Raadsvoorstel vaststelling Aijenseweg 7 193538

Voorstel aan de gemeenteraad Datum besluitvorming college 26 augustus 2025

Portefeuillehouder drs. A. Splinter

Datum vergadering 7 oktober 2025

Onderwerp Vaststelling bestemmingsplan Aijenseweg 7 Bergen Aan de raad,

Inleiding

Het bestemmingsplan Aijenseweg 7 Bergen is opgesteld om de agrarische bestemming te veranderen naar een woonbestemming. Er worden twee schuren gesloopt en de agrarische bedrijfswoning wordt een reguliere woning. Verder komt er binnen de overgebleven bebouwing (inclusief de 3 aanwezige vakantiewoningen) ruimte voor starters- en levensloopbestendige woningen. Het gaat in totaal om 5 extra woningen. Huidige bestemmingsplan Het geldende bestemmingsplan voor deze locatie is het bestemmingsplan Buitengebied 2018, 1e herziening. De bestemming is 'Agrarisch met waarden'.

Binnen deze agrarische bestemming is een bedrijfswoning aanwezig. Daarbij zijn een caravanstalling en 3 vakantiewoningen toegestaan. Nieuwe bestemmingsplan

Pagina 1 van 6

In het nieuwe bestemmingsplan Aijenseweg 7 Bergen krijgt de locatie grotendeels een woonbestemming. Daarbinnen wordt de agrarische bedrijfswoning een reguliere woning, worden de drie vakantiewoningen omgezet naar reguliere (starters)woningen en worden er in de twee schuren die overblijven nog twee (levensloopbestendige) woningen gerealiseerd. Een groot deel van het perceel krijgt de bestemming `Tuin'. Een klein deel houdt de bestemming ’agrarisch met waarden’ en de aanwezige nutsvoorziening wordt positief bestemd.

Relatie met begroting/ coalitieprogramma/ speerpunten Geen bijzonderheden.

Argumenten Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 21 december 2023 t/m 31 januari 2024 ter inzage gelegen. Naar aanleiding van deze inzage zijn er twee zienswijzen ingekomen, van Rijkswaterstaat en Gedeputeerde Staten van de provincie Limburg. In de bijlage is de Zienswijzennota Aijenseweg 7 Bergen opgenomen. Hierin een samenvatting van de zienswijzen met daarbij de gemeentelijke reactie daarop. Zienswijze Rijkswaterstaat (RWS) De zienswijze van RWS heeft betrekking op het toevoegen van bebouwing aan de woonbebouwing als compensatie van een schuur die gesloopt zal worden (45m2). Uit de zienswijze van RWS blijkt dat dit in strijd is met de Beleidsregels grote rivieren. Conclusie Conclusie is dat deze zienswijze ontvankelijk is en gegrond. Op basis van deze zienswijze wordt de toelichting en de verbeelding zodanig aangepast dat duidelijke is deze extra bebouwing niet meer kan worden toegevoegd aan de bestaande bebouwing. Zienswijze Gedeputeerde Staten van de provincie Limburg (GS) De zienswijze van GS heeft in hoofdzaak betrekking op de realisatie van extra woningen in het buitengebied. Dit is in strijd met het provinciaal beleid. Daarbij wordt nog specifiek aangegeven dat GS niet kan instemmen met het omzetten van 3 vakantiewoningen naar 3 (starters)woningen. Ook bevat de zienswijze nog een opmerking over ecologie en over de waterveiligheid.

Pagina 2 van 6

Centraal binnen het gemeentelijk beleid bij herontwikkeling in het buitengebied staat het toevoegen van ruimtelijke kwaliteit in de vorm van landschappelijke inpassing en/of sloop. De herontwikkeling van de Aijensweg 7 zorgt hiervoor. Het betreft een unieke locatie in het Maasdal omringt door een nieuwe dijk dicht bij de kern Aijen. Hier ligt een kans om de agrarische bestemming om te zetten naar een woonbestemming met reductie van bebouwing en middels een goede landschappelijke inpassing een kwalitatieve meerwaarde te creëren voor de omgeving. Dit sluit goed aan bij ons Landschapsplan Bergen 2013 en levert een positieve bijdrage aan de ambities uit de Omgevingsvisie Bergen 2030. Het omzetten van de 3 vakantiewoningen naar (starters)woningen past binnen ons zoneringsbeleid om recreatieve voorzieningen te concentreren bij Maaspark Well. Ook ontstaat er op deze manier een voor Bergen uniek woonmilieu binnen een van oorsprong historisch bebouwingscluster. Een gemeentelijk monument, de bestaande bedrijfswoning uit 1746, wordt hiermee landschappelijk goed ingepast. Het plan zorgt verder voor een blijvende vermindering van de stikstofuitstoot door het omzetten van de agrarische bestemming naar aan woonbestemming met een positieve invloed op gezondheid, verbetering van de biodiversiteit en een duurzame invulling van kwalitatief nog goede bestaande bebouwing.

