houtskeletbouw.

Deze kunnen hergebruikt worden of nagenoeg in zijn geheel gerecycled worden. Communicatie Iedereen kan een zienswijze indienen op de ontwerp omgevingsvergunning. Aanpak/uitvoering De ODRN verzorgt de procedure voor de omgevingsvergunning. Als er zienswijzen zijn ingediend, dan komen wij met een voorstel voor de definitieve verklaring van geen bedenkingen. Als er geen zienswijzen zijn ingediend, dan verleent de ODRN de vergunning.

Burgemeester en wethouders De secretaris, E.W.J. van der Velde

De burgemeester, mr. M. Slinkman

Pagina 4 van 6

Bijlagen digitaal ter inzage 1 Beoogd bouwplan 2 Ontwerpverklaring van geen bedenkingen Bijlage ter inzage griffier

Pagina 5 van 6

Raadsbesluit

De raad van de gemeente Berg en Dal; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 15 december 2020; overwegende dat:   

de bouw van rijwoningen aan de Bosbesstraat en de Bremstraat in Groesbeek stedenbouwkundig passend is; het woonprogramma past binnen het Actieplan Wonen; de verklaring van geen bedenkingen niet wijzigt als er geen zienswijzen zijn ingediend die de hoofdopzet van het bouwplan betwisten.

besluit : 1.

2.

Een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven voor de bouw van 8 sociale huurwoningen aan de Bosbesstraat in Groesbeek en 3 sociale huurwoningen aan de Bremstraat in Groesbeek. De ontwerpverklaring van geen bedenkingen aan te merken als de definitieve verklaring van geen bedenkingen als op de ontwerp omgevingsvergunning geen zienswijzen zijn ingediend die de hoofdopzet van het bouwplan betwisten.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Berg en Dal op 28 januari 2021,

De raadsgriffier,

De voorzitter,

J.A.M. van Workum

mr. M. Slinkman

Pagina 6 van 6