Bijlagen bij motivering Bijlage 1 Beeldkwaliteitplan

Elsterendijk (Westflank Well) Beeldkwaliteitsplan

Inhoud Opgave

3

Stedenbouwkundig plan

4

Richtlijnen beeldkwaliteit

5

deelgebieden architectuur & materialisatie kapvorm en rooilijn geveloriëntatie erfafscheidingen kavelpaspoort

6 7 8 10 11 12

Colofon Kenmkerk: W-20126 Datum: 16-05-2025 buro Waalbrug Schoenaker 10, Beuningen Telefoonnummer: 024-6752356 Emailadres: info@burowaalbrug.nl

RUIMTELIJKE ORDENING

STEDENBOUW

LANDSCHAPSARCHITECTUUR

Opgave Het plangebied Elsterendijk (Westflank Well) betreft een uitbreidingslocatie ten westen van het dorp Well in de gemeente Bergen (L). Met deze ontwikkeling kan worden voorzien in de huidige en toekomstige woningbehoefte van Well. De begrenzing van de locatie buiten fase 1 is globaal bepaald. Deze gronden kunnen pas voor woningbouw in aanmerking komen wanneer er verdere afspraken zijn gemaakt over de verschillende bedrijfsactiviteiten ter plaatse.

Fase 1 12.722 m2

Het plan zal dus in verschillende fasen worden ontwikkeld. Het plangebied van fase 1 staat kadastraal bekend als gemeente Bergen Limburg, sectie S, nummers 1.301, 1.302 en 2.335 en heeft een oppervlak van circa 1,3 ha. Voor fase 1 is het stedenbouwkundige plan uitgewerkt tot een definitieve inrichting. In dit beeldkwaliteitplan wordt specifiek ingegaan op de uitgangspunten voor deze fase. Voor fase 1 is eind 2023 het ontwerpbestemmingsplan ‘Westflank Well’ in procedure gebracht.

Kadastrale situatie plangebied 3

Overzicht plangebied Elsterendijk

Stedenbouwkundig plan Aan de westflank van Well vereist een nieuwe woonbuurt, grenzend aan de Elsterendijk. Om een indruk te geven van de ontwikkelingsmogelijkheden is een verkaveling gemaakt voor het hele plangebied van de toekomstige woningbouwuitbreiding. Echter alleen voor fase 1 is een definitief plan gemaakt, wordt de benodigde ruimtelijke procedure voortgezet en zullen bouwplannen worden ontwikkeld. Het stedenbouwkundig plan is onder andere gebaseerd op de volgende uitgangspunten: ▶ Het plangebied is eenvoudig te faseren, waarbij de verschillende deelplannen onafhankelijk te ontwikkelen zijn. ▶ De eerste fase sluit aan op de bestaande kern en is goed te ontsluiten vanaf de Elsterendijk. Met een weg langs de westrand van fase 1 zijn toekomstige plandelen verzekerd van een passende ontsluiting. ▶ Behoud van de bestaande groenstructuur langs de Elsterendijk waardoor een overgang wordt gecreëerd tussen de bestaande kern en het nieuwe woongebied richting het landelijk gebied. Het eigen karakter van de weg blijft daarmee behouden als historische route tussen de N271 en de Maas.

Het woningbouwprogramma bestaat uit 37 grondgebonden woningen, waarvan: ▶ 12 (levensloopbestendige) rijwoningen ▶ 14 rijwoningen ▶ 8 twee-onder-een-kapwoningen ▶ 3 vrijstaande woningen (kavels) De diversiteit aan woningen sluit aan op de behoefte en de wens om passende woningen te bieden aan verschillende doelgroepen. De vier blokjes rijwoningen vormen het zicht vanaf de Elsterendijk. Door de positionering van de woningen haaks op de Elsterendijk ontstaan er zichtlijnen, door het plan, richting de landelijke omgeving. De lagere, levensloopbestendige woningen markeren de entree van het gebied. De hogere rijwoningen liggen aan een groene hofje. De tweekappers zijn gesitueerd aan de buitenzijde en aan de noordzijde liggen drie kavels met vrijstaande woningen die via particulier opdrachtgeverschap worden ontwikkeld. Het parkeren vindt grotendeels plaats in de openbare ruimte. Voor de parkeerplaatsen ten behoeve van de rijwoningen aan het groene hofje, is een parkeerkoffer opgenomen.

Het woningbouwprogramma is afgestemd op de woningbehoefte vanuit de woondeal Limburg. Hierin is afgesproken dat het woningbouwprogramma moet bestaan uit ten minste 2/3 betaalbare woningen, waarvan 30% sociale huur.

