3. Informatienota Herontwikkeling locatie Vijverhof Berg en Dal

INFORMATIENOTA

2022-I025 Zaaknummer: Documentnummer: Onderwerp: Vergadering B&W: Raadsvergadering: Portefeuillehouder: Ambtenaar: Mailadres:

Z-17-054215 VB/Raad/22/01399 Herontwikkeling locatie Vijverhof Berg en Dal 14 juni 2021 14 juli 2022 A.R.M. ten Westeneind Berend Wouda B.Wouda@bergendal.nl

Aan de gemeenteraad, Kennisnemen van Herontwikkeling locatie Vijverhof Berg en Dal Waarom nu naar de raad? Het stedenbouwkundigplan maakt realisatie van de nieuwbouw genaamd Vijverhof gelegen in Berg en Dal mogelijk. Uw raad zal te zijner tijd het bestemmingsplan ter besluitvorming voorgelegd krijgen. Om u vroegtijdig mee te nemen in de planontwikkeling, die een lange voorgeschiedenis kent, informeren wij u over het standpunt van ons college ten aanzien van deze ontwikkeling en de voortgang van het plan. Uw raad is via updates over voortgang woningbouw eerder geïnformeerd over plannen voor herontwikkeling Vijverhof.

Samenvatting De locatie waar het voormalige zorgtehuis Vijverhof was gelegen vraagt al jarenlang om herontwikkeling. Na jarenlang van onderzoek en verkenning is het KLOK-Groep, in samenwerking met betrokkenen, gelukt een haalbaar stedenbouwkundig plan op te stellen. De eerste plannen en ideeën stammen uit 2016 vlak na realisatie van woongebouw de Vlindertuin waar 32 appartementen onder de noemer van beschermd wonen zijn gerealiseerd door ZZG. Met het stedenbouwkundigplan kan de locatie een grondige transformatie ondergaan van voormalig zorgterrein naar een aantrekkelijke woonbuurt dat past bij Berg en Dal. Realisatie van het initiatief sluit aan bij de ambitie zoals beschreven in het masterplan en vastgelegd in gemeentelijk beleid. In 2017 is een zogeheten Masterplan opgesteld dat door ons college op 7 mei 2019 de status heeft gekregen als gemeentelijke ambitie. Doel van deze status is dat het masterplan niet één op één overgenomen moet worden maar dat wij bij een nieuw plan willen afwegen of een afwijking acceptabel is of niet.

Zaaknummer: Documentnummer:

Zaaknummer Documentnummer

Pagina 1 van 6 REFNUMBER

Om tot herontwikkeling van het gebied over te kunnen heeft KLOK-Groep in 2020 een deel van het terrein verworven van ZZG (zie onderstaande figuur ZZG: te ontwikkelen).

De afgelopen twee jaar is door betrokken partijen gewerkt aan een haalbaar stedenbouwkundig plan waarbij het gehele gebied (dus ook de buitenruimte van de overige gronden) heringericht wordt, een complexe opgave. Het plan is tot stand gekomen aan de hand van een zorgvuldig doorlopen proces, waarin diverse stakeholders hebben geparticipeerd (dorpsraad, Babylon, Oosterpoort, Vermeer en omwonenden) en gemeentelijke disciplines hun input hebben gegeven. Motivering afwijking van Masterplan Bij opstellen van het stedenbouwkundig plan is gebleken dat het masterplan uit 2017 verouderd is. Bij het opstellen van het stedenbouwkundigplan is uitgegaan van actueel gemeentelijk beleid. Dit betekent aangescherpte parkeernormen en een verdeling huur koop volgens het actuele actieplan wonen. Een andere afwijking van het Masterplan is dat het oorspronkelijke hoofdgebouw wordt behouden en getransformeerd naar woonappartementen en is ondergronds parkeren niet haalbaar gebleken. Behoud hoofdgebouw sluit aan bij de wens meer circulair te bouwen en niet ondergronds parkeren zorgt ervoor dat veel waardevolle bomen behouden blijven. Met dit laatste is het mogelijk om bij deze herontwikkeling een kwalitatief hoogwaardige buitenruimte te realiseren.

