Motivering - regels - verbeelding
Tekst van het document
TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22K Vrij 27 Siebengewald Motivering 1 ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22K Vrij 27 Siebengewald’
VanBuiten bv Leveroyseweg 9a 6093 NE Heythuysen Tel: +31(0)475 - 49 44 07 info@bijvanbuiten.nl www.bijvanbuiten.nl IBAN: NL86 ABNA 0128 3056 65 KVK 91612144 btw: NL865711732B01
TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22K Vrij 27 Siebengewald Gemeente Bergen (L) Motivering
Plangebied:
Vrij 27, 5853 EJ Siebengewald
Status:
Vastgesteld
Datum:
7 juli 2026
Identificatienummer:
NL.IMRO.0893.TOP25006H22KVR27-VA01
Projectnummer/ kenmerk:
BO-2025-008675/ 37797
2 ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22K Vrij 27 Siebengewald’
Inhoudsopgave 1.
2.
3.
Inleiding........................................................................................................................................................... 5 1.1.
Aanleiding .............................................................................................................................................. 5
1.2.
Ligging van het plangebied .................................................................................................................... 5
1.3.
Vigerend omgevingsplan ....................................................................................................................... 6
Plan beschrijving ............................................................................................................................................. 7 2.1.
Huidige situatie ...................................................................................................................................... 7
2.2.
Beoogde situatie .................................................................................................................................... 7
2.3.
Strijdigheid omgevingsplan ................................................................................................................. 10
Beleidskader .................................................................................................................................................. 11 3.1. 3.1.1.
Nationale omgevingsvisie (NOVI) .................................................................................................... 11
3.1.2.
Instructieregels Rijk (AMvB’s) ......................................................................................................... 12
3.1.3.
Ladder voor duurzame verstedelijking ............................................................................................ 12
3.2.
Provinciaal beleid ................................................................................................................................ 13
3.2.1.
Omgevingsvisie Limburg.................................................................................................................. 13
3.2.2.
Omgevingsverordening Limburg ..................................................................................................... 14
3.3. 3.3.1. 3.4.
Regionaal beleid .................................................................................................................................. 16 Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 ........................................................................... 16 Gemeentelijk beleid............................................................................................................................. 18
3.4.1.
Omgevingsvisie Bergen 2030 .......................................................................................................... 18
3.4.2.
Volkshuisvestingsprogramma ZorgSAAM wonen in Bergen 2025-2030 ......................................... 19
3.5. 4.
Rijksbeleid ............................................................................................................................................ 11
Voorwaarden functiewijziging tijdelijk omgevingsplan ....................................................................... 20
Fysieke leefomgeving en milieu .................................................................................................................... 23 4.1.
Milieueffectenrapportage ................................................................................................................... 23
4.2.
Bodemkwaliteit.................................................................................................................................... 24
4.3.
Activiteiten en milieuzoneringen ......................................................................................................... 24
4.4.
Geluid .................................................................................................................................................. 26
4.4.1.
Geluid door activiteiten................................................................................................................... 26
4.4.2.
Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen ................................................................. 27
4.5.
Kwaliteit van de buitenlucht ................................................................................................................ 27
4.6.
Geur ..................................................................................................................................................... 28
4.7.
Waarborgen van de veiligheid ............................................................................................................. 29
4.8.
Trillingen .............................................................................................................................................. 30
4.9.
Water ................................................................................................................................................... 30
4.9.1.
Waterbeleid..................................................................................................................................... 30
4.9.2.
Gemeentelijk beleid ........................................................................................................................ 31
4.9.3.
Waterhuishoudkundige situatie (huidige situatie) .......................................................................... 31
4.9.4.
Waterhuishoudkundige situatie (nieuwe situatie) .......................................................................... 31 3 ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22K Vrij 27 Siebengewald’
5.
4.10.
Kabels, leidingen en straalpaden ......................................................................................................... 32
4.11.
Natuur.................................................................................................................................................. 32
4.11.1.
Gebiedsbescherming .................................................................................................................. 32
4.11.2.
Soortenbescherming ................................................................................................................... 33
4.12.
Archeologie en cultuurhistorie ............................................................................................................ 33
4.13.
Verkeersgeneratie, -afwikkeling & parkeren ....................................................................................... 34
4.13.1.
Verkeer ....................................................................................................................................... 34
4.13.2.
Parkeren ...................................................................................................................................... 35
4.14.
Duurzaamheid ..................................................................................................................................... 35
4.15.
Beschermen van de gezondheid .......................................................................................................... 36
4.15.1.
Geitenhouderijen ........................................................................................................................ 36
4.15.2.
Spuitzones ................................................................................................................................... 37
Uitvoerbaarheid ............................................................................................................................................ 40 5.1.
Financieel – economische uitvoerbaarheid ......................................................................................... 40
5.2.
Juridische aspecten ............................................................................................................................. 41
5.2.1.
Wijzigen van omgevingsplan van rechtswege ................................................................................. 41
5.2.2.
Planregels ........................................................................................................................................ 41
5.2.3.
Afwijken omgevingsplan ................................................................................................................. 42
5.3.
6.
Maatschappelijke uitvoerbaarheid ...................................................................................................... 44
5.3.1.
Participatie ...................................................................................................................................... 44
5.3.2.
Vooroverleg/intaketafel .................................................................................................................. 44
5.3.3.
Zienswijze ........................................................................................................................................ 45
Procedure ...................................................................................................................................................... 46
Bijlagen: Bijlage 22K.1: Landschappelijk inpassingsplan Vrij 27 Siebengewald Bijlage 22K.2: QuickScan Flora en Fauna Vrij 27 Siebengewald Bijlage 22K.3: AERIUS-berekening aanlegfase Vrij 27 Siebengewald Bijlage 22K.3a: AERIUS-berekening gebruiksfase Vrij 27 Siebengewald Bijlage 22K.3b: AERIUS-extra beoordeling aanlegfase Vrij 27 Siebengewald Bijlage 22K3c: AERIUS-extra beoordeling aanlegfase Vrij 27 Siebengewald
4 ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22K Vrij 27 Siebengewald’
1.
Inleiding
1.1.
