Verslagen en QA Regio Raadsconferentie 3 maart 2021.pdf

Raadsconferentie Regio Alkmaar woensdag 3 maart ‘21 Evaluatie en vervolg Beste raadsleden van de regio Alkmaar,

Zoals toegezegd ontvangt u hierbij de verslagen van de Raadsconferentie inclusief de vragen en de antwoorden. De vier Powerpoint-presentaties zijn te vinden op: https://drive.google.com/drive/folders/1zbYwP187rWzjvaXvSeBx0rpFnZ_tz5H?usp=sharing Evaluatie Wij hopen dat u de Raadsconferentie Regio Alkmaar over de regionale woningmarkt heeft gewaardeerd en we zijn zeer benieuwd naar uw reactie! Deze kunt u tot 19 maart aanstaande mailen naar gbheiloo@gmail.com. Hoe nu verder? De keuze voor het onderwerp Woningmarkt is ingegeven door de kwalitatieve en kwantitatieve mismatch op onze lokale woningmarkt(en). Niet alleen te weinig huizen, maar ook van verkeerde type. Vandaar dat we de volgende vier samenhangende aspecten hebben uitgelicht: een vraag en aanbod analyse per gemeente om inzicht te krijgen in waar de mismatch zit en hoe groot deze is (Jeroen Wissink; Companen) en de mogelijke instrumenten om te bevorderen dat woningen naar de juiste doelgroepen gaan en voor hen behouden blijven (Rina das Dores; gemeente Rotterdam), en voor de nieuwbouwopgave een toelichting op hoe we toekomstvast en duurzaam kunnen bouwen (Henk Visscher, TU Delft) en hoe we nieuwbouwprojecten kunnen waarderen en prioriteren aan de hand van een Maatschappelijke Kosten Baten Analyse (Elisabeth Ruigrok; Witteveen & Bos).

Aan de hand van de presentaties van 3 maart en uw reacties hierop willen wij als Regioraadsgroep, uw vertegenwoordigers in de Regio Alkmaar, met de wethouders Wonen in gesprek gaan over hoe de gemeenteraden vroegtijdig betrokken kunnen worden en blijven bij de ontwikkelingen op de regionale woningmarkt en hoe wij daaraan een constructieve bijdrage zouden kunnen leveren. Namens de Regioraadsgroep Alkmaar, Floris de Boer,

Ada Greuter,

Edith de Jong,

Corrie Konijn. Pagina 1 van 12

Vraag en aanbod Woningmarkt Drs. Jeroen Wissink; Companen Companen heeft in 2019 onderzoek gedaan naar vraag en aanbod op de woningmarkt van de regio Alkmaar en meer recent in Langedijk en Heerhugowaard. Terwijl in oost Nederland sprake is van leegloopgemeenten, is de druk op de woningmarkt in de Randstand en de regio Alkmaar enorm toegenomen. De vraag breidt zich als een olievlek vanuit de steden uit naar de randgemeenten en vervolgens naar de regio’s, terwijl het aanbod te koop staande woningen afneemt. Gevolg: forse prijsstijgingen. De onderkant van de markt wordt het hardst getroffen; de drempel voor starters ligt steeds hoger en daar is bij de huidige rentestanden niet tegen op te sparen. Dat geldt ook voor de huurmarkt waar de doorstroming stagneert en de instroom van buiten de regio Alkmaar toeneemt. In de meeste gemeenten is nu minder dan 5% van de woningvoorraad bereikbaar voor de gemiddelde leraar of diender. De prognose is dat het aantal huishoudens dat een woning zoekt toeneemt door verdunning (meer een/tweepersoons huishoudens), geboorte en migratie. Juist die migratie is hierin de meest onzekere factor.

