Bij 4 Investerings- en exploitatie notitie.pdf
Tekst van het document
Notitie investering en exploitatie vernieuwbouw de Schulp Egmond-Binnen
datum
opdrachtgever
versie / status
13 maart 2023
Gemeente Bergen
1.0 / concept
geschreven door
aantal pagina’s
ons kenmerk
Treem
33
n2022.184.002
inhoudsopgave
inhoudsopgave 1
inleiding ..................................................................................................... 3
2
huidige situatie ......................................................................................... 6
3
toekomstige situatie............................................................................... 10
4
investeringsraming ................................................................................. 12
5
organisatie en demarcatie baten en lasten .......................................... 17
6
exploitatiebegrotingen .......................................................................... 20
7
overwegingen en optimalisaties ........................................................... 30
colofon ............................................................................................................. 33
2/33
1
inleiding
1.1
aanleiding
1.2
leeswijzer
inleiding
1
inleiding
1.1
aanleiding
Dorpshuis de Schulp is gevestigd in Egmond-Binnen, in de gemeente Bergen (Noord-Holland) en geldt als belangrijke basisvoorziening voor de inwoners van Egmond-Binnen. De accommodatie is in eigendom van de “Stichting dorpshuis EgmondBinnen”. Het bestuur van de stichting is al een aantal jaar bezig om de Schulp aan te passen en voor te bereiden op de toekomst. De aanleiding daarvoor is meervoudig: -
de kosten voor het onderhoud lopen op;
-
de energiekosten nemen toe en het gebouw voldoet niet meer aan de actuele duurzaamheidseisen;
-
de gebruiksmogelijkheden blijven achter bij de wensen van de stichting en gebruikers;
-
de veiligheid en bereikbaarheid van de accommodatie laat te wensen over.
Al enkele jaren is de stichting in gesprek met de gemeente Bergen over de toekomst van het dorpshuis. Circa twee jaar geleden heeft het bestuur van de stichting bij de gemeente een subsidie met gedeeltelijke lening aangevraagd om de Schulp financieel te ondersteunen, omdat de toekomst van het dorpshuis zonder ondersteuning van de gemeente onzeker is.
4/33
De gemeente Bergen hecht veel waarde aan een toekomstbestendig dorpshuis, omdat de voorziening een brede sociaal-culturele en maatschappelijke functie vervult en daarmee bijdraagt aan de vitaliteit van de dorpskern Egmond-Binnen. Eind 2021 heeft de gemeenteraad van Bergen besloten de Schulp financieel te ondersteunen. Om de Schulp toekomstbestendig te maken, is een vernieuwbouw van de het dorpshuis en een renovatie van de sportzaal van belang. Met een vernieuwde accommodatie kan ingespeeld worden op de brede behoefte aan diverse maatschappelijke activiteiten en kan het beheer en de exploitatie op een verantwoorde wijze worden uitgevoerd. Er is een Programma van Eisen opgesteld waarin de eisen voor de toekomstige accommodatie staan beschreven. Op basis van dit Programma van Eisen is een investeringsraming voor de vernieuwbouw opgesteld. Het vernieuwde dorpshuis zal beheert en geëxploiteerd worden door de Stichting dorpshuis Egmond-Binnen. Daarvoor is een (concept) exploitatiebegroting uitgewerkt. Deze zal in de volgende fase van een nadere verdieping moeten worden voorzien.
inleiding
1.2
leeswijzer
Ter onderbouwing van het bestuurlijke voorstel is in deze notitie de investeringsraming en exploitatiebegroting uitgewerkt. In hoofdstuk twee wordt de huidige situatie toegelicht. Hoofdstuk drie gaat beknopt in op de toekomstige situatie: de ontwikkeling van de accommodatie. Vervolgens wordt in het vierde hoofdstuk de investeringsraming toegelicht en staat het vijfde hoofdstuk in het teken van de toekomstige organisatievorm. In hoofdstuk zes wordt de exploitatiebegroting en de gemeentelijke lasten toegelicht. Tot slot gaat hoofdstuk zeven in op overwegingen en mogelijke optimalisaties.
5/33
2
huidige situatie
2.1
voorzieningen de Schulp
2.2
activiteiten de Schulp
2.3
programmering en bezetting
2.4
personele inzet
2.5
tarieven
2.6
exploitatieresultaat
huidige situatie
2
huidige situatie
7/33
2.2
activiteiten de Schulp
In de Schulp worden verschillende activiteiten georganiseerd. Het gaat om
2.1
voorzieningen de Schulp
De Schulp beschikt over verschillende zalen waar sociaal-maatschappelijke, culturele en sportieve activiteiten plaats kunnen vinden. De accommodatie kan grofweg opgedeeld worden in twee delen, namelijk de ruimten behorend bij het dorpshuis en de ruimten behorend bij de sportzaal. Het dorpshuis beschikt over de volgende voorzieningen: -
een horecaruimte & ontmoetingsruimte van circa 100 m²;
-
een grote multifunctionele (vergader)zaal van circa 120 m²;
-
een kleine (vergader)zaal van circa 60 m²;
-
ondersteunende ruimten zoals een keuken, sanitaire ruimten, berging, verkeersruimten en technische ruimten.
De naastgelegen sportzaal beschikt over: -
een sportvloer van 28 x 16 meter;
-
een tribune, geschikt voor circa 150 personen;
-
ondersteunende ruimten zoals een toestellenberging, twee kleedruimten, één scheidsrechtersruimte en technische ruimten.
Er is één gezamenlijke entreeruimte, waar vanuit het entreegebied de horeca, multifunctionele (vergader)zalen en de sportzaal bereikt kunnen worden. De sportzaal heeft daarnaast een eigen, separate entree, dat veelal door de onderwijsklassen gebruikt wordt.
maatschappelijke, sociaal-culturele en / of sportieve activiteiten. Daarbij kan wederom het onderscheid gemaakt worden naar de activiteiten die plaatsvinden in de multifunctionele zalen en de activiteiten die plaatsvinden in de sportzaal. In de multifunctionele zalen van het dorpshuis vinden diverse activiteiten plaats, zoals: -
vergaderingen;
-
activiteiten rondom jeugd- en ouderenzorg;
-
sociale- en welzijnsactiviteiten;
-
repair café;
-
kaart- en biljartbijeenkomsten;
-
yoga;
-
danslessen voor de jeugd;
-
kunst en culturele activiteiten (exposities, optredens);
-
lezingen en cursussen.
