Raadsvoostel vaststellen exploitatieopzetten grondbedrijf 31800
Tekst van het document
Voorstel aan de gemeenteraad Datum besluitvorming college 16 mei 2023
Portefeuillehouder drs. A. Splinter
Datum vergadering 11 juli 2023
Onderwerp Vaststellen exploitatieopzetten grondbedrijf Aan de raad,
Inleiding
Jaarlijks worden de grondprijzen van de bouwkavels in de complexen van het grondbedrijf vastgesteld door burgemeester en wethouders. Naar aanleiding van de actuele marktcijfers zijn de prijzen verhoogd met € 20,--/m2. De exploitatieopzetten worden bijgesteld naar actuele inzichten en worden vastgesteld door de raad.
De uitkomsten van deze exploitatieopzetten zijn meegenomen bij de opstelling van jaarrekening 2022.
Relatie met begroting / coalitieprogramma / speerpunten Zoals vastgesteld in de nota grondbeleid bieden wij u het jaarlijkse overzicht van de exploitatieopzetten van de plannen van het grondbedrijf aan. De nota grondbeleid is aangeboden ter vaststelling in de vergadering 15 december 2020.
Argumenten
Hieronder staat een toelichting op de exploitatieopzetten en -uitkomsten van het grondbedrijf. Deze exploitatieplannen zijn bijgesteld naar aanleiding van actuele inzichten. We krijgen hiermee een inzicht in de financiële situatie van het grondbedrijf. De huidige grondprijzen voor woningbouw zijn vastgesteld in 2007 en sindsdien gehandhaafd. De marktsituatie is dusdanig gewijzigd dat er een reden voor prijsverhoging. Wij houden voor de grondprijs-ontwikkeling rekening met de prijsontwikkelingen van de woningen in de afgelopen periode. Deze zijn vanaf 2020 gestegen met ongeveer 12% gestegen, daardoor is een prijsverhoging van de bouwgrond door B&W besloten. Het bouwrijp maken is ongeveer 10% duurder geworden, door stijgende materiaalkosten en uurlonen. Wij willen de grondprijzen desondanks aantrekkelijk houden voor onze bewoners en nieuwe bewoners van elders. De effecten van de verhoging van de rente op de verkoop van bouwkavels is momenteel reeds merkbaar. De grondprijzen blijven ondanks de verhoging nog aantrekkelijk t.o.v. de omliggende gemeenten. (zie bijlage) De prijzen zijn na verhoging: •Nieuw Bergen en Afferden op € 190 /m²(excl. BTW);
•Siebengewald, Well en Wellerlooi op € 185 /m²(excl.BTW); Op deze prijs kan een differentiatie worden toegepast naar ligging en woningtype binnen een bandbreedte van 15%. Deze differentiatie kan plaatsvinden zowel naar boven als naar beneden. Voor bijzondere doelgroepen, zoals sociale huurwoningen en starterswoningen kan binnen de bandbreedte van 15% naar beneden worden gedifferentieerd met de grondprijzen, wanneer de situatie er om vraagt; •De prijs van groenstroken vast te stellen op € 45 /m²(voorzijde) of € 115 /m²(excl.BTW)(zijkant of achterzijde); De notitie BBV(Besluit Begroting en Verantwoording) grondexploitatie geeft de wettelijk verplichte berekeningsmethode voor de toe te passen rente, dit percentage is voor de gemeente Bergen 2,0 %. Afferden: Alverman De locatie vormt een afronding van de woonwijk die nu is begrensd door de Straatakkerweg. De te bouwen wijk fungeert daarmee als overgang tussen de wijk en het sportpark Alverman. Hier wordt een woningbouwproject gerealiseerd volgens het CPO-principe(Collectief particulier opdrachtgeverschap) voor met name starters en senioren. De resterende kavels zullen worden uitgegeven voor vrijstaande woningen. Wij gaan er van uit dat de eerste kavels in de loop van 2023 worden uitgegeven. De benodigde werkzaamheden inzake bouwrijp maken zullen in 2023 worden opgestart. Het exploitatieplan loopt t/m 2026.
Het tekort op het plan bedraagt ongeveer
Pagina 1 van 5
€ 565.000. Er is reeds een voorziening gevormd van € 351.000 om dit verlies te dekken. In 2022 zal een storting van ongeveer € 214.000 vanuit de reserve grondbedrijf worden gedaan om de voorziening aan te vullen. Afferden: Afferdse Heide/Kapelstraat Het exploitatieplan Afferdse Heide zal eind 2023 worden afgerond. Alle kavels zijn verkocht het plan zal in 2023 woonrijp worden gemaakt. Op de plaats van het huidige gemeenschapshuis Iedershuus wordt een gezondheidscentrum gebouwd. Het exploitatieplan Afferdse Heide/ Kapelstraat zal in 2023 worden afgesloten met een positief resultaat van € 63.774,-- Er is bij winstneming reeds € 662.584 in de reserve grondbedrijf gestort. Het totale winstsaldo bedraagt € 726.358 Siebengewald: St. Jozefstraat In het exploitatieplan St. Jozefstraat in Siebengewald zijn alle 45 kavels uitgegeven. Het plan wordt woonrijp gemaakt in 2023. Er is in 2020 een definitieve Wadi aangelegd voor de afvoer van het regenwater, deze is ruimtelijk en landschappelijk ingepast en is een verfraaiing voor het plan St. Jozefstraat. Het plan zal in 2024 worden afgesloten met een positief saldo van € 16.243. Er is reeds bij eerdere winstneming € 163.916 in de reserve grondbedrijf gestort. Het totale positieve saldo bedraagt € 180.159. Well: Kasteellaan Het perceel van de voormalige basisschool en gemeenschapshuis is bestemd voor woningbouw.
