Zienswijze 5 (geanonimiseerd)

(geanonimise rd) AANTEKENEN

Gemeente Bergen (Lb) ta.v. de gemeenteraad Postbus

140

5854 ZJ

BERGEN

(geanonimiseerd) ienswijze tegen

31 januari 2024

Ontwerpbestemmingsplan “Kasteellaan Well” en zoals ter inzage t/m

Geachte leden van de raad, Namens

cliënten

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) wordt hierbij een zienswijze ingediend gericht tegen bovengenoemd ontwerp Cliënten zijn woonachtig direct tegen de projectlocatie aan

(geanonimiseerd)

(geanonimise rd)

(geanonimiseerd)

Zienswijze

De zienswijze luidt als volgt. 1

Cliënten hebben begrip voor de woningbouwopgave die ook bij uw gemeente voorligt maar hebben bezwaren van overwegende aard zoals deze thans wordt vormgegeven Z

Wat cliënten betreft is het participatietraject niet zorgvuldig doorlopen nu er alternatieven voor-

handen zijn die op voorhand minder bezwarend zijn voor omwonenden en stedenbouwkundig passend en waarbij de woningbouwopgave toch kan worden ingevuld.

Eén van de eerder besproken alternatieven kende alleen een uitdaging daar waar het gaat om parkeercapaciteit maar deze kan in optiek van cliënten potentieel gevonden richting de sportvelden. Een nadere uitwerking/ bespreking daarvan is evenwel niet aan bod gekomen doordat het participatietraject ook op dit onderdeel niet zorgvuldig is doorlopen. <

Het plan zoals dat nu in ontwerp voorligt kent aanzienlijke bouwhoogtes en bouwmassa's die

stedenbouwkundig niet passen binnen de gebiedskarakteristiek.

Zo gaat de bouwhoogte van het bouwvlak tegen de gezamenlijk erfgrens van 3 naar 10 meter en kennen drie andere bouwvlakken binnen het projectgebied zelf bouwhoogtes van 11 meter en goothoogtes van 8,5 meter.

(geanonimise rd)

(geanonimiseerd)

@

2000365 z005003 Enkelbestemming

Dubbelbestemming

In dat kader mag ook worden verwezen naar een stedenbouwkundige beoordeling van een eerder initiatief (zie productie 1) en waarbij onder meer werd overwogen dat er onvoldoende rekening is gehouden met de dorpse maat en schaal. Het voornoemde doet onverminderd opgeld voor voorliggend bouwplan althans een onderbouwing rechtens voor de stedenbouwkundige passendheid ontbreekt.

DN

buro

a BRUG

Betreft Inopdrachtvan

-

j

e

e

e

Stedenbouwkundig advies Kasteellaan 13-15, Well : gemeente Bergen (L}

Opgestelddoor _ - Jeroen Langbroek, stedenbouwkundige / ruimtelijk strateeg

Datum

7 maart 2023

Gebruikte documenten

(geanonimiseerd)

(geanonimiseerd)

Beoordeling initiatief

De sloop van de langgerekte bedrijfs-/detailnandeisgebouwen en het verwijderen van de verharding is ten behoeve van het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit een positieve ontwikkeling Echter de bouwmassa's en de bouwhoogten van de nieuwe woongebouwen worden op deze iocatie niet

passend geacht. In onvoldoende mate wordt rekening gehouden met de dorpse maaten schaal. In de onderbouwing wordt daarbij teruggegrepen en (geforceerd) gerefereerd naar 0.. het kasteel. Gepoogd wordt de hoge bebouwingsdichtheid te legitimeren door het realiseren van een verschil

tussen ‘oud’ en ‘nieuw’ en een schijnbare positionering van het plangebied in de stedenbouwkundige structuur van het centrum en het dorp, waarbij zelfs een relatie met de appartementen aan de Maas

niet wordt geschuwd. Waarom deze koppeling volgt echter niet uit de stedenbouwkundige analyse ‚en is ook niet passend in de dorpse karakteristieken. Met dît plan zou een woningdichtheid van maar

liefst 92 woningen per hectare (!} worden gerealiseerd, en dit is zelfs nog zonder de beoogde commerciële ruimte op de hoek van de Kasteellaan. Deze dichtheid heeft ook weersiag op de inrichting van de openbare ruimte. Een groot deel van het gebied moet worden ingezet voor het aanleggen van parkeerplaatsen, waarbij het nog de vraag is of aan de parkeernorm wordt voldaan.

