251007 Toelichting en regels BP Mosaïque - Keulerstraat vastgesteld (1)

Toelichting en regels

Vastgesteld (7 oktober 2025)

Bestemmingsplan

Mosaïque - Keulerstraat

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging plangebied 1.3 Geldend(e) bestemmingsplan(nen) 1.4 Leeswijzer

6 6 7 8 9

Hoofdstuk 2 Gebiedsvisie 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie

11 11 12

Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Nationaal beleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Regionaal beleid 3.4 Gemeentelijk beleid 3.5 Conclusie

16 16 17 19 21 24

Hoofdstuk 4 Milieu- & omgevingsaspecten 4.1 Verkeer & parkeren 4.2 Bodem 4.3 Geluid 4.4 Milieuzonering 4.5 Luchtkwaliteit 4.6 Geur 4.7 Externe veiligheid 4.8 Waterhuishouding 4.9 Ecologie 4.10 Archeologie & cultuurhistorie 4.11 Leidingen 4.12 Vormvrije MER-beoordeling

25 25 26 27 29 30 31 32 35 36 39 40 41

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving 5.1 Algemeen 5.2 Bestemmingen

42 42 43

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Kostenverhaal 6.2 Overleg 6.3 Inspraak

45 45 45 45

Bijlagen bij toelichting

47

Bijlage 1

Historisch bodemonderzoek

48

Bijlage 2

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

49

Bijlage 3

Quickscan Wet natuurbescherming

50

Bijlage 4

Aanvullend ecologisch onderzoek

51

Bijlage 5

Stikstofdepositieonderzoek

52

Bijlage 6

Ecologische beoordeling

53

2

bestemmingsplan "Mosaïque - Keulerstraat" (vastgesteld)

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

Regels

55

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

56 56 61

Hoofdstuk 2 Artikel 3

Bestemmingsregels Wonen

62 62

Hoofdstuk 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels

64 64 64 65 66

Hoofdstuk 4 Artikel 8 Artikel 9

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

67 67 67

bestemmingsplan "Mosaïque - Keulerstraat" (vastgesteld)

3

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

4

bestemmingsplan "Mosaïque - Keulerstraat" (vastgesteld)

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

Toelichting

bestemmingsplan "Mosaïque - Keulerstraat" (vastgesteld)

5

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

In 2014 is Mosaïque - het centrumplan van Nieuw Bergen - grotendeels gerealiseerd, met als doel de centrumfunctie van Nieuw Bergen te versterken door de ontwikkeling van nieuwe woon- en winkelruimte, het creëren van een landmark en het herinrichten van de openbare ruimte. Het plan heeft een positieve impuls gegeven aan het centrumgebied. De realisatie van extra wooneenheden in het winkelgebied gaf destijds invulling aan de behoefte aan woonruimte in de sociale sector en belangrijke trekkers in het winkelaanbod kregen ruimte om hun bedrijf te verbeteren of om zich nieuw te vestigen. De nieuwe bebouwing en de inrichting van het openbaar gebied hebben direct bijgedragen aan de verbetering van de gebouwde omgeving en de uitstraling van de publieke ruimte. Dit heeft de sociale functie van het centrum als ontmoetingsplek van de gemeente versterkt. Hoewel de ontwikkeling van Mosaïque positieve effecten heeft gehad, zijn er blijvend uitdagingen voor het centrum van Nieuw Bergen:  Recent woningbehoefteonderzoek (2024) geeft aan dat doorstroming de sleutel is tot een goed functionerende woningmarkt. De slechte beschikbaarheid van (betaalbare) woningen komt namelijk voor een groot deel door de beperkte doorstroommogelijkheden van ouderen. In het nieuwbouwprogramma wordt daarom voor 75% ingezet op de bouw van nultredenwoningen die geschikt zijn voor ouderen (maar ook jongeren).

Er moet gebouwd worden in verschillende verschijningsvormen. Er is immers niet één type ouderen. Dit betekent variatie in woningtype (grondgebonden en appartementen) en prijssegment (huur en koop), met de nadruk op sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. Vanwege het voorzieningenniveau in Nieuw Bergen is Mosaïque een perfecte locatie binnen de gemeente voor deze doelgroep om nieuw woningaanbod te realiseren.  Door verandering van het koopgedrag van de consument is de behoefte aan winkels in Nieuw Bergen de afgelopen jaren afgenomen, met leegstand als gevolg. In 2016 uitgevoerd distributieplanologisch onderzoek geeft aan dat er structureel 500 à 1.000 m² aan winkelaanbod te veel is. Permanente leegstand heeft een negatief effect op de uitstraling en het functioneren van een winkelgebied. Dit is in 2025 nogmaals ambtelijk herijkt en bevestigd het beeld dat het noodzakelijk is om het overschot aan winkelruimte aan de markt te onttrekken. Gezien de uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek ligt een transformatie van winkelruimte (en andere centrumvoorzieningen) naar woonruimte voor de hand. Tevens wijst het onderzoek van 2025 uit dat er behoefte is aan horeca. De gemeente zet in op het in samenhang invullen van de woonbehoefte vanuit de ouderendoelgroep aan huur- en koopappartementen en het terugbrengen van een overschot aan winkelvoorraad.

Daarom wil de gemeente ter plaatse van de bestaande winkel- en horecavoorzieningen met bovenwoningen op de hoek Van Baerlestraat - Mosaïque - Keulerstraat maximaal 25 middeldure huur- en koopappartementen (laten) realiseren, met de optie om op de begane grond van het hoofdgebouw één (of meerdere) horecagelegenhe(i)d(en) te vestigen. Door woningbouw op deze locatie neemt de leegstand in het (winkel)centrumgebied van Nieuw Bergen behoorlijk af. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet inwerking getreden. De Omgevingswet heeft de wet- en regelgeving die betrekking had op de fysieke leefomgeving gebundeld. Wetten en regels waar in voorliggende toelichting naar verwezen wordt zullen deels door inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn vervallen. De bepalingen uit de vervallen wetten en regels zijn deels terug te vinden in het Besluit activiteiten leefomgeving, het Besluit bouwwerken leefomgeving en het Omgevingsplan gemeente Bergen (L). De wet- en regelgeving van voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet is te raadplegen op www.wetten.nl door bij [regeling geldig op] '31 december 2023' in te voeren. Voor onderhavig plan is voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet een ontwerpplan ter inzage gelegd.

Ingevolgde artikel 4.6, tweede lid, sub a, onder 1, van de Invoeringswet Omgevingswet blijft het oude recht van toepassing tot het plan van kracht is. Het plan wordt, zodra het van kracht is, ingevolge artikel 4.6, eerste lid, van de Invoeringswet Omgevingswet onderdeel van het gemeentelijk omgevingsplan.

6

bestemmingsplan "Mosaïque - Keulerstraat" (vastgesteld)

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de noordoostelijke rand van het centrum in Nieuw Bergen en staat kadastraal bekend als gemeente Bergen Limburg, sectie D, nr's 4547, 4784 en 4785. Het plangebied heeft een oppervlakte van 1.730 m² en wordt globaal gezien begrensd door:  Noordzijde: de Van Baerlestraat;  Oostzijde: de zijdelingse perceelsgrenzen van de woonpercelen Van Baerlestraat 2 en Keulerstraat 3;  Zuidzijde: de Keulerstraat;  Westzijde: de Mosaïque. Navolgende afbeeldingen tonen globaal de ligging en begrenzing van het plangebied in de omgeving. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Globale ligging plangebied in groter verband (rode druppel, bron: maps.google.nl)

bestemmingsplan "Mosaïque - Keulerstraat" (vastgesteld)

7

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

Globale begrenzing plangebied (rode omkadering, bron: maps.google.nl)

1.3

Geldend(e) bestemmingsplan(nen)

Voor de gronden in het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Mosaïque-Centrum', zoals de gemeenteraad dat heeft vastgesteld op 12 juli 2012. In het bestemmingsplan is het plangebied voorzien van de bestemming 'Centrum (artikel 4)' met een maximum bouwhoogte van 13,0 m aan de straatzijde en 4,0 m aan de achterzijde. Binnen deze centrumbestemming zijn functies als detailhandel, dienstverlening op de begane grond, horeca en wonen op de verdieping toegestaan.

