bij 3 2021-06-15 Maatschappelijke Kosten en Baten Analyse Harmonielocatie.pdf
Tekst van het document
24 / 37
Figuur 3.4. Commercieel vastgoed rond de Harmonielocatie
Hoe groot deze waardestijging kan zijn is voor commercieel vastgoed - voor zover bekend - niet veel onderzoek naar gedaan. Voor kantoorpanden is dat anders. In 2009 is door het Planbureau voor de Leefomgeving hier voor het eerst uitgebreid onderzoek3 naar gedaan. De volgende conclusies worden getrokken: • Uitgebreid empirisch onderzoek naar transactieprijzen van kantoren in heel Nederland tussen 1995 en 2007 heeft duidelijk gemaakt dat de omgevingskenmerken slechts in beperkte mate samenhangen met de verschillen in huurprijzen van kantoorpanden, zeker ten opzichte van andere prijsbepalende factoren. De huurders van kantoorpanden zijn wel bereid om voor omgevingskwaliteiten te betalen, maar deze bereidheid is beperkt. De effecten liggen tussen enkele tienden van procenten tot maximaal 5-6% op de kantoorprijzen. • Als wordt ingezoomd op de verschillende soorten omgevingskwaliteiten, dan ontstaat het volgende beeld: Uitzichtskenmerken. De uitzichtskenmerken hebben betrekking op de omgevingskenmerken die zich binnen een straal van 50 meter rondom een kantoor bevinden. Een aantal uitzichtskenmerken heeft, overeenkomstig de verwachting, een prijsverhogend effect.
De aanwezigheid van een park of een plantsoen in de directe nabijheid van een kantoor heeft het grootste effect op de huurprijzen, gevolgd door de aanwezigheid van een horecagelegenheid en van een vestiging in de zakelijke dienstverlening.
3
PBL 2009. De waarde van de kantooromgeving. Effecten van omgevingskenmerken op de huurprijzen van kantoorpanden.
25 / 37
-
-
-
-
Voorzieningen. Wat betreft de voorzieningen binnen een straal van 500 meter van een kantoor blijken vooral horecagelegenheden en theaters en musea te worden gewaardeerd. Zij hebben allemaal een verhogend effect op de huurprijs. Buurtkenmerken. Uit het onderzoek blijkt dat zowel het vloeroppervlak van kantoren als het oppervlak aan woningen binnen een straal van 500 meter een positief effect heeft op de huurprijzen van kantoren. Bovendien blijkt dat de huurders van kantoren een buurt met meer kantoorpanden hoger waarderen dan een buurt met veel woningen. Bereikbaarheid. De omgevingskenmerken die te maken hebben met bereikbaarheid hebben allemaal een statistisch significant effect op de huurprijs. Het meest opvallend is het prijseffect van de nabijheid van Schiphol. Dit effect is namelijk veel groter dan alle andere omgevingskenmerken of pandkenmerken. De hoogste huurprijzen in het land zijn in de buurt van de nationale luchthaven te vinden. Huurders zijn eveneens bereid hogere prijzen te betalen voor een meer bereikbare beroepsbevolking. Hetzelfde geldt voor een betere bereikbaarheid met de auto en het openbaar vervoer. Tot slot heeft de zichtbaarheid vanaf de snelweg een prijsverhogend effect. Pandkenmerken. Nagenoeg alle pandkenmerken die in het onderzoek zijn meegenomen hebben een statistisch significant verband met de huurprijzen.
De perioden waarin kantoren zijn gebouwd blijken het sterkste effect te hebben op de huurprijzen.
Voor de Harmonielocatie geldt dat er vooral aangrenzend winkels (detailhandel) zitten en enkele kantoorpanden. We verwachten echter dat ook voor de detailhandel de omgevingskenmerken van invloed zijn op de waarde van de panden of de huurprijzen, als een uiting van toegenomen kwaliteit. Als we naar het PBL lijstje kijken van hierboven dan treden voor het vastgoed in de directe omgeving vooral veranderingen op als het gaat om uitzichtskenmerken (nieuwe bebouwing en fraaiere openbare ruimte), voorzieningen en bereikbaarheid (de extra parkeergarage). Op basis van de PBL-studie die een bandbreedte vond van enkele tienden tot 6% prijseffecten, gaan wij uit van een prijseffect van 2% op de huurprijzen. De gemiddelde huurprijs van het commercieel vastgoed rondom de Harmonielocatie schatten wij - mede op basis van aanbod op funda - in op 210 euro/m2/jaar. Met behulp van BAGViewer (Kadaster) hebben we gekeken hoeveel m2 aanbod er direct aangrenzend aan de Harmonielocatie zit dat profiteert van de nieuwe omgevingskenmerken. Het gaat dan met name om de panden aan de Dokter van Peltlaan, Dreef en Plein. Het totaal aantal m2 vvo van deze panden is ongeveer 5.500. Dit vertegenwoordigt een huurwaarde van circa 1,2 miljoen euro per jaar. Uitgaande van een prijseffect van 2% bedraagt het welvaartseffect dan 23 duizend euro per jaar.