4

Onverlet vorenstaande wordt de impact op het woon- en leefklimaat van cliënten in termen van 0.a. privacy van met name de woningen voorzien binnen onderstaand bouwvlak miskend.

Raampartijen, balkons etc op de toegestane hoogte geven een directe inkijk op het perceel en in de woning van cliënten. Een brede en zorgvuldige belangenafweging tegen de achtergrond van een goede ruimtelijke ordening ex artikel 3.1 Wro ontbreekt.

(geanonimiseerd)

(geanonimiseerd) PLEKINFO

@

2040327 3965721

m Enkelbestemming

e Dubbelbestemming LD

Bouwviak

1

Bouwaanduiding

1

Maatvoering

Maatvoering

5

In bijlage 2 bij de toelichting is een onderbouwing gegeven tegen de achtergrond van de ladder-

toets. Onder meer wordt het navolgende overwogen.

(geanonimise rd) 2.3.3

(geanonimiseerd)

Kwalitatieve behoefte

Kwalitatieve huishoudensontwikkeling

Naast de kwantitatieve behoefte. bepaalt ook de kwalitatieve behoefte de woning-

vraag. De kwalitatieve behoefte richt zich op doelgroepen, woningtypen, prijsklassen

‚en dergelijke. Dezehec….smkfllwtdwunmmmhmnúec…q…sa menstelling en leeftijd en resulteert in een bepaalde woonwens.

Indien gekeken wordt naar de huishoudensprognose per leeftijdsgroep in de data-

portal van de provincie Limburg, valt op dat het aantal inwoners binnen de Ieeftijds-

groep '75 jaar en ouder’ het sterkst toeneemt. Ook het aantal inwoners in de leeftijdsgroepen '60 tot 75 jaar’ en '30 tot 45 jaar' neemt tot de periode rond het jaar 2030 toe De leeftijdsgroep '45 tot 60 jaar' heeft daarentegen juist te maken met een bevolkingskrimp. Onderstaande grafiek geeft de huishoudenprognose weer per leeftijdsgroep in de gemeente Bergen (L} voor de periode 2020 — 2040.

Regionale Noord-Limburg woonvisie 2020-2024

n de regionale woonvisie is gekeken naar de verdeling in leeftijdscategorieën en specifieke huishoudenstypen op regionale schaal. Qua leeftijd valt op dat de groep huis‘houdens in de leeftijd onder de 20 jaar in de regio Noord-Limburg verwaarloosbaar klein is. De groep ouderen (65+) neemt vanaf 2020 tot en met 2050 toe met ruim 36%.

In dezetfde periode neemt het aantal huishoudens in de leeftijdsklasse 20 tot 65 jaar met zo'n 15% af. Indien gekeken wordt naar de huishoudenstypen blijkt dat de groep eenpersoonshuishoudens de enige groep is die nog groter zal worden in de toekomst_

De overige huishoudenstypen (‘paren met kinderen’, ‘paren zonder kinderen' en ‘een-

oudergezinnen') worden kleiner. Geconcludeerd wordt dus dat uitsluitend de groepen '65-plussers'en ‘eenpersoonshuishoudens' te maken gaan krijgen met een groei. Dit wordt ook bevestigd in onderstaande tabel. Deze conclusies sluiten aan bij de hierboven beschreven prognoses uit de provinciale dataportal voor de gemeente Bergen ).

