3. Bijlage 2 - Brief van Vijverhof aan college B&W Berg en Dal

Kanaalstraat 200 6541 XN Nijmegen Postbus 40018 6504 AA Nijmegen Tel +31 (0)88 024 91 00

Gemeente Berg en Dal T.a.v. het college van burgermeester en wethouders Postbus 20 6560 AA GROESBEEK

info@klokgroep.nl www.klokgroep.nl Een KlokHolding-onderneming

Nijmegen, 7 juni 2022 Referentie: 2204-7822 v3.0 Betreft:

Collegebrief ontwikkeling de Vijverhof Berg en Dal

Geacht college, Deze brief sturen wij u in verband met de door ons gewenste ontwikkelingen op de voormalige locatie van ZZG zorggroep aan de Kwakkenbergweg in Berg en Dal. Ook wel bekend als locatie ’De Vijverhof’.

Aanleiding Sinds de zomer van 2015 heeft ZZG zorggroep, in nauw overleg met de gemeentes Nijmegen en Berg en Dal, gewerkt aan een toekomstbestendige herontwikkeling van voormalig woonzorgcentrum “De Vijverhof” in de gemeente Berg en Dal. Dit resulteerde eind 2017 in een gemeentegrens overstijgend Masterplan voor een integrale herontwikkeling van het terrein. Daaropvolgend is er door ZZG zorggroep een tender uitgeschreven die door KlokGroep Bouw & Ontwikkeling (nader te noemen KlokGroep) is gewonnen. Op 10 juni 2020 is er officieel overeenstemming bereikt tussen ZZG zorggroep en KlokGroep voor de overdracht van de gronden en heeft KlokGroep de ontwikkeling opgestart.

Feitelijke situatie Ter plaatse van het plangebied zijn er twee verschillende bestemmingsplannen vigerend. Het noordelijk deel van het plangebied maakt onderdeel uit van het vigerende bestemmingsplan ‘Nijmegen Groenewoud Kwakkenberg – 2017’ welke onherroepelijk is vastgesteld op 15 februari 2017. Het zuidelijk deel maakt onderdeel uit van bestemmingsplan “Bebouwde Kom Berg en Dal – 2007” en is onherroepelijk vastgesteld op 25 juli 2007. De huidige bestemmingen zijn “maatschappelijk” met een dubbelwaarde “archeologie 3” en “natuur en landschap”. De locatie is momenteel nog in gebruik. ZZG zorggroep is eigenaar van het hoofdgebouw, de bungalows en de woonlocaties Vlindertuin en Bosrand. Woningcorporatie Oosterpoort is eigenaar van de flat aan de Kwakkenberglaan en Vermeer Vastgoed van de Kwakkenbergflat. Het hoofdgebouw en de bungalows zijn verouderd en voldoen niet meer aan de maatstaven van deze tijd. Woonwerkgemeenschap Babylon is op het terrein gevestigd en de bungalows en appartementen worden momenteel verhuurd.

KlokGroep Bouw & Ontwikkeling BV BTW NL 8235.57.510.B07 • KVK 611104884 • IBAN NL27 RABO 0188 2760 84 • BIC RABONL2U

Gewenste situatie Het realiseren van woningbouw is niet mogelijk binnen het vigerende planologische kader. KlokGroep is voornemens om middels een bestemmingsplanherziening de ontwikkeling van wonen mogelijk te maken. Graag brengen wij u als college op de hoogte van de laatste ontwikkelingen. Masterplan december 2017 In 2017 is er in samenwerking met Rob Aben Landschapsarchitectuur en FAME Groep voor ZZG zorggroep een Masterplan en Beeldkwaliteitsambitie opgesteld. Dit masterplan heeft geen formele status gekregen, maar diende wel als ruimtelijk kwaliteitskader voor de planuitwerking van het gebied van locatie ‘de Vijverhof’. Sinds 2017 heeft de tijd niet stil gestaan. In onze visie voldeed het oorspronkelijke masterplan niet meer aan de maatstaven van deze tijd. Zo werden er in het oude masterplan bomen gekapt die behoudenswaardig zijn, werd het oorspronkelijke hoofdgebouw van ZZG zorggroep gesloopt en sloot het programma niet aan bij het huidige actieplan wonen. In samenspraak met ZZG zorggroep en de gemeente Berg en Dal en Nijmegen heeft KlokGroep daarom haar eigen visie op de herontwikkeling en het Masterplan gegeven in de vorm van een nieuw stedenbouwkundig plan. De belangrijkste pijlers en elementen uit het masterplan zijn als uitgangspunt gehanteerd om tot deze nieuwe visie te komen.

