Bij 15 Dorpshuis de Schulp Analyse ontwikkeling investeringsraming.pdf

1/5

memo datum

betreft

ons kenmerk

28 maart 2023

Dorpshuis de Schulp: analyse

m2022.184.001

ontwikkeling investeringsraming aan

van

cc

Dhr. M. Schermer

Treem

-

Strategisch projectleider BUCH

inleiding In de afgelopen periode is de planontwikkeling voor Dorpshuis De Schulp nader uitgewerkt. Er zijn meerdere varianten onderzocht en er is een Programma van Eisen opgesteld waarin staat omschreven waaraan de vernieuwbouw van De Schulp moet voldoen. Ten behoeve van een toekomstbestendige accommodatie wordt uitgegaan van: -

vernieuwbouw en uitbreiding van de dorpshuisruimten;

-

renovatie en verduurzaming van de sportzaal;

-

realisatie van een gezondheidscentrum;

-

herinrichting van de buitenruimten.

Op basis van het Programma van Eisen is een gedetailleerde investeringsraming opgesteld. Dit komt neer op € 5.764.000 exclusief btw en € 6.968.000 inclusief btw. Hiermee ligt de investeringsraming (aanmerkelijk) hoger dan in een eerdere fase is voorzien. In deze memo wordt ingegaan op de ontwikkeling van de investeringsraming ten behoeve van Dorpshuis de Schulp. Dit wordt toegelicht aan de hand van: 1.

het raadsvoorstel van 25 november 2021;

2.

de financiële uitwerking zoals opgenomen in het rapport van F-Ektief, van 26 augustus 2021;

3.

een analyse van de ontwikkeling van de investeringsraming.

ad. 1. Raadsvoorstel 25 november 2021 In het Raadsvoorstel van 25 november 2021 wordt het belang van de verbouw van De Schulp toegelicht. Dit is naar aanleiding van een subsidieaanvraag van Stichting Dorpshuis Egmond-Binnen om De Schulp ook in de toekomst te kunnen behouden.

Treem b.v. | adres Molensteyn 60, 3454 PT De Meern Nederland | telefoon +31 (0)85 30 33 418 | e-mail info@treem.nl internet | treem.nl | kvk 64704521 | BTW NL855789785B01

2/5

In het Raadsvoorstel zijn de volgende financiële componenten opgenomen: -

een eenmalige investering van € 2.400.000;

-

eenmalige projectkosten van € 300.000, waarvan € 250.000 ten behoeve van een symbolisch overnamebedrag.

In het Raadsvoorstel wordt voor de onderbouwing hiervan verwezen naar het rapport van F-Ektief, waarin, op basis van de ‘Nota Op zoek naar geluk 2020-2022’ een nadere richting is gegeven aan de toekomst van Dorpshuis De Schulp. In het onderzoeksrapport is opgenomen dat de reikwijdte van de financiële onderbouwing niet is bedoeld om definitieve besluiten op te nemen. Om die reden is in het Raadsvoorstel opgenomen om een eenmalig exploitatiebudget van € 100.000 beschikbaar te stellen voor het nader uitwerken van het advies van F-Ektief. In het Raadsvoorstel zijn de volgende drie besluiten voorgelegd aan de Raad: 1.

in te stemmen met het advies van F-Ektief People & Projects BV zoals verwoord in het rapport Toekomstbestendig Dorpshuis De Schulp van 26 augustus 2021;

2.

voor de nadere uitwerking van dit advies eenmalig een exploitatiebudget beschikbaar te stellen van maximaal € 100.000 en dit ten laste te brengen van het begrotingssaldo 2022;

3.

de bij het voorstel gevoegde begrotingswijziging vast te stellen.

De Raad heeft bovenstaande op 25 november 2021 besloten (zie ook Raadsbesluit). ad. 2. financiële uitwerking zoals opgenomen in het rapport van F-Ektief, van 26 augustus 2021 In het onderzoeksrapport ‘Toekomstbestendig Dorpshuis De Schulp’ van F-Ektief is op Programma van Wensen-niveau in beeld gebracht op welke wijze De Schulp een toekomstbestendige voorziening kan zijn voor Egmond-Binnen. In deze notitie zijn de volgende financiële componenten opgenomen: -

voor de verbouwing van De Schulp: € 2.400.000;

-

eenmalige projectkosten van € 300.000.

De investering verbonden aan de verbouwing, is gebaseerd op de subsidieaanvraag van de Stichting Dorpshuis Egmond-Binnen. In het rapport wordt geadviseerd om rekening te houden met meer ruimte. Hiervoor wordt een aanvullend investeringsbedrag van € 50.000 tot € 100.000 genoemd. In het rapport van F-Ektief staat vermeld dat rekening gehouden moet worden met prijsstijgingen: “Inmiddels is bekend dat de prijzen in de bouw van materialen en diensten gestegen zijn. Afhankelijk van de start van het project en de benodigde nieuwe uitwerking (offertes), is onze verwachting dat de kosten hoger zullen uitvallen.”