In de sportzaal vindt ook een breed aantal activiteiten plaats. Daarbij gaat het onder andere om: -
bewegingsonderwijs, gymlessen voor het primair onderwijs;
-
naschoolse sportactiviteiten;
-
zaalvoetbal;
-
badminton;
-
conditietraining voor volwassenen;
-
evenementen, bijvoorbeeld muziekoptredens.
huidige situatie
2.3
programmering en bezetting
8/33
2.6
exploitatieresultaat
De accommodatie is in beginsel van maandag tot en met vrijdag dagelijks
De exploitatie wordt op de volgende pagina weergegeven aan de hand van
geopend tussen 10:00 uur en 16:00 uur. Aanvullend is de accommodatie zo’n
de resultaten van de periode 2016-2022 en de begroting voor 2023. Hierbij
3 à 4 avonden per week in gebruik. Openstelling in het weekend is
moet opgemerkt worden dat de jaren 2020 en 2021 geen representatieve
afhankelijk van de aanvragen voor het gebruik van de ruimten.
weergave geven, vanwege de Covid-pandemie. In 2022 was ook nog gedeeltelijk sprake van Corona, maar dit jaar wordt wel gezien als
De activiteiten vinden op verschillende momenten op de dag, in de week en
referentiejaar.
in het jaar plaats. Er zijn activiteiten die elke week plaatsvinden, maar ook activiteiten die slechts incidenteel georganiseerd worden.
De opbrengst vanuit verhuur is gerelateerd aan het gebruik van de sportzaal en multifunctionele ruimten. Het gaat om structurele en
2.4
personele inzet
De Stichting dorpshuis Egmond-Binnen beheert en exploiteert de huidige accommodatie met twee vaste medewerkers. Daarnaast worden activiteiten door vrijwilligers ondersteund. Het voltallige bestuur is als vrijwilliger betrokken bij de stichting.
2.5
tarieven
incidentele verhuur. In 2020 en 2021 is, vanwege de Covid-pandemie, een subsidie ontvangen vanuit de Rijksoverheid. De huisvestingskosten bevat diverse kosten, voor onder meer onderhoud, gas- en elektra verbruik, water, verzekeringen en belastingen, schoonmaakkosten en afvalkosten. In 2018 was sprake van een eenmalige hogere (boekhoudkundige) dotatie ten behoeve van onderhoud, ten laste van het exploitatieresultaat. Naar verwachting neemt de energielast in
De tarieven van de accommodatie zijn als volgt:
2023 met zo’n 30% toe ten opzichte van 2022. De post algemene kosten
-
sportzaal: € 31,50 per uur;
bevat onder meer verkoopkosten, kantoorkosten, accountantskosten,
-
multifunctionele zaal op begane grond: € 17,50 per uur;
advieskosten, bestuurskosten en financiële kosten.
-
vergaderzaal op eerste verdieping: € 15,00 per uur. De stichting ontvangt elk jaar een subsidie van de gemeente Bergen van circa € 61.000. In de afgelopen jaren is dat onvoldoende gebleken om het negatieve financiële resultaat weg te nemen.
9/33
exploitatie dorpshuis de Schulp, periode 2016-2023 (afgerond) baten
2016
2017
2018
2019
2020
2021
verhuur ruimten
€ 58.000
€ 52.000
€ 60.000
€ 76.000
€ 60.000
€ 58.000
horeca omzet
€ 61.000
€ 63.000
€ 69.000
€ 62.000
€ 21.000
-
-
-
-
€ 25.000
€ 119.000
€ 115.000
€ 129.000
€ 138.000
2016
2017
2018
2019
subsidie Rijksoverheid (i.v.m. Covid) totaal baten lasten afschrijvingen
€ 19.000
€ 15.000
personeelslasten
€ 82.000
€ 86.000
huisvestingskosten
€ 49.000
€ 51.000
algemene kosten
€ 18.000
€ 18.000
inkoop horeca
€ 23.000
€ 26.000
totale lasten
€ 191.000
resultaat
2023
voorlopig
begroting
€ 66.000
€ 68.000
€ 20.000
€ 39.000
€ 40.000
€ 1.000
-
-
€ 106.000
€ 79.000
€ 105.000
€ 108.000
2020
2021
2022
2023
voorlopig
begroting
€ 9.000
€ 3.000
€ 2.000
€ 2.000
-
€ 85.000
€ 83.000
€ 82.000
€ 81.000
€ 89.000
€ 93.000
€ 254.000
€ 103.000
€ 65.000
€ 73.000
€ 84.000
€ 96.000
€ 28.000
€ 28.000
€ 22.000
€ 22.000
€ 25.000
€ 27.000
€ 27.000
€ 25.000
€ 8.000
€ 7.000
€ 15.000
€ 15.000
€ 196.000
€ 407.000
€ 248.000
€ 180.000
€ 185.000
€ 215.000
€ 231.000
-€ 72.000
-€ 81.000
-€ 278.000
-€ 110.000
-€ 74.000
-€ 106.000
-€ 110.000
-€ 123.000
gemeentelijke bijdrage
€ 65.000
€ 73.000
€ 69.000
€ 61.000
€ 61.000
€ 61.000
€ 62.000
€ 63.000
resultaat incl. gemeentelijke bijdrage
-€ 7.000
-€ 8.000
-€ 209.000
-€ 49.000
-€ 13.000
-€ 45.000
-€ 48.000
-€ 60.000
2.6.1
€ 13.000
2022
analyse exploitatie(resultaat)
In 2018 werd dit nog eenmalig aangevuld met € 8.000 voor de huur van de
De exploitatie is al lange periode negatief. De gemeentelijke bijdrage is niet
brandweergarage. In 2019 tot en met 2021 is de gemeentelijke bijdrage niet
toereikend om de exploitatie sluitend te krijgen en om in voldoende mate te
geïndexeerd. In 2022 is sprake van een indexatie van 1,5% en in 2023 1,84%.
kunnen reserveren voor het groot onderhoud van de accommodatie. Vanaf
Dat is lager dan de algehele inflatie. Naar verwachting zal het financiële
2018 ontvangt de stichting elk jaar hetzelfde subsidiebedrag, namelijk
tekort in de komende jaren met de huidige accommodatie verder oplopen
€ 61.000.
door hogere onderhoudslasten en gestegen energieprijzen.