Uitvloeisel is een nieuw stedenbouwkundig plan dat tot stand gekomen is aan de hand van een zorgvuldig doorlopen proces, waarbij diverse stakeholders zijn geraadpleegd (dorpsraad, Gemeente Nijmegen, Babylon, Oosterpoort, Vermeer en omwonenden) en de gemeentelijke disciplines hun input hebben gegeven. Omgevingsdialoog Om draagvlak te creëren heeft KlokGroep een intensieve omgevingsdialoog gevoerd met gemeente Berg en Dal en Nijmegen, omwonenden, huidige en potentiële bewoners van het terrein en andere belanghebbenden. Zelden kent een ontwikkeling zoveel verschillende stakeholders als bij de ontwikkeling van locatie ‘de Vijverhof’. De opstallen binnen het terrein bestaan uit verschillende eigenaren/huurders en woonwerkgemeenschap Babylon is op het terrein actief. KlokGroep heeft alle belanghebbenden actief deelgenoot gemaakt van haar ambitie om de ontwikkeling zo integraal mogelijk te benaderen. Inspraak en participatie hebben plaatsgevonden in de vorm van workshops en online-inspiratiesessies. De eerste klankbordsessie heeft plaatsgevonden in samenspraak met de gemeente Berg en Dal, Nijmegen en de Dorpsraad om in beeld te brengen wat écht van belang is bij de ontwikkeling van locatie de Vijverhof. Uit deze klankboordsessie is naar voren gekomen dat er o.a.

focus moet liggen op representatieve participatie, transparantie en vertrouwen in de uitwerking van een kwalitatief hoogwaardig bouwplan, waarbij ook de burger zijn inbreng kan geven. Zo hebben we in Juni vorig jaar het DromenLab georganiseerd: een een-week durend evenement, zowel online als op locatie, bedoeld om enerzijds te laten zien hoe de opgehaalde informatie uit de eerdere workshops en online inspiratiesessies was verwerkt en anderzijds om nog beter inzicht te krijgen in hoe omwonenden, huidige en potentiële bewoners en andere belanghebbenden de Vijverhof in de toekomst zien. Om het proces zo objectief mogelijk te begeleiden heeft KlokGroep hulp ingeschakeld van een externe partij: De Plekkenmakers. Een club met ervaring in het begeleiden van het participatietraject. Alle historie van inspraak en participatie heeft mede geleidt tot het stedenbouwkundig plan dat voor u ligt. De gehele omgevingsdialoog is samengevat in het ’Omgevingsdossier de Vijverhof’ (dat als bijlage 1 is toegevoegd aan dit schrijven). De omgevingsdialoog illustreert dat het participatietraject zorgvuldig gevolgd is, en het voorliggende stedenbouwkundig plan in samenspraak met de omgeving tot stand is gekomen. In onze visie heeft dit de plannen verreikt en toekomstig zullen we opnieuw in gesprek gaan voor de verdere uitwerking. Bijvoorbeeld tijdens de uitwerking van het landschappelijk ontwerp.

