Raadsvoorstel vaststellen grondexploitatie mosaique

Voorstel aan de gemeenteraad Datum besluitvorming college 3 mei 2022

Portefeuillehouder Wethouder Splinter

Datum vergadering 7 juni 2022

Onderwerp Vaststellen van een grondexploitatie voor de ontwikkeling van de oost -plint Mosaïque.

Aan de raad,

Inleiding

Een vitaal winkelhart is van groot belang voor de leefbaarheid in de gemeente Bergen. In 2014 is het centrumplan Mosaïque in Nieuw Bergen gerealiseerd. Door de ontwikkeling van een totaal nieuw winkel- en woongebied is de centrumfunctie van Nieuw Bergen versterkt. Mosaïque is een belangrijke impuls gebleken voor het centrum van Nieuw Bergen. De realisatie van extra wooneenheden in het winkelgebied gaf invulling aan de behoefte aan woonruimte in de sociale sector, belangrijke trekkers in het winkelaanbod kregen ruimte om hun bedrijf te verbeteren of om zich nieuw te vestigen en de sociale functie van het centrum als ontmoetingsplek van de gemeente werd versterkt. Hiervoor zijn verschillende actielijnen uitgezet. Basis versterken. Om de winkelvoorzieningen in het centrum te behouden, is het van groot belang om het centrum zo aantrekkelijk mogelijk te maken voor een bezoek en breder te promoten. Met het in 2017 opgezette Ondernemersfond kan de Ondernemersvereniging Mosaïque collectieve acties opzetten, evenementen ondersteunen en betere promotie voeren. Acquisitie. Om winkeliers te verleiden om zich te vestigen in Mosaïque, zal de Gemeente Bergen inzetten op actieve acquisitie.

Hiervoor is het voornemen om centrummanagement in te richten, zodanig dat samen met de gemeentelijke bedrijfscontactfunctionaris het gesprek aangegaan wordt met mogelijk geïnteresseerde partijen en de lokale verhuurders. Dit werpt nu vruchten af met de verplaatsing van de Action en vulling van een aantal andere winkelpanden die al langdurig leeg stonden. Terugbrengen winkelvoorraad. Leegstaande winkelvoorraad ontsiert een winkelcentrum en heeft een negatieve uitwerking op de beleving van het winkelend publiek. Onderzoek in opdracht van de gemeente Bergen uitgevoerd geeft aan dat Nieuw Bergen te maken heeft met een structurele leegstand. Deze voorraad zou uit de markt genomen moeten worden, door transformatie naar een andere functie. Als laatste deel nog Mosaïque Oost. Ook hiervoor zijn meerdere actielijnen uitgezet. Planologisch mogelijk maken. Stedenbouwkundig bureau Waalbrug heeft in opdracht van de gemeente Bergen de opgave voor reductie onderzocht. Gezien de huidige opbouw van het centrum en de omvang van de beoogde reductie is Mosaïque Oost als mogelijke locatie voor herontwikkeling benoemd en uitgewerkt. Dit deel wordt in deze uitwerking gesloopt en getransformeerd naar levensloopbestendige woningen en eventueel horeca. De ruim 700m2 aan retail ruimte wordt uit de markt genomen.

Het concept ontwerp bestemmingsplan is in de maak en de benodigde onderzoeken voor het ontwerp bestemmingsplan worden of zijn uitgevoerd.

Pagina 1 van 4

Subsidiemogelijkheden verkennen. Provinciale Staten hebben in 2019 het kader Kwaliteit Limburgse Centra (KLC) vastgesteld en daarvoor een budget van € 25 mln. beschikbaar hebben gesteld. Gemeenten kunnen hier aanspraak op maken voor projecten die in hun samenhang bijdragen aan opgaven in het fysieke, sociale en economische domein en tegemoetkomen aan het realiseren van zowel de provinciale als de gemeentelijke ambities. Het accent ligt daarbij op het beleidsthema wonen. De herontwikkeling van Mosaïque Oost past binnen de kaders van de KLC. De bijdrage is maximaal 50% van de subsidiabele kosten en vastgesteld op maximaal € 750.000. Het proces en de kaders/voorwaarden zijn vastgelegd in een samenwerkingsagenda. Er is inmiddels overeenstemming bereikt over de invulling van de voorwaarden en heeft het college op 5 april 2022 hier mee ingestemd en 25 april 2022 ondertekend. Actieve (omgevings)dialoog. Het herontwikkeling is een omvangrijke ingreep voor de omgeving. Met buurtbewoners is contact gelegd en zijn afspraken gemaakt voor het vervolg. Maar in eerste aanleg wordt vooral met de zittende eigenaren en huurders van de panden overlegd om zo goed als mogelijk samen op te trekken en ieders belang zo goed als mogelijk te dienen. Actieve verwerving.

Om de opgave te verwezenlijken en de ontwikkeling in een stroomversnelling te brengen heeft de gemeente eerder al tot 2 maal toe actie ondernomen en de regie gepakt. De aankoop van de panden Mosaïque 9/9a en Keulerstraat 1/1b zijn hier het resultaat van. De strategie was dat de gemeente uiteindelijk alle panden verwerft om het project aan te jagen en (financieel) interessant te maken voor ontwikkelaars. Voor de ontwikkeling is meerdere malen een concept grondexploitaties opgesteld, met een tekort van om en nabij € 1,5 miljoen. Mede door het binnen halen van de provinciale subsidie in het kader van het kader van Kwaliteit Limburgse Centra (KLC) kon dit tekort worden gehalveerd tot ongeveer € 750.000. Medio 2021 is deze exploitatie en daarop gebaseerd bouwplan via marktconsultatie bij 2 partijen gecheckt op haalbaarheid en realiteit. Hieruit bleek dat de ontwikkeling, enkel via grondexploitatie, inderdaad voor de gemeente niet winstgevend, of zelfs kostenneutraal kan worden afgesloten, maar het geraamde verlies reëel is en zal moeten worden genomen als de ontwikkeling gewenst is. Wij hebben daarop besloten om een alternatieve strategie te bewandelen, namelijk dat de gemeente voor zowel de grondexploitatie als ook de opstalexploitatie (mede) aan de lat staat. Deze optie is ook eerder verkend en hiervoor is een businesscase opgesteld.

