Raadsvoorstel vaststelling TAM omgevingsplan Elsteren 1a

Voorstel aan de gemeenteraad Datum besluitvorming college 31 maart 2026

Portefeuillehouder drs. A. Splinter

Datum vergadering 12 mei 2026

Onderwerp Herziening omgevingsplan Elsteren 1a in Well Aan de raad,

Inleiding

Het TAM omgevingsplan Elsteren 1a is opgesteld om de agrarische functie van deze locatie om te zetten naar een woonfunctie. De aanwezige kassen worden gesloopt en daarvoor in de plaats mogen er twee woningen worden gebouwd. Het plan heeft als ontwerp 6 weken ter inzage gelegen met de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen. Gedeputeerde Staten van Limburg heeft aangegeven dat ze geen aanleiding ziet voor het indienen van een zienswijze (zie bijlage). Rijkswaterstaat (RWS) heeft wel een zienswijze ingediend. Huidig omgevingsplan Het gehele plangebied heeft een agrarische functie met de aanduiding Glastuinbouw.

Nieuw TAM omgevingsplan In het nieuwe plan wordt de agrarische functie grotendeels omgezet naar een woonfunctie. Een kleine strook van de woonpercelen krijgt de functie Tuin. De rest houdt de functie Agrarisch met waarden. Na sloop van de kassen is er ruimte voor de realisatie van twee extra levensloopbestendige woningen naast de bestaande bedrijfswoning die wordt omgezet naar een reguliere woning. Het hele plan is voorzien van een landschappelijke inpassing.

Pagina 1 van 5

Relatie met begroting/ coalitieprogramma/ speerpunten Geen bijzonderheden.

Argumenten

Ingediende zienswijze In de bijlagen is de zienswijzennota Elsteren 1a opgenomen. Hierin een samenvatting van de zienswijze van RWS met de gemeentelijke reactie daarop. Bijlage bij de nota is de geanonimiseerde zienswijze van RWS. De zienswijze van RWS heeft betrekking op een eerder aan initiatiefnemers verleende omgevingsvergunning die afwijkt van het plan zoals wij dat nu in procedure hebben gebracht. Daarnaast plaatst RWS een opmerking ten aanzien van de motivering van het plan. Zij geven aan dat niet de oppervlakte maar het volume (bergend vermogen) bepalend is voor de beoordeling. Tenslotte geeft RWS in overweging om artikel 15 Waterstaat-bergend rivierbed aan te vullen met regels voor aanlegactiviteiten. Ambtelijk heeft er afstemming plaatsgevonden over deze zienswijze. Deze zienswijze leidt tot de onderstaande aanpassingen van het plan: A. De motivering van het plan is aangepast. In paragraaf 5.5 Water(systemen) is de tekst over de oppervlakte van de bebouwing aangepast en gaat het nu over een afname van het volume aan bebouwing en verharding. B. Onder artikel 15 is een extra set regels opgenomen zodat ook aanlegactiviteiten aan regels zijn verbonden.

Toegevoegd is artikel 15.6: 15.6 Vergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 15.6.1 Verbod Het is verboden op of in de gronden met de functie 'Waterstaat - Waterbergend rivierbed' zonder of in afwijking van een vergunning van burgemeester en wethouders (vergunning) de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: 1. het ontginnen, afgraven, ontgronden, egaliseren, ophogen en verharden van gronden; 2. het (half)verharden van paden en wegen; 3. vellen, rooien of beschadigen van bomen, heggen en overige houtgewassen; 4. het aanleggen, verbreden en dempen van sloten, vijvers en andere wateren; 5. het aanbrengen van houtopstanden; 6. het aanbrengen van ondergrondse of bovengrondse leidingen; 7. het verlagen of verhogen van het waterpeil. 15.6.2 Uitzondering Het bepaalde in lid 15.6.1 is niet van toepassing op: 1. welke betrekking hebben op normaal onderhoud en beheer;

Pagina 2 van 5

2. welke vallen onder kapvergunningplicht en de in dat kader opgelegde herplantplicht, zoals bedoeld in de Verordening fysieke leefomgeving; 3. welke op het tijdstip van het van kracht worden van het plan in uitvoering dan welk krachten een reeds verleende vergunning mogen worden uitgevoerd. 15.6.3 Voorwaarden De in lid 15.6.1 genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien: a. b. c. d. e.

het veilig en doelmatig gebruik van het oppervlaktelichaam (de Maas) gewaarborgd blijft, en; geen sprake is van een feitelijke belemmering voor de vergroting van de afvoercapaciteit van de rivier (de Maas), en; de waterstandsverhoging of de afname van het bergend vermogen zo gering mogelijk is en deze verhoging of afname wordt gecompenseerd, en; de ecologische toestand van het oppervlaktewaterlichaam (de Maas) niet verslechtert; voor het verlenen van de vergunning advies wordt ingewonnen bij de rivierbeheerder omtrent te toepassing van voorwaarde a t/m d.

