20230307 Stedenbouwkundig advies Kasteellaan 13-15, Well
Tekst van het document
Bezoekadres: buro WAALBRUG Schoenaker 10 6641 SZ Beuningen
Betreft In opdracht van Opgesteld door Datum
Telefoonnummer: 024 - 675 23 56
Bankrekeningnummer IBAN NL98 RABO 0302 2351 59
Website: www.burowaalbrug.nl
KvK Nummer 58365524
Email: info@burowaalbrug.nl
BTW Nummer NL8530.06.453.B01
: Stedenbouwkundig advies Kasteellaan 13-15, Well : gemeente Bergen (Li) : Jeroen Langbroek, stedenbouwkundige / ruimtelijk strateeg : 7 maart 2023
Gebruikte documenten Het stedenbouwkundig advies is gebaseerd op de volgende, aangeleverde stukken: 1. Ontwikkelvisie Kasteellaan 13/15 d.d. april 2022 2. Checklist woningbouwontwikkeling d.d. juni 2022 Het onderhavige advies betreft een stedenbouwkundige reactie op de ontwikkelvisie met in acht name van de gemeentelijke checklist. Daarbij gaan we uit van het plangebied zoals dit in het verzoek is opgenomen. Dus deels gebruik makende van de percelen Kasteellaan 11A en 13. Gebruik en planologische situatie Op de planlocatie aan de Kasteellaan staan een burgerwoning, een bedrijfswoning en detailhandel, een langgerekt bedrijfs-/detailhandelsgebouwen met enkele bijgebouwen (voormalige supermarkt) en het deels bebouwde perceel met een aannemersbedrijf. Afgezien van het woonperceel is het plangebied vrijwel geheel verhard. Rondom de op het achterterrein gelegen parkeervoorziening zijn bomen en beplanting aanwezig. De kwaliteit laat echter soms te wensen over. Op dit achterterrein is tevens sprake van een nutsvoorziening van de KPN met ten noorden daarvan een karakteristiek gebouw van de voormalige metaalslijperij. Direct achter het plangebied is het lokale sportpark gelegen met parkeervoorziening.
Vogelvluchtfoto plangebied (vanuit westelijke richting)
W-23025 stedenbouwkundig advies Kasteellaan 13-15A, Well (Bergen)
maart 2023
1
Straatbeeld ter plaatse van plangebied
Achterterrein met groen, KPN-gebouw en voormalige metaalslijperij
W-23025 stedenbouwkundig advies Kasteellaan 13-15A, Well (Bergen)
maart 2023
2
Het plangebied is bestemd voor bedrijvigheid, detailhandel, groen, maatschappelijk functies, sport, verkeer en wonen met bouwvlakken ter plaatse van de bestaande bebouwing. Ter plaatse van de langgerekte bedrijfs-/detailhandelsgebouwen geldt een maximum bouwhoogte van 7,0 m en een maximale goothoogte van 3,5 m. Ter plaatse van de maatschappelijk bestemde voormalige metaalslijperij geldt een maximum bouwhoogte van 6,0 m en een maximum goothoogte van 4,0 m.
Planlocatie (rode contour) en uitsnede bestemminsplan Well (2013)
Omgevingsvisie Bergen 2030 De gemeenteraad heeft op 23 april 2019 de Omgevingsvisie Bergen 2030 vastgesteld. Deze visie bepaalt in welke richting de gemeente zich wil ontwikkelen. De Omgevingsvisie biedt beperkte mogelijkheden voor het realiseren van (kleinschalige) ontwikkelingen (in het buitengebied), met name in de mozaïekzone. Dit echter altijd op voorwaarde dat rode ontwikkelingen leiden tot aanvullende landschappelijke kwaliteiten. De meeste voorzieningen binnen de gemeente Bergen zijn geconcentreerd in Nieuw Bergen. Daarnaast bieden Afferden, Siebengewald, Well en Wellerlooi voorzieningen op het gebied van ontmoeting, onderwijs, sport en in sommige gevallen zorg. Wat betreft voorzieningen worden Afferden, Nieuw Bergen, Siebengewald, Well en Wellerlooi daarom gezien als de hoofdkernen binnen de gemeente en wordt ingestoken op het behoud en versterken van deze kernen als lokale centra voor voorzieningen en zorg. Krimp of geen krimp, Bergen staat voor de opgave om het woningaanbod af te stemmen op de vraag. De woningbouwplannen die op dit moment in Bergen in de pijplijn zitten bestaan vooral uit eengezinswoningen en tweekappers. Tegelijkertijd is er steeds meer behoefte aan relatief kleine woningen voor ouderen en jongeren. Dat kunnen zowel grondgebonden woningen als appartementen zijn.