Er zijn inmiddels 7 kavels verkocht en bebouwd, er is nog één kavel in optie gegeven. Het plan is bouwrijp en zal woonrijp worden gemaakt, wanneer laatste kavel is verkocht. Het plan zal worden afsloten met een saldo van € 3.235. In het verleden is via winstneming een bedrag van ongeveer € 26.468 in de reserve grondbedrijf gestort. Het totale winstsaldo bedraagt € 29.703. Wellerlooi: Droogstal Het plan Droogstal II zal worden afgerond met het plan Gielenkamp. De locatie biedt nog ruimte aan 13 woningen. ·In het plan Droogstal fase II zijn 36 kavels verkocht. Er heeft een loting plaatsgevonden en er zijn 7 bouwkavels in 2022 uitgegeven. We gaan ervan uit dat de resterende 6 kavels in 2023 worden verkocht. Hierna zal deze laatste fase woonrijp worden gemaakt. In het plangebied zijn behalve de bouw van vrijstaande woningen ook de bouw van tweekappers, rijwoningen en seniorenwoningen mogelijk gemaakt. Het exploitatieplan zal worden afgesloten in 2024, met een resterend positief saldo van ongeveer € 365.000 In het verleden is door winstneming al ongeveer € 773.000 aan de reserve grondbedrijf toegevoegd. Het totale winstsaldo bedraagt € 1.138.000. Uitbreiding de "Flammert" Bergen De ambulancezorg Limburg-Noord heeft een kavel van 1.257 m² gekocht voor het oprichten van een ambulancepost. In totaal is € 24.404 toegevoegd aan de reserve grondbedrijf.
Het project wordt in 2023 afgesloten met een positief saldo van € 3.825. Plannen in ontwikkeling Siebengewald: Callunastraat Op deze plek zal de gemeente een bestemmingsplan ontwikkelen en ongeveer 50-60 bouwkavels gaan verkopen. De nieuwbouw wordt toegespitst op de toekomstige woningbehoefte. Toevoeging van de juiste kwaliteit nieuwbouwwoningen o.a. levensloopbestendige woningen, woningen voor starters, kleinere woningen 1- en 2 personen en gezinnen die graag willen doorstromen naar een grotere woning. De gemeente is de ontwikkelaar van het project. De globale exploitatieopzet Callunastraat is kostendekkend. Bergen: Lindenlaan De kavel aan de Lindenlaan, perceel T 1967 is groot 7.706 m² in 2022 gekocht. Op deze plek wordt een bestemmingsplan ontwikkeld voor ongeveer 15-20 huizen. De gemeente is de ontwikkelaar van het project. Het bestemmingsplan worden opgestart en na aanleg van de dijk uitgevoerd. De globale exploitatieopzet Lindenlaan is kostendekkend. Well: Elsterendijk De kavels aan Elsterendijk, de percelen zijn groot 13.305 m² en zijn aangekocht door de gemeente Bergen. Op deze plek zal de gemeente een bestemmingsplan ontwikkelen en ongeveer 20-25 bouwkavels gaan uitgeven. De nieuwbouw dient toegespitst te worden op de toekomstige woningbehoefte.
Pagina 2 van 5
De gemeente is de ontwikkelaar van het project. De globale exploitatieopzet Elsterendijk is kostendekkend. Bergen: Mosaïque Plint Onderzoek geeft aan dat Nieuw Bergen te maken heeft met een structurele leegstand. Deze voorraad zou uit de markt genomen moeten worden, door transformatie naar een andere functie. Dit deel wordt gesloopt en getransformeerd naar levensloopbestendige woningen en eventueel horeca. Het concept ontwerp bestemmingsplan is in de maak en de benodigde onderzoeken voor het ontwerp bestemmingsplan zijn uitgevoerd De bijdrage v.d. provincie Limburg is maximaal 50% van de subsidiabele kosten en vastgesteld op maximaal € 750.000. Er is overeenstemming bereikt over de invulling van de voorwaarden. Hieruit bleek dat de ontwikkeling, enkel via grondexploitatie, inderdaad voor de gemeente niet winstgevend, of zelfs kostenneutraal kan worden afgesloten, maar het geraamde verlies reëel is en zal moeten worden genomen. Momenteel wordt onderzocht welke constructie het meest aantrekkelijk is voor de gemeente Bergen. De geactualiseerde grondexploitatie 2022 toont een gemeentelijk tekort van circa € 857.000 (na aftrek provinciale subsidie). Dit is als volgt opgebouwd. Dit tekort zal uit de reserve grondbedrijf worden betaald.