Ambtshalve wijzigingen In de regels bij het ontwerpplan was een onjuiste verwijzing opgenomen. Deze is aangepast. Artikel 4.3.2 onder C bevat de regel dat er geen paardenbakken zijn toegestaan. Bij artikel 4.5.1 wordt vervolgens verwezen naar 4.3.2. D voor de afwijking t.a.v. paardenbakken. Dit moet C zijn en dit is aangepast. Ook ten aanzien van archeologie zijn er enkele aanpassingen doorgevoerd in de motivering en in de regels van het plan. Op basis van het uitgevoerde archeologisch onderzoek blijkt dat de bodem tot een diepte van zeker 50 cm is verstoord. Bij werkzaamheden die niet dieper gaan dan die diepte is er geen onderzoek nodig. Voor de bouw van de woningen zal de bodem 60 tot 80 cm worden opgehoogd. De aansluitende weg ligt namelijk hoger. Bij een ophoging van (aantoonbaar) 60 cm is er tot een diepte van 1 meter ook geen extra onderzoek nodig. Dit is opgenomen in paragraaf 5.2.2 van de motivering. Dit is ook verankerd in de regels van het plan en leidt tot de onderstaande aanpassingen: Artikel 13 Waarde – Archeologie 4: ✓ Artikel 13.4.1, lid 2 sub c, d en e vervallen. C en d worden vervangen en e vervalt helemaal. Het artikel wordt hernummerd. Tekst ontwerp: 2. In afwijking van het gestelde onder 1 hoeft de aanvrager van een omgevingsvergunning geen rapport als bedoeld onder 1 te overleggen, indien: a.

naar oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld; b. naar oordeel van het bevoegd gezag een schriftelijke verklaring dan wel een onderzoek naar de verstoorde bodemlagen aantoont dat de grond reeds dieper is geroerd dan de voorgestelde bewerkingsdiepte; c. de aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft op een bouwwerk met een bruto oppervlakte van ten hoogste 250 m2; d. de aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft op een bouwwerk met een bruto oppervlakte van ten hoogste 250 m² en een verstoringsdiepte van meer dan 40 cm onder maaiveld; e. de aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft op een bouwwerk met een bruto oppervlakte van meer dan 250 m² en een verstoringsdiepte van niet meer dan 40 cm onder maaiveld; f. er sprake is van een reeds legaal in uitvoering zijnde bouwwerk op het tijdstip van inwerkingtreding van dit Omgevingsplan; g. er sprake is van een bouwwerk dat mag worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning. Nieuwe tekst:

Pagina 3 van 5

c. de aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft op een verstoringsdiepte van niet meer dan 50 cm onder maaiveld; d. de aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft op een verstoringsdiepte van niet meer dan 100 cm onder maaiveld bij een ophoging van de grond met ten minste 60 cm; ✓

Artikel 13.4.2, lid 2 sub a, b en c vervallen. A en b worden vervangen en c vervalt helemaal. Het artikel wordt hernummerd. Tekst ontwerp: 2. In afwijking van het gestelde onder 1 verbindt het bevoegd gezag de bedoelde voorwaarden niet aan de omgevingsvergunning, indien de aanvraag betrekking heeft op: a. een bouwwerk met een bruto oppervlakte van ten hoogste 250 m2; b. een bouwwerk met een bruto oppervlakte van ten hoogste 250 m² en een verstoringsdiepte van meer dan 40 cm onder maaiveld; c. een bouwwerk met een bruto oppervlakte van meer dan 250 m² en een verstoringsdiepte van niet meer dan 40 cm onder maaiveld; d. een reeds legaal in uitvoering zijnde bouwwerk op het tijdstip van inwerkingtreding van dit Omgevingsplan; e. een bouwwerk dat mag worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning.

Nieuwe tekst: a. b.

een verstoringsdiepte van niet meer dan 50 cm onder maaiveld; een verstoringsdiepte van niet meer dan 100 cm onder maaiveld bij een ophoging van de grond met ten minste 60 cm;

✓

a. b. c. d. e. f.