Stedenbouwkundig plan (18-04-2025) 4

Richtlijnen beeldkwaliteit Inspiratie- en toetsingsinstrument

Hardheidsclausule

Beeldkwaliteitaspecten

Het beeldkwaliteitsplan geeft in woord en beeld de uitgangspunten weer voor de bebouwing. Het is een verfijning van het stedenbouwkundige plan, dat juridischplanologisch verankerd is in de bestemmingsplanregeling. Het beeldkwaliteitsplan en de daarin gegeven richtlijnen moeten worden gezien als aansporing en inspiratie voor de verschillende betrokken partijen bij de planontwikkeling. Het schept een kader voor de ontwikkeling van het gebied, garandeert samenhang in het eindbeeld en vormt een aanzet tot het leveren van een op kwaliteit gerichte inspanning. Het beeldkwaliteitsplan is vooral een communicatiemiddel, dat met behulp van beelden en tekst aangeeft wat de ambities zijn ten aanzien van de stedenbouwkundige- en architectonische kwaliteit en samenhang en waar ruimte ligt voor eigen invullingen. Binnen dit kader is het de uitdaging voor de architect om tot creatieve oplossingen te komen.

Als een bouwplan uitzonderlijke architectonische kwaliteiten bezit, maar niet voldoet aan de beeldkwaliteitscriteria in dit beeldkwaliteitsplan is de welstandscommissie of supervisor bevoegd om gemotiveerd af te wijken. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een bijzonder vormgegeven woning of naar aanleiding van een omstandigheid die tijdens het opstellen van de voorliggende beeldkwaliteitsplan niet voorzien was. In dergelijke uitzonderlijke gevallen kan gemotiveerd worden afgeweken van het beeldkwaliteitsplan.

In het vervolg van dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de gewenste beeldkwaliteit voor de Elsterendijk (Westflank Well). Aan de hand van diverse thema’s wordt de beoogde beeldkwaliteit in woord en beeld beschreven. Daarbij komen de volgende beeldkwaliteitaspecten aan bod: ▶ ▶ ▶ ▶ ▶ ▶

1

Deelgebieden Architectuur & materialisatie Kapvorm & rooilijn Geveloriëntatie Erfafscheiding en voorruimte Kavelpaspoort

2

2

1

Standpunten foto’s 5

Zicht vanaf Elsterendijk op het plangebied

Situatiebeeld van het profiel van de Elsterendijk

Deelgebieden Het nieuwe woongebied aan de Elsterendijk bestaat uit twee deelgebieden: het projectmatige deel bestaande uit rijwoningen en twee-onder-een-kapwoningen en de drie particuliere kavels. Alle woningen binnen het gehele plangebied worden gekenmerkt door vergelijkbare architectuurstijl en kapvorm, en een overeenkomstig kleuren materiaalgebruik. Voor de drie vrijstaande woningen geldt in algemene zin meer vrijheid in de architectonische uitwerking. Wel dient er een duidelijke verwantschap te zijn met de rijwoningen en twee-onder-een-kapwoningen.

Vanwege de situering en het beeld van de omliggende vrijstaande woningen is de hoogte van de drie vrijstaande enigszins beperkt. In het stedenbouwkundig plan is uitgegaan van een situering waarbij de lagere rijwoningen aan de binnenzijde en de hogere rijwoningen aan de buitenzijde liggen. In de uitwerking naar bouwplannen is te overwegen dit om te wisselen.

De uitgangspunten en criteria zoals opgenomen in de verschillende themabladen zijn dan ook van toepassing op alle woningen. Aanvullend zijn voor de drie vrijstaande woningen zogenaamde kavelpaspoorten opgenomen. Voor de verschillende woningen gelden de volgende maximale nok- en bouwhoogten: ▶

12 (levensloopbestendige) rijwoningen goothoogte 3,5 meter, nokhoogte 7 meter 14 rijwoningen goothoogte 7 meter, nokhoogte 11 meter 8 twee-onder-een-kapwoningen goothoogte 7 meter, nokhoogte 11 meter 3 vrijstaande woningen (kavels) goothoogte 4,5 meter, nokhoogte 9 meter

▶ ▶ ▶

Deelgebied ‘projectmatig’

