Raadsvoorstel Kasteellaan Well

Voorstel aan de gemeenteraad Datum besluitvorming college 11 november 2025

Portefeuillehouder dhr. W. Bollen

Datum vergadering 16 december 2025

Onderwerp Bindend adviesrecht inzake Woningbouw Kasteellaan Well Aan de raad,

Inleiding

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bergen heeft op 19 april 2023 besloten om in principe mee te werken aan deze ruimtelijke ontwikkeling. Vervolgens heeft het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 (zie bijlage 1). Naar aanleiding van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan zijn er 6 zienswijzen binnengekomen. Als gevolg van de zienswijzen is er met een aantal omwonenden nog overleg geweest tussen de partijen en de gemeente en is het plan door initiatiefnemer aangepast. Hierna ziet u een opsomming van de meest wezenlijke aanpassingen: • • •

de positionering van de gebouwen is veranderd, waarmee afstanden t.o.v. bestaande bebouwing en activiteiten is vergroot en inkijk is verminderd. Zie hiervoor de verbeelding van het plan, onderdeel van bijlage 2. het aantal complexen is gewijzigd van 4 naar 3, waardoor ook het aantal appartementen afgenomen, van 48 naar 42. in het plan is meer ruimte gekomen voor een nieuwe wijkontsluitingsweg voor de achterliggende gemeentelijke woningbouwontwikkeling op de huidige sportvelden.

Normaal gesproken zou de procedure worden vervolgd door het bestemmingsplan te laten vaststellen door de gemeenteraad. Er is echter een wijziging in de ruimtelijke procedure. Voor deze woningbouwontwikkeling is een reservering gemaakt in het Stikstofregistratiesysteem (SSRS) en de natuurvergunning-aanvraag bij de provincie Limburg loopt sinds medio 2024. Dit woningbouwplan overschrijdt volgens de bijbehorende AERIUS-berekening de normering (zonder SSRS-reservering). De provincie heeft echter nog steeds geen besluit genomen op de vergunningaanvraag, ondanks herhaaldelijke verzoeken. Het woningbouwplan is mede daarom nog altijd niet vastgesteld door de gemeenteraad. De initiatiefnemer heeft in overleg met de gemeente daarom besloten om de bestemmingsplanprocedure af te breken en een omgevingsvergunningaanvraag in te dienen voor de activiteit afwijken van regels in het omgevingsplan. De aanvraag is op 22 september 2025 (bijlage 2) ontvangen. De keuze voor deze wijziging hangt samen met het stikstofvraagstuk. Met deze procedure ontstaat de mogelijkheid om de beoordeling van de Natuurvergunning een stap naar achter te verplaatsen.

De lopende vergunningaanvraag aangaande stikstof maakt nu geen onderdeel meer uit van het plan zelf (de omgevingsvergunning voor een BOPA regelt puur de ruimtelijke kant in de vorm van een gebruikswijziging), maar wordt nu slechts de verantwoordelijkheid van de verlenende instantie, de Provincie. Op de gemeente rust alleen de plicht om een beoordeling te maken of de Natuurvergunning naar alle waarschijnlijkheid kan worden verleend. Op deze manier kan een omgevingsvergunning worden verleend voor de activiteit afwijken van regels in het omgevingsplan. Daarbij is geoordeeld dat de (uiteindelijke) verlening van de natuurvergunning voor stikstof verzekerd is door de reservering in het SSRS-fonds. Daarmee is gegarandeerd dat het woningbouwplan voldoet aan evenwichtige toedeling van functies aan locaties, omdat er geen stikstofdepositie kan worden toegerekend aan dit initiatief.

