Zienswijzennota Aijenseweg 7 Bergen

Zienswijzennota Aijenseweg 7 Bergen

Inleiding Het ontwerpbestemmingsplan Aijenseweg 7 Bergen heeft van 21 december 2023 t/m 31 januari 2024 ter inzage gelegen. Dit bestemmingsplan regelt de omzetting van de agrarische bestemming naar een woonbestemming, waarbij er binnen de bestaande bebouwing 3 vakantiewoningen worden omgezet naar 3 (starters)woningen, de bedrijfswoning een reguliere woonbestemming krijgt en er in de bestaande bijgebouwen nog 2 (levensloopbestendige) woningen bij komen. De ligboxenstal van 500 m2 en een schuur van 45 m2 worden gesloopt. De agrarische bestemming wordt herzien naar een woonbestemming omringt door een tuin en voorzien van een landschappelijke inpassing. Rijkswaterstaat en Gedeputeerde Staten van de provincie Limburg hebben over dit plan een zienswijze ingediend. De reactie van Rijkswaterstaat is gedateerd op 23 januari 2024 en is binnengekomen op 24 januari 2024. Door de provincie is eerst een pro forma zienswijze ingediend per brief van 29 januari 2024, ingekomen op 31 januari 2024. Er is een termijn gesteld voor het indienen van een inhoudelijke aanvulling tot 1 maart 2024. De reactie van de provincie is gedateerd op 28 februari 2024 en ingekomen op 1 maart 2024. Ontvankelijkheid Beide zienswijzen zijn op tijd binnengekomen en zijn derhalve ontvankelijk.

Inhoud zienswijze Rijkswaterstaat (verder RWS) RWS geeft aan dat met de herziening van dit plan de oppervlakte van het schuurtje (45 m2) met de functie voederopslag wordt toegevoegd aan de woonbebouwing. Dit is echter in strijd met de regels van RWS. Het plangebied is gelegen in het rivierbed van de Maas. De Beleidslijn grote rivieren is ter plaatse van toepassing en werkt door in het ruimtelijk spoor in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en in het waterspoor in de Beleidslijn grote rivieren. Op grond van de bijbehorende kaarten is het plangebied gelegen in het stroomvoerend deel van het rivierbed/stroomvoerend regime. In de plantoelichting is aangegeven dat de functieverandering (grotendeels) plaatsvindt binnen de bestaande bebouwing. Op grond van de handreiking behorende bij de Beleidsregels grote rivieren mag bij sloop en vervanging echter geen functieverandering (van niet-wonen naar wonen) plaatsvinden. Dit betekent in onderhavig plan dat de oppervlakte van het schuurtje niet toegevoegd kan worden aan de woonbebouwing. Gemeentelijke reactie Het plangebied Aijenseweg 7 bestaat uit twee onderdelen. Op de onderstaande afbeelding rechts het deel met de bestaande bedrijfswoning en gebouwen waar binnen de nieuwe woningen worden gerealiseerd. Het linkse deel is de locatie waar de schuur staat waar RWS een zienswijze over heeft ingediend.

Het gaat om een schuur die gesloopt zal worden.

Zoals op de bovenstaande luchtfoto te zien is gaat het om een vrijstaande schuur die zo op het eerst oog geen verbinding heeft met de locatie Aijenseweg 7. De schuur ligt los van de overige bebouwing die zich concentreert rond de bedrijfswoning Aijenseweg 7. Het slopen van deze losstaande schuur zien we als een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Ook zien we dit als een positieve ontwikkeling binnen het stroomvoerend rivierbed. Het stroomvoerend en bergend vermogen van het gebied zal verbeteren door de sloop van deze schuur. Het gebied ligt overigens wel binnendijks en loopt dus niet onder bij hoog water. Er is gekozen voor het toevoegen van de oppervlakte van deze schuur aansluitend aan de woonbebouwing (woning 5). Met het realiseren van woningen binnen de bestaande bebouwing was er nog behoefte aan inpandige bergruimte en de gedachte was dat er met het slopen van de vrijstaande schuur nog ruimte zou ontstaan voor extra bebouwing.