Aanleiding
Op de locatie Vrij 27 (5853EJ) te Siebengewald wordt een varkensbedrijf geëxploiteerd. In twee stallen zijn er ca. 1.175 vleesvarkens aanwezig. Initiatiefnemers overwegen om het houden van varkens te beëindigen. De bedrijfsgebouwen komen dan leeg te liggen. Als gevolg van dit voornemen is gezocht naar een alternatieve invulling voor deze locatie. Mede gezien de leeftijd van initiatiefnemers is er geen voornemen om een nieuwe activiteit te starten c.q. een nieuw bedrijf op te richten. Daarom is gekeken naar de mogelijkheden voor ‘wonen’ op deze locatie. Gezien de ligging van de locatie in een omgeving met diverse andere woningen en een lintvormige bebouwing in de straat, kan geconcludeerd worden dat een omzetting van de functie ‘agrarisch’ naar de functie ‘wonen’ geen ondenkbare stap is op deze locatie. De bestaande bedrijfswoning wordt daarbij omgezet naar een reguliere burgerwoning, waarbij de mogelijk gecreëerd wordt om een loods (bijbehorende bouwwerk) van ca. 400 m2 te realiseren. Op een gedeelte van het perceel wenst initiatiefnemer een tweetal nieuwe woningen te realiseren, waarmee het huidige bebouwingslint verder wordt opgevuld. Het perceel waarop de varkensstallen liggen komt geheel vrij, waarbij het resterende deel dat niet nodig is voor de woningen, mogelijk kan worden ingezet voor extra tegenprestatie. Om de haalbaarheid c.q.
wenselijkheid van dit plan verder te onderzoeken is op 8 maart 2023 een principeverzoek bij de gemeente Bergen (L) ingediend. Bij brief van 27 juli 2023 (kenmerk 37797) heeft de gemeente Bergen (L) kenbaar gemaakt in principe medewerking te willen verlenen aan de ontwikkeling. Aan dit standpunt zijn een aantal voorwaarden verbonden: •
•
• • • •
Een ruimtelijke procedure is noodzakelijk. Daarbij hoort een gedegen ruimtelijke onderbouwing waarin wordt aangetoond dat aan de laatste wettelijke eisen wordt voldaan, en waarin resultaten van eventuele onderzoeken zijn opgenomen; Er dient aansluiting te worden gezocht bij de voorwaarden gesteld in artikel 3.8.2 van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2018, 1e herziening’, voor het omzetten van de agrarische functie naar een woonfunctie; Er moet zorg worden gedragen voor de ruimtelijke kwaliteitsverbetering op het perceel. Daarvoor dient een landschappelijk inpassingsplan opgesteld te worden, waarmee het college moet instemmen; Er dient een geuronderzoek te worden uitgevoerd; Er dient een advies bij de GGD opgevraagd te worden, gezien de ligging van de locatie binnen een straal van 2 km van een geitenhouderij; Er dient een anterieure overeenkomst met de gemeente te worden gesloten.
In de afstemmingsfase heeft de provincie gereageerd op de ontwikkeling. Daarnaast is het van belang dat de twee woningen zodanig worden gepositioneerd dat de woning aan de weg ligt en de tweede woning iets terug liggend, met een schuurkarakter. De woningen blijven verbonden door een gedeeld tussengebied (erf) en een gezamenlijke inrit. Het schuurkarakter van de tweede woning wordt in de architectonische uitwerking geborgd en verdere bijgebouwen op het perceel blijven beperkt. Om nader te motiveren dat aan deze voorwaarden kan worden voldaan, is voorliggende motivering opgesteld.
1.2.
Ligging van het plangebied
Het plangebied ligt in het buitengebied ten westen van de kern van Siebengewald en op ca. 300 meter van de grens met Duitsland. De omgeving kenmerkt zich door enkele voormalige (agrarische) bedrijven, maar voornamelijk woonfuncties in een bebouwingslint. De locatie is kadastraal bekend als gemeente Bergen (L), sectie R, nummers 732 en 733. In de navolgende figuur wordt de ligging van het plangebied weergegeven. 5 ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22K Vrij 27 Siebengewald’
Figuur 1.2.1 Ligging en omgeving van Vrij 27 (bron: openstreetmap.org)
1.3.
Vigerend omgevingsplan
De locatie Vrij 27 (hierna: plangebied) is gelegen in het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2018, 1e herziening’, vastgesteld op 13 december 2022 en onderdeel van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Bergen (L). Op grond van het tijdelijke omgevingsplan kent de locatie de functie ‘Agrarisch’ met functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’. Binnen deze functie is de locatie voorzien van een bouwvlak van ca. 5.915 m2. Daarnaast is de functieaanduiding ‘erf’ aanwezig aan de voorzijde van het perceel. De navolgende figuur bevat een uitsnede van de verbeelding behorende bij het tijdelijke omgevingsplan.
Figuur 1.3.1 Uitsnede verbeelding Vrij 27 Siebengewald (bron: omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart)
6 ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22K Vrij 27 Siebengewald’
2.
Plan beschrijving
2.1.
Huidige situatie
Binnen het plangebied is een bedrijfswoning gesitueerd met daarbij behorend een tweetal bedrijfsgebouwen, waarin in totaal 1.175 vleesvarkens gehuisvest kunnen worden. Verder zijn er een aantal voersilo’s aanwezig en verharding t.b.v. de intensieve veehouderij. Het huidige bouwvlak heeft een oppervlakte van ca. 5.932 m2. Hiernavolgend is een luchtfoto van de huidige situatie opgenomen, met het huidige bouwvlak rood omrand.
Figuur 2.1.1 Luchtfoto huidige situatie (bron: www.app.pdok.nl/viewer)
2.2.
Beoogde situatie
Inmiddels hebben initiatiefnemers de keuze gemaakt om het houden van varkens te beëindigen. De bedrijfsgebouwen komen in de loop van 2026 leeg te liggen. Als gevolg van dit voornemen is gezocht naar een alternatieve invulling voor deze locatie. Gezien de ligging van het plangebied in een omgeving met diverse andere woningen en een lintvormige bebouwing in de straat, leent de ruimtelijke situering van het plangebied zich voor het realiseren van een tweetal nieuwe woningen. De bestaande bedrijfswoning wordt daarbij omgezet naar een burgerwoning. 7 ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22K Vrij 27 Siebengewald’
Als gevolg van de sloop van de varkensstallen vindt er per saldo een forse ontstening van het buitengebied plaats. Er verdwijnt ca. 1.700 m2 aan bedrijfsgebouwen. Daarbij komt ook dat de milieubelasting afkomstig van het bedrijf daalt c.q. verdwijnt. De emissies van ammoniak/stikstof, geur en fijnstof afkomstig van dit bedrijf, komen volledig te vervallen. Dit levert een aanzienlijke kwaliteitswinst op voor de directe omgeving van het plangebied. Het perceel waarop de varkensstallen liggen komt geheel vrij, waarbij het resterende deel dat niet nodig is voor de woningen mogelijk kan worden ingezet voor extra tegenprestatie, waarbij qua invulling gedacht wordt aan een weide met fruitbomen en natuurlijk grasland. Initiatiefnemer wenst bij zijn eigen woning (de voormalige bedrijfswoning) tevens een bijbehorend bouwwerk te realiseren in de vorm van een garage berging voor privégebruik. Daarnaast wordt een gedeelte van dit bijbehorende bouwwerk ingezet als werktuigenberging. Denk hierbij aan tuingereedschap en materieel t.b.v. onderhoudt van het perceel. De oppervlakte van dit bijbehorende bouwwerk bedraagt ca. 400 m 2, wat passend wordt geacht bij de nieuwe woonfunctie. Op het resterende gedeelte van het perceel worden twee nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Zoals reeds eerder benoemt, dient één woning daarvan een schuurkarakter te hebben.