3
toekomstige situatie
3.1
vernieuwbouw dorpshuis de Schulp
3.2
Programma van Eisen
toekomstige situatie
3
toekomstige situatie
In dit hoofdstuk wordt een beknopte beschrijving gegeven van de beoogde vernieuwbouw van dorpshuis de Schulp.
3.1
vernieuwbouw dorpshuis De Schulp
Met de vernieuwbouw van de Schulp wordt ingezet op een toekomstbestendige accommodatie. De volgende aspecten maken onderdeel uit van de vernieuwbouw: -
vervanging van de bestaande multifunctionele ruimten door nieuwe multifunctionele ruimten;
-
uitbreiding van 110 vierkante meter multifunctioneel inzetbare ruimte;
-
renovatie en verduurzaming van de bestaande sportzaal;
-
realisatie van ruimten (150 m²) ten behoeve van een gezondheidscentrum;
-
herinrichting van het buitenterrein met aanvullende voorzieningen, zoals een muziektent en een jeu de boules baan.
Het vernieuwde dorpshuis zal beheerd en geëxploiteerd blijven door Stichting dorpshuis Egmond-Binnen. Door uitbreiding van de multifunctionele ruimten wordt het mogelijk om de huidige activiteiten vaker en beter te faciliteren.
11/33
Daarnaast is het bestuur van de stichting in gesprek met een aantal organisaties, om diverse functies in de Schulp / de accommodatie onder te brengen. Het gaat daarbij om de volgende functies / activiteiten: -
organiseren van lezingen;
-
ruimte ten behoeve van samenkomsten rondom uitvaarten;
-
flex-werkplekken ambtenaren / spreekuren sociaal team.
Aanvullend op het huidige gebruik, is het de wens om de vernieuwde accommodatie uit te breiden met een gezondheidscentrum. Daarmee ontstaat ruimte voor meerdere type zorgactiviteiten. Hiermee ontstaat een multifunctioneel centrum voor de komende 30 tot 40 jaar in EgmondBinnen, hetgeen aansluit bij de visie van de gemeente op de vitale kernen.
3.2
Programma van Eisen
Voor de vernieuwbouw van dorpshuis de Schulp is een Programma van Eisen opgesteld waarin staat beschreven aan welke functionele en ruimtelijke eisen de vernieuwde accommodatie moet voldoen. Voor verdere informatie over de toekomstige situatie van de accommodatie wordt dan ook verwezen naar het Programma van Eisen.
4
investeringsraming
4.1
uitgangspunten
4.2
uitsluitingen
4.3
totale investeringsraming
4.4
eenmalige exploitatielasten
4.5
investeringsraming per functie
investeringsraming
4
investeringsraming
13/33
4.1.2
sloopkosten
De sloopkosten bevatten kosten voor het slopen van de bestaande In dit hoofdstuk wordt de benodigde investeringsraming toegelicht.
dorpshuis, om plaats te maken voor de vernieuwbouw van dorpshuisruimten
Allereerst worden de uitgangspunten van de verschillende onderdelen van
en de nieuwbouw van het gezondheidscentrum.
de investeringsraming benoemd, dan de uitsluitingen en vervolgens wordt de totale investeringsraming getoond. Tot slot wordt de investeringsraming per functie weergegeven.
4.1.3 grondkosten De post grondkosten betreft een stelpost voor het bouwrijp maken van het perceel en het afvoeren van grond.
4.1
uitgangspunten
De investeringsraming is opgebouwd uit meerdere onderdelen. Hierna wordt een toelichting gegeven op de uitgangspunten, behorend bij de diverse hoofdonderdelen. 4.1.1
algemene uitgangspunten
Bij de investeringsraming, zoals weergeven in § 4.3, gelden de volgende algemene uitgangspunten: realisatie van de vernieuwbouw van dorpshuis de Schulp, conform het opgestelde Programma van Eisen (als bijlage toegevoegd bij het collegevoorstel); prijspeil februari 2023; bedragen worden zowel inclusief als exclusief btw getoond; ten behoeve van de investeringsraming is vooralsnog geen rekening gehouden met de subsidiemogelijkheden vanuit de SPUK of een vervangende regeling of een duurzaamheidssubsidie.
4.1.4 bouwkosten De post bouwkosten bevat kosten voor de bouwkundige werken, installaties, vaste inrichtingen en voor voorzieningen met betrekking tot de fasering van de bouw. Hierbij is tevens rekening gehouden met een post nader te detailleren tijdens de ontwerpfase, benodigd omdat de raming van de bouwkosten nog in een vroeg stadium van het proces zit. De bouwkosten zijn geraamd aan de hand van het opgestelde Programma van Eisen. 4.1.5 terreininrichting De post terreininrichting bevat kosten voor de realisatie van: een entreeplein; parkeerplaatsen; een goede ontsluiting; de verplaatsing / aanleg van diverse functies, zoals een speeltuin, voetbal- en basketbalkooi, muziektent en jeu de boules baan.
investeringsraming
14/33
4.1.6 bijkomende kosten
4.2
De bijkomende kosten bevat kosten voor:
In de getoonde investeringsraming is niet meegenomen:
uitsluitingen
ambtelijk projectmanagement;
planschade;
kosten voor diverse onderzoeken en bestemmingsplanwijziging;
bijzondere bouwplaatsvoorzieningen (bijv. tijdelijke bouwwegen);
honoraria voor ontwerp / architect / adviseurs;
verkeersmaatregelen tijdens de bouw, buiten de bouwplaats;
directievoering c.q. kwaliteitstoezicht gedurende de bouw;
verwijderen / verleggen van ondergrondse infrastructuur;
projectmanagement;
sanering van vervuilde grond;
nutsaansluitingen;
openbare nutsvoorzieningen;
losse inrichtingen;
noodzakelijke maatregelen / vervolgacties onderzoeken (bijvoorbeeld
kosten voor activiteiten (1e, paal, hoogste punt, opening en
bij ecologisch of archeologisch onderzoek);
ingebruikname);
overige niet expliciet genoemde kosten.