Pagina 1 van 5

Omgevingsplan Het omgevingsplan staat op dit moment niet toe dat er 42 appartementen gerealiseerd mogen worden. De functie ‘Wonen’ staat zoveel gestapelde woningen niet toe en de overige functies binnen het plan laten woningen überhaupt niet toe. Daarom is er een afwijking van de regels van het omgevingsplan nodig om de aangevraagde woningbouw te bewerkstelligen. Ontvangen omgevingsvergunningaanvraag Door de eigenaar van de percelen sectie S nummers 2178, 2179, 1648, 2240, 2241, 1490, 1993, 2627, 2628, 2629 en 2630 (ged.), is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het bouwen van 42 appartementen, verdeeld over 3 woongebouwen aan de Kasteellaan in Well (zie bijlage 2). De aanvraag is in strijd met de regels van het omgevingsplan en moet worden aangemerkt als een aanvraag voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Binnen het plangebied geldt nu nog het omgevingsplan Bergen (L), onderdeel ‘Well’, met de functies ‘Bedrijf’, ‘Detailhandel’, ‘Groen’, ‘Sport’, ‘Verkeer’, ‘Wonen’ en de dubbelbestemmingen ‘Waarde-Archeologie 3’ en ‘5’. De 42 appartementen vormen dus een afwijking van het omgevingsplan. Bindend adviesrecht Uw raad heeft op 16 oktober 2023 categorieën van gevallen aangewezen waarin bindend advies is vereist (zie bijlage 4 voor uw besluit).

Vanwege het feit dat dit initiatief 42 appartementen betreft, is een bindend advies op grond van artikel 16.15 a lid b sub 1 Omgevingswet van uw raad noodzakelijk. Middels dit voorstel wordt u in kennis gesteld over het woningbouwplan en wordt u verzocht om advies uit te brengen over dit voornemen.

Relatie met begroting / coalitieprogramma / speerpunten

In het coalitieprogramma 2022-2026 is de ambitie voor meer ruimte voor woningbouw uitgesproken. Wij blijven een actief grondbeleid voeren om te voldoen aan de wens en behoefte om eventueel samen met marktpartijen meer woningen te realiseren in onze gemeente. Bij vrijwel alle kernen zijn er mogelijkheden voor nieuwbouw. In samenwerking met Destion en mogelijk andere woningcorporaties streven wij naar sociale woningbouw op locaties waar de gemeente een belangrijke rol speelt in de ontwikkeling. De ambitie is om in 2026 minimaal 400 bouwtitels te realiseren. Dit plan draagt hieraan bij.

Argumenten 1. Het initiatief is conform gemeentelijk beleid Het initiatief past binnen de uitgangspunten van de Regionale Woonvisie 2020-2024; Het initiatief levert een bijdrage aan het realiseren van de ambities uit de Omgevingsvisie 2030; Het initiatief draagt bij aan het Volkshuisvestingsprogramma gemeente Bergen 2024; Het initiatief draagt bij aan het woningbouwprogramma/woondeal 2023; Er is een anterieure overeenkomst met initiatiefnemer aangegaan. Hiermee zijn de kosten gedekt evenals eventuele nadeelcompensatie (opvolger van planschade). 2. Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) Als gevolg van de zienswijzen is het plan aangepast. De zienswijzennota maakt deel uit van bijlage 1. Er zijn geen beleidsmatige of wettelijke wijzigingen die de doorgang van het plan belemmeren. Uit de motivering en bijbehorende onderzoeken blijkt dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat en dat er wordt voldaan aan het principe van evenwichtige toedeling van functies en dat het plan past binnen de door de gemeente hiervoor genoemde kaders. Er kan dan ook medewerking worden verleend aan het voorliggend plan. Omgevingsdialoog: Op 9 november 2023 heeft er een omgevingsdialoog plaatsgevonden met omwonenden. De aanwezigen spraken allen de hoop en vertrouwen uit op een goed plan voor Well.

Het verslag van de omgevingsdialoog maakt onderdeel uit van bijlage 2. 3. Aandachtspunten die onder de aandacht van de gemeenteraad worden gebracht Stedenbouwkundig: Door de omwonenden waren zorgen ingebracht over stedenbouwkundige aspecten zoals de hoeveelheid woningen. Buro Waalbrug heeft vervolgens een stedenbouwkundig advies uitgebracht aangaande dit initiatief. Dit advies is opgenomen in bijlage 2. Men concludeerde dat de dichtheid

