Sterrenbos 1 Well ontwerp 1

Belangrijke uitgangspunten hierbij zijn:  er moeten maatregelen worden getroffen om vervuiling van hemelwater te voorkomen (geen toepassing van uitlogende bouwmaterialen);  afvoer en infiltratie gebeurt bij voorkeur bovengronds;  indien mogelijk worden de voorzieningen op particulier terrein gedimensioneerd op de verwerking van een bui van T=2 en met een berging van 20 mm;  de voorzieningen binnen het hele plangebied worden gedimensioneerd op een bui van T=10 met een berging van 35 mm;  de risico’s van een bui T=100 moeten in beeld worden gebracht en indien nodig dienen er aanvullende maatregelen worden getroffen;  als het echt niet mogelijk is om de volledige voorzieningen binnen het plangebied te realiseren, kan het college van Burgemeester en Wethouders hier ontheffing voor verlenen, wel moet de initiatiefnemer meebetalen aan compenserende voorzieningen buiten het plangebied. Voor situaties waarbij (via de infiltratievoorziening) direct of indirect wordt afgevoerd naar oppervlaktewater gelden naast de gemeentelijke uitgangspunten ook de op dat moment geldende eisen en uitgangspunten van het waterschap. Voor de nieuwbouw zal het uitgangspunt hydrologisch neutraal bouwen gehanteerd worden. Dit bekent onder andere geen tot minimale toename van verhard oppervlakte. Keur 2019 Per 1 april 2019 is er een nieuwe keur in werking getreden.

In de keur staan regels over wat er wel en niet mag in en rondom het water in Limburg. Voor de meest voorkomende vergunningplichtige activiteiten zijn er beleidsregels. In deze beleidsregels staat met welke criteria wij uw vergunningsaanvraag beoordelen.

4.8.2

Doorvertaling bestemmingsplan

In het plangebied zal de hoeveelheid verhard oppervlak ongeveer gelijk blijven aan de huidige situatie aangezien de nieuwe woning wordt gerealiseerd binnen de bestaande bebouwing. Wel ligt het voor de hand dat de initiatiefnemer een meer groene tuininrichting zal nastreven. Per saldo zal daarmee een beperkte afname van het verhard oppervlak in de vorm van terreinverharding plaatsvinden. Veiligheid In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen waterkeringen aanwezig. Hemelwater Volgens het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan Bergen (L) moet het hemelwater van nieuwbouwwoningen worden afgekoppeld van de riolering en op eigen terrein worden geïnfiltreerd in de bodem. Hiertoe dienen voorzieningen te worden aangebracht met voldoende capaciteit om het hemelwater van alle bebouwing en verharding in het plangebied te kunnen opvangen.

(ontwerp)

25

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well Volgens de indicatieve kaarten van het Waterschap Peel en Maasvallei is de doorlatendheid voor hemelwater ter plaatse zeer goed, met 1,5 tot 10,0 m per dag. Het hemelwater zal ter plaatse goed kunnen infiltreren. De voorliggende ontwikkeling voorziet in de mogelijkheid om het bestaande pand te transformeren naar woningbouw, dan wel het bestaande pand in de toekomst te slopen en één woning terug te bouwen (=herbouw). Op grond van het geldende bestemmingsplan 'Well' mag het bouwvlak - circa 80 % van het bouwperceel - volledig bebouwd worden, waardoor een groot deel van het plangebied verhard kan worden. In de toekomstige situatie mag het bebouwingspercentage van het bouwperceel (voor hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken) niet meer dan 60 % bedragen. In planologische zin zal de verharding in het plangebied dan ook afnemen. In de praktijk zal het percentage verharding naar verwachting gelijk blijven of licht afnemen. Watercompensatie wordt daarom niet nodig geacht. Afvalwater De riolering voor het afvalwater wordt aangesloten op het bestaande gemeentelijke rioleringssysteem. Grondwater Zoals het geldende bestemmingsplan 'Well' en de Omgevingsverordening Limburg aantonen, ligt het plangebied niet in een grondwaterbeschermings- en/of grondwaterwingebied. De grondwaterstand bevindt zich op circa 1,2 m onder het maaiveld.

Oppervlaktewater In de nabije omgeving van het plangebied is geen oppervlaktewater te gelegen. Uitlogende materialen Indien in de toekomst ooit wordt gekozen voor nieuwbouw, dan zal het gebruik van uitlogende materialen als zink, koper en lood worden voorkomen. Het aspect 'waterhuishouding' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. Aangezien de toename van bebouwing en verharding kleiner is dan 2.000 m², er is naar verwachting zelfs sprake van een lichte afname, is vooroverleg met het waterschap niet noodzakelijk.

4.9

Ecologie

4.9.1

Regelgeving

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) in werking getreden. De Wnb kent drie algemene beschermingsregimes waarin de voorschriften van de Vogelrichtlijn, Habitatrichtlijn en twee verdragen (Bern en Bonn) zijn geïmplementeerd en waarin aanvullende voorschriften zijn gesteld voor de dier- en plantensoorten die niet onder die specifieke voorschriften vallen, maar wel bescherming behoeven. In hoofdstuk 3 van de Wnb zijn de beschermingsregimes in drie aparte paragrafen neergelegd. Per beschermingsregime is bepaald welke verboden er gelden en onder welke voorwaarden ontheffing of vrijstelling kan worden verleend door het bevoegd gezag. Het gaat om de volgende beschermingsregimes: 1. Vogels (paragraaf 3.1): alle vogels in de zin van de Vogelrichtlijn; 2. Dieren en planten (paragraaf 3.2): alle dieren en planten, genoemd in de bijlagen bij de Habitatrichtlijn en de verdragen van Bern en Bonn; 3. Overige soorten (paragraaf 3.3): soorten genoemd in de bijlage bij de Wnb, die niet onder de reikwijdte van paragraaf 3.2 vallen. De verboden en afwijkingsmogelijkheden die zijn opgenomen in de paragrafen 3.1 en 3.2, zijn direct overgenomen uit de genoemde richtlijnen en verdragen. Deze bepalingen zijn dus ook uitsluitend van toepassing op de soorten waarvoor dit onmiddellijk voortvloeit uit deze richtlijnen en verdragen.

De bepalingen in paragraaf 3.3 zien op de “overige soorten” die zijn genoemd in de bijlagen A en B bij de Wnb. Laatstgenoemde groep is te vergelijken met de Tabel 2-soorten uit de Flora- en faunawet.