Als we kijken naar het provinciaal beleid zoals dat staat beschreven in de Omgevingsvisie Limburg en Omgevingsverordening Limburg zien we diverse aanknopingspunten om daarbinnen een positieve insteek te kiezen ten aanzien van dit plan. Er is ruimte om voor een unieke locatie als de Aijenseweg 7 een maatwerkoplossing mogelijk te maken zonder een precedent te vormen voor andere initiatieven en zo een ruimtelijke kwaliteitsverbetering te realiseren die ook passend is binnen het provinciaal beleid. In de bijgevoegde ‘Zienswijzennota Aijenseweg 7 Bergen’ met de bijbehorende memo ‘Reactie zienswijze en aanvullende motivatie bestemmingsplan Aijenseweg 7 te Aijen (Bergen)’ is dit uitgebreid uitgewerkt en gemotiveerd. Hierover zijn we ambtelijk en bestuurlijk in overleg getreden met de provincie. Helaas is het niet gelukt om hierover nader tot elkaar te komen. Ook een locatiebezoek van gedeputeerde Theuns op 7 mei 2025 heeft geen passende opening tot een oplossing geboden. De initiatiefnemers waren nog wel bereid om te praten over eventuele aanpassingen van het plan, maar dit heeft niet het gewenste resultaat opgeleverd. Het is, ondanks de inbreng van diverse argumenten, niet gelukt om een oplossing te bedenken anders dan volledig tegemoet te komen aan de inhoud van de zienswijze.

Ondanks de zienswijze van GS zien we de herontwikkeling van de het plan Aijensweg 7 nog steeds als een voor Bergen kwalitatief goede ruimtelijke ontwikkeling. In overleg met de initiatiefnemers is er dan ook voor gekozen om de procedure te vervolgen. Conclusie Op basis van de zienswijzennota met aanvullende memo wordt geconcludeerd dat de zienswijze van GS ontvankelijk is en gedeeltelijk gegrond. De toelichting van het plan is aangepast ten aanzien van de motivering van de provinciale belangen en bijlage VI de quickscan flora en fauna is aangepast naar aanleiding van de geplaatste opmerkingen zoals die zijn weergegeven in de zienswijzennota. Verder geeft de zienswijze van GS geen aanleiding tot aanpassing van de regels of verbeelding van het plan. Ambtshalve wijzigingen Er is aanleiding voor enkele ambtshalve wijzigingen van het plan. Een extra check van het ontwerpbestemmingsplan heeft enkele foutjes aan het licht gebracht. Tevens zijn recente ontwikkelingen aanleiding voor enkele ambtshalve wijzigingen in dit bestemmingsplan. Daarnaast zijn ten tijde van het vrijgeven van het ontwerp bestemmingsplan enkele kanttekeningen geplaatst bij het plan. Deze hadden betrekking op de waterparagraaf en enkele civiele aandachtspunten (bluswatervoorziening, rioolgemaal en de toegangsweg).

Civiele aandachtspunten De bluswatervoorziening kan worden gerealiseerd door de aanwezige geboorde put op het terrein aan te passen. De initiatiefnemer zal dit zelf bekostigen. Er is op het terrein al een klein rioolgemaal aanwezig. Als het nodig is om deze voorziening aan te passen zal de initiatiefnemer dit op eigen kosten uitvoeren. De toegangsweg naar deze locatie kan gezien worden als een lange oprit die alleen gebruikt wordt door de bewoners. De weg is vrij smal, maar recht en overzichtelijk. Er zijn enkele plekken beschikbaar om elkaar te passeren. Er zijn verder geen aanpassingen nodig. Dit is verwerkt in de toelichting van het plan.