8

bestemmingsplan "Mosaïque - Keulerstraat" (vastgesteld)

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan met globale begrenzing plangebied (rode omkadering) Omdat het beoogde bouwplan niet past binnen de maximum bouwhoogte van 4,0 m aan de achterzijde van het perceel en ter plaatse geen woningen mogen worden gerealiseerd op de begane grond, zal de bestemming voor de gronden in het plangebied herzien moeten worden.

1.4

Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit meerdere onderdelen: een verbeelding waarop de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven en regels waarin de bepalingen voor de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vergezeld van een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de regels het juridische bindende deel van het bestemmingsplan. In de toelichting worden de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord. De toelichting kan globaal opgedeeld worden in vier delen. Inleiding en gebiedsvisie In hoofdstuk 1 zijn de aanleidingen en het kader voor de planherziening beschreven. Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie van het plangebied. Verantwoording Hoofdstukken 3 en 4 geven de achtergronden, toelichting en motivatie op de gemaakte keuzen weer die uiteindelijk hebben geleid tot de uitgewerkte planopzet. In dit planonderdeel worden onder meer het (beleids)kader en de milieuaspecten uiteengezet. Juridische planbeschrijving In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet beschreven. Doel is een nadere onderbouwing te geven wat met het plan wordt beoogd en hoe de instrumenten regels en verbeelding hierbij worden gehanteerd.

bestemmingsplan "Mosaïque - Keulerstraat" (vastgesteld)

9

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

Uitvoerbaarheid Het laatste deel (hoofdstuk 6) gaat in op de financieel-economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

10

bestemmingsplan "Mosaïque - Keulerstraat" (vastgesteld)

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

Hoofdstuk 2 2.1

Gebiedsvisie

Huidige situatie

In het voorliggende plangebied bevinden zich gebouwen bestaande uit twee bouwlagen met en zonder kap. In de bebouwing zijn een leegstaande winkel (705 m²), twee leegstaande horecagelegenheden (samen 365 m²), leegstaande kantoorruimte (200 m²) en 4 (deels tijdelijk bewoonde) bovenwoningen aanwezig. Op navolgende afbeelding een impressie van de bestaande bebouwing in het plangebied:

Impressie noordelijk deel bouwblok, oostzijde van Mosaïque

bestemmingsplan "Mosaïque - Keulerstraat" (vastgesteld)

11

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

Impressie zuidelijk deel bouwblok, hoek Mosaïque - Keulerstraat

2.2

Toekomstige situatie

2.2.1

Ruimtelijke randvoorwaarden

Met de herontwikkeling van het bouwblok aan de oostzijde van Mosaïque wordt een nieuwe, kwalitatieve invulling gegeven aan één van de zijden van de vernieuwde pleinruimte. Met dit initiatief wordt:  een bijdrage geleverd aan de diversificatie van het woningaanbod in de gemeente Bergen;  705 m² winkelvloeroppervlak aan de bestaande winkelvoorraad onttrokken;  meer uitstraling gegeven aan het plein. Voor de voornoemde herontwikkeling gelden een aantal (ruimtelijke) randvoorwaarden:  De carrévorm van de pleinruimte blijft behouden;  De bestaande rooilijn van het bouwblok wordt grotendeels gehandhaafd;  Er is sprake van aaneengesloten bebouwing;  De bebouwing bestaat uit minimaal drie bouwlagen.

12

bestemmingsplan "Mosaïque - Keulerstraat" (vastgesteld)

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

Deze ruimtelijke randvoorwaarden vormen het kader voor de uitwerking naar een concreet bouwplan. Daarnaast is het van belang dat de pleinruimte wordt versterkt door geleding aan te brengen in de te herontwikkelen bebouwing. Door de bestaande en nieuwe bebouwing met dezelfde stedenbouwkundige middelen (bouwblok met accenten) te verbinden, ontstaat meer samenhang in het ruimtelijk beeld. In dat opzicht is het wenselijk om op de hoek Keulerstraat - Sint Petrusstraat een accent aan te brengen, waardoor de zichtlijn vanaf de Raadhuisstraat visueel versterkt wordt en de bestaande pleinruimte een duidelijke begrenzing krijgt aan de oostzijde. De nieuwe bebouwing bestaat uit minimaal drie bouwlagen waarbij aan de volledige pleinzijde een vierde bouwlaag kan worden toegevoegd met een accent op de hoek Keulerstraat - Sint Petrusstraat in de vorm van een vijfde bouwlaag. Er vindt daarmee een kleine afwijking van de visie plaats omdat daar alleen een accent aan de zuidzijde is voorzien. Gezien de huidige, grote woningbehoefte, en omdat bouwlocaties schaars zijn, wil de gemeente onderzoeken of dat een hoger front aan het plein mogelijk is. In het geldende bestemmingsplan ‘Mosaïque-Centrum’ is voor het hele bouwblok een maximum bouwhoogte van 13 m bepaald. Met de nieuwe invulling wordt deze maximum bouwhoogte alleen op de hoek Keulerstraat - Sint Petrusstraat overschreden.

De appartementen oriënteren zich op de pleinzijde, waardoor een levendig gevelbeeld tot stand komt. Parkeren vindt bij voorkeur plaats op maaiveld, aan de achterzijde van het bouwblok, maar kan ook in een ondergrondse c.q. half verdiepte parkeerkelder plaatsvinden. Op deze wijze worden de geparkeerde auto’s aan het directe zicht onttrokken. 2.2.2

Programma en ruimtelijke opzet

In programmatische zin wordt ingezet op maximaal 25 levensloopbestendige middeldure huurappartementen en betaalbare koopappartementen voor kleinere huishoudens, waaraan thans behoefte is binnen de gemeente Bergen. De appartementen worden gelijkvloers uitgevoerd en moeten toegankelijk zijn via een lift, zodat ze geschikt zijn voor ouderen en mindervaliden, conform de BAT 2 norm. Hiermee worden de appartementen wat betreft interne en externe toegankelijkheid als nultredenwoningen gerealiseerd. Daarnaast heeft de gemeente de mogelijkheid om in het hoofdgebouw op de begane grond horeca van ten hoogste categorie 3 (restaurants e.d.) toe te staan. Op navolgende afbeelding een schematische impressie van hoe de ruimtelijke opzet er conceptueel uitziet:

bestemmingsplan "Mosaïque - Keulerstraat" (vastgesteld)

13

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

Duidelijk zichtbaar is dat er aan de noordzijde een gebouw met een wat grotere voetprint wordt gerealiseerd en aan de zuidzijde met een gebouw met een wat kleinere voetprint. In het hoofdgebouw kan desgewenst op de begane grond (ter plaatse van de aanduiding 'horeca') ook horeca t/m categorie 3 gevestigd worden. Het bestemmingsplan biedt overigens ook de mogelijkheid om beide gebouwen aan elkaar te bouwen en dus een gebouw uit één volume te realiseren. Het parkeren voor de bewoners vindt plaats op de achterzijde van het perceel, achter de nieuwe bebouwing of in een ondergrondse c.q. half verdiepte parkeerkelder. Dit wordt nog nader onderzocht op haalbaarheid. Op navolgende afbeelding een mogelijke impressie van hoe dit er in de praktijk uit zou kunnen zien:

14

bestemmingsplan "Mosaïque - Keulerstraat" (vastgesteld)

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

Het is op basis van het bestemmingsplan overigens ook mogelijk om aan de pleinzijde over de volledige breedte 4 bouwlagen te realiseren.

bestemmingsplan "Mosaïque - Keulerstraat" (vastgesteld)

15

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

Hoofdstuk 3

Beleidskader

3.1

Nationaal beleid

3.1.1

Nationale omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de opvolger van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), waarin het Rijk een lange termijn visie geeft op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt keuzes te maken. Bij de afweging van keuzes wordt bij voorkeur gekozen voor slimme combinaties van functies, wordt uitgegaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden en worden beslissingen niet uitgesteld of doorgeschoven. De nationale belangen en opgaven waarop het Rijk wil sturen en richting wil geven, komen samen in de volgende vier prioriteiten:  Ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie;  De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden;  Steden en regio's sterker en leefbaarder maken  Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen. Planspecifiek De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met de prioriteiten uit de NOVI. De NOVI vormt geen belemmering voor dit plan. 3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) borgt een aantal van de nationale ruimtelijke belangen die deel uitmaken van het beleid, zoals beschreven in de voorganger van de NOVI, oftewel de SVIR. Op het moment dat de Omgevingswet in werking treedt, vervalt het Barro. De regels van het Barro worden dan vervangen door het Besluit kwaliteit leefomgeving (BKL). Het BKL wordt de uitwerking, in regelgeving, van het beleid dat in de NOVI staat. Zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is, is het Barro nog van toepassing. In het Barro, ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn 14 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in provinciaal beleid en gemeentelijke bestemmingsplannen. Dat betekent dat het Barro voor de opgenomen onderwerpen regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden. Daarnaast kan zij aan de gemeente opdragen in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren. Planspecifiek Voor onderhavig plangebied zijn geen specifieke doelstellingen geformuleerd. Het Barro is verder niet specifiek van toepassing op het plangebied. 3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

De in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerde 'ladder voor duurzame verstedelijking' is als procesvereiste vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet in de toelichting een onderbouwing opgenomen worden van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De ladder worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven: 'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.'

16

bestemmingsplan "Mosaïque - Keulerstraat" (vastgesteld)

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

In het kader van de duurzame ladder wordt ten aanzien van de definitie van bestaand stedelijk gebied de definitie uit de Bro gehanteerd: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.' Volgens de nota van toelichting bij het Bro moet worden bekeken of door het benutten van leegstaande verstedelijkingsruimte in bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien in de behoefte. Zoals ook volgt uit onder andere de uitspraak met het nummer 201303578/1/R4 kunnen, naar het oordeel van de Raad van State, planologische mogelijkheden waarvan nog geen gebruik is gemaakt, als leegstaande verstedelijkingsruimte worden aangemerkt. Een dergelijke locatie wordt gezien als onderdeel van het bestaand stedelijk gebied. Conform actuele jurisprudentie wordt een ontwikkeling van 12 woningen of meer gezien als stedelijke ontwikkeling. Planspecifiek De voorliggende ontwikkeling maakt in planologische zin maximaal 21 nieuwe woningen (25 nieuw minus 4 sloop) mogelijk. Gelet hierop kan gesproken worden van een stedelijke ontwikkeling en moet getoetst worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Gesteld kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de regionale woningbouwprogrammering, zie verder subparagraaf 3.3.1). Bovendien is het voorliggende plangebied gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. De horecafunctie, zoals deze op de begane grond gerealiseerd kan worden in het hoofdgebouw binnen de functieaanduiding 'horeca' in dit bestemmingsplan, was al mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan en hoeft daarom niet aan de ladder getoetst te worden. 3.1.4

Conclusie

In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Provinciale Omgevingsvisie Limburg

Provinciale Staten hebben op 1 oktober 2021 de nieuwe Provinciale Omgevingsvisie Limburg vastgesteld. Op 25 oktober 2021 is deze visie in werking getreden. De Omgevingsvisie is een strategische en lange termijn (2030 - 2050) visie op de fysieke leefomgeving en beschrijft onderwerpen zoals wonen, infrastructuur, milieu, water, natuur, landschap, bodem, ruimtelijke economie, luchtkwaliteit en cultureel erfgoed. Daarnaast worden ook de aspecten gezondheid en een gezonde leefomgeving in de Omgevingsvisie meegenomen. In de Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020 - 2024 wordt nadrukkelijk de verbinding gelegd tussen de (toekomstige) bevolkingssamenstelling en de bestaande woningvoorraad. Uit de regionale analyse die inzicht geeft in de sterke en zwakke segmenten van de woningvoorraad blijkt dat de aandacht met name moet uitgaan naar de bestaande voorraad. De transformatie van de bestaande woningvoorraad naar meer toekomstbestendige woonvormen en woningen speelt ook in NoordLimburg. Hierbij is speciale aandacht nodig voor het toenemend aantal ouderen, bijzondere doelgroepen (waaronder woonurgenten en internationale werknemers), verduurzaming en de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Daarbij kiest de provincie primair voor inbreiding, aanpassing en functieverandering en slechts beperkt voor uitbreiding in de nabijheid van kleine kernen.

Uitbreiding via uitleggebieden vindt slechts in uitzonderlijke gevallen plaats, met als uitgangspunt dat de kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoefte leidend is. Planspecifiek De provincie bekijkt woningbouwontwikkelingen vanuit een brede maatschappelijke context. Dit vraagt een integrale aanpak van locaties en gebieden in de vorm van herstructurering en transformatie/ herbestemming in centra, buurten, wijken, dorpen en het buitengebied. Bij haar keuzes houdt de provincie rekening met samenhangende belangen zoals leegstand bij detailhandel, kantoren, maatschappelijk vastgoed, monumenten, etc. Daarnaast beziet de provincie de woningopgave altijd in samenhang met veiligheid en leefbaarheid.

bestemmingsplan "Mosaïque - Keulerstraat" (vastgesteld)

17

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

De beoogde ontwikkeling betreft een inbreidingslocatie waarbij functieverandering plaatsvindt van incourante centrumfuncties (detailhandel en horeca) met bovenwoningen naar een meer courante functie 'wonen' en optioneel één of meerdere horecafuncties op de begane grond. Met de voorliggende plannen wordt ingezet op het terugdringen van de bestaande ruimte voor detailhandel en het geven van een kwaliteitsimpuls aan de oostzijde van het centrumgebied van Nieuw Bergen. Dit is tevens passend binnen de kaders van de regionale detailhandelsvisie (zie verder subparagraaf 3.3.2). 3.2.2

Omgevingsverordening Limburg

Op 17 december 2021 hebben Provinciale Staten van Limburg de nieuwe Omgevingsverordening Limburg vastgesteld. Deze is in werking getreden op 1 januari 2024. In deze verordening staan de regels die nodig zijn om het omgevingsbeleid van de omgevingsvisie juridische binding te geven. Planspecifiek Uit de kaarten behorende bij de Omgevingsverordening Limburg blijkt dat het plangebied niet ligt binnen (milieu)beschermingsgebieden of beschermingszones ten behoeve van natuur en landschap. In de Omgevingsverordening maakt het plangebied onderdeel uit van het gebied dat is aangeduid als 'landelijke kernen'. Conform artikel 12.1 van de Omgevingsverordening 2021 moet de motivering bij een omgevingsplan dat betrekking heeft op de realisatie van één of meerdere woningen voldoen aan een aantal instructieregels. De motivering bij een omgevingsplan dat betrekking heeft op de realisatie van een of meerdere woningen moet conform artikel 12.1 aantonen dat: a. rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie; b. sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk regionaal behoefteonderzoek; c. over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord-Limburg of Midden-Limburg of Zuid-Limburg.