Deze woning is daarom ook verder van de openbare weg gelegen dan de reeds bestaande woningen in de omgeving. Om te borgen dat het schuurkarakter ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt, zijn aanvullende regels opgenomen behorende bij het omgevingsplan. Deze regels omvatten o.a. afwijkende bouwhoogte en inhoudsmaten. Daarnaast dienen Burgemeester en wethouders t.b.v. de beoordeling van het bouwplan, advies in te winnen bij de kwaliteitscommissie. Hiernavolgend zijn een aantal sfeerbeelden van mogelijke vormen van schuurwoningen weergegeven.
Figuur 2.2.1 Sfeerbeelden mogelijkheden schuurwoningen
In de navolgende figuur is een visualisatie van beoogde situatie weergegeven.
8 ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22K Vrij 27 Siebengewald’
Figuur 2.2.2 Visualisatie beoogde situatie Vrij 27 Siebengewald
Het huidige agrarische bouwvlak met een oppervlakte van 5.908 m2 wordt verkleind. In de nieuwe situatie worden er drie bouwvlakken gerealiseerd: een bouwvlak waarop de bestaande voormalige bedrijfswoning gesitueerd is. Dit bouwvlak heeft een oppervlakte van ca. 2.792 m2 (geel omrand). Het tweede bouwvlak, waarop de schuurwoning wordt voorzien heeft een oppervlakte van ca. 824 m2 (oranje omrand). Het derde bouwvlak, waarop de andere nieuwe woning wordt voorzien, heeft een oppervlakte van ca. 741 m 2 (geel omrand). Per saldo betreft dit een verkleining van het huidige bouwvlak van ca. 1.551 m2. Hierna is een vergelijk weergegeven van het huidige bouwvlak, ten opzichte van de beoogde bouwvlakken.
9 ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22K Vrij 27 Siebengewald’
Figuur 2.2.3 Overzicht huidig bouwvlak
Figuur 2.2.4 Overzicht beoogde bouwvlakken
De overige gronden binnen het plangebied, maar buiten de functie ‘wonen’, krijgen de functie ‘tuin’ zonder bouwvlak toegekend.
2.3.
Strijdigheid omgevingsplan
De voorgenomen ontwikkeling is strijdig met het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2018, 1e herziening’, onderdeel van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Bergen (L) en vastgesteld op 13 december 2022. Het plan past, na beëindiging van de intensieve veehouderij ter plaatse, niet meer binnen de functie ‘agrarisch’ daar er geen agrarische bedrijfsactiviteiten meer worden uitgevoerd. Ook betreft het dan een bedrijfswoning zonder bijbehorend (agrarisch) bedrijf. Om de beoogde ontwikkeling planologisch – juridisch mogelijk te maken dient een wijziging van het omgevingsplan te worden doorgevoerd ter plaatse van het plangebied. Voorliggende ruimtelijke motivering, in samenhang met de regels en verbeelding, voorziet in de grondslag voor het nemen van het besluit tot wijziging van de functie binnen het plangebied.
10 ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22K Vrij 27 Siebengewald’
3.
Beleidskader
3.1.
Rijksbeleid
3.1.1.
Nationale omgevingsvisie (NOVI)
Met de Nationale omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de inrichting van de fysieke leefomgeving meer over aan de decentrale overheden en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem de fysieke leefomgeving. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien: •
•
•
een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt, bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor militaire activiteiten en het stellen van opgaven in de stedelijke regio’s rondom de mainports, brainports, greenports en valleys; over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan, bijvoorbeeld het stimuleren van biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of het beschermen van werelderfgoed; een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is een ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bij dit laatste gaat het bijvoorbeeld om de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners is op rijksniveau relevant.
Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. 2. 3. 4.
Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit. Duurzaam economisch groeipotentieel; ruimte voor overgang naar een circulaire economie. Sterke en gezonde steden en regio’s; woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied; landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen (bv. kringlooplandbouw).
De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren, dit is echter niet altijd mogelijk. In die gevallen dienen belangen te worden afgewogen. Hiervoor gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1.
2.
3.
Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies te vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze samenleving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.
Los van enkele gebieden waar grote en urgente ruimtelijke-fysieke opgaven uit het NOVI samenkomen, die via een meerjarige en vernieuwde aanpak van het Rijk specifieke aandacht krijgen, is het NOVI met name gericht op een doorvertaling naar een regionale aanpak van de agenda en programma’s.
11 ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22K Vrij 27 Siebengewald’
Conclusie Nationale omgevingsvisie Onderhavig initiatief raakt geen belang op nationaal niveau en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. De NOVI vormt daarmee geen belemmering voor voorliggend plan. 3.1.2.
Instructieregels Rijk (AMvB’s)
Een instructieregel is een algemene regel waarmee een bestuursorgaan aan een ander bestuursorgaan aangeeft hoe dat orgaan een taak of bevoegdheid moet uitoefenen. Instructieregels gaan over de inhoud, toelichting of motivering van een instrument dat een bestuursorgaan op grond van de Omgevingswet (Ow) kan inzetten. Op grond van artikel 2.24 j° 2.28 Ow worden door het Rijk instructieregels gesteld voor de opstelling van omgevingsplannen en projectbesluiten. Deze instructieregels vormen een belangrijk kader voor de gemeentelijke regels in het omgevingsplan. Soms zijn de regels dwingend, met voorschriften waarvan niet afgeweken mag worden, maar veel vaker is er ruimte voor maatwerk. Bij onderwerpen als ‘geluid’, ‘horeca’ en ‘bedrijfsmatige activiteiten’ is er veel beleidsvrijheid voor gemeenten. De dwingende instructieregels zijn met name afkomstig uit hogere regels. Zoals internationale verdragen en regels van de Europese Unie. De instructieregels zorgen ervoor dat nationale belangen beschermd worden. De instructieregels vervangen onder andere de regels van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) dat per 1 januari 2024, met de inwerkingtreding van de Omgevingswet, is komen te vervallen. De rijksinstructieregels zijn opgenomen in hoofdstuk 5 van het Bkl (Besluit kwaliteit leefomgeving). Afdeling 5.1.
stelt instructieregels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Deze instructieregels gaan over: • • • • • • •
Waarborgen van de veiligheid. Beschermen van de waterbelangen. Beschermen van de gezondheid en van het milieu. Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed. Behoud van ruimte voor toekomstige functies. Behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten. Bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen.
Afdeling 5.2. bevat instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving, welke betrekking hebben op: • • • • •
Voorkomen van belemmeringen voor gebruik en beheer van de hoofdspoorweginfrastructuur en van rijkswegen. Lokale spoorwegen binnen vervoerregio’s. Lozen van industrieel afvalwater in het openbaar vuilwaterriool. Bebouwingscontour jacht. Bebouwingscontour houtkap.
Bij het stellen van regels in het omgevingsplan moet door de gemeente voldaan worden aan de instructieregels van het Rijk. De nadere uitwerking hiervan is opgenomen in hoofdstuk 4, Fysieke leefomgeving en milieu, van deze toelichting en in de regels van dit omgevingsplan. 3.1.3.