(geanonimiseerd)

(geanonimiseerd) Condusie

Gelet op de kwalitatieve huishoudensontwikkeling, met bijbehorende woonwensen, kan gesteld worden dat het plan met de focus op levensloopbestendigheid en betaalbaarheid aansluit bij de demografische ontwikkelingen en wensen in de gemeente Bergen (L.). Het plan voorziet voor een fink dee! in Ievensloopbestendige woningen. Ook voorziet het voor een groot deel in appartementen voor startersen andere klei

nere huishoudensgroepen. Het woonprogramma bestaat voomamelijk uit betaalbare

appartementen. Een dergelijk programma in deze gemeente (en binnen de regio Noord-Limburg) is passend en wenselijk geacht, op basis van de ambities en doelstek

ling uit de Regionale woonvisie Noord-Limburg en de Woondeal Limburg. In deze be-

leidsdocumenten zijn betaalbaarheid en levensioopbestendigheid de belangrijkste pijlers. Doordat het plan voorziet in ruimte voor kleinere woonvormen (met studio's, eenkamerappartementen en tweekamerappartementen), voor zowel starters als seni-

oren, plus de mogelijkheid de woningen levensloopbestendig n te richten, maakt dat

deze ontwikkeling voorziet in een kwalitatieve behoefte van het marktgebied.

14

Conclusie

De beoogde woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte van het marktgebied. Gelet op de positieve huishoudensontwikkeling en het tekort aan woningen om aan de vraag te voldoen, maakt dat sprake is van een kwantitatieve behoefte. Daarnaast

wordt geanticipeerd op de demografische ontwikkeling binnen de gemeente Bergen (L en in bredere zin ook de regio Noord-Limburg, door onder andere in te zetten op betaalbare woningen voor verschillende doelgroepen. Een deel van de appartementen op de begane grond wordt Ievensloopbestendig ingericht om aan de groeiende vraag naar seniorenwoningen te kunnen voldoen.

Daarnaast is er ook aandacht voor star-

ters. door in kleine woonvormen te voorzien binnen de betaalbare sector. Daarmee

sluit de ontwikkeling aan bij het ruimtelijk beleid van de regio en gemeente. Gelet op voorgaande, wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling van het plangebied voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte binnen het marktgebied.

(geanonimise rd)

(geanonimiseerd)

Evident is dat met name een vraag vanuit de doelgroep 65+ aan de orde is en steeds meer zal zijn. Uit niets blijkt dat deze doelgroep geïnteresseerd is in het woningtype zoals dat in het ontwerp wordt beoogd. Sterker nog cliënten stellen zich op het standpunt dat het omgekeerde waar is en het bouwplan met name jongeren en arbeidsmigranten potentieel zal aanspreken en nu

Juist niet de doelgroep 65+. Dat deze doelgroep in algemene zin kleiner wil gaan wonen betekent uiteraard nog niet dat dit aansluit bij de opzet zoals in ontwerp voorligt Cliënten stellen zich op het standpunt dat de laddertoets derhalve rechtens niet adequaat is

doorlopen en de besluitvorming ook deswege als onzorgvuldig kwalificeert Verzoek

Het ontwerp is onzorgvuldig voorbereid en in strijd met het motiveringsbeginsel. Het ontwerp getuigt dan ook niet te strekken ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening ex artikel 3.1 Wro. Het is om vorenstaande redenen dat cliënt u verzoekt het besluit niet/niet ongewijzigd vast te stellen

In afwachting van de nota van zienswijze en nadere besluitvorming. Met vriendelijke groet,

(geanonimiseerd)

(geanonimise rd) Productie

1

5._""1 buro

N f ADVISEURS

Bezoekadres:

WAAL BRUG

VOOR

Betreft Inopdrachtvan

DE

Tetetoonnummer

Bankrekeningnummer IBAN

w

e

n

__

LEEFOMGEVING

: Stedenbouwkundig advies Kasteellaan 13-15, Well _ : gemeente Bergen (Li)

Opgestelddoor _ : Jeroen Langbroek, stedenbouwkundige / ruimtelijk strateeg Datum

:7 maart 2023

Gebruikte documenten

Het stedenbouwkundig advies is gebaseerd op de volgende, aangeleverde stukken: 1. Ontwikkelvisie Kasteellaan 13/15 d.d. april 2022

2. Checklist woningbouwontwikkeling d.d. juni 2022

Het onderhavige advies betreft een stedenbouwkundige reactie op de ontwikkelvisie met in acht name van de gemeentelijke checklist. Daarbij gaan we uit van het plangebied zoals dit in het verzoek is opgenomen. Dus deels gebruik makende van de percelen Kasteellaan 11A en 13. Gebruik en planologische situatie