De regio's bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; d. het ruimtelijk plan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring; e. realisatie van de woningen beoogd is binnen vijf jaar na vaststelling van het omgevingsplan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen. Ad a. De Omgevingsvisie bepaalt dat bij planvorming voor uitbreiding van de woningvoorraad ook de ladder voor duurzame verstedelijking en de voorkeur voor gebruik van leegstaand vastgoed consequent wordt gehanteerd. Toevoegingen aan de Limburgse woningmarkt moeten niet alleen van de juiste soort zijn (voldoen aan de specifieke lokale woningbehoefte) en op de juiste locatie zijn, maar moeten in veel gevallen ook gepaard gaan met sloop, zodat de kwantitatieve verhouding in balans blijft. De beoogde ontwikkeling betreft een inbreidingslocatie waarbij functieverandering plaatsvindt van incourante centrumfuncties (detailhandel en horeca) met bovenwoningen naar een meer courante functie 'wonen' en optioneel één of meerdere horecafuncties op de begane grond.

Met de voorliggende plannen wordt ingezet op het terugdringen van de bestaande ruimte voor detailhandel en het geven van een kwaliteitsimpuls aan de oostzijde van het centrumgebied van Nieuw Bergen. Dit plan voldoet aan de Provinciale omgevingsvisie met de daarin opgenomen principes en zonering. Verwezen wordt hier naar subparagraaf 3.2.1 van deze motivering. Ad b en c Zoals in subparagraaf 3.3.1 van onderhavige motivering is vermeld, is er in casu sprake van bouwen naar reële behoefte (zie ook de resultaten van de toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking in subparagraaf 3.1.3) en worden woningen toegevoegd waaraan blijkens de meest recente prognoses daadwerkelijk behoefte is. De paragrafen 3.3.1 en 3.4.2 van deze motivering bevat de resultaten van de toetsing van het plan aan de Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020 - 2024 en het gemeentelijke

18

bestemmingsplan "Mosaïque - Keulerstraat" (vastgesteld)

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

volkshuisvestingsprogramma. Hieruit blijkt dat het plan in overeenstemming is met het regionale en het gemeentelijke woonbeleid. Verwezen wordt hier naar deze paragrafen. Deze lokale en regionale toetsing komt tevens overeen met de aanvullende instructieregels uit de Wijzigingsverordening voor wat betreft het onderdeel Wonen. Ad d De monitoring van de uitvoering van de woningbouw in dit ruimtelijke plan vindt plaats via de plancapaciteitsmonitor Limburg (www.pcmlimburg.nl). Ad e Realisatie van de beoogde woningbouwontwikkeling wordt beoogd zo snel mogelijk plaats te vinden, maar in ieder geval binnen 5 jaar. 3.2.3

Conclusie

In het plangebied zijn geen provinciale belangen in het geding.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Regionale woonvisie Noord-Limburg 2020 - 2024

De gemeenteraad van Bergen heeft op 21 september 2020 de regiovisie Wonen vastgesteld. De visie is tot stand gekomen door samenwerking tussen alle acht gemeenten in Noord-Limburg. In deze visie ligt veel meer de nadruk op de woningbouwopgave in kwalitatieve zin. Het gaat in algemene zin om het bouwen van de juiste woningen op de juiste locaties, op het goede moment. Er zijn géén belemmeringen om kwalitatief goede plannen die voorzien zijn van een deugdelijke onderbouwing te realiseren. Om in een concrete situatie een goede afweging te kunnen maken, is in de nieuwe regiovisie een nieuwe kwalitatieve richtlijn opgenomen. Belangrijke uitgangspunten in dit verband zijn:  Toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen;  Benutten koppelkansen om ook andere opgaven aan te pakken (bijvoorbeeld het oplossen van leegstand);  Toevoegen van woningen mag niet leiden tot het vergroten van het kwetsbare woningoverschot;  Het type toe te voegen woningen moet passen binnen de kwalitatieve behoefte;  Nastreven van sociaal duurzame woonconcepten en aansluiting zoeken bij duurzaamheidsdoelen die landelijk, regionaal en lokaal zijn gesteld. Planspecifiek Het aandeel appartementen in de gemeente Bergen is relatief laag ten opzichte van het regionale gemiddelde en ook ten opzichte van de andere gemeenten in de regio Maasduinen.

De markt voor appartementen is kritisch, mede omdat de verhuisgeneigdheid laag is (hoe ouder, hoe honkvaster). Kwaliteit is daarom cruciaal, waarbij met name de locatie aan de oostzijde van Mosaïque (nabijheid van dagelijkse voorzieningen en openbaar vervoer) van doorslaggevend belang lijkt. Hier ligt dus in relatie tot Mosaïque duidelijk een kans. Via het voorliggende bestemmingsplan wordt de mogelijkheid gecreëerd om ter plaatse van een incourante strip met centrumvoorzieningen en bovenwoningen, in totaal 25 nieuwe levensloopgeschikte en duurzame middeldure huurwoningen en koopwoningen voor één- en tweepersoons huishoudens te realiseren (na aftrek sloop 21 woningen), met optioneel één of meerdere horecafuncties. Het aanbod van deze woonvorm in de gemeente is nu beperkt. Binnen de regionale visie is er ruimte voor dergelijke initiatieven. Zeker omdat hiermee tegelijkertijd de leegstand in het centrum van Nieuw Bergen wordt teruggebracht. De appartementen zijn gelijkvloers en toegankelijk via een lift, waardoor ze uitermate geschikt zijn voor ouderen. Vanwege het voorzieningenniveau in Nieuw Bergen is Mosaïque een goede locatie binnen de gemeente om nieuw woningaanbod te realiseren voor deze doelgroep. Bovendien kan het project de doorstroming op de woningmarkt in Bergen bevorderen.

Diegenen die behoefte hebben aan een levensloopbestendige woning worden door dit project op hun wenken bediend en er komen woningen op de markt die mede geschikt zijn voor een jongere generatie, wat voor Bergen gelet op de te verwachten demografische ontwikkeling belangrijk is.

bestemmingsplan "Mosaïque - Keulerstraat" (vastgesteld)

19

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

Naast de aansluiting op de woningbehoefte betekent de realisatie van dit woonprogramma in de directe nabijheid van de centrumvoorzieningen, dat ouderen de kans wordt geboden om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen en sociaal actief te blijven. Behalve winkels zijn ook andere voorzieningen op korte afstand beschikbaar. Daarnaast zorgt buslijn 83 (Nijmegen Centraal Station Venlo Station) ervoor dat het centrum van Nieuw Bergen een goede openbaar vervoer verbinding heeft met andere kernen binnen de gemeente en daarbuiten. 3.3.2

Regionale detailhandelsvisie Noord-Limburg

De regionale detailhandelsvisie is een uitwerking van het POL2014, waarin de regiogemeenten door de provincie Limburg worden uitgedaagd om een aanpak te formuleren voor het ´nieuwe groeien´. In de visie worden uitgangspunten geformuleerd en is beschreven welke aanpak en afspraken regionaal gemaakt worden om een gezond en gedifferentieerd winkelklimaat te behouden. De beoogde ontwikkeling in Nieuw Bergen - het onttrekken van vierkante meters aan de bestaande winkelvoorraad - sluit aan bij de relevante uitgangspunten uit de provinciale detailhandelsvisie:  Behoud en versterking van bestaande detailhandelsstructuur;  Kwaliteit in plaats van kwantiteit (het nieuwe groeien);  Innovatie en dynamiek in de detailhandel op verantwoorde wijze faciliteren;  Schaalvergroting op de juiste plek faciliteren. Evenals het gerealiseerde centrumplan Mosaïque uit 2014 sluit ook deze nieuwe transformatieopgave in het centrum van Nieuw Bergen aan bij de bovengenoemde uitgangspunten. Om adequaat in te kunnen spelen op ontwikkelingen en trends in de markt - om een gezond en gedifferentieerd winkelklimaat in stand te kunnen houden - moeten grootschalige detailhandelsinitiatieven met een bovenlokaal/regionaal effect afgestemd worden in de regio. Planspecifiek In de visie is Nieuw Bergen getypeerd als een lokaal verzorgend centrum (5.000 tot 10.000 m² wvo).

