Raadsvoorstel beschikbaar stellen van een krediet voor de ontwikkeling van de oost-plint Mosaïque

Voorstel aan de gemeenteraad Datum besluitvorming college 6 juni 2023

Portefeuillehouder Buijsse

Datum vergadering 11 juli 2023

Onderwerp Beschikbaar stellen van een krediet voor de ontwikkeling van de oost-plint Mosaïque.

Aan de raad,

Inleiding Een vitaal winkelhart is van groot belang voor de leefbaarheid in de gemeente Bergen. In 2014 is het centrumplan Mosaïque in Nieuw Bergen gerealiseerd. Door de ontwikkeling van een totaal nieuw winkel- en woongebied is de centrumfunctie van Nieuw Bergen versterkt. Mosaïque is een belangrijke impuls gebleken voor het centrum van Nieuw Bergen. De realisatie van extra wooneenheden in het winkelgebied gaf invulling aan de behoefte aan woonruimte in de sociale sector, belangrijke trekkers in het winkelaanbod kregen ruimte om hun bedrijf te verbeteren of om zich nieuw te vestigen en de sociale functie van het centrum als ontmoetingsplek van de gemeente werd versterkt. Hiervoor zijn verschillende actielijnen uitgezet. Een van de actielijnen is het terugbrengen van de winkelvoorraad. Leegstaande winkelvoorraad ontsiert een winkelcentrum en heeft een negatieve uitwerking op de beleving van het winkelend publiek. Deze voorraad zou uit de markt genomen moeten worden, door transformatie naar wonen en horeca. Als laatste deel nog de oost-plint Mosaïque. Hiervoor zijn de afgelopen periode al verschillende stappen gezet. Planologisch mogelijk maken. Het ontwerp bestemmingsplan voor de realisatie van 25 appartementen en horeca heeft eind 2022 ter inzage gelegen.

Het bestemmingsplan is nog niet ter vaststelling aan de raad aangeboden omdat het definitieve bouwplan nog onvoldoende is uitgewerkt. Dit kan namelijk betekenen dat er nog (kleine) wijzigingen in het bestemmingplan moeten worden verwerkt bij de vaststelling. De vaststelling is in elk geval wel nog in 2023 voorzien. Subsidiemogelijkheden verkennen. Provinciale Staten hebben in 2019 het kader Kwaliteit Limburgse Centra (KLC) vastgesteld. Gemeenten kunnen hier aanspraak op maken voor projecten die in hun samenhang bijdragen aan opgaven in het fysieke, sociale en economische domein en tegemoet komen aan het realiseren van zowel de provinciale als de gemeentelijke ambities. Het accent ligt daarbij op het beleidsthema wonen. De herontwikkeling van Mosaïque Oost past binnen de kaders van de KLC. De bijdrage is maximaal 50% van de subsidiabele kosten en vastgesteld op maximaal € 750.000. Het proces en de kaders/voorwaarden zijn vastgelegd in een samenwerkingsagenda. Deze is op 25 april 2022 ondertekend. De formele subsidieaanvraag is inmiddels ook ingediend bij de provincie. Actieve (omgevings)dialoog. Het herontwikkeling is een omvangrijke ingreep voor de omgeving. Met buurtbewoners is contact gelegd en zijn afspraken gemaakt voor het vervolg.

Maar in eerste aanleg wordt vooral met de zittende eigenaren en huurders van de panden overlegd om zo goed als mogelijk samen op te trekken en ieders belang zo goed als mogelijk te dienen. Maar ook uw raad is in het proces de afgelopen periode meegenomen en actief betrokken bij de te nemen vervolgstappen.