Op de planlocatie aan de Kasteellaan staan een burgerwoning, een bedrijfswoning en detailhandel,

een langgerekt bedrijfs-/detailhandelsgebouwen met enkele bijgebouwen (voormalige supermarkt) en het deels bebouwde perceel met een aannemersbedrijf. Afgezien van het woonperceel is het plangebied vrijwel geheel verhard. Rondom de op het achterterrein gelegen parkeervoorziening zijn bomen en beplanting aanwezig. De kwaliteit laat echter soms te wensen over. Op dit achterterrein is tevens sprake van een nutsvoorziening van de KPN met ten noorden daarvan een karakteristiek

gebouw van de voormalige metaalslijperij. Direct achter het plangebied is het lokale sportpark gelegen met parkeervoorziening.

Vogelvluchtfoto plangebied (vanuit westelijke richting)

buro

W-23025 stedenbouwkundig advies Kasteellaan 13-15A, Well (Bergen)

maart 2023

se0 |

1

Straatbeeld ter plaatse van plangebied

Achterterrein met groen, KPN-gebouw en voormalige metaalslijperij

W-23025 stedenbouwkundig advies Kasteellaan 13-15A, Well (Bergen}

maart 2023

buro

Het plangebied is bestemd voor bedrijvigheid, detailhandel, groen, maatschappelijk functies, sport, verkeer en wonen met bouwvlakken ter plaatse van de bestaande bebouwing. Ter plaatse van de langgerekte bedrijfs-/detailhandelsgebouwen geldt een maximum bouwhoogte van 7,0 m en een maximale goothoogte van 3,5 m. Ter plaatse van de maatschappelijk bestemde voormalige metaalslijperij geldt een maximum bouwhoogte van 6,0 m en een maximum goothoogte van 4,0 m. Enkelbestemming

enkelbestemming

-

-

:-

Enkelbestemming Enkeldestemming

Enkelbestemming Enkelbestemming

Enkelbestemming

Planlocatie (rode contour) en uitsnede bestemminsplan Well (2013) Omgevingsvisie Bergen 2030

De gemeenteraad heeft op 23 april 2019 de Omgevingsvisie Bergen 2030 vastgesteld. Deze visie bepaalt in welke richting de gemeente zich wil ontwikkelen. De Omgevingsvisie biedt beperkte mogelijkheden voor het realiseren van (kleinschalige) ontwikkelingen (in het buitengebied), met name in de moza‘ekzone. Dit echter altijd op voorwaarde dat rode ontwikkelingen leiden tot aanvullende landschappelijke kwaliteiten.

De meeste voorzieningen binnen de gemeente Bergen zijn geconcentreerd in Nieuw Bergen. Daarnaast bieden Afferden, Siebengewald, Well en Wellerlooi voorzieningen op het gebied van ontmoeting, onderwijs, sport en in sommige gevallen zorg. Wat betreft voorzieningen worden Afferden, Nieuw Bergen, Siebengewald, Well en Welleriooi daarom gezien als de hoofdkernen binnen de gemeente en wordt ingestoken op het behoud en versterken van deze kernen als lokale centra voor voorzieningen en zorg.

Krimp of geen krimp, Bergen staat voor de opgave om het woningaanbod af te stemmen op de vraag. De woningbouwplannen die op dit moment in Bergen in de pijplijn zitten bestaan vooral uit eengezinswoningen en tweekappers. Tegelijkertijd is er steeds meer behoefte aan relatief kleine

woningen voor ouderen en jongeren. Dat kunnen zowel grondgebonden woningen als appartementen zijn.

2800 dnb

iesKasteean 3154 Wel(ergen)

maan 2023

dr

13

In het aangeleverde verzoek worden de langgerekte bedrijfsgebouwen, de maatschappelijk bestemde voormalige metaalslijperij en twee bijgebouwen gesloopt. Ook wordt de bestaande verharding rond de bedrijfsgebouwen verwijderd. De burgerwoning en de bedrijfswoning blijven behouden. Evenals de detailhandel aangrenzend aan de bedrijfswoning. Dit pand wordt wel aan de achterzijde ingekort.