Locatie extra bebouwing ten westen van woning 5

Uit de zienswijze van RWS blijkt nu dat deze ruimte er niet is en dat dit ook in strijd is met de Beleidsregels grote rivieren. Bij sloop en vervanging mag geen functieverandering (van niet-wonen naar wonen) plaatsvinden. Daar is nu wel sprake van. Dit betekent dat er op deze locatie geen mogelijkheid is om na sloop van de betreffende schuur deze ruimte toe te voegen aan de bestaande bebouwing om die te kunnen gebruiken als bergruimte. Het schrappen van deze mogelijkheid is echter geen belemmering voor een goede invulling van de woonbestemming op deze locatie. De bestaande bebouwing waar woning 5 in gerealiseerd zal worden is omvangrijk genoeg (ca 225 m2) en ook nog voorzien van een kap. Binnen deze oppervlakte is voldoende ruimte beschikbaar voor het realiseren van een (levensloopbestendige) woning met voldoende bergruimte. Het is dan ook mogelijk en niet bezwaarlijk om tegemoet te komen aan de zienswijze van RWS. Het plan zal hier dan ook op worden aangepast. Het bouwvlak op de verbeelding wordt verkleind en de toelichting wordt aangepast. Inhoud zienswijze Gedeputeerde Staten van de provincie Limburg (verder GS) Voorgeschiedenis In de zienswijze geeft GS aan dat het plan, zonder vooroverleg, als bedoeld in artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening is aangeboden. Dit overleg had volgens GS wel plaats moeten vinden.

Omdat er ook verder geen afstemming heeft plaatsgevonden ziet GS zich nu genoodzaakt om een zienswijze in te dienen. GS heeft het plan beoordeeld op de adequate doorwerking van de provinciale belangen en dat geeft aanleiding om een zienswijze in te dienen op de onderdelen Wonen/ recreatie en Ecologie Wonen/ recreatie Het omzetten van de bestaande bedrijfswoning naar een reguliere woning is volgens de Omgevingsvisie Limburg en de vigerende Omgevingsverordening Limburg in beginsel toegestaan. Met het voorstel om drie vakantiewoningen om te zetten naar drie reguliere woningen kan GS niet instemmen. Ook de realisatie van reguliere woningen op de betreffende locatie in het buitengebied achten GS niet aanvaardbaar. In de Omgevingsvisie Limburg is in Hoofdstuk 3 inzake de Limburgse principes een algemene zonering opgenomen dat in het kader van het principe "meer stad, meer land". Nieuwe stedelijke ontwikkelingen horen in principe thuis in bestaand bebouwd gebied.

In Hoofdstuk 5.3 "Waar kiezen wij voor?" is dit eveneens opgenomen. Voorliggend plan verdraagt zich niet met dit uitgangspunt. Om diezelfde reden vindt GS het voornemen om een vrijstaande woning en een levensloopbestendige woning te realiseren binnen de bestaande schuren niet passend binnen het provinciaal beleid. Ecologie Verder wil GS nog het volgende meegeven voor het geval er aanpassingen aan de bestaande bebouwing plaatsvinden in het kader van het omzetten van de bestaande bedrijfswoning naar een reguliere woning. Het is aan de gemeenteraad om in redelijkheid een afweging te maken of de soortenbescherming op voorhand de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat. Als op voorhand in redelijkheid moet worden vastgesteld dat er geen omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit kan worden verleend, dan kan het bestemmingsplan niet worden vastgesteld. GS verzoekt ons om bij de planvaststelling van dit plan rekening te houden met deze zienswijze. Afstemming zienswijze Naar aanleiding van deze inhoudelijk summiere reactie heeft er ambtelijk nog nadere afstemming plaats gevonden over de inhoud van deze zienswijze. Tevens is er een memo met onze reactie op de zienswijze en aanvullende onderbouwing aangeleverd. Deze is toegevoegd in als bijlage. Gemeentelijke reactie De zienswijze van GS heeft betrekking op vier onderdelen: ❖ ❖ ❖ ❖

