Document · PDF

Stec Groep 24.295 - DEF Schaarsteonderzoek gemeente Bergen (16 april 2025)

Gemeenteraad 9 februari 2026, gemeente BergenBij agendapunt: Voorstel tot vaststellen van de Huisvestingsverordening gemeente Bergen (L) 2026;8.858 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Schaarsteonderzoek Bergen (L.) Stec Groep aan gemeente Bergen (L.) 16 april 2025

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

Inhoudsopgave Inhoudsopgave

Inleiding

1.1 1.2 1.3

3 3 4

Conclusies en advies

2.1 2.2 2.3

5 6

2.4

Overal in gemeente woningschaarste in goedkope huur- en koopsegment Schaarste koopsegment: differentiatie tussen kernen nodig 59% van verhuizingen vindt plaats door personen met lokale binding op gemeenteniveau 44% verhuizingen vindt plaats door verhuizers met lokale binding op kernniveau, sterkste verdringing in kleine kernen

Analyse schaarste 3.1 3.2 3.3

Aanleiding Onze aanpak Leeswijzer

6 7

Te weinig passende woningen voor huishoudens met een laag inkomen in Bergen (L.) 9 Woningdruk is hoog in het betaalbare koopsegment 13 Druk op sociale huurwoningmarkt neemt toe 16

Toetsing instrumenten

4.1

Lokale toewijzing

Bijlage A: Analyses op kernniveau A2. Inkomensgroepen per kern A3. Koopprijssegmenten per kern A4. Huurprijsklassen per kern A5. Passende woningvoorraad per kern A6. Aanbod en verkochte woningen per kern A7. Aantal reacties op corporatiehuurwoningen per kern A8. Inkomende verhuizingen naar corporaties per kern, 2018-2023 A9. Lokale binding bij toewijzing corporaties per kern, 2018-2023 A10. Lokale binding bij koopwoningen per kern, 2018-2023

Bijlage B: analyses op regioniveau B1. Inkomensgroepen per gemeente B2. Woningvoorraad naar eigendom per gemeente B3. Koopprijssegmenten per gemeente B4. Passende woningvoorraad per gemeente B5. Inkomende verhuizingen* per gemeente, 2018-2023

23 23 24 24 25 25 26 26 26 27

28 28 28 29 29 30

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

1. Inleiding 1.1 Aanleiding De gemeente Bergen (L.) onderzoekt samen met de andere Noord-Limburgse gemeenten de mogelijkheden die ze heeft om betaalbare woningen beter beschikbaar te maken en betaalbaar te houden. Dit kan onder meer door als gemeente woningmarktinstrumenten in te zetten via een huisvestingsverordening. Denk aan een opkoopbescherming (het tegengaan van het opkopen van betaalbare woningen door investeerders), het voorrang geven bij de toewijzing van betaalbare (nieuwbouw)woningen aan personen met een lokale binding of het reguleren van toeristische verhuur van reguliere woningen 1. Schaarste is een grond om deze instrumenten mee in te stellen. Dit betekent dat aangetoond moet worden dat er sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige schaarste-effecten op de woningmarkt. Ook moet (onderbouwd) besloten worden voor welke gebieden in de gemeente en voor welke prijssegmenten instrumenten van toepassing kunnen zijn. Om deze reden wensen de Noord-Limburgse gemeenten te beschikken over een onderzoek naar de woningschaarste in de regio. Deze kan – uiteraard afhankelijk van de uitkomsten – de onderbouwing vormen van het verlenen van voorrang aan personen met een lokale binding.

Dit onderzoek geeft de gemeente Bergen (L.) antwoord op de volgende vragen: • Is er op dit moment schaarste op de woningmarkt in de gemeente Bergen (L.)? En zo ja, hoe ziet deze schaarste eruit, zowel kwantitatief (aantallen) als kwalitatief (woningtypen en prijssegmenten)? • Zijn er verschillen in de mate van schaarste tussen de verschillende kernen? En betekent dit dat er tussen deze kernen een verschil in prijsgrens is tot waar deze schaarste zich voordoet? • Op basis van bovenstaande: welke doelgroepen ervaren op dit moment krapte op de woningmarkt? (zoals koopstarters en middeninkomens). • Is er sprake van verdringing van personen met lokale binding op de sociale huurwoningmarkt en bij betaalbare (nieuwbouw)koopwoningen en kan een regeling daarom bijdragen aan het terugdringen van schaarste voor deze doelgroep?

1.2 Onze aanpak Dit rapport beschrijft het onderzoek naar of er schaarste is, en zo ja in welke mate deze schaarste zich voordoet in de gemeente Bergen (L.) op gemeente- en kernniveau. Dit onderzoek bevat een grondige analyse van de huidige inkomensverdeling, woningvoorraad, marktdynamiek en demografische ontwikkelingen binnen de gemeente en haar kernen. Hiervoor is gebruik gemaakt van Microdata gegevens van het CBS. Zo kunnen uitkomsten op kernniveau verkregen worden. Daarbij wordt ook regelmatig de vergelijking gemaakt met regionale en landelijke cijfers. Op basis van actuele marktgegevens wordt vervolgens geanalyseerd in welke prijsklassen er aantoonbaar sprake is van deze schaarste. Indien er sprake is van schaarste in de gemeente Bergen (L.) dan kan dit onderzoek dienen als grondslag voor het opnemen van aanvullende regels in de huisvestingsverordening voor desbetreffende prijssegmenten. Op basis van verhuisbewegingen in CBS Microdata is vervolgens de eventuele effectiviteit van het met voorrang toewijzen aan huishoudens met een lokale binding onderzocht.

In dit onderzoek richten we ons op de effectiviteit van het instellen van voorrang bij de toewijzing van betaalbare woningen aan personen met een lokale binding. Betaalbare woningen zijn sociale huurwoningen, middenhuurwoningen of koopwoningen tot de betaalbaarheidsgrens (€ 390.000 in 2024 en € 405.000 in 2025).

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

1.3 Leeswijzer Hoofdstuk 2 bevat de belangrijkste conclusies die voortkomen uit de onderzoeksresultaten. De volledige analyse wordt uiteengezet in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 gaan we in op de effectiviteit van de voorrangsregeling voor huishoudens met een lokale binding met de gemeente en specifieke wijk of kern. In bijlage A zijn aanvullende analyses per kern en wijk in te zien. In bijlage A1 is de gehanteerde indeling weergegeven. In bijlage B is een vergelijking toegevoegd met de overige gemeenten in de regio NoordLimburg.

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

2. Conclusies en advies In dit hoofdstuk vatten we de belangrijkste conclusies van ons schaarsteonderzoek samen. Deze vertalen we vervolgens naar enkele aanbevelingen voor beleid.

2.1 Overal in gemeente woningschaarste in goedkope huur- en koopsegment De woningmarktdynamiek in de gemeente Bergen (L.) duidt in ieder geval op woningschaarste in het goedkope huur- en koopsegment voor huishoudens met een laag inkomen. Dit blijkt uit de beperkte passende woningvoorraad voor lage inkomens 2, sterk gestegen transactieprijzen op de koopwoningmarkt en toegenomen wachttijd en aantal reacties op de sociale huurwoningmarkt. Ook zien we dat huishoudens met een middeninkomen moeilijk de woningmarkt kunnen betreden of kunnen doorstromen naar een voor hen passende woning. Dat zien we met name terug tot een bepaalde prijs (zie hiervoor 2.2). In onderstaand overzicht geven we per aspect een beoordeling door middel van een stoplicht. Een rood stoplicht duidt erop dat dit specifieke aspect een grote bijdrage levert aan woningschaarste in de gemeente Bergen (L.).

