B13 Raadsvoorstel Starterslening Berg en Dal

Raadsvoorstel

Griffiersnummer: Onderwerp: Datum B&W-vergadering: Datum raadsvergadering: Datum carrousel: Portefeuillehouder: Ambtenaar: e-mailadres: Zaaknummer: Documentnummer:

B13 Starterslening 19 januari 2021 25 februari 2021 nvt N.A.V. Verheul Maarten Jongeneel M.Jongeneel@bergendal.nl Z-21-91280 VB/Raad/21/01138

Aan de gemeenteraad, Voorstel 1. De Verordening Starterslening gemeente Berg en Dal 2021 vast te stellen; 2. Een bedrag van € 500.000,- voor de Verordening Starterslening gemeente Berg en Dal 2021 beschikbaar te stellen. Inleiding In 2017 is door de raad besloten om de mogelijkheid van startersleningen te introduceren (VB/Raad/17/00535). Tegelijkertijd is toen een bedrag van € 500.000,- ter beschikking gesteld om beschikbaar te stellen als lening. Dit bedrag is in 2019 opgehoogd met nog eens € 500.000,- (Z-19-80047). Hierdoor zijn tot nu toe vanaf 2017 in totaal 34 startende huishoudens in de gelegenheid gesteld om een woning te kopen. Beoogd effect Startende huishoudens in de gelegenheid stellen om een woning te kunnen kopen in onze gemeente, ondanks de beperkte leenmogelijkheden. Argumenten 1.1 Bij afschaffing leeftijdsgrens wordt het aantal mogelijke aanvragen vergroot De provincie heeft een regeling ingesteld om (zolang de voorraad strekt) mee te betalen (50/50) aan 1.000 startersleningen. Eis is echter dat aan een aantal voorwaarden wordt voldaan (zie bijlage). Wij voldoen aan alle voorwaarden op één na: momenteel hanteren wij een leeftijdsgrens. Voor deelname aan de provinciale regeling is het dus nodig deze leeftijdsgrens te schrappen. Voorwaarde provincie: Gemeenten stellen geen leeftijdsbeperkingen voor de doelgroep van de Starterslening.

Dit hebben wij nu aangepast in de Verordening. 1.2 Leeftijdsgrens heeft negatieve bijeffecten Bij de aanvraag blijft getoetst worden of sprake is van een eerste koopwoning. In de praktijk is het overgrote deel beneden de 35 jaar (ook bij gemeenten die geen leeftijdsgrens hanteren). Maar door schrappen wordt voorkomen dat men ‘gedwongen’ op een bepaalde leeftijd een koopwoning aanschaft om nog net binnen de regeling te vallen, met risico’s van dien. Ook is het -door onder andere studieschulden- een trend dat starters steeds later een woning kopen.

PAPIER1

Daarnaast kan de leeftijdsgrens worden gezien als leeftijdsdiscriminatie: er wordt wel getoetst of de aankoop een eerste woning betreft. 1.3 Het verhogen van de starterslening is in lijn met prijsstijgingen De gemiddelde verkoopprijs in onze gemeente stijgt. De grens van € 215.000 is nooit geïndexeerd en ook niet meer in lijn met het huidige aanbod. In het kengetallenoverzicht is zichtbaar dat de regeling tot dusver voornamelijk in Millingen en Groesbeek tot aankopen heeft geleid. Ook daar droogt het aanbod tot € 215.000 op. Met de ophoging naar € 250.000 wordt het voor starters mogelijk in meer wijken en kernen een woning te kopen. 1.4 Het verhogen van de starterslening voorkomt het ‘uitdrijven van onze jongeren’ Zoals in onderstaande tabel te zien is, hebben diverse omliggende gemeenten reeds een hogere starterslening (of de wens die te verhogen). Met het verhogen van de starterslening in onze gemeente wordt mogelijk voorkomen dat jongeren die binding hebben met onze kernen kiezen voor een andere gemeente op basis van een financieel argument.

