bij 2021-10-14 BP Oorsprongweg 2 Schoorl.pdf

9 juni 2021 × Beeldkwaliteitsplan x APTO Architecten

1

BEELD EN KWALITEITSPLAN

Versie: Nummer: Datum: Steller:

definitief 04 09-06-2021 K.C. Schouten

04 05 06 leeswijzer

3

07 09 10

inventarisatie bomen

bestaande omgeving

bestemmingsplan en kavel gegevens

flora en fauna

stedenbouwkundige randvoorwaarden

11 12 13

ruimtelijke randvoorwaarden

bouwvlak

beeldkwaliteit

14 20 22

planuitwerking

impact bomencollectief

erfafscheiding

Leeswijzer Dit beeldkwaliteitsplan is tot stand gekomen in samenspraak met de gemeente. Het perceel aan de Oorsprongweg 2 is landschappelijk dermate uniek dat er een maatwerkplan is gedefineerd. Om dit juridisch te waarborgen is dit beeldkwaliteitsplan opgesteld dat gelijktijdig met het bestemmingsplan wordt vastgesteld. In oktober 2020 is het eerste concept ingeleverd. Ten behoeve van de inpassing is er in december 2020 een pointcloud (3D-laserscan) van het perceel gemaakt. Naar aanleiding hiervan zijn de uitgangspunten aangepast om nauwkeurigheid met betrekking tot de bomen, hoogteverschillen en kavelgrens te waarborgen.

Oorsprongweg 2

4

Bestaande situatie plangebied

Bestaande toestand Het perceel is gelegen aan de Oorsprongweg 2 te Schoorl, aan de rand van de Schoorlse duinen. Het perceel is afgesplitst van het naastgelegen perceel (kadastraal perceel nummer C4035). Op dit perceel staat een voormalige bedrijfswoning. Hierdoor is de huidige bestemming van beide percelen “horeca”. Volgens het bestemmingsplan gaat het om een hotelfunctie met bedrijfswoning. De woning wordt inmiddels zelfstandig bewoond, waardoor deze situatie achterhaald is. Aan de oostzijde bevindt zich de publieke parkeerplaats voor het bezoekers centrum van de Schoorlse duinen. Inpassing Het perceel aan de Oorsprongweg 2 is landschappelijk dermate uniek dat er een maatwerkplan is gedefineerd. Het perceel wordt gekenmerkt door een bosachtig karakter. Voor de inpassing dient er rekening gehouden te worden met twee specifieke kenmerken van het perceel. Ten eerste is er een hoogteverschil van ruim 2,4 meter. De wens is om het hoogteverschil te benutten. Tevens is er een bomencollectief op het perceel gesitueerd, die de beeldkwaliteit van de bosrand bepaalt. Het ontwerp vraagt om een goede inpassing in de bosrijke omgeving.

5

Flora & fauna inventarisatie Kenmerkend voor de fauna op de locatie is de nabijheid van het Natura 2000 gebied de Schoorlse Duinen. Derhalve dient er met extra aandacht en zorg voor de omgeving gewerkt te worden. In een ecologische quickscan is in beeld gebracht of de geplande werkzaamheden in strijd kunnen zijn met de natuurwetgeving en hoe eventuele strijdigheid met de

eik

grove den

rugstreeppad

zandhagedis

vleermuis

bruine eikenpage

huismus

matkop

merel

roek

tjiftjaf

vink

wet voorkomen kan worden. Aanvullend soortgericht onderzoek naar de bruine eikenpage, zandhagedis, eekhoorn, marterachtigen en vleermuizen is verricht. Geconcludeerd kan worden dat het plangebied geen essentieel onderdeel van het leefgebied vormt. Tevens is er een natuurtoets naar de mogelijke negatieve effecten van het bouwplan op het Natura 2000 gebied uitgevoerd. Om de stikstofdepositie als gevolg van de geplande werkzaamheden in te kunnen schatten, is een aerius berekening uitgevoerd.Geconcludeerd kan worden dat de bouw en het gebruik van de woning niet leidt tot de aantasting van het Natura 2000-gebied ‘Schoorlse duinen’ en zijn instandhoudingsdoelen.

6

Inventarisatie bestaande eikenbomen Het bomencollectief gesitueerd op de nieuwe bouwkavel bepaalt de beeldkwaliteit van de bosrand. Het rooien van de bestaande eikenbomen zal dan ook direct een negatieve impact hebben op de samenhang van de bosrand. De gemeente heeft daarom gesteld dat er ten minste 3 van de 5 grote eiken op de kavel gehandhaafd moeten blijven. Op de afbeelding hiernaast zijn de 5 grote eiken met een dikke groene lijn aangegeven. De

1

eikenbomen varieren in hoogte tussen de 18 en 21 meter

2

waarbij de bomen bij het achterpad diep op de kavel het hoogste zijn. Tevens zijn er een aantal kleinere bomen, ook voornamelijk

3

eikenbomen op de kavel gesitueerd. Deze bomen zijn grotendeels nabij de erfgrens en op de gemeentegrond tussen de bouwkavel en de parkeerplaats gesitueerd.

