11. Informatienota Motie B31 Emmastraat Ooij - Ambities woningbouw

INFORMATIENOTA

2022-I017 Zaaknummer: Documentnummer: Onderwerp: Vergadering B&W: Raadsvergadering: Portefeuillehouder: Ambtenaar: Mailadres:

Z-22-096952 VB/Raad/22/01353 Motie B31 Emmastraat Ooij / Ambities woningbouw 5 april 2022 19 mei 2022 N.A.V. Verheul Huub Verouden H.Verouden@bergendal.nl

Aan de gemeenteraad, Kennisnemen van Motie B31 Emmastraat Ooij / Ambities woningbouw Waarom nu naar de raad? Op 20 mei 2021 heeft uw raad een motie aangenomen met als onderwerp “Ambities woningbouw”. Deze motie hoorde bij het raadsvoorstel B31 Intentieovereenkomst Ooijsesgraaf/Reomie te Ooij. Met deze motie heeft u het college verzocht om: 

met de raad in discussie te gaan over het (toekomstige) woningbouwprogramma, de juiste cijfers en in het bijzonder over hoe we in onze gemeente omgaan met zgn. “overprogrammatie”, ook richting nieuwe initiatieven/mogelijkheden;



het standpunt omtrent de Emmastraat te onderbouwen in een informatienota en aan te geven waar het college mogelijkheden ziet om beide plannen (Reomie en Emmastraat) te realiseren en wat daarvan de consequenties zijn;

De motie is geschreven naar aanleiding van een gezamenlijke brief d.d. 28 april 2021 van de Klokgroep en Oosterpoort. Zij geven aan circa 100 woningen te kunnen gaan bouwen op de weilanden aan de Emmastraat. Op 30 september 2021 is er reeds in uw raad een informatienota aan de orde geweest met betrekking tot een actualisatie van het woningbouwprogramma. Per kern is ingegaan op de woningbouwopgave en onze concrete planning. Een van de conclusies was, dat er geen behoefte is aan aanvullende woningbouwlocaties. In de toelichting is bij de kern Ooij opgemerkt dat voor de locatie Emmastraat een aparte raadsinformatienota aan uw raad wordt voorgelegd. Deze treft u hierbij aan. Samenvatting In de hierboven beschreven informatienota is voor Ooij de volgende conclusie opgenomen:

Zaaknummer: Documentnummer:

Zaaknummer Documentnummer

Pagina 1 van 5 REFNUMBER

Conclusie: voor de kern Ooij is sprake van overprogrammatie. Dat is niet erg, omdat we in andere kernen nabij Nijmegen (Beek, Berg en Dal) de aantallen niet kunnen halen. Er is voor de kern Ooij verder geen behoefte aan aanvullende initiatieven om te komen tot de beoogde woningbouwaantallen. Indien er wordt uitgegaan van het woningmarktonderzoek plus 30% planuitval, dan is er sprake van een overproductie van 121 woningen. Hierbij is er eveneens niet gerekend met het totale plan van Reomie, maar is uitgegaan van maximaal 180 woningen tot 2030. Indien de woningmarkt het toelaat, dan kan in dit plangebied de productie worden opgeschroefd met 40 woningen (en wellicht zelf nog meer). Het huidig ontwerpplan gaat uit van 220 woningen op de Reomie locatie. In de intentieovereenkomst is het maximum gesteld op 250 woningen. Brief Klokgroep / Oosterpoort Naar aanleiding van de brief is er nog gesproken met Klok en Oosterpoort. Klok gaf aan inhoudelijk niet goed op de hoogte te zijn geweest van de voortgang op de Reomie locatie. Dat de gemeente eerst Reomie wenst te ontwikkelen leek op begrip te kunnen rekenen. Oosterpoort is in gesprek met de ontwikkelaar van de Reomie locatie voor afname van 70 woningen. Daarmee wordt een grote bijdrage geleverd aan de sociale woningvoorraad in Ooij. Van beide partijen zijn geen aanvullende verzoeken of uitwerking van plannen ontvangen.