Voorgeschiedenis Wonen/ recreatie Ecologie Waterveiligheid/ overstromingskansgebied

❖ Voorgeschiedenis Het plan is in tegenstelling tot wat GS aangeeft wel voorgelegd aan de provincie. Inderdaad niet via de officiële route, maar wel conform werkafspraak met de provinciale rayonplanoloog. Het conceptplan is op 10 oktober 2023 ambtelijk gedeeld met de rayonplanoloog. Hierop is echter nooit een reactie ontvangen. Er is destijds vanuit gegaan dat het plan ambtelijk akkoord was. ❖ Wonen/ recreatie Uit de zienswijze van GS blijkt allereerst dat het omzetten van de bestaande bedrijfswoning naar een reguliere woning volgens de Omgevingsvisie Limburg en de Omgevingsverordening Limburg in beginsel is toegestaan. Het omzetten van de agrarische bedrijfswoning Aijenseweg 7 naar een reguliere woning staat dan ook niet ter discussie. Het is dan ook niet nodig hier nader op in te gaan. Omzetten recreatiewoningen naar reguliere woningen GS heeft problemen met het omzetten van drie vakantiewoningen naar drie reguliere woningen. Daarbij wordt niet specifiek gemotiveerd waarom dat precies het geval is. Hoewel er in de zienswijze over dit onderdeel niet specifiek wordt verwezen naar een artikel uit de provinciale Omgevingsverordening gaan we er toch vanuit dat GS erop doelt dat er strijdigheid is met deze verordening.

In paragraaf 2.5 van de Omgevingsverordening 2014 ‘Bewoning van recreatieverblijven’ bevat artikel 2.5.1 een verbod tot het wijzigen van de bestemming. Volgens dit artikel is het niet toegestaan om de bestemming van recreatieverblijven te wijzigen naar een bestemming die wonen mogelijk maakt. In de toelichting van paragraaf 2.5 wordt gemotiveerd waarom dit het geval is. Belangrijke reden is het tegengaan van permanente bewoning op recreatieterreinen. Als een deel van de recreatieverblijven op een recreatieterrein wordt gebruikt voor wonen of wanneer er een omvorming naar wonen plaatsvindt, leidt dat tot ongewenste toevoegingen aan de woningmarkt. Verder heeft dat tot gevolg dat er weer nieuwe recreatieverblijven bij zullen komen en leidt het tot ongewenste verstening van het buitengebied. Dit is beleid waar we als gemeente Bergen achter staan. Ook wij werken niet mee aan de omzetting van recreatiewoningen op recreatieterreinen. Ons Omgevingsplan (geldende bestemmingsplannen) laat dit niet toe. Daarnaast hanteren we in onze Omgevingsvisie Bergen 2030 een zoneringsbeleid, waarbij voor recreatiewoningen is aangegeven dat die worden geconcentreerd binnen het gebied Maaspark Well. Het wegbestemmen van de recreatiewoningen binnen het plan Aijenseweg 7 past binnen het gemeentelijk beleid. Bij de Aijenseweg 7 is geen sprake van recreatiewoningen op een recreatieterrein.