26

(ontwerp)

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well

Verbodsbepalingen Wet natuurbescherming De Wnb brengt voor de bescherming van soorten in ieder geval de volgende drie voor de praktijk belangrijke wijzigingen met zich: 1. Allereerst is onder de Wnb niet langer de minister van Economische Zaken, maar zijn Gedeputeerde Staten van de provincies het bevoegd gezag voor het verlenen van ontheffingen. 2. Ten tweede kunnen de in de praktijk gehanteerde “tabelsoorten” niet langer gebruikt worden. In plaats daarvan wordt met de nieuwe indeling van de Wnb gewerkt. 3. Tot derde is de inhoud van de verboden en de ontheffingsgrondslagen gewijzigd. In de Wet natuurbescherming zijn de bevoegdheden van het rijk (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO)) aan de provincies overgedragen. Zij maken dan de afwegingen voor de vergunningen en ontheffingen. De beschermde status van soorten kan per provincie verschillen. Provincies hebben de bevoegdheid om bij provinciale verordening vrijstelling te verlenen voor nationaal beschermde soorten. Er is dan geen ontheffing nodig voor werkzaamheden. Onder de Wet natuurbescherming geldt een zorgplicht voor alle in het wild levende dieren. De zorgplicht houdt in dat werkzaamheden, die nadelig kunnen zijn voor dieren en planten, in redelijkheid zo veel mogelijk worden nagelaten of maatregelen genomen om onnodige schade aan dieren en planten te voorkomen.

4.9.2

Doorvertaling bestemmingsplan

Quickscan flora en fauna Soortenbescherming In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. De resultaten zijn samengevat in onderstaande tabel, de volledige rapportage is als bijlage 2 bij de toelichting opgenomen.

(ontwerp)

27

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well

Tabel 4.4: Overzicht geschiktheid onderzoekslocatie voor soortgroepen en te nemen vervolgstappen Op basis van onderhavige quickscan flora en fauna dient voor uitvoering van de plannen middels aanvullend onderzoek duidelijkheid te worden verkregen omtrent de aan- of afwezigheid van een aantal vleermuissoorten, te weten de gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, laatvlieger, franjestaart, bosvleermuis, meervleermuis en gewone grootoorvleermuis. Tevens dient er aanvullend onderzoek gedaan te worden naar de aan- of afwezigheid van nesten van huismussen en/of gierzwaluwen. Op basis van de nader te verkrijgen informatie kan worden bepaald of verstoring/overtreding door de ingrepen ten aanzien van deze soorten aan de orde is. Ten aanzien van algemene broedvogels kunnen overtredingen worden voorkomen door rekening te houden met het broedseizoen. Vervolgonderzoek wordt de komende tijd opgestart. Voor beschermde soorten behorend tot de overige soortgroepen zijn overtredingen ten aanzien van de Wet natuurbescherming wegens het ontbreken van geschikt habitat, het ontbreken van sporen en/of vanwege een vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkeling niet aan de orde. Wel dient rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht. Gebiedsbescherming Het plangebied heeft geen status in het kader van de Wet natuurbescherming (Natura 2000-gebied (Vogel- of Habitatrichtlijngebieden)).

Wel is direct ten noordoosten van het plangebied het Natura 2000-gebied 'Maasduinen' gelegen, op circa 75 m van het plangebied. Gezien de kleinschaligheid van de ingreep (functieverandering bestaande bebouwing in combinatie met een interne verbouwing) doet het voornemen geen afbreuk aan de instandhoudingsdoelen van het Natura 2000-gebied. Er is daarom geen stikstofdepositieonderzoek noodzakelijk. Bovendien zal het aantal verkeersbewegingen als gevolg van voorliggende ontwikkeling behoorlijk afnemen ten opzichte van de huidige situatie (zie paragraaf 4.1 Verkeer & parkeren). Een vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming is derhalve niet nodig.

28

(ontwerp)

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well Het plangebied maakt geen onderdeel uit van het NatuurNetwerk Nederland (NNN). Wel zijn enkele gebieden in de omgeving van het plangebied aangemerkt als NNN. Het voornemen heeft door zijn locatie, aard en omvang geen negatieve invloed op de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN. Vanuit het provinciale natuurbeleid is er daarom geen bezwaar tegen de voorgenomen ingreep. Een nadere beoordeling is niet nodig. Conclusie quickscan Er is aanvullend onderzoek noodzakelijk naar vleermuizen, huismussen en gierzwaluwen in het plangebied. Nader onderzoek natuur - vleermuizen, huismussen en gierzwaluwen Conclusie nader onderzoek Vanwege de resultaten uit de quickscan is er een nader onderzoek uitgevoerd naar vleermuizen, huismussen en gierzwaluwen. De rapportage is als bijlage 3 bij de toelichting opgenomen. Middels het seizoensbrede onderzoek is een goed beeld ontstaan over de aan- of afwezigheid van verblijfplaatsen van de huismus, de gierzwaluw en vleermuizen. Nesten van de huismus en de gierzwaluw zijn niet aangetroffen in het plangebied zelf. Beide soorten komen in de omgeving voor, waarvan de huismus vrij prominent (nesten) in de bebouwing ten zuiden en zuidwesten westen van het plangebied. Effecten op aanwezige huismussen worden niet verwacht, daar geen interesse werd getoond voor het plangebied.