Gezien de demografische ontwikkelingen –een forse toename van veelal alleenstaande ouderen plus verdubbeling van aantal 75 plussers- zal het toekomstig woningaanbod meer betaalbaar én meer levensloopbestendig moeten zijn, plus meer rekening moeten houden met speciale doelgroepen; tiny houses, spoedzoekers, kwetsbare personen, woonwagenbewoners en arbeidsmigranten. Bij de roep om meer bouwen zet Companen de kanttekening dat er meer flexibiliteit moet zijn in de planvoorraad en dat er meer mogelijkheden voor koopstarters moeten worden gecreëerd enerzijds via verordeningen e.d. en anderzijds via financiële ondersteuning. Tot slot constateert Companen dat er ook ánders gebouwd moet worden; flexibel (tijdelijke woningen), conceptueel (houtbouw) en industrieel (prefab).

Vragen bij Vraag en aanbod Woningmarkt Is er nu sprake van een inhaalslag na de bankencrisis of een structurele stijging? Na de crisis zijn er meer woningzoekenden vanwege meer ouderen en instroom vanuit binnen- en buitenland, dus migratie. Plus de lage rente waardoor goedkoop geld geleend kan worden hetgeen ook een prijsopdrijvend heeft , net zoals de versoepeling van de hypotheekregels die de leencapaciteit vergroot hebben (2e inkomen telt meer mee) ; een scala aan factoren. Zou de rekenrente bij hypotheken niet omlaag moeten? De banken blijven voorzichtig, ook uit bescherming voor de hypotheekgever bij eventuele rentestijging. Daarom blijft deze relatief hoog. Pagina 2 van 12

Wat is de oorzaak van het woningtekort? De bevolking groeit harder dan geprognosticeerd, met name door de migratie die moeilijk voorspelbaar blijkt en bouwen is lastig omdat bouwlocaties steeds duurder en schaarser worden. Is er sprake van verdingen op de sociale huurmarkt door ouderen die hun koopwoning verkocht hebben? Deze groep staat lang ingeschreven en hun inkomen is laag; ze komen snel in aanmerking. Daarop is geen zicht; het zou kunnen. Hoe kijkt Companen aan tegen alternatieven als een Knarrenhof? Dat kan bijdragen aan meer differentiatie van het aanbod en ouderen kunnen langer met gelijkgestemden op zich zelf wonen. Wat is het effect van de huishoudensverdunning op de woningmarkt? Dat is hele grote en belangrijke factor. Er komen steeds meer een/tweepersoonshuishoudens vooral ten gevolge van de vergrijzing. Het aantal 75 plussers zal verdubbelen. Het geboortesaldo neemt af; de groei van de vraag komt volledig door verdunning en migratie. Chat reactie Moeten we niet eens gaan denken aan bejaardenhuizen 2.0 nu er meer ouderen komen en het aantal dementerenden verdubbelt? Wat is het effect van het uitsterven van de babyboomgeneratie? Volgens het Planbureau voor de Leefomgeving komen er in 2030 zo’n 50.000 woningen per jaar vrij. Klopt inderdaad, rond 2035 zal een groot deel van de woningen vrijkomen door overlijden van de babyboom generatie.

Is er in dit onderzoek rekening gehouden met 2e woningen? Nee, er is alleen gekeken naar de Gemeentelijke Basis Administratie; wie woont waar. Je kan maar op 1 plek wonen. Wat is het effect van de verhuurdersheffing voor corporaties? Dit heeft een belangrijke invloed op de bouw door corporaties; ze hebben minder middelen en moeten kiezen tussen betaalbaar houden van de woningen, onderhoud, beheer en investeren. Waarom blijft de bouwproductie achter bij de plannen? Daarvoor zijn 1001 redenen; verkeerde product wordt gebouwd, bezwaren omgeving, eisen gemeente, lastige locaties zoals binnenstedelijke, stikstof en Pfas, etc Chat reactie: Binnenstedelijk bouwen is vooral lastig omdat de winstmarges te klein zijn, zeker vergeleken met buitenstedelijk bouwen. Chat reactie: Moeten gemeenten niet zelf ook wat aan hun grondprijzen doen? Ook zij vragen de volle prijs.