Ladder voor duurzame verstedelijking
De Ladder voor duurzame verstedelijking (vaak kortweg aangeduid als Ladder) is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen wordt beoordeeld of er echt behoefte aan is en of de ontwikkeling binnen het stedelijk gebied kan. 12 ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22K Vrij 27 Siebengewald’
In artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) staat de instructieregel dat de Ladder wordt toegepast bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. Wat voldoende substantieel is, wordt niet exact vastgelegd in het Bkl. Wel heeft jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State hierin enkele lijnen uitgezet. Het gaat daarbij niet om harde ondergrenzen, maar ‘in beginsel’ grenzen. In beginsel is een plan met meer dan 11 woningen een nieuwe stedelijke ontwikkeling, dus vanaf 12 woningen. Bij andere stedelijke functies in de vorm van een terrein is de ondergrens ‘in beginsel’ 500 m². Bij toevoeging van een gebouw ligt de ondergrens dus ‘in beginsel’ bij een bruto-vloeroppervlakte van minder dan 500 m². De laddertoets geldt enkel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Het gaat daarbij om stedelijke ontwikkelingen die een nieuw of groter planologisch beslag leggen op de ruimte. Of, als er alleen wijziging van de gebruiksfunctie is, die op een andere manier wezenlijke ruimtelijke effecten heeft. Van belang is in hoeverre het initiatief: • •
in vergelijking met het vorige plan, voorziet in een functiewijziging; en welk planologisch beslag op de ruimte het plan mogelijk maakt in vergelijking met het vorige plan.
Met onderhavig plan wordt een intensieve veehouderij gesaneerd. De bestaande bedrijfswoning wordt daarbij omgezet naar een burgerwoning en er worden een tweetal nieuwe woningen mogelijk gemaakt. De omzetting van een bedrijfswoning naar een burgerwoning betreft enkel een functiewijziging. De nieuwbouw van de twee woningen beperkt zich tot binnen de bestaande bebouwingsconcentratie en bevindt zich op de locatie van het (voormalige) agrarische bedrijf. Hierbij is geen sprake van een groter beslag op de planologische ruimte. Daarbij wordt opgemerkt dat onderhavig plan niet valt onder de definitie van een stedelijke ontwikkeling zoals eerder hierboven beschreven. Ook als de Ladder niet van toepassing is, moet de evenwichtige toedeling van functies aan de locatie worden gemotiveerd. Deze evenwichtige toedeling van functies aan de locatie volgt uit de beschrijving van de omgevingsaspecten, welke nader worden toegelicht in hoofdstuk 4. Conclusie Ladder voor duurzame verstedelijking Onderhavig initiatief betreft in beginsel geen stedelijke ontwikkeling. Uit nadere motivatie blijkt dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies op de locatie. Hierdoor vormt de Ladder geen belemmering van het initiatief.
3.2.
Provinciaal beleid
3.2.1.
Omgevingsvisie Limburg
Op 1 oktober 2021 hebben de Provinciale Staten van de provincie Limburg de Omgevingsvisie Limburg vastgesteld. Deze visie is op 25 oktober 2021 in werking getreden. De Omgevingsvisie Limburg vervangt het in 2014 vastgestelde POL2014 (Provinciaal Omgevingsplan Limburg) en is een strategische visie voor de lange termijn (2030-2050) op de fysieke leefomgeving. De visie gaat naast de fysieke leefomgeving ook in op aspecten zoals gezondheid, veiligheid, economie en sociale aspecten. En dat is onderlinge samenhang. De Omgevingsvisie is een zelfbindend document en bindt daarmee enkel de provincie Limburg. Als het nodig is voor de uitwerking van de onderdelen van het beleid om bindende regels te stellen, dan gebeurt dat via de Omgevingsverordening. De ontwerp Omgevingsverordening is vastgesteld op 17 december 2021 en tegelijkertijd met de Omgevingswet (01-01-2024) inwerking getreden. Hoofdstuk 3 Limburgse principes & zonering De Provinciale Omgevingsvisie Limburg is richtinggevend voor ruimtelijke ontwikkelingen en biedt ruimte voor maatwerk, waarbij rekening wordt gehouden met het karakter en de mogelijkheden van een gebied en met 13 ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22K Vrij 27 Siebengewald’
lokale belangenafwegingen. Afwegingen vinden plaats op basis van de Limburgse principes, te weten: het streven naar een inclusieve, gezonde en veilige samenleving, het centraal stellen van gebiedskenmerken en identiteit, het principe “meer stad, meer land” en zorgvuldig ruimtegebruik. Het initiatief sluit aan bij deze principes doordat sprake is van hergebruik van een vrijkomende agrarische locatie (VAB), sloop van overtollige bebouwing en een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Door het beëindigen van de intensieve veehouderij en het verwijderen van circa 1.700 m² bedrijfsbebouwing wordt verstening tegengegaan en wordt bijgedragen aan een gezondere leefomgeving. Hiermee wordt invulling gegeven aan het provinciale uitgangspunt van zorgvuldig ruimtegebruik en het voorkomen van verpaupering en ondermijnende activiteiten. Hoofdstuk 5 Wonen & Leefomgeving Daarnaast sluit het initiatief aan bij hoofdstuk 5 van de omgevingsvisie. De provincie streeft naar een toekomstbestendige woningvoorraad waarbij vraag en aanbod in kwalitatieve en kwantitatieve zin in evenwicht zijn, met woningen van passende kwaliteit op de juiste plek. Transformatie en herbestemming van locaties in het buitengebied vormen hierbij een belangrijk onderdeel van de woningbouwopgave.
Door de bestaande bedrijfswoning om te zetten naar een burgerwoning en twee nieuwe woningen toe te voegen binnen het bestaande bebouwingslint, wordt op een geschikte locatie voorzien in extra woningen zonder dat sprake is van versnippering of solitaire bebouwing in het buitengebied. Hiermee wordt bijgedragen aan een goede ruimtelijke structuur, een aantrekkelijke woonomgeving en een doelmatige benutting van vrijkomende agrarische gronden. Landbouw Als het gaat om het thema Landbouw is de focus met name op de ontwikkeling binnen de bestaande bedrijven, de vele veranderingen waaraan ondernemers worden blootgesteld en de grote opgaven die er liggen onder andere door het Klimaatakkoord, het Europees luchtkwaliteitsbeleid, de provinciale- en regionale energietransitie en de waterhuishouding. Als gevolg hiervan zullen een groot aantal agrariërs stoppen en komt er agrarisch bebouwing vrij (VAB). Om landschappelijke kwaliteit te behouden en verrommeling te voorkomen, wordt ten aanzien van vrijkomende agrarische bebouwing (VAB’s) gestimuleerd: 1) agrarisch hergebruik, 2) herbestemmen buiten sector, 3) sloop (met uitzondering van beeldbepalende/monumentale en karakteristieke bebouwing), waarbij de mogelijkheden worden bepaald door het potentieel van het vastgoed en de omgeving, vanuit het principe juiste ontwikkeling op de juiste locatie.