Ten noordwesten van het plangebied is een belangrijke vliegroute vastgesteld van de laatvlieger. De plannen hebben in principe geen invloed op deze functie, doordat wordt gebouwd op een reeds bebouwde locatie. Tijdens de realisatiefase dient men in het voorjaar (tussen mei en eind juli) lichtuitstraling naar het noordwesten toe te voorkomen en de bouwplaats niet onnodig te verlichten, zodat de vliegroute voldoende donker blijft. Deze maatregel dient te worden geborgd tijdens de uitvoer. Het advies uit de quickscan (zorgplichtmaatregelen) inzake broedende vogels en flora en fauna in zijn algemeenheid (zorgvuldig handelen) blijft van toepassing op de ingrepen. Het aspect 'ecologie' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.10

Archeologie & cultuurhistorie

4.10.1 Regelgeving In artikel 3.1.6 lid 5 van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat in de toelichting van een ruimtelijk plan ten minste een beschrijving wordt opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Met deze wetswijziging wordt de huidige Monumentenwet 1988 opgesplitst: een gedeelte (dat ziet op de fysieke leefomgeving) zal opgaan in de Omgevingswet, het overige gedeelte is opgenomen in de nieuwe Erfgoedwet. Daarbij is voorzien in overgangsrecht. De bedoeling is dat in de Erfgoedwet een betere integratie met verschillende soorten erfgoed komt. Daarnaast worden de procedures uniformer en daarmee overzichtelijker. Onderdelen van de Monumentenwet 1988 met betrekking tot de fysieke leefomgeving, worden opgenomen in de Omgevingswet. De aanwijzing van ruimtelijk cultureel erfgoed - beschermde stadsen dorpsgezichten en cultuurlandschappen - en omgang met het cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving, komen in de Omgevingswet terecht en zijn dus niet in de Erfgoedwet geregeld. Hierbij wordt wel als vuistregel gehanteerd: omgang met het erfgoed in de Omgevingswet, duiding van het erfgoed in de Erfgoedwet.

Het Besluit ruimtelijke ordening en de Erfgoedwet schrijven niet voor in welke mate met archeologie rekening moet worden gehouden. De gemeente heeft wat dit betreft beleidsvrijheid en kan het archeologische belang afwegen ten opzichte van andere belangen, de belangen van de burger en van de gemeente.

(ontwerp)

29

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well 4.10.2 Doorvertaling bestemmingsplan Archeologie In november 2012 heeft de gemeente Bergen de ‘Nota Archeologiebeleid Bergen’ met bijbehorende archeologische beleidsadvieskaart vastgesteld. Op de archeologische beleidsadvieskaart is het grondgebied van de gemeente ingedeeld in zeven categorieën waarbij voor iedere categorie een afzonderlijk beleidsadvies geldt. Voor de categorieën gelden verschillende ondergrenzen voor het verplicht stellen van archeologisch onderzoek bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Uitsnede archeologische beleidsadvieskaart gemeente Bergen met globale aanduiding plangebied (rode omkadering) Uit de gemeentelijke archeologische beleidskaart blijkt dat het voorliggende plangebied is aangemerkt als categorie 3. Dit betreft gebieden van hoge archeologische waarde, waaronder AMK-terreinen van (hoge) archeologische waarde en de historische kernen van dorpen en gehuchten; Dat betekent dat voor ontwikkelingen die dieper reiken dan 0,4 m en een groter oppervlak beslaan dan 250 m 2, archeologisch onderzoek benodigd is. De verantwoordelijkheid voor een groot deel van het archeologisch erfgoed ligt bij de gemeenten. De provincie beperkt haar betrokkenheid tot archeologische waarden die van provinciaal belang worden geacht. Daartoe zijn een aantal archeologische aandachtsgebieden aangewezen, representatieve en relatief gave delen van de verschillende Limburgse cultuurlandschappen met een groot potentieel aan archeologische waarden. Raadpleging van de beleidskaart 'ondergrond' uit het POL 2014 leert dat het plangebied niet valt binnen het 'Archeologisch aandachtsgebied'. Aan het voorliggende bestemmingsplan ligt geen concreet bouwplan ten grondslag. Er is daarom gekozen voor een flexibel ontwikkelingskader. Het voorliggende bestemmingsplan biedt enerzijds de mogelijkheid om het bestaande pand te behouden en te verbouwen tot één woning.

In dat geval is archeologisch onderzoek niet benodigd, omdat het bodemarchief daarbij niet verstoord zal worden. Anderzijds wordt in de toekomst sloop-nieuwbouw niet uitgesloten. Wanneer voor sloop-nieuwbouw wordt gekozen zal de beoogde nieuwe woning ter plaatse van de bestaande bebouwing worden gesitueerd. Omdat het bodemarchief ter plaatse van de bestaande bebouwing reeds verstoord is bij de bouw van het bestaande pand, wordt archeologisch onderzoek niet nodig geacht. Het aspect 'archeologie' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

30

(ontwerp)

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well Cultuurhistorie Op basis van de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Bergen is het plangebied gelegen binnen de historische kern van Well anno 1800. Ook zijn de Kasteellaan en het Sterrenbos aangewezen als wegen van vóór 1890. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt de cultuurhistorische waarde van deze elementen niet aangetast. Het bestaande pand is bovendien geen gemeentelijk en/of rijksmonument. Gelet hierop vormt het aspect 'cultuurhistorie' geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.10.3 Conclusie De aspecten 'archeologie' en 'cultuurhistorie' vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.11

Leidingen

4.11.1 Regelgeving Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen moeten worden gewaarborgd. Tevens moet rond dergelijke leidingen rekening worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:  gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;  aardgastransportleiding met een diameter groter of gelijk aan 18”;  defensiebrandstoffen;  warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18”. 4.11.2 Doorvertaling bestemmingsplan In (de directe omgeving) van het plangebied zijn geen hoofdtransportleidingen of persleidingen van water, olie, aardgas, brandstof en/of hoogspanningsverbindingen gelegen, die in het kader van het bestemmingsplan op de verbeelding moeten worden opgenomen.

4.12

Vormvrije MER-beoordeling

4.12.1 Regelgeving Op 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D (betreft de m.e.r.beoordeling) van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Concreet betekent dit dat, ook wanneer ontwikkelingen onder de in bijlage D opgenomen drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er nog steeds van moet vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben, de zogenaamde 'vergewisplicht'. De consequentie van de nieuwe regeling is dat in elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteiten die voorkomen op de D-lijst aandacht moet worden besteed aan m.e.r. Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die beneden de drempelwaarden vallen uit de D-lijst, een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets, die dus een nieuw element is in de m.e.r.-regelgeving, wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:  belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;  belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

(ontwerp)

31

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well 4.12.2 Doorvertaling bestemmingsplan In bijlage D van het Besluit m.e.r. is een groot aantal activiteiten genoemd waarvoor een m.e.r.beoordelingsplicht geldt. Eén van de genoemde activiteiten betreft ‘de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject, met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen’ (activiteit D11.2). Deze activiteit is m.e.r.-beoordelingsplichtig indien deze betrekking heeft op een oppervlakte van 100 ha of meer of een aangesloten gebied van 2.000 woningen of meer omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m 2 of meer. De voorgenomen activiteiten in dit bestemmingsplan liggen ruim onder de drempelwaarde van 2.000 woningen waarvoor conform het Besluit m.e.r. een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is. Dit neemt niet weg dat in dit geval een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient plaats te vinden. In het kader van de voorgenomen ontwikkeling zijn in dit hoofdstuk diverse milieuaspecten zorgvuldig afgewogen. Per aspect is bepaald of de ontwikkeling gevolgen heeft voor de (milieu)aspecten bedrijven- en milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, bodemgeschiktheid, flora en fauna, water, archeologie en cultuurhistorie.