onvoorzien (7,5% van de bouwkosten). 4.1.7 verwachtte prijsstijgingen De post prijsstijgingen bevat kosten voor prijsstijgingen tot aan de beoogde start bouw (circa 1,5 jaar) en prijsstijgingen tijdens de bouw (circa één jaar). Voor beide onderdelen is, na afstemming met de gemeente, uitgegaan van
4.3
investeringsraming
De investeringsraming voor de totale vernieuwbouw van het dorpshuis en renovatie van de sportzaal, inclusief realisatie van een gezondheidscentrum en buitenruimte, is (afgerond) als volgt:
een percentage van 4% aan prijsstijgingen. sloopkosten
exclusief btw
inclusief btw
€ 60.000
€ 80.000
grondkosten
€ 40.000
€ 50.000
bouwkosten
€ 3.840.000
€ 4.650.000
terreininrichting
€ 350.000
€ 420.000
bijkomende kosten
€ 1.070.000
€ 1.280.000
verwachte prijsstijgingen totale investering
€ 400.000
€ 490.000
€ 5.760.000
€ 6.970.000
investeringsraming
4.4
15/33
De eenmalige investeringslast kan, op basis van de te verwachte periode
eenmalige exploitatielasten
De investeringsraming bevat een aantal voorbereidingskosten. Het gaat daarbij onder andere om diverse bijkomende kosten, zoals
van de voorbereidingskosten, verdeeld worden over de periode 2023, 2024 en 2025. Dit is naar huidig inzicht in de planning, als volgt:
projectmanagement, onderzoekskosten en advies- en ontwerpkosten. Dit dient normaal gesproken volledig geactiveerd te worden en daarmee omgezet te worden naar structurele lasten. In afstemming met de afdeling financiën van de gemeente Bergen, wordt als uitgangspunt gehanteerd dat dit deel als eenmalige last wordt opgenomen, verdeeld over de voorbereidingsperiode 2023, 2024 en 2025. Dit is een afwijking van de normale methodiek van de gemeente, zodat hiermee de structurele
investeringslasten omgezet naar
inclusief btw
€ 230.000
€ 280.000
2024
€ 230.000
€ 280.000
2025
€ 290.000
€ 350.000
totale eenmalige exploitatielasten
€ 750.000
€ 910.000
4.5
investeringsraming per functie
Na de vernieuwbouw bevat de accommodatie meerdere functies, te weten:
kapitaallast zo laag mogelijk kan blijven.
eenmalige exploitatielasten
exclusief btw 2023
multifunctionele ruimten (dorpshuisfunctie); exclusief btw
inclusief btw
€ 750.000
€ 910.000
€ 5.010.000
€ 6.060.000
€ 5.760.000
€ 6.970.000
sportzaal; gezondheidscentrum; buitenruimten.
structurele kapitaalslasten totale investering
Ten behoeve van de exploitatiebegroting (hoofdstuk 6) is relevant om inzicht te hebben in de benodigde investering per functie, zodat vervolgens in kaart gebracht kan worden wat de gebouw gebonden lasten zijn en welke kostprijs-dekkende huur of gemeentelijke lasten per functie aan de orde is. De verschillende elementen van de investeringsraming, waar structurele laten voor berekend worden, zijn naar rato verdeeld over de vier functies.
investeringsraming
16/33
De investeringsraming per functie is dan als volgt: exclusief btw
inclusief btw
dorpshuis
€ 1.730.000
€ 2.090.000
sportzaal
€ 2.320.000
€ 2.810.000
gezondheidscentrum
€ 580.000
€ 700.000
buitenruimten
€ 380.000
€ 460.000
€ 5.010.000
€ 6.060.000
investering voor structurele lasten
5
organisatie en demarcatie baten en lasten
5.1
organisatievorm
5.2
demarcatie baten en lasten
organisatie en demarcatie baten en lasten
5
organisatie en demarcatie baten en lasten
In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe de toekomstige organisatievorm eruit kan komen te zien en wat dat betekent voor de demarcatie van baten en lasten.
18/33
Organisatievorm in de toekomstige situatie: functie
eigenaar vastgoed
beheerder / exploitant
dorpshuis
gemeente Bergen
Stichting dorpshuis Egmond Binnen
sportzaal
gemeente Bergen
Stichting dorpshuis Egmond Binnen
5.1
organisatievorm
Momenteel is de grond en het vastgoed in eigendom van de Stichting Dorpshuis Egmond-Binnen. De stichting beheert en exploiteert de
gezondheidscentrum
gemeente Bergen
-
De gemeente zal ook de investering voor de buitenruimten op zich nemen.
accommodatie.
5.2
demarcatie baten en lasten
In de toekomstige situatie geldt dat de organisatievorm wijzigt, waarbij
De keuze voor de organisatievorm is van invloed op de verdere uitwerking
eigendom en beheer van de accommodatie relevante aandachtspunten zijn.
van de exploitatie. In onderstaande tabel is de voorlopige demarcatie van
In het onderzoek dat is uitgevoerd door F-Ektief, is voorgesteld om de grond
baten en lasten weergegeven tussen Stichting Dorpshuis Egmond-Binnen en
en het vastgoed in eigendom van de gemeente Bergen te brengen en
de gemeente Bergen, waarbij dit specifiek ingaat op de multifunctionele
waarbij de stichting de toekomstige accommodatie (multifunctionele
ruimten en de sportzaal. De demarcatie van de jaarlijkse baten en lasten is
ruimten en sportzaal) blijft beheren en exploiteren.
(op hoofdlijnen) als volgt:
Het beheer van het gezondheidscentrum valt naar verwachting buiten de
baten
scope van de stichting. Hierover vindt momenteel nog nadere uitwerking en
verhuur multifunctionele ruimten
X
afstemming plaats.
verhuur sportzaal
X
verhuur ruimte JOEB
X
Stichting DEB
horeca
X
lasten
Stichting DEB
gemeente Bergen
gemeente Bergen
kapitaallast rente en aflossing
X
organisatie en demarcatie baten en lasten
19/33
onderhoud groot onderhoud jaarlijks en dagelijks onderhoud
X X
energielast electra
X
water
X
personeelslasten beheer en schoonmaak
X
ambtelijke inzet
X
verzekeringen opstalverzekering inventarisverzekering
X X
belastingen OZB
X
afvalstofheffing
X
rioolheffing
X
watersysteemheffing
X
zuiveringsheffing
X
X
overige lasten diverse overige lasten (§ 6.3.6)
X
In het volgende hoofdstuk wordt nader ingegaan op de jaarlijkse exploitatie, passend bij deze demarcatie, alsook op de uitgangspunten met betrekking tot kostprijs-dekkende huur en een jaarlijkse exploitatiebijdrage van de gemeente aan de stichting. Baten (verhuurinkomsten) en lasten ten behoeve van het gezondheidscentrum en de buitenruimten vallen buiten deze demarcatie en zijn voor de gemeente Bergen. Dit wordt toegelicht in hoofdstuk 6.