3/5

In de bijlage van het onderzoeksrapport is de opbouw van de genoemde subsidieaanvraag van de stichting als volgt weergegeven: onderdeel

bedrag

gevraagde subsidie met betrekking tot de gymzaal

€ 720.000

gevraagde subsidie met betrekking tot het dorpshuis

€ 1.680.000

te financieren bedrag

€ 2.400.000

De eenmalige projectkosten van € 300.000 (afgerond) is als volgt opgebouwd: onderdeel

bedrag

symbolisch bedrag ten behoeve van overname

€ 250.000

architect kosten (exclusief vergunningsaanvraag)

€ 24.000

bouwbegeleiding verbouw de Schulp voor 26 weken

€ 17.680

opstellen van nieuwe offertes / aanbesteding

€ 4.680

totaal

€ 296.360

ad. 3. analyse ontwikkeling investeringsraming Naar aanleiding van het Raadsbesluit van november 2021, is de planontwikkeling voor De Schulp verder uitgewerkt. Er is een Programma van Eisen opgesteld op basis waarvan de investeringsraming van € 5.764.000 exclusief btw en € 6.968.000 inclusief btw is geraamd. Deze raming bevat sloopkosten, grondkosten, bouwkosten, terreininrichting, bijkomende kosten en te verwachten prijsstijgingen. In onderstaande tabel wordt een vergelijk gegeven van de actuele investeringsraming en de eerdere raming, zoals opgenomen in het raadsvoorstel van 25 november 2021: onderdeel

Raadsvoorstel 25-11-2021

investeringsraming maart 2023, incl. btw

sloopkosten

opgenomen in bouwkosten

€ 77.000

grondkosten

niet opgenomen

€ 51.000

€ 2.400.000

€ 4.646.000

bouwkosten, bestaande uit: a) gevraagde subsidie m.b.t. verbouw gymzaal b) gevraagde subsidie m.b.t. dorpshuis c)

gezondheidscentrum

terreininrichting projectkosten / bijkomende kosten prijsstijgingen totaal

€ 720.000

€ 1.970.000

€ 1.680.000

€ 2.150.000

niet opgenomen

€ 530.000

niet opgenomen

€ 424.000

€ 300.000

€ 1.282.000

niet opgenomen

€ 488.000

€ 2.700.000

€ 6.968.000

4/5

algemene toelichting ontwikkeling investeringsraming De investeringsraming van het raadsvoorstel van november 2021 was gebaseerd op een Programma van Wensen. De actuele investeringsraming is op basis van een doorontwikkeld plan en een Programma van Eisen. De doorontwikkeling en de daaraan verbonden uitbreiding van het benodigde aantal vierkante meters (circa 110 m² voor de multifunctionele ruimten en circa 150 m² voor een gezondheidscentrum) leidt tot een hogere bouwkosten- en investeringsraming. Aanvullend op de uitbreiding van ruimten en het meerekenen van bijkomende kosten, is ook sprake van een ontwikkeling in tijd. Gedurende de periode sinds het raadsbesluit van november 2021 is er – behalve de ‘reguliere’ prijsstijging / indexatie – sprake geweest van bijzondere marktomstandigheden. De bijzondere omstandigheden, onder andere ontstaan als gevolg van de coronapandemie en de Russische inval in Oekraïne, zijn van invloed gebleken op materiaal- en bouwkosten. Hierna worden de belangrijkste verschillen nog nader toegelicht. bouwkosten – sportzaal De benodigde investering voor de sportzaal is hoger. Dit wordt onder andere verklaard doordat in deze fase aan de hand van een schouw van de accommodatie in detail is bekeken welke onderdelen gerenoveerd moeten worden. Hierbij is gekeken naar vloer-, wand- en plafondafwerking en naar de installaties van de sportzaal.

Daarnaast is in de actuele investeringsraming nadrukkelijk uitgegaan van een verduurzaming van de sportzaal. De aanvullende verduurzamingsmaatregelen dragen bij aan een jaarlijks betere exploitatie. bouwkosten – gezondheidscentrum De actuele raming bevat een investering ten behoeve van de realisatie van een gezondheidscentrum. Dit was nog niet opgenomen in de raming van november 2021. projectkosten / bijkomende kosten Ten behoeve van de actuele investeringsraming is gedetailleerd gekeken naar de benodigde bijkomende kosten. Het gaat hierbij onder meer om: -

ambtelijk projectmanagement;

-

kosten voor diverse onderzoeken;

-

honoraria voor architect;

-

directievoering en toezicht tijdens de bouw;

-

nutsaansluitingen;

-

losse inrichtingen;

-

onvoorzien.

5/5

te verwachten prijsstijgingen In de actuele investeringsraming is rekening gehouden met een post te verwachten prijsstijgingen. Dit is opgebouwd aan de hand van te verwachten prijsstijgingen tot aan start bouw en te verwachtten prijsstijgingen tijdens de bouwperiode. In totaal is hiervoor uitgegaan van een periode van 2,5 jaar. effect hogere investeringsraming op jaarlijkse exploitatie De hoogte van de investering en actuele marktontwikkelingen hebben effect op de jaarlijkse exploitatie. De investering wordt op basis van gemeentelijke uitgangspunten omgezet naar een structurele last. Deze kapitaallast bevat rente en afschrijving. Een hoge(re) investering zorgt daarmee direct voor een hoge(re) kapitaallastberekening. Bovendien is in de afgelopen periode de (reken)rente toegenomen. Momenteel is uitgegaan van een rentepercentage van 4%.

Voor aanvullende informatie aangaande de opbouw van de investeringsraming en exploitatiebegroting wordt verwezen naar de notitie investering en exploitatie vernieuwbouw de Schulp Egmond-Binnen, d.d. 13 maart 2023.