Daar herbestemmen beperkte mogelijkheden zal hebben, wordt sloop de nieuwe opgave om verpaupering en ondermijnende activiteiten te voorkomen. Conclusie Omgevingsvisie Limburg Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de Provinciale Omgevingsvisie Limburg. De ontwikkeling geeft invulling aan de Limburgse principes door zorgvuldig om te gaan met de beschikbare ruimte, de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren en aan te sluiten bij het karakter van het gebied. De beëindiging van de intensieve veehouderij en de sloop van de bedrijfsbebouwing dragen bij aan een gezondere leefomgeving en het voorkomen van verpaupering en ondermijnende activiteiten op een vrijkomende agrarische locatie. Daarnaast sluit het plan aan bij de provinciale ambities voor wonen en leefomgeving, door op een geschikte locatie binnen het bestaande bebouwingslint extra woningen toe te voegen, zonder versnippering van het buitengebied of het ontstaan van solitaire bebouwing. De omzetting van de bedrijfswoning naar een burgerwoning en de toevoeging van twee nieuwe woningen zorgen voor een doelmatige herbestemming van vrijkomende gronden en een versterking van de ruimtelijke structuur.
Het initiatief vormt daarmee een evenwichtige combinatie van hergebruik, kwaliteitsverbetering en woningbouw op de juiste locatie en past binnen de beleidsdoelstellingen en afwegingskaders van de provinciale omgevingsvisie. 3.2.2.
Omgevingsverordening Limburg
Provinciale Staten hebben de Omgevingsverordening Limburg vastgesteld in de vergadering van 17 december 2021 en gewijzigd op 16 december 2022. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is 14 ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22K Vrij 27 Siebengewald’
ook deze Omgevingsverordening Limburg het vigerend provinciaal beleid geworden. De Omgevingsverordening Limburg 2014 is per 1 januari 2024 ingetrokken. In de Omgevingsverordening Limburg staan de provinciale regels op het gebied van milieu, provinciale wegen, (grond-)water, grond, landbouw, natuur, wonen en ruimte. De Omgevingsverordening Limburg bevat twee soorten regels: •
•
Instructieregels gericht tot gemeenten of het waterschap. Dit zijn opdrachten aan de gemeenten en het waterschap die de gemeenten moeten verwerken in het gemeentelijk omgevingsplan en het waterschap moet verwerken in de waterschapsverordening. Pas na het verwerken van de provinciale instructieregels in het gemeentelijk omgevingsplan, of in de waterschapsverordening, krijgen deze regels effect op activiteiten van inwoners en bedrijven. Regels voor activiteiten die voor alle inwoners en bedrijven gelden, of voor specifieke doelgroepen.
Het plangebied is gelegen binnen 2 gebiedsaanwijzingen: Buitengebied De omgevingsverordening bevat ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling geen specifieke regels vanwege de ligging in het als zodanig aangeduide buitengebied. Overstromingskansgebied C Binnen dit gebied is sprake van een gemiddelde overstromingskans van 1:25 per jaar, welke als omgevingswaarde geldt in het kader van de inspanningsverplichting voor het waterschap met het oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moeten zijn ingericht. De norm van 1:25 betekent dat de kans per jaar hooguit 1:25 is dat er een overstroming plaatsvindt. Artikel 12.1 Omgevingsverordening Limburg Gezien de ligging in een lintbebouwing en de aanwezigheid van andere woningen, wordt het realiseren van twee nieuwe woningen ruimtelijk passend geacht. De bestaande bedrijfswoning wordt omgezet naar een reguliere burgerwoning en één van de nieuwe woningen krijgt een schuurkarakter en ligt verder van de openbare weg om dit karakter te waarborgen. Voor deze woning zijn specifieke regels opgenomen in het omgevingsplan, waaronder afwijkende bouwhoogte en inhoudsmaten. De toevoeging van deze woningen kan worden gezien als een woningsplitsing op het perceel, waarmee extra woningen worden toegevoegd op een geschikte locatie binnen het bestaande bebouwingslint.
De planontwikkeling is getoetst aan de instructieregels uit artikel 12.1 van de Omgevingsverordening Limburg. Cursief is weergegeven hoe aan de voorwaarden wordt voldaan. De motivering bij een omgevingsplan dat betrekking heeft op de realisatie van een of meerdere woningen beschrijft dat: a.
rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie; Toetsing aan de hoofdstukken 3 en 5 heeft reeds plaatsgevonden in paragraaf 3.2.1. Daaruit kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling aansluit bij de Limburgse principes zoals beschreven in hoofdstuk 3 en passend is binnen hoofdstuk 5 Wonen en Leefomgeving.
b.
sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk regionaal behoefteonderzoek; Uit regionale beleidsdocumenten, waaronder de regionale woonvisie en de Woondeal Limburg, blijkt dat sprake is van een structurele behoefte aan extra woningen, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. Het initiatief voorziet met de toevoeging van twee woningen in een beperkte uitbreiding van de woningvoorraad, passend binnen deze regionale opgave. De woningen worden gerealiseerd op een voorheen bebouwde locatie (sloop van ca. 1.700 m 2) en sluiten aan bij de lokale woonvraag. Daarnaast blijkt uit concrete signalen vanuit de omgeving dat er belangstelling bestaat voor de nieuwe kavels, 15 ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22K Vrij 27 Siebengewald’
aangezien initiatiefnemer reeds meerdere vragen heeft ontvangen over beschikbaarheid. Hiermee is ook lokaal sprake van aantoonbare vraag naar woningen op deze locatie. De regionale woonvisie is ook nader toegelicht in paragraaf 3.3.1. c.
over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio NoordLimburg of Midden-Limburg of Zuid-Limburg. De regio’s bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; De voorgenomen woningbouw sluit aan bij de regionale woonafspraken binnen de regio Noord-Limburg, zoals vastgelegd in de regionale woonvisie en bijbehorende woningmarktonderzoeken. Het initiatief past binnen deze afspraken en leidt niet tot een onevenwichtige toename van de woningvoorraad. Gezien de beperkte omvang van de ontwikkeling is geen afzonderlijk regionaal besluit of aanvullende afstemming noodzakelijk geacht. Daarmee kan worden geconcludeerd dat sprake is van regionale overeenstemming over de realisatie van deze woningen.
d.
het omgevingsplan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring, bedoeld in afdeling 14.5; De toevoeging van de woningen wordt meegenomen in de Limburgse systematiek van monitoring, zoals bedoeld in afdeling 14.5 van de Omgevingsverordening Limburg. De ontwikkeling wordt door de gemeente geregistreerd als onderdeel van de woningbouwprogrammering en periodiek betrokken bij de provinciale woningbouwmonitor. Hiermee wordt inzicht geboden in de voortgang en realisatie van de planvoorraad wonen binnen de regio. Op deze wijze wordt voldaan aan de provinciale vereisten ten aanzien van monitoring.
e.
realisatie van de woningen beoogd is binnen 5 jaar na vaststelling van het omgevingsplan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen. Naast het feit dat de realisatie van de woningen wordt beoogd binnen vijf jaar na vaststelling van het omgevingsplan, is de instructieregel niet passend bij kleine initiatieven als deze. Voor deze kleinschalige inbreidingsontwikkeling is de kans op langdurige planologische leegstand verwaarloosbaar. Het opnemen van een vervalregeling zou geen inhoudelijke bijdrage leveren aan het provinciale belang en is bovendien onevenredig bezwarend voor de uitvoerbaarheid van dit plan. Om die reden wordt afgeweken van de instructieregel.