Uit de afweging is gebleken dat er geen negatieve milieueffecten zijn te verwachten, waardoor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling of MER niet nodig wordt geacht.

32

(ontwerp)

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische planbeschrijving

Algemeen

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding vormen het juridisch bindende deel, terwijl de toelichting geen juridische binding heeft, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. In deze paragraaf worden de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd moeten worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, de Wabo en het vigerende bestemmingsplan 'Well'. Voor het bouwen is verder het Besluit omgevingsrecht (Bor) van belang. In het Bor zijn onder andere regels voor vergunningsvrije bouwwerken opgenomen. Hieronder wordt de opbouw en dergelijke van de regels kort toegelicht.

5.2

Inleidende regels

Begrippen In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Wijze van meten Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

5.3

Bestemmingsregels

5.3.1

Opbouw bestemmingen

In de bestemmingsregels zijn de verschillende bestemmingen opgenomen. Deze zijn als volgt opgebouwd: Bestemmingsomschrijving Bevat de omschrijving van de doeleinden die met de bestemming aan de grond worden toegekend. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies zoals bedrijven, wonen, centrum etc. De aard van de toegelaten inrichtingen van gronden (bouwwerken en werken, geen bouwwerken zijnde) vloeit dan voort uit de toegelaten functies. Bouwregels In de bouwregels worden voor alle hoofdgebouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, de van toepassing zijnde bouwregels gesteld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding. Afwijken van de bouwregels In deze bepaling zijn afwijkingsbevoegdheden toegekend aan het bevoegd gezag ten aanzien van bepaalde bouwregels.

(ontwerp)

33

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well Specifieke gebruiksregels In dit onderdeel kan worden aangegeven welke vormen van gebruik men in ieder geval strijdig acht met de bestemming. Het is niet de bedoeling alle mogelijk strijdige gebruiksvormen te noemen, maar alleen die, waarvan het niet op voorhand duidelijk is dat deze in strijd zijn met de bestemming. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling op de doeleindenomschrijving. Afwijken van de gebruiksregels In deze bepaling zijn afwijkingsbevoegdheden toegekend aan het bevoegd gezag ten aanzien van bepaalde gebruiksregels.

5.3.2

Bestemmingen

Het bestemmingsplan kent één bestemming en één dubbelbestemming: Wonen Het plangebied is voorzien van de bestemming 'Wonen'. Deze bestemming is op hoofdlijnen gelijk aan de bestemming 'Wonen' uit het vigerende bestemmingsplan 'Well' en sluit inhoudelijk aan bij actuele regelingen voor vergelijkbare ontwikkelingen c.q. bestemmingsplannen in de gemeente Bergen. De woning (hoofdgebouwen) moet gerealiseerd worden binnen het aangeduide bouwvlak, met dien verstande dat binnen het bouwvlak ten hoogste één woning is toegestaan. De maximum goot- en bouwhoogten zijn op de verbeelding weergegeven. De regeling is verder flexibel gehouden, met als gevolg dat er bij het bouwen, verbouwen of veranderen van een woning slechts aan een beperkt aantal voorwaarden voldaan hoeft te worden. Bijbehorende bouwwerken (aan- en uitbouwen en bijgebouwen) mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Aan de voorzijde van de woning zijn geen bijbehorende bouwwerken toegestaan. Waarde - Archeologie 3 Deze dubbelbestemming komt voor in het plangebied. Indien een ontwikkeling binnen deze dubbelbestemming plaatsvindt, moet er getoetst worden of archeologische warden verstoord kunnen worden. Indien een ontwikkeling de gronden dieper dan 0,4 m verstoord en het te verstoren oppervlak is groter dan 250 m², dient er een archeologisch onderzoek plaats te vinden.

Een onderzoek is niet vereist indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld of naar het oordeel van het bevoegd gezag een schriftelijke verklaring dan wel een onderzoek naar de verstoorde bodemlagen aantoont dat de grond reeds dieper is geroerd dan de voorgestelde bewerkingsdiepte.

5.4

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Algemene bouwregels Deze bepaling bevat algemene regels omtrent ondergronds bouwen en ondergeschikte bouwdelen. Algemene gebruiksregels Deze regels bevatten een verbodsbepaling ten aanzien van gebruik in strijd met het bestemmingsplan. Algemene afwijkingsregels In deze bepaling zijn regels opgenomen ten aanzien van afwijkingsmogelijkheden die voor het hele plangebied gelden en die Burgemeester en wethouders de benodigde flexibiliteit bieden ten aanzien van het bestemmingsplan.

34

(ontwerp)

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well Algemene wijzigingsregels In deze regels is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

5.5

Overgangs- en slotregels

Overgangsregels Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bouwregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan, mag eveneens worden voortgezet. Slotregel Dit artikel geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

(ontwerp)

35

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well

Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

De ontwikkeling die door dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt is een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. De Wro verplicht gemeenten voor bouwplannen een exploitatieplan vast te stellen of het kostenverhaal anderszins te verzekeren. Alle kosten die gemaakt moet worden het opstellen van een bestemmingplan zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Hiervoor is een overeenkomst afgesloten, waarin ook de afwikkeling van eventuele verzoeken tot tegemoetkoming in planschade is geregeld. Hiermee is het kostenverhaal verzekerd en is aangetoond dat het bestemmingsplan voor de gemeente economisch uitvoerbaar is.

6.2

Overleg

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) staat dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Het voorontwerpbestemmingsplan wordt in het kader van vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), toegezonden aan diverse overleginstanties. De ontvangen reacties worden te zijner tijd voorzien van een gemeentelijke beantwoording.

6.3

Zienswijzen

Gelet op het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening, wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kan een ieder zienswijzen indienen. De eventueel ingebrachte zienswijzen worden vervolgens van een gemeentelijke reactie voorzien.