Pagina 3 van 12

Waarom ligt de groeiprognose van de Provincie lager dan die van Primos? Dat is een timing kwestie; kijk naar de jaren die meegewogen worden. De Provincie stelt deze ook steeds naar boven bij; het is gebaseerd op de kennis van dat moment . Kijk ook niet naar de lijn, maar naar de bandbreedte. De provincie bepaalt toch wat de regio mag bouwen? Daar is een verandering/verschuiving in opgetreden; er liggen meer verantwoordelijkheden bij de regio en gemeenten. Men stelt dat er in Uitgeest niet meer gebouwd kan worden dus de regio moet het maar oplossen. Wat doen we daar aan? Dat is wel een punt, je kan het als gemeente ook niet alleen oplossen, maar als regio en breder. Heeft de regio niet een groot deel zelf veroorzaakt door het stimuleren van instroom en verdringing vanuit de grote stad; waar komen die mensen vandaan en waar moeten we zelf heen? Dat heeft gevolgen voor “ons kent ons” en de sociale cohesie. Eens, het is een olievlekwerking. Is het verlagen van de huur een optie? Niet echt, want daarmee zal ook de huurtoeslag worden verlaagd en per saldo levert het weinig op. Chatreactie: Je kan beter het inkomen/uitkering verhogen. Er is een Woonakkoord in West Friesland afgesloten.

In hoeverre is de regio Alkmaar hiermee bezig? Wanneer krijgen wij daar als gemeenteraden mee te maken? Vooraf of krijgen we achteraf een stuk waar we alleen nog ja tegen mogen zeggen? Misschien kunnen we met deze avond bewerken dat we vooraf betrokken worden . Dit is geen vraag, maar meer om discussie onder ons op te starten. Mij is niets bekend van een opzet in de regio Alkmaar. Hoe kunnen we tussen 2021 en 2035 het tijdelijke woningtekort oplossen? Bijvoorbeeld door ouderen te stimuleren tot woningdelen ? Of hoe zouden we ouderen op een sociale manier kunnen verleiden om van een grote eengezinswoning over te gaan naar een kleiner appartement. Ouderen in een grote woning kunnen nu eigenlijk niet verhuizen; de mogelijkheden zijn beperkt Ik vind dat de Provincie bouwen tegenwerkt; graag uw mening hier over. Daar heb ik geen mening over; ik weet niet hoe de Provincie reageert op afspraken met de gemeente en dat verschilt per provincie.

Pagina 4 van 12

Startersleningen en lagere overdrachtsbelastingen vertalen zich nu in de mogelijkheid om een hoger bod op een woning uit te brengen en hebben daardoor een prijsopdrijvend effect. Laten we in lijn met De Nederlandse Bank bij alle maatregelen ook het effect op de huizenpriizen meenemen! Met de kanttekening dat de verlaging van de overdrachtsbelasting een generiek instrument is en gemeenten de starterslening gerichter kan inzettten. We moeten anders bouwen en goedkoper, maar dan is de winst voor de eerste koper die de woning duurder verkoopt. Kan de gemeente een clausule opleggen dat die goedkope woningen goedkoop blijven? Er is een aantal mogelijkheden. Niet het huis te goedkoop aanbieden zodat de eerste koper spekkoper is, maar erfpachtconstructies en terugkoopregelingen om de woning voor starters te behouden. En ook kleiner bouwen, dus tegen een lagere prijs. Betaalbaar houden is lastig. Ik hoor alleen maar bouwen, maar in hoeverre is herbestemming een oplossing? Zeer terechte opmerking! Slimme herbestemming van leegstaand vastgoed is een hele belangrijke bijdrage aan het probleem; winkelruimte, kantoorpanden komen steeds meer leeg te staan. In Zaanstad is een experiment met inkomensafhankelijke erfpacht. Kan dit woningen voor de starters behouden? Ik denk het wel, daar is een doelgroepverordening om woningen bereikbaar te houden voor de doelgroepen als starters.

