Raadsvoostel vaststellen exploitatieopzetten grondbedrijf

Voorstel aan de gemeenteraad Datum besluitvorming college 29 mei 2025

Portefeuillehouder drs. A. Splinter

Datum vergadering 8 juli 2025

Onderwerp Vaststellen exploitatieopzetten grondbedrijf Aan de raad,

Inleiding

Jaarlijks worden de grondprijzen van de bouwkavels in de complexen van het grondbedrijf vastgesteld door burgemeester en wethouders. Naar aanleiding van de actuele marktcijfers worden de prijzen verhoogd met € 15,00/m². De exploitatieopzetten worden bijgesteld naar actuele inzichten en worden vastgesteld door de raad.

Relatie met begroting / coalitieprogramma / speerpunten

Het jaarlijkse overzicht van de exploitatieopzetten van de plannen van het grondbedrijf bieden wij u hierbij aan. De uitkomsten van deze exploitatieopzetten worden meegenomen bij de opstelling van de begroting 2026.

Argumenten Hieronder staat een toelichting op de exploitatieopzetten en -uitkomsten van het grondbedrijf. Deze exploitatieplannen zijn bijgesteld naar aanleiding van actuele inzichten. We krijgen hiermee een inzicht in de financiële situatie van het grondbedrijf. De huidige grondprijzen voor woningbouw zijn vastgesteld in 2023 en sindsdien gehandhaafd. De marktsituatie is dusdanig gewijzigd dat er een reden is voor prijsverhoging. Wij houden voor de grondprijs-ontwikkeling rekening met de prijsontwikkelingen van de woningen in de afgelopen periode. Deze zijn vanaf 2023 met ongeveer 8% gestegen en daarmee is een prijsverhoging van de bouwgrond raadzaam. Verder is bouwrijp maken minimaal 10% duurder geworden door stijgende materiaalkosten en uurlonen. Wij willen de grondprijzen desondanks aantrekkelijk houden voor onze bewoners en nieuwe bewoners van elders. Door de schaarste aan woningen zal de vraag naar bouwkavels in onze gemeente groot blijven. De grondprijzen blijven ondanks de verhoging nog aantrekkelijk t.o.v. de omliggende gemeenten. De prijzen zijn na verhoging: • Voor Nieuw Bergen en Afferden, Siebengewald, Well en Wellerlooi € 200 /m²(excl.BTW); Op deze prijs kan een differentiatie worden toegepast naar ligging en woningtype binnen een bandbreedte van 15%. Deze differentiatie kan plaatsvinden zowel naar boven als naar beneden.

Voor bijzondere doelgroepen, zoals sociale huurwoningen en starterswoningen kan binnen de bandbreedte van 15% naar beneden worden gedifferentieerd met de grondprijzen, wanneer de situatie er om vraagt. • De prijs van groenstroken vast te stellen op € 50 /m²(voorkant) of € 120 /m²(zij-of achterkant). • De notitie BBV(Besluit Begroting en Verantwoording) grondexploitatie geeft de wettelijk verplichte berekeningsmethode voor de toe te passen rente, dit percentage is voor de gemeente Bergen 2,0 %. Afferden: Alverman De locatie vormt een afronding van de woonwijk die nu is begrensd door de Straatakkerweg. De te bouwen wijk fungeert daarmee als overgang tussen de wijk en het sportpark Alverman. De kavels zullen worden uitgegeven voor halfvrij- en vrijstaande woningen. Wij gaan er van uit dat de eerste kavels in de loop van 2026 worden uitgegeven. De benodigde werkzaamheden inzake bouwrijp maken zullen in 2025 worden opgestart. Het plan is aangepast en heeft tot gevolg dat de kosten bouwrijp maken lager zijn en er in totaal meer grond wordt uitgegeven. Het exploitatieplan loopt t/m 2027. Het tekort op het plan bedraagt € 130.930. Er is reeds een voorziening gevormd om dit verlies te dekken. Uit de huidige voorziening Alverman kan € 434.377 vrijvallen en worden gestort in de reserve grondbedrijf.

Pagina 1 van 5

Afferden: Afferdse Heide/Kapelstraat Het exploitatieplan Afferdse Heide wordt in 2025 afgerond. Alle kavels zijn verkocht en het plan is in 2025 woonrijp gemaakt. Op de plaats van het huidige gemeenschapshuis Iedershuus is een gezondheidscentrum gebouwd. Het exploitatieplan Afferdse Heide/ Kapelstraat zal in 2025 worden afgesloten met een positief resultaat van € 22.195. Er is bij winstafroming reeds € 712.819 in de reserve grondbedrijf gestort. Het totale winstsaldo bedraagt € 735.014. Siebengewald: St. Jozefstraat In het exploitatieplan St. Jozefstraat in Siebengewald zijn alle 45 kavels uitgegeven. Het plan is woonrijp gemaakt in 2024. Er is in 2020 een Wadi aangelegd voor de afvoer van het regenwater, deze is ruimtelijk en landschappelijk ingepast en is een verfraaiing voor het plan St. Jozefstraat. Het plan zal in 2025 worden afgesloten met een positief saldo van € 11.650. Er is reeds bij eerdere winstafroming € 170.350 in de reserve grondbedrijf gestort. Het totale positieve saldo bedraagt € 177.891. Well: Kasteellaan Er zijn op het perceel aan de Kasteellaan inmiddels 7 kavels verkocht en bebouwd, de laatste kavel is in optie. Deze zal waarschijnlijk in 2025 worden verkocht. Het plan is bouwrijp- en woonrijp gemaakt. Het zal worden afgesloten met een saldo van € 2.441. In het verleden is via afroming een bedrag van ongeveer € 20.838 in de reserve grondbedrijf gestort.