36

(ontwerp)

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well

Bijlagen bij de toelichting

(ontwerp)

37

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well

Bijlage 1

38

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

(ontwerp)

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well

Bijlage 2

(ontwerp)

Quickscan flora en fauna

39

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well

Bijlage 3

40

Nader onderzoek natuur

(ontwerp)

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well

Regels

(ontwerp)

41

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well

Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1

Inleidende regels

Begrippen

plan

het bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well met identificatienummer NL.IMRO.0893.010ST1Well-ON01 van de gemeente Bergen (L.); 1.2

bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels; 1.3

aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolgde deze regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.4

aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.5

aan-huis-verbonden-bedrijf

het door de bewoner van de woning bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijbehorende bouwwerken met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend, niet zijnde detailhandel, behoudens de beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de activiteiten; 1.6

aan-huis-verbonden-beroep

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijbehorende bouwwerken, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend; 1.7

achtergevel

een van de weg afgekeerde gevel van een hoofdgebouw die parallel of nagenoeg parallel loopt aan de voorgevel; 1.8

afhankelijke woonruimte

een tijdelijke zelfstandige woonruimte in een deel van een hoofdgebouw, een aanbouw dan wel een vrijstaand bijbehorende bouwwerk bij dat hoofdgebouw, waarin een tweede huishouden kan worden gehuisvest uit een oogpunt van mantelzorg, welke tijdelijke woonruimte qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met een hoofdgebouw en gelegen is binnen een bestemming die wonen mogelijk maakt. Bedrijfsgebouwen of andere gebouwen die niet ten dienste staan van een woonfunctie vallen hier nadrukkelijk niet onder; 1.9

ambachtelijk bedrijf

een bedrijf, dat is gericht op het geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen van goederen; 1.10

bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

42

(ontwerp)

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well 1.11

bebouwingspercentage

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootste deel van het bouwperceel c.q. bouwvlak of bestemmingsvlak aangeeft dat minimaal dan wel maximaal mag worden bebouwd; hierbij worden ondergrondse bouwwerken die zichtbaar zijn boven peil meegerekend, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen; 1.12

bed & breakfast

het binnen en ondergeschikt aan de woonfunctie bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf, al dan niet in combinatie met het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse bereide ontbijtmaaltijden en nietalcoholhoudende dranken; 1.13

bedrijf

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen; 1.14

bedrijfsgebouw

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf; 1.15

bestaand bouwwerk

een bouwwerk dat:  op het moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van dit plan bestaat of in uitvoering is;  na dat tijdstip is of mag worden gebouwd krachtens of bij de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. 1.16 bestemmingsgrens de grens van een bestemmingsvlak; 1.17

bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; 1.18

bijbehorend bouwwerk

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak; 1.19

bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats; 1.20

bouwgrens

de grens van een bouwvlak; 1.21

bouwlaag

een boven het peil gelegen en doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen binnenwerks is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder; 1.22

bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

(ontwerp)

43

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well 1.23

bouwperceelsgrens

de grens van een bouwperceel; 1.24

bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten; 1.25

bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond; 1.26

gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.27

gevellijn

de als zodanig aangegeven lijn, waar de voorgevel van een hoofdgebouw op moet zijn georiënteerd; 1.28

hoofdgebouw

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken; 1.29

horeca als ondergeschikte nevenactiviteit

het verstrekken van dranken en/of etenswaren ter plaatse en/of logies tot een maximum van 2 bedden op een locatie met een andere hoofdbestemming; 1.30

kamerbewoning

het gebruik van een hoofdgebouw of met het hoofdgebouw verbonden bijbehorende bouwwerken door meer dan twee onzelfstandige huishoudens; 1.31

ondergeschikt bouwdeel

een buiten de gevel of dakvlakken uitstekend ondergeschikt deel van een bouwwerk met uitzondering van een uitgebouwd gedeelte van een gebouw dat dient ter uitbreiding van het oppervlak; 1.32

ondergeschikte functie

een activiteit waarbij maximaal 30% van de opstallen als zodanig mag worden gebruikt; 1.33

ondergronds bouwwerk

een (gedeelte van) een bouwwerk, waarvan de bovenkant van de vloer is gelegen op ten minste 1,75 m beneden peil; 1.34

ondergrondse werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden

werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden die onder peil plaatsvinden; 1.35

onderkomens

voor verblijf geschikte, al dan niet aan hun bestemming onttrokken voer- of vaartuigen, arken, parkeermiddelen en soortgelijke verblijfsmiddelen, voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken; 1.36

overkapping

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, omsloten door maximaal drie wanden, waarvan maximaal één eigen wand en voorzien van een gesloten dak, waaronder begrepen een carport; 1.37

parkeervoorzieningen

elke al dan niet overdekte stallingsgelegenheid ten behoeve van gemotoriseerd vervoer;

44

(ontwerp)

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well 1.38

parkeren

het laten stilstaan van een voertuig anders dan gedurende de tijd die nodig is voor en gebruikt wordt tot het onmiddellijk in- of uitstappen van passagiers of voor het onmiddellijk laden en lossen van goederen; 1.39

peil

a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de kruinstrook van die weg; b. in andere gevallen en voor overige bouwwerken: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld; c. voor stacaravans: de bovenzijde van de begane grondvloer. 1.40 perceelsgrens de grens van een bouwperceel; 1.41

seksinrichting

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar; 1.42

stedenbouwkundige kwaliteit

de aan een gebied toegekende waarde in verband met stedenbouwkundige elementen, zoals situatie en infrastructuur alsmede de ligging van bouwwerken in dat gebied; 1.43

voorgevel

de op de weg georiënteerde gevel van een hoofdgebouw dat maximaal één voorgevel heeft; 1.44

voorzieningen van algemeen nut

voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer; 1.45

weg

een voor het openbaar verkeer openstaande weg of pad, met inbegrip van de daarin liggende bruggen en duikers en de tot die wegen behorende paden en bermen of zijkanten; 1.46

woning

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden; 1.47

zijgevel

een van de weg afgekeerde gevel van een hoofdgebouw, niet zijnde achtergevel of voorgevel; 1.48

zolder

een ruimte onder een kap voor zover de hoogte van de borstwering ter plaatse van de omtrekmuren minder dan 0,8 m boven de vloer is gelegen.