Dit is bekrachtigd in het distributieplanologisch onderzoek van Seinpost (d.d. mei 2017, zie subparagraaf 3.4.3), waaruit blijkt dat het verzorgingsgebied van het centrum primair wordt gevormd door de direct omliggende kern Nieuw Bergen en het nabijgelegen Bergen en Aijen. Vanuit dit gebied wordt de hoogste koopkrachtbinding gerealiseerd.  Door de afstanden is het noordelijk deel van de gemeente (Afferden) mede gericht op de winkels in het naburige Gennep. Hier bevindt zich tevens een Albert Heijn supermarkt.  Het oostelijke deel van de gemeente (Siebengewald e.o.) heeft een eigen supermarkt die zich primair op Duits kooptoerisme richt en in mindere mate de eigen inwoners bedient. De inwoners van Siebengewald zijn deels gericht op het nabijgelegen Goch, waar zich onder meer een grote Kaufland supermarkt bevindt. Een belangrijk deel van de inwoners doet echter haar (dagelijkse) boodschappen in het centrum van Nieuw Bergen.  Het zuidelijk deel van de gemeente (de kernen Well en Wellerlooi) beschikt niet over een eigen supermarkt maar ligt wel in de invloedssfeer van Arcen en Venray. Bovendien kunnen de inwoners van deze kernen voor dagelijkse aankopen terecht bij de Albert Heijn in Wanssum. Detailhandel in een dorp met de omvang van Nieuw Bergen heeft dan ook hoofdzakelijk een lokale functie.

De dorpsinwoners kopen hier de frequent benodigde artikelen zoals levensmiddelen, persoonlijke verzorging en huishoudelijke artikelen. Wie meer keuze wil, is aangewezen op plaatsen als Boxmeer of Venray. Dit wordt bevestigd in de regionale detailhandelsvisie. Wel is er sprake van een groeiende groep recreanten/ toeristen die het centrum van Nieuw Bergen bezoekt en vindt er toevloeiing plaats vanuit Duitsland. Omdat met de voorliggende visie juist wordt ingezet op het terugdringen van de bestaande winkelvoorraad - en niet de uitbreiding daarvan - is geen regionale afstemming nodig. Daarmee is de voorliggende visie passend binnen de kaders van de regionale detailhandelsvisie.

20

bestemmingsplan "Mosaïque - Keulerstraat" (vastgesteld)

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie Bergen 2030

In de afgelopen jaren is ook in de gemeente Bergen veel veranderd op het gebied van onder andere bevolkingsopbouw, duurzaamheid en economie. Daarom heeft de gemeenteraad op 23 april 2019 de Omgevingsvisie Bergen 2030 vastgesteld. Deze visie bepaalt in welke richting de gemeente zich wil ontwikkelen. De Omgevingsvisie heeft betrekking op het hele grondgebied van de gemeente Bergen, met uitzondering van het gebied Wells Meer. Concrete aanvragen van overheden, organisaties, ondernemers en burgers toetst Gemeente Bergen voortaan aan de tien navolgende uitgangspunten van deze visie: 1. Waterbeheer op maat; 2. Voorzieningen bereikbaar houden; 3. Verder bouwen aan een gezonde leefomgeving; 4. Energie onafhankelijk in 2030; 5. Woningvoorraad op maat; 6. Versterken natuurwaarden en biodiversiteit; 7. De meest toekomstbestendige gemeente; 8. Leefklimaat in de dorpen verbeteren; 9. Landschap en Landbouw in balans; 10. Kwaliteitsslag en zonering recreatievoorzieningen. Planspecifiek Uit de visiekaart blijkt dat het plangebied is aangemerkt als 'centraal voorzieningencentrum Nieuw Bergen'. Door het toevoegen van maximaal 25 woningen (na aftrek sloop 21 woningen) wordt bijgedragen aan het behoud en de versterking van het centrum van Nieuw Bergen en blijven voorzieningen bereikbaar (uitgangspunt 2).

Daarnaast wordt een bijdrage geleverd aan een woningvoorraad op maat (uitgangspunt 5): het meer levensloopbestendig en duurzaam maken (gasloos en BENG) van de woningvoorraad. Mede in het kader van de Omgevingsvisie Bergen 2030 profileert de gemeente zich als ‘toekomstbestendige gemeente’ (uitgangspunt 7). Dit komt onder andere terug in de wens om energie-onafhankelijk te zijn, het ruimte bieden aan vernieuwende initiatieven op het gebied van duurzaam wonen en werken, het bevorderen van het zelfvoorzienend vermogen en de verduurzaming van de lokale gemeenschap. Ook op de schaal van het voorliggende initiatief wil de gemeente haar duurzaamheidsambities waarmaken. In de verdere uitwerking naar concrete plannen zal de gemeente Bergen voorwaarden stellen aan een duurzame ontwikkeling van het bouwblok aan de oostzijde van Mosaïque. Daarbij wordt vooral gedacht aan energieneutraal, circulair en natuurinclusief bouwen. De gemeente heeft daarbij de ambitie een hoogwaardige energieprestatie te eisen voor de nieuwe appartementen, rekening houdend met de technische en financiële mogelijkheden in relatie tot andere beleidsdoelen. Ontwikkelende partijen worden uitgedaagd de appartementen energieneutraal te realiseren.

Voor circulair bouwen geldt dat bij de nieuwbouw zoveel mogelijk gebruik wordt gemaakt van secundaire grondstoffen (herwonnen, herbruikbare grondstoffen) en pas in tweede instantie van hernieuwbare grondstoffen die op duurzame wijze zijn gewonnen. Daarnaast wordt gestimuleerd modulair te bouwen zodat objecten duurzaam worden gebouwd, gebruikt en ontmanteld. Ook moet bij de bouw zoveel mogelijk gebruik worden gemaakt van materialen met zo klein mogelijke CO 2 emissie. Ook de mogelijkheid van natuurinclusief bouwen moet, zeker bij een groene gemeente als Bergen, nader uitgewerkt worden in de verdere planvorming. In relatie tot het onderhavige initiatief wordt gedacht aan het aanbrengen van voorzieningen voor gierzwaluwen en huismussen.

bestemmingsplan "Mosaïque - Keulerstraat" (vastgesteld)

21

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

3.4.2

Volkshuisvestingsprogramma gemeente Bergen (2025 - 2030)

De gemeenteraad heeft op 17 december 2024 het Volkshuisvestingsprogramma gemeente Bergen (2025 - 2030) vastgesteld. De gemeente heeft de ambitie om gemeente Bergen uit te bouwen tot de meest toekomstbestendige gemeente van Nederland. Dit betekent dat ze een aantrekkelijke woongemeente wil zijn met een passend en toekomstbestendig aanbod. De gemeente wil dat al haar inwoners (zowel jong als oud) hun woonwensen zoveel mogelijk binnen de eigen gemeentegrenzen kunnen realiseren. Hiervoor stemt de gemeente het woningaanbod af op de vraag. De gemeente heeft nadrukkelijk aandacht voor de juiste woning op de juiste plek. Het is daarbij belangrijk dat mensen zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen en mee kunnen (blijven) doen in de samenleving. De gemeente zet daarom in op een gezonde leefomgeving en een prettig leefklimaat in de dorpen. De gemeente wil een aantrekkelijke woongemeente zijn en blijven voor al haar inwoners. Hiervoor is vernieuwing nodig. Tot en met 2026 voegt de gemeente daarom minimaal 400 bouwtitels toe. Eén bouwtitel geeft het recht op de bouw van één woning. De gemeente zet daarbij de in 2022 ingezette lijn (realiseren van bouwtitels) door en maakt snelheid in de voor- en procedurefase van woningbouwplannen.