Het totale winstsaldo bedraagt € 23.279. Wellerlooi: Droogstal In het exploitatieplan Droogstal worden in 2025 nog 3 kavels voor vrijstaande woningen uitgegeven. Hierna zal deze laatste fase woonrijp worden gemaakt. Het plan wordt in 2026 afgesloten. In het plangebied zijn behalve de bouw van vrijstaande woningen ook de bouw van tweekappers, rijwoningen en seniorenwoningen mogelijk gemaakt. Het exploitatieplan zal worden afgesloten in 2025, met een positief saldo van € 207.438. In het verleden is door afroming al ongeveer € 850.440 aan de reserve grondbedrijf toegevoegd. Het totale winstsaldo bedraagt € 1.057.878. Well: Elsterendijk De percelen aan Elsterendijk, zijn groot 13.055 m² en zijn aangekocht door de gemeente Bergen. Aan de Elsterendijk in Well zal de gemeente een bestemmingsplan ontwikkelen en ongeveer 25 bouwkavels gaan uitgeven. De nieuwbouw dient toegespitst te worden op de toekomstige woningbehoefte. De gemeente is de ontwikkelaar van het project. Het bestemmingsplan wordt in 2025 vastgesteld Het exploitatieplan Elsterendijk heeft een voordelig saldo van ongeveer € 150.000. Plannen in ontwikkeling Siebengewald: Callunastraat Op deze plek zal de gemeente Bergen een bestemmingsplan ontwikkelen en ongeveer 50-60 bouwkavels gaan verkopen. De nieuwbouw wordt toegespitst op de toekomstige woningbehoefte. Toevoeging van de juiste kwaliteit nieuwbouwwoningen o.a.

levensloopbestendige woningen, woningen voor starters, kleinere woningen 1- en 2 personen en gezinnen die graag willen doorstromen naar een grotere woning. De gemeente is de ontwikkelaar van het project. Het globale exploitatieplan Callunastraat heeft een kostendekkende exploitatieopzet. Bergen: Lindenlaan De kavel aan de Lindenlaan, perceel T 1967 is groot 7.706 m² en in 2022 gekocht. Op deze plek wordt een bestemmingsplan ontwikkeld voor ongeveer 15-20 huizen. Met Destion zijn afspraken om hier levensloopbestendige woningen te bouwen. De gemeente zal bouwrijpe grond gaan leveren. Het bestemmingsplan wordt opgestart. De globale exploitatieopzet is kostendekkend. Bergen: Mosaïque Plint Door het plan herontwikkeling Mosaïque Oost wordt de leegstand binnen het winkelcentrum aangepakt. Het bestaande gebouw wordt gesloopt en getransformeerd naar levensloopbestendige woningen en horeca. De nieuwe woningen geven invulling aan de Woonvisie gemeente Bergen door het ontwikkelen seniorenwoningen of compacte 1- of 2-persoonswoningen.

Pagina 2 van 5

De gemeente Bergen gaat voor zelfrealisatie van ontwikkeling van middel dure huurappartementen, koopappartementen en horecagelegenheid. Het concept ontwerp bestemmingsplan is in de maak en de benodigde onderzoeken voor het ontwerp bestemmingsplan zijn uitgevoerd. De bijdrage van de provincie Limburg is maximaal 50% van de subsidiabele kosten en vastgesteld op maximaal € 750.000. Er is overeenstemming bereikt over de invulling van de voorwaarden. Hieruit bleek dat de ontwikkeling, enkel via grondexploitatie, inderdaad voor de gemeente niet winstgevend of zelfs kostenneutraal kan worden afgesloten Het geraamde verlies is reëel en zal moeten worden genomen. De geactualiseerde grondexploitatie 2025 toont een gemeentelijk tekort van circa € 857.000 (na aftrek provinciale subsidie). Dit tekort zal worden bijgedragen uit de reserve grondbedrijf. Dit is als volgt opgebouwd: Lasten