Ze hebben aangegeven de overwegingen van de raad af te wachten. De algemene conclusie van de actualisatie van de woningbouwplanning was, dat er geen sprake is van een woningbouwlocatietekort;  - Er zijn meer woningbouwlocaties dan voor het behalen van de kwantitatieve doelstelling noodzakelijk is. Om er zeker van te zijn dat we eerst de transformatielocaties gebruiken kiezen we er voor om niet te starten met nieuwe grote uitbreidingslocaties; - De totale lijst sluit aan bij de wens om in elke kern te bouwen, voegt veel toe voor eenpersoonshuishoudens (ouderen/jongeren) en kent een flinke toevoeging in het betaalbare segment; - We verwachten met de huidige lijst tot de beoogde doelstellingen omtrent betaalbaarheid te komen. De huidige situatie op de woningmarkt en de demografische ontwikkelingen bieden aanleiding om de vraag te stellen of de aantallen uit het woningmarktonderzoek voldoende zijn. Regionaal wordt er dit jaar (Q3/Q4) een nieuw onderzoek uitgevoerd. Mogelijk zijn de aantallen dan hoger. Ook dan is er geen aanleiding om aanvullende locaties (in het groen) te zoeken. Er zijn voldoende locaties in beeld mét een ruimtelijk vraagstuk die op korte termijn beschikbaar komen.

Het is niet erg dat deze locaties nu niet direct beschikbaar zijn, we werken nu (2022, jaar 2 van 10) reeds aan meer dan 1500 woningen en er komt weer ambtelijke capaciteit beschikbaar voor nieuwe verzoeken als een deel van deze plannen procedureel afgerond zijn. Inbreiden of uitbreiden Als het gaat om de keuze tussen inbreiding of uitbreiding, is gemotiveerd waarom we expliciet niet inzetten op uitbreidingslocaties. Er zijn genoeg locaties voor handen waarbij er sprake is

Zaaknummer: Documentnummer:

Zaaknummer Documentnummer

Pagina 2 van 5 REFNUMBER

van het opruimen van oude functies en/of waarbij er sprake is van een stedenbouwkundige verbetering. Dit, in plaats van het volbouwen van weilanden. Geheel in deze lijn heeft uw raad op 21 oktober 2021 ingestemd met de ontwerpprincipes (Deel 1) van de regionale Verstedelijkingsstrategie. Op pagina 31 van dit document is het volgende opgenomen: Dit principe sluit aan bij de door uw raad op vastgestelde ontwerpprincipes als het gaat om de verstedelijkingsstrategie (Deel 1, pagina 31): 1. Het werken met zones van verstedelijking We geven de voorkeur aan verdichting boven uitleglocaties. Hoe kleiner we de ‘footprint’ van de bebouwde omgeving kunnen maken, hoe meer ruimte er is voor die andere functies: recreatie, een natuurlijker watersysteem, ruimte voor agrariërs, mooi landschap, natuur, enzovoort. Maar, de bouwopgave is te groot om met alleen verdichting kunnen realiseren. Bij het ruimtelijk aanwijzen van geschikte uitleglocaties hanteren we een aantal principes: (hierna volgen ontwerpprincipes voor de situaties waarbij er wel moet worden uitgeweken naar uitbreiding, maar daar wordt pas aan toe gekomen indien er sprake is van een tekort aan ontwikkellocaties) Precedent De locatie Emmastraat staat niet op zich zelf. Er zijn meerdere aanvullende initiatieven bekend waarbij al dan niet weilanden worden omgezet naar woningbouw. Wij zijn hierin heel erg terughoudend.

Door nu een weiland te gaan bebouwen wordt er een precedent geschapen. Het valt niet goed te onderbouwen programmatisch bezien en is in strijd met ontwerpprincipes. Wat wordt de reactie richting andere initiatieven? Daarnaast zal ook de provincie afwijzend reageren op dit plan, want het voldoet niet aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Uitbreiding van kernen komt pas aan de orde als er in de kernen geen ruimte meer is. De provincie toetst hier op. Op basis van de gemeentelijke (en regionale) beleidskaders slaagt deze toets naar verwachting niet. Valkuil: focus verliezen We hebben nu al de gehele productie inclusief overcapaciteit tot 2030 in voorbereiding. Dat vergt het uiterste. Omdat er geen behoefte is aan aanvullende plannen, moeten we ons als gemeente hierdoor ook niet laten afleiden. De focus moet gericht zijn op datgene wat reeds onder handen is. Ruis over andere plannen leidt altijd tot vertraging. Indien uw raad aangeeft dat de gemeente veel meer zou moeten groeien, dan ontstaat er een andere opgave, die eerst in regionaal verband moet worden afgestemd. Dan gaat het niet alleen over aantallen, maar ook over bereikbaarheid. Of te wel, de afstemming binnen de regionale verstedelijkingsstrategie, aan de hand van de ontwerpprincipes.

