Verslag omgevingsdialoog Westflank Well (geanonimiseerd) (1)

Verslag omgevingsdialoog

Woningbouw Westflank Well

gemeente

.

BE R GEN Limburg

Datum:

_

18

december

2023

Onderwerp:

Omgevingsdialoog

Locatie:

De

_

Aanwezig:

Buun,

Westflank Well

Well

zie presentielijst (bijlage 1)

Robert Keulards leidt de avond in en legt uit waar de omgevingsdialoog over gaat: een nieuwe woningbouwontwikkeling aan de Elsterendijk te Well. Hij stelt tevens zijn collega Erland Dohmen voor. Daarna begint Robert Keulards met de uitleg van het project: Na enkele jaren van krimp in de regio Noord-Limburg is er weer een sterke behoefte aan groei. Daarvoor zijn nieuwe woningen nodig. De raad heeft in 2020 besloten hier extra op in te zetten en wil voor 2026 in alle kernen woningbouwlocaties ontwikkelen. In totaal minimaal 400 bouwkavels. Voor Well is er nu voor circa 100 woningen plannen in procedure en de gemeente is nog bezig met nog eens circa 175 extra woningen.

Verder wil de gemeente ook dat woningen betaalbaar zijn en zorgt ervoor dat over de hele gemeente

2/3 van de woningen hierbinnen vallen. Ook voor deze locatie zal worden geprobeerd een groot deel van de woningen betaalbaarte houden. Aan de Elsterendijk ligt een agrarisch perceel dat voor deze groei is aangekocht door de gemeente. De gemeente wil op dit perceel maximaal 39 woningen realiseren. Er is nu een conceptverkaveling gemaakt van 35 woningen, die bestaat uit vrijstaande woningen, twee-onder-een-kappers en rijwoningen. De samenstelling en aantallen woningen zijn in dit stadium nog flexibel. De bedoeling is om zoveel mogelijk doelgroepen (starters of senioren) nu te helpen. Daarom wil de gemeente eerst ook inventariseren hoeveel geïnteresseerden er zijn voor de verschillende

woningtypes (rijwoning of levensloopbestendig). Naar aanleiding hiervan kan het plan / de verkaveling nog worden aangepast. Het plan is heel flexibel opgezet en blokken kunnen onderling uit worden geruild. De gemeente vindt het wel belangrijk dat de bestaande groenzone langs de Elsterendijk behouden blijft. Dat zie je ook terug in het plan. De zone wordt t.z.t. nog verder opgewaardeerd als het plan klaar is. Dit plan maakt onderdeel uit van een grotere ontwikkeling. Dit plan vormt namelijk een eerste fase van in totaal mogelijk drie fasen. De gemeente wil namelijk ook ten westen en zuiden van dit bestemmingsplan woningen bouwen. Daarom is de gemeente nu in overleg met de grondeigenaren van de betreffende gronden. Zodra er meer over deze ontwikkelingen bekend is, zal de gemeente dit ook weer

bekend

maken.

De gemeente wil echter daar niet op wachten en dat wat nu al kan worden gebouwd ook snel (laten) bouwen. Omdat het plan flexibel is en blokken kunnen worden uitgeruild is ook door het hele plan dezelfde maximale goothoogte van 7 meter en nokhoogte van 11 meter opgenomen. Dit plan voldoet

voor dit moment aan alle eisen, zoals voldoende parkeerplaatsen en afstanden tot de bestaande bedrijven. De gemeente is eigenaar van alle gronden en dus ook opdrachtgever voor de ontwikkeling van de woningen. Nu ligt het ontwerp bestemmingsplan ter inzage en de gemeente gaat in 2024 het plan verder uitwerken. Dan worden afspraken gemaakt met aannemers voor de aanleg van riolering en wegen en afspraken gemaakt met bouwpartijen over de eventuele projectmatige woningen. De hoop is dat ook echt in 2024 gestart kan worden met de bouw. Naar aanleiding van deze uitleg komen de volgende vragen en onderwerpen naar voren: Projectbouw

De vraag wordt gesteld of het gaat om projectbouw of dat men zichzelf kan inschrijven. Antwoord:

Er zijn een drietal vrije kavels, die worden door de gemeente zelf uitgegeven. Hoe de overige woningen worden uitgegeven is nog niet bekend of dat dat ook direct door de gemeente gebeurd of

via een projectontwikkelaar / aannemer.

Dit plan verkeert nog in een vroeg stadium en er wordt

afhankelijke van de wensen gekeken naar de mogelijkheden. Groene

buffer

Jaren geleden was door de gemeente beloofd dat de groene buffer (gelegen tussen de Vissert en Elsterendijk) gewaarborgd zou blijven. Door dit project en de daaropvolgende fasen komt deze groene buffer in gevaar. Antwoord:

De groene buffer maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan “Maaspark Well”. Het bestemmingsplan “Maaspark Well” wordt door dit bestemmingsplan ("Westflank Well”) niet aangetast. Natuurlijk kan het wel zo zijn dat door de jaren heen beleid verandert op basis van nieuwe inzichten. De gemeente zal daar dan op dat moment een afweging in moeten maken tussen alle belangen. Indien er ontwikkelingen zijn die gaan over de groene buffer, dan wordt u daarover weer ingelicht door berichten in de Maascourant, de gemeentelijk website of mogelijk weer een informatieavond.