(ontwerp)

45

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1

de dakhelling

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak; 2.2

de goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; 2.3

de inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; 2.4

de bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van onderschikte bouwdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; 2.5

de oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk; 2.6

de afstand tot de bouwperceelsgrens

tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is; 2.7

de ondergrondse bouwdiepte van een bouwwerk

vanaf het bouwkundig peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

46

(ontwerp)

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well

Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Wonen

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep in hoofd- en bijbehorende bouwwerken, met dien verstande dat maximaal 40% van de vloeroppervlakte van de begane grond van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken mag worden gebruikt ten behoeve van het aan-huis-verbonden beroep, met een maximum van 60 m²; b. waterhuishoudkundige voorzieningen, waterlopen en waterpartijen, alsmede (ondergrondse) waterberging- en infiltratievoorzieningen; met de daarbij behorende: c. tuinen en erven; d. parkeervoorzieningen en erfontsluiting; e. voorzieningen van algemeen nut. 3.2

Bouwregels

3.2.1

Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen: a. hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd; b. binnen het bouwvlak, ter plaatse van de aanduiding: 1. vrijstaand, zijn uitsluitend vrijstaande woningen toegestaan; 2. indien meerdere aanduidingen zijn opgenomen, zijn alle aangeduide bouwwijzen toegestaan; c. nieuwe woningen mogen uitsluitend worden gebouwd ter plaatse van de gronden met de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden', voor het overige mogen geen nieuwe woningen worden gebouwd behoudens herbouw ter plaatse; d. het bebouwingspercentage van het bouwperceel voor hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken, die hoger zijn dan 1 m gemeten vanaf het aansluitend terrein mag niet meer dan 60% bedragen; e. de voorgevel van een hoofdgebouw moet worden gebouwd in dan wel maximaal 3 m achter de naar de weg gekeerde grens van het bouwvlak f. de horizontale diepte van een hoofdgebouw mag niet meer dan 12 m bedragen, met dien verstande dat de horizontale diepte van een vrijstaand hoofdgebouw niet meer dan 15 m mag bedragen; g. de afstand tot de zijdelingse perceelgrens bedraagt: 1. bij vrijstaande woningen minimaal 2,5 m aan beide zijden. h. de goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' is aangegeven. 3.2.2

Bijbehorende bouwwerken

Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden de volgende bepalingen: a. de bijbehorende bouwwerken moeten binnen een bouwvlak worden gebouwd; b. de maximum goot- en bouwhoogte bedragen 3,2 m respectievelijk 5 m; c. bijbehorende bouwwerken mogen in op of minimaal 1 m afstand van de zijdelingse perceelsgrens worden opgericht; d. indien een bijbehorende bouwwerk met één gevel op de perceelsgrens wordt opgericht bedraagt de maximum bouwhoogte aan de zijde van de betreffende gevel 3,2 m; e. de minimum afstand tot de naar de weg gekeerde bouwgrens bedraagt 1 m;

(ontwerp)

47

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well f.

de maximum gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken gelegen buiten het hoofdbebouwingsvlak, mits het bebouwingspercentage uit sublid 3.2.1 onder e niet wordt overschreden, bedraagt:

totale oppervlakte per bouwperceel (m²)

maximum gezamenlijke oppervlakte (m²)

tot 300

60

van 300 tot 500

80

van 500 tot 750

90

van 750 tot 1.000

100

van 1.000 en meer

150

3.2.3

Bouwen voor de naar de weg gekeerde bouwgrens

Voor het bouwen van gebouwen in of op de gronden gelegen voor de naar de weg gekeerde bouwgrens gelden de volgende bepalingen: a. op de gronden gelegen voor de naar de weg gekeerde bouwgrens zijn uitsluitend erkers toegestaan, met dien verstande dat deze niet toegestaan zijn aan de zijgevel, tenzij het een hoekwoning betreft; b. de breedte van een erker bedraagt aan de voorzijde maximaal 50% van de breedte van de voorgevel van het hoofdgebouw; c. de maximum bouwhoogte van een erker bedraagt het vloerpeil van de eerste verdieping van het hoofdgebouw; d. de maximum diepte van de erker bedraagt 1,25 m, met dien verstande dat de erker minimaal 2,5 m van de voorste perceelsgrens verwijderd is; e. op een erker is een afscheiding toegestaan met een maximum bouwhoogte van 1 m gemeten vanaf de bovenkant van de erker. 3.2.4

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende bepalingen: a. de maximum bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen voor zover gelegen vóór de lijn vanaf 1 m achter de voorgevel bedraagt: 1. voor een gesloten erfafscheiding, 1 m; 2. voor open hekwerken in de zijdelingse perceelsgrens, voor zover niet gesitueerd in de voortuin, 2 m; 3. voor pergola's, 2,5 m. b. de maximum bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen bedraagt, vanaf minimaal 1 m achter de voorgevel, 2 m; met dien verstande dat voor hoekpercelen de naar openbaar toegankelijk gebied gerichte erfafscheiding, indien hoger dan 1 m, open dient te worden uitgevoerd; c. de maximum bouwhoogte van een overkapping bedraagt 4 m, met dien verstande dat er slechts één overkapping per bouwperceel gerealiseerd mag worden, met een maximum oppervlakte van 30 m² en enkel opgericht binnen het bouwvlak; d. de maximum bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt 2,5 m. 3.3

Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing: a. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken; b. ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving; c. ter waarborging van de verkeersveiligheid; d. ter waarborging van de sociale veiligheid; e. ter waarborging van de brandveiligheid en rampenbestrijding.