W-23025 stedenbouwkundig advies Kasteellaan 13-15A, Well (Bergen)
maart 2023
3
Ontwikkelvisie In het aangeleverde verzoek worden de langgerekte bedrijfsgebouwen, de maatschappelijk bestemde voormalige metaalslijperij en twee bijgebouwen gesloopt. Ook wordt de bestaande verharding rond de bedrijfsgebouwen verwijderd. De burgerwoning en de bedrijfswoning blijven behouden. Evenals de detailhandel aangrenzend aan de bedrijfswoning. Dit pand wordt wel aan de achterzijde ingekort. De herontwikkeling van de planlocatie betreft de ontwikkeling van een hogere en nadrukkelijk vorm te geven bebouwing op de hoek aan de Kasteellaan, een slinger met woonbebouwing daarachter en een kleine woontoren op de hoek met de parkeerplaats en de sportvelden. De beoogde bebouwing biedt ruimte aan 60 wooneenheden. De massa van het hoekgebouw omvat twee verdiepingen met kap. Op de hoek wordt een accent gezet met een extra bouwlaag en een geprononeerde dakvorm. De hoek omvat 11 appartementen (2 x 100-120 m2 en 9 x 60-70 m2) en biedt mogelijkheden voor kleinschalige horeca, een praktijk of een kantoor. De slinger bestaat uit twee bouwlagen met een kap of een terugwijkend gelegen bovenverdieping. De slinger omvat 3 x 13 appartementen (60-85 m2). De kleine woontoren bestaat uit 4 verdiepingen op een verhoogde plint en biedt per versieping ruimte aan twee appartementen (100-110 m2).
Uitwerking planvoornemen uit het ingediende verzoek
W-23025 stedenbouwkundig advies Kasteellaan 13-15A, Well (Bergen)
maart 2023
4
Analyse Bij de ontwikkeling van Well hebben het kasteel, de Kasteellaan, de Papenbeekse straat, Moleneind en Sterrenbos een belangrijke rol gespeeld. Tot iets na de vorige eeuwwisseling bestond Well ‘enkel’ uit het kasteel en verspreid liggende (agrarissche bebouwing). Daarna is het dorp langs de voornoemde lijnen langzaamaan tot ontwikkeling gekomen, waarbij vervolgens de tussengelegen ruimtes bebouwd zijn geraakt. Met name langs de Kasteellaan is deze historische groei goed zichtbaar. De laan heeft een breed straatprofiel, waar vroeger sprake is geweest van laanbeplanting. Nu resteert vooral deels nog een groenstrook en haagbeplanting. Bebouwing langs deze laan is gerealiseerd in verschillende perioden, waarbij sprake is van een mix aan functies en bebouwingstypologieën. Bouwhoogten behouden daarbij de dorpse schaal en zijn 1 a 2 lagen met een kap. De woningen staan over het algemeen in een (vrijwel) gelijke rooilijn, zowel haaks als evenwijdig aan de straat en zijn georiënteerd op de openbare ruimte. Afwijkingen op deze karakteristieken zijn de historisch waardevolle hoeve (met stevige groene inplanting) direct ten zuiden van het plangebied en voorzieningengebouwen zoals het MFC en de basisschool. In het geheel genomen geeft dit een divers, dorps straatbeeld.
Beoordeling initiatief De sloop van de langgerekte bedrijfs-/detailhandelsgebouwen en het verwijderen van de verharding is ten behoeve van het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit een positieve ontwikkeling. Echter de bouwmassa’s en de bouwhoogten van de nieuwe woongebouwen worden op deze locatie niet passend geacht. In onvoldoende mate wordt rekening gehouden met de dorpse maat en schaal. In de onderbouwing wordt daarbij teruggegrepen en (geforceerd) gerefereerd naar o.a. het kasteel. Gepoogd wordt de hoge bebouwingsdichtheid te legitimeren door het realiseren van een verschil tussen ‘oud’ en ‘nieuw’ en een schijnbare positionering van het plangebied in de stedenbouwkundige structuur van het centrum en het dorp, waarbij zelfs een relatie met de appartementen aan de Maas niet wordt geschuwd. Waarom deze koppeling volgt echter niet uit de stedenbouwkundige analyse en is ook niet passend in de dorpse karakteristieken. Met dit plan zou een woningdichtheid van maar liefst 92 woningen per hectare (!) worden gerealiseerd, en dit is zelfs nog zonder de beoogde commerciële ruimte op de hoek van de Kasteellaan. Deze dichtheid heeft ook weerslag op de inrichting van de openbare ruimte. Een groot deel van het gebied moet worden ingezet voor het aanleggen van parkeerplaatsen, waarbij het nog de vraag is of aan de parkeernorm wordt voldaan.