Pagina 2 van 5

van woningen te hoog was. Mede n.a.v. het advies van Buro Waalbrug is het aantal woningen verminderd van 48 naar 42. Het aantal woongebouwen is teruggebracht van vier naar drie. Het advies geeft aan dat een verdere verdunning van het gebied nog beter zou passen. Om te kunnen voldoen aan de grote vraag naar woningen gaat het college maar deels mee in het stedenbouwkundige advies door aan de achterzijde van het terrein ook gestapelde woningbouw toe te staan. Aan de zichtzijden van het terrein is wel rekening gehouden met het stedenbouwkundig advies. Parkeren Er is een parkeeronderzoek verricht waaruit blijkt dat er 59 parkeerplaatsen nodig zijn. Deze kunnen op eigen terrein gerealiseerd worden. Ruimtelijke kwaliteitsverbetering Er is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld. Deze kunt u vinden in de bijlagen bij de publiceerbare aanvraag (zie bijlage 2). Archeologie Er is een archeologisch rapport opgesteld. Er heeft hiertoe bureauonderzoek en een verkennend booronderzoek plaatsgevonden. Uit het booronderzoek blijkt dat de bodem dusdanig verstoord is, dat er geen nader onderzoek meer nodig is. Er zijn geen archeologische waarden meer aanwezig. Deze bevindingen zullen t.z.t. worden doorvertaald in de archeologische verwachtingskaart en het omgevingsplan. Akoestisch onderzoek Een deel van het plangebied ligt nabij de N271 en het sportpark.

Er zijn twee akoestische onderzoeken verricht om in beeld te brengen of de geluidsbelasting op de nieuwe gevels binnen de wettelijke normen blijft. Uit de onderzoeken blijkt dat de geluidsbelasting op de geluidsgevoelige gebouwen hoger zijn dan de standaardwaarde maar wel onder de wettelijke grenswaarden blijven. Dit geldt voor de geluidbelasting ten gevolge van de N271. Er dienen maatregelen te worden getroffen die ervoor zorgen dat er kan worden voldaan aan de geluideisen zoals opgenomen in het Activiteitenbesluit. Dit is in de aanvraag meegenomen. 4. Bindend advies van uw raad is nodig Op 16 oktober 2023 heeft uw raad categorieën van gevallen aangewezen waarin bindend advies is vereist. Eén van deze gevallen betreft woningbouwplannen binnen de bebouwde kom die uit meer dan 20 woningen bestaan. Voor voorliggend initiatief is daarom bindend advies van uw raad nodig. Het college is gehouden aan uw advies bij het wel of niet verlenen van de omgevingsvergunning. Uw raad wordt voorgesteld om een positief advies uit te brengen. Het positief advies is gebaseerd op voorgaande argumenten.

Communicatie Uw besluit wordt gedeeld met het College die dit vervolgens tot uitvoering zal brengen.

Juridische aspecten

Bindend adviesrecht De gemeenteraad kan zichzelf met een raadsbesluit als adviseur aanwijzen voor omgevingsvergunningen voor bepaalde gevallen van buitenplanse omgevingsplanactiviteiten. De raad heeft dan een bindend adviesrecht. De bepalingen waarin dit is geregeld staan in de Omgevingswet, het Omgevingsbesluit en de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het betreft vergunningaanvragen waarbij het college bevoegd gezag is. Het bindend advies van de gemeenteraad is een advies als bedoeld in artikel 16.15 van de Omgevingswet. Het bindend advies is alleen bindend voor zover het is gebaseerd op en in overeenstemming is met de beoordelingsregels voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (artikel 16.15b Omgevingswet). Dit betekent dat het bindend advies een motivering moet bevatten. Het bindend adviesrecht van de gemeenteraad is geen instemmingsrecht als bedoeld in artikel 16.16 van de Omgevingswet. Dit betekent, anders dan bij een instemmingsrecht, dat als de gemeenteraad niet tijdig haar advies uitbrengt, het college wel een rechtsgeldig besluit op de vergunningaanvraag kan nemen (zie artikel 3:6, lid 2 Awb).