Meer gemeenten experimenteren er mee Omdat het aantal Babyboomers vanaf 2030 afneemt en er daardoor veel woningen vrijkomen, zouden we toch meer gebruik kunnen maken van tijdelijk woningen. Kunnen we het niet gemakkelijker maken om tijdelijke, duurzame prefab huizen te bouwen, zodat we niet straks met leegstand komen te zitten? Op kleine schaal zeker, je zit wel met andere afschrijftermijnen. Voor snel en specifiek bouwen is het een optie, maar hoe tijdelijk is tijdelijk. Zeker als je van groei naar krimp gaat is het aantrekkelijk. Het biedt zeker kansen. Chat reactie: prefab houtbouw is een betere oplossing omdat het duurzamer is, de bouwtijd korter is en de woningen zijn veel beter aan te passen dan betonbouw. Nu leidt vergunningloos bij- en aanbouwen ertoe dat woningen van 2,5 naar 4 ton gaan. Dat zijn geen starterswoningen meer. Wat kan je daar tegen doen? Het is een principiële vraag of mensen 40 jaar gelukkig in hun eigen woning mogen zitten. Reactie. Als je groter wil wonen, dan maar verhuizen. Reactie: Ik mis in dit verhaal de speculatie en de tweede (en meer) woningen; vanwege de lage rente gaan ook steeds meer particulieren huizen bouwen en kopen als belegging en/of voor de verhuur. Zowel permanent als voor recreatie. In Egmond staan gemiddeld 900 woningen gewoon leeg in het laagseizoen. Wat doen we tegen speculatie. Is daar geen winst te behalen?

Pagina 5 van 12

Instrumentarium woningmarkt Mr. Rina das Dores Na introductie van haar zelf startte Rina das Dores haar presentatie die vooral ging over de particuliere woningmarkt. De gemeente Rotterdam is, met medewerking met de rijksoverheid, op 1 januari 2021 een pilot gestart in de wijk Carnisse om de situatie van ongewenste huurpraktijken aan te pakken. Interessant is hoe de gemeente Rotterdam dit aanpakt en tegen welke problematiek zij daarbij aanloopt:  veel arbeidsmigratie in deze wijk,  huurprijs te hoog (particuliere sociale huurwoningen worden boven de sociale huurgrens gevraagd),  achterstanden in onderhoud,  intimidatie richting huurder,  taalbarrières,  van de bestaande woningen is 25% in bezit van particuliere verhuurders en institutionele beleggers,  juridisch is er geen officiële onderbouwing. De aanpak:  onderzoek naar de verkochte woningen (wie bewoont het pand en wie is de eigenaar) Via het Kadaster wordt de nieuwe eigenaar benaderd,  vraag om regelgeving richting 2e Kamer,  voorlichting en ondersteuning,  samenwerking,  wetten en regels,  handhaven, In het kader van deze aanpak heeft de gemeente Rotterdam een Verhuurdersvergunning ontwikkeld met als pilot de wijk Carnisse.

Vragen bij Instrumentarium woningmarkt Wordt de eigen huiscoach ingezet om te kijken of de koper ook zelf het huis betrekt? Ja, dat wordt bij gehouden