3.6. Baten parkeren In de businesscase (paragraaf 3.1) zijn de financiële effecten (investering en exploitatie) van de parkeergarage meegenomen. Daarnaast kunnen er ook maatschappelijke effecten optreden. In het kader van het oude bestemmingplan is een verkeers- en parkeeronderzoek uitgevoerd om na te gaan wat de verkeerseffecten van het hele plan en de garage zijn en tot welke consequenties dit zou leiden voor de inrichting van het plan. De conclusies van dit onderzoek zijn samenvattend: • Dat er nauwelijks restcapaciteit voor parkeren in de omgeving is. De parkeerdruk is in grote delen van het centrum hoog (en in bijzonder op de zaterdag), maar met regulering/handhaving kan het parkeren beter over de beschikbare terreinen verdeeld worden. De planontwikkeling heeft zijn eigen parkeervoorziening nodig voor het extra verkeer dat wordt gegenereerd. • Uit het verkeersonderzoek blijkt dat de verkeersafwikkeling goed is. Soms kan het zijn dat het verkeer stagneert als gevolg van veel afslaand verkeer, fietsverkeer of expeditieverkeer. Dit past bij het normale verkeersbeeld in centrumgebieden.
26 / 37
•
De verkeersveiligheid vormt een aandachtspunt, vanwege de hoge verkeersintensiteit in combinatie met de relatief hoge snelheid. Ook de oversteekbaarheid vormt in relatie tot de herinrichting een belangrijk aandachtspunt. De parkeergarage kan ontsloten worden via de doorsteek. De hoeveelheid fietsverkeer vormt hier wel een aandachtspunt bij de inrichting. Ontsluiting van de parkeergarage naar het Plein is niet noodzakelijk en zou bovendien tot een nieuw conflictpunt met de vele fietsers en voetgangers leiden. De ontsluiting van de parkeergarage via de doorsteek tussen het Plein en de Karel de Grotelaan is qua bereikbaarheid en verkeersveiligheid goed mogelijk, mits goed vormgegeven.
Op basis van de conclusies worden een aantal aanbevelingen gedaan voor bijvoorbeeld de inrichting van het plan en naar nader onderzoek. Maar het algemene beeld van het verkeers- en parkeeronderzoek is dat de parkeergarage gewenst is voor de planontwikkeling en dat er geen grote nadelige effecten optreden voor de omgeving: “Er wordt ruimschoots voorzien in de parkeerbehoefte, zowel voor auto's als fietsen, de locatie is passend ontsloten en de bestaande wegenstructuur kan de toename in verkeer gemakkelijk opvangen. Het aspect verkeer en parkeren vormt daardoor geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling”. Dan speelt vervolgens de vraag of de nieuwe parkeergarage ook tot baten zou kunnen leiden. In het geval er sprake is van het realiseren van overcapaciteit (dat wil zeggen dat er meer parkeerplaatsen worden gerealiseerd dan nodig zijn voor het extra verkeer dat het plan aantrekt), dan zou de parkeergarage ook in een maatschappelijke behoefte kunnen voorzien indien in het centrum van Bergen sprake is van een tekort aan parkeerplekken. Uit het parkeeronderzoek blijkt dat dat enigszins het geval is. De bezettingsgraad in het totale onderzoeksgebied ligt op zaterdag met 80% net onder de kritische waarde van 85%. Dit betekent dat er van de 776 parkeerplaatsen in het gehele gebied 621 bezet zijn. Deze parkeerdruk doet zich voor om 11:00 uur.
De zaterdag bleek de maatgevende dag binnen het onderzoek. Op alle overige onderzoeksmomenten lag de parkeerdruk lager. Verder inzoomend blijkt uit het parkeeronderzoek dat er lokaal erg hoge bezettingsgraden zijn: • In het oostelijk deel van het onderzoeksgebied treedt een relatief hoge parkeerdruk op. Deze parkeerdruk doet zich vooral voor op de terreinen rondom Elkshove. Hier wordt veel lang geparkeerd. Omdat er geen parkeerregime geldt, worden de terreinen mogelijk gebruikt door bezoekers aan het centrum, die uitwijken voor betaald parkeren. Ook kan het zijn dat veel werknemers uit het centrum hier parkeren. Verder doet zich in de aangrenzende secties (Nassaulaan en Prins Hendriklaan) ook een hoge parkeerdruk voor. Ook hier wordt over het algemeen lang geparkeerd. In deze secties geldt niet betaald parkeren, maar wel een parkeerschijfzone met een maximale parkeerduur van 1 uur. • In het centrum is vooral het straat parkeren drukbezet. Langs de Jan Oldenburglaan en de Breelaan doen zich bezettingsgraden voor van respectievelijk 111% en 125%. De capaciteit van deze secties samen is 30 parkeerplaatsen. Dit betekent dat alle parkeerplaatsen bezet zijn en dat er ook buiten de vakken wordt geparkeerd. Op de aangrenzende Stationsstraat ligt de bezettingsgraad ook tussen 85‐100%. Op deze straten mag maximaal 1,5 uur geparkeerd worden.