Pagina 1 van 5

Actieve verwerving. Om de opgave te verwezenlijken en de ontwikkeling in een stroomversnelling te brengen is in 2021 besloten de ontwikkelstrategie aan te passen en over te gaan tot actieve (gefaseerde) verwerving en zelfrealisatie van het project Mosaïque-oost. Uw raad heeft hiervoor op 7 juni 2022 ook een grondexploitatie vastgesteld. Binnen de kaders van deze exploitatie zijn inmiddels alle panden verworven door de gemeente. Vervolg ontwikkeling. Bij het vaststellen van de grondexploitatie in 2022 was het uitgangspunt dat de gemeente bouwrijpe grond zou verkopen aan een ontwikkel-/bouwpartij, die vervolgens het gewenste plan zou realiseren. Daarvoor is in 2021 een marktconsultatie gedaan. Gezien de roerige omstandigheden waarin de bouwwereld zich op dit moment begeeft is deze marktconsultatie in 2023 nogmaals gedaan. Daaruit is naar voren gekomen dat de marktbiedingen voor bouwrijpe grond drastisch zijn verslechterd en het negatieve resultaat in de grondexploitatie in het uiterste geval meer dan verdubbeld. Dit zou een zeer forse aderlating in de reserve van het grondbedrijf betekenen en dat is vanuit financieel en maatschappelijk oogpunt onacceptabel. Dit heeft ertoe geleidt dat wij de afgelopen periode ook 2 andere opties dieper hebben verkend, namelijk realisatie in samenwerking met een woningcorporatie en zelfrealisatie.

Vanuit een breed perspectief, van maatschappelijk tot financieel, is gekeken naar kansen en risico’s van de verschillende ontwikkelmogelijkheden. In een tweetal bijeenkomsten hebben wij u hierover geïnformeerd, heeft u meegedacht over het vervolg van de ontwikkeling en heeft u uw wensen en bedenkingen op de verschillende scenario’s kenbaar gemaakt. De meerderheid geeft de voorkeur aan variant 3b, zelfrealisatie in een gemixte vorm van middeldure huur-, koopappartementen en een horecavoorziening. Wij hebben hierbij aangegeven dat het wenselijk is om nog voor het zomerreces een vervolgstap te kunnen zetten. Op basis van de ingekomen reacties en de actuele gegevens zien wij voldoende aanknopingspunten en draagvlak om voorstel aan te bieden over de definitieve keuze voor de ontwikkelrichting (markt, coöperatie of zelfstandig) en daarbij horende financiële gevolgen. Dit voorstel voorziet hier in.

Relatie met begroting / coalitieprogramma / speerpunten De ontwikkeling van Mosaïque maakt deel uit van het coalitieprogramma.

Argumenten Variantkeuze. Zoals hiervoor aangegeven is de afgelopen periode gebruikt om een drietal ontwikkelrichtingen en scenario’s nader uit te werken. 1. Verkoop van bouwrijpe grond aan een bouw-/ontwikkelpartij. 2. Verkoop van bouwrijpe grond aan een woningcorporatie. 3. Volledige zelfrealisatie. Daarbij zijn nog 2 varianten per scenario uitgewerkt. a. Ontwikkeling van horeca en realisatie van appartementen in de middeldure huursfeer. b. Ontwikkeling van horeca en realisatie van circa 50% appartementen in de middeldure huursfeer en circa 50% koopappartementen. Van alle scenario’s en varianten hebben wij vanuit een breed perspectief de maatschappelijke en financiële kansen en risico’s in beeld gebracht. Bijlage 1 geeft dit beeld beknopt weer. Hieruit komt naar voren dat scenario 3b, zowel op maatschappelijk als ook financieel vlak op de lange termijn de beste keuze lijkt. Op basis van de ingebrachte wensen en bedenkingen geeft ook de meerderheid de voorkeur aan deze variant 3b, zelfrealisatie in een gemixte vorm van middeldure huur-, koopappartementen en een horecavoorziening.

Pagina 2 van 5

Maatschappelijke argumentatie. Bij de opstelling van de grondexploitatie was nog het uitgangspunt dat de gemeente bouwrijpe grond aan een marktpartij verkoopt en deze het gewenste gebouw ontwikkeld. Met name de ontwikkeling van middeldure huurappartementen en het terugbrengen van horeca waren daarbij leidend. Uit de eerdere marktconsultaties leek dit haalbaar. Inmiddels is de (bouw)wereld flink gewijzigd en bij de meest recente marktconsultaties bleek dat niet alleen de biedingen flink naar beneden zijn bijgesteld, maar ook de haalbaarheid van de maatschappelijke doelen, realisatie van voldoende middeldure huur voor een lange periode en horeca, lastig werd. Deze uitgangspunten zouden dan, omwille van de kosten, losgelaten of flink bijgesteld moeten worden. Een van de oplossingen was het verhogen van het aantal appartementen naar 28 of meer. Wij stellen echter voor om vast te houden aan het oorspronkelijke aantal van 25 appartementen om de volgende redenen: • de verhoging levert geen evenredig financieel voordeel op; • het is onzeker of het aantal extra benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein kan worden gerealiseerd; • in de omgevingsdialoog met de omwonenden in het aantal van 25 appartementen, met de daarbij behorende bouwmassa en bouwhoogtes altijd als norm aangehouden.