Het betreft geen grootschalige omvorming van een recreatieterrein zoals artikel 2.5.1 tegen wil gaan. Het gaat enkel om 3 recreatiewoningen die hier als nevenactiviteit bij een agrarisch bedrijf in het verleden zijn opgericht en vergund. In hoofdzaak betreft het in dit geval het omvormen van een agrarische bestemming naar een woonfunctie. Er is dus geen sprake van het omzetten van een recreatieve bestemming, maar juist van een zorgvuldig ruimtegebruik middels hergebruik en afname van bestaande bebouwing. Er is ook geen sprake van ongewenste extra verstening van het buitengebied, maar juist sloop en dus afname van bebouwing. Wat ons betreft is dit een uitstekende locatie om hier de vakantiewoningen om te zetten naar reguliere woningen en zo te voorzien in de vraag naar (starters)woningen. Gezien het bovenstaande hebben wij voldoende gemotiveerd waarom op deze locatie het mogelijk is medewerking te verlenen aan de herbestemming van de aanwezige vakantiewoningen. De uitgangspunten van de provinciale omgevingsvisie en -verordening worden hiermee geen geweld aangedaan. Toevoegen woningen in het buitengebied Verder geeft GS in de zienswijze aan dat de realisatie van reguliere woningen op deze locatie in het buitengebied niet aanvaardbaar is.

Dit is volgens GS in strijd met het principe “meer stad, meer land” uit Hoofdstuk 3 van de Omgevingsvisie Limburg Hoofdstuk 5.3 “Waar kiezen wij voor”, waarin dit eveneens is opgenomen. Om deze reden vindt GS het realiseren van een vrijstaande woning binnen de bestaande bebouwing ook niet passend binnen het provinciaal beleid. Ook hierbij is geen nadere inhoudelijke motivering aanwezig. Belangrijkste bezwaar van GS tegen dit plan is gelegen in het feit dat het gaat om het toevoegen van woningen in het buitengebied. Voorop staat dat het binnen onze gemeente ook niet gebruikelijk is dat we woningen toevoegen in het buitengebied. Veel verzoeken hiertoe worden aan de voorkant al afgewezen en bereiken dan ook niet de fase van een daadwerkelijk plan. Voor deze unieke locatie is echter, na afweging van alle

belangen die hier meespelen, de keuze gemaakt om maatwerk te leveren en na sloop van bebouwing mee te gaan in de wens om hier enkele woningen binnen de bestaande bebouwing mogelijk te maken waarbij de agrarische bestemming duurzaam komt te vervallen door een herziening van het bestemmingsplan. Het plan past binnen onze Omgevingsvisie Bergen 2030. Dit is verder uitgewerkt in de bijgevoegde memo “Reactie zienswijze en aanvullende motivatie bestemmingsplan Aijenseweg 7 te Aijen (Bergen) van 28 maart 2024 (verder memo). De situatie aan de Aijenseweg betreft een zeer kleinschalig initiatief waarbij er 5 woningen aan de totale woningvoorraad van Bergen worden toegevoegd. Hiermee creëren we een unieke woonlocatie passend binnen ons woningbouwprogramma. De locatie ligt in het Maasdal en beschikt over een nieuwe dijk. Er zijn echter geen uitbreidingsmogelijkheden meer voor de kern Aijen. Op deze locatie doet zich nu de kans voor om binnen de mogelijkheden die RWS biedt een agrarisch erf te transformeren en te voorzien in een woonbehoefte. Gezien de unieke ligging en kenmerken zijn er geen zorgen over dat dit een precedent zou kunnen vormen voor andere locaties binnen onze gemeente. Centraal binnen het gemeentelijk beleid staat het toevoegen van ruimtelijke kwaliteit in de vorm van landschappelijke inpassing en/of sloop.