6
exploitatiebegrotingen
6.1
algemene uitgangspunten exploitatie
6.2
uitgangspunten baten
6.3
uitgangspunten lasten
6.4
exploitatiebegroting Stichting Dorpshuis Egmond-Binnen
6.5
baten en lasten gemeente Bergen
6.6
toelichting exploitatie dorpshuis
6.7
lasten gemeente Bergen: sportzaal
6.8
exploitatie gezondheidscentrum
6.9
lasten gemeente Bergen: buitenruimten
6.10 samenvattend overzicht ontwikkeling gemeentelijke lasten
exploitatiebegroting
6
exploitatiebegroting
21/33
6.2
uitgangspunten baten
De baten zijn geraamd op basis van de bestaande activiteiten van de In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieraming. De algemene
Schulp en uitbreidingswensen van de stichting. Het gaat om een breed type
uitgangspunten worden vermeld. Daarna worden de specifieke
activiteitenaanbod in de multifunctionele ruimten en de sportzaal, te weten:
uitgangspunten voor de baten en lasten benoemd en vervolgens wordt de
maatschappelijke activiteiten;
exploitatieraming getoond.
sportactiviteiten; spelactiviteiten;
6.1
algemene uitgangspunten exploitatie
Ten aanzien van de exploitatieramingen gelden de volgende algemene uitgangspunten: prijspeil februari 2023; bedragen zijn INCLUSIEF BTW, tenzij anders vermeld; er is vooralsnog geen rekening gehouden met de subsidiemogelijkheden vanuit de SPUK of een vervangende regeling; zowel wat betreft de kapitaallast als wat betreft de andere bedrijfskosten; de uitwerking geldt voor een ‘standaard exploitatiejaar’ (regulier jaar, zonder opstarteffecten / andere bijzonderheden) voor de nieuwe situatie.
culturele- en kennisactiviteiten; overige activiteiten. De stichting wil in de toekomstige situatie het gebruik van de Schulp uitbreiden, zowel wat betreft het bestaande activiteitenaanbod als wat betreft nieuw, aanvullend activiteitenaanbod. De tarifering per activiteit is gebaseerd op de huidige gehanteerde tarieven van de Schulp: verhuur sportzaal: € 32,10 per uur; verhuur grote multifunctionele zaal: € 17,85 per uur; verhuur kleine multifunctionele zaal: € 15,30 per uur. Naast de verhuur van ruimten, is sprake van een omzet uit horeca. Met de vernieuwbouw wordt de accommodatie uitgebreid met een gezondheidscentrum.
exploitatiebegroting
6.3
uitgangspunten lasten
De lasten zijn onderverdeeld naar kapitaallasten, onderhoudskosten, energielasten, personeelskosten en overige kosten.
22/33
zijn. Naar verwachting zal groot onderhoud in de jaarschijven 10, 12, 15 en 20 jaar (en verder) na realisatie een piek kennen, maar in de overige jaren relatief laag blijven. Hetgeen in onderstaande grafiek indicatief wordt weergegeven.
6.3.1 kapitaallast De kapitaallast is geraamd op basis van de investeringsraming zoals opgenomen in § 4.5. De berekening van de kapitaallast is op basis van een lineaire afschrijvingsmethode met een rentepercentage van 4,0%. De gehanteerde afschrijvingstermijn voor nieuwbouw is 40 jaar (installaties 15 jaar en vaste inrichtingen 20 jaar). Voor de renovatie van de sportzaal is gerekend met een afschrijvingstermijn van 25 jaar. 6.3.2 onderhoudskosten De post onderhoudslasten bevat groot en dagelijks onderhoud en is geraamd op 1,25% van de bouwkosten. Dit is opgebouwd uit 1% voor (een dotatie ten behoeve van) groot onderhoud en 0,25% voor het dagelijks onderhoud. Dit is gebaseerd op landelijke kengetallen en sluit aan bij ervaringen rondom dit type voorzieningen.
jaarlijks groot onderhoud €60.000 €50.000 €40.000 €30.000 €20.000 €10.000 €1
2
3
4
5
6
7
8
9
10 11 12 13 14 15
dotatie groot onderhoud
De grafiek toont ter illustratie de te verwachten kosten voor de eerste 15
De dotatie ten behoeve van groot onderhoud is een onderdeel van de
jaar. Om de pieken in onderhoud op te vangen, is het van belang te ‘sparen’
exploitatiebegroting. Dit is voor een basisjaar uitgewerkt. In werkelijkheid
in een voorziening. Pas in jaar 10 wordt voor het eerst meer
zullen de kosten voor groot onderhoud niet elk jaar even hoog zijn. Het
onderhoudsuitgaven verwacht dan de weergeven € 18.000 uit de
jaarlijkse groot onderhoud van een sportaccommodatie kent een
exploitatiebegroting voor het basisjaar.
golfbeweging en zal wat betreft uitgaven in de eerste jaren relatief beperkt
exploitatiebegroting
23/33
6.3.3 energielast Bij de vernieuwbouw is duurzaamheid een belangrijk aandachtspunt. Voor
Daar waar de stichting de accommodatie zal beheren en exploiteren, is in
de nieuw te bouwen ruimten geldt dat wordt uitgegaan van een gasloos
de exploitatiebegroting rekening gehouden met het feit dat de gemeente
gebouw. Daarnaast wordt de sportzaal gerenoveerd en verduurzaamd,
Bergen eigenaar wordt van de accommodatie. Dat betekent dat de
zodat de energielasten zo laag mogelijk kunnen blijven. In de
gemeente capaciteit beschikbaar moet hebben vanuit bijvoorbeeld de
investeringsraming is rekening gehouden met een aanvullende investering
afdeling vastgoed en vanuit de afdeling sport. In de exploitatiebegroting
van € 80.000 voor de plaatsing van PV panelen, zodat zoveel mogelijk
wordt dan ook rekening gehouden met een reservering voor capaciteitsinzet
electra kan worden opgewekt. Dit scheelt (afhankelijk van de
vanuit de gemeente.
eenheidsprijzen) jaarlijks zo’n € 20.000 tot € 40.000 aan energielasten. De energielast is geraamd aan de hand van de huidige situatie en op basis van
6.3.5 inkoop horeca
ervaringscijfers.