De gemeente voegt in alle dorpen bouwtitels toe en doet dit om haar dorpen vitaal en leefbaar te houden en om ervoor te zorgen dat inwoners hun wooncarrière (indien gewenst) zoveel mogelijk binnen hun eigen dorp kunnen maken. De afgelopen jaren is namelijk te zien dat maar weinig jongeren een woning kunnen vinden in hun eigen dorp. Door het gebrek aan opties verlaten ze hun dorp (en de gemeente). Hierdoor komt het voorzieningenniveau en de leefbaarheid onder druk te staan. Dit moet in de toekomst voorkomen worden. Op basis van de meest actuele huishoudensprognose (inclusief migratie) is er in de gemeente Bergen in de periode 2024 t/m 2030 behoefte aan zo’n 305 extra woningen. Het zwaartepunt van de behoefte ligt in de dorpen Nieuw Bergen en Well, maar ook in alle andere dorpen is behoefte aan extra woningen. Er is vooral behoefte aan extra nultredenwoningen. De behoefte is het grootste in het sociale huur-, middenhuur- en koopsegment. Daarom focust de gemeente eerst op deze segmenten. Ook na 2030 blijft de gemeente Bergen licht groeien. Tussen 2030 en 2040 stijgt het aantal huishoudens nog met zo’n 125. Met de gemeentelijke ambitie om tot en met 2026 400 bouwtitels toe te voegen, vult de gemeente haar woningbehoefte (circa 430 extra woningen tot 2040) dus deels versneld. In de prognose wordt echter nog geen rekening gehouden met het inlopen van het huidige woningtekort.

Deze bedraagt in de gemeente Bergen zo’n 80 woningen. Dit resulteert in een totale opgave van 510 woningen tot 2040. In onderstaande tabel is, aansluitend op bovenstaande woningbehoefte, de indicatieve woningbouwopgave per dorp uiteengezet in een bandbreedte. Deze moet als richtinggevend te worden gezien:

22

bestemmingsplan "Mosaïque - Keulerstraat" (vastgesteld)

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

Planspecifiek Met het voorliggende initiatief worden planologisch gezien maximaal 21 woningen toegevoegd (met inachtneming van de 4 woningen die planologisch gezien al mogelijk waren) op een herontwikkellocatie in het centrum van het dorp Nieuw-Bergen. De gemeente zet in op het in samenhang invullen van de woonbehoefte vanuit vooral de ouderendoelgroep aan middeldure huurappartementen en koopappartementen en het terugbrengen van een overschot aan winkelvoorraad. De nieuwe woningen zijn levensloopbestendig, duurzaam (gasloos en BENG) en dragen bij aan een meer gevarieerde wijkopbouw met middeldure huurwoningen en koopwoningen voor ouderen in het centrum. 3.4.3

Distributieplanologisch onderzoek

Uit het distributieplanologisch onderzoek van Seinpost (d.d. mei 2017) blijkt dat de supermarkt- en horecabranche in Nieuw Bergen zijn verzadigd. Enkele branches zijn daarentegen nog ondervertegenwoordigd. Zo is er bijvoorbeeld nog ruimte in de mode- en schoenenbranche en voor dienstverlenende functies. Daarnaast hebben enkele bestaande ondernemers de wens om uit te breiden. Een deel van de leegstand in het centrum van Nieuw Bergen zou hiermee ingevuld kunnen worden, maar dan moet er een serieuze impuls aan het centrumgebied worden gegeven. Van de circa 7.600 m² winkelvoorraad in het centrum van Nieuw Bergen stond in 2017 circa 2.095 m² leeg, een leegstandspercentage van circa 27,5 %. Ter vergelijking; het landelijk gemiddelde voor vergelijkbare centra bedraagt 11,4 % (Locatus, 2019). Om het winkelcentrum toekomstbestendig te maken is het dan ook noodzakelijk dat circa 500 tot 1.000 m² winkelruimte aan de markt onttrokken wordt, door transformatie naar een andere functie. Transformatie naar wonen ligt daarbij het meest voor de hand. Planspecifiek Het onttrekken van vierkante meters winkelruimte is geen gemakkelijke opgave omdat een deel van de leegstaande winkelruimte recentelijk gerealiseerd is en het onttrekken van deze winkelruimte afbreuk zou doen aan de huidige winkelstructuur.

Met de ontwikkeling van Mosaïque is het zwaartepunt van het centrum in zuidwestelijke richting verschoven. Vanuit ruimtelijk perspectief ligt het daarom voor de hand om het bouwblok (= plangebied) aan de oostzijde van Mosaïque te transformeren naar wonen. Niet alleen heeft de bebouwing aan deze zijde een gebrekkige uitstraling, ook behoort het bouwblok gevoelsmatig niet meer tot het winkelgebied. Ten oosten van de Sint Petrusstraat bevindt zich namelijk hoofdzakelijk woonbebouwing. Het onttrekken van winkelruimte aan deze zijde van Mosaïque doet bovendien geen afbreuk aan de bestaande winkelstructuur en draagt tevens bij aan een compacter centrum. Met de herontwikkeling van het voornoemde bouwblok kan meer cachet worden gegeven aan de bestaande pleinruimte. Op dit moment ontbreekt het aan deze zijde aan een duidelijke begrenzing. De twee supermarkten in het centrumgebied vormen de voornaamste trekkers, maar zijn beide aan de zuidoostzijde gelegen. Hierdoor kunnen consumenten de auto parkeren nabij de supermarkt en worden zij niet uitgenodigd om een rondje te lopen. De passage achter Mosaïque heeft hier sterk onder te lijden. Daarom is het van belang dat de voormalige ruimte van de Jan Linders supermarkt wordt gevuld door een publiekstrekker, waardoor er een natuurlijke looproute aan de noordzijde van het centrumgebied ontstaat en de bestaande winkels meer aanloop krijgen.

Inmiddels is hier enkele jaren geleden de Action als trekker in getrokken, na voorheen in het plangebied gevestigd te zijn geweest. De vitale (winkel)voorzieningen in het bouwblok aan de oostzijde worden daarbij idealiter verplaatst naar de passage achter Mosaïque, waarmee het aantal leegstaande panden in het centrum structureel kan worden teruggedrongen. Met de transformatie van het bouwblok aan de oostzijde van Mosaïque van winkels naar appartementen voor ouderen, wordt het aantal vierkante meters aan winkelruimte binnen het centrum verkleind. Hiermee wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan het terugbrengen van het overschot aan winkelvoorraad.

bestemmingsplan "Mosaïque - Keulerstraat" (vastgesteld)

23

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

Daarnaast is de sociale functie van het centrum, alsmede het ‘aantrekken’ en ‘vasthouden’ van zowel inwoners als recreanten, van groot belang voor het ondernemersklimaat. Een duurzame binding van klanten uit Nieuw-Bergen en de omliggende dorpen is belangrijker dan ooit. De consument wordt steeds kritischer: ze stellen hogere eisen aan aanbod, kwaliteit, service, gastvrijheid, gemak, prijs, bereikbaarheid en vermaak. Zo hechten met name ouderen vooral belang aan gemak en service en vinden het belangrijk dat het in een winkelgebied aangenaam verblijven is. Dit past bij de oorspronkelijke gedachte van Mosaïque als ‘huiskamer’ en ontmoetingsplek. 3.4.4

Conclusie

In het plangebied zijn geen gemeentelijke belangen in het geding.