Conclusie Omgevingsverordening Limburg Gelet op bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling in lijn is met de Omgevingsverordening Limburg.
3.3.
Regionaal beleid
3.3.1.
Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024
De gemeente Bergen (L) heeft samen met 7 andere gemeenten in Noord-Limburg en de provincie Limburg afspraken gemaakt over de regionale woningmarkt. In 2016 resulteerde dit in de ‘Regionale Structuurvisie wonen Noord-Limburg’. Ondertussen is op 22 september 2020 de geactualiseerde ‘Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020 – 2024’ vastgesteld. Deze regionale woonvisie betreft een zelfbindende visie. Binnen de gemeente Bergen (L) gold in het kader van de ‘Regionale Structuurvisie wonen Noord-Limburg’ een reductieopgave van 109 woningbouwplannen in de periode 2016-2020. Uit de recent vastgestelde Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 blijkt dat de gemeente Bergen (L) de gestelde opgave heeft overtroffen. Een van de centrale opgave in de Regionale Woonvisie is de kwalitatieve mismatch tussen de (toekomstige) woningbehoefte en de bestaande woningvoorraad. Hierover staat aangegeven dat bij nieuwbouw bij voorkeur ingezet dient te worden op de realisatie van toekomstbestendige en flexibele woonsegmenten. Voor het toevoegen van woningen dient in de basis te worden uitgegaan van de realisatie van kwalitatieve woningen op de juiste locatie en voor de juiste doelgroep, waarbij de volgende uitgangspunten centraal staan:
16 ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22K Vrij 27 Siebengewald’
• • • • • •
Toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen; Gekeken dient te worden naar koppelkansen; Toevoegen van woningen leidt niet tot het vergroten van het kwetsbare woningoverschot; Het type toe te voegen woning moet passen binnen de kwalitatieve behoefte; De regio streeft sociale en duurzame woonconcepten na; Er wordt gezocht naar aansluiting op de landelijk, regionale en lokale duurzaamheidsdoelen.
Aanvullend is in deze woonvisie tevens opgenomen dat: • •
• •
Naast nieuwbouw dient er ook gekeken te worden naar de potentie van de bestaande voorraad en hoe deze zich verhoudt tot de veranderende (kwalitatieve) behoefte. Ook dient er aandacht te zijn voor de huisvesting van specifieke doelgroepen, zoals starters en ouderen. Ten aanzien van deze doelgroepen wordt vooral ingezet op het realiseren van geschikte woningen voor ouderen, daar op deze manier de doorstroming wordt bevorderd. Zo ontstaat er tevens ruimte voor de starter op de woningmarkt. Vraag en aanbod dienen in de regio beter met elkaar in evenwicht te zijn. De oplossing hiervoor ligt grotendeels binnen de bestaande woningvoorraad. Leefbaarheid in kleine kernen staat onder druk. Toevoegen van woningen (in kleine mate) kan helpen om de leefbaarheid te verbeteren, maar vooral om de doorstroming te bevorderen.
Conclusie Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 Onderhavig plan betreft de sanering van een intensieve veehouderij, waarbij overtollige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. De bestaande bedrijfswoning wordt daarbij omgezet naar een burgerwoning met bijbehorend bouwwerk en er worden twee nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Hoewel het plangebied niet direct gelegen is in de nabijheid van de kern van Siebengewald (ca. 2 km), vindt er met de beëindiging van het intensieve veehouderijbedrijf en de sloop van overtollige bedrijfsgebouwen een dermate grote kwaliteitsverbetering plaats, dat de realisatie van twee nieuwe woningen een aanvaardbare optie is als nieuwe invulling van deze locatie. Ruimtelijk gezien is er een kans om de al aanwezige lintbebouwing van burgerwoningen verder uit te breiden op deze locatie. De nieuwe woningen kunnen daarmee voorzien in een plaatselijke behoefte. Tenslotte worden de woningen zo veel als mogelijk duurzaam, energiezuinig c.q. energieneutraal, klimaat geadapteerd en levensloopbestendig uitgevoerd. Hiermee wordt aangesloten bij de uitgangspunten van de regionale woonvisie Noord-Limburg 2020-2024.
17 ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22K Vrij 27 Siebengewald’
3.4.
Gemeentelijk beleid
3.4.1.
Omgevingsvisie Bergen 2030
De gemeente heeft met het vaststellen van de Omgevingsvisie Bergen 2030 (23-04-2019) een tiental ambities genoemd, die bij moeten dragen aan het realiseren van de meest toekomstbestendige gemeente van Nederland. De tien ambities welke worden beschreven in de omgevingsvisie, zijn als volgt: 1. Waterbeheer op maat; 2. Voorzieningen bereikbaar houden; 3. Verder bouwen aan een gezonde leefomgeving; 4. Energie onafhankelijk in 2030; 5. Woningvoorraad op maat; 6. Versterken natuurwaarden en biodiversiteit; 7. De meest toekomstbestendige gemeente; 8. Leefklimaat in de dorpen verbeteren; 9. Landschap en landbouw in balans; 10. Kwaliteitsslag en zonering recreatievoorzieningen. Met het omzetten van de bestaande bedrijfswoning naar een burgerwoning, wordt bestaande bebouwing hergebruikt. Tevens kunnen initiatiefnemers daarmee blijven wonen in een door hun zelfgekozen woonomgeving. Met het realiseren van twee extra burgerwoningen ontstaat er op kleine schaal doorstroming, welke bijdraagt aan de ambitie ‘woningvoorraad op maat’. Daarnaast wordt, zoals reeds in paragraaf 3.3.1 ook al beschreven, met de sanering van het intensieve veehouderijbedrijf en sloop van overtollige bedrijfsbebouwing een dermate grote kwaliteitsverbetering geleverd in de directe omgeving van het plangebied. Dit draagt met name bij aan de volgende ambities binnen de Omgevingsvisie: •
Bijdragen aan een gezonde leefomgeving; De sanering van het intensieve veehouderijbedrijf draagt significant bij aan een gezondere leefomgeving door vermindering van geurbelasting, fijnstof en stikstofdepositie in de direct omgeving. De verbetering het woon- en leefklimaat voor zowel de huidige en toekomstige bewoners.
•
Versterken natuurwaarden en biodiversiteit; In het landschappelijk inpassingsplan wordt ingezet op het versterken van de biodiversiteit door middel van streekeigen beplanting. Tevens wordt door het beëindigen van de intensieve veehouderij de druk op het landschap verminderd. De nieuwe invulling past bij het karakter van de omgeving, met behoud van landschappelijke elementen.