Het beoogde prijsniveau van de horeca ligt tussen de klassieke clubkantine
Noot: De huidige marktomstandigheden zorgen voor een hoge onzekerheid
gerekend met 38% van de omzet.
wat betreft de energiekosten per eenheid. Dat maakt een goede raming van de energielast lastig. Het is het advies om in de vervolgfase de post ‘energielasten’ nader uit te werken en te blijven monitoren.
en een openbare horecagelegenheid. Voor de inkoop van de horeca wordt
6.3.6 overige lasten Onder overige lasten zijn - bij wijze van stelpost - lasten opgenomen ten behoeve van: administratie en accountantskosten, kantoorkosten,
6.3.4 personeelslasten
bestuurskosten, verzekeringen, belastingen, schoonmaakkosten,
Voor de personele lasten geldt dat rekening wordt gehouden met de huidige
verkoopkosten, PR/reclame, softwarekosten, diverse kosten en onvoorziene
personele bezetting van de Stichting. Dat houdt in dat wordt uitgegaan van twee vaste medewerkers, aangevuld met vrijwillige inzet van inwoners die betrokken zijn bij de Schulp. Hiervoor wordt rekening gehouden met een budget voor een vrijwilligersvergoeding. Verder wordt bij de personele lasten rekening gehouden met diverse personeelslaten, zoals bijvoorbeeld kleding, opleiding en reiskosten.
kosten.
exploitatiebegroting
6.4
24/33
exploitatiebegroting Stichting dorpshuis Egmond-Binnen
6.5
baten en lasten gemeente Bergen
In onderstaande tabel is de prognose voor de jaarlijkse baten en lasten van
In onderstaande tabel is de prognose voor de jaarlijkse baten en lasten van
de stichting weergegeven:
de gemeente Bergen weergegeven:
baten
vernieuwbouw
baten
verhuur multifunctionele ruimten
€ 45.000
verhuur dorpshuisruimten aan
verhuur sportzaal: verenigingen
€ 18.000
Stichting dorpshuis Egmond-Binnen
verhuur sportzaal: bewegingsonderwijs
€ 18.000
totaal baten
verhuur JOEB
€ 18.000
horeca
€ 70.000
subtotaal baten stichting
€ 169.000
jaarlijkse gemeentelijke subsidiebijdrage (geïndexeerd)
€ 73.000
totaal baten
€ 242.000
lasten huur accommodatie gemeente dotatie groot onderhoud
vernieuwbouw € 205.000 -
dagelijks onderhoud
€ 5.000
energielasten
€ 5.000
personeelslasten
€ 97.000
inkoop horeca
€ 27.000
overige lasten
€ 29.000
totale lasten
€ 368.000
resultaat
-€ 126.000
lasten
vernieuwbouw € 205.000 € 205.000 vernieuwbouw
kapitaallast
€ 156.000
dotatie groot onderhoud
€ 18.000
personeelslasten
€ 10.000
overige lasten
€ 21.000
totale lasten
€ 205.000
resultaat
€0
gemeentelijke subsidiebijdrage: subsidiebijdrage begroot in 2023
€ 63.000
geïndexeerde subsidie 2023
€ 73.000
subsidiebijdrage toekomstige situatie (€ 73.000+€ 126.000)
€ 199.000
6.6
toelichting exploitatie dorpshuis
In § 6.4 en § 6.5 zijn de specifieke baten en lasten voor de stichting en de gemeente weergegeven, waarbij de demarcatie van § 5.2 als uitgangspunt is gehanteerd.
exploitatiebegroting
25/33
reservering voor capaciteit van medewerkers. De totale lasten voor de Voor de exploitatie van de stichting geldt dat in de vernieuwde
gemeente Bergen bedraagt € 205.000 per jaar.
accommodatie en de programmering nog voldoende extra ruimte zit voor uitbreiding van het activiteitenaanbod. Het bestuur van de stichting is met
De gemeente Bergen hanteert het uitgangspunt van de verhuur van
diverse organisaties in gesprek om te onderzoeken of activiteiten in de
ruimten, op basis van kostprijs-dekkende huur. Om die reden is € 205.000 als
Schulp een plek kunnen krijgen. Dit kan bijdragen aan een hogere omzet.
huur opgenomen bij de exploitatielast van de stichting.
Bij de toekomstige omzet is rekening gehouden met de bestaande,
De stichting heeft als uitgangspunt dat de exploitatie niet negatief mag
geïndexeerde subsidiebijdrage. In de afgelopen jaren ontving de stichting
uitpakken. Er is een aanvullende exploitatiebijdrage van € 124.000 per jaar
een bijdrage die niet of nauwelijks werd geïndexeerd. Als gekeken wordt
nodig. Daarmee komt de totale jaarlijkse subsidiebijdrage uit op (€ 73.000 +
naar een realistische indexatie per jaar (o.b.v. CPI jaarmutatie), is berekend
€ 126.000) € 199.000.
wat de geïndexeerde subsidiebijdrage per 2023 zou kunnen zijn. Noot: jaar
de kapitaallast is berekend op basis van een lineaire
subsidie-
toegepaste
CPI jaarmutatie over
bijdrage na
afschrijvingsmethode. De weergegeven kapitaallast geldt voor het
bijdrage
indexatie
voorgaand jaar
CPI
eerste jaar. Dit is de hoogste schijf. De kapitaallast zal elk jaar iets
indexatie 2018
€ 60.945
0%
-
€ 60.945
2019
€ 60.945
0%
1,7%
€ 62.000
2020
€ 60.945
0%
2,6%
€ 63.600
2021
€ 60.945
0%
1,3%
€ 64.400
2022
€ 61.859
1,49%
2,7%
€ 66.200
2023
€ 63.000
1,84%
10,0%
€ 72.800
In het exploitatieoverzicht van de gemeente Bergen is rekening gehouden met de eigenaarslasten, zoals kapitaallast, groot onderhoud en verzekeringen en belastingen. Aanvullend is rekening gehouden met een
dalen. Dit heeft effect op gemeentelijke lasten, de huur van stichting en de subsidiebijdrage aan de stichting.