Tabel 1: Conclusies woningschaarste gemeente Bergen (L.) Aspect

Bevindingen

Passende woningvoorraad (3.1)

• De groep lage inkomens is in de gemeente Bergen (L.) (48%) vergelijkbaar met Nederland als geheel (49%).

Dynamiek koopwoningmarkt (3.2)

• 29% van de woningvoorraad had in 2024 een WOZ-waarde tot € 280.000 ten opzichte van 64% in 2020.

• De bestaande woningvoorraad sluit onvoldoende aan op de mogelijkheden voor huishoudens met een laag inkomen. Rekening houdend met passende huurprijzen en WOZ-waarden voor deze doelgroep, zijn er onvoldoende passende woningen voor hen. Dit zorgt ook voor de nodige concurrentie op woningen voor middeninkomens. De passende woningvoorraad voor lage inkomens is 57% van de omvang van deze inkomensgroep (primaire en secundaire doelgroep van sociale huur) 3. Dit komt door recente woningmarktontwikkelingen (zie hieronder). Met name startende huishoudens en doorstromers vanuit de huurwoningmarkt hebben hier last van.

• 8% van de huidig te koop staande of verkochte woningen in het afgelopen jaar had een vraagprijs tot € 280.000 (Funda). De koopwoningmarkt voor huishoudens met een middeninkomen is dus krapper geworden. • De gemiddelde transactieprijs in de gehele gemeente lag in 2023 op € 340.000. Dit is een stijging van 45% ten opzichte van 2018. • De woningprijzen stijgen in 2024 weer hard door ten opzichte van 2023.

Tot inkomensgrens sociale huur. In dit onderzoek op basis van inkomensgrenzen in 2024: Tot € 47.699 voor eenpersoonshuishoudens en tot € 52.672 voor meerpersoonshuishoudens.

Beoordeling

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

Dynamiek sociale huurwoningmarkt (3.3)

• De inschrijfduur en zoekduur van corporatiehuurwoningen zijn in de periode 2020-2024 sterk toegenomen. Zo is de inschrijfduur 50% hoger in 2023 dan in 2020 en is de zoekduur verdubbeld van 21 maanden in 2020 naar 41 maanden in 2024. • Het aantal reacties per woning is sterk toegenomen. Gemiddeld is dit toegenomen van 113 reacties in 2020 naar 164 reacties in 2024.

Bron: Stec Groep (2024).

2.2 Schaarste koopsegment: differentiatie tussen kernen nodig Op basis van de analyses blijkt dat woningschaarste aangetoond kan worden in het betaalbare koopsegment. Vervolgens is het echter ook van belang te bepalen tot welke prijsgrens deze schaarste aanwezig is. Hiervoor maken we onderscheid tussen de kernen en dan wel op basis van dezelfde indicatoren als die we in de vorige tabel schetsten. Met name de dynamiek op de koopwoningmarkt is hiervoor een goede indicator. In meeste kernen schaarste tot € 350.000, in Aijen en Oud-Bergen tot € 405.000 Op basis van de woningmarktanalyses taxeren we dat in ieder geval in alle kernen schaarste is tot € 350.000 (prijspeil 2025). In sommige kernen is het mogelijk ook tot de betaalbaarheidsgrens schaarste te taxeren. Weeg echter af of dit noodzakelijk is en onderbouw op basis van de in dit onderzoek getoonde cijfers waarom afwijking wordt toegepast. Jaarlijks kunnen deze prijzen gelijk aan het veranderen van de betaalbaarheidsgrens geïndexeerd worden, tenzij er een aanleiding is hiervan af te wijken. Hieronder geven we de geïndexeerde prijsgrenzen per kern voor 2025. Tot deze prijsgrens is inzet van instrumenten per kern mogelijk, maar het is ook mogelijk om op basis van de laagste prijsgrens een gemeentelijke prijsgrens te hanteren.

Tabel 2: Geïndexeerde prijsgrens per kern of wijk in 2025 Kern

Huishoudens

Geïndexeerde prijsgrens schaarste 2025

Afferden

935

€ 350.000

Aijen

110

€ 405.000

Nieuw-Bergen

2.120

€ 350.000

Oud-Bergen

150

€ 405.000

Siebengewald

920

€ 350.000

1.045

€ 350.000

520

€ 350.000

Well Wellerlooi Bron: Stec Groep (2025).

2.3 59% van verhuizingen vindt plaats door personen met lokale binding op gemeenteniveau Op basis van een analyse van verhuisbewegingen op gemeenteniveau in de gemeente Bergen zien we dat 59% van de verhuizingen in de periode 2018-2023 plaatsvond door huishoudens met een lokale binding met de gemeente Bergen. Dit betekent dat zij voor de verhuizing al in de gemeente Bergen woonden of hier naar terugkeerden nadat ze hier eerder ook hebben gewoond. Wel zien we dit aandeel licht afnemen door de jaren heen, maar was dit aandeel ook in 2023 nog hoger dan 50%. Ook specifiek voor

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

corporatiehuur zien we dat dit aandeel hoger ligt dan 50%. Het invoeren van een voorrangsregeling voor huishoudens met een lokale binding op gemeenteniveau zal daarom hoogstwaarschijnlijk weinig tot geen effect hebben in dit segment omdat deze voorrang dan slechts geldt voor 50% van de vrijkomende woningen. Dat aandeel wordt nu ook al gehaald. Voor betaalbare koop zien we dat in de periode 2022-2023 wel meer verhuizingen plaatsvonden van buiten de gemeente Bergen. Mogelijk wordt voor het totale betaalbare koopsegment de 50% nu niet meer gehaald. Vaak zien we echter dat naar nieuwbouwwoningen (waar de regeling voor kan gelden) weer vaker huishoudens met een lokale binding verhuizen, omdat deze woningen eerst lokaal aangeboden worden.

2.4 44% verhuizingen vindt plaats door verhuizers met lokale binding op kernniveau, sterkste verdringing in kleine kernen Op basis van een analyse van verhuisbewegingen in de gemeente Bergen (L.) zien we dat het aandeel verhuizingen met een lokale binding per kern sterk verschilt. Hieronder tonen we het aandeel per kern op basis van alle verhuizingen in de periode 2018 tot en met 2023. Op gemeenteniveau zien we dat 44% van alle verhuizingen plaatsvindt door verhuizers met een lokale binding met deze kern (woonden er al of keren terug). Houd er echter rekening mee dat er ook veel binnengemeentelijke verhuizingen tussen de kernen plaatsvinden. Het is daarmee een beleidskeuze of voorrang verleend wordt aan inwoners van de eigen kern ten opzichte van inwoners uit een andere kern in de gemeente Bergen (L.).

Figuur 1: Huishoudens met lokale binding op kernniveau op basis van referentiepersoon4, 2018-2023 0% Gemeente Afferden

10%

20%

30%

970; 44% 155; 40%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

1.220; 56% 230; 60%

Aijen Nieuw-Bergen

390; 49%

410; 52%

Siebengewald

175; 47%

195; 53%

Well

155; 45%

195; 55%

Oud-Bergen

Wellerlooi

85; 40% Met binding kern

125; 60% Zonder binding kern

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2018-2023). Bewerking Stec Groep (2025). Exclusief instroom Oekraïners.

Specifiek voor de betaalbare woningklassen hebben we voor de sociale huur ook een vergelijkbare analyse op kernniveau uitgewerkt, wanneer er voldoende verhuizingen zich hebben voorgedaan (zie bijlage A9). Voor betaalbare nieuwbouw zijn de relevante verhuizingen beperkt. Daarvoor is met name inzicht op gemeenteniveau, maar biedt ook het totaal aan verhuizingen richting koopwoningen uitkomst (zie bijlage A10). Wij adviseren op basis van de cijfers het volgende: • Overwegen in te voeren voor sociale huur: op dit moment wordt gemeentebreed 48% verhuurd aan personen met een lokale binding. Op kernniveau zien we wel verschillen. Op basis van het totaalbeeld en het beeld per kern adviseren we te overwegen om een voorrangsregeling in te stellen voor de kleinere kernen Well en Wellerlooi.