Deze parkeerduur wordt over het algemeen redelijk goed nageleefd. Rondom het Plein ligt de parkeerdruk op het parkeerterrein aan de noordzijde van het Plein met 100% hoog. Hier wordt veel kort geparkeerd; dit zijn nauwelijks vergunninghouders, maar bezoekers. In het centrum wordt het meest door vergunninghouders geparkeerd op het parkeerterrein achter de brandweer. De parkeerdruk op dit terrein is hoog, waardoor aangenomen kan worden dat bewoners niet altijd een plaats zullen vinden. Geconcludeerd wordt dat het straat parkeren in het centrum veel wordt gebruikt voor bezoek aan de winkels langs deze straten. Op de twee belangrijkste parkeerlocaties in het centrum (parkeerterrein Binnenhof en parkeergarage Deen) ligt de parkeerdruk op maximaal respectievelijk 88% en 84%. Er is geen limiet aan de parkeerduur in deze gebieden. Toch blijkt dat het merendeel van de geparkeerde voertuigen kort parkeert. Dit heeft waarschijnlijk te maken met het parkeermotief (supermarktbezoek).
27 / 37
Een nieuwe parkeergarage zou dus op de drukke momenten kunnen voorzien in een maatschappelijke behoefte als er sprake is van het realiseren van overcapaciteit in relatie tot de plantontwikkeling zelf. Dit laatste is niet expliciet onderzocht in het verkeers- en parkeeronderzoek, al wordt wel gesproken over een ruimschootse parkeervoorziening. Wij hebben zelf een inschatting gemaakt. Er worden netto ongeveer 80 parkeerplekken toegevoegd (de parkeergarage heeft een capaciteit van 88 parkeerplaatsen, maar op maaiveld worden enkele parkeerplekken opgeheven). Dat is 10% van het totale aantal parkeerplekken in het onderzoeksgebied. De planontwikkeling Harmonielocatie (afhankelijk van de alternatieven met 20+ woningen, 1.230-1.540 m2 detailhandel en 150 tot 400 m2 maatschappelijke voorzieningen) leidt volgens de eigen parkeernormen van de gemeente (Nota parkeernormen 2020) tot naar schatting een capaciteitsbehoefte die ligt tussen de 50 en 60 parkeerplekken (de variatie zit in de projectalternatieven en de parkeernormen zelf).
Figuur 3.5. Parkeerplekken op maaiveld met op de achtergrond gebouw Vereniging Bergens Harmonie
Aangezien er netto zo’n 80 parkeerplekken worden toegevoegd zou dit betekenen dat er op piekmomenten in het centrum van Bergen extra parkeercapaciteit wordt gecreëerd. Stel we gaan voor de functies binnen de Harmonielocatie uit van een eigen behoefte van 60 parkeerplaatsen, dan komen er 20 parkeerplekken bij voor overige bezoekers. Voor een deel van de bezoekers, winkeliers en bewoners geldt dan dat er minder lang naar een plekje hoeft worden gezocht. Voor deze parkeerders geldt dat er sprake kan zijn van een maatschappelijke baat. Dit kan zijn minder lang rondrijden in het centrum op zoek naar een parkeerplek of het niet hoeven parkeren direct buiten het centrum waar wel nog plek is. Dit kan leiden tot zowel minder kosten (brandstofreductie), milieubaten (uitstoot) en tijd. In theorie zouden deze baten kunnen worden berekend als we weten hoeveel km en tijd er bespaard wordt door deze parkeerders. Dit is echter niet bekend. Om toch een gevoel bij de omvang van dit soort baten te krijgen, hebben we op basis van een aantal aannames een berekening gemaakt voor het aspect tijd (deze baat zal qua omvang verreweg het grootst zijn).
Ervan uitgaande dat op een zaterdag 2 x 20 parkeerders (ervan uitgaande dat de parkeergarage 2x op een dag tot extra capaciteit leidt tijdens piekmomenten omdat mensen niet de hele dag geparkeerd staan) 10 minuten tijdwinst pakken voor minder zoeken of lopen, dan komen de baten op jaarbasis uit op enkele duizenden euro’s. Dat is vergeleken met de hiervoor beschreven effecten (woongenot, leefbaarheid, commercieel vastgoed etc.) een bescheiden baat. Voor overige dagen in de week zijn geen baten berekend omdat uit het parkeeronderzoek is gebleven dat er dan doorgaans voldoende capaciteit is. Omdat er echter te veel onbekende factoren spelen die van invloed zijn op deze baten, naast wat hierboven beschreven is ook zaken zoals tariefstelling van de parkeergarage, en het beleid van de gemeente4, nemen we deze gemonetariseerde baten niet over in het MKBA eindoverzicht (volgende hoofdstuk). Wel zullen we in de eindtabel een kleine positieve PM post opnemen voor parkeerbaten. 4
Er zijn bijvoorbeeld plannen om parkeren voor bewoners in het centrum lastiger te maken, dit zou leiden tot extra parkeercapaciteit voor bezoekers.