•
Klimaatadaptatie: waterbeheer en hittestress; In het landschappelijk inpassingsplan wordt tevens rekening gehouden met de opvang van hemelwater op eigen terrein. Daarnaast vermindert het aantal vierkante meters verharding aanzienlijk. Dergelijke verhardingen (zoals beton, asfalt of tegels) slaan overdag veel warmte op en geeft die langzaam weer af in de avond en nacht. Waar voorheen het grootste gedeelte van het erf verhard was, t.b.v. de landbouwactiviteiten, wordt in de nieuwe situatie de verharding bewust beperkt gehouden. Daarmee wordt beoogd de omgeving koeler te houden doordat er minder warmteopslag plaatsvindt.
Conclusie omgevingsvisie Bergen Het plan draagt bij aan meerdere ambities zoals omschreven in de omgevingsvisie. Het plan is daarmee passend binnen het gemeentelijk beleid.
18 ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22K Vrij 27 Siebengewald’
3.4.2.
Volkshuisvestingsprogramma ZorgSAAM wonen in Bergen 2025-2030
Op dinsdag 17 december 2024 heeft de gemeenteraad het volkshuisvestingprogramma ‘Voorbereid op morgen: zorgSAAM wonen in gemeente Bergen (L)’. Het doel van het huisvestingsprogramma is zorgen voor een gezonde, prettige, duurzame en levensloopbestendige woonomgeving waarin alle inwoners van de gemeente passend, betaalbaar en zelfstandig kunnen wonen en waarin zij volwaardig kunnen deelnemen aan de samenleving. Daarbij is nadrukkelijk aandacht voor de juiste woning op de juiste plek. Dit gaat verder dan alleen het bouwen van nieuwe woningen. Ook het verduurzamen en levensloopbestendig maken van de bestaande woningvoorraad is hierin van belang. Daarnaast is het beschikbaar en betaalbaar maken en houden van de huidige woningen door bijvoorbeeld doorstroming te stimuleren van belang. Binnen dit volkshuisvestingsprogramma staan vier thema’s centraal: 1. 2. 3. 4.
Toekomstbestendig wonen; Verrijkende nieuwbouw; Wonen, zorg en welzijn; Een thuis voor iedereen.
Onderhavig plan bestaat uit het saneren van een intensieve veehouderij, waarbij de bedrijfswoning wordt omgezet naar een burgerwoning. Naast de burgerwoning zullen twee nieuwe woonkavels gerealiseerd worden. Hiernavolgend wordt per thema toegelicht hoe het plan aansluit bij dit volkshuisvestingsprogramma: 1.
Toekomstbestendig wonen Het plan draagt bij aan het beter benutten van de bestaande woningvoorraad door de voormalige bedrijfswoning beschikbaar te maken voor reguliere bewoning. Bovendien wordt met de toevoeging van de twee nieuwe woonkavels voorzien in passende huisvesting voor (toekomstige) doelgroepen binnen de gemeente. Binnen het ontwerp is ruimte voor levensloopbestendige bebouwing. Ook wordt de fysieke leefomgeving klimaat adaptief ingericht, waarbij het verhard oppervlak drastisch wordt verminderd ten opzichte van de voormalige agrarische situatie. Daarmee wordt bijgedragen aan de doelstelling om de buitenruimte toekomstbestendig én klimaatvriendelijk in te richten. Dit is reeds doorvertaald in het landschappelijk inpassingsplan, door zo minimaal mogelijk gebruik te maken van verhardingen. Op die manier wordt hittestress voorkomen en kan hemelwater op een natuurlijke manier de bodem infiltreren.
2.
Verrijkende nieuwbouw De toevoeging van twee nieuwe woonmogelijkheden draagt op kleinschalige en zorgvuldige manier bij aan de gewenste uitbreiding van de woningvoorraad in het buitengebied. Hiermee wordt invulling gegeven aan de ambitie van de gemeente Bergen om de bouw van nieuwe woningen te stimuleren, mits deze bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit en maatschappelijke doelen.
3.
Wonen, zorg en welzijn Het plan biedt mogelijkheden voor een omgeving die ruimte geeft aan mantelzorg, zelfstandig wonen met nabijheid van voorzieningen en sociale samenhang. Door het realiseren van extra woningen op deze locatie, ontstaat een klein wooncluster waarin sociale betrokkenheid tussen bewoners op natuurlijke wijze gestimuleerd kan worden. Dit sluit aan bij het streven naar zorgzame buurten.
4.
Een thuis voor iedereen De transformatie van een intensieve veehouderij naar een woonlocatie draagt bij aan het realiseren van een inclusieve woonomgeving. Hoewel het hier niet gaat om sociale woningbouw, draagt het plan wel bij aan het vergroten van het totale aanbod en het mogelijk beschikbaar krijgen van bestaande gezinswoningen in de kernen door doorstroming.
19 ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22K Vrij 27 Siebengewald’
Conclusie Volkshuisvestingsprogramma ZorgSAAM wonen in Bergen Door hergebruik van bestaande bebouwing, toevoeging van passende nieuwbouw, aandacht voor klimaatadaptatie, landschappelijke kwaliteit en toekomstige woonzorgbehoeften, wordt een toekomstbestendig woonmilieu gecreëerd dat past binnen het integrale woon- en zorgbeleid van de gemeente Bergen. Hierdoor wordt aangesloten bij de uitgangspunten zoals genoemd in de woonvisie.
3.5.
Voorwaarden functiewijziging tijdelijk omgevingsplan
Voor het omvormen van een agrarische bedrijfslocatie naar een burgerwoninglocatie is in het huidige bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen met concrete voorwaarden waaraan moet worden voldaan. Met de komst van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is de wijzigingsplanprocedure komen te vervallen. De voorwaarden van artikel 3.8.2 zijn overeenkomstig van toepassing voor de te volgen procedure. In haar principebesluit van 23 juli 2024 heeft de gemeente de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid ex. artikel 3.8.2 van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2018, 1e herziening’, onderdeel van het tijdelijk deel van het omgevingsplan, tevens als voorwaarden gesteld bij de wijziging van het omgevingsplan. De voorwaarden die voor de wijziging worden gesteld worden hieronder puntsgewijs benoemd. Cursief is aangegeven op welke wijze het plan voldoet aan deze voorwaarden. a.
het aantal woningen niet toeneemt; Er worden twee nieuwe woningen mogelijk gemaakt met dit plan. Er wordt niet aan deze voorwaarde voldaan, echter wordt er met het beëindigen van de intensieve veehouderij op deze locatie een dermate hoge kwaliteitswinst behaald dat het toevoegen van twee woningen op deze locatie als compensatie voorstelbaar wordt geacht. Onderhavige motivering toont aan dat het toevoegen van twee nieuwe woningen in de fysieke leefomgeving past.
b.
voor iedere woning in het wijzigingsplan een afzonderlijk bestemmingsvlak wordt opgenomen; Na afstemming met de provincie is de situering van de twee nieuwe woningen bepaald, waaruit geconcludeerd wordt dat deze zich op hetzelfde bestemmingsvlak c.q. functievlak bevinden. Op basis van onderhavige motivering wordt dit eveneens passend geacht. De bestaande (voormalige) bedrijfswoning bevindt zich wel op een afzonderlijk bestemmingsvlak c.q. functievlak.
c.