Pagina 3 van 6

De civiele aandachtspunten zijn oplosbaar op kosten van de initiatiefnemer en vormen geen belemmering voor de vaststelling van dit plan. Hieronder een overzicht van de ambtshalve aanpassingen: Toelichting De Omgevingswet is per 1 januari 2024 in werking getreden. In Hoofdstuk 1 is in de inleiding extra uitleg toegevoegd zodat wetten waarnaar verwezen wordt beter kunnen worden gevonden. De waterparagraaf is op ondergeschikte onderdelen nog tekstueel aangepast en nu akkoord. Ten aanzien van de hierboven genoemde civiele aandachtspunten zijn ter verduidelijking enkele tekstuele wijzigingen doorgevoerd in de toelichting. Tevens is in de inleiding de beschrijving van het project aangescherpt. In hoofdstuk 3 is de planbeschrijving verduidelijkt en een afbeelding toegevoegd met de te slopen bebouwing en verharding. Ook paragraaf 3.2 Landschappelijke inpassing is aangevuld met twee afbeeldingen. In hoofdstuk 4 is de motivering ten aanzien van het provinciaal beleid (de omgevingsvisie en de omgevingsverordening) aangescherpt naar aanleiding van de zienswijze van GS. Verder is in dit hoofdstuk ook de tekst over de regionale woonvisie en het gemeentelijke beleid (Omgevingsvisie Bergen 2030) nog aangevuld.

In hoofdstuk 5 zijn naast enkele kleine tekstuele wijzigingen ook de opmerkingen van de Veiligheidsregio Limburg Noord verwerkt en is ook de motivering ten aanzien van ‘bedrijven en milieuzonering’ verduidelijkt. Tenslotte zijn er in de waterparagraaf en in hoofdstuk 6 nog enkele tekstuele wijzigingen doorgevoerd. In hoofdstuk 6 is er tekst over de ingediende zienswijzen toegevoegd. Regels De regels van Artikel 6 Wonen zijn als volgt aangepast: • Artikel 6.1.1. bij b en c toegevoegd "zonder extra verkeersaantrekkende werking”. • Artikel 6.2.1.Woningen onder lid b, de bepalingen ten aanzien van de afstand tot de zijdelingse perceelgrens en nieuwbouw komen te vervallen (f en i). Beide zijn bij dit plan overbodig. • Artikel 6.2.2. een bepaling voor aaneengebouwde woningen is toegevoegd (c). • Artikel 6.4 Afwijken van de gebruiksregels is geheel komen te vervallen (6.4.1. Horeca als nevenactiviteit en 6.4.2. Aan huis verbonden bedrijf en nevenactiviteiten). Het betreft activiteiten die voor extra verkeer zorgen en derhalve een toename van de stikstofuitstoot. Bijlage Het stikstofdepositieonderzoek is aangepast. De aanpassingen voor de regels voor Wonen beperken namelijk het aantal verkeersbewegingen en dus ook de stikstofuitstoot.

Lange doorlooptijd van het plan Het is vrij uitzonderlijke dat het zo lang duurt voor een bestemmingsplan van ontwerp naar vaststelling kan worden gebracht. Bij dit plan is dit voornamelijk veroorzaakt door de ingediende zienswijze van GS. Het komt weinig voor dat we te maken krijgen met een zienswijze van GS. Naar aanleiding van deze zienswijze zijn we ambtelijk en bestuurlijk met de provincie in overleg getreden. Dit is moeizaam verlopen en heeft uiteindelijk ook niet tot een concrete oplossing geleid. Naast de bezwaren zoals die staan weergegeven in de zienswijze is de provincie bang dat er een precedentwerking uit zal gaan van het verlenen van medewerking aan dit plan. Hierover verschillende we van mening. De locatie Aijenseweg 7 is in onze gemeente, en wij denken ook in de provincie Limburg, een unieke locatie. In de zienswijzennota in de bijlage wordt dit nog nader onderbouwd. Er heeft ook afstemming plaatsgevonden met de initiatiefnemers van het plan. Het risico ligt immers bij hen. Door de grotere onzekerheid die er nu is ontstaan over een goede afloop van de procedure, de langere doorlooptijd en ook de forse investeringen die er door hen al zijn gedaan was er bij de initiatiefnemers grote twijfel over het doorzetten van de procedure.

Dit heeft er uiteindelijk toe geleid dat er in overleg met de initiatiefnemers is afgesproken dat we als gemeente de kosten die er nog gemaakt moeten worden voor de vaststelling voor onze rekening nemen. Onder het kopje 'Financien’ is dit verder toegelicht. Tenslotte is, alles overwegende, besloten om de procedure ondanks de ingediende zienswijze van GS het plan toch door te zetten. Vanuit het gemeentelijk beleid zien we de herontwikkeling van de Pagina 4 van 6

locatie Aijenseweg 7 als een ruimtelijke kwaliteitsverbetering en zien we ook mogelijkheden binnen het beleid van de provincie om een positieve insteek te kiezen en een maatwerkoplossing te faciliteren zonder dat er een precedentwerking vanuit gaat. Het gaat hier immers om in veel opzichten unieke locatie.