Pagina 3 van 5

De gemeenteraad brengt een bindend advies uit over de definitieve vergunningaanvraag (zie artikel 16.15, lid 1 Omgevingswet en de artikelen 4.18, lid 2 en 4.21 van het Omgevingsbesluit). Gelet op de vergaderkalender van de gemeenteraad is het raadzaam om een goede planning te maken, zie hieronder ‘fatale termijnen’. Het college bepaalt binnen welke termijn het college het bindend advies van de gemeenteraad verwacht. Deze termijn moet lang genoeg zijn om een goed advies te kunnen geven én moet passen binnen de beslistermijn (artikel 3:6, lid 1 Awb). Het college zendt de definitieve aanvraag zo spoedig mogelijk aan de gemeenteraad, onder vermelding van de termijn waarbinnen het college advies van de gemeenteraad wenst te ontvangen. In het bindend advies wordt aangegeven dat deze vindt dat de aangevraagde vergunning moet worden verleend of moet worden geweigerd. Tevens kan worden aangegeven dat bepaalde voorschriften aan de vergunning moeten worden verbonden. Het raadsbesluit met het bindend advies bevat ook altijd een motivering. Deze motivering moet zijn gebaseerd op de voornoemde beoordelingsregels voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa). Fatale termijnen Voor een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit geldt de reguliere procedure. Dit betekent dat binnen 8 weken op de aanvraag moet worden beslist.

Deze termijn kan eenmalig met 6 weken worden verlangd. Het college heeft op 4 november 2025 besloten om de termijn met 6 weken te verlengen. In dit geval moet het college voor 29 december 2025 besluiten of de omgevingsvergunning wordt verleend of niet. Het niet halen van de beslistermijn heeft geen directe consequenties, omdat de vergunning van rechtswege is komen te vervallen onder de Omgevingswet. De aanvrager kan wel een beroep doen op de regeling dwangsom bij niet tijdig beslissen. Om dit te voorkomen is het belangrijk dat dit voorstel voor bindend advies wordt geagendeerd voor de raadsvergadering van 16 december 2025. Vervolg Nadat uw raad een bindend advies heeft gegeven, kan de omgevingsvergunning worden verleend danwel worden geweigerd. Het besluit wordt gepubliceerd op www.officielebekendmakingen.nl en verstuurd naar de aanvrager. Uit de definitieve beschikking op de aanvraag moet blijken dat bij het nemen daarvan het bindend advies van de gemeenteraad in acht is genomen en dat het voldoet aan de wettelijke eisen. Het college kan de definitieve beschikking motiveren door te verwijzen naar het raadsadvies. Bezwaar commissie bezwaarschriften (bij korte procedure BOPA). Gedurende 6 weken kan een belanghebbende bezwaar maken bij het college van burgemeester en wethouders. De onafhankelijke commissie bezwaarschriften onderzoekt de bezwaren.

Betrokkenen krijgen de gelegenheid om hun standpunt uit te leggen in een hoorzitting. De hoorzitting is openbaar. Na de hoorzitting brengt de commissie een advies uit aan de gemeente. De gemeente is niet verplicht om het advies op te volgen. Beroep rechtbank Gedurende de voornoemde 6 weken kan bij de Rechtbank Limburg een verzoek tot voorlopige voorziening worden gedaan, mits er een bezwaarschrift is ingediend bij de gemeente en er sprake is van een spoedeisend belang. Indien de belanghebbende het niet eens is met het gemeentelijk besluit op het bezwaar, kan bezwaarmaker in beroep gaan bij Rechtbank Limburg.

Financiën / fiscale gevolgen

Met initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst aangegaan. Hiermee zijn de kosten afgedekt. Dit voorstel heeft geen financiële consequenties, anders dan het feit dat de aanvrager beroep kan doen op de regeling dwangsom bij niet tijdig beslissen (zie onder Juridische aspecten).

Voorstel

Wij stellen u voor: een positief advies te geven op de aanvraag omgevingsvergunning met kenmerk ‘Z202500000840' voor het realiseren van 42 appartementen in het woningbouwplan ‘Kasteellaan Well'.

Pagina 4 van 5

Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van Bergen (L), {{esl:Signer1:capture:size(200,50)}}

H.H.M. Timmermans De Secretaris

{{esl:Signer2:capture:size(200,50)}}

M.H.D. Rauner De Burgemeester

Bijlagen

1. Zienswijzennota en (geanonimiseerde) zienswijzen; 2. Publiceerbare aanvraag omgevingsvergunning met relevante onderliggende stukken, met kenmerk Z2025-00000840; 3. Raadsbesluit inzake bindend advies aanvraag omgevingsvergunning voor de bouw van 42 appartementen aan de Kasteellaan in Well; 4. Raadsbesluit & Raadsvoorstel bindend adviesrecht 16 oktober 2023.

Pagina 5 van 5