Pagina 6 van 12

Eigen huiscoach, huurdersteam en inspecteur allemaal betaalde krachten van de gemeente en betaald uit pilotgelden? Het zijn tijdelijke contracten (kosten veel geld) en is heel intensief en worden betaald van het pilotgeld vd Overheid. De resultaten zijn nog niet bekend ivm de juist gestarte pilot maar er zijn wel veel gevallen van intimidatie. Zij verwachten er veel van. Kun je met verhuurder leegstand en onttrekking aan het woonbestand voorkomen? Absoluut liever geen leegstand. Er wordt heel intensief ingezet op communicatie met verhuurder/huurder Wordt er gebruik gemaakt van huuradviseur/consulent die nieuwe huurders begeleidt of adviseert bij het huren c.q. accepteren van het huurcontract? Daar zijn de huurteams voor (denk aan bv taalbarrière) In feite lokt Rotterdam rechtsbescherming uit. Niet elke benadeelde kan goede zaak opbouwen. Hoe is dat geregeld? Dit is afhankelijk van de casus. De stadsmarinier pakt dit op en wordt contact opgenomen met advocaten. Er zijn advocaten benaderd door de gemeente die dit voor deze groep mensen willen behartigen. Daar zijn zij heel blij mee. Is het niet beter om de investeerders van de woningmarkt te weren, bijvoorbeeld door het instellen van een bewoningsplicht? Dit is heel herkenbaar. Helemaal mee eens. Er wordt vanuit de gemeente voor nieuwbouw aangegeven dat de eigenaar het zelf moet gaan bewonen en voor langere tijd.

Er is inmiddels wel een wetsvoorstel hiervoor in de maak. Wat is +/- de percentage aan malafide verhuurder ten opzichte van de verhuurder in totaal? Hebben jullie daar al zicht op? Nog geen echt zicht op. Wel wetende dat het voorkomt maar de mate waarin is niet bekend. Ondersteuning voor meer overheidssturing ipv “marktwerking”en speculatiebeding? Er moet een bepaalde balans in komen.

Pagina 7 van 12

Beleids- en Maatschappelijke Kaders Dr. ir. Elisabeth Ruijgrok; Witteveen & Bos Centraal in de presentatie van Elisabeth Ruijgrok staan twee vragen: “hoe toets je of aangedragen bouwplannen duurzaam zijn?” en “hoe plan je actief een duurzame gebiedsontwikkeling?”. Zij pleit voor een integrale toets op grond van een Maatschappelijke Kosten Baten Analyse (MKBA). Een toets die alle voor- en nadelen van een plan voor iedereen, nu en straks, meeweegt. Die naast materiële ook immateriële welvaart/welzijnsveranderingen voor mensen meeweegt. En die de veranderingen ten opzichte van de beginsituatie inzichtelijk maakt, voor nu en op de langere termijn. Een MKBA toont zo aan of een plan het netto lange termijn welzijn vergroot, dus of het duurzaam is, en hoe de effecten van het plan over de betrokken partijen verdeeld zijn. Een nieuw park, waardoor een ander park niet meer bezocht wordt, of het opknappen van winkelstraten of bouwen van winkelcentra waardoor andere winkelstraten of centra leegstand krijgen, leveren geen saldo op want dat is vestzak-broekzak. Ook woningbouw niet, als de betreffende doelgroepen er niet mee geholpen zijn. Of verbeteren van situaties die al goed zijn want veel is al goed geregeld. Je grijpt gemakkelijk mis bij baten. Het gaat om het lange termijn netto positief effect.

De MKBA kan worden toegepast op tal van ingrepen in de openbare ruimte; op de aanleg van wegen, vliegvelden, een tunnel en een nieuwe woonwijk. Het basisprincipe is dat elke ingreep een verandering teweeg brengt die effect heeft op de omgevingskwaliteit – bereikbaarheid, luchtkwaliteit, bebouwingskwaliteit,etc.- en deze effecten moeten integraal in de kosten/baten analyse worden meegewogen. Alleen plannen die een batig saldo hebben zijn duurzaam en verdienen het om uitgevoerd te worden. Inmiddels zijn heel veel omgevingskwaliteiten in euro’s uit te drukken op grond van onderzoeken en ervaringscijfers. Slechts enkele kwaliteiten, zoals stank, bodemstabiliteit, externe veiligheid, innovatie en imago/identiteit zijn lastig te kwantificeren. Wanneer plannen voor ruimtelijke ingrepen alleen getoetst worden op financieel rendement, energieneutraal zijn etc. wordt voorbijgegaan aan het welzijnseffect. Ook niet direct incasseerbare effecten, zoals gezondheid, recreatieve beleving, vererving van natuur-en landschap etc. zijn van maatschappelijk belang. Elisabeth Ruijgrok pleit er voor om al in de planfase uit te gaan van de MKBA –welke baten wil ik echt bereiken- en niet pas wanneer de plannen al redelijk concreet zijn. Want als pas later blijkt dat een plan een negatief saldo heeft, is er veel tijd en energie verspild en de teleurstelling groot.