Voor de referentiepersoon is geanalyseerd of deze eerder in de kern heeft gewoond. Het kan daarmee dus voorkomen dat een andere persoon uit het huishoudens wel een binding heeft met de kern maar dat dit nu niet wordt waargenomen.

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

•

Overwegen in te voeren voor betaalbare nieuwbouwkoop: betaalbare koopwoningen (met een woningwaarde van maximaal €390.000) worden voor minder dan 50% verkocht aan huishoudens met een binding met de gemeente en kern 5. Er is daarmee aanleiding om nieuwbouwwoningen met voorrang toe te wijzen aan personen met een lokale binding. Dit kan zowel op gemeente- als kernniveau ingevoerd worden. Op dit moment geeft het totaal aan verhuizingen naar koopwoningen met name aanleiding om de voorrangsregeling op kernniveau in te stellen voor Afferden, Aijen, Oud-Bergen, Well en Wellerlooi.

Tabel 3: Overzicht sturingsmogelijkheden via voorrang huishoudens met lokale binding Kern

Huishoudens

Geïndexeerde prijsgrens schaarste 2025

Aandeel lokale binding kern totaal

Aandeel lokale binding kern sociale huur

Aandeel lokale binding kern koop

Toewijzing mogelijk o.b.v. lokale binding kern*

Afferden

935

€ 350.000

40%

44%

38%

Aijen

110

€ 405.000

<40%

n.v.t.

<40%

Nieuw-Bergen

2.120

€ 350.000

49%

55%

44%

Nee

Oud-Bergen

150

€ 405.000

<40%

n.v.t.

<40%

Siebengewald

920

€ 350.000

47%

52%

44%

Nee

1.045

€ 350.000

45%

37%

48%

520

€ 350.000

40%

<40%

39%

Well Wellerlooi

Bron: Stec Groep (2025). *We achten toewijzing op basis van lokale binding kansrijk en mogelijk als het aandeel met een lokale binding op kernniveau lager is dan 40% voor een specifiek woningtype of voor de totale woningmarkt van de kern. Wanneer enkel bekend is dat het aandeel verhuizers zonder binding groter is dan 15 en er voor het aandeel lokale verhuizers te weinig cases zijn, kunnen we wel aangeven dat dit aandeel lager is dan 40%.

Huishoudens hebben een binding met de gemeente wanneer ze binnen de kern of wijk verhuizen, terugkeren naar de kern of wijk, binnen de gemeente verhuizen of terugkeren naar de gemeente.

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

3. Analyse schaarste In dit hoofdstuk staat de uitwerking van de meest relevante woningschaarste-indicatoren. Dit zijn onder andere: • Het aantal huishoudens per inkomensgroep en hun huur- en koopmogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad. • De recente marktdynamiek op de koopwoningmarkt van Bergen (L.). • De recente dynamiek op de sociale huurwoningmarkt van Bergen (L.). De analyses in dit hoofdstuk worden op gemeenteniveau gepresenteerd en regelmatig vergeleken met regionale, provinciale en landelijke cijfers. Wel worden verschillen binnen de gemeente benoemd. Deze uitkomsten zijn in te zien in bijlage A.

3.1 Te weinig passende woningen voor huishoudens met een laag inkomen in Bergen (L.) Bepaling inkomensgrenzen op basis van toewijzingsregels sociale huurwoningen De inkomensgrenzen in dit woningbehoefteonderzoek zijn gekozen op basis van de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen. Deze regels zijn per 1 januari 2022 aangepast en vervolgens geïndexeerd. In onderstaand overzicht zijn de inkomensgrenzen per 1 januari 2024 gegeven. Wanneer we werken met historische gegevens indexeren we dit terug naar de situatie van toen, maar wel op basis van hoe nu de grenzen bepaald worden. • Lage inkomens met passend toewijzen (primaire doelgroep sociale huur): bij 95% van de woningen die corporaties toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de grens voor huurtoeslag (passend toewijzen) moet de kale huur onder de zogenoemde aftoppingsgrens liggen. Voor eenpersoonshuishoudens geldt een inkomensgrens van € 27.725 en voor meerpersoonshuishoudens een inkomensgrens van € 37.625. De inkomensgrens voor ouderen ligt iets lager (€ 27.225 / € 36.675). • Lage inkomens zonder passend toewijzen (secundaire doelgroep sociale huur): ook deze huishoudensgroep behoort tot de doelgroep van de sociale huur. In principe moeten corporaties vanaf 2022 92,5% van de woningen toewijzen aan de doelgroep (lage inkomens). 7,5% mag dus vrij worden toegewezen.

Indien hierover afspraken zijn gemaakt met de gemeente en de huurdersorganisatie mogen corporaties tot maximaal 15% vrij toewijzen en dus 85% aan de doelgroep. Eenpersoonshuishoudens in de doelgroep van sociale huur mogen maximaal een inkomen van € 47.699 hebben en meerpersoonshuishoudens een inkomen van maximaal € 52.671. Voor deze doelgroep geldt dat ze niet een passende woning voor huurtoeslag toegewezen hoeven te krijgen. • Middeninkomens: we hanteren in dit onderzoek voor middeninkomens een maximaal inkomen van € 66.000 per huishouden. Dit is in 2024 gelijk aan een huishoudensinkomen van ongeveer 1,5 keer modaal. • Hoge inkomens: alle huishoudens die meer dan 1,5x modaal verdienen. Dit zijn huishoudens met een inkomen van € 66.000 of hoger in 2024. Circa 65% van de huishoudens in de gemeente Bergen (L.) heeft een laag-of middeninkomen Onderstaande tabel geeft de omvang van inkomensgroepen voor de gemeente Bergen (L.) weer. Deze is afgezet tegen de omvang van deze groepen in Nederland. We zien dat in totaal 48% van de huishoudens in de gemeente Bergen (L.) een laag inkomen heeft (zonder en met passend toewijzen). Dit is de doelgroep van sociale huurwoningen. Dit is iets minder dan het landelijke aandeel. Verder zien we dat circa 17% van de huishoudens tot de middeninkomens behoren. 35% van de huishoudens heeft daarmee dus een hoog inkomen.

Dat is 2% minder dan het landelijke aandeel. Op kernniveau zien we dat het aandeel huishoudens

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

met een laag inkomen het hoogst is in de kern Nieuw-Bergen (L.) (52%). In Bergen (L.) wonen juist relatief de minste huishoudens met een laag inkomen (29%). Zie hiervoor bijlage A2.

Tabel 4: Huishoudens naar inkomensgroepen in de gemeente Bergen (L.) Inkomensgroep

Gemeente Bergen (L.)

Nederland

Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 27.725 / € 36.675)

1.580 (28%)

2.268.570 (29%)

Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 27.725 / € 36.675 tot € 47.699 / € 52.671)

1.115 (20%)

1.561.025 (20%)

970 (17%)

1.189.775 (15%)

Hoge inkomens (Meer dan € 66.000)

1.995 (35%)

2.906.890 (37%)

Totaal

5.660 (100%)

7.926.260 (100%)

Middeninkomens (€ 47.699 / € 52.671 tot € 66.000)

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). Afgerond op vijftallen.

