Raadsvoorstel aankoop Moleneind 2a

Voorstel aan de gemeenteraad Datum besluitvorming college 14 februari 2023

Portefeuillehouder drs. A. Splinter

Datum vergadering 25 april 2023

Onderwerp Aankoop Moleneind 2a Aan de raad,

Inleiding Op de locatie Moleneind 2a te Well was tot enige tijd geleden Club Pico Bello in bedrijf. Deze voormalige seksclub heeft al enkele jaren geen vergunning meer, staat leeg en is inmiddels door brand verwoest. De wens om de locatie her te ontwikkelen voor woningbouw bestaand sindsdien bij zowel de eigenaar/initiatiefnemer als de gemeente. Reden voor het college om op 2 november 2021 positief te besluiten op het principeverzoek voor het realiseren van 7 luxe appartementen op deze locatie. De initiatiefnemer gaf daarop uiteindelijk aan dat dit plan in de huidige markt onvoldoende mogelijkheden biedt om de locatie met een positief saldo te ontwikkelen. De gemeente heeft daarop een voorstel gedaan de locatie te verwerven. Het mogelijke bod werd als te laag ervaren en kwam de mogelijkheid tot hergebruik als seksinrichting weer in beeld. Daarbij zou zelfs een upgrade plaatsvinden. Dit was vanuit meerdere redenen, maar zeker ook ruimtelijk ongewenst. Reden voor de raad om op 8 november 2022 een voorbereidingsbesluit op de locatie te leggen en de wens voor omzetting van de huidige bestemming naar een woonbestemming kracht bij te zetten. Daarop hebben meerdere onderhandelingsronden plaatsgevonden met de initiatiefnemer.

Uiteindelijk geeft de initiatiefnemer aan af te willen zien van ontwikkeling en is bereid de locatie aan de gemeente te verkopen, mits het bod passend is en een stuk nadeelcompensatie bespreekbaar is. Wij hebben daarvoor gekeken naar de ruimtelijke optimalisatiemogelijkheden van de locatie. Dit resulteert in een potentiële ontwikkelkans voor 11 tot 12 appartementen (in dezelfde massa als de 7 luxe). Op basis daar van is een nieuwe van een taxatie uitgevoerd en de concept grondexploitatie bijgesteld. beide treft u bijgaand (niet openbaar) aan. Uiteindelijk is een principeakkoord bereikt op een aankoopprijs van € 725.000,-- incl. compensatie en schone grond verklaring. Dit betekent weliswaar op dit moment een verlies in de grondexploitatie, maar daarmee is wel de kans op heropening van de seksinrichting van de baan en de mogelijkheid tot ontwikkeling van een bijzonder woonproject mogelijk. De insteek is daarom om de koop te sluiten. In de begroting is daarvoor geen budget opgenomen. Reden om uw raad nu het voorstel tot aankoop voor te leggen.

Relatie met begroting / coalitieprogramma / speerpunten Het initiatief levert een bijdrage aan het realiseren van ambities uit het coalitieprogramma 2022- 2026. Wij blijven een actief grondbeleid voeren om te voldoen aan de wens en behoefte om eventueel samen met marktpartijen meer woningen te realiseren in onze gemeente. Bij vrijwel alle kernen zijn er mogelijkheden voor nieuwbouw. Deze locatie voorziet in de mogelijkheid voor de realisatie van 11 tot 12 levensloopbestendige appartementen. Het is daar mee een gewenste aanvulling op het huidige aanbod in deze kern. Het initiatief past binnen de uitgangspunten van de Regionale woonvisie 2020-2024 De gemeenteraad van Bergen heeft op 21 september 2020 de regiovisie Wonen vastgesteld. De visie is tot stand gekomen door samenwerking tussen alle acht gemeenten in Noord-Limburg. In deze visie ligt veel meer de nadruk op de woningbouwopgave in kwalitatieve zin. Het gaat in algemene zin om het bouwen van de juiste woningen op de juiste locaties, op het goede moment. Er zijn géén belemmeringen om kwalitatief goede plannen die voorzien zijn van een deugdelijke onderbouwing te realiseren.