Communicatie

RWS en GS zijn op de hoogte gebracht van de concept reactie over hun zienswijze. Zij zijn uitgenodigd om hierover een mondelinge toelichting te geven bij de vergadering van de commissie Ruimte en Economie op 17 september 2025. De gewijzigde vaststelling van het plan wordt bekend gemaakt via een kennisgeving in het Gemeenteblad en de gemeentepagina in de Maasduinen Courant. De stukken liggen vervolgens ter inzage in het gemeentehuis en worden tevens digitaal beschikbaar gesteld via Regels op de kaart (dit is de opvolgen van www.ruimtelijkeplannen.nl).

Juridische aspecten

In het kader van de bestemmingsplanprocedure, conform de in afdeling 3.1 Wro opgenomen regeling, is een bestemmingsplan opgesteld. In de toelichting op het bestemmingsplan is aandacht besteed aan diverse onderwerpen die relevant zijn voor de ruimtelijke onderbouwing. De planregels zijn op maat gemaakt waarbij is aangesloten bij het bestemmingsplan Buitengebied 2018-1e herziening. Na vaststelling van het bestemmingsplan wordt het plan gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Belanghebbenden kunnen dan in beroep gaan tegen het plan. Indien er geen beroep wordt ingesteld tegen het plan, treedt het plan na deze termijn in werking. GS kan ook tegen het plan in beroep gaan, maar kan ook een reactieve aanwijzing geven (art 3.8, zesde lid, Wro). Het onderdeel waarop die aanwijzing betrekking heeft treedt dan vooralsnog niet in werking. Dit is een zwaar instrument van GS waarvoor een dubbele motiveringsplicht geldt. In de eerste plaats moet worden gemotiveerd welke provinciale belangen het geven van een reactieve aanwijzing noodzakelijk maken. In de tweede plaats moet worden gemotiveerd welke feiten, omstandigheden en overwegingen aan de aanwijzing ten grondslag liggen die de provincie beletten het betrokken belang met andere aan hen toekomende bevoegdheden te beschermen. Tegen een reactieve aanwijzing kan beroep worden ingediend bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Grondexploitatie/ Planschade De Wet ruimtelijke ordening bevat in afdeling 6.4 regels inzake de grondexploitatie. Uitgangspunt is dat de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan een exploitatieplan moet vaststellen, als er in dit bestemmingsplan nieuwe bouwplannen mogelijk worden gemaakt. Het exploitatieplan is een instrument waarmee het gemeentebestuur bepaalde kosten die worden gemaakt, kan verhalen op de initiatiefnemer. In dit bestemmingsplan is echter geen sprake van kosten die verhaald moeten worden. Daarom is er geen noodzaak om een exploitatieplan vast te stellen. Wel is er besloten met de initiatiefnemer een planschadeovereenkomst aan te gaan Deze is inmiddels ondertekend (zie bijlage). Omgevingswet en Omgevingsplan Bergen (L) Voor onderhavig plan is voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet een ontwerpplan ter inzage gelegd. Ingevolgde artikel 4.6, tweede lid, sub a, onder 1, van de Invoeringswet Omgevingswet blijft het oude recht van toepassing tot het plan van kracht is. Het plan wordt, zodra het van kracht is, ingevolge artikel 4.6, eerste lid, van de Invoeringswet Omgevingswet onderdeel van het gemeentelijk omgevingsplan.

Financiën/ fiscale gevolgen Dit plan heeft beperkte financiële gevolgen. De kosten voor de benodigde aanpassingen om het plan tot vaststelling te brengen zijn voor de gemeente. Dit houdt verband met de lange looptijd en de onzekerheid die er is door de ingediende zienswijze van GS. Deze kosten á ca 3.500 euro komen ten laste van de post 'planologie '. Eventuele planschade die voortkomt uit dit initiatief komt voor rekening van de initiatiefnemer. Er ligt een getekende planschadeovereenkomst.

Pagina 5 van 6

Voorstel Wij stellen u voor: Het bestemmingsplan Aijenseweg 7 Bergen gewijzigd vast te stellen. Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van Bergen (L),

H.H.M. Timmermans De Secretaris

M.H.D. Rauner De Burgemeester

Bijlage(n) Bestemmingsplan Aijenseweg 7 Bergen (Toelichting, Regels en Verbeelding) met alle bijlagen. Zienswijze Rijkswaterstaat (anoniem) Zienswijze Gedeputeerde Staten provincie Limburg (anoniem) Zienswijzennota Aijenseweg 7 Bergen Memo Reactie zienswijze en aanvullende motivatie bestemmingsplan Aijenseweg 7 Ondertekende planschadeovereenkomst (anoniem) Concept raadsbesluit Aijenseweg 7 Bergen

Pagina 6 van 6