28 / 37
4. Conclusies MKBA 4.1. Toelichting en uitgangspunten Kosten en baten van een project vallen zelden precies gelijk in de tijd. Om de kosten en de baten goed te kunnen vergelijken, worden de verwachte kosten en baten in een MKBA teruggerekend naar het moment dat een project start (het zogenaamde basisjaar). Het terugrekenen van toekomstige kosten en baten naar het basisjaar wordt ook wel disconteren genoemd. Gedachte achter het terugvertalen is dat mensen een voorkeur hebben voor een euro vandaag boven een euro volgend jaar of in de verre toekomst. De euro's in de toekomst rekent men in de MKBA terug met een vast percentage per jaar. Een ander woord voor dit percentage is de discontovoet. ‘Contante waarde’ is een ander woord voor de waarde van (toekomstige) kosten en baten van het project in het basisjaar. Wanneer je de waarde van de toekomstige kosten van het project aftrekt van de contante waarde van de toekomstige baten, dan vind je de Netto Contante Waarde. In de MKBA-eindtabel (volgende paragraaf) zijn de som van alle kosten en baten uitgedrukt in de contante waarde, uitgedrukt in prijspeil 2021. De gehanteerde discontovoet is conform de richtlijnen voor de MKBA 2,25%5. De contante waardeberekening is gemaakt voor een periode van 50 jaar, uitgaande van de economische levensduur van de Harmonielocatie.
4.2. MKBA Resultaat In onderstaande tabel staan de kosten en baten van de MKBA Harmonielocatie samengevat. Tabel 4.1. Kosten en baten alternatieven Harmonielocatie, afgezet tegen het nulalternatief. Bedragen in miljoen euro, contante waarde (periode 2021-2070, discontovoet 2,25%)
Effecten
Projectalternatief 1
Projectalternatief 2a
Projectalternatief 2b
1,29
1,16
0,49
0,84
1,31
1,11
Leefbaarheid buurt
1,12
1,12
1,12
Commercieel vastgoed buurt
0,60
0,60
0,60
Subtotaal maatschappelijk
2,56
3,03
3,71
Financieel Resultaat grex/exploitatie Maatschappelijk Woongenot Maatschappelijke voorziening
SALDO MKBA PM post
5
0,88
3,85
4,19
4,20
+ parkeren zaterdagen
+ parkeren zaterdagen
+ parkeren zaterdagen
Deze discontovoet is vastgesteld voor het Ministerie van Financiën en geldt per 1 januari 2021.
29 / 37
Zoals uit de tabel blijkt leiden de drie alternatieven tot een positief MKBA saldo. Projectalternatief 1 leidt tot een resultaat van 3,9 miljoen euro (netto contant) en projectalternatieven 2a en 2b beiden tot een resultaat van 4,2 miljoen euro (netto contant). Daarnaast geldt voor elk alternatief dat er sprake is van een licht positieve PM post voor parkeerders op met name zaterdagen als gevolg van de extra capaciteit die wordt gerealiseerd met de parkeergarage. De eindsaldi van de drie alternatieven liggen dus niet heel ver uit elkaar, waarbij alternatieven 2a en 2b met het extra sociale programma (sociale huurwoningen en een extra maatschappelijke voorziening) tot het hoogste resultaat leidt. Alternatief 1, dat het kleinste programma sociaal heeft, leidt tot het laagste saldo. Alhoewel de verschillen tussen de saldi niet erg groot lijken, zitten er in de opbouw van kosten en opbrengsten wel duidelijke verschillen, waarbij duidelijk naar voren komt dat er een uitruil zit tussen het financiële resultaat van de alternatieven en de maatschappelijke baten: • Als we kijken naar het financiële resultaat, leidt alternatief 1 namelijk tot het hoogste saldo (1,29 miljoen euro, netto contant).
Projectalternatief 2a, waarin ten opzichte van alternatief 1 een deel van het commerciële vastgoedprogramma wordt opgeofferd voor 7 extra sociale huurwoningen, leidt tot een financieel resultaat van 1,16 miljoen euro (netto contant). Projectalternatief 2b, waarin ten opzichte van alternatief 2a 3 sociale huurwoningen minder worden gebouwd, maar circa 260 m2 extra maatschappelijke vastgoed, leidt tot een positief financieel resultaat van 490 duizend euro (netto contant). • Alle drie alternatieven leiden tot positieve maatschappelijke effecten, waarbij ze niet onderscheidend zijn qua leefbaarheidseffecten voor de omliggende buurt en de positieve effecten voor het omliggende commerciële vastgoed. De positieve verandering in omgevingskenmerken verschilt niet sterk tussen de drie alternatieven en is voor een aantal onderdelen ook precies gelijk (aantal vrije sector woningen, de parkeergarage, de investering in de openbare ruimte). De verschillen in maatschappelijke effecten worden verklaard door het aantal sociale huurwoningen en het maatschappelijk vastgoed. De 7 extra sociale huurwoningen in projectalternatief 2a voorzien in een maatschappelijke behoefte, waardoor de baat op woongenot bijna een half miljoen euro (netto contant) hoger uitvalt dan in projectalternatief 1.