Op deze locatie wordt gesloopt en treedt middels een goede landschappelijke inpassing een landschappelijke kwaliteitsverbetering op. Dit sluit aan bij het Landschapsplan Bergen 2013. De Aijensweg 7 is een bijzondere locatie met een beschermd gemeentelijke monument (de bestaande bedrijfswoning) uit 1746. Daarbij maakt deze woning maakt deel uit van een historisch bebouwingscluster bestaande uit Klein Vorsthoff en Groot Vorsthoff. In ons landschapsplan heeft deze locatie een aparte aanduiding gekregen. Het betreft een boerderij/hoeve van voor 1810 met een erf opgenomen als voorbeeld. Het belang en behoud van dit erf wordt hierdoor verder onderschreven. De landschappelijk inpassing die bij dit plan hoort zorgt ervoor dat de beoogde kwaliteit van deze locatie wordt versterkt en op lange termijn kan worden behouden. We willen nogmaals benadrukken dat wij kansen zien voor het creëren van een unieke woonlocatie dicht bij de kern Aijen, waar de mogelijkheden om te bouwen door de ligging ten opzichte van de Maas zeer beperkt zijn en zien we kansen voor een flinke reductie van de bebouwing, vermindering van de stikstofuitstoot met een positieve invloed op de gezondheid, het verbeteren van de biodiversiteit en het duurzaam gebruik van een deel van de bebouwing.

Dit plan levert een positieve bijdrage aan het realiseren van de ambities uit onze Omgevingsvisie Bergen 2030 (zie ook verdere uitwerking in de memo). Belangrijkste conclusie over deze locatie is dat we vanuit ons eigen gemeentelijk beleid deze ontwikkeling zien als een goede ontwikkeling binnen onze eigen gemeente/gemeenschap. Ons inziens zijn er voldoende aanknopingspunten aanwezig om een positieve insteek te kiezen voor dit plan. Het is naar onze mening niet noodzakelijk dat de Omgevingsvisie Limburg hier zeer strikt wordt geïnterpreteerd. Er staat onder andere in Hoofdstuk 3 paragraaf 3.1 dat in het kader van het principe “meer stad, meer land” nieuwe stedelijke ontwikkelingen in principe thuishoren in bestaand bebouwd gebied. Deze formulering laat, uiteraard mits goed onderbouwd, ruimte om maatwerk te leveren. Bij de herontwikkeling van de locatie Aijenseweg 7 hebben wij gebruik gemaakt van deze mogelijkheid tot maatwerk. Dit hebben wij inmiddels nader gemotiveerd in de toelichting van het plan. Op deze unieke

locatie van een historisch bebouwingscluster is nu een kans om de bebouwing te reduceren, de overgebleven bebouwing een goede toekomstbestendige functie te geven, een gemeentelijk monument duurzaam te behouden en ook landschappelijk meerwaarde te geven door een goede landschappelijke inpassing met meerwaarde voor de biodiversiteit. Er is geen sprake van extra verstening, want de woningen worden gerealiseerd binnen de bestaande bebouwing en we creëren een bijzonder woonmilieu met een combinatie van levensloopbestendige en starterswoningen op deze karakteristieke locatie dicht bij de kern Aijen. Hier ontstaat, met name door de combinatie met de kleinere (starters) woningen, een bijzonder woonmilieu. We gaan op deze locatie zorgvuldig om met de bestaande ruimte en versterken met dit plan de bestaande bebouwing. Over de meerwaarde van dit plan zijn we in gesprek gegaan met de provincie. In diverse ambtelijke en bestuurlijke overleggen met de provincie is geprobeerd om nader tot elkaar te komen en een oplossing te bedenken. Ook heeft er op 7 mei 2025 door Gedeputeerde Theuns nog een locatiebezoek plaats gevonden. De initiatiefnemers hebben ook aangegeven dat ze bereid zijn om mee te denken in het aanpassen van hun plannen. Dit alles heeft echter geen positief resultaat opgeleverd.