Er bestaat op dit moment op sommige locaties ook een groene strook tussen bestaande woningen en het plangebied. Gaan deze verdwijnen? Als het groen binnen het plangebied ligt, en er op die locatie woningen worden gebouwd, bestaat er geen garantie meer dat deze behouden blijven. Ten aanzien van de nieuwe vrijstaande woningen bestaat echter wel een minimale afstand die moet worden gerespecteerd tot aan de perceelgrens. Vanaf deze

afstand mag niet meer

worden gebouwd.

Verkoop Hebben eigen inwoners voorrang bij de verkoop van de appartementen? Antwoor

Nee, dat kan de gemeente niet regelen, dat mag op dit moment wettelijk niet. Wel kijkt de gemeente of dat hier in de toekomst iets aan kan worden gedaan. In de tussentijd probeert de gemeente wel, om binnen de kaders van de wet,

de kring van kopers zo klein mogelijk te houden en zo toch

inwoners uit de gemeente Bergen een voorsprong te geven. Bedrijven

Ten zuiden van het plangebied liggen twee bedrijven, Er worden met betrekking tot deze bedrijven twee vragen gesteld. Kunnen deze bedrijven blijven voortbestaan in verband met de mogelijke hinder die zij zouden kunnen veroorzaken voor de toekomstige bewoners van het plangebied? Met de verkaveling is hier rekening mee gehouden en voldoende afstand gecreëerd tussen de bedrijven en de nieuwe woningen. Verder worden en in het gebied maatregelen getroffen om de mogelijke hinder van de bedrijven te beperken. Er wordt bijvoorbeeld een geluidswal van 3,5 meter geplaatst. Kunnen deze bedrijven blijven voortbestaan in verband met de aanleg van de toekomstige fasen? De bedrijven kunnen vooralsnog blijven bestaan omdat de onderlinge afstanden voldoende zijn. De gemeente is wel in overleg met deze bedrijven over mogelijke vervolgfasen. Er is voor nu nog geen tijdspad hiervoor bekend. Wat is de maximale bouwhoogte van de woningen? Alle woningen binnen het plangebied hebben dezelfde maximale afmetingen. De goothoogte is 7 meter en de nokhoogte 11 meter. De woningen kunnen, op grond van het huidige ontwerpbestemmingsplan, niet groter dan deze maten worden, maar kunnen wel kleiner worden dan deze maten.

Aanduidingen

bestemmingsplanverbeelding

Er wordt om verduidelijking van de bestemmingsplanverbeelding gevraagd. Het bestemmingsvlak i met een zwarte lijn met stippen aangegeven. Binnen het bouwvlak ligt het bouwvlak (zwarte lijn). Binnen het bestemmingsvlak is een gele kleur te zien. Deze gele kleur betekent de bestemming ‘Wonen'. Binnen deze bestemming mogen maximaal 39 woningen worden gebouwd. Er is gekozen voor een algemene aanduiding zodat de verkaveling op detailniveau nog kan worden aangepast. Het onderste deel van de bestemmingsplanverbeelding is gearceerd met ‘plusjes’. Deze aanduiding betekent dat er een archeologische waarde op dit deel van het plangebied rust. Dit houdt in dat er een bepaalde verwachting is dat hier archeologische vondsten kunnen worden

gedaan. De archeologische waarde voor dit gebied is laag ('Waarde - Archeologie 5"} en vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Parkeerdruk

De vraag wordt gesteld wat er wordt gedaan om te hoge parkeerdruk te voorkomen. Bij het maken van een bestemmingsplan zijn er parkeernormen waar de gemeente aan moet voldoen. De gemeente heeft dit jaar een nieuwe parkeernormennota vastgesteld. Alle plannen moeten aan deze norm voldoen om weer toekomstbestendig te zijn op gebied van parkeren. Dit bestemmingsplan voldoet ook aan deze normen. Een aantal woningen (bijv. vrijstaand en 2/1-kap) die in dit plangebied worden aangelegd, hebben gedeeltelijk parkeergelegenheid op eigen terrein. Daarnaast zullen openbare parkeerplaatsen worden aangelegd. De gemeente draagt er zorg voor dat deze parkeerplaatsen worden gerealiseerd en zorgt indien mogelijk ook nog voor een beetje marge. De parkeervakken worden zodanig aangelegd dat zij mooi inpassen in de wijk, zodat er genoeg ruimte overblijft voor groen en open plekken. Type woningen & animo Is bekend hoeveel woningzoekenden er zijn in de omgeving? Het is onbekend hoeveel woningzoekenden er precies zijn n de omgeving, maar de gemeente denkt er over na om dit van tevoren wel te inventariseren. Aan dit bestemmingsplan ligt wel een algemeen onderzoek ten grondslag, waarin wordt bevestigd dat er in het algemeen voldoende woningzoekenden in de omgeving zijn die binnen de gemeente Bergen, en meer precies de kern Well, een woning willen kopen.