de wijziging aanvaardbaar is vanuit stedenbouwkundig, landschappelijk, natuurlijk en cultuurhistorisch oogpunt; De nieuwe woningen zullen zo gesitueerd worden dat ze passend zijn bij het bestaande stedenbouwkundig beeld van de direct omgeving. Dit TAM-omgevingsplan gaat vergezeld met een landschappelijk inpassingsplan, waardoor de nieuwe situatie ook landschappelijk wordt ingepast. Dit zorgt voor een extra kwaliteitsimpuls. De bestaande (voormalige) bedrijfswoning past reeds in het bestaande beeld. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.
d.
sprake is van een goede landschappelijke inpassing en van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering waarvoor geldt dat: 1. ten behoeve van de landschappelijke inpassing en de ruimtelijke kwaliteitsverbetering een inrichtingsplan wordt opgesteld waarmee burgemeester en wethouders instemmen; 2. burgemeester en wethouders ten behoeve van de beoordeling van het inrichtingsplan advies kunnen inwinnen bij de Kwaliteitscommissie; Er is voor deze locatie een landschappelijk inpassingsplan opgesteld, welke is bijgevoegd als bijlage bij deze motivatie. Hiermee wordt beoogd de ter plaatse aanwezige landschappelijke kwaliteit te versterken waar nodig, en tevens de nieuwe bebouwing in het landschap in te passen.
e.
een bestemmingsvlak met de bestemming 'Wonen' voor ten hoogste 20% mag worden bebouwd met de woning en bijbehorende bouwwerken, tot een absoluut maximum van 1.000 m 2, en met inachtneming van de volgende bepalingen: 1. voor een woning, inclusief aangebouwde bijbehorende bouwwerken, geldt dat, ook als het percentage van 20% wordt overschreden, een inhoud van maximaal 800 m 3 is toegestaan; 20 ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22K Vrij 27 Siebengewald’
2.
binnen het bestemmingsvlak is, ook als het percentage van 20% wordt overschreden, een oppervlakte van maximaal 400 m2 aan vrijstaande bijbehorende bouwwerken toegestaan; 3. indien de bestaande bedrijfswoning, inclusief aangebouwde bijbehorende bouwwerken, een grotere inhoud heeft dan 800 m3, geldt deze inhoud in afwijking van het bepaalde onder 1 als de inhoud die maximaal is toegestaan; Bij deze bepalingen wordt in de nieuwe situatie aangesloten. Tevens worden deze maximale oppervlakteen inhoudsmaten vastgelegd in de regels behorende bij dit TAM-omgevingsplan. Aan deze voorwaarde wordt voldaan. f.
de wijziging aanvaardbaar is vanuit milieuhygiënisch oogpunt; De milieuhygiënische uitvoerbaarheid is uitgewerkt in hoofdstuk 4. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling voldoet aan de regelgeving omtrent milieu.
g.
de wijziging niet leidt tot extra belemmeringen voor omliggende (agrarische) bedrijven; de uitvoerbaarheid ten aanzien van omliggende agrarische bedrijven is uitgewerkt in hoofdstuk 4. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling voldoet aan de regelgeving omtrent milieu.
h.
sprake is van een hydrologisch neutrale ontwikkeling. Voor onderhavig plan is tevens een hemelwaterinfiltratie-plan opgesteld. Op grond hiervan kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een hydrologisch neutrale ontwikkeling.
Geconcludeerd kan worden dat een omzetting van de agrarische functie naar een woonfunctie op deze locatie voorstelbaar c.q. passend wordt geacht op basis van het gemeentelijke beleid. Voor wat betreft het nieuw te realiseren bijbehorende bouwwerk van ca. 400 m 2, behorende bij de bestaande (nu nog) bedrijfswoning, dient eveneens nader gemotiveerd te worden dat dergelijk bouwwerk passend is in de nieuwe situatie. Op grond van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2018, 1e herziening’ bedraagt het maximaal toegestane oppervlakte van bijbehorende bouwwerken 125 m2. Middels artikel 27.4.1 kan worden afgeweken van deze maximale oppervlaktemaat. Middels dit artikel kunnen Burgemeester en wethouders met een omgevingsvergunning afwijken voor het vergroten van de toegestane oppervlakte van bijbehorende bouwwerken, mits aan voorwaarden wordt voldaan. Deze voorwaarden worden hieronder puntsgewijs benoemd. Cursief is aangegeven op welke wijze het plan voldoet aan deze voorwaarden. a.
het bestemmingsvlak met de bestemming 'Wonen' voor ten hoogste 20% wordt bebouwd, tot een absoluut maximum van 1.000 m2; de oppervlakte van het woonvlak bedraagt 2.840 m 2. Dit betekent dat tot 568 m2 mag worden bebouwd. Het woonhuis bedraagt ca. 120 m 2, en de loods 400 m2, waarmee het totaal op ca. 520 m2 neer komt. Daarmee wordt de maximale grens van 568 m 2 niet overschreden. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.
b.
de verruiming van de bouwmogelijkheden aanvaardbaar is uit stedenbouwkundig, landschappelijk, natuurlijk en cultuurhistorisch oogpunt; Het bijbehorend bouwwerk wordt achter de voorgevelrooilijn van de bestaande woning gebouwd, en zal tevens in dezelfde bouwstijl wordt uitgevoerd zodat er wordt aangesloten bij het bestaande bebouwingsbeeld. Door het geheel landschappelijk in te passen, wordt dergelijk bijbehorend bouwwerk met deze afmetingen op deze plek voorstelbaar geacht. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.
c.
sprake is van een goede landschappelijke inpassing en van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering die in verhouding staat tot de verruiming van de bouwmogelijkheden, waarvoor geldt dat: 1.
ten behoeve van de landschappelijke inpassing en de ruimtelijke kwaliteitsverbetering een inrichtingsplan wordt opgesteld waarmee burgemeester en wethouders instemmen; Voor dit plan is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld, waarin het te realiseren bijbehorend bouwwerk reeds is meegenomen. Op grond hiervan kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een goede landschappelijke inpassing.
21 ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22K Vrij 27 Siebengewald’
2.
het inrichtingsplan dient te voldoen aan het keuzemenu voor ontwerpprincipes cultuurhistorische waarden en landschapselementen zoals opgenomen in de bijlage 4 bij deze regels; Hierbij is reeds aansluiting gezocht bij het opstellen van het landschappelijke inpassingsplan. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.
3.
burgemeester en wethouders ten behoeve van de beoordeling van het inrichtingsplan advies kunnen inwinnen bij de Kwaliteitscommissie. Het inpassingsplan kan worden voorgelegd aan de kwaliteitscommissie. Daarbij wordt opgemerkt dat de ruimtelijke kwaliteitsverbetering die met dit plan behaald wordt (saneren IV en slopen van daarbij behorende bedrijfsgebouwen) voldoende in verhouding staat tot de verruiming van de bouwmogelijkheden. Er wordt ca. 1.700 m 2 aan bedrijfsgebouwen gesloopt. In ruil daarvoor wenst initiatiefnemer een bijbehorend bouwwerk te realiseren van 400 m2. Aan deze voorwaarden kan worden voldaan.