Hypotheekmogelijkheden per inkomensgroep Onderstaande tabel geeft een overzicht van de hypotheekmogelijkheden voor een meerpersoonshuishouden per rentecategorie. Hypotheek rente

Modaal (€ 44.000)

Modaal en half modaal ( € 44.000 + € 22.000)

2x modaal ( € 44.000 + € 44.000)

€ 205.000

€ 325.000

€ 479.000

€ 188.000

€ 298.000

€ 436.000

€ 183.000

€ 294.000

€ 426.000

€ 177.000

€ 276.000

€ 407.000

€ 171.000

€ 272.000

€ 390.000

Bepaling betaalbare woningvoorraad op basis van huurprijzen en WOZ-waarden Om te beoordelen voor welke inkomensgroepen het aanbod in de gemeente Bergen (L.) mogelijk beperkt is, zijn eerst de betaalbare prijscategorieën in de huur en koop vastgesteld. Er wordt wat betreft koopwoningen met de WOZ-waarde van 2024 gerekend (peildatum: 1 januari 2023). In de huidige markt overstijgen de transactieprijzen deze waarden wel geregeld. Op de lange termijn (in bijvoorbeeld een meer ontspannen markt) geeft deze WOZ-waarde echter een redelijke indicatie voor de passende koopwoningvoorraad. Verderop in dit hoofdstuk wordt de invloed van de huidige woningmarkt op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen behandeld. Voor lage inkomens met passend toewijzen zonder eigen middelen (anders dan voor de kosten koper) zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 155.000 betaalbaar en heeft deze doelgroep recht op toewijzing van een sociale huurwoning tot de aftoppingsgrens (€ 650,43 voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 697,07 voor meerpersoonshuishoudens).

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

Voor lage inkomens zonder passend toewijzen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 220.000 bereikbaar op basis van hypotheekmogelijkheden en kunnen zij op basis van toewijzingsregels van sociale huurwoningen een woning uit het hoogste sociale huursegment van de aftoppingsgrens (€ 650,43 / € 697,07) tot de DAEB-huurgrens (€ 879,66) toegewezen krijgen. Voor middeninkomens met een inkomen tot maximaal € 66.000 zonder eigen middelen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 300.000 bereikbaar en kunnen zij via de Wet betaalbare huur middenhuurwoningen toegewezen krijgen vanaf de DAEB-huurgrens (€ 879,66) tot de middenhuurgrens (€ 1.157,95). 61% koopwoningvoorraad niet bereikbaar voor startende middeninkomens zonder eigen vermogen We hebben op basis van bovenstaande koopprijsgrenzen een indeling gemaakt van de woningvoorraad van de gemeente Bergen (L.). Hiervoor hebben we gebruik gemaakt van de WOZ-waarden uit 2024 (peildatum 1 januari 2023). Daaruit blijkt dat de woningvoorraad niet bereikbaar is voor startende huishoudens met een laag inkomen behorend tot de primaire doelgroep van de sociale huur zonder eigen vermogen. Voor de huishoudens behorend tot de secundaire doelgroep is dit aandeel zeer beperkt (3%). Huishoudens met een middeninkomen hebben al wat meer mogelijkheden op de koopwoningmarkt. In totaal is 38% van de woningmarkt voor hen bereikbaar.

In vergelijking met Nederland zien we dat met name de mogelijkheden voor middeninkomens in Bergen (L.) groter zijn op de koopwoningmarkt. Landelijk is namelijk slechts 22% van de woningmarkt bereikbaar voor hen. Op kernniveau zien we in de gemeente Bergen (L.) ook grote verschillen. Van alle kernen hebben Nieuw-Bergen (L.) (34%) en Siebengewald (33%) het grootste aandeel koopwoningen onder de € 280.000. Zie hiervoor bijlage A3.

Figuur 2: Koopwoningvoorraad naar WOZ-klassen in de gemeente Bergen (L.), 2022 0%

Bergen

10%

Nederland 1% 5%

Tot € 155.000

20%

30%

40%

50%

60%

35%

17%

70%

80%

90%

100%

61%

78%

€ 155.000 tot € 220.000

€ 220.000 tot € 300.000

Meer dan € 300.000

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). WOZ-waarde 2024. Bewerking Stec Groep (2024).

Relatief groot deel van huurwoningvoorraad is een huurwoning tot de aftoppingsgrens Op basis van bepaalde en ingeschatte huurprijzen door het CBS is een indeling van de huurwoningvoorraad van de gemeente Bergen (L.) gemaakt. Daaruit blijkt dat 83% van de huurwoningen wordt verhuurd tot de aftoppingsgrens. Dat is beduidend meer dan landelijk (64%). Daarentegen zijn er in Bergen (L.) juist relatief weinig huurwoningen in de prijscategorieën aftoppingsgrens tot DEAB-huurgrens (8%), middenhuur (5%) en dure huur (4%) ten opzichte van het landelijke aandeel. Onderscheid makend naar de kernen zien we dat het aandeel huurwoningen tot de aftoppingsgrens in alle kernen boven het landelijk gemiddelde ligt. De kernen Well (8%) en Wellerooi (10%) bevatten iets meer dure huur ten opzichte van het landelijke aandeel (7%). Zie hiervoor bijlage A4.

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

Figuur 3: Huurwoningvoorraad naar huurprijsklassen in de gemeente Bergen (L.), 2022 0%

10%

20%

30%

Bergen

Nederland

Tot aftoppingsgrens

40%

50%

60%

70%

80%

83%

90% 8%

64%

20%

aftoppingsgrens tot DEAB-huurgrens

5% 4%

10%

Middenhuur

100%

Dure huur

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Passende woningvoorraad voor lage inkomens slechts 57% van omvang inkomensgroepen Onderstaande tabel bevat betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep en geeft een indicatie van de omvang van de woningvoorraad per prijsklasse. Hieruit blijkt dat een relatief klein deel van de woningvoorraad bereikbaar is voor huishoudens met een laag inkomen. Voor de groep met een laag inkomen (2.695 huishoudens) zijn in totaal circa 1.535 woningen passend op basis van de huurprijs of WOZ-waarde (57%). Voor huishoudens met een middeninkomen lijkt de voorraad vervolgens relatief groot. We zien echter dat zij door de krappe voorraad voor huishoudens met een laag inkomen ook van deze doelgroep concurrentie hebben. Elk huishouden woont op dit moment immers ergens. Daarnaast zien we dat door stijgende koopwoningprijzen de woningvoorraad voor deze doelgroep nu ook snel afneemt. Hier staan we in de volgende paragraaf verder bij stil. Onderscheid makend naar de kernen zien we dat in alle kernen de voorraad voor huishoudens met een laag inkomen zeer beperkt is. Zie hiervoor bijlage A5.

Tabel 5: Betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep en omvang woningvoorraad naar prijsklasse in de gemeente Bergen (L.) Inkomensgroep

Betaalbare klasse huur en koop*

Aantal huish.

Passende huurwoningen

Passende koopwoningen

Aandeel passend

Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 27.725 / € 36.675)

Koop: < € 155.000 Huur: < aftoppingsgrens

1.580

1.265 (80%)

15 (1%)

81%

Lage inkomens zonder passend toewijzen ( € 27.725 / € 36.675 tot € 47.699 / € 52.671)

Koop: € 155.000 € 220.000 Huur: aftoppings- tot DEAB-huurgrens

1.115

125 (11%)

130 (12%)

23%

Middeninkomens ( € 47.699 / € 52.671 tot € 66.000)

Koop: € 220.000 € 300.000

970

75 (8%)

1.465 (151%)

159%

1.995

55 (3%)

2.520 (126%)

129%

5.660

1.520 (27%)

4.130 (73%)

100%

Hoge inkomens (Meer dan € 66.000)

Totaal

Huur: DEABhuurgrens tot middenhuurgrens Koop: > € 300.000 Huur: > middenhuurgrens

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *Van een deel van de huishoudens is het inkomen onbekend, daarnaast staat een deel van de woningen leeg.