Bedrag

Ontwikkelkosten

2.357.000

Baten Opbrengst grond

750.000

Bijdrage provincie Limburg

750.000

Reserve grondbedrijf

857.000

Totaal

2.357.000

Winstverwachting Bij de opstelling van dit voorstel, zijn voor de onderstaande plannen nieuwe exploitatieopzetten opgesteld. Een samenvatting van deze exploitatieopzetten is als bijlage toegevoegd. De exploitatieplannen zijn aangepast aan de huidige economische situatie. De opstelling van de nieuwe exploitatieopzetten heeft geleid tot de onderstaande resultaten

Woningbouw Plaats Afferden Bergen Wellerlooi Well Siebengewald Afferden Voorziening Totaal

Plan AfferdseHeide/ Kapelstraat Flammert Droogstal Kasteellaan St. Jozefstraat Voordelig saldo Alverman Alverman

Verwacht saldo Afronding Restant kavels 31-12-2024 1-1-2023 22.195 2025 0 2.470 207.438 2.441 11.650 246.194 -/- 130.930 130.930

2025 2026 2025 2025

0 3 1 0

2028

17 21

Tussentijds winst nemen Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van een grondexploitatiecomplex. Voor winstneming geldt de”percentage of completion methode”: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen, indien aan de volgende voorwaarden is voldaan: 1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 2. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én 3. De kosten zijn naar rato gerealiseerd.

Pagina 3 van 5

Wanneer wij bovenstaande methodiek toepassen op de exploitatieplannen hebben we tussentijds winst opgenomen op de onderstaande complexen. Ontwikkeling reserve grondbedrijf

Rekening 2024

Omvang per 1 januari 2024

1.002.281

Toevoegingen in 2024 Winst 2023

29.020

Onttrekkingen in 2024 Bijdrage medewerker grondbedrijf

110.525

Omvang per 31 december 2024

920.776

toekomstige mutaties Bijdrage Moleneind 2a Voorgestelde winstneming 2024 Toevoeging uit voorziening Alverman Kosten medewerker Bijdrage Mosaïque Toekomstige winst

-79.160 93.984 434.377 -110.525 -857.000 246.193

Omvang na verwerking toekomstige mutaties

648.645

Volkshuisvestingsprogramma 2024 In 2017 is door uw raad de gemeentelijke woonvisie vastgesteld. Deze gold voor een periode van 4 jaar. In 2020 is samen met de andere gemeenten in Noord-Limburg de regionale woonvisie 20202024 opgesteld. U heeft deze visie op 21 september 2020 bekrachtigd. Beide visiedocumenten liepen ten einde en ontwikkelingen gaan snel. Eind 2023 is daarom gestart met het opstellen van een gemeentelijk volkshuisvestingsprogramma. Dit is een nieuw instrument en dient als vervanger van de woonvisie en op te stellen woonzorgvisie. Wij sorteren hiermee voor op nieuwe wet- en regelgeving, vanaf 2026 verplicht vanuit de Wet versterking regie volkshuisvesting. Het zorgt voor actueel beleid om in te spelen op ontwikkelingen op het vlak van wonen en zorg, zowel lokaal, regionaal als nationaal. Het is een integraal document met focus op wonen en zorg als ook de woningbouwopgave. De visie is 17 december 2024 vastgesteld. De uitvoering van het woningbouwopgave en het programma is neergelegd bij het college. Het college rapporteert daarover periodiek aan de raad. Communicatie De nieuwe grondprijzen via website en Maasduinencourant. Juridische aspecten n.v.t. Financiën / fiscale gevolgen Tussentijdse winstnemingen worden bij het vaststellen van de jaarrekening vastgesteld. De reserve grondbedrijf is niet genormeerd.

Deze reserve dient voor de opvang van toekomstige negatieve exploitatieresultaten van de complexen van het grondbedrijf en voor de aanleg van eventuele bovenwijkse voorzieningen. De commissie BBV stelt dat de winst moet worden verantwoord naar rato van de voortgang van het project. De voortgang wordt berekend naar de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd per individuele grondexploitatie. De gehanteerde methode wordt Percentage of completion (Poc) genoemd. Hierbij mag wel rekening worden gehouden met de risico’s die specifiek samenhangen met de nog te realiseren kosten en opbrengsten van een project.

Pagina 4 van 5

De gewijzigde regelgeving verplicht ons dat wij deze methode moeten toepassen. Deze gelden blijven in het grondbedrijf en zijn voor eventuele tegenvallers, toekomstige plannen en bovenwijkse voorzieningen. De ontwikkeling van de reserve grondbedrijf in 2024 wordt weergegeven in het onderstaande schema: Stand 31-12-2023

Toevoeging reserve

Ontrekking reserve

Stand 31-12-2024

1.002.281

29.020

110.525

920.776

Voorstel Wij stellen u voor: • De exploitatieopzetten van de plannen van het grondbedrijf van de gemeente Bergen vast te stellen. Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van Bergen (L),

H.H.M. Timmermans Secretaris

M.H.D. Rauner Burgemeester

Bijlage(n) • Overzicht exploitatieopzetten grondbedrijf; • Overzicht grondprijzen omliggende gemeenten; • Raadsbesluit

Pagina 5 van 5