Artikel 13.5.2 wordt aangepast. Lid a, b en c vervallen, waarbij alleen lid a en b worden vervangen. Lid f wordt aangepast. Dit wordt na hernummering lid e. Tekst ontwerp: met een verstoringsoppervlakte van ten hoogste 250 m², tenzij het werkzaamheden betreffen genoemd onder 13.5.1 sub h, l en m; met een verstoringsoppervlakte van ten hoogste 250 m² en een verstoringsdiepte van meer dan 40 cm onder maaiveld tenzij het werkzaamheden betreffen genoemd onder 13.5.1 sub h, l en m; met een verstoringsoppervlakte van meer dan 250 m² en een verstoringsdiepte van niet meer dan 40 cm onder maaiveld; welke ten dienste staan van archeologisch onderzoek en het doen van opgravingen, mits verricht door een ter zake deskundige; welke het normale beheer en onderhoud betreffen, met inbegrip van onderhoud- en vervangingswerkzaamheden van bestaande riolen, bestratingen, beplantingen en binnen bestaande tracés van kabels en leidingen; welke het normale agrarisch gebruik betreffen waaronder worden verstaan grondbewerkingen ten dienste van agrarisch gebruik mits de bodem tot niet meer dan een diepte van 0,40 m onder maaiveld wordt geroerd;

Nieuwe tekst: a. met een verstoringsoppervlakte van op een verstoringsdiepte van niet meer dan 50 cm onder maaiveld, tenzij het werkzaamheden betreffen genoemd onder 13.5.1 sub h, l en m; b.

met een verstoringsdiepte van niet meer dan 100 cm onder maaiveld bij een ophoging van de grond met ten minste 60 cm, tenzij het werkzaamheden betreffen genoemd onder 13.5.1 sub h, l en m; Lid e wordt: e. welke het normale agrarisch gebruik betreffen waaronder worden verstaan grondbewerkingen ten dienste van agrarisch gebruik mits de bodem tot niet meer dan een diepte van 0,5 m onder maaiveld wordt geroerd; Plan gereed voor vaststelling Met verwerking van de hiervoor vermelde aanpassingen naar aanleiding van de ingediende zienswijze en ambtshalve aanpassingen is het plan is nu gereed om te worden vastgesteld. In de motivering wordt ingegaan op alle relevante onderwerpen die horen bij dit plan. Daaruit komen geen beperkingen naar voren. Uit de motivering blijkt dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en dat het plan uitvoerbaar is.

Communicatie

Rijkswaterstaat is op de hoogte gebracht van de gemeentelijke reactie op hun zienswijze. Ze zijn uitgenodigd om hierover een mondelinge toelichting te geven bij de vergadering van de Commissie

Pagina 4 van 5

Ruimte en Economie op 22 april 2026. De gewijzigde vaststelling van het plan wordt bekendgemaakt via het Gemeenteblad en op de gemeentepagina in de Maasduinen Courant. De stukken liggen vervolgens 6 weken ter inzage in het gemeentehuis en worden tevens digitaal beschikbaar gesteld via Regels op de kaart (Omgevingsloket).

Juridische aspecten Omgevingswet In het kader van de TAM omgevingsplanprocedure is een ontwerpplan opgesteld. In de motivering is aandacht besteed aan alle onderwerpen die relevant zijn voor deze locatie en de herziening van de functie agrarisch naar wonen. De planregels zijn op maat gemaakt voor deze locatie en sluiten aan bij de regels van het plan Maaspark Well. Uit de motivering blijkt dat er bij dit plan sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Na vaststelling wordt het TAM omgevingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegd, conform het bepaalde in artikel 16.30 Omgevingswet en artikel 16.77b in samenhang met afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht. Belanghebbenden kunnen dan in beroep gaan tegen het plan. Indien er geen beroep wordt ingesteld treedt het plan in werking na deze termijn.

Financiën/ fiscale gevolgen

Leges Voor de herziening van het omgevingsplan worden leges in rekening gebracht. Nadeelcompensatie De initiatiefnemer heeft een schadeovereenkomst ondertekend (zie bijlage). Eventuele schade die voortkomt uit dit plan wordt hiermee op de initiatiefnemer afgewenteld. Hiermee zijn de financiële risico's afgedekt.

Voorstel

Wij stellen u voor: Het TAM omgevingsplan Elsteren 1a gewijzigd vast te stellen. Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van Bergen (L), {{esl:Signer1:capture:size(200,50)}}

H.H.M. Timmermans De Secretaris

{{esl:Signer2:capture:size(200,50)}}

M.H.D. Rauner De Burgemeester

Bijlage(n) -

TAM omgevingsplan Elsteren 1a (motivering, regels en verbeelding) met alle bijlagen Bericht provincie Limburg 23 januari 2026 Zienswijze RWS ANONIEM Zienswijzennota Elsteren 1a Ondertekende schadevergoedingsovereenkomst ANONIEM Concept raadsbesluit Elsteren 1a

Pagina 5 van 5