Het gezamenlijk aangaan van deze ontwikkeling met een derde partij levert dus onvoldoende zekerheid en voordeel op. Door te kiezen voor zelfrealisatie heeft de gemeente wel maximale invloed op deze belangrijke uitgangspunten. Dit biedt de mogelijkheid om wel voldoende betaalbare appartementen in de middeldure huur of koop te realiseren en deze ook voor een lange periode beschikbaar te houden voor de gewenste doelgroep. Daarnaast kan hierdoor de gewenste komst van een nieuw horecapunt zeker worden gesteld en maximaal uitvoer worden gegeven aan de motie ‘vergroening Mosaïque’ in het omringend openbaar gebied. Financiële argumentatie. De keuze voor zelfrealisatie vraagt wel op het financiële vlak een verdere voorinvestering van de gemeente. Om de hoogte van de benodigde investering te kunnen bepalen is opdracht gegeven aan een bouwconsultancy bureau voor een bouwkostencalculatie. Er is op basis van een schetsontwerp, gekoppeld aan normbedragen, berekend dat de investering voor het gewenste gebouw circa € 4,6 miljoen bedraagt. Daarnaast betekent zelfrealisatie geen verkoop van bouwrijpe grond en zal ook de last in de grondexploitatie toenemen. Bij elkaar voor een totaalbedrag van € 7 miljoen. Dit is een forse investering en bovendien is het primair geen corebusiness van de gemeente om woningbouw in eigen beheer te ontwikkelen en te beheren.

Uit de consultaties blijkt echter dat de markt dit product in deze gewenste vorm niet kan en/of wil ontwikkelen, tenzij de gemeente een onevenredig groot verlies in de grondexploitatie accepteert. De geprognotiseerde bedragen zijn opgenomen in de bijlage 1. Daarbij moet nog worden aangevuld dat de uiteindelijke balans pas kan worden opgemaakt na oplevering van het plan. Gedurende het traject kunnen er nog steeds financiële tegenvallers zijn die de grondexploitatie raken. Denk aan extra kosten voor de inrichting van het openbaar gebied, het woonrijp maken. De gemeente kan dit dan niet meer compenseren met verkoop van bouwrijpe grond. Het plan als geheel is inmiddels dan verkocht. Op het moment dat de gemeente zowel de grondexploitatie als ook de opstalexploitatie in handen heeft kunnen tegenvallers op termijn wel nog worden opgevangen. Bovendien wordt de markt met deze ontwikkeling niet geheel ‘buiten spel’ gezet. Immers zal de gemeente opdracht geven aan het bouwconsultancybureau, een architect, een bouwpartij en een beheersmaatschappij. Dit voorstel voorziet in een aanvullend krediet voor de realisatie van de opstal ter grootte van circa € 4,6 miljoen. Voor de verdere uitwerking verwijs ik u naar de financiële paragraaf en vertrouwelijke bijlage 2.

Pagina 3 van 5

Vervolg proces. Indien uw raad het benodigde krediet ter beschikking stelt zal een aanvullende opdracht worden gegeven aan het bouwconsultancy bureau. Deze zullen de gemeente begeleiden in het opstellen van het programma van eisen, selecteren van een architect, het doorlopen van de aanbesteding voor de bouw en het bouwproces zelf. Verder zal nog worden uitgewerkt in welke construct de gemeente juridisch en financieel op kan en/of moet treden. Uitgangspunt is dat het verhuren en beheren van het gebouw uit wordt besteedt. Dit is in alle berekeningen ook meegenomen.