48

(ontwerp)

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well

3.4

Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van: a. het bepaalde in 3.2.1 onder g ten behoeve van het vergroten van de maximale bouwdiepte van een vrijstaande woning tot 18 m, met dien verstande dat: 1. het bepaalde in 3.2.1 onder d in acht dient te worden genomen; 2. geen onevenredige aantasting plaats mag vinden van de belangen van omwonenden. b. het bepaalde in sublid 3.2.2 onder d ten behoeve van het toestaan van een maximum bouwhoogte van 5 m, mits stedenbouwkundig en ruimtelijk toelaatbaar; c. het bepaalde in sublid 3.2.2 onder e ten behoeve van het toestaan van een afstand van minder dan 1,0 m, mits stedenbouwkundig en uit het oogpunt van verkeersveiligheid aanvaardbaar en het bijbehorende bouwwerk een ondergeschikte uitstraling ten opzichte van het hoofdgebouw blijft houden; d. het bepaalde in 3.2.2 sub e ten behoeve van het toestaan van een bouwhoogte van maximaal de goothoogte van de woning, mits stedenbouwkundig en ruimtelijk toelaatbaar en mits het een aangebouwd bijbehorend bouwwerk betreft en het uitsluitend de goothoogte van de gevel betreft waartegen wordt gebouwd; e. het bepaalde in 3.2.2 sub f ten behoeve van het vergroten van de maximale oppervlakte van bijbehorende bouwwerken voor de uitoefening van een aan huis gebonden beroep op hetzelfde bouwperceel, met dien verstande dat: 1.

de omvang van de oppervlakte ten behoeve van het aan huis gebonden beroep niet meer bedraagt dan 60 m²; 2. het bebouwingspercentage met niet meer dan 5% wordt verhoogd; 3. voor het overige het bepaalde in 3.2.2 in acht wordt genomen. 3.5

Specifieke gebruiksregels

3.5.1

Strijdig gebruik

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, wordt in elk geval gerekend het gebruik voor: a. een aan huis verbonden bedrijf; b. een bed & breakfast; c. permanente of tijdelijke bewoning voor zover het vrijstaande bijbehorende bouwwerken betreft; d. bewoning als afhankelijke woonruimte; e. kamerbewoning; f. seksinrichtingen. 3.5.2

Voorwaardelijke verplichting bodem

Het gebruiken van de gronden in het plangebied ten behoeve van de bestemming 'Wonen' is alleen toegestaan als uit (verkennend) bodemonderzoek blijkt dat de gronden geschikt zijn voor de functie 'Wonen'. Bij het indienen van de aanvraag van de omgevingsvergunning voor bouwen moet dit onderzoek worden aangeleverd.

3.5.3

Voorwaardelijke verplichting geluid

Het gebruiken van de gronden in het plangebied ten behoeve van de bestemming 'Wonen' is alleen toegestaan als uit een akoestisch onderzoek naar de geluidwering van de gevels van de woning blijkt dat het geluidsniveau in de woning maximaal 33 dB bedraagt. Bij het indienen van de aanvraag van de omgevingsvergunning voor bouwen moet dit onderzoek worden aangeleverd.

(ontwerp)

49

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well 3.6

Afwijken van de gebruiksregels

3.6.1

Bed & breakfast

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.1 onder b voor de uitoefening van een Bed & breakfast in hoofdgebouw of bijbehorend bouwwerk, met dien verstande dat: a. de woonfunctie als hoofdfunctie behouden blijft; b. bedoeld gebruik geen hinder voor het woonmilieu mag opleveren en geen afbreuk mag doen aan het woonkarakter van de wijk of de buurt; c. bedoeld gebruik geen belemmering voor de omliggende bedrijven mag opleveren; d. het gebruik naar aard met het woonkarakter van de omgeving in overeenstemming moet zijn; e. het gebruik de woonfunctie dient te ondersteunen, dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in het hoofdgebouw of bijgebouw uitvoert, tevens de gebruiker van het hoofdgebouw is; f. er mag geen duurzame ontwrichting van de evenwichtige opbouw van de voorzieningenstructuur ontstaan; g. het niet betreft zodanig verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer; h. er dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid op het eigen terrein; i. de Bed & breakfast voorziening dient in bestaande bebouwing gerealiseerd te worden; j. maximaal 40% van het hoofdgebouw en de bijbehorende bouwwerken ten behoeve van de Bed & breakfast in gebruik mag zijn, zulks met een absoluut maximum van 60 m². 3.6.2

Aan huis verbonden bedrijf

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.5 onder a voor de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf in het hoofdgebouw of bijbehorend bouwwerk, met dien verstande dat: a. de woonfunctie moet in overwegende mate gehandhaafd blijven. Dit betekent dat: 1. de woning moet blijven voldoen aan het Bouwbesluit en de bouwverordening; 2. degene die de gebruiker is van de woning, ook degene is die het aan huis verbonden bedrijf uitoefent; 3. de bedrijfsvloeroppervlakte mag niet meer bedragen dan 50 m²; b. het gebruik mag geen ernstige hinder voor het woonmilieu opleveren c.q. geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de wijk of de buurt. Dit betekent dat: 1. geen medewerking wordt verleend aan bedrijven die vergunnings- of meldingsplichtig zijn krachtens de milieuwetgeving, tenzij het gebruik de woonfunctie niet zal aantasten; 2. activiteiten die in de regel worden uitgeoefend op een industrieterrein of bedrijventerrein niet zijn toegestaan in de woning; 3. geen verstoring mag plaatsvinden in de evenwichtige opbouw in de voorzieningenstructuur; 4. geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd een beperkte detailhandel ondergeschikt aan de uitoefening van het aan huis verbonden bedrijf mits de te koop aangeboden goederen en/of producten een relatie hebben met het aan huis verbonden bedrijf; 5.

voor een bedrijf aan huis in de vorm van horeca als een ondergeschikte nevenactiviteit dient te worden voldaan aan de regels in lid 7.1; 6. voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein; 7. geen vanaf het openbaar gebied zichtbare reclame-uitingen worden aangebracht, tenzij het een reclame-uiting betreft die voldoet aan het bepaalde in de Algemene Plaatselijke Verordening en die niet is aan te merken als een bouwwerk.

50

(ontwerp)

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well

Artikel 4 4.1

Waarde - Archeologie 3

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden.

4.2

Bouwregels

4.2.1 Omgevingsvergunning a. De aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, die betrekking heeft op de voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden, legt een rapport over waarin de archeologische waarde van het terrein, dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, in voldoende mate is vastgesteld; b. Een onderzoek als bedoeld in sub a is niet vereist indien naar oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld; c. Een onderzoek als bedoeld in sub a is eveneens niet vereist indien naar oordeel van het bevoegd gezag een schriftelijke verklaring dan wel een onderzoek naar de verstoorde bodemlagen aantoont dat de grond reeds dieper is geroerd dan de voorgestelde bewerkingsdiepte; d. Het bevoegd gezag kan de vergunning verlenen indien naar zijn oordeel uit het rapport als bedoeld onder a genoegzaam blijkt dat: 1. er geen archeologische waarden zijn te verwachten of kunnen worden geschaad; 2. schade door bouwactiviteiten kan worden voorkomen of zoveel mogelijk kan worden beperkt door het in acht nemen van aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften. 4.2.2 Voorschriften omgevingsvergunning voor het bouwen a.