In projectalternatief 2b zijn de woongenot baten weer iets lager dan in 2a omdat er 3 sociale huurwoningen minder worden gebouwd. Daarentegen wordt een extra maatschappelijke voorziening gerealiseerd met een berekende maatschappelijke waarde van 0,88 miljoen euro (netto contant). Onder de streep leidt alternatief 2b hiermee tot de hoogste maatschappelijke baten. De baten van de maatschappelijke voorziening zijn dus hoger ingeschat dan het verlies van de baten van de sociale huurwoningen. Hierin zit overigens wel een onzekerheid (zie gevoeligheidsanalyse). Dat alternatief 2a en 2b in eindsaldo nagenoeg gelijk scoren, wordt veroorzaakt door het lagere resultaat van de businesscase van alternatief 2b.
4.2.1. Gevoeligheidsanalyse Het resultaat van de MKBA valt dus positief uit voor de drie alternatieven. In elke MKBA dient echter wel een gevoeligheidsanalyse te worden uitgevoerd om na te gaan hoe robuust deze uitkomst is. Zo’n gevoeligheidsanalyse heeft vooral zin op de meest zwaarwegende effecten en/of effecten die onzeker zijn. In onderstaande tabel zijn de MKBA eindsaldi van de alternatieven weergegeven. Er zijn alleen gevoeligheidsanalyses uitgevoerd voor lagere baten/effecten. Het omgekeerde zou ook kunnen, echter aangezien de drie alternatieven al positief uitvallen (zowel financieel als maatschappelijk) heeft het doorrekenen hiervan weinig toegevoegde waarde.
30 / 37
Tabel 4.2. Gevoeligheidsanalyse, eindsaldi alternatieven Harmonielocatie, afgezet tegen het nulalternatief. Bedragen in miljoen euro, contante waarde (periode 2021-2070, discontovoet 2,25%)
Gevoeligheidsanalyse
Projectalternatief 1
Projectalternatief 2a
Projectalternatief 2b
Uitkomsten MKBA basisberekening
3,85
4,19
4,20
Bouwkosten 10% hoger
2,93
3,27
3,28
VON/marktwaarden 5% lager
3,21
3,55
3,56
Baten woongenot 50% lager
3,46
3,57
3,67
3,88
4,22
3,79
2,47
2,80
2,81
Baten maatschappelijke voorziening 50% lager Baten leefbaarheid en commercieel vastgoed 50% lager
Voor het financiële gedeelte zijn voor een hele reeks posten gevoeligheidsanalyses uitgevoerd. Voor 2 posten geldt dat de gevoeligheidsanalyses echt van invloed zijn op het resultaat. Om te beginnen gaat het dan om de bouwkosten. Wij zijn ervan uitgegaan dat deze maximaal 10% hoger zouden kunnen uitvallen dan in onze basisberekening. Hiervan uitgaande zou het eindsaldo van de alternatieven flink dalen, namelijk in elk alternatief afgerond een miljoen euro (netto contant). De MKBA eindsaldi blijven echter wel positief, maar dat geldt niet voor de grex/businesscase van alternatief 2b. In tabel 4.1 is te zien dat het resultaat van alternatief 2b uitkomt op 0,52 miljoen euro (netto contant). Bij 10% hogere bouwkosten zou het financiële resultaat van dit alternatief negatief worden. Alternatieven 1 en 2a zouden nog net tot een positief financieel resultaat leiden. Ook de financiële opbrengsten zouden lager kunnen uitvallen, al is op dit moment in de markt al jaren sprake van een stijging. We zijn daarom uitgegaan van 5% lagere VON, marktwaarden. De saldi van de MKBA vallen in elk alternatief dan ongeveer 6 ton lager uit (netto contant). Qua financieel resultaat zouden alternatieven 1 en 2a daarbij ongeveer op + een half miljoen euro uitkomen, alternatief 2b schiet dan in de min (circa -100 duizend euro).
Vervolgens hebben we ook gevoeligheidsanalyses uitgevoerd voor de maatschappelijke baten. Omdat deze effecten meer onzeker zijn, hebben we voor alle effectposten een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd voor 50% lagere baten. In alle gevallen vallen de MKBA eindsaldi dan logischerwijs lager uit, maar ze blijven wel positief. De meest interessante gevoeligheid zit hier in de baten van de sociale huurwoningen en de maatschappelijke voorziening. Als de baten van woongenot worden afgewaardeerd, komt projectalternatief 2b naar voren als alternatief met het hoogste saldo. Maar het omgekeerde geldt voor de gevoeligheidsanalyse op het maatschappelijke vastgoed. Zoals in het vorige hoofdstuk is aangegeven zijn deze onzeker omdat nog helemaal niet bekend is wat er precies gehuisvest zal worden op deze plek en in welke maatschappelijke behoefte dit zal voorzien. Als de baten 50% lager zouden uitvallen dan is berekend - iets wat zou kunnen als de maatschappelijke voorziening in de praktijk minder in een maatschappelijke behoefte zal voorzien - dan komt het eindsaldo van alternatief 2b lager uit dan de eindsaldi van alternatief 1 en 2a. De boodschap die hieraan gekoppeld is, is dat - indien de gemeente zou kiezen voor alternatief 2b - er in de uitvoering extra goed gelet moet worden op de invulling van het maatschappelijke vastgoed.