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

Huishoudens met laag inkomen veelvuldig in bezit van koopwoning, met name oudere doelgroep De mate waarin krapte ontstaat in het betaalbare segment is sterk afhankelijk van de mate waarin bijvoorbeeld huishoudens met een laag inkomen al in een koopwoning wonen. Zij nemen dan immers de (over)waarde op hun woning mee als zij een volgende stap op de woningmarkt willen zetten. Vaak kunnen zij hierdoor naar een ander woningsegment zoeken dan starters of doorstromers vanuit de huurwoningmarkt met een vergelijkbaar inkomen. In totaal zien we dat circa 53% van de huishoudens met een laag inkomen in een koopwoning woont. Een groot deel van hen heeft de afgelopen jaren waarschijnlijk geprofiteerd van de stijging van de koopwoningprijzen en zal bij verkoop van hun huidige woning van overwaarde gebruik kunnen maken. In heel Nederland ligt dit percentage beduidend lager (31%). Dit komt waarschijnlijk doordat in de gemeente Bergen (L.) de koopwoningvoorraad voor langere tijd al relatief groot en goedkoop is geweest. Huishoudens met een laag inkomen hebben hierdoor in tijden dat de koopwoningmarkt beter bereikbaar was deze stap al kunnen maken. Dit is op dit moment voor starters of doorstromers vanuit de huurwoningmarkt met een laag inkomen veel lastiger.

Tabel 6: Woonsituatie huishoudens met laag inkomen (met en zonder passend toewijzen) per huishoudenstype in de gemeente Bergen (L.) Huishoudenstype

Aantal huishoudens

Koop (%)

Sociale huur (%)

Vrijesector -huur (%)

Alleenstaand tot 35 jaar

125

52%

48%

Alleenstaand 35 tot 55 jaar

185

41%

57%

Alleenstaand 55 tot 75 jaar

485

43%

56%

Alleenstaand 75 jaar of ouder

450

43%

54%

Stel zonder kinderen tot 35 jaar

n.b.

Stel zonder kinderen 35 tot 55 jaar

71%

29%

Stel zonder kinderen 55 tot 75 jaar

500

68%

31%

Stel zonder kinderen 75 jaar of ouder

280

64%

36%

Eenouder

250

48%

Stel met kinderen

265

64%

32%

2.610*

53%

45%

Totaal

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *Niet van alle huishoudens is zowel samenstelling, inkomen als woonsituatie bekend.

3.2 Woningdruk is hoog in het betaalbare koopsegment WOZ-waarde koopwoningen in paar jaar tijd sterk toegenomen We hebben de koopwoningmarkt van Bergen (L.) verder onderzocht. Dit start met een analyse van de WOZ-waardeontwikkeling. We nemen daarvoor meer prijssegmenten mee dan in de analyse met inkomensgroepen. Ook voor een deel van de huishoudens met een hoger inkomen kan de woningmarkt immers krap zijn. Wanneer we de WOZ-waardeontwikkeling in de periode 2020-2024 in omvang van prijscategorieën in beeld brengen vallen een aantal zaken op. Zo zien we dat in 2020 het segment tot € 230.000 nog sterk aanwezig was in de gemeente Bergen (L.). 45% van de woningvoorraad had toen een

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

dergelijke WOZ-waarde tegenover 6% in 2024. De overige prijssegmenten zijn in omvang toegenomen. Met name doordat woningen uit goedkopere prijscategorieën zijn opgeschoven. Vooral het segment duurder dan € 390.000 is hierdoor sterk toegenomen. In 2020 bedroeg dit segment nog 12% van de voorraad, in 2024 is dit 35%.

Figuur 4: Ontwikkeling van de WOZ-waarden van koopwoningen in de gemeente Bergen (L.), 2020-2024 2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 Minder dan €230.000

€230.000 tot €280.000 2020

€280.000 tot €335.000

€335.000 tot €390.000

2022

Meer dan €390.000

2024

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022).

Zeer beperkt aanbod aan woningen tot € 335.000 De WOZ-waarde is bepaald aan de hand van de marktwaarde van woningen op 1 januari 2023. Inmiddels hebben nieuwe prijsontwikkelingen zich voorgedaan. Om die reden brengen we ook het huidig aanbod en de verkochte woningen van het afgelopen jaar in beeld op basis van Funda. Daaruit blijkt dat op dit moment vooral woningen duurder dan € 335.000 te koop staan. Slechts 8% van de te koop staande woningen is goedkoper dan dit. Veruit het grootste aanbod zijn woningen boven de € 390.000. Van de verkochte woningen in het afgelopen jaar is dit aandeel duidelijk lager. Dit komt doordat de woningprijzen het afgelopen jaar nog verder gestegen zijn en doordat betaalbaardere woningen sneller verkocht worden, wanneer ze op Funda geplaatst worden. In totaal heeft 46% van het woningaanbod in het afgelopen jaar een vraagprijs gehad van meer dan € 390.000 en was in totaal 31% goedkoper dan € 335.000. De woningmarkt van Bergen (L.) was daarmee iets betaalbaarder dan gemiddeld in Nederland, maar de verschillen zijn klein. Op kernniveau zien we dat met name in Bergen (L.) (25%) het aanbod tot € 390.000 relatief beperkt is geweest. Zie hiervoor bijlage A6.

Tabel 7: Aanbod en verkochte woningen in de gemeente Bergen (L.), november 2023 – november 2024 Prijsklassen

Te koop november ‘24

Verkocht afgelopen jaar

Totaal te koop/ verkocht

Aandeel te koop / verkocht (%) Bergen (L.)

Nederland

Tot € 220K

€ 220K - € 280K

11%

€ 280K - € 335K

31%

23%

13%

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

€ 335K - € 390K

30%

19%

22%

14%

Meer dan € 390K

62%

40%

46%

57%

Totaal

100%

110

100%

157

100%

Bron: Funda.nl (november 2024). Bewerking Stec Groep (2024).

Hoge gemiddelde transactieprijzen en snelle verkooptijd van woningen Uit NVM-gegevens (3e kwartaal 2024) op COROP-niveau (Noord-Limburg) zien we dat de prijzen ten opzichte van een jaar terug weer sterk gestegen zijn. Dat duidt er dus op dat de WOZ-waarden inmiddels alweer achterhaald zijn ten opzichte van de huidige prijzen. Zo zijn de prijzen in de COROP-regio NoordLimburg in het derde kwartaal van 2024 15,3% hoger per vierkante meter dan een jaar eerder.

Figuur 5: NVM-marktontwikkelingen COROP-regio Noord-Limburg, 2023 Q3 – 2024 Q3

Gemiddelde transactieprijs met 45% gestegen in afgelopen vijf jaar Op basis van cijfers van het CBS hebben we ook inzicht in de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs van bestaande koopwoningen in de gemeente Bergen (L.). Dan wel voor de periode 20142023. Daaruit blijkt dat de gemiddelde transactieprijs in de gemeente met 45% is gestegen in de periode 2018-2023. Wel zien we dat de prijzen in 2023 licht daalden. Dat hangt samen met de opgelopen hypotheekrente in dat jaar. Daardoor namen de mogelijkheden van huishoudens op de woningmarkt dus niet toe. Inmiddels verwachten we op basis van NVM-marktcijfers dat de prijzen ook in Bergen (L.) weer aan het stijgen zijn. Ook de aanbodcijfers van Funda in de gemeente Bergen (L.) geven daar aanleiding toe.

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

Figuur 6: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs gemeente Bergen (L.), 2014-2023 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 €0 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Bron: CBS Microdata (cijfers 2014-2023). Bewerking Stec Groep (2024).