De hoogste maatschappelijke bate is te behalen wanneer de uitgangsituatie slecht is (groot knelpunt), de eindsituatie goed is (maatregel werkt), veel mensen voordeel hebben van de omgevingskwaliteitsverandering en als het voordeel per persoon groot is.

Pagina 8 van 12

Bijkomend voordeel van een plan met relatief hoge maatschappelijke waarde en wellicht wat minder financieel rendement is dat het voor ideële investeerders en impact beleggers, zoals bijvoorbeeld pensioenfondsen en groene beleggingsfondsen, aantrekkelijk is. Zij kiezen voor een aantrekkelijk financieel èn maatschappelijk rendement op langere termijn. Dat brengt andere spelers op de woningmarkt en verhoogt de maatschappelijke baten.

Vragen bij Beleids- en Maatschappelijke Kaders Het zijn vaak niet de projectontwikkelaars die tegenover de provincie staan, doch de gemeentes. Op verzoek toegelicht; projectontwikkelaars wordt verweten met wilde plannen te komen die de provincie noodgedwongen afwijst, maar vaker start gemeente en vindt provincie dat gemeente met plannen moet komen. Mijn ervaring is dat het een soort doorgeefsysteem is, de projectontwikkelaar heeft een stempeltje van de gemeente nodig, de gemeente een stempeltje van de provincie en de provincie weer van het rijk. De een toetst de plannen van de ander en het is vervelend als die ander het plan afwijst is. Waarheid ligt in het midden. Ik stel voor dat er anders wordt getoetst. De MKBA is een neutrale scheidsrechter die objectief toets, als zal niet iedereen dat zo ervaren. De MKBA toetst de lange termijn en maatschappelijke bijdrage plus verdeling effecten over partijen. Hoe lang is lange termijn? In MKBA meestal 100 jaar meestal als er infrastructuur in het plan zit, terwijl een bouw business case vaak alleen maar gaat tot verkoop van de woningen. Ook wel 50 jaar; gaat om effect bouwplan op waterkwaliteit, luchtkwaliteit, recreatieve waarden, etc. Ik spoor graag ellende op, daar zijn de grootste baten te behalen. Zaken die rijp zijn voor verbetering.

Wat goed is, niets meer aan doen! Leidt de termijn tot andere prioritering in doelstellingen die je wilt halen? Of als de woningnood hoog is kun je dan andere doelstellingen lager Nee, hoeft niet. Het gaat om alle effecten en het uiteindelijke saldo. Je krijgt vanzelf met deze toets een verrekening. Woningen bouw je op 1 moment, en de woningprijs is ncw van het woongenot, maar verlies en/of toevoeging van groen hebben ook jaarlijks kosten/baten die je meeweegt. Vergelijkbaar met de piramide van Maslow; hoe hoger hoe belangrijker. Dus binnenstedelijk bouwen krijgt een positieve “woningbouwbaat” als je de koppelkansen benut met zorg, welzijn, jongerenwerk, duurzaamheid, enz? Deze aanpak vergt een integrale kijk op wonen en leven in wijken. Zo ja, hoe kijkt u naar dit rapport; ik refereer aan het rapport Ruimte Zat in de Stad van KAW. Ja, dat is wat ik ook betoog. Herbestemmen hoor hier ook bij. Dat lost allerlei problemen op. Er komt een leegstand van kantoren en winkels op ons af. Herbestemmen levert ook andere maatschappelijke baten op. Daarmee kan je ook andere financiers aantrekken die een lager financieel rendement accepteren. Die zullen ook een andere type project Pagina 9 van 12