De herontwikkeling van de planlocatie betreft de ontwikkeling van een hogere en nadrukkelijk vorm te geven bebouwing op de hoek aan de Kasteellaan, een slinger met woonbebouwing daarachter en een kleine woontoren op de hoek met de parkeerplaats en de sportvelden. De beoogde bebouwing biedt ruimte aan 60 wooneenheden.

De massa van het hoekgebouw omvat twee verdiepingen met kap. Op de hoek wordt een accent gezet met een extra bouwlaag en een geprononeerde dakvorm. De hoek omvat 11 appartementen (2

x 100-120 m? en 9 x 60-70 m?) en biedt mogelijkheden voor kleinschalige horeca, een praktijk of een kantoor. De slinger bestaat uit twee bouwlagen met een kap of een terugwijkend gelegen bovenverdieping. De slinger omvat 3 x 13 appartementen (60-85 m?). De kleine woontoren bestaat uit 4 verdiepingen op een verhoogde plint en biedt per versieping ruimte aan twee appartementen (100-110 m’). 2) 34

i s

4 lagen met een geprononceerde kap Uitwerking planvoornemen uit het ingediende verzoek

W-23025 stedenbouwkundig advies Kasteellaan 13-15A, Well(Bergen}

maart 2023

Analyse

Bij de ontwikkeling van Well hebben het kasteel, de Kasteellaan, de Papenbeekse straat, Moleneind en Sterrenbos een belangrijke rol gespeeld. Tot iets na de vorige eeuwwisseling bestond Well ‘enkel’ uit het kasteel en verspreid liggende (agrarissche bebouwing). Daarna is het dorp langs de voornoemde lijnen langzaamaan tot ontwikkeling gekomen, waarbij vervolgensde tussengelegen ruimtes bebouwd zijn geraakt. Met name langs de Kasteellaan is deze historische groei goed

zichtbaar. De laan heeft een breed straatprofiel, waar vroeger sprake is geweest van laanbeplanting. Nu resteert vooral deels nog een groenstrook en haagbeplanting. Bebouwing langs deze laan is gerealiseerd in verschillende perioden, waarbij sprake is van een mix aan functies en

bebouwingstypologieën. Bouwhoogten behouden daarbij de dorpse schaal en zijn 1 a 2 lagen met een kap. De woningen staan over het algemeen n een (vrijwel) gelijke rooilijn, zowel haaks als evenwijdig aan de straat en zijn georiënteerd op de openbare ruimte. Afwijkingen op deze karakteristieken zijn de historisch waardevolle hoeve (met stevige groene inplanting) direct ten zuiden van het plangebied en voorzieningengebouwen zoals het MFC en de basisschool. In het geheel genomen geeft dit een divers, dorps straatbeeld. Beoordeling initiatief

De sloop van de langgerekte bedrijfs-/detailhandelsgebouwen en het verwijderen van de verharding is ten behoeve van het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit een positieve ontwikkeling, Echter de ‘bouwmassa's en de bouwhoogten van de nieuwe woongebouwen worden op deze locatie niet passend geacht. In onvoldoende mate wordt rekening gehouden met de dorpse maat en schaal. In de onderbouwing wordt daarbij teruggegrepen en (geforceerd) gerefereerd naar 0.a. het kasteel Gepoogd wordt de hoge bebouwingsdichtheid te legitimeren door het realiseren van een verschil

tussen ‘oud’ en ‘nieuw’ en een schijnbare positionering van het plangebied in de stedenbouwkundige structuur van het centrum en het dorp, waarbij zelfs een relatie met de appartementen aan de Maas

niet wordt geschuwd. Waarom deze koppeling volgt echter niet uit de stedenbouwkundige analyse en is ook niet passend in de dorpse karakteristieken. Met dit plan zou een woningdichtheid van maar liefst 92 woningen per hectare (!) worden gerealiseerd, en dit is zelfs nog zonder de beoogde commerciële ruimte op de hoek van de Kasteellaan. Deze dichtheid heeft ook weerslag op de inrichting van de openbare ruimte. Een groot deel van het gebied moet worden ingezet voor het aanleggen van parkeerplaatsen, waarbij het nog de vraag is of aan de parkeernorm wordt voldaan.