Zaaknummer: Documentnummer:

Zaaknummer Documentnummer

Pagina 3 van 5 REFNUMBER

Beide plannen tegelijk oppakken In Ooij en omgeving staan 1148 woningen met ook nog eens bovengemiddeld veel huurwoningen. Indien beide plannen worden gecombineerd, dan gaat het om ruim 300 woningen: daarin schuilt een groot risico. Indien het economisch minder zal gaan, dan bestaat er de kans dat er een heel groot gebied half afgebouwd achterblijft met alle nare consequenties van dien. Ruim 300 woningen overstijgt de lokale vraag in zeer hoge mate, waardoor toekomstige kleinere plannen waarbij sprake is van een herstructurering niet (meer) kunnen plaats vinden. De kans bestaat dat het verlammend gaat werken op andere locaties. Snelheid Bij de raadsbehandeling van de intentieovereenkomst is er ingesproken over de Emmastraat locatie. Het beeld is gewekt dat er heel snel ontwikkeld kon gaan worden. Inmiddels is duidelijk dat de inspreker geen rechten (meer) heeft op deze locatie (althans niet sprak namens Klok dan wel Oosterpoort), er sprake is van bodemverontreiniging en dat omwonenden zich al hebben gemeld die bezwaren hebben tegen bebouwing van deze weilanden. Dit zijn aspecten die nu niet direct het standpunt onderbouwen van hoge snelheid. De ontwikkeling van de Reomie locatie gaat gestaag verder. De verwachting is dat rond de zomer het ontwerp bestemmingsplan ter visie kan worden gelegd.

Versnellen binnen de Reomie locatie In de intentieovereenkomst is opgenomen dat de ontwikkelaar tot 2030 180 woningen kan realiseren, en de rest daarna. Het huidige plan gaat uit van circa 220 woningen. Indien de vraag zo groot blijft, dan kan heel eenvoudig het aantal woningen worden vergroot tot 220. Dat heeft uiteraard de voorkeur van de ontwikkelaar, maar dat heeft ook de voorkeur van het college. Vanuit de toekomstige bewoners gedacht is het aan te bevelen om een wijk snel af te ronden waarna deze woonrijp gemaakt kan worden.

Samengevat zijn dit de redenen waarom ons college adviseert om de locatie Emmastraat niet op te pakken: - Geen behoefte kwantitatief gezien; - Precedent: de locatie onderscheid zich niet en provincie zal waarschijnlijk negatief adviseren; - Focus: het leidt de aandacht af van de Reomie-locatie; - Het is in strijd met ontwerpprincipe dat inbreiding c.q. herstructurering eerst aan de orde is (en er meer dan voldoende van deze locaties voor handen zijn); - Indien beide plannen tegelijk in de markt worden gezet worden grote risico’s genomen en wordt een hypotheek op de toekomst genomen; - Er zijn geen aanwijsbare redenen waarom de locatie Emmastraat heel snel ontwikkeld kan worden; - Binnen de Reomie-locatie kan er reeds versneld worden.

Zaaknummer: Documentnummer:

Zaaknummer Documentnummer

Pagina 4 van 5 REFNUMBER

Communicatie De uitkomst van de bespreking in uw raad zal worden meegedeeld aan Klok Groep, Oosterpoort en aan de (vertegenwoordiger van) de bewoners aan de Emmastraat.

Burgemeester en wethouders, De secretaris, E.W.J. van der Velde

De burgemeester, mr. M. Slinkman

Bijlagen digitaal ter inzage Brief Klokgroep/Oosterpoort Bijlage ter inzage griffier

Zaaknummer: Documentnummer:

Zaaknummer Documentnummer

Pagina 5 van 5 REFNUMBER