Zaaknummer: Documentnummer:

Zaaknummer Documentnummer

Pagina 2 van 6 REFNUMBER

In het stedenbouwkundigplan is in hoofdstuk 3 op pagina 16 en 17 beschreven op welke wijze de landschapsstroken en verkeersontsluiting zijn opgenomen. In het plan is ook ruimte voor een ontmoetingsplek. KLOK-groep is in overleg met woonwerkgemeenschap Babylon aan het verkennen hoe hier invulling aan gegeven kan worden. Het voorliggende stedenbouwkundigplan sluit met haar kenmerken goed aan bij het Masterplan dat als hoofdstructuur spreekt van drie te realiseren groene landschapsstroken, een hoofdontsluiting van Oost naar West en een ontmoetingspunt centraal gelegen in het plan (zie onderstaande figuur).

Figuur 2: Masterplan kaart hoofdstructuur Het stedenbouwkundigplan Vijverhof voldoet aan het gemeentelijk woonbeleid. In totaal zullen bij realisatie van het stedenbouwkundigplan 120 woningen worden toegevoegd. Deze bestaan uit 48 grondgebonden woningen in verschillende prijsklassen (naar gelang type) en 72 appartementen in het te transformeren hoofdgebouw. Van deze appartementen zijn:  38 sociale huurappartementen waarvan corporatie Oosterpoort 32 zal gaan afnemen en de overige door een andere partij. Van de 32 appartementen zullen deelnemers uit de woonwerkgemeenschap Babylon een aantal gaan huren. KLOK-groep heeft samen met Oosterpoort en woonwerkgemeenschap Babylon een intentie overeenkomst ondertekend waarin deze afspraken zijn vastgelegd.  34 middel dure huurappartementen. Op een netto toevoeging van 120 woningen betekent dit dat het aandeel sociale huur (32%) en middel dure huur (28%) ruim voldoet aan het ambitiekader woningbouw uit het actieplan wonen dat spreekt van 30% sociaal en 20% middel dure huur

Zaaknummer: Documentnummer:

Zaaknummer Documentnummer

Pagina 3 van 6 REFNUMBER

Het stedenbouwkundigplan is met behulp van participatie met omwonenden en belanghebbenden tot stand gekomen. Ons college heeft eerder aangegeven dat bewoners en omgeving actief betrokken moet worden bij het opstellen van een plan voor herontwikkeling. KLOK heeft in afstemming met de gemeente hiervoor onder andere een opbouwwerker van forte welzijn ingehuurd. Deze inzet wordt door bewoners erg gewaardeerd. Zoals in het stedenbouwkundigplan is te lezen is (op pag. 13 en verder) er op verschillende momenten en manieren invulling gegeven aan participatie waar geïnteresseerden aan deel konden nemen. Dit zijn omwonenden, huidige en potentiële bewoners (Babylon) van het terrein en eigenaren en (ver)huurders van de bestaande gebouwen. Dit is gebeurd met behulp van creatieve werkvormen waarbij bewoners kunnen reageren op schetsen en ontwerpen en aan kunnen geven wat voor hun belangrijk is. De opgehaalde reacties zijn meegenomen in het opstellen van het plan dat er ligt. Hiermee is niet gezegd dat alle reacties verwerkt of opgenomen zijn in het plan. Dit komt doordat hiervoor nog een uitwerking nodig is van het plan en dat daarmee vragen en/of opmerkingen nog niet beantwoord of meegenomen kunnen worden. Dit zijn bijvoorbeeld vragen die betrekking hebben op het landschappelijk ontwerp.

Om die redenen heeft de KLOK-groep toegezegd dat bij de verdere uitwerking van het plan zij in gesprek wil blijven met betrokkenen. Van deze bijeenkomsten wordt een verslag gemaakt en aangegeven wat met de opmerkingen gedaan is.