Pagina 1 van 4

Om in een concrete situatie een goede afweging te kunnen maken, is in de nieuwe regiovisie een nieuwe kwalitatieve richtlijn opgenomen. Belangrijke uitgangspunten in dit verband zijn: 1. Toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen; 2. Benutten koppelkansen om ook andere opgaven aan te pakken (bijvoorbeeld het oplossen van leegstand); 3. Toevoegen van woningen mag niet leiden tot het vergroten van het kwetsbare woningoverschot; 4. Het type toe te voegen woningen moet passen binnen de kwalitatieve behoefte; 5. Nastreven van sociaal duurzame woonconcepten en aansluiting zoeken bij duurzaamheidsdoelen die landelijk, regionaal en lokaal zijn gesteld. 6. om de acute vraag van vandaag te faciliteren is het mogelijk om (op beperkte schaal) ook starterswoningen toe te voegen. Dit plan levert primair een bijdrage aan de punten 1, 2, 3, 4 en 5. Het initiatief levert een bijdrage aan het realiseren van ambities uit de omgevingsvisie 2030. De ambitie is het creëren van een omgeving die voldoende redenen biedt om er te willen wonen, recreëren en werken. Omdat het een groene gemeente is, met een passend woningaanbod, prima bereikbare voorzieningen. Een gemeente waar bewust gebouwd wordt aan een gezonde leefomgeving en een prettig leefklimaat in de dorpen. Deze visie bepaalt in welke richting de gemeente zich wil ontwikkelen. Hiervoor zijn 10 ambities/uitgangspunten beschreven. 1.

Waterbeheer op maat; 2. Voorzieningen bereikbaar houden; 3. Verder bouwen aan een gezonde leefomgeving; 4. Energie onafhankelijk in 2030; 5. Woningvoorraad op maat; 6. Versterken natuurwaarden en biodiversiteit; 7. De meest toekomstbestendige gemeente; 8. Leefklimaat in de dorpen verbeteren; 9. Landschap en Landbouw in balans; 10. Kwaliteitsslag en zonering recreatievoorzieningen. Dit plan levert een bijdrage aan de ambities 5 & 6.

Argumenten Visie N271 De visie N271 is een nadere uitwerking van o.a. de omgevingsvisie 2030. De visie kent naast algemene uitgangspunten ook locatie specifieke uitgangspunten. Zo ook voor de omgeving Well / Moleneind. De ontwikkeling was al bekend ten tijde van het opstellen van de visie. De visie geeft dan ook concreet voor de ontwikkeling het volgende mee.

Het opnieuw in gebruik nemen en vergroten van de activiteiten van de seksinrichting past niet binnen de visie omdat de verkeersbewegingen, en naar verwachting parkeerbehoefte nadrukkelijk toenemen. Hierdoor kan de bosbeleving afnemen en zal de ontsluiting wellicht een opwaardering

Pagina 2 van 4

krijgen om de verkeersstromen te kunnen verwerken. Dit zijn ongewenste ontwikkelingen die de uitstraling op de N271 negatief beïnvloeden. Provinciaal Omgevingsplan Limburg Binnen het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) ligt het betreffende perceel binnen de Goudgroene natuurzone. De Goudgroene natuurzones worden planologisch beschermd door een nee-tenzij bescherming in de Omgevingsverordening. In de Omgevingsverordening wordt het volgende aangegeven “een ruimtelijk plan dat betrekking heeft op een gebied dat deel uitmaakt van de Goudgroene natuurzone, maakt geen nieuwe activiteiten dan wel wijziging van bestaande activiteiten mogelijk die de wezenlijke kenmerken en waarden van het gebied aantasten”. De gewenste ontwikkeling (realisatie van 11 tot 12 appartementen) heeft naar verwachting geen negatieve effecten op de wezenlijke kenmerken en waarden van het gebied. Het aantal verkeersbewegingen, het gewijzigde gebruik en de bebouwde oppervlakte zal naar verwachting niet zodanig zijn dat dit (significant) negatieve effecten oplevert.