De eindconclusie over de MKBA resultaten is dat er sprake is van een robuuste uitkomst, in die zin dat de eindsaldi van de alternatieven altijd positief uitvallen. Ook zien we in de basisberekening en gevoeligheidsanalyses dat in de eindsaldi doorgaans alternatieven 2a en 2b tot een vergelijkbaar hoger saldo leiden dan alternatief 1. De verschillen tussen de alternatieven in eindsaldi zijn echter niet groot en indien de maatschappelijke baten van de extra maatschappelijke voorziening in alternatief 2b tegenvallen, dan leidt alternatief 2a tot het hoogste saldo. Tot slot zit er een gevoeligheid in het financiële resultaat van de 3 alternatieven. In de basisberekening zijn de saldi positief, waarbij alternatief 1 tot het hoogste saldo leidt. Bij hogere bouwkosten op lagere vastgoedopbrengsten kan het financiële resultaat van alternatief 2b negatief worden.
31 / 37
4.2.2. Kosten en opbrengsten per stakeholder In tabel 4.1 zijn de totale kosten en baten weergegeven. In tabel 4.3 zijn deze verdeeld over verschillende doelgroepen. Tabel 4.3. Stakeholderanalyse, eindsaldi alternatieven Harmonielocatie per doelgroep, afgezet tegen het nulalternatief. Bedragen in miljoen euro, contante waarde (periode 2021-2070, discontovoet 2,25%)
Projectalternatief 1
Projectalternatief 2a
Projectalternatief 2b
Toelichting
Gemeente
0,74
0,61
-0,07
Grex
Ontwikkelaar
0,55
0,55
0,56
Planontwikkeling
Subtotaal financieel
1,29
1,16
0,49
Nieuwe bewoners
0,84
1,31
1,11
Woongenot
Bestaande bewoners
1,12
1,12
2,00
Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed (2b)
Bestaand commerciële vastgoed Subtotaal maatschappelijk
0,60
0,60
0,60
Omgevingskenmerken
2,56
3,03
3,71
MKBA TOTAAL
3,85
4,19
4,20
Financieel:
Maatschappelijk:
In de tabel zijn de financiële resultaten van de drie alternatieven verdeeld over de gemeente en de ontwikkelaar. In geval van projectalternatief 1 en 2a haalt de gemeente een resultaat uit de grex. Dat geldt niet meer in geval van alternatief 2b, in dat geval komt een tekort op de exploitatie van de maatschappelijke voorziening voor rekening van de gemeente. Voor de ontwikkelaar leiden alle alternatieven ongeveer tot hetzelfde resultaat. Aan de maatschappelijke kant zijn de baten voor nieuwe bewoners hoger naar gelang er meer sociale huurwoningen worden toegevoegd en scoort alternatief 2a dus het hoogst. Echter voor bestaande bewoners scoort alternatief 2b verreweg het best, zij profiteren net als in de andere alternatieven van de verbeterde omgevingskenmerken (effecten op leefbaarheid), maar daar komen de effecten van de maatschappelijke voorziening bij. Voor het bestaande commerciële vastgoed tenslotte scoren de alternatieven gelijkwaardig.
32 / 37
Bijlage 1: Financiële doorrekening alternatieven In onderstaande tabellen zijn de financiële doorrekeningen van de verschillende projectalternatieven weergegeven verdeeld over drie verschillende partijen, de gemeente, de ontwikkelaar en de stichting. Uitgangspunt daarbij is dat de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie en de kosten voor het maatschappelijk vastgoed voor de gemeente zijn. De ontwikkelaar koopt de grond van de gemeente en bouwt het vastgoed, waarna hij deze weer verkoopt. De stichting is verantwoordelijk voor de exploitatie van het maatschappelijk vastgoed. Zij betaalt de huur en krijgt hiervoor van de gemeente een exploitatiebijdrage.