Lasten
Bedrag
Ontwikkelkosten
2.357.000
Baten Opbrengst grond
750.000
Bijdrage provincie Limburg
750.000
Reserve grondbedrijf
857.000
Totaal
2.357.000
Well: Moleneind 2a De raad heeft besloten tot aankoop van Moleneind 2a in Well. Er is op locatie een ontwikkelkans voor 11 tot 12 appartementen. Het heeft de voorkeur deze gronden te verkopen en dit plan te laten ontwikkelen door een projectontwikkelaar. In de huidige exploitatie is rekening gehouden met een verlies van ongeveer € 80.000. Winstverwachting Bij de opstelling van dit voorstel, zijn voor de onderstaande plannen nieuwe exploitatieopzetten opgesteld. Een samenvatting van deze exploitatieopzetten is als bijlage toegevoegd. De exploitatieplannen zijn aangepast aan huidige economische situatie. De opstelling van de nieuwe exploitatieopzetten heeft geleid tot de onderstaande resultaten
Woningbouw Plaats Afferden Bergen Wellerlooi Well Siebengewald Afferden Voorziening
Plan AfferdseHeide/ Kapelstraat Flammert Droogstal Kasteellaan St. Jozefstraat Voordelig saldo Alverman Alverman
Verwacht saldo Afronding Restant kavels 31-12-2022 1-1-2023 63.774 2023 0 3.825 364.903 3.235 16.243 451.979 -/- 565.306 565.306
2023 2024 2023 2024
0 6 1 0
2026
17
Pagina 3 van 5
Totaal
24
Tussentijds winst nemen Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van een grondexploitatiecomplex. Voor winstneming geldt de”percentage of completion methode”: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen, indien aan de volgende voorwaarden is voldaan: 1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 2. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én 3. De kosten zijn naar rato gerealiseerd. Wanneer wij bovenstaande methodiek toepassen op de exploitatieplannen hebben we tussentijds winst opgenomen op de onderstaande complexen.
Ontwikkeling reserve grondbedrijf
Bedrag
Omvang per 1-1-2022
888.464
Toevoeging winstneming 2021
341.093
Onttrekking medewerker grondbedrijf
-/ - 99.420
Storting in voorziening Alverman
-/-214.199
Omvang per 31-12-2022
915.938
Voorgestelde winstneming 2022
196.868
Omvang per 1-1-2023
1.112.806
Besluiten: Mosaïque plint
-/- 857.000
Medewerker grondbedrijf t/m 2024
-/- 200.000
Moleneind 2a
-/- 80.000
Winstneming t/m 2024
451.979
Prognose saldo 31-12-2024
427.785
Regionale structuurvisie Wonen Noord-Limburg De raad heeft de woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 vastgesteld. Deze biedt voldoende ruimte voor de woningbouwambities van de gemeente Bergen. De raad heeft de vaststelling van het gemeentelijk woningbouwprogramma neergelegd bij het college. Het vaststellen van een gemeentelijk woningbouwprogramma en het toevoegen/muteren van woningbouwplannen aan dat programma is een bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders. Daarnaast heeft de minister alle regio’s en gemeenten gevraagd een bijdrage te leveren aan de landelijke versnelling van de woningbouwopgave. Het bod uit 2022 resulteert in een woondeal met het Rijk. De gemeente draagt daarin bij zoveel ze kan.
Communicatie De nieuwe grondprijzen via website en Maasduinencourant.
Juridische aspecten n.v.t.
Financiën / fiscale gevolgen Tussentijdse winstnemingen worden bij het vaststellen van de jaarrekening vastgesteld. De reserve grondbedrijf is niet genormeerd. Deze reserve dient voor de opvang van toekomstige negatieve exploitatieresultaten van de complexen van het grondbedrijf en voor de aanleg van eventuele bovenwijkse voorzieningen. De commissie BBV stelt dat de winst moet worden verantwoord naar rato van de voortgang van het project. De voortgang wordt berekend naar de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd per individuele grondexploitatie.
Pagina 4 van 5
De gehanteerde methode wordt Percentage of completion (Poc) genoemd. Hierbij mag wel rekening worden gehouden met de risico’s die specifiek samenhangen met de nog te realiseren kosten en opbrengsten van een project. De huidige stand van de reserve grondbedrijf bedraagt € 1.112.806. Na diverse onttrekkingen reeds door de raad besloten groot € 1.137.000 en de toevoeging van het winstsaldo 31-12-2024 groot € 451.979 is het saldo van de reserve grondbedrijf per 31-12-2024 groot € 427.785,--.
Voorstel
Wij stellen u voor: • De exploitatieopzetten van de plannen van het grondbedrijf vast te stellen. Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van Bergen (L), {{esl:Signer1:capture:size(200,50)}}
H.H.M. Timmermans Secretaris
{{esl:Signer2:capture:size(200,50)}}
M.H.E. Pelzer Burgemeester
Bijlage(n) Overzicht exploitatieopzetten grondbedrijf.
Overzicht grondprijzen omliggende gemeenten.
Pagina 5 van 5