3.3 Druk op sociale huurwoningmarkt neemt toe Woningmarktontwikkelingen vinden niet enkel plaats in het koopsegment. We zien dat ook in het sociale huursegment ontwikkelingen zich voordoen. Deze zijn mede ingegeven door de prijsstijging van koopwoningen. Zo zorgt de krapte in het betaalbare woningsegment ervoor dat startende huishoudens vaker zijn aangewezen op een huurwoning en dat ook huishoudens die al huurden minder makkelijk doorstromen naar een koopwoning. Hieronder benoemen we de ontwikkelingen op de sociale huurwoningmarkt op basis van gegevens van de corporatie Destion. Inschrijfduur 50% hoger in 2023 dan in 2020 en zoekduur in periode 2020-2024 verdubbeld De tijd totdat huishoudens in aanmerking komen voor een sociale huurwoning is een goede indicator van de krapte in het sociale huursegment. Er valt hierbij onderscheid te maken in de inschrijfduur, de tijd van het moment van inschrijving bij de woningcorporatie tot het toegewezen krijgen van een woning, en de zoekduur, de tijd van het moment van de eerste reactie op een woning tot het toegewezen krijgen van een woning. Voor beide geldt dat deze in de periode 2020-2024 is opgelopen bij de in de gemeente actieve corporatie (Destion). Zo is de gemiddelde inschrijfduur in de gemeente Bergen voor een sociale huurwoning opgelopen van ongeveer 60 maanden in 2020 naar 91 maanden in 2023.

Dit betekent dat in de afgelopen vijf jaar de inschrijfduur gemiddeld met twee jaar en zeven maanden is toegenomen. De gemiddelde zoekduur is in deze periode opgelopen van 21 maanden naar 41 maanden, oftewel mensen zoeken gemiddeld ruim anderhalf jaar langer naar een sociale huurwoning.

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

Figuur 7: Gemiddelde inschrijfduur en zoekduur (in maanden) bij woningcorporatie in de gemeente Bergen (L.), 2020-2024 100 80 70 60

90 72 60

50 35

40 30

20 10 0 2020

2021

2022 Inschrijfduur

2023

2024*

Zoekduur

Bron: Gegevens Destion (2024, cijfers 2020-2024*). Bewerking Stec Groep (2024). *Destion heeft geen gegevens van de inschrijfduur in 2024

Aantal reacties per vrijgekomen woning met 45% toegenomen sinds 2020 We beschikken hiernaast ook over het aantal reacties dat op woningen wordt gegeven. We zien hierin een stijgende lijn terug sinds 2020. In 2024 zijn er per aangeboden huurwoning gemiddeld 51 reacties bijgekomen ten opzichte van 2020. Dat is een toename van 45%. De laatste twee jaar is het aantal reacties op een vrijgekomen woning ongeveer gelijk.

Figuur 8: Gemiddeld aantal reacties per vrijgekomen woning in bezit van woningcorporatie in de gemeente Bergen (L.), 2020-2024 180

169

160

143

140 120

164

129 113

100 80 60 40 20 0 2020

2021

2022

Bron: Gegevens Destion (2024, cijfers 2020-2024). Bewerking Stec Groep (2024).

2023

2024

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

4. Toetsing instrumenten In een huisvestingsverordening, ondersteund door een onderbouwing van woningschaarste, kan de gemeente Bergen (L.) ervoor kiezen om voorrang te verlenen aan personen met een lokale binding op basis van lokale binding. Daarom toetsen we de effectiviteit van dit instrument.

4.1 Lokale toewijzing Op basis van CBS Microdata hebben we in beeld gebracht waarvandaan huishoudens de afgelopen jaren richting vrijkomende woningen in de gemeente Bergen (L.) zijn verhuisd. Dit is relevant om een inschatting te kunnen maken van de effectiviteit van het verlenen van voorrang aan personen met een lokale binding. Als nu immers al meer dan 50% verkocht of verhuurd worden aan personen met een lokale binding dan is het effect van een dergelijke maatregel minder groot. Deze maatregel kan ingezet worden voor het sociale huursegment en betaalbare nieuwbouw-koopwoningen. Aangezien de nieuwbouw van koopwoningen zeer beperkt plaats heeft gevonden, gebruiken we alle verhuizingen naar koopwoningen om hier een uitspraak over te doen. Om de verhuisbewegingen naar herkomst in te delen, maken we gebruik van de volgende indeling voor de verhuizingen: • Binnen kern: referentiepersoon van het huishouden woonde voor verhuizing al in dezelfde kern • Terugkeerder naar kern: referentiepersoon van het huishouden heeft al eerder in dezelfde kern heeft gewoond. Deze huishoudens hebben dus al een binding met de kern. • Binnen gemeente: referentiepersoon van het huishouden woonde voor verhuizing al in de gemeente Bergen (L.). • Terugkeerder naar gemeente: referentiepersoon van het huishouden heeft al eerder in Bergen (L.) gewoond.

Deze huishoudens hebben dus al een binding met de gemeente. • Binnen regio: referentiepersoon van het huishouden woonde voor verhuizing al in de regio NoordLimburg. • Binnenlands: referentiepersoon van het huishouden woonde voor verhuizing in een andere gemeente van Nederland. • Buitenlands: referentiepersoon van het huishouden woonde voor verhuizing in het buitenland 6. 59% van verhuizingen richting Bergen (L.) had al een lokale binding met de gemeente De gegevens over verhuizingen tonen ons dat in de periode 2018-2023 gemiddeld genomen 59% van de verhuizingen plaatsvond door huishoudens waarvan de referentiepersoon voor de verhuizing ook al in de kern of gemeente woonde of terugkeerde van buiten de gemeente naar Bergen (L.). Hierbij zien we een afname van 65% in 2018 naar 53% in 2023. In de periode 2018-2023 vonden 30% van de verhuizingen binnen de eigen kern plaats. Dat is ruim meer dan verhuizingen vanuit andere kernen in dezelfde gemeente. Er lijkt daarmee een sterke binding te zijn met de kern waar men al woont.

De instroom van Oekraïners is niet zichtbaar in de onderstaande figuren, omdat het opnemen van deze specifieke groep vluchtelingen een vertekend beeld van de werkelijke situatie zou kunnen geven. Dit komt doordat Oekraïners vaak via speciale regelingen, zoals tijdelijke huisvesting, worden opgevangen en daardoor de reguliere woningmarkt niet betreden. Alle andere landen van herkomst worden wel weergegeven. Dit betreft veelal arbeidsmigranten.

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

Figuur 9: Inkomende verhuizingen* per jaar in de gemeente Bergen (L.), 2018-2023 0%

10%

20%

2018

30%

40%

50% 16%

38%

2019

30%

2020

32% 27%

15%

2022

27%

13%

19%

11%

Gemiddelde Binnen kern

Binnen gemeente

10%

90%

100% 4%

21% 17%

23%

8% 5% 8%

23%

31%

10%

13%

22%

13% 11%

23%

Binnnen regio

Binnenlands

Buitenlands

13%

Terugkeerder naar gemeente

80%

12%

15%

16%

30%

11%

13%

18%

22%

70%

16%

2021

2023

60%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). *Exclusief de instroom van Oekraïners.

Meeste verhuizingen binnen eigen kern in Nieuw-Bergen en Siebengewald De inkomende verhuizingen hebben we opgedeeld naar de kernen in de gemeente Bergen (L.). Ook de terugkeerders hebben we op kernniveau in beeld gebracht. Dit betekent dat er enkel sprake is van een terugkeerder als deze eerder in de kern heeft gewoond, maar voor de verhuizing niet. Dit kan dus ook een binnengemeentelijke verhuizing betreffen. Hieruit blijkt dat in Nieuw-Bergen en Siebengewald de meeste verhuizers uit de eigen kern afkomstig waren. Naar Aijen, Bergen en Wellerooi vonden relatief weinig verhuizingen vanuit de eigen kern plaats. Dat zijn ook de kleinste kernen in de gemeente.