Het stedenbouwkundigplan biedt voldoende houvast om uit te werken in een ontwerp bestemmingsplan Het stedenbouwkundigplan geeft veel inzicht in wat er gebouwd gaat worden en hoe het plan er straks na realisatie uit ziet. Om als beoordelingskader te fungeren voor een en/of meerdere aanvragen omgevingsvergunning moet zij vertaald worden in een bestemmingsplan. Voor het opstellen van dit bestemmingsplan moet een anterieure overeenkomst opgesteld worden waarin kostenverhaal geregeld is. Ook moeten onderzoeken uitgevoerd en beoordeeld worden en vraagt het stedenbouwkundigplan op onderdelen nog een verdiepingsslag. Zoals in voorgaande argumenten is laten zien past het stedenbouwkundigplan bij het beleid van de gemeente en sluit zij aan bij het eerder als ambitie benoemde Masterplan. Voor transformatie van het hoofdgebouw kan gebruik gemaakt worden van de kruimelgevallenregeling Vooruitlopend op vaststelling van een bestemmingsplan door de raad heeft ons college ingestemd om van (de ODRN heeft deze bevoegdheid in mandaat verkregen) de mogelijkheid gebruik te maken de zogeheten kruimelgevallen regeling toe te passen. De KLOK-groep heeft een aanvraag omgevingsvergunning hiervoor reeds ingediend. Met toepassing van de kruimelgevallenregeling medewerking verleend worden aan de transformatie van het hoofdgebouw naar 72 appartementen.

Op deze manier kan de bouw van de sociale- en middel dure huurwoningen versneld worden. Voor toepassing van deze regeling zal de aanvraag omgevingsvergunning de gebruikelijke route doorlopen waarin de noodzakelijke onderzoeken en ruimtelijke onderbouwing beoordeeld worden.

Zaaknummer: Documentnummer:

Zaaknummer Documentnummer

Pagina 4 van 6 REFNUMBER

Bij opstellen bestemmingsplan voor het gehele gebied zal de bestemmingswijziging van het hoofdgebouw meegenomen worden. Dit geldt ook voor de te behouden bebouwing in figuur 1. Hiermee is na herontwikkeling sprake is van één planologisch kader voor de gehele locatie. Bij ontwikkeling Vijverhof wordt een hoge duurzaamheidsambitie nagestreefd De uitgangspunten voor duurzaamheid zoals toepassing van lage temperatuur verwarming, circulaire bouwmaterialen en inrichting van een klimaat adaptieve buitenruimte laten een hoge ambitie zien bij deze herontwikkeling. Vanuit de gemeentelijke organisatie wordt deze ambitie onderschreven. In het verder planproces zullen onze duurzaamheidsadviseurs samen met de KLOK-Groep op zoek gaan naar de best toepasbare technieken om de ambities ook daadwerkelijk te realiseren. De duurzaamheidsambities voor herontwikkeling van het gehele gebied leggen wij met elkaar vast in de op te stellen anterieure overeenkomst. De mondiale situatie van materiaal -, grondstoffen schaarste en hoge inflatie kan zijn weerslag hebben op de haalbaarheid van de locatieontwikkeling. De oorlog in Oekraïne en veel vraag naar materiaal en grondstoffen zorgt voor een onrust op de woningbouwmarkt. Aannemers bouwen veel zekerheid in, rekenen hogere kosten, bij het aangaan van contracten voor werkzaamheden voor ontwikkelaars.

Dit alles werkt door in de haalbaarheid van locatie ontwikkeling. In dat kader is het van belang om procedures daar waar mogelijk te versnellen zonder afbreuk te doen aan de gewenste ruimtelijke kwaliteit. College en ontwikkelaar maken afspraken over kostenverhaal en sluiten hierover een overeenkomst af. In de op te stellen en te ondertekenen anterieure overeenkomst tussen de gemeente en KLOKgroep zal het onderdeel kostenverhaal nader onderbouwd worden. Tussen gemeente en KLOKgroep is overeenstemming over de hoogte van het bedrag welke gebruikelijk is om vertrouwelijk te houden. Totstandkoming hiervan is in overleg en afstemming gegaan met adviseur planeconomie. Communicatie Door de ontwikkelaar zullen eerder betrokken bewoners en belanghebbenden geïnformeerd worden over de voortgang van planontwikkeling en de stappen die daarin worden genomen wat betreft kruimelgevallen regeling en ter visie legging bestemmingsplan. Daarbij zal zij gedurende het ontwikkelproces in gesprek blijven met diegenen die daarin geïnteresseerd zijn.

Burgemeester en wethouders, De secretaris, E.W.J. van der Velde

Zaaknummer: Documentnummer:

De burgemeester, mr. M. Slinkman

Zaaknummer Documentnummer

Pagina 5 van 6 REFNUMBER

Bijlagen digitaal ter inzage - Stedenbouwkundig ontwerp - Brief aan college over ontwikkeling Vijverhof Bijlage ter inzage griffier

Zaaknummer: Documentnummer:

Zaaknummer Documentnummer

Pagina 6 van 6 REFNUMBER