dan nieuwbouw in een weiland steunen. Houtbouw en andere vormen van aanpak. Zo komen de moeilijk financierbare, maatschappelijke projecten ook tot ontwikkeling. Chat reactie: Tochtige hoeken tussen woonblokken waar zwerfvuil zich ophoopt of andere openbare ruimte zonder al te veel kwaliteit kan benut worden, waarbij je tegelijkertijd kunt kijken naar koppelkansen met zorg enz. Essentieel is dat de buurt daarbij betrokken wordt.. Waar kunnen we het model vinden waarin alle factoren staan met de daarbij behorende waarden? Zodat je zelf ook kunt varieren in de waarde van bijvoorbeeld wonen of juist bereikbaarheid? In gesprek met inwoners en ontwikkelaars? Dus als gemeente vooraf een MKBA kunt maken? Er is geen (reken)model, maar er zijn wel overzichten en naslagwerken met getallen, zoals bijvoorbeeld: http://www.omgevingseconomie.nl/wpcontent/uploads/2012/03/KengetallenOmgevingskwaliteiten.pdf http://www.omgevingseconomie.nl/wpcontent/uploads/2012/03/Kentallenboek-waardering-natuur-water-bodem.pdf http://www.omgevingseconomie.nl/wpcontent/uploads/2012/03/Handleiding-TEEB-stad_2012_-WittevenBos_def.pdf En ook hier staat veel ervaringscijfers (wel meer infra- georienteerd): https://www.rwseconomie.nl/ (doorklikken naar Kengetallen) Binnenstedelijk bouwen krijgt vaak een hogere baat dan in een weiland, maar als door volbouwen stedelijke omgeving juist de aantrekkelijkheid daar

afneemt? Het mes snijdt aan twee kanten: binnenstedelijk zal vooral lagere negatieve omgevingseffecten (verlies landschap e.d.) hebben dan in een weiland, maar het kan ook hogere baten hebben, bijv. door herbestemming van leegstaande gebouwen (sociale baten, erfgoedbaten). Als je door inbreiding in de stad onvoldoende openbare ruimte van goede kwaliteit overhoudt: dan zal binnenstedelijk inderdaad weer lagere (woongenot)baten krijgen dan in een weiland. Wat vindt u van de sprinkhanen. Toelichting; de bouwwereld vliegt van rendement naar rendement; eerst waren de winkelcentra in trek tot er een overaanbod kwam, daarna de bedrijventerreinen, nu zijn het de recreatieparken en straks de bejaardenhuizen 2.0. Hoe komen we van deze varkenscyclus af die van hype naar hype beweegt? Korte termijn winstbejag is een hardnekkig kwaal, die alleen te bestrijden is door de overheid (gewoon geen vergunning voor het betreffende project verlenen; of maatschappelijke rendementseisen stellen) of door impact beleggers, die wel voor lange termijn stabiel maatschappelijk rendement gaan. Dat laatste werkt uiteraard alleen als de ontwikkelaar financiering nodig heeft en dus afhankelijk is van belegger of bank. De geldverstrekker is de crux: die kan aan de touwtjes trekken.