Dorp

Deelgebied ‘particuliere kavels’ Deelgebieden Elsterendijk (Westflank Well) 6

Architectuur & materialisatie De woningen in het plan tonen een grote mate van samenhang. Voor een gevarieerd beeld wordt een architectuur met een dorps-landelijk karakter toegepast. Deze stijl kenmerkt zich door zorgvuldig gedetailleerde woningen met een eenduidige hoofd- en kapvorm . Variatie wordt aangebracht door toevoegingen als bijvoorbeeld een erker en/of uitbouw. Stijl, bouwmassa en kap ▶ Ingetogen baksteenarchitectuur als basis. ▶ Eenvoudige hoofdvorm met toevoegingen, zoals bijvoorbeeld een luifel, veranda, erker en/of dakkapel. ▶ Eenduidige kapvorm: in basis een zadeldak met overstek. ▶ Dakkapellen bescheiden in omvang en in samenhang met architectuur. ▶ Toepassing van een eenvoudige (bak)goot. ▶ Zonnepanelen worden als vlak of in lijn aangebracht, evenwijdig aan de nok. Gevelbeeld ▶ Het gevelbeeld wordt over het algemeen gekenmerkt door een verticale geleding waarmee het beoogde landelijke karakter wordt benadrukt. ▶ De plaats, afmeting en verhoudingen van raam- en deuropeningen dienen op elkaar te zijn afgestemd en zijn passend bij de architectuur. ▶ Entree accentueren, bijvoorbeeld door toevoegen een (eenvoudige) luifel of een omlijsting.

Kleur en materialisatie ▶ In principe één soort (gemêleerde) gevelsteen toepassen met gebruik op onderdelen van een tweede steen. ▶ Metselwerk gevels een combinatie van geel en rood(paars) genuanceerd. ▶ Voor het projectmatige deel bestaande uit rijwoningen en twee-onder-een-kapwoningen kan voor het toepassen van de combinatie van geel en rood(paars) een onderscheid gemaakt worden tussen de woningen buitenrand en de woningen aan het hofje. ▶ Voor de drie vrijstaande woningen kan voor iedere woning een andere keuze worden gemaakt in de combinatie van gevelstenen. ▶ Het metselwerk wordt bij voorkeur voorzien van verbijzonderingen, zoals een plint, rollagen en andere accenten.

Gevelbeeld met gecombineerde baksteenarchitectuur in geel en rood(paars)

Metselwerk combinatie van geel en rood(paars) genuanceerd

7

Blauw gesmoord of antraciete pan, ongeglazuurd

Kapvorm & rooilijn De woningen in het plan hebben in de basis een zadeldak met een nokrichting evenwijdig aan het openbaar gebied. De bijbehorende garages en bergingen in het plangebied worden voorzien van een groen dak. Het is daarbij gewenst om de lengte van de aaneengebouwde rijwoningen te doorbreken door het toepassen van bijvoorbeeld een dwarskap, topgevel of een kapverdraaiing. Per blokje rijwoningen dienen ten minste twee ‘kaptoevoegingen’ te worden toegepast.

De voorruimtes die hierbij ontstaan worden ingericht als tuin met een haag langs het openbaar gebied. Wanneer de voorruimte beperkt is tot 1,5 meter wordt deze ingericht als een (privé) stoepje gecombineerd met een geveltuin, zitelement en/of een scheiding tussen de percelen. Hiermee ontstaat een informele overgang naar de openbare ruimte en wordt een continu uniform beeld gewaarborgd.

Voor de twee-onder-een-kapwoningen kunnen verschillende keuzes worden gemaakt in de afwisseling tussen een tweekapper met een langskap en een tweekapper met een combinatie van een langs- en een dwarskap. De vrijstaande hebben in basis een dwarskap. Met het behoud van de herkenbaarheid van de dwarskap zijn ondergeschikte toevoegingen mogelijk. De variatiemogelijkheden op de volgende pagina zijn illustraties van mogelijke toepassingen. De afstand van de rooilijn tot de erfgrens is verschillend per woonblok. De rooilijn van de levensloopbestendige rijwoningen aan de buitenzijde bedraagt minimaal 1,5 meter en maximaal 3 meter tot de erfgrens. De rooilijn van de rijwoningen aan het hofje bedraagt circa 1,5 tot de erfgrens. De twee-onder-een-kapwoningen hebben een rooilijn van minimaal 3 meter en maximaal 5 meter tot de erfgrens. Daar waar een dwarskap als toevoeging op de langskap wordt toegepast, wordt dit gecombineerd met een verspringing in de rooilijn. De rooilijn van de vrijstaande woningen bedraagt circa 8 meter tot de erfgrens waarbij wordt aangesloten op de zijgevel van de bestaande woning Elsterendijk 10.