Financiële doorrekening projectalternatief 1 KOSTEN
Gemeente
01 Verwerving
€
02 Sloopkosten 03 Bouwrijp maken 04 Bouwkosten 05 Woonrijp maken bouwvelden
Stichting
Ontwikkelaar
Totaal
-44.383 €
-5.002.661 €
-
€
€
-28.500 €
-
€
-
€
-28.500
€
-156.333 €
-
€
-
€
-156.333
€
-
-9.795.620 €
-
€
-9.795.620
€
-825.161 €
-
€
-
€
-825.161
06 Investeringskosten maatschappelijk
€
-355.652 €
-
€
-
€
-355.652
07 Exploitatiebijdrage maatschappelijk
€
-335.940 €
-
€
-
€
-335.940
08 Plankosten
€
-781.522 €
-
€
-
€
-781.522
09 Huur maatschappelijk vastgoed
€
-
-
€
-671.880
€
-671.880
€
-2.527.490 €
-14.798.281 €
-671.880
€ -17.997.651
Totaal OPBRENGSTEN
€
€
Gemeente
Ontwikkelaar
Stichting
-5.047.044
realiseren
10 Woningbouw koop
€
-
€
7.438.017 €
-
€
7.438.017
11 Woningbouw sociale huur
€
-
€
1.143.413 €
-
€
1.143.413
12 Commerciele voorzieningen
€
-
€
4.565.192 €
-
€
4.565.192
13 Maatschappelijke voorzieningen
€
-
€
293.927 €
-
€
293.927
14 Parkeren
€
-
€
1.818.182 €
-
€
1.818.182
15 Bijdragen
€
-
€
-
€
335.940
€
335.940
16 Bouwrijpe grond
€
5.002.661 €
-
€
-
€
5.002.661
17 Inkomsten verhuur ruimten
€
-
-
€
335.940
€
335.940
Totaal
€
5.002.661 €
15.258.730 €
671.880
€ 20.933.271
Saldo nominaal
€
2.475.170 €
460.449 €
-
€
2.935.619
Kostenstijging
€
-373.993 €
-750.908 €
-514.987
€
-1.639.888
Inkomstenstijging
€
150.828 €
934.750 €
514.987
€
1.600.565
Totale kasstroom
€
-223.165 €
183.842 €
-
€
-39.323
€
Kasstroom
Rente en saldoverloop Rente
€
-15.532 €
-38.507 €
-
€
-54.040
SALDO EINDWAARDE
€
2.236.473 €
605.784 €
-
€
2.842.257
SALDO CONTANTE WAARDE
€
-
€
735.187 € positief
554.198 € positief
positief
1.289.385 positief
33 / 37
Financiële doorrekening projectalternatief 2a KOSTEN
Gemeente
Stichting
Ontwikkelaar
Totaal
01 Verwerving
€
-44.383 €
-4.633.039 €
-
€
02 Sloopkosten
€
-28.500 €
-
€
-
€
-28.500
03 Bouwrijp maken
€
-156.333 €
-
€
-
€
-156.333
04 Bouwkosten
€
-
-10.279.865 €
-
€ -10.279.865
05 Woonrijp maken bouwvelden
€
-825.161 €
-
€
-
€
-825.161
06 Investeringskosten maatschappelijk
€
-355.652 €
-
€
-
€
-355.652
07 Exploitatiebijdrage maatschappelijk
€
-335.940 €
-
€
-
€
-335.940
08 Plankosten
€
-781.522 €
-
€
-
€
-781.522
09 Huur maatschappelijk vastgoed
€
-
-
€
-671.880
€
-671.880
€
-2.527.490 €
-14.912.904 €
-671.880
€ -18.112.274
Totaal OPBRENGSTEN
€
€
Gemeente
Ontwikkelaar
Stichting
-4.677.422
realiseren
10 Woningbouw koop
€
-
€
7.438.017 €
-
€
7.438.017
11 Woningbouw sociale huur
€
-
€
2.193.486 €
-
€
2.193.486
12 Commerciele voorzieningen
€
-
€
3.633.287 €
-
€
3.633.287
13 Maatschappelijke voorzieningen
€
-
€
293.927 €
-
€
293.927
14 Parkeren
€
-
€
1.818.182 €
-
€
1.818.182
15 Bijdragen
€
-
€
-
€
335.940
€
335.940
16 Bouwrijpe grond
€
4.633.039 €
-
€
-
€
4.633.039
17 Inkomsten verhuur ruimten
-
335.940
€
-
€
335.940
€
Totaal
€
4.633.039 €
€
15.376.898 €
671.880
€ 20.681.817
Saldo nominaal
€
2.105.549 €
463.994 €
-
€
2.569.543
Kostenstijging
€
-373.993 €
-769.429 €
-514.987
€
-1.658.409
Inkomstenstijging
€
139.684 €
941.989 €
514.987
€
1.596.660
Totale kasstroom
€
-234.309 €
172.561 €
-
€
-61.749
Rente
€
-15.532 €
-35.662 €
-
€
-51.195
SALDO EINDWAARDE
€
1.855.707 €
600.893 €
-
€
2.456.600
SALDO CONTANTE WAARDE
€
610.019 €
549.723 €
-
€
Kasstroom
Rente en saldoverloop
positief
positief
positief
1.159.742 positief
34 / 37
Financiële doorrekening projectalternatief 2b KOSTEN
Gemeente
Stichting
Ontwikkelaar
Totaal
01 Verwerving
€
-44.383 €
-4.552.030 €
-
€
02 Sloopkosten
€
-28.500 €
-
€
-
€
-28.500