Er is tijdens de diverse overleggen geen enkele opening geboden om het plan, op een voor beide partijen aanvaardbare manier, aan te passen of om hier onder bepaalde voorwaarden tot een maatwerkoplossing te komen. We blijven ondanks dat dit plan toch zien als een goede ruimtelijke ontwikkeling voor deze locatie. In overleg met de initiatiefnemers is er dan ook voor gekozen om de procedure te vervolgen. ❖ Ecologie Uit ambtelijk overleg met de provincie is gebleken dat de achtergrond van de opmerking ten aanzien van het onderwerp Ecologie voortkomt uit inhoudelijke opmerkingen ten aanzien van de quickscan flora en fauna. -

-

De quickscan sluit het voorkomen van soorten al uit zonder nader onderzoek te hebben uitgevoerd, zoals bij huismus en steenuil is gedaan. Daarnaast is het potentieel voorkomen van te verwachten soorten zoals gierzwaluw of boerenzwaluw niet benoemd. De onderbouwing voor het uitsluiten van soorten zoals vleermuizen is aan de matige kant. Vleermuizen kunnen ook achter dakgoten en gevelbetimmering zitten. Als ergens een locatie vrij is van tocht, dan kan dat al leiden tot geschikt klimaat.

Deze opmerkingen zijn teruggelegd bij het bureau dat de quickscan heeft uitgevoerd. De quickscan is op onderdelen aangevuld. In bijlage VI bij het plan is het aangepaste rapport opgenomen (Exlan, d.d. 22 juli 2025, Nr E.00005214). De aanwezigheid van de gierzwaluw wordt op basis van het onderzoek uitgesloten. Voor de boerenzwaluw en de huiszwaluw zijn de aanwezige stallen niet geschikt. Sporen van deze dieren zijn op de locatie ook niet aangetroffen. Ook niet bij het woonhuis. Het plangebied is zeer nauwkeurig beoordeeld op de mogelijke waarde voor vleermuizen. De beschrijving van het onderzoek naar vleermuizen is aangescherpt. Er zijn geen sporen van vleermuizen aangetroffen. Op basis van deze quickscan kan in redelijkheid de afweging worden gemaakt dat de soortenbescherming op voorhand de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan niet in de weg staat. Dit staat de vaststelling van dit bestemmingsplan dan ook niet in de weg. De algemene zorgplicht blijft onverminderd van toepassing. ❖ Waterveiligheid / overstromingskansgebied

Ten aanzien van Waterveiligheid / overstromingskansgebied merkt de provincie “wellicht ten overvloede” nog op dat het plangebied is gelegen in ‘Overstromingskansgebied B’, met een gemiddelde overstromingskans van 1:10 per jaar als omgevingswaarde, dienen de initiatieven op deze locatie afgestemd te worden met het Waterschap Limburg en Rijkswaterstaat. Er is voor dit bestemmingsplan afgestemd met Rijkswaterstaat en Waterschap Limburg. Op een specifiek onderdeel is er door Rijkswaterstaat een zienswijze ingediend. Hierboven is al is aangegeven dat we tegemoetkomen aan deze zienswijze. Hier ligt dus verder geen belemmering voor dit plan. Conclusie Vanuit ons eigen beleid en hoe wij aankijken tegen de mogelijke invulling van deze unieke locatie zien wij voldoende aanleiding om het plan in zijn huidige vorm te handhaven en derhalve niet volledig gehoor te geven aan de zienswijze van GS. De zienswijze van GS geeft wel aanleiding om de quickscan flora en fauna aan te passen. De aangevulde versie van het rapport is als bijlage VI bij de stukken gevoegd. Daarnaast is de toelichting van het plan aangevuld ten aanzien van de provinciale belangen. Deze zijn duidelijker benoemd en er is duidelijker onderbouwd waarom we deze ontwikkeling zien als een ruimtelijk wenselijke ontwikkeling. De toelichting van het plan is hierop aangepast.

De zienswijze geeft verder voor de regels of verbeelding geen aanleiding tot een aanpassing van het plan.

Bijlagen: ♦ ♦ ♦ ♦

Zienswijze van RWS 23 januari 2024 (ingekomen op 24 januari 2024) Pro forma zienswijze van GS 29 januari 2024 (ingekomen op 31 januari 2024) Zienswijze van GS 28 februari 2024 (ingekomen op 1 maart) Memo Reactie zienswijze en aanvullende motivatie Aijenseweg 7 te Aijen (Bergen) 28 maart 2024