exploitatiebegroting
6.7
26/33
lasten gemeente Bergen: sportzaal
6.8
exploitatie gezondheidscentrum
Zoals in § 4.5 benoemd, wordt voor de renovatie en verduurzaming van de
Zoals in § 4.5 benoemd, wordt voor de realisatie van het
sportzaal uitgegaan van een benodigde investering van € 2.320.000
gezondheidscentrum uitgegaan van een investeringsraming van € 580.000
exclusief btw en € 2.810.000 inclusief btw. De structurele lasten, verbonden
exclusief btw en € 700.000 inclusief btw.
aan de investeringsraming, is berekend op € 273.000 per jaar. Dit betreft in totaal 150 m². Hiervoor wordt gerekend met een gemiddelde lasten
vernieuwbouw
huurprijs van € 167 per vierkante meter. De prognose is dat het
kapitaallast
€ 243.000
gezondheidscentrum € 25.000 aan huurinkomsten kan opleveren. De
dotatie groot onderhoud
€ 24.000
dagelijks onderhoud
€ 6.000
gebouw-gebonden lasten zijn geraamd op € 60.000.
structurele lasten sportzaal
€ 273.000
Er is geen sprake van vrijval van financiële middelen of dekking door een kostprijsdekkende huur. Noot I:
de kapitaallast is berekend op basis van een lineaire afschrijvingsmethode. De weergegeven kapitaallast geldt voor het
Noot II:
baten
vernieuwbouw
verhuur gezondheidscentrum
€ 25.000
totaal baten
€ 25.000
lasten
vernieuwbouw
kapitaallast
€ 52.000
dotatie groot onderhoud
€ 6.000
dagelijks onderhoud
€ 2.000
eerste jaar. Dit is de hoogste schijf. De kapitaallast zal elk jaar iets
energie
PM
dalen.
overige lasten
PM
totale lasten
€ 60.000
resultaat gezondheidscentrum
-€ 35.000
de investering ten aanzien van de renovatie en verduurzaming van de sportzaal bevat een aanvullende investering ten aanzien van PV panelen, zodat zoveel mogelijk electra kan worden opgewekt. Dit scheelt (afhankelijk van de eenheidsprijzen) jaarlijks zo’n € 20.000 tot € 40.000 aan energielasten.
De gemeente Bergen hanteert het uitgangspunt van de verhuur van ruimten, op basis van kostprijs-dekkende huur. Dat is hiermee nog niet mogelijk. In de vervolgfase dient dit nader onderzocht te worden.
exploitatiebegroting
Noot:
27/33
de kapitaallast is berekend op basis van een lineaire afschrijvingsmethode. De weergegeven kapitaallast geldt voor het eerste jaar. Dit is de hoogste schijf. De kapitaallast zal elk jaar iets dalen.
6.9
lasten gemeente Bergen: buitenruimten
Zoals in § 4.5 benoemd, wordt voor de buitenruimten uitgegaan van een investeringsraming van € 380.000 exclusief btw en € 460.000 inclusief btw. De structurele lasten, verbonden aan de investeringsraming, bedraagt circa € 31.000 per jaar. Er is geen omzet verbonden aan de buitenruimten. lasten
vernieuwbouw
kapitaallast
€ 31.000
structurele lasten buitenruimten
-€ 31.000
Er is geen sprake van vrijval van financiële middelen of dekking door een kostprijsdekkende huur. Noot:
de kapitaallast is berekend op basis van een lineaire afschrijvingsmethode. De weergegeven kapitaallast geldt voor het eerste jaar. Dit is de hoogste schijf. De kapitaallast zal elk jaar iets dalen.
exploitatiebegroting
28/33
6.10 samenvattend overzicht: ontwikkeling gemeentelijke lasten In onderstaande tabel wordt een samenvatting weergegeven van de ontwikkeling van de gemeentelijke lasten met betrekking tot de vernieuwbouw van Dorpshuis de Schulp. Daarbij is 2026 als eerste jaar na oplevering gepresenteerd. In dit jaar zit de kapitaallastberekening van de eerste drie jaren weergegeven. De bedragen zijn prijspeil 2023 en niet geïndexeerd. onderdeel
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
vernieuwbouw dorpshuis huidige subsidiebijdrage stichting Dorpshuis Egmond-Binnen
€ 62.000
€ 63.000
€ 63.000
€ 63.000
-
-
-
overname huidige hypotheekschuld stichting Dorpshuis Egmond-Binnen
-
-
€ 37.000
-
-
-
-
eenmalige exploitatielasten (niet omgezette investeringslast), inclusief btw
-
€ 280.000
€ 280.000
€ 350.000
-
-
-
lasten gemeente Bergen t.b.v. dorpshuis
-
-
-
-
€ 205.000
€ 203.000
€ 200.000
verhuurinkomsten vanuit Stichting Dorpshuis Egmond-Binnen
-
-
-
-
- € 205.000
- € 203.000
- € 200.000
subsidiebijdrage stichting Dorpshuis Egmond-Binnen
-
-
-
-
€ 199.000
€ 197.000
€ 194.000
-
-
-
-
€ 273.000
€ 268.000
€ 263.000
verhuurinkomsten vanuit gezondheidscentrum
-
-
-
-
- € 25.000
- € 25.000
- € 25.000
wegvallen huidige verhuurinkomsten ruimten Herenweg
-
-
-
-
€ 19.000
€ 19.000
€ 19.000
lasten, gerelateerd aan realisatie gezondheidscentrum
-
-
-
-
€ 60.000
€ 59.000
€ 58.000
-
-
-
-
€ 31.000
€ 30.000
€ 30.000
€ 62.000
€ 343.000
€ 380.000
€ 413.000
€ 557.000
€ 548.000
€ 539.000
renovatie en verduurzaming sportzaal lasten, gerelateerd aan renovatie & verduurzaming sportzaal gezondheidscentrum
buitenruimten lasten, gerelateerd aan realisatie buitenruimten totalen per jaar
exploitatiebegroting
29/33
In de voorgaande tabel is de gemeentelijke last per jaar gepresenteerd. Daarin is rekening gehouden met een lineaire afschrijvingsmethode. Het rentecomponent zal elk jaar iets afnemen. Voor de totale vernieuwbouw van de Schulp (dorpshuis, sportzaal, gezondheidscentrum en buitenruimte) is voor het eerste jaar een kapitaallast van circa € 480.000 opgenomen. Na 10 jaar is dit gedaald tot iets minder dan € 300.000. Deze ontwikkeling is van invloed op de jaarlijkse lasten van de gemeente en daardoor ook op de kostprijsdekkende huurberekening van de voorzieningen en de subsidiebijdrage aan de stichting. Dit element dient in een vervolgfase nader te worden uitgewerkt.