Pagina 10 van 12

Duurzaam en toekomstvast bouwen Henk Visscher, TU Delft Met veel enthousiaste luisteraars werd de presentatie gevolgd van Henk Visscher over het duurzaam en toekomstvast bouwen. Zijn focus ligt vooral op het sturen op kwaliteit van woningen vooral oude woningen. Niet alleen ligt die focus op de woningen in Nederland maar ook internationaal. Henk Visscher is ongeveer 2 jaar bezig met BTIC oftewel Bouw en Techniek Innovatie Centrum met veel doelstellingen. Toekomstvast bouwen:  nieuwbouwopgave; hou de demografische ontwikkeling goed in de gaten  energietransitie; BENG norm  circulaire bouweconomie; het recyclen van beton vraagt veel CO2 en is dus niet echt duurzaam te noemen. (volgens een vd toehoorders prima te mengen met een houtsamenstelling). Ook blijkt dat er in Groningen bossen worden aangelegd speciaal voor gebruik van het hout en uiteraard ook een mooie opvang voor CO2 uitstoot.  klimaatadaptatie; milieu impact, wat doen we met de omgeving  emissie bouwproces; zoveel mogelijk bouwen vergroenen van materieel  toekomstbestendige infra; wat voor type woningen zijn er nodig met welke materiaalkeuze en voor hoe lang?

Vragen bij Duurzaam en toekomstvast bouwen Is een warmtepomp ook een goed alternatief voor bestaande woningen? Een prima alternatief maar heeft een beperkte capaciteit. Voor goede werking moet er wel heel goed worden geisoleerd. Is er zicht op architecten en bouwers voor duurzaam bouwen? Vanuit de gemeenten moet je de positie pakken en de lat hoger leggen. Meer met hout werken. Waar haalt u het hout vandaan? Er wordt meer bos aangebouwd bv in Groningen. Grasland omgezet in bosbouw. Dat duurt wel even dus er is een soort houtdeal. Hoe lang gaat daar overheen? Er is een notitie houtdeal. Tevens is hout heel duurzaam maar het komt nu nog uit Zweden. Wat is goedkoper, meteen klimaat bestendig bouwen of later? Met de juiste materialen is het beter meteen klimaat bestendig te bouwen tenzij je speciaal kostbare materialen wilt gebruiken. Pagina 11 van 12

Wat voor glasisolatie is er? In de huidige nieuwbouw wordt triple-glas gebuikt. Ook is dit prima te gebruiken voor renovatie. Is het meganische ventilatie of raam open zetten? In de winter is een mechanische ventilatie noodzaak. Je verliest je winst op warmte in de winter bij het open zetten van ramen. Het gaat juist om de doelstelling: zo min mogelijk energieverbruik om te verwarmen. Er is een overschot aan schapenwol. Is dat geen mogelijkheid om te gebruiken als isolatie? Het wordt zeker als mogelijkheid gezien maar weet niet of er echt een markt voor is. Wol neemt wel vocht op. Er wordt gesteld dat we van het gas af moeten. De kosten daarvan wordt berekend op €40.000,- . Klopt dit bedrag? Voor bestaande woningen zijn de kosten zelfs veel hoger geschat namelijk op €80.000,Het zou toch wenselijk zijn de daken meer naar het zuiden te bouwen. Hoe kan dit worden bevorderd? Vanuit de gemeente kan een prikkel worden gegeven oa richting stedelijk ontwikkelaar dus vanaf het begin af aan. Er is een groep bezig met de regionale kwaliteitsvisie maar wie kunnen daarbij advies geven? In onze regio zijn veel actieve plaatselijke energieorganisaties op allerlei gebied actief die veel van hun expertise kunnen delen en advies geven. Dus betrek deze er dan ook bij. Er is veel noodzaak voor hergebruik van bv stenen die overblijven bij renovatie.

Hoe kan dit het beste functioneren? De circulaire kwaliteitsbank is daar een oplossing voor. GP Groot is daar een mooi voorbeeld van. Hoe krijgen wij huiseigenaren zo ver om hun huis energiezuinig aan te passen? Zo veel mogelijk kansen aanbieden om hun huis toekomstgericht aan te passen en hun hiervoor enthousiast te maken.

Pagina 12 van 12