Datum: Referentie:

7 juni 2022 2204-7822 v3.0

Pagina 2 van 5

Stedenbouwkundig plan Het voorliggende stedenbouwkundig plan bevat een gedifferentieerde samenstelling van grondgebonden woningen en appartementen voor verschillende financieringscategorieën, voor jong en oud, starters, 1- en 2persoonshuishoudens, gezinnen of mensen met een gevorderde wooncarrière. In dit nieuwe stedenbouwkundig plan is er voor elke doelgroep een passend product. De combinatie van de verschillende doelgroepen en de focus op ontmoeten zullen de leefbaarheid, participatie en sociale samenhang in de wijk versterken. Daarmee geven we invulling aan de woondeal, en in het bijzonder, het actieplan wonen van uw gemeente. Bovendien zijn biodiversiteit, klimaatadaptatie en het voorkomen van hittestress ontwerpuitgangspunten bij de verdere landschappelijke uitwerking van de plannen. Woonwerkgemeenschap Babylon Om de leefbaarheid te behouden is de woonwerkgemeenschap Babylon die al jaren actief is op het terrein, betrokken. Ook in de nieuwe plannen wordt gekeken of de woonwerkgemeenschap Babylon een aantal van de sociale wooneenheden kan huren en woningen kan kopen. Daarnaast onderzoekt Babylon de mogelijkheden voor de exploitatie van een gezamenlijk voorzieningenhart welke wordt opengesteld voor de bewoners en omwonenden van de Vijverhof. De ambities worden op korte termijn vastgelegd in een intentieovereenkomst en zullen de komende tijd meer vorm gaan krijgen.

Parkeren Om de parkeerbehoefte van de ontwikkeling in beeld te brengen heeft Goudappel een parkeerbehoefteonderzoek uitgevoerd. De locatie van de Vijverhof is als één integrale ontwikkeling benaderd en daarom zijn ook de zorglocaties Vlindertuin en Bosrand en de naastliggende appartementencomplexen (de Oosterpoortflat en Kwakkenbergflat) in dit parkeerbehoefteonderzoek meegenomen. De parkeerbehoefte van de nieuwbouw is bepaald aan de hand van de gemiddelde parkeernormen van de gemeente Berg en Dal. De parkeerbehoefte van de bestaande bouw blijft ongewijzigd. Er is gerekend met aanwezigheidspercentages, omdat de parkeerbehoefte vanwege de verschillende functies op het terrein niet alle momenten van de week even groot is. De parkeernorm voor de sociale eenheden is gespiegeld aan de statistieken van het personenautobezit per huishouden in Berg en Dal. De uitkomst is een sluitende en goed onderbouwde parkeertelling, waarmee ook in de verdere landschappelijke uitwerking ruimte is voor groen en klimaatadaptatie en behoud van de stedenbouwkundige kwaliteit. Transformatie voormalig hoofdgebouw Onderdeel van de totale herontwikkeling is de transformatie van het voormalige verzorgingshuis van ZZG zorggroep van gezondheidszorg naar wonen. Met de transformatie geven we invulling aan de duurzaamheidsambitie.

In afwijking op het masterplan wordt een constructief nog geschikt gebouw niet gesloopt maar behouden. Passend binnen deze gedachte krijgt de transformatie een geheel nieuwe installatie en onderzoeken we de mogelijkheid om zoveel mogelijk circulaire materialen toe te passen en CO² uitstoot te reduceren. Onlangs is door KlokGroep en Oosterpoort overeenstemming bereikt over de afname van 32 sociale wooneenheden in het te transformeren hoofdgebouw. Daarnaast biedt het bestaande hoofdgebouw straks ruimte aan 34 middeldure appartementen en 6 extra appartementen in het sociale segment. Zo biedt het nieuwe hoofdgebouw na realisatie nieuwe woonruimte voor 72 woningzoekenden.