3.5

Conclusie

Het plan is passend binnen c.q. niet strijdig aan het beleid van de verschillende overheden.

24

bestemmingsplan "Mosaïque - Keulerstraat" (vastgesteld)

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

Hoofdstuk 4

Milieu- & omgevingsaspecten

4.1

Verkeer & parkeren

4.1.1

Verkeer

In aansluiting op de Nota Parkeernormen gemeente Bergen wordt voor het bepalen van de voertuiggeneratie in het plangebied uitgegaan van een ligging in het 'centrum', waarbij de gemeente Bergen L. qua omgevingsadressendichtheid wordt aangemerkt als een 'niet stedelijk' gebied. Toekomstige situatie De voertuiggeneratie van 25 appartementen, waarvan 12 huurappartementen in de middeldure huursector (niet zijnde sociale huur) en 13 koopappartementen, volgens publicatie 744 'Parkeerkencijfers 2024' van het CROW (uitgaande van het gemiddelde van de aangegeven bandbreedte) uit op:  12 appartementen (huur, appartement, vrije sector, 75 – 100 m² bvo): 12 x 3,7 = 44,4 voertuigbewegingen  13 appartementen (koop, appartement, 75 - 100 m² bvo): 13 x 5,8 = 75,4 voertuigbewegingen In totaal is het uitgangspunt voor de appartementen daarmee 44,4 + 75,4 = 119,8 voertuigbewegingen per etmaal. Voor restaurants en cafés/bars/cafetaria's zijn geen verkeersgeneratiecijfers beschikbaar, maar uitgaande van het aantal benodigde parkeerplaatsen (zie hierna in subparagraaf 4.1.2 Parkeren) en dat alle tafels op een dag 2x bezet zijn (= worst-case), betekent dit maximaal 2 x 27,5 x 2 (= heen en terug rijden) maximaal 110,0 voertuigbewegingen per etmaal. In totaal een voertuiggeneratie van 119,8 + 110,0 = 229,8 voertuigbewegingen per etmaal.

Huidige situatie Omdat er een functiewijziging plaatsvindt van 'centrum' naar 'wonen' zal het aantal voertuigbewegingen naar verwachting echter behoorlijk afnemen ten opzichte van de huidige situatie. Alleen al het wegvallen van 705 m² winkelvloeroppervlak (= dorps(winkel)centrum) leidt tot een afname van de voertuiggeneratie van 53,0 voertuigbewegingen per 100 m² bvo, zijnde 7,05 x 53,0 = 374 voertuigbewegingen. Dit nog los van de voertuiggeneratie ten gevolge van de horecagelegenheden (365 m²), de kantoorruimte (200 m²) en de 4 bovenwoningen in het plangebied. Daarmee is er per saldo sprake van een afname van de voertuiggeneratie ten opzichte van de bestaande situatie. Net als in de huidige situatie zal het plangebied zelf voor langzaamverkeer ontsloten worden via één van de omliggende straten en (wat betreft de parkeerplaatsen die op eigen terrein gerealiseerd worden) de Sint Petrusstraat. Het aantal voertuigbewegingen kan gemakkelijk opgevangen worden op deze wegen. Los hiervan zal een deel van de bezoekers ook elders in het centrum van Bergen parkeren. Het aspect 'verkeer' vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan. 4.1.2

Parkeren

De parkeerbehoefte van 25 appartementen, waarvan 12 huurappartementen in de vrije sector (niet zijnde sociale huur), 13 koopappartementen en maximaal 250 m² bvo aan horecaruimte bedraagt volgens de gemeentelijke Nota Parkeernormen gemeente Bergen: Functie

Aantal | 100 m² bvo

Parkeernorm/ eenheid Totaal

huur, appartement, middel/klein (<100 m²) incl. sociale huur

12

1,1

13,2

koop, appartement, middel (60 tot 110 m² bvo)

13

1,4

18,2

Restaurant

2,5

11,0

27,5

Totaal

bestemmingsplan "Mosaïque - Keulerstraat" (vastgesteld)

58,9

25

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

Gedeeld gebruik van parkeervoorzieningen is mogelijk als de behoefte aan parkeerplaatsen voor een bepaalde functie op bepaalde momenten van de dag of de week laag is, terwijl vanuit een andere functie op dat moment een sterke behoefte aanwezig is. Wanneer 2 of meerdere functies gebruik kunnen maken van dezelfde parkeervoorziening(en) op verschillende tijdstippen, worden aanwezigheidspercentages toegepast. Hiermee wordt de gecombineerde maatgevende parkeervraag voor de verschillende functies bepaald. Uitgaande van de aanwezigheidspercentages uit de Nota Parkeernormen gemeente Bergen, bedraagt de parkeerbehoefte 55,0 parkeerplaatsen:

Daarvan worden in ieder geval 25 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd aan de achterzijde van het plangebied. Daarnaast is het zo dat er natuurlijk ook bestaande centrumfuncties in het plangebied zitten, waarvoor nu uitsluitend in het openbaar gebied geparkeerd wordt. Alleen al het wegvallen van 705 m² winkelvloeroppervlak (= dorpscentrum) leidt tot een afname van de parkeerbehoefte van 3,4 parkeerplaatsen per 100 m² bvo, zijnde 7,05 x 3,4 = 24,0 parkeerplaatsen. Dit nog los van de parkeerbehoefte vanuit de horecagelegenheden (365 m² bvo, met een parkeerbehoefte van 3,65 x 11,0 = 40,15 parkeerplaatsen), het kantoor zonder baliefunctie (200 m² bvo, met een parkeerbehoefte van 2,0 x 1,9 =3,8 parkeerplaatsen) en de 4 bovenwoningen (worst-case in de categorie 'huur, appartement, middel/klein (<110 m²)', met een parkeerbehoefte van 4 x 1,1 = 4,4 parkeerplaatsen). In totaal hebben de bestaande functies daarmee al een parkeerbehoefte van 24,0 + 40,15 + 3,8 + 4,4 = 72,35 voertuigbewegingen. Daarmee is er per saldo sprake van een afname van de parkeerbehoefte ten opzichte van de bestaande situatie met 72,35 - 55,0 = 17,35 parkeerplaatsen. Het aspect 'parkeren' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.2

Bodem

4.2.1

Regelgeving

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet in verband met de uitvoerbaarheid van een project rekening worden gehouden met de bodemgesteldheid. Bij functiewijzigingen moet worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig moet worden gesaneerd, dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). De Wet bodembescherming heeft betrekking op landbodems; waterbodems vallen onder de Waterwet. Op grond van de Woningwet en de Bouwverordening moet voor elke individuele bouwlocatie aangetoond te worden dat de bodem geschikt is voor de beoogde bebouwing, alvorens een omgevingsvergunning verleend kan worden. Bij het opstellen van een bestemmingsplan is de vraag of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het huidige of toekomstige gebruik van die bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Het uitgangspunt hierbij is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem en dat de bodemkwaliteit niet verslechtert door grondverzet. Dit is het zogenaamde stand still-beginsel.

Het vaststellen van de bodemkwaliteit wordt bij het opstellen/wijzigen van een bestemmingsplan dan ook alleen van belang geacht voor de locaties waar ontwikkelingen gepland zijn (zoals functiewijzigingen, bouwen, graven/ophogen).