Dit onderzoek kunt u vinden in de Toelichting bij dit plan. Hoe wordt bepaald welke woningen er worden gebouwd? Dit is deels afhankelijk van de vraag, maar het plan is flexibel en er kan worden geschoven met woningtypes. De gemeente is op de hoogte van algemene woningtrends. Daarom heeft zij een ontwerpbestemmingsplan ontwikkeld dat op die trends aansluit. Voordat het plan wordt gerealiseerd wordt er (naar verwachting) nog een vraag uitgezet naar welke type woningen de meeste vraag is. Op grond van die vraagstelling wordt gekeken waar animo voor is. Het is de bedoeling dat er verschillende typen woningen in het plangebied worden gerealiseerd, zodat er aan verschillende behoeften wordt voldaan. Het is in elk geval niet de bedoeling om hier een villawijk met alleen maar vrijstaande woningen te bouwen. Het plan moet bijdragen aan de huidige behoefte naar woningen. Verkaveling Waarom zijn de woningen op deze manier neergezet? s het mogelijk om de woningen een kwartsslag te draaien?

Er is voor deze indeling gekozen om een zo efficiënt mogelijke verkaveling te verkrijgen. Hierdoor is er meer uitgeefbare oppervlakte voor de woningen en is er minder aanleg van wegen nodig. Dat scheelt geld en dan kan de gemeente ook de grondprijs laag houden en de woningen betaalbaar. Grondprijzen Wat zijn de grondprijzen voor dit project? Voor dit project zijn de grondprijzen nog onbekend, maar de huidige grondprijzen op andere locaties liggen rond de € 190,-

per vierkante meter exclusief BTW.

Bodemonderzoek

Is er onderzoek gedaan naar de bodemverontreiniging? Ja er is een bodemonderzoek uitgevoerd. Dit is standaard, maar zeker omdat hier vroeger ook een tuinkas heeft gestaan. Het bodemonderzoek is uitgevoerd en er zijn geen bijzonderheden gevonden.

Andere projecten

binnen Well

Er wordt gevraagd naar de status van andere projecten binnen de kern Well en wanneer deze woningen op de markt komen. Hieronder volgt een overzicht. Moleneind 2a

Voor dit project is een paar weken geleden een omgevingsdialoog (informatieavond) gehouden.

Het plan heeft van 11 november t/m 22 december 2023 ter inzage gelegen en is ook op de website van www.ruimtelijkeplannen.nl te vinden via de optie ‘plannen zoeken’. Kasteellaan

Dit project wordt niet door de gemeente zelf ontwikkeld, maar door een projectontwikkelaar. Deze heeft een omgevingsdialoog gehouden met de direct omwonenden. Het plan ligt ter inzage van 21 december tot en met 31 januari 2024 en is ook op de website van www.ruimtelijkeplannen.nl te vinden via de optie ‘plannen zoeken’. Lammerskamp (fase ) De gemeente is met de ontwikkelaar van Lammerskamp in overleg. Wanneer hierover meer bekend is, wordt dit bekend gemaakt via de website van de gemeente en de Maascourant. De vraag wordt gesteld of aan de achterkant van Lammerskamp geparkeerd kan worden. Deze gronden zijn niet van de gemeente, maar van de ontwikkelaar. Het is dus vooral aan de ontwikkelaar om te bepalen wat er met deze gronden gaat gebeuren.

Snoeien

bomen

Vanuit het publiek wordt de vraag gesteld of de aanwezige groenzone aan de Elsterendijk gesnoeid kunnen

worden.

De vraag zal door worden gegeven aan de buitendienst om te kijken of dat kan.

Tijdsplanning Hoe ziet het vervolg er uit? Antwoor

Van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 loopt de huidige inzagetermijn. Dan kunt u zienswijzen indienen. In de publicatie kunt u zien hoe u zienswijzen kunt indienen. Die zienswijzen worden betrokken bij de vaststelling van het plan door de gemeenteraad. Als de gemeente het eens is met een zienswijze, neemt zij deze over en wordt het plan volgens de zienswijze aangepast. Is de gemeente het niet eens met een zienswijze, dan neemt ze deze niet over in het vast te stellen

bestemmingsplan, maar zal wel motiveren waarom zij dat niet doet. De vaststelling volgt waarschijnlijk in of na de zomer 2024. Indien u het niet eens bent met het vastgestelde bestemmingsplan, kunt u altijd nog beroep instellen

bij de bestuursrechter (Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State). Bij de vaststelling van het bestemmingsplan krijgt u uitleg hoe u beroep kan instellen. De beroepsprocedure kan tot wel 2 jaar in beslag nemen. Na een eventuele beroepszaak i het bestemmingsplan onherroepelijk en kan worden begonnen met de bouw van de appartementen. Na de beantwoording van de vragen sluiten Robert Keulards en Erland Dohmen de bijeenkomst af.

Bijlage 1 Presentielijst omgevingsdialoog Presentielijst omgevingsdialoog Westflank Well d.d. 18 december 2023.

(geanonimise rd)