Datum: Referentie:

7 juni 2022 2204-7822 v3.0

Pagina 3 van 5

Als antwoord op de grote vraag c.q. tekorten aan passende woningbouw (waar de transformatie een oplossing voor biedt) wil KlokGroep de realisatie van het hoofdgebouw versnellen. Bovendien zal deze versnelling de doorstroming van de huidige bewoners van de bungalows op het terrein doen bevorderen en heeft dit positieve effecten op de leefbaarheid van het gebied. Om de versnelling van de transformatie mogelijk te maken heeft u de mogelijkheid af wijken van het vigerend planologisch regime op grond van artikel 2.12, lid 1 onder a, sub 2 Wabo, ook wel bekend als de zogenaamde kruimelgevallenregeling. Op grond van de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen kruimelgevallen (artikel 4 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht) zijn er mogelijkheden om af te wijken van het bestemmingsplan. Door middel van een combinatie van Artikel 4, lid 1 (bouw van bijbehorend bouwwerk) en artikel 4, lid 9 (gebruikswijziging bestaand gebouw) van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht is het mogelijk om uitbreiding van het hoofdgebouw en opheffing van het planologisch strijdig gebruik toe te staan. KlokGroep zal in de latere bestemmingsplanherziening ook het te transformeren gebouw meenemen, zodat bij het voltooien van de ontwikkeling, ook het te transformeren gebouw de juiste bestemming heeft.

Integraal akkoord op stedenbouwkundig plan In de afgelopen maanden is er met de verschillende disciplines binnen uw gemeente overleg gevoerd. Het stedenbouwkundig plan en landschappelijk inrichtingsplan zijn door deze disciplines beoordeeld en daarmee is een integraal akkoord binnen de afdelingen van uw gemeente opgehaald. Nu er een akkoord is op het stedenbouwkundig plan kan het bestemmingsplan geactualiseerd worden. Vervolgens streven wij ernaar om op basis van een gezamenlijk geaccordeerde anterieure overeenkomst het bestemmingsplan medio juli 2022 ter visie te leggen. Wij vragen u om u samen met ons aan deze planning te committeren, zodat we de bestemmingsplanprocedure in gang kunnen zetten. Zodoende kan dit plan op de korts mogelijke termijn voor de inwoners van Berg en Dal gerealiseerd worden.

Aansluiting op gemeentelijk actieplan en ambitiekader woningbouw Berg en Dal In onze visie sluiten we met de herontwikkeling van de Vijverhof goed aan op het actieplan van de Gemeente Berg en Dal. Om die reden zetten we de belangrijkste punten op een rij: • • • • • •

We stimuleren de ontwikkeling van de huidige woningvoorraad: het toevoegen van 120 woningen; We werken samen met Oosterpoort om de vraag naar sociale woningen in te vullen; We stimuleren de doorstroming door toegankelijke woningen te bouwen; We ontwikkelen een compleet gasloos plan en koppelen de bestaande woningen van het gas af; We realiseren deze woningen op een inbreidingslocatie; Met de transformatie krijgt het bestaand vastgoed een nieuwe functie.

We maken een groen plan met aandacht voor biodiversiteit, klimaatadaptatie en het voorkomen van hittestress als ontwerpuitgangspunten.

Datum: Referentie:

7 juni 2022 2204-7822 v3.0

Pagina 4 van 5

Verzoek aan college B&W Berg en Dal Kort samengevat vragen wij u als college op grond van het bovenstaande het volgende te besluiten: 1.

2.

3.

In te stemmen met het stedenbouwkundig plan dat voor u ligt zodat wij het bestemmingsplan kunnen afronden, met als doel de ter visie legging van het bestemmingsplan medio Juli dit jaar en zodoende commitment te geven aan deze planning; In te stemmen met het verlenen van medewerking aan de transformatie van het bestaande pand middels het toepassen van de kruimelgevallenregeling om zodoende de bouw van de sociale- en middeldure woningen te versnellen; Het opstellen van een anterieure overeenkomst voor de herontwikkeling van het gebied de Vijverhof.

Wij zijn ten alle tijden bereid en beschikbaar voor een eventueel gewenst nader overleg en zien uw besluit met vertrouwen tegemoet.

Met vriendelijke groet,

Niek Gerritsen Directeur KlokGroep Bouw en Ontwikkeling B.V.

Bijlagen Bijlage 1: Omgevingsdossier de Vijverhof Bijlage 2: Stedenbouwkundig plan de Vijverhof

Datum: Referentie:

7 juni 2022 2204-7822 v3.0

Pagina 5 van 5