26

bestemmingsplan "Mosaïque - Keulerstraat" (vastgesteld)

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

4.2.2

Doorvertaling bestemmingsplan

Er is een historisch bodemonderzoek uitgevoerd in het plangebied. Dit onderzoek is als bijlage 1 bij de toelichting gevoegd. Op basis van het vooronderzoek wordt de locatie als verdacht beschouwd voor een grond- en/of grondwaterverontreiniging (hypothese). Bij het bodemonderzoek dat ten westen van de huidige onderzoekslocatie is uitgevoerd, zijn verontreinigingen met zink (sterk) en PAK (licht) aangetoond in de zwak puinhoudende bovengrond. Daarnaast bleek het grondwater licht verontreinigd met enkele zware metalen. Vooralsnog kan niet worden uitgesloten dat dit op de huidige onderzoekslocatie niet aan de orde is. Verder heeft ter plaatse van de voormalige pizzeria (Mosaïque 7f ) in het verleden een ondergrondse HBO tank gelegen van 5.000 l, die conform KIWA gesaneerd en verwijderd is. Ondanks dat de tank conform KIWA gesaneerd is, is het mogelijk dat een bodemverontreiniging met minerale olie is achtergebleven als gevolg van de ondergrondse tank. Aanbevolen wordt om in het kader van de voorgenomen herontwikkeling op de locatie een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 en in geval van puindeeltjes tevens NEN 5707 uit te voeren. Aangezien het merendeel van de locatie bebouwd is, die op termijn gesloopt zal worden, wordt aanbevolen het bodemonderzoek uit te voeren op het moment dat de bebouwing gesloopt is.

Uitgaande van de hypothese ‘verdachte locatie’ wordt de locatie onderzocht volgens de strategie voor een 'diffuus belaste niet-lijnvormige locatie met een heterogeen verdeelde verontreinigende stof op schaal van monsterneming' (VED-HE-NL), waarbij aanvullend de ondergrond wordt onderzocht conform de strategie voor een ‘onverdachte niet-lijnvormige locatie’ (ONV-NL). Om vast te stellen of als gevolg van de voormalige ondergrondse tank een bodemverontreiniging is ontstaan wordt ter plaatse de onderzoeksstrategie voor een verdachte locatie met één of meerdere ondergrondse opslagtanks (VEP-OO) gehanteerd. Het aspect 'bodem' vormt (op basis van het historisch onderzoek) naar verwachting geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. Na het slopen van alle bebouwing zal in het plangebied een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd worden.

4.3

Geluid

4.3.1

Regelgeving

Belangrijke basis voor de ruimtelijke afweging van het aspect geluid is de Wet geluidhinder (Wgh). Overeenkomstig de Wgh zijn (spoor-)wegen en industrieterreinen waar zich grote lawaaimakers kunnen vestigen voorzien van zones. Het gebied binnen deze zones geldt als akoestisch aandachtsgebied waar een toetsing uitgevoerd moet worden. Daarbij beperkt de Wgh zich tot een toetsing ter plaatse van zogenaamde geluidsgevoelige objecten. Dit zijn onder andere woningen, onderwijsgebouwen, gezondheidszorggebouwen, kinderdagverblijven, woonwagenstandplaatsen en ligplaatsen voor woonboten. Voor de geluidsgevoelige gebouwen en terreinen die binnen bepaalde afstanden (zones) van de verschillende geluidsbronnen liggen, schrijft de Wgh voor dat een aangewezen bevoegd gezag (meestal Burgemeester en Wethouders) (maatwerk)grenswaarden bepaalt. De terminologie die de wet hiervoor hanteert is: ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting. De getalsmatige invulling van deze grenswaarden voor nieuwe of bestaande geluidgevoelige bestemmingen verschillen per locatie en per geluidssoort. Naast grenswaarden op de gevels van de geluidsgevoelige gebouwen, zijn er in de Wgh ook grenswaarden gericht op de bescherming van het akoestische klimaat binnen de bestaande gebouwen.

bestemmingsplan "Mosaïque - Keulerstraat" (vastgesteld)

27

bestemmingsplan Mosaïque - Keulerstraat

De grenswaarden moeten bij de aanleg, dan wel wijzigingen van een (spoor)weg of industrieterrein in acht worden genomen. Dit geldt ook bij vaststelling of herziening van een bestemmingsplan of bij een projectbesluit wanneer de betreffende gronden/gebouwen voor een geluidgevoelige functie in een geluidszone zijn gelegen. Onder bepaalde voorwaarden is een hogere geluidsbelasting dan de voorkeursgrenswaarde mogelijk (tot de maximaal toelaatbare geluidsbelasting). Hiervoor moet een “hogere waarde procedure” worden doorlopen door het college van burgemeester en wethouders. Een uitzondering waar toetsing aan de grenswaarden niet hoeft, is wanneer een geluidsgevoelig gebouw een zogenoemde 'dove' gevel heeft. Een 'dove gevel' is een bouwkundige constructie:  waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een bepaalde geluidwering;  waarin alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte. Bij ontheffing van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting kan (in het kader van de omgevingsvergunning) een nader akoestisch onderzoek noodzakelijk zijn ten behoeve van het woonen leefklimaat in de woning.

De karakteristieke geluidwering van de gevel moet voor nieuwbouw zodanig zijn dat wordt voldaan aan de eisen uit het Bouwbesluit, zijnde het verschil tussen de geluidsbelasting op de gevel en het gewenste binnenniveau met een minimum van 20 dB. Wegverkeerslawaai In de Wgh en het Bgh is de zonering van wegen en het daarbij horende normenstelsel geregeld. Een zone is het akoestisch aandachtsgebied. Volgens de Wgh bevinden zich langs alle wegen wettelijke geluidzones, met uitzondering van woonerven, 30-km/uur-gebieden en wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveaukaart blijkt dat de geluidsbelasting op 10 m uit de meest nabij gelegen wegas 48 dB of minder bedraagt. Bij vaststelling van een bestemmingsplan moet voor alle wegen waarvan de zone een overlap met het plangebied kent, een akoestisch onderzoek worden verricht (artikel 76 lid 1 Wgh). De breedte van deze zone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de aard van de omgeving (stedelijk of buitenstedelijk), zie navolgende tabel:

Overzicht zonebreedtes (vanaf de as van de weg tot de volgende breedte aan weerszijden van de weg) De definities van het buitenstedelijk en stedelijk gebied zijn opgenomen in artikel 1 van de Wgh. Als buitenstedelijk gebied wordt aangemerkt het gebied buiten de bebouwde kom en het gebied binnen de zone van een autoweg of autosnelweg, die binnen de bebouwde kom ligt. Voor nieuwe woningen bedraagt de wettelijke (voorkeurs)grenswaarde 48 dB. 4.3.2

Doorvertaling bestemmingsplan

Er is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd voor de nieuwe woningen in het plangebied. Dit onderzoek is als bijlage 2 bij de toelichting gevoegd. De geluidgevoelige bestemmingen zijn gelegen in de geluidszone van de Rijksweg N271 en de Siebengewaldseweg. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn tevens de volgende relevante niet-gezoneerde wegen in kaart gebracht: Eldenstraat, Keulerstraat, Sint Petrusstraat, Van Baerlestraat en het Parkeerterrein Centrum. In het onderzoek is de geluidbelasting op de geluidgevoelige bestemming inzichtelijk gemaakt en beoordeeld op basis van het toetsingskader. Voor het plangebied is al een indeling voor de appartementenblokken opgesteld. Voor elke zijde van de blokken zijn toetspunten ten behoeve van maximaal 4 bouwlagen gemodelleerd. In het plan bestaat tevens de mogelijkheid om enkele appartementen te laten vervallen ten behoeve van de realisatie van één (of meerdere) horecagelegenhe(i)d(en). Als worst case scenario zijn toetspunten gemodelleerd ten behoeve van uitsluitend appartementen. De geluidsbelasting op de nieuw te bouwen woningen bedraagt maximaal 42 dB. Er vindt geen overschrijding van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB plaats. Er gelden vanuit akoestisch oogpunt geen belemmeringen voor de realisatie van het plan.