Kapverdraaiing eindwoningen (2 lagen + kap)

Indicatief voorstel kapvorm diverse woningen Groen dak (berging) Verspringende rooilijn mogelijk Topgevel onderbreekt rij (1 laag + kap)

8

Kaplandschap Elsterendijk (Westflank Well)

Kapvorm & rooilijn

9

Basisprincipe rijwoningen

Basisprincipe tweekapper

Basisprincipe vrijstaand

Kaptoevoegingen rijwoningen

Kaptoevoeging tweekapper

Kaptoevoeging vrijstaand

Geveloriëntatie Alle woningen zijn georiënteerd op het openbaar gebied. Grote gesloten geveldelen naar de straat of het hofje dienen te worden vermeden. Woningen die met de zijgevel aan openbaar toegankelijk gebied grenzen, kennen een meerzijdige oriëntatie. Daarbij is de voorgevel georiënteerd op de belangrijkste ruimte. Zijgevels grenzend aan openbaar gebied worden voorzien van een verbijzondering in de gevel, bijvoorbeeld door de toepassing van raampartijen, gevelgroen en/of het aanbrengen van variatie/plasticiteit in gevelsteenverband. Blinde gevels zijn niet gewenst. Representatieve gevels richting openbare ruimte Beeldbepalende hoeken worden voorzien van een verbijzondering. Deze kan bijvoorbeeld bestaan uit een uitbouw, erker, voordeur met luifel en/of het doortrekken van de gevel. Om een afwisselend en dorps straatbeeld te krijgen, kunnen de entree’s van vrijstaande woningen, twee-onder-één-kapwoningen en hoekwoningen zowel in de voor- als zijgevel van de woning gesitueerd worden.

Representatieve gevels richting openbare ruimte

Representatieve gevel Verbijzondering op hoek Verbijzondering op beeldbepalende hoeken

10

Voorgeveloriëntatie Elsterendijk (Westflank Well)

Erfafscheidingen De overgang van de openbare ruimte naar privé is van grote invloed op de ruimtelijke kwaliteit. De vormgeving van erfafscheidingen op de grens tussen openbaar en privé vergt dan ook bijzondere aandacht. Om het groene karakter te waarborgen bestaan erfafscheidingen aan de voorzijde van de woningen, grenzend aan het openbaar gebied, voornamelijk uit een lage, groene haag van 0.8-1.2 meter. De hagen bestaan uit één, inheemse soort. Voor het gehele plan wordt één soort gekozen. De rijwoningen grenzend aan het groene hof bestaat uit een (privé) stoep om een uniform en rustig beeld te garanderen. Waar zijdelingse percelen grenzen aan openbaar gebied zijn deze mee ontworpen in de architectuur. Dit kan in de vorm van een lage tuinmuur met een begroeid hek. Dit is met name van belang bij de twee-onder- één-kapwoningen. De zijdelingse perceelsgrenzen van de rijwoningen kunnen worden voorzien van een begroeid hekwerk. Ook aan de zijde van de Elsterendijk is de combinatie van een lage tuinmuur met een begroeid hek gewenst. Een en ander is mede afhankelijk van het ontwerp van de betreffende hoekwoning. De hoogte van de erfafscheidingen aan de zijdelingse perceelsgrens bedraagt circa 1.8 meter.

Lage haag

Lage tuinmuur met begroeid hekwerk

Lage tuinmuur met begroeid hekwerk Groene haag (privé)stoep Begroeid hekwerk (hoge haag)

11

Erfafscheidingen Elsterendijk (Westflank Well)

Legenda Kavelpaspoort Kavel

Begrenzing bouwvlak Legenda

• minimale rooilijn afstand tot voorzijde perceel: 8 meter Kavel • minimale rooilijn afstand tot zijdelingse perceelsgrens 2.5 meter

Begrenzing bouwvlak

Voorzone met opgaande beplanting diepte: 3 meter Voorzone met opgaande beplanting

• minimale rooilijn afstand tot voorzijde perceel: 8 meter • minimale rooilijn afstand tot zijdelingse perceelsgrens 2.5 meter

Kavel A Oppervlakte: 821 m2

diepte: 3 meter

Kavel B Oppervlakte: 815 m2

Inritzone Inritzone max breedte: max breedte: 5 meter 5 meter Groene haag

Groene haag •Lage haag voor rooilijn

Kavel C Oppervlakte: 802 m2

2,5m

•Hoge haag achter rooilijn • Lage haag voor rooilijn

2,5m

• Hoge haag achter rooilijn

15m

2,5m 2,5m 2,5m

15m 17m

2,5m

8m

Legenda Kavel Ontsluiting Bijgebouw Begrenzing bouwvlak Perceelgrens

3m

5m

8m

Hoofdgebouw Maximale bouwhoogte: 9.0 meter

Maximale goothoogte: 4.5 meter

5m

8m

Bijgebouw Maximale bouwhoogte: 5.0 meter

5m

Maximale goothoogte: 3.2 meter

46m 12

3m 3m

Vestigingsadres: Schoenaker 10, 6641 SZ Beuningen Telefoonnummer: 024 - 675 23 56 Emailadres: info@burowaalbrug.nl Website: www.burowaalbrug.nl Rekeningnr.: IBAN NL98 RABO 0302 2351 59 KvK Nummer: 58365524 BTW Nummer: NL8530.06.453.B01