Communicatie De gemeente vindt het belangrijk om open en transparant te communiceren, maar ook de regie in eigen handen te houden als het om een aankoop / c.q. strategische verwerving / exploitaties gaat. Daarom zijn de gedetailleerde financiële bijlagen niet openbaar. De meest betrokken partijen worden op de passende momenten actief door de gemeente geïnformeerd.

Juridische aspecten De gemeenteraad stelt het benodigde krediet beschikbaar. Daarbij moet de gemeenteraad voldoende inzicht hebben in de inhoud van het besluit. Aan de andere kant is het ook van belang de regie in eigen handen als op basis van het krediet nog opdrachten moeten worden verstrekt. Daarom zijn de bijlagen deels niet openbaar. In het voorstel staat daarom een samenvatting van de kredietvraag. Indien gewenst, kunnen raadsleden de gedetailleerde exploitatie in zien bij de griffie of behandelend ambtenaar.

Financiën / fiscale gevolgen Voor de ontwikkeling is een apart financieel advies opgesteld met een exploitatieopzet. Zie bijlage 2 hiervoor. Voor het exploitatieplan Mosaïque is reeds een krediet beschikbaar gesteld in de raad 7 juni 2022 van € 2.357.000,--. Totaal kosten ontwikkeling en bouw

€ 7.006.401

Reeds beschikbaar gesteld krediet

€ 2.357.000

Nog beschikbaar te stellen

€ 4.649.401

Wij hebben de uitgebreide exploitatieopzet als bijlage toegevoegd. Deze exploitatieopzet sluit met een positief saldo van ongeveer € 120.000,--. Wij zijn er van uitgegaan dat 13 appartementen en parkeerplaatsen worden verkocht. De overige 12 appartementen worden verhuurd, tevens is hier uitgegaan van de verhuur van 2 horecapanden. De huurperiode is 20 jaar. We houden in dit voorstel geen rekening meer met een bijdrage uit de reserve grondbedrijf van € 857.000,--. Deze worden dan weer toegevoegd aan de bestemmingsreserve grondbedrijf. Solvabiliteitsratio. De solvabiliteitsratio is de verhouding tussen het eigen vermogen en het balanstotaal. Hierbij is het van belang dat er een minimale verhouding is tussen het eigen vermogen en het balanstotaal. In de jaarrekening 2022 is de solvabiliteitsratio berekend op 21% (formule: eigen vermogen € 14,6 miljoen ten opzichte van het balanstotaal van € 69,4 miljoen.) In deze berekening is rekening gehouden met de gerealiseerde winst in 2022 van € 4,3 miljoen. Hiernaast wordt in Kadernota 2024 voorgesteld om in de periode 2024-2025 € 2 miljoen, extra aan de algemene reserve toe te voegen. De solvabiliteitsratio komt hiermee uit op 23% (eigen vermogen € 16,6 miljoen t.o.v. € 71,4 miljoen).

Pagina 4 van 5

Zelfrealisatie van dit project leidt tot het voorfinancieren van de bouwkosten. Na verkoop van een deel van de gebouwde appartementen komt de solvabiliteitsratio uit op 22,6% (eigen vermogen: € 16,6 miljoen t.o.v. € 73,4 miljoen). De provincie Limburg hanteert signaleringswaarden voor de solvabiliteit. Bij een waarde tussen 20% en 50% duidt het op een beperkt risico.

Voorstel Wij stellen u voor: 1.

In te stemmen met het uitwerken van variant 3b, zelfrealisatie van de ontwikkeling van middeldure huurappartementen, koopappartementen en horecagelegenheid aan de oost-plint Mosaïque.

2.

Hiervoor een aanvullend krediet beschikbar stellen van € 4.649.401.

3.

Dekking vindt in eerste aanleg plaats via verkoop van de appartementen en resterend via de huuropbrengsten.

Burgemeester en wethouders van Bergen (L),

H.H.M. Timmermans De secretaris

M.H.E. Pelzer De burgemeester

Bijlage(n) Bijlage 1: overzicht vergelijk scenario’s Ter inzage bij de griffie / behandelend ambtenaar Bijlage 2: Exploitatieopzet (vertrouwelijk)

Pagina 5 van 5