Communicatie Indien een nieuwe ontwikkeling voor appartementen wordt opgestart komt zal de omgeving hierover worden geïnformeerd en de omgevingsdialoog worden aangegaan.

Juridische aspecten Regionale afstemming. In de Regionale woonvisie 2020-2024 is vastgelegd dat Initiatieven groter dan 10 woningen regionaal worden afgestemd. Dit plan zal t.z.t. worden afgestemd. Provinciaal Omgevingsplan Limburg Hier voor is gesteld dat de gewenste ontwikkeling (realisatie van 11 tot 12 appartementen) naar verwachting geen negatieve effecten op de wezenlijke kenmerken en waarden van het gebied heeft. Daarnaast is het een kans de omringende natuurwaarden te behouden of te versterken. Echter om de 11 tot 12 appartementen te realiseren is er een iets grotere voetprint nodig dan nu op grond van het huidige bestemmingsplan mogelijk is. Een gewenste voetprint van 400 m2 is nodig t.o.v. de huidige voetprint van 245 m2. De vergroting van de voetprint is mogelijk zonder wenselijke natuurwaarden aan te tasten, maar vraagt wel instemming van de provincie. Ambtelijk is hierover met de rayonplanoloog gesproken en de bereidheid tot overleg is er. Een formeel verzoek zal echter pas uitwijzen of de gewenste aanpassing ook slaagt. Stikstof Stikstof is bij dit project nadrukkelijk een aandachtspunt wegens de ligging nabij het Natura 2000gebied Maasduinen. De locatie is nabij de ontwikkeling van de Rotonde aan de N271 in Well gelegen. Voor deze ontwikkeling wordt stikstof gecompenseerd.

Naar verwachting is dan ook deze ontwikkeling mogelijk, met gebruikmaking van dezelfde bron. Dit is ambtelijk grof beoordeeld maar een nader onderzoek zal nodig zijn voor de daadwerkelijke uitkomst.

Financiën / fiscale gevolgen Kosten bestemmingsplan De kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan kunnen gedekt worden uit de algemene post planologie. Kosten verwerving Voor de verwerving is een taxatie uitgevoerd en een grondexploitatie opgesteld. Deze treft u beide bijgaand (vertrouwelijk) aan. Uiteindelijk is een principeakkoord bereikt op een aankoopprijs van € 725.000,-- incl. compensatie en schone grond verklaring. Het aankoopbedrag is hoger dan de taxatie en de berekening in de concept grondexploitatie. Het verschil tussen beide kan worden gezien als de compensatiecomponent. Het project wordt opgenomen in het grondbedrijf als ontwikkellocatie.

Pagina 3 van 4

Het verwachte tekort in de grondexploitatie wordt in eerste instantie dan ook gedekt uit de reserve grondbedrijf. Bij de eerste volgende actualisatieronde van de grondexploitaties zullen alle negatieve en positieve wijzingen worden verwerkt. Daarmee is echter wel de kans op heropening van de seksinrichting van de baan en de mogelijkheid tot ontwikkeling van een bijzonder woonproject mogelijk. Voorstel Wij stellen u voor: Instemmen met de aankoop van het pand Moleneind 2a voor een bedrag van € 725.000 k.k. Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van Bergen (L), {{esl:Signer1:capture:size(200,50)}}

H.H.M. Timmermans Secretaris

{{esl:Signer2:capture:size(200,50)}}

M.H.E. Pelzer Burgemeester

Bijlage(n) 1. 2. 3.

Taxatie (NIET OPENBAAR) Concept grondexploitatie (NIET OPENBAAR). Raadsbesluit aankoop Moleneind 2a

Pagina 4 van 4