7

4

5

Inventarisatie bestaande eikenbomen De 5 grote eikenbomen zijn in de foto’s hiernaast genummerd.

5

2 4

3

3

vanaf de parkeerplaats

5

3

2

4

1

vanaf de Oorsprongweg

8

4

5

vanaf de Oorsprongweg

4

3

vanaf het achterpad

2

1

Bestemmingsplan & kavel gegevens De huidige bestemming van de percelen kadastraal bekend gemeente Schoorl, sectie C, nummers 3999 en 4034, is volgens het bestemmingsplan Schoorl - kernen en buurtschappen, vastgesteld op 23 juni 2009, Horeca. Bij de verkoop van de kavels aan de familie Schouten zijn beide kavels opnieuw kadastraal geindexeerd: C 4035 (kavel Holsheimer-Mulders) C 4050 (kavel Schouten) In dit beeldkwaliteitsplan sorteren wij voor op de wens om de bestemming van beide percelen te wijzigingen van horeca categorie 1c naar wonen categorie w2. Het perceel kent de volgende uitgangspunten:

•

De bouwhoogte overschrijdt de gestelde nokhoogte C4035

(nokhoogte 4 meter), nokhoogte van de huidige

C4050

woning is 9-9,5 meter hoog

• • • •

De woning is maximaal 12 meter breed Bebouwing staat op minimaal 3m van de perceelgrens Bebouwingspercentage van 35% van de kavel Bijgebouwen zijn maximaal 70 m2 groot

Het perceel is landschappelijk dermate uniek dat er een maatwerkplan is gedefineerd. Door de complexiteit van het perceel zouden wij een afwijking m.b.t. de breedte van het gebouw en de afstand tot de perceelgrens willen, vanwege het zwaarwegende argument om de woning in de omgeving op te laten gaan. Door een afstand van 2 meter tot de perceelsgrens te hanteren, is het mogelijk om de bomen centraal te stellen en de woning tussen de bomen te positioneren. Het perceel vergt maatwerk; de planuitwerking op pagina’s 13-19 illustreert dit.

9

Verbeelding vigerend bestemmingsplan

Kadastrale kaart met de twee percelen C4050 ( kavel Schouten ) & C4035 ( kavel Holsheimer-Mulders)

Stedenbouwkundige randvoorwaarden

20

m

20

m 20

Stedenbouwkundige kaders

Welstands citeria

Op basis van de kaderstelling met de stedenbouwkundige

De betreffende locatie valt onder het gebied “Heereweg,

zijn de onderstaande voorwaarden als uitgangspunt

litbebouwing” en betreft een bijzonder welstandsgebied.

m

20

m

gedefinieerd: Relevante welstands nota:

Hoge eisen aan architectuur en inpassing Handhaven van het boskarakter. Op de kavel staan gehandhaafd te worden.

•

• •

Rooilijn van bestaande woning (circa 12,6 meter) mag

van

de

behoud 3 van de 5 bomen

afstand tot bestaande woning is 20 meter

De bepalende eenheid is een vrijstaand pand met De bebouwing dient op enige afstand van de weg en 20

m

De hoofdgevel van het pand ligt aan de hoofdstraat en loopt daaraan evenwijdig

•

een kelder

•

kwaliteitsniveau

elkaar te staan

Benutten van het hoogteverschil tussen straat en achterpad, bijvoorbeeld door daglichttoetreding bij

het

Nieuwe vormen van architectuur zijn denkbaar individueel karakter

Relatie met de bestaande woning dient duidelijk afleesbaar te zijn; erfgrens en erfscheiding

op

oorspronkelijke bebouwing

• •

5 grote eikenbomen. Hiervan dienen minstens 3

•

Aansluiten

P P

bosrijke omgeving

• •

Hoofdgebouw inpassen in hoofdstructuur van het lint

P P

en vraagt om een architectonische inpassing in een

• •

P P

De locatie markeert het begin van de Oorsprongweg

P P

•

De nokrichting is haaks of parallel op de straat en versterkt het bebouwingsbeeld

•

De bebouwing bestaat uit één laag met kap

niet overscheden worden, wel is het toegestaan om verder achter op de kavel te bouwen

•

Gebouwhoogte circa 9 meter is denkbaar, zonder

relatie tot bestaande woning

van de open ruimte

opgelegde goothoogte, mits een kleine footprint wordt gehanteerd. Een sculpturale architectonische vorm is mogelijk

Archelologie

P P

•

Wat betreft de verwachting van archeologische vondsten is de betreffende locatie ingedeeld onder regime II, waardoor archeologisch onderzoek verist is bij:

• •

Bebouwingsoppervlakte groter dan 50 m2 Dieper dan 0,35 meter wordt gegraven

parkeernota: 1,9 parkeerplekken per woning

10

afstand tot perceelgrens 2 meter ter waarborging

Ruimtelijke randvoorwaarden Uitgangspunten voor de inrichting van de kavel zijn gebaseerd op een reactief moderne woningopstal. De reactief-moderne woning is ontworpen gebaseerd op de benadering, dat de woning reageert op de locatie specifieke kenmerken van de kavel:

• •

de positie van de bestaande bomen het hoogteverschil van circa 2,4m ten opzichte van de Oorsprongweg

Door de positie van de bomen en boomkruinen blijft er een L-vormige restruimte over, waar het bouwplan ingepast dient te worden.