Nijmegen

Starterslening 225.000

Wijchen Druten Beuningen

250.000 235.000 215.000

Berg en Dal Heumen Mook en Middelaar

215.000 310.000 230.000

Beleid Ophoging starterslening wordt binnenkort besproken Woningprijzen liggen lager Ophoging starterslening wordt binnenkort besproken / Woningprijzen liggen lager Voorstel te verhogen tot € 250.000,-

2.1 Kengetallenoverzicht toont concreet resultaat Sinds aanvang zijn 34 starters geholpen met deze regeling. Het merendeel van de starters betreft inwoners die reeds in onze gemeente woonachtig waren en met de aankoop van hun eerste woning op basis van onze regeling ook blijven wonen in onze gemeente. Plaats van herkomst Groesbeek Millingen Kleve Nijmegen Ooij Beek Gennep Leuth Oss Wijchen Zeist Totaal

aantal 13 9 2 2 2 1 1 1 1 1 1 34

Plaats van aankoop Millingen Groesbeek Ooij Leuth Beek

aantal 15 14 2 2 1

34

Pagina 2 van 5

2.2 De raad/het college heeft de wens om zo veel mogelijk te doen voor jongeren recent benoemd Tijdens de behandeling van het Actieplan Wonen werd door het college en de raad benoemd dat er meer aandacht moet zijn voor jongeren. Een instrument dat de gemeente hiervoor kan (blijven) inzetten is de starterslening. 2.3 De regeling stimuleert langdurige band met kernen Het kopen van een woning draagt bij aan de betrokkenheid van inwoners. Bij koop is immers duidelijk dat er een langjarige situatie wordt aangegaan, hetgeen ook aanzet tot actief worden in diverse verenigingen, vrijwilligerswerk etc. 2.4 Het aanvragen van € 500.000,- voorkomt besluitvorming op korte termijn Om voor een langere tijd leningen beschikbaar te kunnen stellen, wordt er opnieuw een bedrag van € 500.000,- gevraagd, ondanks de verdubbeling door de provincie. De regeling is breed bekend en wordt steeds vaker gevonden. Inschatting is dat er met een ophoging van € 500.000,- voor 1,5 tot 2 jaar voldoende budget is om de verordening uit te voeren. Kanttekeningen 1. Er bestaat een risico dat leningen niet worden terugbetaald De SVn toetst de kredietwaardigheid van de aanvrager conform de eisen van de NHG (Nationale Hypotheekgarantie). Na de bank heeft de gemeente recht op tweede hypotheek. Er is dus een onderpand.

Uit ervaringen met de SVn blijkt dat er met minder dan 1% van deze leningen problemen met terugbetalingen zijn. Ook is de lening geborgd door de NHG en het SVn. 2. De situatie van hoge woningprijzen wordt door de regeling mede in stand gehouden Betoogd zou kunnen worden dat de regeling een prijsopdrijvend effect heeft. Mensen die eerst geen woning konden financieren, kunnen nu tot € 30.000,- meer bieden. Het aantal potentiële kopers voor betaalbare woningen neemt daarmee iets toe, hetgeen bij een gelijkblijvend aanbod leidt tot een hogere prijs. Aan de andere kant kan betoogd worden dat er zoveel mensen in de markt zijn voor deze en andere prijsklassen, dat de groep starters met deze lening, geen substantieel effect hebben op de prijsvorming (deze groep betreft slechts een kleine hoeveelheid extra zoekers op de totale markt). 3. Jongeren hebben steeds meer leningen en financiële verplichtingen Steeds vaker hebben m.n. jongeren diverse leningen. Denk hierbij aan de studieschuld, maar ook door leaseconstructies (auto, laptop, telefoon). De starterslening is een extra vorm van schuldopbouw, naast de reguliere hypotheek. Anderzijds kan worden betoogd dat er zeer beperkt alternatieven zijn in de huursector (die vaak ook duurder zijn) en dat er een huis als onderpand is voor deze (zeer betaalbare) leenvorm. 4.