Figuur 10: Inkomende verhuizingen* per kern in de gemeente Bergen (L.), 2018-2023 0%

10%

20%

Gemeente

30%

Afferden

28%

Aijen

28%

Nieuw-Bergen

30%

40% 14%

12%

30%

Siebengewald

33%

Well

29%

Wellerlooi

25%

Binnen kern

Terugkeerder kern

60%

70%

11%

13% 15%

11%

80%

90%

100%

25%

27%

44%

34%

Oud-Bergen

50%

23%

10%

12%

14%

40% 7%

15%

11%

15% 14%

Binnen gemeente

26%

9% 17% 20% Binnen regio

11% 21%

26% Binnenlands

7% 9% Buitenlands

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). *Exclusief de instroom van Oekraïners. Niet overal telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen. In met name de kleine kernen hebben bepaalde typen verhuisbewegingen minder vaak opgetreden.

Met name alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 75 jaar afkomstig van elders Onderscheid makend naar doelgroepen zien we dat jongeren, gezinnen en (met name) ouderen relatief vaak afkomstig zijn uit de eigen kern of gemeente of hiernaartoe terugkeren. Bij ouderen is dat aandeel zelfs 73%. Alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 55 jaar en tussen de 55 en 75 jaar komen het minst vaak uit de eigen gemeente of kern terug. Van deze groepen komt het grootste aandeel uit een gemeente buiten de eigen regio, zonder dat ze eerder in de kern hebben gewoond (31% en 28%).

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

Figuur 11: Inkomende verhuizingen* per doelgroep in de gemeente Bergen (L.), 2018-2023 0%

20%

A&S <35 jaar

30%

Gezinnen A&S 35 tot 55 jaar

15%

60%

13%

37%

A&S 55 tot 75 jaar

17%

25%

11%

16%

12%

20%

10%

20%

10%

12%

21%

4% 14%

28%

27%

Terugkeerder naar gemeente

100%

31%

47%

Binnen gemeente

80% 11%

17%

12%

A&S > 75 jaar Binnen kern

40%

Binnen regio

10%

Binnenlands

Buitenlands

Huishoudens met een laag inkomen hebben vaker lokale binding Onderscheid makend naar inkomensklassen zien we dat huishoudens met een laag inkomen vaker een binding hebben met de kern of gemeente dan huishoudens met een hoog inkomen. Van de huishoudens met een laag inkomen is 31% afkomstig uit de eigen kern, 20% afkomstig uit de eigen gemeente en keert 16% terug naar de gemeente. Dat is in totaal 67% van alle verhuizingen van deze inkomensgroep. Bij huishoudens met een hoog inkomen is dit 57%.

Figuur 12: Inkomende verhuizingen per inkomensgroep in de gemeente Bergen (L.), 20182021 0%

10%

20%

30%

40%

Laag inkomen

31%

20%

Midden inkomen

34%

15%

Hoog inkomen

31%

Binnen kern

Binnen gemeente

16%

50%

60%

70%

16%

12%

10%

Terugkeerder naar gemeente

12%

14% Binnnen regio

80%

90%

17%

100%

24%

26% Binnenlands

Buitenlands

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners. *Niet overal telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen. In met name de kleine kernen hebben bepaalde typen verhuisbewegingen minder vaak opgetreden.

74% van sociale huursegment verhuurd aan lokaal gebonden verhuizer Het inzetten van het verlenen van voorrang voor personen met een lokale binding kan enkel voor bepaalde woningcategorieën, zoals sociale huurwoningen. Om die reden hebben we verhuizingen ook specifiek naar dit woningtype in beeld gebracht. Hieruit blijkt dat er relatief veel verhuizingen vanuit de eigen kern, gemeente of door terugkeerders plaatsvinden naar dit woningtype. In totaal is het aandeel van deze gezamenlijke verhuisstromen 74% van alle verhuizingen. Dat is dus duidelijk meer dan als we ook rekening houden met overige woningtypen. Zie Bijlage A8 voor het aantal inkomende verhuizingen naar corporaties per kern.

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

Figuur 13: Inkomende verhuizingen naar corporatiebezit in de gemeente Bergen (L.), 20182023

36%

10%

Binnen kern

26%

20%

30%

Binnen gemeente

40%

12%

50%

60%

Terugkeerder naar gemeente

11%

70%

12%

90%

100%

80%

Binnnen regio

Binnenlands

Buitenlands

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners.

Koopsegment met name in Bergen (L.) en Afferden in trek bij buiten-gemeentelijke verhuizer Voor het koopsegment hebben we allereerst in beeld gebracht welk deel van de verhuizingen per kern uit de eigen kern of gemeente komt en welk deel naar de kern terugkeert. Daaruit valt op dat het aandeel met een binding met de kern of gemeente met name hoog is geweest in Well (56%) en Nieuw-Bergen (L.) (54%). In de overige kernen ligt dit aandeel onder de 50%. Met name naar Aijen (0%) en Bergen (L.) (33%) hebben weinig tot geen verhuizingen uit de eigen kern of gemeente plaatsgevonden.

Figuur 14: Inkomende verhuizingen naar koopwoningen in de gemeente Bergen (L.) per kern*, 2018-2023 0%

10%

20%

Gemeente

30%

Afferden

26%

Aijen Nieuw-Bergen

31% 34%

Siebengewald

32%

Well

35%

Binnen kern

40% 12%

11%

50%

60%

80%

17%

90%

100%

31%

36%

13%

70%

45%

Oud-Bergen

Wellerlooi

30%

Terugkeerder kern

13%

31%

11%

10% 38%

12%

13% 9% Binnen gemeente

34%

8% 8%

24%

16%

20% Binnen regio

9% 5%

29%

Binnenlands

Buitenlands

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners. *Niet van elke kern telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen. In met name de kleine kernen hebben bepaalde typen verhuisbewegingen minder vaak opgetreden.

Met name betaalbare koopwoningen vaker verkocht aan huishoudens met lokale binding We hebben het koopsegment opgedeeld naar WOZ-waarde. Enkel voor betaalbare woningen (waarvoor schaarste is aangetoond) kan immers deze regeling worden ingezet. We nemen daarbij enkel de verhuizingen naar koopwoningen in de jaren 2022 en 2023 mee. In die jaren liggen de prijzen nog relatief dichtbij de huidige prijzen. Hieruit valt op dat in de afgelopen twee jaar veel instroom is geweest van buiten de gemeente. Zowel in het betaalbare segment als het dure segment.

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

Figuur 15: Inkomende verhuizingen naar koopwoningen in de gemeente Bergen (L.) naar prijssegment, 2022-2023 0%

20%

Minder dan €335.000

22%

€335.000 tot €390.000

20%

Meer dan €390.000

23%

Binnen kern

Binnen gemeente

40%

60%

14%

32%

80%

100%

40%

Terugkeerder naar gemeente

42% Binnnen regio

8% Binnenlands

Buitenlands

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners. *Niet overal telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen. In met name de kleine kernen hebben bepaalde typen verhuisbewegingen minder vaak opgetreden.

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

Bijlage A: Analyses op kernniveau A1. Gehanteerde indeling naar kernen gemeente Bergen (L.)

Bron: CBS wijken en buurten (2024). Bewerking Stec Groep (2024). 1 = Afferden, 2 = Aijen, 3 = Nieuw-Bergen, 4 = Bergen, 5 = Siebengewald, 6 = Well ,7 = Wellerlooi.