Dit levert nog steeds een negatieve grondexploitatie op, maar een positieve opstalexploitatie. Bovendien is op deze manier de invloed op de ontwikkeling maximaal. De ontwikkelstrategie is daarom eind 2021 aangepast en heeft ons doen besluiten over te gaan tot actieve (gefaseerde) verwerving en zelfrealisatie van het project Mosaïque-oost. Dat wil zeggen dat wij in elk geval de onderhandelingen tot aankoop actief weer hebben opgepakt en op basis van de uitkomst van de onderhandelingen uw raad het daartoe benodigde budget vragen. De bedrijfstaxateur is daarom opdracht gegeven de onderhandelingen aan te gaan. Deze lopen op dit moment met in elk geval 3 van de 4 eigenaren en met 2 eigenaren is inmiddels overeenstemming bereikt tot aankoop. Versnelling. In de hiervoor gehanteerde strategie blijft uw raad per verwerving in stelling. Hiervoor is gekozen omdat er nog te veel onduidelijkheid was over de hoogte van de verwervingen, maar ook het kunnen binnen halen van de provinciale subsidie. Nu de aankoopbedragen op basis van de lopende onderhandelingen meer concreet zijn en er duidelijkheid is over de provinciale subsidie kan het financiële kader van de grondexploitatie beter worden gevuld. Deze is daarop dan ook geactualiseerd.

Pagina 2 van 4

De realisatie komt nu in een stroomversnelling en mede in het kader van de provinciale subsidie gestelde deadlines is het zaak om snel en efficiënt te kunnen handelen. Het vaststellen van een grondexploitatie door de raad, waarbinnen het college vervolgens kan handelen, past daar in. Derhalve stellen wij u voor om voor de ontwikkeling van de oostplint Mosaïque de grondexploiatie vast te stellen. Vervolg. Met de andere eigenaren en huurders blijven wij in gesprek om ook daar gefaseerd stappen te kunnen zetten. De voorkeur gaat nadrukkelijk uit naar minnelijke verwerving, maar om de voortgang in het project en traject te houden is gelijktijdig wel ook gekeken naar de mogelijkheden van onteigening. De voorbereidingen hier voor worden getroffen om het mogelijk op termijn in te kunnen zetten.

Relatie met begroting / coalitieprogramma / speerpunten De ontwikkeling van Mosaïque maakt deel uit van het coalitieprogramma.

Argumenten • • •

•

Met de herontwikkeling van Mosaïque Oost wordt de leegstand binnen het winkelcentrum aangepakt (reductie van ruim 700 m2 winkelvoorraad). De herontwikkeling betekent een afronding van het centrumgebied Mosaïque. De nieuwe woningen geven invulling aan de Woonvisie Gemeente Bergen en de regionale woonvisie door het ontwikkelen levensloopbestendige woningen of compacte 1 of 2 persoonswoningen. De strategische aankopen zijn wenselijk om de gewenste ontwikkelingsrichting mogelijk te maken.

Communicatie De gemeente vindt het belangrijk om open en transparant te communiceren, maar ook de regie in eigen handen te houden als het om een aankoop / c.q. strategische verwerving / grondexploitatie gaat. Daarom zijn de bijlagen deels niet openbaar. De meest betrokken partijen worden op de passende momenten actief door de gemeente geïnformeerd.

Juridische aspecten

De gemeenteraad stelt de exploitatie vast. Daarbij moet de gemeenteraad voldoende inzicht hebben in de inhoud van het besluit. Aan de andere kant is het ook van belang de regie in eigen handen te houden als het om een aankoop / c.q. strategische verwerving / grondexploitatie gaat en is daarom zijn de bijlagen deels niet openbaar. In het voorstel staat daarom een samenvatting van de grondexploitatie. Indien gewenst, kunnen raadsleden de gedetailleerde exploitatie en meest recente taxaties voor verwerving in zien bij de griffie of behandelend ambtenaar

Financiën / fiscale gevolgen De geactualiseerde grondexploitatie 2022 is bijgesteld en toont nu een gemeentelijk tekort van circa € 857.000 (na aftrek provinciale subsidie). Dit is als volgt opgebouwd. Omschrijving Ontwikkelkosten Opbrengsten grond Bijdrage KLC provincie Reserve grondbedrijf

Baten € 750.000 € 750.000 € 857.000 € 2.357.000

Lasten € 2.357.000

€ 2.357.000

Pagina 3 van 4

Wij gaan ons inspannen om via de opstal/ontwikkelexploitatie het tekort in de reserve grondbedrijf te dekken.

Voorstel Wij stellen u voor: 1. In te stemmen met de grondexploitatie voor de ontwikkeling van de oostplint Mosaïque, groot € 2.357.000. 2. In te stemmen met de bijdrage uit de reserve grondbedrijf hier voor groot € 857.000.

Burgemeester en wethouders van Bergen (L),

H.H.M. Timmermans De secretaris

M.H.E. Pelzer De burgemeester

Bijlage(n)

- Samenwerkingsagenda Bergen - Provincie - De overige bijlagen liggen voor raads- en commissieleden (op afspraak) vertrouwelijk ter inzage in het gemeentehuis.

Pagina 4 van 4