23025 stegendouwkundi de Kastelaan 13-154, Wel Bergen)

maan 2023

l s ouro

Stedenbouwkundige schets

Als onderdeel van dit stedenbouwkundige advies is een verkavelingsschets opgesteld. Hierin zijn enkele stedenbouwkundige kaders gevisualiseerd die zouden moeten leiden tot een betere inpassing van een woningbouwontwikkeling. De stedenbouwkundige uitgangspunten zijn: *

Inopzet en programma dient een onderscheid gemaakt te worden tussen het perceeldeel aan de Kasteellaan en het perceeldeel in de 2e lijn (‘achterterrein’). Door elk deel een eigen karakter, typologie en oriëntatie te geven, wordt beter aangesloten bij de stedenbouwkundige karakteristieken en dorpse maat en schaal.

*

Naast uitgeefbare kavels moet ook voldoende ruimte zijn voor collectief / openbaar groen. De ontsluiting vindt plaats tegenover de Sint Vitusstraat. Daarmee wordt een verkeerskundige kruising gecreëerd, i het middels een groene inrichting tussen woonstraat en hoeve mogelijk om dit cultuurhistorisch waardevolle bebouwingscluster nog beter een zelfstandige positionering te geven. Tevens is het doorlussen van de ontsluiting voor het sportpark (en eventuele toekomstige herontwikkeling daarvan) mogelijk.

°

Uitgegaan dient te worden van een (veel) lagere bebouwingsdichtheid dan is voorgesteld in het verzoek. Het woningbouwprogramma bestaat uit woningen in verschillende woonvormen, woningtypen en eventueel prijsklassen. De nieuwe woningen hebben een beperkte bouwhoogte en de kapvormen domineren het beeld. Daarbij hebben de kappen een herkenbare hoek (geen schijnkappen).

° _ Het beeld van het nieuwe woongebied moet niet gedomineerd worden door geparkeerde auto's. parkeren vindt geconcentreerd plaats n enkele parkeerkoffers.

*

De herontwikkeling moet in maat en schaal aansluiten op de gebiedskenmerken. Dus een zelfstandig gebouw met eenvoudige vorm aan en georiënteerd op de Kasteellaan (haaks of evenwijdig aan de straat). De bebouwing kan bestaan uit appartementen met een maximale hoogte van 2 lagen met een kap.

*

De nieuwe woonbebouwing daarachter dient ondergeschikt te zijn aan de (hoofd)bebouwing aan de Kasteellaan. Hier is sprake van grondgebonden woningen met een maximale hoogte van 1 laag met een kap. In de voorbeeldverkaveling wordt uitgegaan van seniorenwoningen (referentie ‘Knarrenhof’). Deze woningen zijn in een halve hofvorm vormgegeven, waarbij de achtertuinen grenzen aan de achterzijden van aanliggende percelen. De bebouwing omsluit een collectieve

buitenruimte. Tussen bebouwing en deze groene ruimte is nog een private overgangsruimte mogelijk in de vorm van een terras of veranda.

°

Met deze opzet kan de voormalige metaalslijperij behouden blijven en zelfs een centrale, collectieve functie vervullen voor de nieuwe bewoners.

*

De vormgeving van de overgang van de bebouwing / uitgeefbare percelen naar de openbare buitenruimte is van belang

*

Bij de verdere planvorming zal ook nagegaan moeten worden wat de betekenis i van eventuele

hindercontouren (geluid, licht) vanuit het sportpark op de nieuwe woningen.

W 23025 stedenbauwkundig ds Kastelan 13154 WelBrgen)

maan 2023

buro

H

<

?

}

j

Sfeerbeelden architectuur Kasteellaan (links) en hof (rechts)

W-23025 stedenbouwkundig advies Kasteelaan 13-15A, Well (Bergen)

maart 2023

buro

WAAL

wál

7

PortE Po Pa

2RM02308589526jan2024 _ DAS

R

D-A-1

Aangetekend

Gemeente Bergen tav. de gemeenteraad

3SXCQU8102455

Postbus 140

TTT Postbus 140 5854ZJ

Naam: KBR Expl MI Sanders Nieuw Bergen Adres: Mosaique 8. 585:AZ Bergen LB

(geanonimiseerd)