Legenda boomkruin te rooien boom L-vormige restruimte restruimte

11

Bouwvlak

Bepaling bouwvlak Het plan voorziet in een L-vorminge configuratie die zich tussen de bomen positioneert:

• •

• •

Bestemming W-2(b): 150 m2 Bebouwingspercentage van 21,9% van de kavel Nokhoogte blijft binnen de gestelde 9 meter. Beeldkwaliteitscriteria voor een sculpturale architectuur, met als doel het opgaan in zijn omgeving

Voorwaarde kavel

• •

behoud 3 van de 5 grote eikenbomen binnen de aangegeven zone; opstelplaats voor 2 voertuigen naast de woning.

• •

Erfscheiding van maximaal 1 m hoog Ontsluiting van de woning via het achterpad. Het achterpad zal verbreed moeten worden tot 3,5m.

Bovenstaande aspecten zijn in naastgelegen afbeelding weergegeven.

Legenda achterpad bouwvlak

12

Beeldkwaliteit Uitgangspunten:

•

De L-vorminge configuratie anticipeert op de kwaliteit van de kavel: bomen + hoogteverschil

•

Bij het vaststellen van de peilmaten van de woning dient te worden uitgegaan van het laagste peil. Gezien het verval van twee meter in het terrein is dit van belang.

•

De gedekte kleur van de woning is afgestemd op de omgeving en de bestaande vegetatie van het perceel

•

De gevels zijn opgetrokken uit natuurlijke materialen; natuursteen en hout

•

De entree van de woning is herkenbaar vanaf het achterpad

•

Buitenruimten van de woning sluiten aan op het maaiveld

reactieve inpassing

natuurlijke materialen

landschappelijke integratie

13

Planuitwerking Op basis van het voorgestelde bouwvlak heeft APTO architecten een maatwerkplan gedefineerd. Deze is op 7-4-2021 positief beoordeeld door de stedenbouwkundige en gemandateerde van de welstand.

park

eerp

laat

s

hotel

bosachtige karakter van het perceel

inpassing volume om hoogteverschil te benutten

• •

•

• •

landschappelijke integratie door plaatselijke ophogingen en beplanting

•

14

opbreken van het bovenvolume voor een aangename schaal door de opbreking een heldere entree

gedekte materialisering lamellen overeenkomstig met verticaliteit bomen

woonhuis: heldere configuratie tussen de bomen dakvorm lage goot aan zijde parkeerplaats en hotel om impact te minimaliseren

Planuitwerking Situatieplattegrond Hier is te zien hoe de planuitwerking zich verhoudt tot het bouwvlak.

Legenda bouwvlak

15

Impressie parkeerterrein

16

Impressie Oorsprongweg

17

Impressie achterpad

18

Impressie achterzijde kavel

19

Impact bomencollectief De inpassing van het bouwvolume resulteert in het behoud van 4 van de 5 grote eikenbomen. Hierdoor blijft het unieke bosrijke karakter zoveel mogelijk behouden. Naast een grote eikenboom zal een kleinere eikenboom gerooid dienen te worden. Omdat deze klein van formaat is, is op de volgende pagina te zien dat dit minimale impact heeft. De bescherming van de resterende bomen dient te worden vastgelegd, liefst in een privaatrechterlijke

1

overeenkomst met de nieuwe eigenaar.

2

Een eventuele herplantplicht dient met name in de groene buffer aan de kant van het parkeren zijn beslag te krijgen, dit om de groene omzoming van het parkeerveld te

3

waarborgen.

4

Legenda te rooien boom

20

5

Impact bomencollectief

2

3

5

5

1

1

foto en impact vanaf de Oorsprongweg

5 5

3 foto en impact vanaf het parkeerterrein

21

2

foto en impact vanaf het achterpad

Erfafscheiding In de huidige situatie bestaat de erfscheiding uit een schapenhekje. De wens is om deze te behouden om het open karakter van het landschap te waarborgen. Door de toevoeging van extra begroeiing zal het hekje opgaan in het landschap, zoals op afbeelding 2 te zien is. Het hek tussen het perceel van de familie HolsheimerMulder dient verstevigd te worden. Dit zal op eenzelfde manier gedaan worden als aan de zijde van het fietspad (afbeelding 1/4). Hierdoor zal eenheid gecreeerd worden. Tevens is te zien op afbeelding 4 dat het hek eenzelfde hoogte heeft als het hek van het hotel. Door de aanduiding bos rondom het bouwvlak wordt er uitgesloten dat de vorm en maat van de erfafscheidingen in de toekomst veranderen.

1 zijde fietspad

3

22

zijde die verstevigd dient te worden

2

opgaan in het landschap

4

verlegde van de scheiding: hek hotel

APTO ARCHITECTS CRUQUIUSWEG 94 H 1019 AJ AMSTERDAM T +31(0)20 669 29 00 INFO@APTO.NL WWW.APTO.NL