W-23025 stedenbouwkundig advies Kasteellaan 13-15A, Well (Bergen)
maart 2023
5
Stedenbouwkundige schets Als onderdeel van dit stedenbouwkundige advies is een verkavelingsschets opgesteld. Hierin zijn enkele stedenbouwkundige kaders gevisualiseerd die zouden moeten leiden tot een betere inpassing van een woningbouwontwikkeling. De stedenbouwkundige uitgangspunten zijn: •
• •
•
• •
In opzet en programma dient een onderscheid gemaakt te worden tussen het perceeldeel aan de Kasteellaan en het perceeldeel in de 2e lijn (‘achterterrein’). Door elk deel een eigen karakter, typologie en oriëntatie te geven, wordt beter aangesloten bij de stedenbouwkundige karakteristieken en dorpse maat en schaal. Naast uitgeefbare kavels moet ook voldoende ruimte zijn voor collectief / openbaar groen. De ontsluiting vindt plaats tegenover de Sint Vitusstraat. Daarmee wordt een verkeerskundige kruising gecreëerd, is het middels een groene inrichting tussen woonstraat en hoeve mogelijk om dit cultuurhistorisch waardevolle bebouwingscluster nog beter een zelfstandige positionering te geven. Tevens is het doorlussen van de ontsluiting voor het sportpark (en eventuele toekomstige herontwikkeling daarvan) mogelijk. Uitgegaan dient te worden van een (veel) lagere bebouwingsdichtheid dan is voorgesteld in het verzoek. Het woningbouwprogramma bestaat uit woningen in verschillende woonvormen, woningtypen en eventueel prijsklassen. De nieuwe woningen hebben een beperkte bouwhoogte en de kapvormen domineren het beeld. Daarbij hebben de kappen een herkenbare hoek (geen schijnkappen). Het beeld van het nieuwe woongebied moet niet gedomineerd worden door geparkeerde auto’s. parkeren vindt geconcentreerd plaats in enkele parkeerkoffers.
De herontwikkeling moet in maat en schaal aansluiten op de gebiedskenmerken. Dus een zelfstandig gebouw met eenvoudige vorm aan en georiënteerd op de Kasteellaan (haaks of evenwijdig aan de straat). De bebouwing kan bestaan uit appartementen met een maximale hoogte van 2 lagen met een kap.
•
De nieuwe woonbebouwing daarachter dient ondergeschikt te zijn aan de (hoofd)bebouwing aan de Kasteellaan. Hier is sprake van grondgebonden woningen met een maximale hoogte van 1 laag met een kap. In de voorbeeldverkaveling wordt uitgegaan van seniorenwoningen (referentie ‘Knarrenhof’). Deze woningen zijn in een halve hofvorm vormgegeven, waarbij de achtertuinen grenzen aan de achterzijden van aanliggende percelen. De bebouwing omsluit een collectieve buitenruimte. Tussen bebouwing en deze groene ruimte is nog een private overgangsruimte mogelijk in de vorm van een terras of veranda.
•
Met deze opzet kan de voormalige metaalslijperij behouden blijven en zelfs een centrale, collectieve functie vervullen voor de nieuwe bewoners.
•
De vormgeving van de overgang van de bebouwing / uitgeefbare percelen naar de openbare buitenruimte is van belang.
•
Bij de verdere planvorming zal ook nagegaan moeten worden wat de betekenis is van eventuele hindercontouren (geluid, licht) vanuit het sportpark op de nieuwe woningen.
W-23025 stedenbouwkundig advies Kasteellaan 13-15A, Well (Bergen)
maart 2023
6
Stedenbouwkundige schetsverkaveling
Sfeerbeelden architectuur Kasteellaan (links) en hof (rechts)
W-23025 stedenbouwkundig advies Kasteellaan 13-15A, Well (Bergen)
maart 2023
7