ontwikkeling kapitaallast
€600.000 €500.000 €400.000 €300.000 €200.000 €100.000 €1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15
7
overwegingen en optimalisaties
7.1
overwegingen
7.2
optimalisaties
overwegingen en optimalisaties
7
overwegingen en optimalisaties
In het vorige hoofdstuk is de financiële uitwerking per functie weergegeven. Daarbij is onderscheid gemaakt naar: dorpshuis; sportzaal; gezondheidscentrum;
31/33
Verwacht mag worden dat (met name) de jaarlijkse onderhouds- en energielasten zullen stijgen. Hiervoor zal een hogere gemeentelijke subsidiebijdrage nodig zijn. De renovatie en verduurzaming van de sportzaal is een onderdeel van de vernieuwbouw. De gemeente heeft een wettelijke zorgplicht voor het bewegingsonderwijs.
buitenruimten.
7.2
optimalisaties
De lasten voor de gemeente Bergen zijn hoger dan in de huidige situatie.
Maatschappelijke voorzieningen zoals deze dorpshuisfunctie en de
Hierna wordt ingegaan op enkele overwegingen bij de uitwerking en
sportzaal, kennen doorgaans geen sluitende exploitatie. Enerzijds vanwege
worden enkele optimalisaties toegelicht.
de relatief hoge investering die nodig is om een dergelijke accommodatie te realiseren, anderzijds omdat het gebruik ervan door maatschappelijke
7.1
overwegingen
De aanwezigheid van een dorpshuis in Egmond-Binnen is vanuit sociaalmaatschappelijk opzicht erg gewenst: het vormt een centrale ontmoetingsplek in Egmond-Binnen. De voorgestelde renovatie, verduurzaming en vernieuwbouw sluit aan bij de opgestelde dorpsvisie en de beleidsnota “op zoek naar geluk 2020-2022”. Indien geen vernieuwbouw van de Schulp plaatsvindt, zorgt dat ervoor dat het dorpshuis onvoldoende kan aansluiten bij de wensen en behoeften van gebruikers. Bovendien is de accommodatie verouderd. voorkomen moet worden dat de staat van de accommodatie tot onveilige situaties leidt.
organisaties (scholen en verenigingen) vaak tegen een huurprijs onder kostprijs wordt aangeboden. Gegeven het feit dat overheidsgelden nodig zijn om de exploitatie sluitend te maken, zal altijd gekeken moeten worden naar een zo’n optimaal mogelijke exploitatie. We zien de volgende optimalisaties / kansen waardoor de lasten mogelijk lager uitvallen ten opzichte van de weergave in hoofdstuk 6. 7.2.1
btw-compensatie
Vanaf 1 januari 2019 gelden nieuwe regels met betrekking tot de btw. Gemeenten kunnen de btw die in rekening wordt gebracht voor investeringen in sport niet meer in aftrek brengen. Dat leidt tot een btw-
overwegingen en optimalisaties
32/33
nadeel van 21%. De Rijksoverheid heeft, om de ontwikkeling en
7.2.3
instandhouding van sportaccommodaties te stimuleren, een Specifieke
De vernieuwde accommodatie biedt de stichting meer mogelijkheden om
Uitkering Stimulering Sport geïntroduceerd.
exploitatie Stichting Dorpshuis Egmond-Binnen
aan de behoefte van de inwoners van Egmond-Binnen te voldoen. De toekomstige omzet is conservatief geraamd. In de programmering van de
Vanuit de SPUK kunnen gemeenten in de periode 2019-2023 een uitkering
nieuwe multifunctionele ruimten is nog voldoende
aanvragen voor gerealiseerde sportprojecten. De subsidie bedraagt
uitbreidingsmogelijkheden voor het genereren van extra omzet. Hiermee
maximaal 17,5% van de investeringen (inclusief btw). Daarnaast kan vanuit de SPUK subsidie worden verleend ten aanzien van het beheer en de energielasten van de sportaccommodatie. De regeling van de SPUK-subsidie loopt tot en met 2023. De laatste aanvraagronde sluit op 1 maart 2023. Over de voortzetting van de SPUK is nog geen definitief besluit genomen. Echter, de Rijksoverheid heeft aangegeven dat de middelen op een nog nader te bepalen manier bij de gemeenten terecht komen. Vooralsnog is voor de investering aangaande de sportzaal geen rekening gehouden met de compensatiemiddelen vanuit de SPUK of een vergelijkbare regeling. Hier is mogelijk nog een btw-voordeel te behalen. 7.2.2
duurzaamheidssubsidies
Bij de vernieuwbouw van de Schulp wordt uitgegaan van een zo duurzaam mogelijk gebouw. Mogelijk kan een deel van de investeringsraming worden gedekt door subsidies op het gebied van duurzaamheid.
kan mogelijk de aanvullende jaarlijkse subsidiebijdrage worden verlaagd.
Dit is een notitie opgesteld door Treem b.v. adres
Molensteyn 60 3454 PT De Meern Nederland
telefoon
+31 (0)85 30 33 418
info@treem.nl
internet
www.treem.nl
kvk
64704521
De in document afgebeelde/opgenomen gegevens, waaronder begrepen teksten, berekeningen, producten, foto’s, illustraties, grafisch materiaal, (handels)namen, woordmerken en logo’s worden beschermd door auteursrecht, merkenrecht en/of enig ander intellectueel eigendomsrecht.
colofon
colofon
Het gebruik of registratie van intellectuele eigendomsrechten van Treem bv is voorbehouden aan Treem bv en is in geen enkele situatie toegestaan tenzij Treem bv daarvoor uitdrukkelijke toestemming heeft verleend.
© Treem bv, 13 maart 2023