Met afschaffing van de overdrachtsbelasting is reeds landelijk iets gedaan om starters tegemoet te komen Vanaf 1 januari geldt er voor kopers (eenmalig) geen overdrachtsbelasting (voorheen 2%) meer bij de aankoop van een woning (wanneer leeftijd onder de 35 jaar en koopprijs onder de € 400.000,-). Deze regeling zorgt echter slechts voor een kostenreductie van maximaal € 5.000 (uitgaande van een starterslening bij € 250.000,-). Daarmee komt deze regeling beperkt Pagina 3 van 5

tegemoet aan het grootste struikelblok bij de aanschaf van een woning: de beperkte leenmogelijkheid. Financiële onderbouwing Op dit moment heeft de gemeente geen kosten aan deze lening omdat de baten hoger zijn dan de lasten. Voor het extra budget wordt indien noodzakelijk een lening afgesloten bij de BNG. De rente voor deze lening is op dit moment lager dan de rente die de starters betalen. Omdat beide rentes 15 jaar vast staan en dan tegelijk worden herwaardeerd voor de 15 opvolgende jaren is het risico op kosten zeer beperkt. Wel kent de SVn een vaste beheerdersvergoeding. Dit is € 1.250 ongeacht het aantal aanvragen. Deze kosten kunnen we betalen uit de hogere rentebaten. Het uitbreiden van het aantal leningen maakt de kosten per lening kleiner. Er is dus geen sprake van extra kosten of inzet van de algemene reserve. Onze langlopende leningen stijgen, daar staat tegenover dat we een grotere vordering hebben (de uitstaande startersleningen). Duurzaamheid Draagt bij aan doelstelling: is niet van toepassing, de regeling geen betrekking heeft op duurzaamheidsaspecten. Communicatie Uitkomst wordt gecommuniceerd met uitvoerende instantie Svn en lokale makelaars. Uitkomst raad wordt met de pers gecommuniceerd. Aanpak/uitvoering Na goedkeuring wordt de regeling startersleningen gewijzigd voortgezet. Wijzigingen worden gecommuniceerd met lokale makelaars.

Burgemeester en wethouders De secretaris, E.W.J. van der Velde

De burgemeester, mr. M. Slinkman

Bijlagen digitaal ter inzage - Bijlage I - Verordening Starterslening gemeente Berg en Dal 2021 - Bijlage II - Kengetallenoverzicht Starterslening gemeente Berg en Dal - Bijlage III - Provinciale voorwaarden meefinancieren starterslening

Pagina 4 van 5

Raadsbesluit

De raad van de gemeente Berg en Dal; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 19 januari 2021; overwegende dat: -

Het voor de vitaliteit van kernen in de gemeente van belang is dat starters op de woningmarkt zich hier kunnen vestigen; Het door de hoge huizenprijzen en de strakke hypotheekregels voor veel starters lastig is om voldoende te kunnen lenen om een goedkope koopwoning te kunnen kopen; De Starterslening voorziet in de mogelijkheid om maximaal € 30.000,- bij te lenen om een woning met een maximale prijs van € 250.000,- te kunnen kopen; Van de lening de afgelopen drie jaar door 34 huishoudens gebruik is gemaakt om een woning in de gemeente te kopen; Het budget hiermee is uitgeput; Tegelijkertijd ook kanttekeningen kunnen worden geplaatst bij de effecten van de regeling; Dat de argumenten op dit moment zwaarder wegen dan de kanttekeningen.

besluit : 1. De Verordening Starterslening gemeente Berg en Dal 2021 vast te stellen; 2. Een bedrag van € 500.000,- voor de Verordening Starterslening gemeente Berg en Dal 2021 beschikbaar te stellen.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Berg en Dal op 25 februari 2021,

De raadsgriffier,

J.A.M. van Workum

De voorzitter,

mr. M. Slinkman

Pagina 5 van 5