In de situatie als bedoeld in sublid 4.2.1 onder c kan het bevoegd gezag de volgende voorschriften aan de omgevingsvergunning verbinden: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; 2. de verplichting tot het doen uitvoeren van opgravingen; 3. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan een door het bevoegd gezag bij de vergunning te stellen kwalificaties; b. Indien het bepaalde onder a sub 3 van toepassing is, worden aan de omgevingsvergunning voorschriften verbonden omtrent de gevolgen van vondsten die worden gedaan tijdens de uitvoering van bouwwerkzaamheden. 4.2.3

Uitzonderingen

Het bepaalde in sublid 4.2.1 en sublid 4.2.2 is niet van toepassing indien de aanvraag betrekking heeft op: a. een bouwwerk met een bruto oppervlakte van ten hoogste 250 m²; b. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 0,4 m onder maaiveld en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst; c. een bouwwerk dat uitsluitend voor archeologisch onderzoek is bestemd met een bouwhoogte tot 3,0 m; d. een reeds in uitvoering zijnd bouwwerk op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan; e. een bouwwerk dat mag worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning.

(ontwerp)

51

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well 4.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 4.3.1

Verbodsbepaling

Het is verboden om op of in de voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden, zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, als bedoeld in artikel 2.1. lid 1 onder b van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, van het bevoegd gezag de volgende werkzaamheden of werken, niet zijnde bouwwerken uit te voeren: a. grondwerkzaamheden, zoals het afgraven, ophogen, vergraven, egaliseren, diepploegen en diepwoelen van gronden; b. het indrijven van voorwerpen in de grond zoals heipalen, damwanden, boor- en pompputten; c. waterhuishoudkundige ingrepen zoals het aanbrengen van onderbemaling; d. het aanleggen van dammen en stuwen en het aanbrengen van oeverbeschoeiing; e. het aanleggen, dempen of wijzigen (zoals het verbreden, verdiepen, wijzigen van oevers en profiel) van sloten, greppels, watergangen en overige waterpartijen; f. het aanbrengen van diepwortelende beplanting; g. het rooien van diepwortelende beplantingen voor zover daarbij stobben worden verwijderd; h. het omzetten van gras of akkerland in een teelt waarbij bodemvolume wordt afgevoerd waartoe gerekend worden boomteelt, graszodenteelt en siergewassenteelt; i. het aanleggen en/of verharden van wegen, paden, parkeerterreinen of het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen; j.

het aanbrengen van ondergrondse transport- energie of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur, waarbij de breedte van de grondwerken meer dan 0,5 m bedragen; k. het slopen van gebouwen en verwijderen van funderingen, waarbij grondroering plaatsvindt; l. het afplaggen van heide- of natuurgebieden; m. het aanleggen van een drainagestelsel en beregeningsinstallatie. 4.3.2 Uitzonderingen a. Het bepaalde in sublid 4.3.1 is niet van toepassing indien de werkzaamheden of werken: 1. maximaal 0,4 m diep reiken ten opzichte van het maaiveld, tenzij het werkzaamheden betreffen genoemd onder sublid 4.3.1 sub h, l en m; 2. een verstoringsoppervlakte hebben van ten hoogste 250 m²; 3. ten dienste staan van archeologisch onderzoek en het doen van opgravingen, mits verricht door een ter zake deskundige; 4. het normale beheer en onderhoud betreffen, met inbegrip van onderhoud- en vervangingswerkzaamheden van bestaande riolen, bestratingen, beplantingen en binnen bestaande tracés van kabels en leidingen; 5. het normale agrarisch gebruik betreffen waaronder worden verstaan grondbewerkingen ten dienste van agrarisch gebruik mits de bodem tot niet meer dan een diepte van 0,4 m onder maaiveld wordt geroerd; 6. plaatsvinden binnen een afstand van maximaal 2,5 m uit een bestaande fundering van een bestaand bouwwerk; 7.

een reeds in uitvoering zijnd werk op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan; 8. een werk dat mag worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning. b. Het verbod als bedoeld in sublid 4.3.1 is ook niet van toepassing indien: 1. de werkzaamheden vooraf bij het bevoegd gezag zijn gemeld, voorzien van een overeenkomstig de eisen van het bevoegd gezag uitgevoerd onafhankelijk onderzoek waaruit blijkt dat de verstoringsdiepte van de werkzaamheden of werken minder diep reikt dan de diepte van het akkerdek, en voorzien van een verklaring dat in het geval van teelten zoals bedoeld onder sublid 4.3.1 sub h het afgevoerde bodemvolume weer wordt aangevuld waarop het bevoegd gezag op basis van deze melding voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden schriftelijk te kennen heeft gegeven dat voor de betreffende werkzaamheden geen omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden is vereist; 2. de werkzaamheden vooraf bij het bevoegd gezag zijn gemeld, voorzien van een schriftelijke verklaring met bewijsmateriaal waarbij wordt aangetoond dat de grond reeds dieper is geroerd dan de voorgestelde bewerkingsdiepte en voorzien van een verklaring dat in het 52

(ontwerp)

bestemmingsplan Sterrenbos 1 Well geval van teelten zoals bedoeld onder sublid 4.3.1 sub h het afgevoerde bodemvolume weer wordt aangevuld waarop het bevoegd gezag op basis van deze melding voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden schriftelijk te kennen heeft gegeven dat voor de betreffende werkzaamheden geen omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden is vereist. 4.3.3 Rapport en toelaatbaarheid a. De aanvrager van een omgevingsvergunning voor werken of werkzaamheden als bedoeld in sublid 4.3.1 die betrekking heeft op de voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden, legt een rapport over waarin de archeologische waarde van het terrein, dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar oordeel van de gemeente in voldoende mate is vastgesteld; b. Een onderzoek als bedoeld in sub a is niet vereist indien naar oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld; c. Een onderzoek als bedoeld in sub a is eveneens niet vereist indien naar oordeel van het bevoegd gezag een schriftelijke verklaring dan wel een onderzoek naar de verstoorde bodemlagen aantoont dat de grond reeds dieper is geroerd dan de voorgestelde bewerkingsdiepte; d.