A2. Inkomensgroepen per kern 0%

10%

20%

Afferden

27%

Aijen

29%

Nieuw-Bergen

30%

Bergen

30%

40%

Siebengewald

28%

Well

26%

Wellerooi

24%

Primaire doelgroep sociale huur

60%

90%

100%

48% 31%

17%

22%

45%

23% 18%

19%

17%

80% 39%

14%

10%

20%

70%

17%

18%

13%

16%

50%

17% 17%

Secundaire doelgroep sociale huur

34% 37% 40% Middeninkomens

Hoge inkomens

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *Niet van elke kern telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen. In met name de kleine kernen hebben bepaalde typen verhuisbewegingen minder vaak opgetreden.

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

A3. Koopprijssegmenten per kern 0%

10%

Afferden

20%

30%

26%

Aijen

10%

40%

50%

22%

Siebengewald

19%

23%

Wellerooi

11%

15% 21%

23%

28%

Tot €280.000

90%

100%

40%

28%

33%

Well

80%

65%

34% 23%

70%

14%

15%

Nieuw-Bergen Bergen

60%

18%

€280.000 tot €335.000

27% 38%

13%

33%

14%

40%

16%

39%

€335.000 tot €390.000

Meer dan €390.000

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). WOZ-waarde 2024. Bewerking Stec Groep (2024). *Niet van elke kern telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen. In met name de kleine kernen hebben bepaalde typen verhuisbewegingen minder vaak opgetreden.

A4. Huurprijsklassen per kern 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Afferden

87%

Nieuw-Bergen

86%

Bergen

80%

Well

79%

Tot aftoppingsgrens

60%

Siebengewald

Wellerooi

100%

75% Aftoppingsgrens tot DAEB-huurgrens

10% 6% 15% Middenhuur

8% 10%

Dure huur

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

A5. Passende woningvoorraad per kern 250% 200% 150% 100% 50% 0% Primaire doelgroep sociale huur Afferden

Secundaire doelgroep sociale huur

Nieuw-Bergen

Middeninkomens

Siebengewald

Well

Hoge inkomens

Wellerooi

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *De kernen waar geen gegevens worden weergegeven bevatten te weinig huishoudens per inkomenscategorie om de passende woningvoorraad te berekenen.

A6. Aanbod en verkochte woningen per kern Kern

Te koop / verkocht tot € 335.000

Te koop / verkocht tot € 390.000

Afferden

29%

63%

Aijen

33%

Nieuw-Bergen (L.)

35%

65%

Bergen (L.)

25%

Siebengewald

27%

41%

Well

22%

41%

Wellerlooi

29%

43%

Bron: Funda.nl (november 2024). Bewerking Stec Groep (2024).

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

A7. Aantal reacties op corporatiehuurwoningen per kern 187

200 150

167 147

130

127

126

112

100

112

127

0 Afferden

Bergen

Nieuw Bergen Siebengewald 2020

Well

Wellerlooi

2024

Bron: Gegevens Destion (2024, cijfers 2020-2024). Bewerking Stec Groep (2024).

A8. Inkomende verhuizingen naar corporaties per kern, 2018-2023 0%

10%

Gemeente

20%

30%

36%

Afferden

40%

50%

13%

32%

60%

70%

90%

13%

20%

12%

80%

29%

14% 14%

100% 5%

13%

Aijen Nieuw-Bergen

43%

12%

40%

21%

16%

13%

Oud-Bergen Siebengewald Well

19%

Wellerlooi Binnen kern

22%

18%

38%

Terugkeerder kern

Binnen gemeente

Binnen regio

Binnenlands

Buitenlands

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners.

A9. Lokale binding bij toewijzing corporaties per kern, 2018-2023 0% Gemeente Afferden

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

250; 48%

265; 52%

35; 44%

50; 56%

Aijen Nieuw-Bergen

145; 55%

120; 45%

30; 52%

30; 48%

Oud-Bergen Siebengewald Well

25; 37%

45; 63%

Wellerlooi Met binding kern Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Bewerking Stec Groep (2025).

Zonder binding kern

90%

100%

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

A10. Lokale binding bij koopwoningen per kern, 2018-2023 0% Gemeente Afferden

10%

20%

30%

540; 42% 85; 38%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

760; 58% 135; 62%

Aijen Nieuw-Bergen

190; 44%

240; 56%

100; 44%

130; 56%

Oud-Bergen Siebengewald Well Wellerlooi

105; 48%

115; 52%

55; 39%

85; 61%

Met binding kern

Zonder binding kern

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Bewerking Stec Groep (2025). Exclusief de instroom van Oekraïners.

100%

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

Bijlage B: analyses op regioniveau B1. Inkomensgroepen per gemeente 0%

20%

40%

60%

80%

Beesel

29%

19%

18%

34%

Bergen

28%

20%

17%

35%

Gennep

25%

17%

37%

Horst a/d Maas

23%

Mook en Middelaar

20%

Peel en Maas

22%

Venlo

46%

16%

18%

39%

16%

20%

24%

40%

17%

20%

30%

16%

22%

32%

Venray

26%

22%

16%

36%

Noord-Limburg

28%

21%

16%

35%

Secundaire doelgroep sociale huur

Middeninkomens

Primaire doelgroep sociale huur

100%

Hoge inkomens

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

B2. Woningvoorraad naar eigendom per gemeente 0% Beesel

20%

40%

60%

68%

Bergen

72%

Gennep

69%

80%

100%

27%

22% 23%

5% 8%

Horst a/d Maas

76%

16%

Mook en Middelaar

76%

16%

Peel en Maas

75%

19%

Venlo

59%

28%

13%

Venray

65%

27%

Noord-Limburg

67%

24%

Woningcorporatie

Overige verhuurder

Koop

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

B3. Koopprijssegmenten per gemeente 0% Beesel

20%

40%

Bergen

Gennep

13%

22%

Horst a/d Maas 4%

13%

24%

Mook en Middelaar 2% 7% Peel en Maas 4% Venlo Venray Noord-Limburg

14%

11% 16%

4% 8%

Tot €230.000 €335.000 tot €390.000

24%

18%

22%

20%

17%

22%

12%

25% 35%

26%

24%

17%

20%

23%

21%

16%

10% 15%

20%

17%

100%

17%

13%

23%

80% 15%

21%

24%

13%

60%

19%

23% 15%

14%

13%

20%

16%

17%

20%

15%

€230.000 tot €280.000 €390.000 tot €500.000

€280.000 tot €335.000 Meer dan €500.000

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). WOZ-waarde 2024. Bewerking Stec Groep (2024).

B4. Passende woningvoorraad per gemeente 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Primaire doelgroep sociale huur Beesel

Bergen

Gennep

Secundaire doelgroep sociale huur Horst aan de Maas

Middeninkomens

Mook en Middelaar

Hoge inkomens

Peel en Maas

Venlo

Venray

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). De passende woningvoorraad geeft een indicatie van de omvang van de woningvoorraad per betaalbaarheidscategorie voor elke inkomensgroep.

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

B5. Inkomende verhuizingen* per gemeente, 2018-2023 0%

20%

Regio

23%

Beesel

26%

40%

60%

34%

80%

15%

21%

15%

12%

15%

17%

Bergen

30%

15%

13%

11%

Gennep

31%

15%

13%

28%

Horst a/d Maas

33%

16%

Mook en Middelaar

24%

Peel en Maas

23% 2%

15%

37%

23%

22%

14%

16%

Venray

16%

41%

16%

Binnen gemeente

Terugkeerder gemeente

Binnen regio

45%

16%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). *Exclusief de instroom van Oekraïners.

9% 5% 7% 8%

10%

47%

Venlo

Binnen kern/wijk

100%

9% 7%

13%

4% 8% 6%

12%

Binnenlands

7% 11% 9% Buitenlands

Schaarsteonderzoek Bergen (L.)

Colofon Datum: 16 april 2025 Projectnummer: 24.295 Opdrachtgever: Stec Groep Opdrachtnemer: Gemeente Bergen (L.) Adviseur: Job Wevers en Claire Eijkelboom Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arhnem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16459350/1