03 Bouwrijp maken
€
-156.333 €
-
€
-
€
-156.333
04 Bouwkosten
€
-
-10.514.962 €
-
€ -10.514.962
05 Woonrijp maken bouwvelden
€
-825.161 €
-
€
-
€
-825.161
06 Investeringskosten maatschappelijk
€
-1.094.906 €
-
€
-
€
-1.094.906
07 Exploitatiebijdrage maatschappelijk
€
-1.013.601 €
-
€
-
€
-1.013.601
08 Plankosten
€
-781.522 €
-
€
-
€
-781.522
09 Huur maatschappelijk vastgoed
€
-
-
€
-2.027.202
€
-2.027.202
€
-3.944.406 €
-15.066.992 €
-2.027.202
€ -21.038.599
Totaal OPBRENGSTEN
€
€
Gemeente
Ontwikkelaar
Stichting
-4.596.413
realiseren
10 Woningbouw koop
€
-
€
7.438.017 €
-
€
7.438.017
11 Woningbouw sociale huur
€
-
€
1.750.122 €
-
€
1.750.122
12 Commerciele voorzieningen
€
-
€
3.633.287 €
-
€
3.633.287
13 Maatschappelijke voorzieningen
€
-
€
904.881 €
-
€
904.881
14 Parkeren
€
-
€
1.818.182 €
-
€
1.818.182
15 Bijdragen
€
-
€
-
€
€
1.013.601
16 Bouwrijpe grond
€
4.552.030 €
-
€
€
4.552.030
17 Inkomsten verhuur ruimten
€
-
-
€
1.013.601
€
1.013.601
Totaal
€
4.552.030 €
15.544.488 €
2.027.202
€ 22.123.719
Saldo nominaal
€
607.624 €
477.496 €
Kostenstijging
€
-938.698 €
-781.388 €
Inkomstenstijging
€
137.241 €
952.256 €
Totale kasstroom
€
-801.456 €
170.867 €
Rente
€
-30.339 €
SALDO EINDWAARDE
€
SALDO CONTANTE WAARDE
€
€
1.013.601 -
-
€
1.085.120
-1.553.823
€
-3.273.909
1.553.823
€
2.643.320
-
€
-630.589
-35.039 €
-
€
-65.378
-224.171 €
613.325 €
-
€
389.153
-73.691 €
561.096 €
-
€
Kasstroom
Rente en saldoverloop
negatief
positief
positief
487.405 positief
35 / 37
Bijlage 2: Bronnenlijst Atlas voor gemeenten/LPBL (2012). MKBA Spangen. Bouwkostenkompas.nl (2021). Geraadpleegd op 17 mei 2021 via https://www.bouwkostenkompas.nl/ Funda.nl (2021). Geraadpleegd op 17 mei 2021 via https://www.funda.nl/ Gemeente Bergen. Bestemmingsplan ‘De 7 dorpelingen’ Gemeente Bergen (4 februari 2016). Kernenkaart Bergen 2016 Gemeente Bergen (15 mei 2020). Nota parkeernormen 2020 Gemeente Bergen (23 februari 2021). Toekomstbestendige dorpshuizen en dorpskernen Gemeente Bergen (2015). Wonen in de Gemeente Bergen NH 2015-2020 Gemeente Bergen/Companen. Factsheet gemeente Bergen (wonen) Mees Ruimte & Milieu. De 7 dorpelingen; bijlagen bij de toelichting Rigo Research en Advies (2012). MKBA Dr. Struyckenplein Breda Rigo Research en Advies (2011). MKBA Timorpleingebouw Amsterdam en Het Sieraad Amsterdam Troostwijk (2021). Woningmarkt Nederland – 3de kwartaal 2020. Geraadpleegd op 17 mei 2021 via https://www.troostwijk.nl/wp-content/uploads/2021/03/Woningmarkt-Nederland-3e-kwartaal-2020.pdf Twynstra Gudde (2016). MKBA Feyenoord City Rotterdam Twynstra Gudde (2013). MKBA Hart Van Zuid Rotterdam Twynstra Gudde (2013). MKBA Jacob Geelbuurt Amsterdam Twynstra Gudde (2013). MKBA Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) Stivad (2021). Woningen 4e kwartaal 2020 – BAR 4,5% mediaan | 2,75% min.
Geraadpleegd op 17 mei 2021 via https://stivad.nl/2021/03/08/woningen-mediane-bar-naar-45-procent/
36 / 37
TwynstraGudde adviseert overheid en bedrijfsleven op veel van de grote en urgente thema’s van deze tijd. Denk aan veiligheid, diversiteit, digitalisering, mobiliteit, duurzaamheid, energie, financiën en gezondheid. We bieden onze opdrachtgevers unieke, werkbare oplossingen en brengen complexe projecten en programma’s tot een goed einde. Iets creëren van blijvende waarde, daar gaan we voor. Daardoor hebben we een directe impact op (toekomstige) maatschappelijke en economische ontwikkelingen. En dus een grote impact op morgen.
37 / 37